房子生前轉讓未註冊 屬於遺產還是禮物?

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遺囑驗証需要一定費用,事前合理的計劃可以降低遺囑驗証稅,例如以無條件的屋契作為餽贈。(星島資料圖片)

作者Bob Aaron為房地產律師,原文刊於《都市地產》

【加拿大都市網】Ann Sproul簽署一份契約,將房子的產權轉讓給兒子,在她過世後,房子究竟屬於遺產還是禮物?安省高等法院今年2月份的判決,為那些欲將物業傳給後代,並希望避免就物業向省政府繳付1.5%的遺囑驗証稅(estate administration tax)的人,提供了一個途徑。

Ann Sproul是多倫多Hillsdale Ave. E.一物業的註冊業主,擁有54%業權,而她的兒子James擁有屋子其餘46%的業權。她於2011年1月過世。

早在2002年11月,Ann簽署了一份契約,將自己擁有的那部分屋子業權轉讓給James。她把契約交給她的律師,但當律師嘗試註冊契約時,出現了小小的業權問題。律師致電James,要求他查看,但James什麽都沒做,所以這份契約於Ann在生之時一直都沒有註冊。

Ann在遺囑中,將全部財產留給她的女兒Marilyn和兒子James,由兩人均分。Marilyn到在母親死後,才發現母親曾簽名把自己的業權轉讓給James。

最後,兄妹要對簿公堂。Marilyn的立場認為業權轉讓的契約無效,因此遺產應包含她母親擁有的54%屋子業權。如果法庭的判決有利於她,她最終會獲得母親持有的業權部分的一半。

Marilyn堅決主張契約無效,因為它從來沒有註冊,James則認為物業完全屬於自己。

案件今年2月在安省高等法院進行審理,法官Laurence Pattillo裁定,契約無論因為何種原因沒有註冊,都不影響其有效性。當Ann把契約無條件地交付給律師,這就是一份有效的禮物,不屬她遺產的一部分。因此該房屋屬於James,他毋須與妹妹分享。

法官Pattillo將他的判決與上訴法院在1960年的一宗案件判決作對比。在該案件中,John Timothy Wilson簽署了多份房契,贈予幾名受贈者。他把房契交給律師,並指示律師在他死後才交付給受益人。上訴法院裁定,這類已簽署的房契就不屬於禮物,因為當中附帶「死亡」的條件。

至於Sproul的個案,法官Pattillo裁決稱,Ann把契約無條件地交付給她的律師,等同把禮物給予James,故該契約具有效力。

現在看來,要避免在物業上支付安省1.5%遺產驗証稅的合法方式,就是簽署房契,交付給受贈者或者律師,在死後才進行註冊。

在精確的法律意見下作妥善處理,無條件提前交付已簽署的樓契,可以成為一種有效的遺產規劃工具,以減少需要支付的遺產驗証稅。

要符合轉讓的資格並在死亡後生效,須要符合一定的條件:

•應以書面形式清楚寫明契約的交付是無條件、不可撤銷的,它可以在死亡前或後進行註冊。

• 已簽署的授權書,應該指定一名特定的房地產律師,或者是「任何安省房地產律師」註冊契約。

• 文件應清楚地指明它是一份禮物。

如果涉及的物業並非主要居所,在交付屋契或者在進行註冊時,要繳付聯邦資本增值稅(Capital Gain Tax),在這些情況下應尋求稅務諮詢。

不過,註冊遺囑和遺產專家(mrwills.com) Ed Olkovich警告說,將已簽署的契約交付給律師,可能會帶來其它問題和引發潛在的訴訟。他說,在沒有適當的法律意見下企圖去迴避遺囑稅,會產生更大風險。Olkovich總是告訴他的客戶:「支付遺產稅是保持控制權的一個很小的代價。」(獨家專稿,謝絕任何形式轉載,違者追究法律責任。)

 

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