【加拿大都市網】Bill Goold是資深公寓樓投資者，曾任卑詩公寓樓業主和經理人協會（British Columbia Apartment Owners and Managers Association）會長，現任卑詩業主協會（Landlord BC）總監（Director）。他多年來投資了7座公寓樓，積累了豐富的經驗，也樂意將經驗分享。因為可以為客人提供有價值的參謀和建議，他和團隊在商業地產銷售領域成績令人矚目，不僅在大溫，而且在加拿大全國都位居頂尖地位。
到溫哥華尋找更大舞台
出生在溫哥華島阿伯尼港（Port Alberni）的Bill，走出校門後遇到了加拿大70年代的經濟蕭條期，21歲的他找不到工作，曾拿過政府救濟。他希望做到經濟獨立，就去城鎮尋找機會。他找到了工作，慢慢有了積蓄，在溫哥華島上買了自己的第一個物業，一個雙拼屋（Duplex）。在1986年溫哥華世博會舉辦的那一年，他離開家鄉來到溫哥華尋找機會。從29歲開始，他開始做地產經紀，銷售公寓樓，在這一行業已經25年。讓他感到有成就感的是，他幫助很多人從投資第一座公寓樓，到擁有多座公寓樓，獲得了財
務的安全和自由。
他投資房地產的經驗是，地段很重要， 如果錢不夠多，就買好地段的舊房子。他最初的時候，將自己投資的雙拼屋出租，5年後還清供款賣掉，再換更好的雙拼屋，換了幾次房子，買了個獨立屋，付清供款賣掉，就有錢付公寓樓的首付了。
1994年他買了自己第一座公寓樓，有23個單位。公寓樓需要付50%的首付，進入這個市場的門檻是要擁有首付的資金。從買下第一座公寓樓直到現在，他一面積累財富，一面尋找合適的投資機會，現有擁有7座公寓樓，大部分在大溫地區，有少數在溫哥華島。從公寓樓投資中，他獲得豐厚的回報，也給了自己選擇繼續工作或者馬上退休的自由。
「買公寓樓有兩個風險，一是利率風險，二是空置風險，業主要懂得怎樣控制風險。」他加入了卑詩公寓樓業主和經理人協會，起初資深投資者教給他很多經驗，讓他受益匪淺。現在他成了資深投資者，用多年來積累的管理經驗，幫助剛進入這個市場的新手。
公寓樓比獨立屋更穩健
很多人知道，大溫地區的獨立屋近10年來經歷了大幅度上漲的機遇，但公寓樓價格的上漲幅度顯然不能與之相比。對此Bill畫了個曲線圖，說：「從長期來看，獨立屋的市場有升有跌，但公寓樓的行情是一條上升的直線。」
即使在市場不好的情況下，公寓樓也有租金收入，提供穩定的現金流。他更喜歡投資整棟公寓樓，是因為公寓樓有地，在大溫地區發展用地有限的情況下，具有很好的升值潛力，而且租金多年來一直呈上升的趨勢。在付了5年供款後，還可以從銀行再貸款。公寓樓的建築每年有4%的折舊，還可以獲得稅務優惠。一座500萬元買的公寓樓，如果建築的價值佔55%，地的價值佔45%，那麼建築部分所佔的275萬，第一年就可以獲得10萬元的折舊。以後每年再按所剩的價值再折舊4%。溫哥華人口越來越多，對出租
公寓的需求大。投資者對整棟公寓樓的需求越來越高，但供應量卻在減少。這是因為1972年，政府對公寓樓徵收資本增值稅，發展商就不願興建整棟屬於一個業主用於出租的公寓樓了，他們寧願興建每個公寓可以賣給不同業主的高層建築。現在整棟公寓樓一放到市場上，經常出現多個買家爭搶的情況，這時要搶到房子，就需要驗房有效率，貸款能力強，也需要有經驗懂市場，Bill為公寓投資者提供了很多專業建議。
好管理員是關鍵因素
按照Bill的經驗，如果知道什麼可以做，什麼不能做，管理公寓樓是一件簡單的事。他說，如果公寓樓有20個以下單位，自己管理比較好。如果超出這個數量，就要請管理員了。管好物業的關鍵因素，是請一個好管理員，否則就會造成很大問題。好的管理，可以控制成本，提高收入，管理水平高可以吸引高品質的租客。
他喜歡聘用東歐裔的管理員，很多來自東歐的專業人士，他們在原居地收到很好的教育，移民後找不到原來專業的工作，他們做管理員認真負責。「請夫妻兩人做管理員比較好，男的手巧能修理，女的細心感覺好，會與人打交道。」他說，但不可以讓他們免費住抵工錢，這樣做有可能引起未付工資的法律問題。可以給他們房租優惠，要給他們發正常的工資。另外管理員另有住處比住在公寓里更好，因為管理員住在同一座樓，住客可能隨時去找他，涉及到超時工作的問題，可能違反勞工法。
如果管理員住在公寓樓內，正確的做法是，在他們的門上貼上工作時間，非工作時間除非緊急事務，不可打擾。「要做正確的事。」Bill說。管理員負責日常事務，他作為業主，要做的是每月在簽費用支票時，要看各項費用是否合理，他通常的做法是貨比三家。
把好關不讓壞租客入住
為了讓房子狀態良好，可以從眾多申請者中挑選租客，Bill建議，要讓房子內部和外部都吸引人，才能吸引好租客。門廳的油漆要刷好，草坪要修剪整齊。廚房的設施要更新，老舊的地板要換掉。公寓外面，有房出租的標誌要明顯，出租房子的廣告在Craiglsit 等網站上更新要及時，使潛在的用戶可以看得到廣告。
壞租客不僅會損壞物業，不交租金，還會使好房客搬離。所以最好的辦法是精選租客，不讓壞租客進來。Bill的做法是做好面試環節，並檢查信用記錄。他建議做到以下幾點：
首先，要公司主管的推薦信；二，要上一任房東的電話（現任房東可能因為急需把不好的房客趕走，不願講租客的問題）；三，要看看想來租房子的人開的車，如果他車窗壞了都不修，或者車的狀況很糟糕，就要三思了。一個人不愛護他的車，就很有可能不愛護你的房子；四，從准租客什麼時候找房，也能夠看出他做事是否有規劃。通常租約是按月簽的，如果准租客月初來找房，希望下個月初入住，說明他做事還是有計劃的。如果他月底前兩天才來看房子，打算馬上入住，起碼說明這個人做事不是很有條理；五，房東或經理要好好坐下來，跟想租房子的人談談，看看他是不是有一份穩定工作，看看他個性如何；六，建議房東或經理從卑詩公寓樓業主和經理人協會的網站下載表格，請申請租房者填表，其中一項就是查看他的信用記錄。
「如果這些都做到了，相信篩選出來的是好租客。」Bill說。
改變思維才可以贏得財富
當時Bill離開自己出生長大的Port Alberni，告別休閑緩慢的生活方式，來到溫哥華尋找新機會，就是因為不願過一成不變的生活，嚮往更廣闊的天空，找尋能夠讓自己迅速成長的舞臺。到現在，事業成功，投資也使他獲得了財富，Bill依然在學習和成長。他說：「人生來就有權利創造你想要的一切，宇宙能給你的東西是無限的。」
他多年來養成了一些習慣，這使他獲得精神上的能量。他每天早晨5點半就起床做冥想，讀幫助心靈成長的書，他設定自己的目標，強化自己完成目標的信念，精神的力量對他獲得財富有極大的幫助。
通常成功的投資者的經驗是讓人研究投資，學習曲線和數據，Bill的分享十分獨特，他更強調思維，有了富足的思維，才可以獲得財富。當然財富不是一下子涌過來的，他用積極的心態追求了20多年，才積累了財富，白手起家獲得今天的成功。擁有一座或多座公寓樓，是很多人的夢想，但大家面對的普遍難題是買第一座公寓樓的錢從哪裡來。
Bill Goold在還清獨立屋的貸款後，從獨立屋中貸款出來付公寓樓的首期，這是很多公寓投資者的做法，因為需要的首期數目較大，通常要付50%，另外50%從金融機構貸款。
