前屋主裝修結構受損 7年後才發現能索賠嗎?

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這宗指標性案例保障投保產權保險的置業人士,防止他們因一些隱藏的結構缺陷而無法轉售房產(星報資料圖片)

【加拿大都市網】

麥克唐納夫婦於2006年在多倫多購入一間獨立屋,7年後他們發現上一任業主在裝修時拆掉了一堵承重牆,道致建築物二樓出現安全隱患。依政府工程令進行房屋加固補救工程後,他們向投保的產權保險公司申請賠償,在遭到拒絕後又提出法律訴訟。這宗被法律界稱為加拿大近代最重要一宗產權保險訴訟案,經歷被安省高院駁回、安省上訴法院改判一波三折之後,終於於今年10月由加拿大最高法院定案:業主有權獲得產權保險賠償。

 

這個故事是從麥克唐納夫婦(Paul 和 Stefanie Macdonald)買入多倫多一幢獨立屋開始的。這幢房屋在前業主進行翻新整修時遭到了嚴重損壞。麥克唐納夫婦在自己裝修時,發現承重牆已被移除,但拆牆工程並未獲取所需的建築許可證。結果,房屋的第二層不能保障安全使用。

 

多倫多市政府最終發出維修令,要求麥克唐納夫婦採取補救措施支撐不安全的樓層。

 

麥克唐納夫婦自行做了補救措施,耗資75,000元。後來,他們根據與Chicago Title保險公司訂立的保險單索償房屋維修的費用。保單的承保範圍包括如果業權不能在市場上出售,也就是當買方拒絕履行購買協議時,業主的損失。

 

Chicago Title拒絕了麥克唐納夫婦的報銷支出要求,指稱他們申請的補償並未涵蓋在保單內。

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安省高院駁回業主索償

 

2014年10月,麥克唐納夫婦入稟安省高級法院,請求法院裁決他們有權根據保單規定,向保險公司索償補救和維修費用,保險公司有責任做出賠償。

 

在Chicago Title要求法院駁回麥克唐納夫婦索償的當時,法官裁定,多倫多市政府因房屋潛藏缺陷而發出的工作令,並未包括在保單承保範圍之內。

 

法院的理由是,市政府頒佈的工程令並不影響「土地所有權」,因為工程令沒有登記在物業產權上。法官顯然不知道,工程令從來不進行對產權不利的登記。

 

在安省,工程令即使未在產權上登記,仍繼續在所有權轉移後對房子產生影響。以往,調查未完成的市政府工程令,是衡量安省律師在物業買賣中是否盡職的一個指標。但是,理所當然地,無論調查揭示出任何不利於產權的結果,都有產權保險來保障業主權益。基於這種假定,通常上述調查就不再是必需的了。

 

安省上訴庭改判

 

去年,安省上訴法院推翻高級法院的審訊判決,改為裁定承保的保險公司有責任支付維修費用以及超過50,000元的費用。上訴法院這次裁決的重點是,房產若存在重大但潛藏的物質缺陷,足可道致有關房屋產權無法在市場上交易(unmarketable),因此業主應受產權保險保障。

 

上訴法院法官胡裡根(William Hourigan)在書面判詞中提醒,加拿大法院在詮釋業權保險條文時必須要確保「消費者受到公平對待,他們的合理預期得到保護」。

 

加拿大高院維持有利業主的裁決

 

今年10月,加拿大最高法院否決保險公司提出的上訴,維持安省上訴法院的裁決。

 

儘管這次結果是判決麥克唐納夫婦獲得勝利,並且引伸到一般業主,但最高法院的結論,卻與幾個世紀以來行之有效的普通法保障產權有效轉移原則背道而馳。這個裁決事實上意味着,存在重大隱藏建築缺陷的房屋,擁有無法在市場交易的產權(unmarketable title)。

 

在11月中,安省政府及消費者服務廳土地產權署總監萊姆(Jeffrey Lem)對參與法律學會計畫的房地產律師解釋,一個有毒廢棄物堆放場可能完全無法在市場進行交易,但產權持有人擁有明確的所有權,而且沒有進行按揭貸款。

 

不過,在麥克唐納訴訟塵埃落定之後,一些保險公司已經修訂了其提供的產權保險條款,將房屋潛藏的重大缺陷排除在保險覆蓋範圍之外。

 

律師不能向買家保證房屋沒有重大隱藏的物質缺陷。未來,承擔風險可能落在買方、又或者是那些仍然提供產權保險的保險公司的身上。

 

作者Bob Aaron是多倫多房地產律師

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