卖家有没有法律责任向买家披露在交割前发生的水浸损坏？（星报资料图片）
作者Bob Aaron律师为多伦多星报专栏作家
【加拿大都市网】安省伦敦市卖家Beauchamp与买家Soboczynski签署了房屋买卖协议。在正式交割之前，房子地下室遭到水浸，卖家却没有知会买家。入住后房子再次发生水浸之后，新业主以卖家的物业陈述失实为由将卖家告上法庭，索赔2.5万元。案件经过3轮庭审，至今仍无定论，很可能要上诉至加拿大最高法院。
卖家是否有法律责任通知买家，房子交割前曾发生水浸？卖家如果签署卖方物业资料声明(Seller Property Information Statement，SPIS)，会否被控告虚假陈述？这些就是Soboczynski对Beauchamp案的核心问题。
早在2007年，Don和Louise Beauchamp决定出售他们在伦敦Gardenvale Cr.的物业。Adam和Olga Soboczynski看过物业后，决定出价290,000元购买，开价获卖家接纳。
在协议附带的条件被豁免之前，卖家向买家提交了一份卖方物业资料声明SPIS，这是卖方经纪所提供的一份业内标准表格。在SPIS中，卖家声称物业没有遭过水浸，并承诺会在交割前向买家披露发生的任何“重要改变”。
十分不幸，地库在交割前发生水浸。卖家弄干湿地毯，并以象征性的成本更换了底垫，但没有向买家披露水浸一事。
地库在交割之后再次发生水浸，买家基于SPIS上的陈述，控告买家索取25,000元的损坏赔偿。
在2011年11月的初审中，法官裁定不存在任何虚假陈述，毋须披露交割之前发生的水浸，驳回了案件。
买家上诉至安省地区法院，法院推翻了初审裁决。法庭基于卖家在SPIS中因疏忽道致失实陈述，裁决买家可获得25,000元赔偿。
被告卖家进一步提请上诉，案件去年11月由安省上诉法院审理。今年4月，3人法官小组又推翻了地区法院的裁决，采纳原审法官的裁决。上诉法院裁定，交割之前的那次水浸没有遭致重大损失，毋须披露，SPIS的陈述未构成疏忽误道。
2015年6月份，伦敦市律师Erin McDermid向加拿大最高法院提出申请，请求举行买家上诉聆讯。小额钱债法庭的裁决很少会上诉至最高法院，但这次很可能会例外。
应McDermid的要求，并且站在中立的角度，我呈交了証词（affidavit）指出， 自1997年以来，约有230宗法庭判决的争议主题是SPIS表格，而案件的判决结果各有不同。
SPIS是由安省地产协会（Ontario Real Estate Association）发出，有些经纪非常认同这张表格，有些则非常反对。
我一直都质疑SPIS，因为我认为这表格的提问含糊、技术化和复杂，而且填写时需要物业法、建筑条例、会计、土地规划等专门知识－大部分业主都不具备这方面知识。
表格上的免责声明是试图令经纪在卖家没有提供正确资料时，也不用负上任何责任，但是一宗地产监管委员会RECO的纪律聆讯显示，免责声明未必一定有效用。
Dale Godfrey是Sault Ste. Marie的地产经纪，2010年，作为买卖双方的代表处理一单售价105,000元的购买协议。
签署协议之前，Godfrey交给买家的SPIS表格指明物业没有已知的渗水问题，买家因此决定购入物业。然后在验屋中却发现，地基有明显裂缝和地库极易渗水。验屋公司估计，维修费约12,000元，买家银行基于验屋结果不予预先贷款，最终交易流产。
Godfrey被控违反RECO多项道德守则，她向纪律委员会递交的声明中，承认没有核实SPIS表格的真伪，也没有保障买家的最大利益，做法不专业。
委员会裁定Godfrey没有以公平、公正和诚实的原则对待客户，她也没有以客户最大利益为依归。再者，她为客户提供服务时并没有展现应有的知识、技巧、判断力和能力。
委员会的逻辑似乎是根据经纪有责任公开和查证物业资料，纵使表格上的免责声明没有指明经纪需为表格内容而负责。
Godfrey承认，她有责任核实SPIS，并接纳纪律委员会裁定她违反多项RECO道德操守。Godfrey被罚款6,000元。
纪律委员会的决定或会令安省地产经纪不寒而慄，因为裁决指Godfrey没有履行义务，确保SPIS表格的资料正确。
我将此案理解为日后经纪将会被要求核实表格上的资料，不然有可能面临聆讯。如果这是RECO的立场，不难想像未来不会有经纪愿意使用这张表格。
我认为，法院也同意，使用SPIS表格是有争议和悬而未决的。鑑于表格所引发的法律诉讼，以及该表格是否具有约束力和可执行性的不确定，我希望最高法院不论采取何种方法，最终可以平息问题。
