加蓋房占共用道 法庭判無需拆除

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近年新建的小區,有不少採用車庫建於屋後的設計,當共用巷道引發使用權糾紛時,需審慎斟酌後再決定是否要提起訴訟。(都市地產資料圖片)

作者:律師Bob Aaron為多倫多星報專欄作家

【加拿大都市網】多倫多市中心有一排排屋,車庫建在屋後,房屋與車庫之間有一條巷道穿過6位業主所擁有的土地。鄰居們簽署了道路使用契約,允許各戶共同使用這條巷道以便車輛進出。3年前住在巷道末端的業主對房屋進行了擴建,加建的部分建築探出到巷道,令巷道縮窄近2/3。鄰居向法庭提告,稱該業主所為阻礙了車輛進出,應予拆除。然而法院的判決卻讓鄰居們大失所望,也令多數人大跌眼鏡。

安省上訴法院去年對一宗道路使用權(Right of Way)案件的裁決,完全顛覆了人們過去一世紀以來對何謂侵犯道路使用權的既有觀念。

事件發生在多倫多Cottingham Street南端的幾間相鄰排屋(Row House)。排屋的背後有一條共用巷道,這條巷道穿過6位業主所擁有的土地,巷道的另一側與每幢房子相對的是業主的私人車房。

針對屋後巷道的使用,所有業主簽署了道路使用權(rights-of-way)契約,允許住戶因「車輛進出的理由」,可互相穿過鄰居的物業範圍。

2012年的時候,排屋最末端單位的業主彼德迪康寧及麗娜迪康寧(Peter and Rachna De Koning)決定為房子進行大規模加建,加建部分包括一幢三層建築物,有二樓陽台以及地面的休憩平台及花架。

大部分加建結構都是建於他們自己的物業範圍內,所以這些部分沒有因違反道路使用權而侵犯到其他排屋業主的權利;不過加建的二層陽台一小部分、以及大部分休憩平台,卻延伸到共用的土地,受到道路使用權的約束。這意味着根據道路使用權契約,鄰居有權行經迪康寧家那一部分房子、陽台及休憩平台。

迪康寧家侵佔巷道的那部分建築物,令屋後巷道的實用寬度由原本的12米,收窄到最窄處隻有4.4米(即14呎5吋)。

迪康寧的鄰居們遂於2013年12月,向安省高等法院法官David Stinson,申請他們使用巷道的合法權利受到非法阻礙的聲明。若聲明獲批,也許會要求迪康寧家拆除建於共用巷道的加建部分。

安省土地產權署總監Jeffrey Lem今年在安省法律界刊物《法律時報》(Law Times)中,就這宗訴訟作出評論,他表示:「我估計大部分地產律師都會認為,這宗案件的客觀事實已然構成實實在在侵佔他人土地情況,侵佔物應該予以拆除。」他補充道,如此判決才是正確的,安省上訴法院在1921年就有一個案例,客觀事實幾乎與這宗案件一模一樣,最終被裁定為侵佔他人土地,侵佔物須被移除。

然而,Stinson法官並未按已有案例進行裁決,他考慮的反而是巷道的實際用途,以及巷道在他人土地上通過(laneway easement)的措辭,因此容許保留此侵佔物。他指出,儘管有侵佔物的存在,但鄰居仍可以適當通過巷道,巷道的預期用途並未受到阻斷, Stinson法官在判詞中寫道:「使用(巷道)的權利未受阻礙。」

此裁決事實上是改變了定義巷道的界線,這意味着涉及到道路使用權,隻有當道路如契約字面上所指,受到侵入物嚴重阻礙的時候才能提起訴訟。經此案例後,即使使用道路的權利被削弱,隻要道路仍可依舊使用,也被視作不構成問題,想透過訴訟來成功維護道路使用權,將變得非常困難。

廸康寧的鄰居當然對裁決感到不滿,決定向安省上訴法院(Ontario Court of Appeal)提出上訴。上訴庭裁定:除非業主享有的道路使用權遭受到實質和嚴重的干擾,否則不能控告別人妨礙道路使用權。鑒於Cottingham街的案件中,沒有人觸犯此等條例,因此上訴法院最終維時原判,駁回上訴。

敗訴的鄰居們需承擔約35,000元初審費,12,000元的上訴費,以及他們自己的律師費用。

多年來,我曾協助當事人處理過諸如垃圾桶或冷氣機之類,置於共用行車道上的道路使用權糾紛。經過廸康寧一案後,鄰居應將注意力放在道路使用權的目的是如何表述的,細仔研究後,確定是否能尋找出侵權之處再提出訴訟。

 

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