本周安省最具傳奇色彩的霍克斯通豪宅緊急出售,加拿大搖滾歌王霍金斯現在希望425萬加元賣掉物業,相比2013年他首次放盤時,價格下降1,000萬加幣。
霍金斯這間房子佔地175畝,在2013年叫價1,490萬加幣,當時沒有成交,現在卻降價超過1,000萬加幣急售,只有原來叫價的30%,讓人感慨無限。
無論怎樣,多倫多房市降溫,可承付能力正在改善,使得許多潛在的買家看到一絲希望。
不過,按揭利率的上升也同樣影響着大家的購買力。過去幾周內,固定和浮動利率同時出現上漲,如果以6月份全國平均房價50萬加元計算,支付10%的首期後,現在的每月按揭將多支付60加幣。
因此,希望買房入市的朋友,不得不在 房價下跌和利率上漲間做出比較,如果房價下跌不及利率上漲的速度,那麼總體的可承付性並沒有多少改善。如果利率上漲0.25%,房價平均下跌5%,每月按揭只能節省50加幣。
在加拿大央行加息步步緊逼的情況下,改善買房者的可承付能力唯一辦法就是房價下跌幅度加劇。例如,在同樣加息0.25%的情況下,如果房價下跌10%,每月的按揭則可以節省162加幣。
多倫多房地產價格的飆升,完全違背了所有的經濟原理,從最基本的房價與人均收入看,排除外來移民因素,多倫多房價需要調整擠出泡沫,才能正常增長。
加拿大著名智庫菲沙學院今年二月份就提出警告,許多瘋狂的買房者被價格暴漲的誘惑入市,將會陷入無可挽回的財政困境,這些人看到房價上升急於置業,他們將是為這場房地產泡沫買單的附帶成本collateral damage ,雖然他們並沒有任何錯誤。
加拿大本地許多普通人家,現在不僅給自己購買投資房,而且開始給下一代購買將來的居住房屋,因為害怕將來的房價孩子無法負擔。這種生怕錯過的恐懼和絕望心理,使得房地產投資成為一場群眾性的熱潮,房屋價格哪有不上漲的道理呢?
要扭轉人們對於房地產價格上升,菲莎學院當時的建議就是讓安省政府效仿溫哥華,對海外買家徵稅。
即使菲莎學院也沒有建議央行加息,因為對於槓桿武裝到牙齒的加拿大人,加息無疑是個非常有力的重拳,不僅影響房地產,還將影響到經濟。
現在看來,加拿大政府不僅採取菲莎學院所建議的海外買家稅,而且也採取了菲莎學院所避諱的加息政策,加拿大房地產應聲下跌。
安省推出海外買家稅後,效果立竿見影,為何?一旦價格上升的預期消失,房價自然就會降溫,許多本土加拿大人看到房價可以下降後,就不再急着買投資房,或者給自己的孩子買房了,問題游刃而解。
如果從加拿大房地產這一輪牛市的起點看來,整整20年的時間,造就多少房地產投資人的財富。但是,真正仔細比較一下,加拿大股票市場的回報其實高於地產回報。
那麼,為什麼大家都害怕股市而偏愛房地產呢?原因在於波動性,更主要的原因是,股票基金投資沒有槓桿,所以整體回報遠低於房地產。
股神巴菲特曾經說過,退潮的時候,你才知道誰在裸泳。可是,在房地產市場上,裸泳者遍地開花,有90%的人都是用三倍以上的槓桿,平均房價150萬為例,多少人可以放50萬的首期呢?只有不足10%的人沒有槓桿。
那麼,為什麼這麼多裸泳的人都覺得非常安全呢?根本原因就是因為房地產價格上漲的事實。一旦這個事實改變,一切都會發生變化。今天安省豪宅降價70%急售,至少讓等待多年的買房者看到一絲希望,多倫多房屋承付能力改善的轉捩點已經到來。(本文不做投資建議,市場有風險,投資者慎入)
楊凡
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
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