楊凡專欄:多倫多房屋進入買方市場

加拿大都市网

SOURCE都市报
STONEY LAKE, ON - July 8: Rockabilly legend Ronnie Hawkins has recently listed his 165 acre estate with over 1100m of water frontage on Stoney Lake. The property includes theses two cottages. July 8, 2013. Randy Risling/Toronto Star

本周安省最具傳奇色彩的霍克斯通豪宅緊急出售,加拿大搖滾歌王霍金斯現在希望425萬加元賣掉物業,相比2013年他首次放盤時,價格下降1,000萬加幣。

霍金斯這間房子佔地175畝,在2013年叫價1,490萬加幣,當時沒有成交,現在卻降價超過1,000萬加幣急售,只有原來叫價的30%,讓人感慨無限。

無論怎樣,多倫多房市降溫,可承付能力正在改善,使得許多潛在的買家看到一絲希望。

不過,按揭利率的上升也同樣影響着大家的購買力。過去幾周內,固定和浮動利率同時出現上漲,如果以6月份全國平均房價50萬加元計算,支付10%的首期後,現在的每月按揭將多支付60加幣。

因此,希望買房入市的朋友,不得不在 房價下跌和利率上漲間做出比較,如果房價下跌不及利率上漲的速度,那麼總體的可承付性並沒有多少改善。如果利率上漲0.25%,房價平均下跌5%,每月按揭只能節省50加幣。

在加拿大央行加息步步緊逼的情況下,改善買房者的可承付能力唯一辦法就是房價下跌幅度加劇。例如,在同樣加息0.25%的情況下,如果房價下跌10%,每月的按揭則可以節省162加幣。

多倫多房地產價格的飆升,完全違背了所有的經濟原理,從最基本的房價與人均收入看,排除外來移民因素,多倫多房價需要調整擠出泡沫,才能正常增長。

加拿大著名智庫菲沙學院今年二月份就提出警告,許多瘋狂的買房者被價格暴漲的誘惑入市,將會陷入無可挽回的財政困境,這些人看到房價上升急於置業,他們將是為這場房地產泡沫買單的附帶成本collat​​eral damage ,雖然他們並沒有任何錯誤。

加拿大本地許多普通人家,現在不僅給自己購買投資房,而且開始給下一代購買將來的居住房屋,因為害怕將來的房價孩子無法負擔。這種生怕錯過的恐懼和絕望心理,使得房地產投資成為一場群眾性的熱潮,房屋價格哪有不上漲的道理呢?

要扭轉人們對於房地產價格上升,菲莎學院當時的建議就是讓安省政府效仿溫哥華,對海外買家徵稅。
即使菲莎學院也沒有建議央行加息,因為對於槓桿武裝到牙齒的加拿大人,加息無疑是個非常有力的重拳,不僅影響房地產,還將影響到經濟。

現在看來,加拿大政府不僅採取菲莎學院所建議的海外買家稅,而且也採取了菲莎學院所避諱的加息政策,加拿大房地產應聲下跌。

安省推出海外買家稅後,效果立竿見影,為何?一旦價格上升的預期消失,房價自然就會降溫,許多本土加拿大人看到房價可以下降後,就不再急着買投資房,或者給自己的孩子買房了,問題游刃而解。

如果從加拿大房地產這一輪牛市的起點看來,整整20年的時間,造就多少房地產投資人的財富。但是,真正仔細比較一下,加拿大股票市場的回報其實高於地產回報。

那麼,為什麼大家都害怕股市而偏愛房地產呢?原因在於波動性,更主要的原因是,股票基金投資沒有槓桿,所以整體回報遠低於房地產。

股神巴菲特曾經說過,退潮的時候,你才知道誰在裸泳。可是,在房地產市場上,裸泳者遍地開花,有90%的人都是用三倍以上的槓桿,平均房價150萬為例,多少人可以放50萬的首期呢?只有不足10%的人沒有槓桿。

那麼,為什麼這麼多裸泳的人都覺得非常安全呢?根本原因就是因為房地產價格上漲的事實。一旦這個事實改變,一切都會發生變化。今天安省豪宅降價70%急售,至少讓等待多年的買房者看到一絲希望,多倫多房屋承付能力改善的轉捩點已經到來。(本文不做投資建議,市場有風險,投資者慎入)

楊凡
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
文中提及產品和建議只作參考,不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為準。

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