你的房子该怎么卖 经纪虽有专业知识 但你有最终决定权!

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SOURCE都市地产

▲卖家与地产经纪签署委托放牌协议之前,应与该经纪讨论一下对方的卖屋计划(星报资料图片)

Q:我正在卖房,但是觉得挂牌经纪的售房策略没有什么吸引人之处。不过,她是专业人士,我是否应该遵从她的计划,抑或是提出自己的意见?

A:固然,地产经纪在房屋买卖上有其专业的知识,并且可能特别为客户省钱而设了一套销售计划;或者她不认为就你的房子而言,更广泛的宣传策略是有效或有必要。不过,毕竟是你在卖房,房子该如何展示给买家,卖家有最终决定权。

应仔细阅读委托放盘协议。你是否曾与地产经纪倾谈过对市场计划的顾虑?很多时候,经纪与客户之间的不同观点可以透过坦诚讨论来解决。

如果经纪了解到客户的需要和所想时,可以为客户提供更好帮助。换言之,无论何时进入房地产市场,都应该积极参与买卖过程。

还有一点卖家要注意的是,有针对性的销售或房屋售前特别布置等附加服务,可能需要额外的费用,有些经纪公司的服务可能未必涵盖。

对于首次卖家来说,如果感到某项决定并不适合自己,就不要迫于压力勉强同意。例如,地产经纪可能会问客户,可否举行房屋开放日(open house),又或可否把家中大门钥匙放在密码箱内,以便在客户不在家时,可以方便开门让潜在买家看房,倘若卖家对这样的安排感觉不舒服或有疑问,应坦白说出来。

作为卖家,也应做好自己的本份,包括与委托的地产经纪合作;提出正确的问题;理解并完成所需的全部文书工作;必要时自行调查研究;预先及开诚布公告诉地产经纪和买家房子的整体状况。

如果经过交流沟通,你还是不甚满意放牌经纪的作法,不妨与放盘经纪公司商议,更换一位另代理经纪,或者调整市场推广计划。

废除《绿色能源法》卖房过程更简单

基于2009年推出的《绿色能源法》,安省前自由党政府计划于2019年实施强制性的家庭能源审计项目。该项目要求业主在出售物业之前,必须对物业节能状况进行评级并披露。安省新政府上台后,决定废除《绿色能源法》,这一决定亦将改变业主出售物业的规则。

安省能源厅长克福特(Greg Rickford)的新闻秘书Sydney Stonier透过邮件向我确认,废除《绿色能源法》,意味着须强制执行的家庭能源审计项目将终止。

根据前朝自由党政府的计划,该审计项目应在明年实施到位,它要求安省业主在出售物业之前,必须先进行能源审计(home energy audit)。

实施家庭能源评级及披露系统(HER&D)的最初建议,来自于前政府2009年推出的《绿色能源法》以及2016年推出的《安省气候变化行动计划》。而第34号法案(即《2018年绿色能源废除法》The Green Energy Repeal Act, 2018)的引入,终止了强制性的能源审计项目。

在34号法案引入仅一天之后,加拿大消费者委员会发布了期待已久的报告《现有房屋的强制性家庭能源评级及披露:消费者面临的机遇与风险》。

报告发现,国民普遍愿意改善他们的物业状况,使之更高效节能,不论是减少对气候变化的影响,还是改善房屋舒适性和更加成本有效地使用物业,等等。

尽管报告提及一些强制执行家庭能源审计所带来的风险,但却淡化了这类项目对于物业出售过程的负面影响。这些负面影响可能包括:负面评价物业的绝缘性能不高,或者暖气炉效率低;聘请能源顾问需要花费额外的金钱和时间;对被继承的物业或者即将被拆除的物业实施不必要的审计,等等。

在对强制性能源审计计划所做的漫长咨询过程中,业界的利益相关者出现了意见分歧。安省建筑商协会表示支持,认为该计划衍生出的好处是非常可观的,如增加工作机会、减少能源需求等。

另一方面,安省的地产经纪们则强烈反对在放盘时期进行能源审计。安省房地产协会(OREA)于2015年向能源厅提交了他们的反对意见,指这项审计是不公平的,不仅会给消费者带来风险,对房地产市场造成伤害,而且对于遏制温室气体排放效果甚微。 OREA提出了一个替代方案,将能源审计作为非强制性的标准验屋程序的一部分,这样不仅可以保护消费者、减少对市场的负面影响,还可以帮助省政府实现这项政策希望达成的目标。

从个人角度,我从一开始就反对强制性能源审计。我认为房地产业者不应成为能源厅的执法力量。并且,政府应创建替代性解决方案,通过为房屋业主和买家提供各种回扣,鼓励他们自愿减少温室气体排放。

作者Bob Aaron是多伦多房地产律师