房子生前转让未注册 属于遗产还是礼物?

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遗嘱验証需要一定费用,事前合理的计划可以降低遗嘱验証税,例如以无条件的屋契作为餽赠。(星岛资料图片)

作者Bob Aaron为房地产律师,原文刊于《都市地产》

【加拿大都市网】Ann Sproul签署一份契约,将房子的产权转让给儿子,在她过世后,房子究竟属于遗产还是礼物?安省高等法院今年2月份的判决,为那些欲将物业传给后代,并希望避免就物业向省政府缴付1.5%的遗嘱验証税(estate administration tax)的人,提供了一个途径。

Ann Sproul是多伦多Hillsdale Ave. E.一物业的注册业主,拥有54%业权,而她的儿子James拥有屋子其馀46%的业权。她于2011年1月过世。

早在2002年11月,Ann签署了一份契约,将自己拥有的那部分屋子业权转让给James。她把契约交给她的律师,但当律师尝试注册契约时,出现了小小的业权问题。律师致电James,要求他查看,但James什麽都没做,所以这份契约于Ann在生之时一直都没有注册。

Ann在遗嘱中,将全部财产留给她的女儿Marilyn和儿子James,由两人均分。Marilyn到在母亲死后,才发现母亲曾签名把自己的业权转让给James。

最后,兄妹要对簿公堂。Marilyn的立场认为业权转让的契约无效,因此遗产应包含她母亲拥有的54%屋子业权。如果法庭的判决有利于她,她最终会获得母亲持有的业权部分的一半。

Marilyn坚决主张契约无效,因为它从来没有注册,James则认为物业完全属于自己。

案件今年2月在安省高等法院进行审理,法官Laurence Pattillo裁定,契约无论因为何种原因没有注册,都不影响其有效性。当Ann把契约无条件地交付给律师,这就是一份有效的礼物,不属她遗产的一部分。因此该房屋属于James,他毋须与妹妹分享。

法官Pattillo将他的判决与上诉法院在1960年的一宗案件判决作对比。在该案件中,John Timothy Wilson签署了多份房契,赠予几名受赠者。他把房契交给律师,并指示律师在他死后才交付给受益人。上诉法院裁定,这类已签署的房契就不属于礼物,因为当中附带“死亡”的条件。

至于Sproul的个案,法官Pattillo裁决称,Ann把契约无条件地交付给她的律师,等同把礼物给予James,故该契约具有效力。

现在看来,要避免在物业上支付安省1.5%遗产验証税的合法方式,就是签署房契,交付给受赠者或者律师,在死后才进行注册。

在精确的法律意见下作妥善处理,无条件提前交付已签署的楼契,可以成为一种有效的遗产规划工具,以减少需要支付的遗产验証税。

要符合转让的资格并在死亡后生效,须要符合一定的条件:

•应以书面形式清楚写明契约的交付是无条件、不可撤销的,它可以在死亡前或后进行注册。

• 已签署的授权书,应该指定一名特定的房地产律师,或者是“任何安省房地产律师”注册契约。

• 文件应清楚地指明它是一份礼物。

如果涉及的物业并非主要居所,在交付屋契或者在进行注册时,要缴付联邦资本增值税(Capital Gain Tax),在这些情况下应寻求税务谘询。

不过,注册遗嘱和遗产专家(mrwills.com) Ed Olkovich警告说,将已签署的契约交付给律师,可能会带来其它问题和引发潜在的诉讼。他说,在没有适当的法律意见下企图去迴避遗嘱税,会产生更大风险。Olkovich总是告诉他的客户:“支付遗产税是保持控制权的一个很小的代价。”(独家专稿,谢绝任何形式转载,违者追究法律责任。)

 

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