利率上升未見頂 房貸續約有章循
年終將至，伴隨着持續加息和房貸政策的收緊，大多倫多地區樓市度過了相對平穩的2018年。習慣了近10年低利率期的加拿大投資者，從去年夏天開始，已經經歷了5次加息。然而央行暗示加息仍未到位，12月是否會有再一次的加息還懸而未決。在利率上升期，即將續約房貸（renew mortgage）的家庭，有必要提前了解應關注和注意的事項，以選擇最適合自己家庭的財務政策。
滿地可（BMO）銀行房屋貸款專家王紅雨（Henry）向星島《都市地產》記者介紹，加拿大的房貸合同期最長為10年，而大部分借款人選擇的是5年以內的合同。因此，絕大多數人很難在一個合同期內就付清全部房貸。 「絕大多數借款人需要在房貸合同到期時續約。什麼時候開始續約，續約有哪些步驟和考慮因素，每個家庭都應該儘早了解。」
提前2個月續約為宜
首先，如果對原貸款金融機構的服務和產品都很滿意，要做的是了解提前續約的政策。很多人的確對續約房貸有未雨綢繆的想法，早早就找到銀行開始諮詢利率着手續約。但是，在2017年之前簽約的房貸，利率和現在相比都非常低。王紅雨表示，原貸款金融機構通常允許合同到期日之前N個月就可以續約。但如果借款人原來的貸款利率很低，而當下的房貸利率較高，過早續約會導致低利率過早過期，高利率提前生效。 「我建議提前2個月續約即可。通常情況下，在原銀行提前續約，鎖定一個利率的時間不會超過1個月。如果原合同利率低，因提前續約就會減少原合同的執行時間。一旦選擇了提前續約，新利率就會在下個月立刻生效。例如，原貸款利率2.09%，目前的市場利率為3.3%，現在是3月份，原貸款合同到期日是7月1號，如果選擇在5月15號提前續約並鎖定3.3%的利率，那麼6月1號3.3% 的新合同利率就生效了。提前兩個月續約是為了不要把自己逼到沒時間選擇，同時讓原來的低利率盡量不要過早失效。」
王紅雨總結，續約時利率是上漲趨勢的情況下，借款人往往就面臨了兩難境地：提前續約，低利率就提前結束了；可不提前續約，又怕利率繼續漲，2018年以來這種情況非常普遍。 「因此，我建議在這種情況下，可以考慮去其他銀行申請新的貸款。新銀行可以鎖定利率130天，即4個月10天。到期前5個月時，可以向原銀行以外的其他銀行詢價，並準備材料，這樣可以給自己多留一個選擇。」
滿地可（BMO）銀行房屋貸款專家王紅雨（Henry）
提早詢問 不着急續約
除此之外，還有一些人因為忙碌忘記及時按照時間續約貸款，此時銀行多會自動為客戶續約。而自動續約的利率往往非常高。
王紅雨分享，其實大多數銀行會在房貸到期前主動聯繫客戶。很多家庭，原銀行的電話銀行會通知並提醒客戶貸款即將到期，可以考慮續約了。 「接到此類電話，不要急着在電話里續約，建議大家致電給熟悉的客戶經理討論房貸續約問題。日常生活中注意保持與客戶經理良好的私人關係。相熟的客戶經理更了解你的需求，另外會提供更多選項。例如，很多人不知道，銀行內部把續約利率劃分了兩個檔次。還款期還剩300月以上和300個月以下的。如果前者利率高，借款人可以選擇通過加速還款將還款期降為300個月以內，或提高月供並把還款期降為300月以內。熟悉和了解你的客戶經理會更耐心地提供更多選擇。 」
了解續約所無法改變的
房貸合同到期時，是審視自己是否有新的財務需求的好機會。王紅雨表示，有很多事無法在房貸續約時解決，比如改變還款期、改變房貸抵押的方式、增加貸款金額等。要做上述改變就需要做加按。因此房貸合同到期時，借款人需要審視一下自己是否有這些方面的新需要。 「原來簽訂的房貸合同，無論時間長短，都是有一定約束的。即，在合同期內很多情況都無法改變。例如，希望房貸產品不僅僅是一個分期還款的按揭貸款，還需要一個可以循環使用的信用額度。如果在合同期內做出改變，會引發因棄約而遭到罰款。」
加息通道權衡浮動和固定利率
本報早前對於浮動利率和固定利率的選擇問題做過相關報道。總的來看，浮動利率的按揭貸款，隨時可以轉成固定利率貸款，且沒有罰款。王紅雨稱，「這是加拿大主流銀行通用的做法，但一些小的金融機構沒有這個便利。因此選擇浮動利率的時候，選擇你要合作的銀行就非常重要了。下一期的貸款如果選擇浮動利率，需要問清楚借款銀行兩個關鍵問題：是否可以隨時轉成固定利率而不會被罰款？以及，提前還款額度有多大。」
王紅雨續稱，「大銀行通常允許借款人將浮動利率轉為固定利率，原浮動利率合同所剩的時間要少於新固定利率的合同期。」
而一旦利率如2018年一樣幾輪下來都持續上漲，該怎麼應對呢？王紅雨認為，消除利率影響的手段之一就是加速還款，因此提前還款額度的比例對於選擇浮動利率的借款人非常重要。 「A 銀行允許每12個月提前還款的額度是10%；B銀行允許每個日曆年提前還款額度是20%。如果今天是2018年6月5日，到2019年6月5日之間，A銀行的提前還款額度限制是10%，B銀行的提前還款額度限制是40%，相差非常巨大。」
目前，我們正處於央行的加息通道。王紅雨建議，「自住房如果貸款餘額比較大，例如超過30萬，我建議選擇續約成5年的固定利率。而投資房，選擇最低利率即可。這個建議主要是出於心理承受能力來考慮的。自住房貸款餘額較大的情況下，借款人在選擇中長期固定利率時的安睡指數會比較高。」
投資自住 都應適當申請加按
王紅雨觀察，在過去幾年中，因為利率低，很多持有投資房的人，房貸本金下降很快，房子又升值了，因此地產投資的槓桿效應減少。 「可以利用合同到期的機會，適當申請加按，重新提升投資地產的槓桿效應，將取出的房權用於其它投資。投資房，如果加按時可以提取的房權金額是當時投資款的2倍，就值得做加按。例如，當初首付7萬買了一個35萬的投資房，如果加按取出的金額是14萬，就值得考慮做加按。投資房做加按時，建議使用最長還款期，例如，30年。
而如果持有的是自住房，且房貸款餘額很低了，又不打算賣掉這個自住房，則可以考慮在本期貸款到期時做加按，申請一個最大值的信用額度，以避免日後借款能力下降後，無力申請大金額信用額度。 」
對於那些自住房貸款到期時，希望更換自住房、且保留原自住房的人，王紅雨提議，最先要做的是給現有的所有投資房加按，再給現有自住房加按，最後再申請新自住房的預批。 「自住房貸款是大額消費貸款，儘快還完最好。貸款的供款額越平穩越踏實，加速還款可以用lump sum payment；而投資房的貸款，就像是小生意貸款，是’別人的錢’（OPM，Other people’s money），因此要盡量多用，能加大槓桿就加大槓桿。」
續約前，先理解這些概念
王紅雨提出，在人們講到貸款續約之前，首先應該先了解並理清五個基本概念。
合同期（term），是指與銀行簽訂的貸款合同期限。
還款期（Amortization），就是預計多少年還清房貸。
續約（Renew）是指在原銀行再簽訂一份借款合同，貸款金額，抵押註冊方式，以及所剩還款期保持不變。續約不需要重做貸款，不看收入，不評估房價，不調閱信用記錄報告。
加按（refinance）是指重做貸款，可以改變貸款金額、還款期、以及抵押註冊方式，可以留在原銀行，也可以轉去其他銀行。
轉銀行（switch or transfer），是指從原銀行貸款金額不變，抵押註冊方式不變，還款期不變，但轉到另外一個銀行。
