▲九倉位於長沙的國際金融中心上月開幕，總投資達200億元人民幣。
香港發展商爭地皮斗到內地。日前阿里巴巴的大本營杭州拍賣一幅商業地王，新地（0016）、新世界（0017）等俱傾巢而出。經過瘋狂「舉牌」7小時，叫足336口價後，最終由恆隆（0010）擊退九倉（0004），以107億3千萬人民幣投得地王，較底價高出超過一倍！向來保守穩陣的恆隆，今次不惜用「癲價」搶贏九倉，旋即成為金融界熱話。事關早年大舉投資中國誓做「Mall王」（商場）的陳啟宗，與同樣投身在內地插旗的吳光正曾數度交鋒，有傳九倉「截」了恆隆幾次胡。而由恆隆做大包租公30年的金鐘廊，7年前重新招租時，又被吳光正的連卡佛一腳踢走。所謂君子報仇十年未晚。恆隆與九倉這對「商場冤家」，今次在杭州再度接戰。一向愛逞威的陳啟宗，今鋪終於一吐烏氣。
撰文：財經組︱攝影：攝影組
日前在杭州舉行的一場土地拍賣，出現猶如星爺電影《美人魚》開頭為搶青羅灣靚地皮瘋狂「舉牌」的情節！而當中的主角，竟是本港發展商恆隆和九倉。
當天拍賣的，是被譽為「浙江省最具商業價值」的武林商業圈百井坊地皮，杭州人形容為等同「東京銀座」、「巴黎香榭麗舍大道」、「新加坡烏節路」 。這塊「杭州香榭麗舍」地皮，面積44827平方米，可建樓面達19.41萬平方米。
由於杭州市政府限制房企要百分百持有地皮，兼且明年2月前要付清地價，因而「趕絕」不少未夠實力的內地房地產商。相反，水頭充足的香港發展商卻北上搶地。當中包括恆隆集團聯同恆隆地產（0101）、九倉、新地、新世界，以及內房龍頭華潤置地（1109）。甚至連杭州本地姜馬雲的阿里巴巴亦加入戰團，反應熱烈得出乎市場意料之外。
知情人士透露，今次地皮拍賣採取「網上競投」，底價49.1億人民幣，每口叫價1000萬，不設上限價，意味價高者得。 「㩒個『Enter』輸入價錢就得，好似香港之前『舉牌』那樣。之後有4分鐘給大家計數，無人再叫就會成交。」
瘋狂「舉牌」7小時
據知競投當天九點半展開，不到兩小時，拍賣價已節節上升。由第70輪叫價開始，已高達64億。激戰約6個小時後，最後一百輪叫價幾乎都是九倉和恆隆這對商場冤家近身肉搏。
「整個競投非常激烈，去到最後100輪叫價，基本上已經系恆隆同九倉對決。到第335口價，九倉出到107億，恆隆加多3000萬，九倉最後放棄咗！ 」知情人士憶述。
經過逾7小時的瘋狂競投，叫足336口價，恆隆終以107.3億人仔投得心頭好，成交價超出底價足足一倍有多，榮登杭州史上最貴商業地王。
癲價撼贏九倉
▲恆隆主席陳啟宗一直對中國商業及零售市場的發展相當樂觀，認為恆隆將踏入收成期。
恆隆傳訊及投資者關係董事關則輝回覆本刊查詢時笑言︰「其實公司過去5年唔系咩都唔做，呢幅地我哋等咗5年！每次買地都一定深思熟慮，要系黃金地段，等待時機出手。今次系一個好重大慨投資，系整個董事局，包括陳文博在內慨核心團隊，一齊拍板決定！」
原來早於2015年，恆隆已派人多次實地考察百井坊地皮，深入了解拆遷進度、周邊商業氣氛和交通情況。其後恆隆第三代接班人、陳啟宗長子陳文博公開表明心跡，希望將百井坊打造成世界級商業項目，顯示今次志在必得。
關則輝表示，百井坊項目總投資約190億人民幣，準備打造成世界級甲級寫字樓和高檔商場。 「杭州系中國創科重心，阿里巴巴都喺呢度。除咗當地900萬人口之外，每年好多年輕一代嚟杭州，寫字樓需求強勁。」現時該區的甲級寫字樓，每平方米租金約9至10元，直逼上海。 「預計第一年租金回報率，可以達到4至5厘。」
作風穩健的恆隆，對上一次在內地投得地皮，已經要數到2013年2月斥資約40億港元，投得武漢硚口區京漢大道商業地。一向奉行要等到「滿地鮮血」才投身入市的陳啟宗今次為搶地王，不惜用「癲價」砌低九倉，自然成為金融界熱話。
資深投資者林一鳴認為，恆隆一直對上海有情意結。 「渠今次用高價奪得杭州地王可以理解，因為香港地皮太貴，發展商要去其他地方尋找投資機會。恆隆系最早入上海慨香港發展商之一，杭州喺上海附近，渠哋應該都好有興趣。」
一名地產界高層憶述，恆隆2004年左右已開始大舉投資內地，發展其商場王國。 「Ronnie唔鐘意喺內地賣樓，嫌稅太重。九七金融風暴前，恆隆賣咗好多物業又批股集資，揸住幾十億’茄殊’，諗住趁冧市大肆搶地。點知後嚟政府為救市暫停賣地，斷咗渠’米路’。其後樓市急速反彈，渠嫌香港競爭太大，咪決定返內地搞商場做收租佬。」
最初恆隆主攻上海，其後靚地買少見少，遂轉向二、三線城市。剛開始時順風順水，接連投得多塊核心靚地皮。隨着中國「入世」後經濟急速增長，居民消費對經濟增長貢獻開始追上投資，其他本港地產商亦大舉北上發展商場寫字樓，當中包括進軍內地愈見勇猛的九倉。事有湊巧，如今恆隆和九倉在內地同樣坐擁10個商廈物業，而且不少都位於同一個城市，例如上海、無錫、長沙等。在吳光正掌舵下，九倉90年代開始參照香港時代廣場模式，發展內地「時代廣場」系列。最早一個是大上海時代廣場，比恆隆的上海恆隆廣場更早落成。
兩大港資數度交鋒
▲吳光正的九倉數次與恆隆鬥力，競投內地黃金地皮。
據一名內房高層憶述，當年由吳光正掌舵的九倉，曾「截」了恆隆幾次胡。其中一次是2006年，恆隆曾計劃在湖南長沙起大型商場，跟當地政府簽好框架協議。豈料遲遲未動工，有傳項目臨門一腳甩拖，恆隆選擇退出，後來地皮卻輾轉由九倉奪得。
其後九倉的內地投資物業，開始以「國際金融中心」系列為主，着意建立地標性建築。到2007年，恆隆與九倉在四川省會成都交鋒，競投一幅位於市中心傳統商業區的地王。由於該地皮四周人流極旺，因此吸引不少港商參與競投，包括太古地產（1972）、信置（0083）等。
而恆隆和九倉，更是志在必得。當天競投至白熱化階段，變成兩大港資之爭。恆隆出價一直甚勇，但九倉卻死咬不放，最後更以超出底價逾3倍的72億4千萬元成功截胡，創下當地單一地價新高紀錄。地皮其後發展成九倉內地首個國金系列「成都國際金融中心」，佔地60萬平方米，集商場、寫字樓、酒店及公寓於一身。
金鐘廊慘被截胡
陳啟宗對於爭輸成都地皮相當「堵心」，一直耿耿於懷。後來雙方更由內地斗回香港。原本由恆隆做大包租公30年的金鐘廊，2011年重新招標。 80年代初落成的金鐘廊，位於港鐵站上蓋，商場約有100個鋪位。
政府1981年首次推出招租時，由恆隆投得，租期21年。 2002年恆隆再次中標，獲得10年承租權。到第3次招標，吸引到多個發展商如新地及太古（0019）等入標。
恆隆原本被視為大熱門，臨門一腳卻遭吳光正的連卡佛踢走，要將打造30年的心血結晶拱手相讓。此事令陳啟宗相當「無癮」，事後還酸溜溜說：「人哋本事，咪畀人哋做啰！」
事實上，過去10年恆隆在香港的發展不但落後於吳光正的會德豐（0020）和九倉，股價更大幅跑輸對手。尤其是吳光正幼仔吳宗權接班後，會德豐不單密密賣樓投地，更幾乎每年都高價沽出一幢商廈，實行貨如輪轉。
▲恆隆現時在香港的土地儲備不多，較有把握是已申請強拍的淘大工業村
去年九倉更大玩財技，將持有本港商場物業的九倉置業（1997）分拆上市，九倉則變身半隻內房股，積極在內地買地，今年頭兩個月已斥資過百億人民幣，在蘇州、杭州等掃入10幅地皮。反觀恆隆，在內房和本地發展商圍攻下，想等香港地產「衰到貼地」執死雞的陳啟宗只能狂「呻」買地難，一直未有斬獲。現時集團只剩下浪澄灣10個貨尾，以及藍塘道豪宅13伙待售單位。
明年踏入收成期
恆隆作風保守，與其發展歷史有關。在創辦人陳曾熙執掌下，70年代恆隆曾是最大華資發展商之一，與合和（0054）合作發展九龍灣地鐵上蓋物業德福花園；1978年又收購上市公司淘化大同，將廠房地皮重建成淘大花園。
然而80年代中英展開前途談判令樓市大跌，恆隆元氣大傷。此後陳曾熙轉趨保守，錯過之後的樓市大升浪，市值落後於長實、新地及恆地（0012）等華資大孖沙。
1991年陳啟宗接手恆隆後，一心要公司市值追上其他華資。為吸引國際投資者，他於是定下大計，主力發展內地商廈市場長揸收租。其後時來運到，中國市場變得炙手可熱，帶挈恆隆市盈率和市值一度水漲船高。
近年內地打貪，高檔零售陷入低谷，恆隆業績和股價亦受到影響。不過隨着優化中港商場工程陸續完成，零售市道見底復蘇；加上無錫恆隆廣場二座辦公樓，以及昆明和武漢兩個恆隆廣場明年開幕，估計將踏入新一輪收成期，甚至有能力提高派息。
「我哋每個項目講緊40至50年慨投資，當中一定有5、6個周期。好似買股票都有升升跌跌，但整個趨勢系向上。恆隆無懼低潮！」關則輝說。
