杨凡:房价暴跌,贷款压力测试会取消吗?

加拿大都市网

SOURCE都市报

在刚过去的1月份,温哥华房屋销量较2018年1月份暴跌39%,这是自2009年1月以来最惨的,别忘了,当时可是金融海啸的最黑暗时期。

温哥华地产局主席Phil Moore无奈地表示,今天温哥华地产市场的情况并不是基本面的问题,而是联邦压力测试政策一手造成的。霎那间,“压力测试政策”成为众矢之的,无论地产从业人员、银行分析师、建筑商集团,都开始向这个政策发难。

加拿大满地可银行高级分析师Robert Kavcic警告,联邦政府的压力测试政策,正在威胁温哥华房地产市场情绪转向负面,如果任其发展下去,整个温哥华房市将发生持续的低迷情况。这位分析师表示,现在的温哥华房市虽然走低,但是很多潜在的买家还抱有捡便宜抄底的希望,但是联邦压力测试继续下去,市场情绪一旦从害怕丢失抄底机会,变成害怕接到落下的飞刀,那么温哥华房市的低迷就不是短期现象了,很有可能发展成为全面的下挫。

多伦多地产局今天也同时大声疾呼,希望联邦政府需要重新考虑按揭压力测试政策。

地产局的主席Garry表示,我们预计今年的房屋销量和价格都将出现好转。但地产局的分析师也认为,虽然很多买家在2018年下半年返回市场,联邦政府的压力测试政策却将这些买家挡在门外。
根据地产局自己的数据模型,现在联邦政府的压力测试有矫枉过正的嫌疑。平均就每个潜在买家而言,联邦的压力测试较地产局的压力测试模型,要求买家每个月多出700块钱的按揭付款。因此,联邦政策制定者需要重新审视,并且要考虑到如此严厉的压力测试,对于房地产市场和加拿大经济的影响。

特别是在美国和加拿大这两年连续加息后,美联储已经明显表现出鸽派气息,今后的加息概率大幅下降,这个时候依旧按照过去的情形,在现行利率下再加上200个基点的压力测试,显然是将障碍标准设置过高。
针对来自各界的反对意见,加拿大银行监管机构OSFI的发言人卡洛琳则反驳道:压力测试目的是保护消费者,保护金融体系,在将来利息上升时抵御各种潜在风险。从历史的平均水平看,目前的利息水平仍旧处于较低位置,加拿大民间债务水平则是历史高位,因此保持压力测试,保持一定的安全空间是审慎的做法。

而根据加拿大建筑商协会的内部消息,加拿大联邦财长莫奈正在着手研究,将加拿大按揭展期从目前的25年延长到30年,如果消息属实,这将是加拿大政府房地产政策的重大转变,从过去两年的暴风骤雨的严厉打压,变成和风细雨的政策扶植。政府并不用花一分钱,但是对地产市场确实是个利好。

今年的财政预算日期还没有确定,分析师认为很有可能是3月18日,届时将会揭开谜底。加拿大的房屋按揭一般都是25年,30年按揭并不是没有,而是不会被CMHC的保险所接受,因此绝大部分购房者的都是25年。

延长房屋按揭贷款的展期到底有什么好处呢?大家想一下,展期越长,按揭每个月的支付额度就会越小,如果能把按揭贷款从25年延长到30年的话,每个月可以少支付10%的月供。

这样一来被压力测试挡在门外的一部分买房者,就有机会获得贷款买到自己喜欢的梦想住宅了。当然,这也是有一定代价的,因为随着按揭展期的延长,还清房屋贷款总体支付的利息增加了,而且相当一段时间里,自己的房子大部分都是债务,建立Home euqity的时间也延长了。

不难看出,这个政策是个双刃剑,短期内让更多买家可以买到房子,但是长期看来,加拿大的债务水平仍旧会上升,还债的时间延长,储蓄的能力也同时下降。

杨凡
加拿大证券学院院士/特许金融规划师
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