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2022年10月06日 星期四 07:02:16
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法律连线

樓市轉向交易難成,被迫轉手時傭金和轉讓稅該由誰支付?

最近有数位买家向我咨询,他们之前购买房子时,Offer中没有附带任何条件。现在可能由于省府出台的控市政策,令房地产市场上放盘数量增加,贷款条件改变,以及抢Offer情况减少,导致他们无法售出现住的房子。 面对这种局面,买方经纪需要对可能出现的所有问题和后果有所了解,并及时提出建议,採取必要措施保护你的客户和交易。下面5点需要了解: 1. 如果买家无法完成交易会发生什么? 如果买方不能成交,很可能他们会选择放弃定金。假若卖方再以比之前买家同意支付的价格更低的售价卖出该物业,那么可能会导致卖方起诉未能完成交易的买家,索赔差价。 2. 买家有哪些选择? 选择之一是接触卖方请求延期交割,以便有更多的时间,不会匆忙出售他们现有的房屋。另一个选择是将购买协议出售或转让给第三方买家,让另一个买家接管他们的协议,并返还定金,然后直接与卖方成交。 3.将购买协议转让给另一位买家是否需要卖方许可? 根据OREA转售协议的条款,不需要获得许可。不过,基於下面这些原因,最好是与卖家合作:也许卖方经纪掌握已经看过该物业的买家名单,这些人有可能愿意接管这笔交易。此外,所有买家都希望能看到房子,而由於房子尚未过户,所以你的客户无权向新来的买家展示这栋房子。如果获得卖方的协助,你可以展示房子,并期望有新的潜在买家愿意接手。 4.佣金由谁支付? 两笔交易均需支付佣金。因此,原始买家若想保本,很可能需要以超过他们付出的金额卖出。根据我的经验,当试图以高於原始价格转售房子时,应该向原始卖家明确说明,买方在这次转售中不会有任何盈利,只是寻找有人接管他们的购买契约。 5. 谁支付土地转让税? 土地转让税只需要支付一次。在这种情况下,由最终与卖方完成交易的新买家支付。根据我的经验,最好在交易流程的早期处理所有这些问题,提前并坦诚地告知卖方,找到对双方都适合的解决方案。通过合作,可以减少各方面的潜在损失,在大多数情况下,完成交易令大家都满意。 作者Mark Weisleder是多伦多房地产律师  

多倫多的獨立屋被水浸,損失超過200萬! 房屋保險為何不賠償?

  想像一下,在你的房屋发生灾难性损失后,你向保险公司索赔,却被告知“这不在受保范围内,你不获赔偿”,你会怎样地震惊。 Hassan Hojjatian和Mitra Kermani在2011年6月就遇到了这样堵心的事情。当时他们位于多伦多的房子,地下室、地下室浴室、车库屋顶和地基遭受大范围水浸。 后来,独立专家估计这间房屋损失超过200万元。 承保的公司安盛保险(Axa)和Intact保险公司拒绝了他们的索赔,于是Hojjatian和Kermani就损失提出起诉。 法官Suhail Akhtar去年在判决书中写道:“现如今,业主的房屋发生水浸损害并不罕见。”他补充说,在某些个案中,“损害可能是灾难性的,道致该房屋不适合居住。” 这宗个案的分歧在于: 屋主的立场是,损坏是由于暴雨道致水从窗户和屋外进入所造成,也有突然和意外地从水管涌入大量水。 保险公司则坚决主张,损坏是由于房屋的基础牆渗水而造成的,加上结构的一般物理性恶化,这些因素道致的损坏不在家居保险覆盖范围内。 在法庭上引用了几份专家报告,试图确定损坏的来源以及是否涵盖在保险单承保之下。所有专家的结论是:水浸损害与房子周边土地的坡度有关,以及地下室水浸是由于水通过地基渗透所造成。 法官Akhtar发现,房子裡的水合乎保单定义的“地表水”和“地面渗透到地下的水”,并且不包含在承保范围内。事实上,保险合约明确排除了这种水渗透造成的损失。 Hojjatian和Kermani不满法院的裁决,将案件提交给上诉法院。11月,由3位法官组成的小组维持了初级法院的决定。 Dayle Semple是我在FCA保险公司的保险经纪。当我对屋主的不幸裁决表示惊讶时,他解释说:“保险单不是保养合约...由于忽视或未解决的维护保养问题造成水浸损害,保险政策并非意味著对此类损失作出回应。” 他说:“所有的保险都对水患来自于什么类型的水有所限制。一般来说,承保范围是突然或意外跑水,而不是渗入水。 这就是为甚么在基本保单之外附加污水倒灌险(sewer back-up),要额外收费的原因。” “渗漏通常是由于缺乏维护和保养而发生的,一般保险单都不包括赔偿。” 加拿大保险局警告消费者,所有房屋保险都包括管道突然意外爆裂的赔偿,儘管因冻结道致水管爆裂的损坏可能不获赔偿。现在,有些加拿大保险公司已经开始为投保人提供陆路洪水(overland flood)的赔偿,但此种offer还处于起步阶段。 这裡的重点是: •了解你的保单所覆盖的内容。 •购买污水倒灌险。 •请谘询保险公司,你是否能获得洪水灾害的保障。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 地产律师与地产经纪有什么不同 Q:买房子时,我是否可以选择与律师合作,而不是聘用房地产专业人士? A:虽然安省法律规定,隻有房地产专业人士可以代表买家和卖家进行交易。不过也有例外:如果律师提供法律服务,而房地产交易本身就是一宗法律服务的情况下,就允许房地产律师进行交易。 与地产经纪合作有很多好处,但是当你与房地产律师合作买卖房屋时,你可以期待他们有不同领域和水平的经验与专长,就像所有专业人士一样。 首先,房地产律师与地产专业人士一样,有责任确保你在交易过程中的最佳利益受到保护。例如,地产律师能够审查买卖协议中的条款、条件、豁免和相关文件,并采取必要步骤使合约合法完成。 律师可以帮你审核买房Offer,以确保该Offer保护你的权益,并作出调整以便更好地满足你的需求。例如,如果你希望在房价中包括某些电器或固定装置(冰箱、洗衣机/乾衣机、吊灯),告诉律师,请其为你包含到Offer中。 律师还承担其它工作,包括: •检查房子产权,以确保卖方拥有这个房子,并能合法出售; •审核公寓的物业状况証明书; •确定物业上是否有留置权或政府工程令; •将定金存入信托账户直到交割; •在省土地所有权登记处登记房子转手; •就房屋的zoning提供建议; •安排将房款和佣金有序转移给正确的当事人; •在交割日将锁匙交给买家。 你也可以考虑聘请房地产公司或销售人员提供服务,例如寻找新房源、预订和举行开放屋、准备市场分析等。为你介绍其他服务供应商,如承包商或检屋师。这些服务项目通常不会包括在地产律师的服务中,但律师可以免费提供受到保障和他们有资格提供的任何服务。安省律师受上加拿大律师协会规管。 除此之外,如果是卖房,地产商会要求所有人,包括律师,若在realtor.ca上打广告出售房屋,必须经RECO注册,并成为地产商会或协会的付费会员。 每位律师收取的佣金和法律费用会不同,有些律师可能将工作打包收取固定费用,也有些会根据提供服务的程度而收费。所以一定要预先与房地产律师商谈,决定花多少钱可以获得何种程度的律师服务。

交割前房屋水淹要向買家披露嗎?

卖家有没有法律责任向买家披露在交割前发生的水浸损坏?(星报资料图片) 作者Bob Aaron律师为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】安省伦敦市卖家Beauchamp与买家Soboczynski签署了房屋买卖协议。在正式交割之前,房子地下室遭到水浸,卖家却没有知会买家。入住后房子再次发生水浸之后,新业主以卖家的物业陈述失实为由将卖家告上法庭,索赔2.5万元。案件经过3轮庭审,至今仍无定论,很可能要上诉至加拿大最高法院。 卖家是否有法律责任通知买家,房子交割前曾发生水浸?卖家如果签署卖方物业资料声明(Seller Property Information Statement,SPIS),会否被控告虚假陈述?这些就是Soboczynski对Beauchamp案的核心问题。 早在2007年,Don和Louise Beauchamp决定出售他们在伦敦Gardenvale Cr.的物业。Adam和Olga Soboczynski看过物业后,决定出价290,000元购买,开价获卖家接纳。 在协议附带的条件被豁免之前,卖家向买家提交了一份卖方物业资料声明SPIS,这是卖方经纪所提供的一份业内标准表格。在SPIS中,卖家声称物业没有遭过水浸,并承诺会在交割前向买家披露发生的任何“重要改变”。 十分不幸,地库在交割前发生水浸。卖家弄干湿地毯,并以象征性的成本更换了底垫,但没有向买家披露水浸一事。 地库在交割之后再次发生水浸,买家基于SPIS上的陈述,控告买家索取25,000元的损坏赔偿。 在2011年11月的初审中,法官裁定不存在任何虚假陈述,毋须披露交割之前发生的水浸,驳回了案件。 买家上诉至安省地区法院,法院推翻了初审裁决。法庭基于卖家在SPIS中因疏忽道致失实陈述,裁决买家可获得25,000元赔偿。 被告卖家进一步提请上诉,案件去年11月由安省上诉法院审理。今年4月,3人法官小组又推翻了地区法院的裁决,采纳原审法官的裁决。上诉法院裁定,交割之前的那次水浸没有遭致重大损失,毋须披露,SPIS的陈述未构成疏忽误道。 2015年6月份,伦敦市律师Erin McDermid向加拿大最高法院提出申请,请求举行买家上诉聆讯。小额钱债法庭的裁决很少会上诉至最高法院,但这次很可能会例外。 应McDermid的要求,并且站在中立的角度,我呈交了証词(affidavit)指出, 自1997年以来,约有230宗法庭判决的争议主题是SPIS表格,而案件的判决结果各有不同。 SPIS是由安省地产协会(Ontario Real Estate Association)发出,有些经纪非常认同这张表格,有些则非常反对。 我一直都质疑SPIS,因为我认为这表格的提问含糊、技术化和复杂,而且填写时需要物业法、建筑条例、会计、土地规划等专门知识-大部分业主都不具备这方面知识。 表格上的免责声明是试图令经纪在卖家没有提供正确资料时,也不用负上任何责任,但是一宗地产监管委员会RECO的纪律聆讯显示,免责声明未必一定有效用。 Dale Godfrey是Sault Ste. Marie的地产经纪,2010年,作为买卖双方的代表处理一单售价105,000元的购买协议。 签署协议之前,Godfrey交给买家的SPIS表格指明物业没有已知的渗水问题,买家因此决定购入物业。然后在验屋中却发现,地基有明显裂缝和地库极易渗水。验屋公司估计,维修费约12,000元,买家银行基于验屋结果不予预先贷款,最终交易流产。 Godfrey被控违反RECO多项道德守则,她向纪律委员会递交的声明中,承认没有核实SPIS表格的真伪,也没有保障买家的最大利益,做法不专业。 委员会裁定Godfrey没有以公平、公正和诚实的原则对待客户,她也没有以客户最大利益为依归。再者,她为客户提供服务时并没有展现应有的知识、技巧、判断力和能力。 委员会的逻辑似乎是根据经纪有责任公开和查证物业资料,纵使表格上的免责声明没有指明经纪需为表格内容而负责。 Godfrey承认,她有责任核实SPIS,并接纳纪律委员会裁定她违反多项RECO道德操守。Godfrey被罚款6,000元。 纪律委员会的决定或会令安省地产经纪不寒而慄,因为裁决指Godfrey没有履行义务,确保SPIS表格的资料正确。 我将此案理解为日后经纪将会被要求核实表格上的资料,不然有可能面临聆讯。如果这是RECO的立场,不难想像未来不会有经纪愿意使用这张表格。 我认为,法院也同意,使用SPIS表格是有争议和悬而未决的。鑑于表格所引发的法律诉讼,以及该表格是否具有约束力和可执行性的不确定,我希望最高法院不论采取何种方法,最终可以平息问题。  

投資公寓應購買何種保險?

  (作者Mark Weisleder为多伦多地产律师) 【加拿大都市网】购买公寓时哪些保险是必需的?不少准买家和房产经纪对此都有困惑。错误的理解认为,公寓大厦针对建筑物的保单,总能在出险时做出赔偿。其实在大多数情况下,即使买方没有任何过错,仍然要承担部分损失。  公寓大厦确实有为建筑与单位投保。然而,不论是漏水、火灾、烟雾造成的损失,保单均不涵盖业主自己进行的改善装修工程,以及业主自行使用或拥有的物品损坏。此外,如果有客人到访你的单位时受伤,他们可以起诉业主个人责任。因此,大多数公寓买家,都购买涵盖其财产、改善工程及访客受伤等的升级保单。 令买家感到困惑的是,几乎所有公寓保单都有免赔额(垫底费),即任何损害出现时,业主不论是否有过错都应负的责任。免赔额通常为5000元,但我见过很多保单要上万元的免赔额。例如你的浴缸溢水,波及下面的单位,你便有责任支付免赔额,公寓保单将支付超过免赔额部分的损害。如果属于你的暖通设备出现故障,对建筑物或其它单位造成损害时,也是这种情况。 又比方说,水管在牆体内爆裂破坏你的单位,但你没有做错任何事情。虽然管道可能是管理公司的责任,你必须在公寓方面支付任何额外款额前,负担免赔额来修复损坏。避免这一问题的唯一方法,是你能证明管理公司疏于进行维修和应当知道可能发生的伤害。根据我的经验,你付出的律师费将会超过免赔额,所以最好还是有适当的保险来代替。 在每一个共管物业的大厦保险証书中,均清楚列明大厦和业主需要负责的保险范围及免赔额。保护自己的方式是将该证书发送到自己的保险公司,并告诉他们,你想购买该保险覆盖范围以外(包括免赔额)的保险。  一种更好的方法,就是找大厦保险的同一个保险公司投保。同一家公司可能比其他人更好理解免赔额条款,确保您的保单包涵盖了建筑物保单漏保的部分。  购买公寓作投资,仍然需要有这种类型的保险保障。大部分租户为自己的财产及赔偿责任购买保险,如果你希望租客也支付保险的免赔额,便需要在租赁协议中说明,并要求租客提供已获得所有必需的保险的证明,才给他们钥匙。  在搬到新公寓单位前,需准备好需要的保险,以备不时之需。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

加蓋房占共用道 法庭判無需拆除

近年新建的小区,有不少采用车库建于屋后的设计,当共用巷道引发使用权纠纷时,需审慎斟酌后再决定是否要提起诉讼。(都市地产资料图片) 作者:律师Bob Aaron为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】多伦多市中心有一排排屋,车库建在屋后,房屋与车库之间有一条巷道穿过6位业主所拥有的土地。邻居们签署了道路使用契约,允许各户共同使用这条巷道以便车辆进出。3年前住在巷道末端的业主对房屋进行了扩建,加建的部分建筑探出到巷道,令巷道缩窄近2/3。邻居向法庭提告,称该业主所为阻碍了车辆进出,应予拆除。然而法院的判决却让邻居们大失所望,也令多数人大跌眼镜。 安省上诉法院去年对一宗道路使用权(Right of Way)案件的裁决,完全颠覆了人们过去一世纪以来对何谓侵犯道路使用权的既有观念。 事件发生在多伦多Cottingham Street南端的几间相邻排屋(Row House)。排屋的背后有一条共用巷道,这条巷道穿过6位业主所拥有的土地,巷道的另一侧与每幢房子相对的是业主的私人车房。 针对屋后巷道的使用,所有业主签署了道路使用权(rights-of-way)契约,允许住户因“车辆进出的理由”,可互相穿过邻居的物业范围。 2012年的时候,排屋最末端单位的业主彼德迪康宁及丽娜迪康宁(Peter and Rachna De Koning)决定为房子进行大规模加建,加建部分包括一幢三层建筑物,有二楼阳台以及地面的休憩平台及花架。 大部分加建结构都是建于他们自己的物业范围内,所以这些部分没有因违反道路使用权而侵犯到其他排屋业主的权利;不过加建的二层阳台一小部分、以及大部分休憩平台,却延伸到共用的土地,受到道路使用权的约束。这意味著根据道路使用权契约,邻居有权行经迪康宁家那一部分房子、阳台及休憩平台。 迪康宁家侵占巷道的那部分建筑物,令屋后巷道的实用宽度由原本的12米,收窄到最窄处隻有4.4米(即14呎5吋)。 迪康宁的邻居们遂于2013年12月,向安省高等法院法官David Stinson,申请他们使用巷道的合法权利受到非法阻碍的声明。若声明获批,也许会要求迪康宁家拆除建于共用巷道的加建部分。 安省土地产权署总监Jeffrey Lem今年在安省法律界刊物《法律时报》(Law Times)中,就这宗诉讼作出评论,他表示:“我估计大部分地产律师都会认为,这宗案件的客观事实已然构成实实在在侵占他人土地情况,侵占物应该予以拆除。”他补充道,如此判决才是正确的,安省上诉法院在1921年就有一个案例,客观事实几乎与这宗案件一模一样,最终被裁定为侵占他人土地,侵占物须被移除。 然而,Stinson法官并未按已有案例进行裁决,他考虑的反而是巷道的实际用途,以及巷道在他人土地上通过(laneway easement)的措辞,因此容许保留此侵占物。他指出,儘管有侵占物的存在,但邻居仍可以适当通过巷道,巷道的预期用途并未受到阻断, Stinson法官在判词中写道:“使用(巷道)的权利未受阻碍。” 此裁决事实上是改变了定义巷道的界线,这意味著涉及到道路使用权,隻有当道路如契约字面上所指,受到侵入物严重阻碍的时候才能提起诉讼。经此案例后,即使使用道路的权利被削弱,隻要道路仍可依旧使用,也被视作不构成问题,想透过诉讼来成功维护道路使用权,将变得非常困难。 廸康宁的邻居当然对裁决感到不满,决定向安省上诉法院(Ontario Court of Appeal)提出上诉。上诉庭裁定:除非业主享有的道路使用权遭受到实质和严重的干扰,否则不能控告别人妨碍道路使用权。鉴于Cottingham街的案件中,没有人触犯此等条例,因此上诉法院最终维时原判,驳回上诉。 败诉的邻居们需承担约35,000元初审费,12,000元的上诉费,以及他们自己的律师费用。 多年来,我曾协助当事人处理过诸如垃圾桶或冷气机之类,置于共用行车道上的道路使用权纠纷。经过廸康宁一案后,邻居应将注意力放在道路使用权的目的是如何表述的,细仔研究后,确定是否能寻找出侵权之处再提出诉讼。  

安省法庭支持Condo禁短租

作者:Bob Aaron 多伦多房地产律师 【加拿大都市网】 有豪华公寓业主,在9个租房网站上投放广告,短期放租自己的单位,最短租期仅一晚,遭大厦法团提起诉讼。安省法庭去年12月裁定,以短期租约出租Condo单位违反了该大厦的短租禁令。 虽然对共管物业社群来说,这次裁决具有突破性,不过法庭给出的结论,与Airbnb诞生之前发生在多伦多King街的两宗专门针对游客的“豪装寓所”短租个案的裁决不谋而合。 最新个案发生在渥太华,有位业主在Airbnb、Expedia或hotels.com等9个放租网站,将市中心一个豪华公寓单位以短期租约放租,租期短至一晚起。其中一个放租广告中虽然要求租客“不要对大厦的任何人提及Airbnb放租一事”,不过网页上仍留有13条租客评论。 该公寓大厦的章程书已明确规定,每个大厦单位隻能由单一家庭成员入住。业主委员会又在2015年5月通过一项租约期限条例,限制单位租期不得少于4个月。 法官Robert Beaudoin裁定,该业主“以类似酒店的营运模式,反复以短期租约出租单位,有违大厦章程书的条款。”判词称,单位由单一家庭成员入住“不能被解释为:包括业主以类似酒店的模式营运,透过互联网媒介,以一晚起计的短期租约,反覆将单位出租给陌生人。” 安省法院的裁决,与两宗发生在2001及2002年案件的裁决非常相似,当年Airbnb还未开业。 涉及该两宗个案的业主拥有King街与央街交界处Metropole Condo大厦的多个单位。 首宗个案的两名业主,以房屋租赁公司Glen Grove Residences and ApartmentsInternational名义,出租名下44个该大厦的单位,后来大厦拥有人发现短期租客频繁出入大厦,于是告上法庭。 法官裁定Glen Grove Residences违反禁止短暂入住以及租期少于3个月的规定,同时因业主向租客提供酒店式租赁服务,道致大厦的保险费用大增,因此亦触犯了大厦章程书的条款。 第二宗个案的业主,以房屋租赁公司Apartments International名义,提供类似上例的服务,不过业主反控告大厦立案法团,指称大厦妨碍公司运作及损害其经济利益。 随后大厦法团向另一法官申请撤消案件,这个案亦与上例一样,法官立即发现业主触犯放租条例,大厦理据充分,因而撤消诉讼。 经过这两宗个案的裁决,Condo单位业主应当会意识到,法庭将强令执行共管物业章程书以及规例中对短期出租的禁令。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

賣房與買房的三點不同

作者:Joe Richer 【加拿大都市网】 Q:卖房比买房更难吗?如何保护自己? A:出售住宅与购买住宅相当不同,可能是一次牵动情感的体验,因为你必须向一个曾经视为家的地方道别,特别当那里盛载了很多美好回忆。因此,有些事情你是需要知道的,既确保你的利益受到保障,同时保证情感不会妨碍你作出决定。 首先,卖房很大程度上依赖于市场推广和曝光。买家有无数途径得知物业出售,尤其在数字时代。作为卖家,假如没有人知道你的房屋要卖,你是无法卖出的。那么应该如何推销自己的房屋?要如何使它在同区物业中脱颖而出? 这或许就是需要聘用注册房地产专业人员的原因,他们需要对你的街区有认识,而且与你合作,为房屋独特卖点,订出最佳的营销策略。在放盘价格的问题上,请与经纪深入沟通。先询问最近区内的楼盘售价,确定最近有哪些类近的物业售出。确保自己取得所有需要的资讯,并且对营销策略感到满意,然后在放盘协议上列明时间表,以免日后有任何误会。 切记,虽然经纪会提供意见,但决定售价和适合的营销策略,仍然是你的责任。 卖房与买房的第二大分别在于支付佣金。通常房地产交易是由卖方支付佣金,不仅是支付给卖方经纪,同样要支付给买方经纪。但亦有其他给予买方经纪报酬的方式。无论你如何决定,这都必须在放盘协议中列清楚。 第三个需要考虑的方面是截至交易完成为止,卖家仍然拥有该物业。因此在交割之前,你仍有责任支付所有费用,包括按揭供款、保险、市政税项、水电费和维修费。即使物业在交割前空置一星期或一个月,依然如此。 一般来说,成交期的长短-在签署买卖协议(Agreement of Purchase and Sale)到新业主取得所有权的期间-是可以由买卖双方协商。 卖房还有其它特别的地方,包括:订出合适的放盘价格,这不同于买家所定的出价;决定哪些不动产和动产将会包括在谈判和售价当中;列出所有租用或出租的项目,以及买家在这些合约中的责任;披露潜藏的房屋缺陷(无论买家有没有主动问及)和卖方在成交后的任何持续责任;以及,买方不符合协定条件,或无法完成交易的任何相关风险。 所有这些出售住宅的独特面,值得向注册房地产专家徵求意见,他们能够指道销售、为你的物业获取最好价钱和确保交易顺畅。  

翻修屋子發現寶物該歸誰所有?

  有诚实的水管技工把捡获的金条归还屋主,但他们最初能否将其据为己有?(星报资料图片) 假若你受雇翻新屋子,施工过程中竟然发现一条价值50,000元的一公斤金条,你会把它归还屋主,还是一声不吭,默默将金条据为己有? 今年2月,装修公司老板Alif Babul和他新聘请的员工Dean Materi为客户的浴室进行翻新时,就曾陷入进退两难的境地。 当Materi发现那块像手机般大小的金条时,他当上水管技工学徒才只有两天而已。他回忆说:“我看见地上有一件金光闪闪的东西,还以为那是铜制灯具配件,我把它拾起来以后,才发现那是金块。” 他的老板Babul形容:“在浴缸底下寻获金条,实在有点莫名其妙。”他估计,金条一直隐藏在浴室的波浪式按摩浴缸附近,随著时间流逝,金条受到浴缸发动机的震动而渐渐移动位置。 虽然事后说起来轻描淡写,可Babul曾一度仔细盘算是否要将金条还给屋主,但最后决定“交给屋主是正确的做法。” 不出所料,屋主表示那是他们从前弄丢的金条,很高兴能够失而复得。 这个离奇的故事引起我的困惑,事件中的水管工人是否有权留起金条呢? “谁找到归谁”(finders keepers)这条定律,古至圣经旧约已有出现:“你若看见弟兄的牛或羊迷失了路,不可佯装不见,要把牠带回来还给你的弟兄。” 谁找到不一定归谁 目前,英国普通法系只要没有与加拿大法令冲突,就依然适用于加拿大,相关的裁决可追溯至1722年Armory对Delamirie一案。 身为烟囱清洁工的Armory在打扫期间寻获一枚宝石戒指,但当他把戒指交给珠宝商Delamirie时,他将戒指上的宝石摘走了,并向Delamirie出价3个半便士。 Delamirie拒绝这笔交易,而且为了宝石的价值向法庭提起诉讼,他最后经陪审团裁定胜诉,并获偿还10英镑,这在当时已算是一笔巨款。根据法院裁决,拾获物品的人对于该件物品不具有绝对的财产权,不过,除了物品之合法物主之外,拾获的人拥有优先权。 发现者有次优先权 在过往4个世纪当中,法律书籍记载了大量与失物认领有关的案件。其中一单典型的案例涉及了一位名叫Bird的12岁男孩。事发于1946年,Bird和朋友在一处私人物业内的游泳馆后边玩耍期间,在该幢建筑物底下爬行的Bird竟发现一个装有1,430元现金的罐子。 这笔钱被当地警察没收并交还安省法兰斯堡(Fort Frances)市府,但当无人出面认领款项之后,男孩作出起诉,要求获得这笔现金。首席法官James C. McRuer最后裁定,在警察无法查明物主身份的情况下,款项便应交予当初捡获现金的人。最后这笔钱全数归Bird所有,但法院在他满21岁前代为保管这笔财产。 数年之前,我有一位好客户翻新其位于Annex区的住宅期间,在地下室暖炉管子上发现一张印有英王乔治六世(King George VI)头像的1937年10元钞票。他知道我对古董钞票素有兴趣,便兴致勃勃地把它送了给我,让我珍惜至今。 这些回忆再令我想到卡加利的水管技工,我不禁好奇:谁会将一条价值50,000元的金条藏在Jacuzzi浴缸之下,却没有拆掉整间房去找回它呢? 作者Bob Aaron为房地产律师 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

買房面積縮水 能告倒賣方嗎?

《都市地产》图 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师 【加拿大都市网】常有买家和地产代理投 诉说,他们在成交后发 现,买的房子或Condo单位的 实际面积,小于MLS电脑盘挂 牌资料标明的数据。 我第一个念头是“难道面积成交后缩小了﹖” 换句话说,既然楼房面积对你来说很重要,为何购买之前没先量度尺寸? 关于房屋面积,应该留意以下5项要点:  1. 如果你购买的是建筑商计划,没有任何项目是确定的。 部分建筑商会在购买协议附带的计划书中标明尺寸,有些不会。 即使有标明尺寸,新屋保証计划(Tarion Warranty Programme)也允 许已注册建筑商有2%以下误差。可惜,即使误差超过2%,建筑商也不 会受到惩罚。 当误差超过2%,买家可以要求调整价格。但依我的经验,大多数建筑商都不会同意。另外,尺寸究竟是度量 室内居住面积,还是连同外牆厚度,人们普 遍感到困惑,有时又可能不计算屋内支柱或 其它障碍物。因此,即使依据建筑商计划来 计算面积,可能仍会有误差。  2. 如果误差很大,买家可以提出诉讼。 买家发现卖家故意错误描述尺寸,且误 差很大(比如相差多达10%),买家能否成 功告倒卖家?经判决的案例有两种结果。部 分案例中,负责挂牌的经纪公司要承担没有...

裝修超過50元就應簽合約

【加拿大都市网】 作者:Joe Richer Q:我刚买屋,对搬屋公司及装修公司有何建议? A:房屋买卖通常都涉及很多来自外部的帮助,不论是你考虑装修、准备卖出现有住屋抑或当你搬新屋的时候,都可能要与各类承包商、公司以及地产专业人士打交道。正如你提到的,你或许需要一间搬运公司帮你将物品由一处搬去另一处;你亦会考虑更新你的热水炉或暖炉等系统。在买卖的过程中面对这些供应商,要知道多数供应商会受到不同方面规管,也要知道该问什麽问题。 安省政府及消费者服务厅(Ministry of Government and Consumer Services)的消费者保障计划,提供消费者权益、公众安全以及如RECO的消费者保障组织的资讯。 以下是由安省消费者保障计划提供,很有用的搬屋贴士。 搬运公司:经过多月来找寻新屋,你已购入一间很期待入伙的新屋,但仍有重耍的搬迁计划要做。 当聘用一间搬运公司时,他们收取的费用不能超出预订收费的10%,除非你同意接受一个新的服务、新的收费或者签署新的合约。同时,所有超过50元的合约必须要以书面形式记下。 当搬迁的大日子到来,你需要在现场监察搬运公司搬运物品,你或许愿意亲自搬运一些贵重物品(如珠宝)及私人文件。 当物品抵达新屋,在搬运工人离开之前要将任何遗失或损坏的物品清单记录在合约上。 上门推销:当你在家购买或租赁任何价值超过50元的东西,安省消费者保护法(Consumer Protection Act)赋予你特别权利,你有权在10天冷静期内取消合约。热水器的合约例外,可享有20天的冷静期。 花点时间去细阅所有合约细则小字,并确保自己完全明白所有项目,例如租赁费用、安装、维修、额外服务收费,以及保用期等承诺事项。也要确认所有细则已用书面形式记下,永不要感到会有当场签署的压力。 住屋装修:在你的新屋进行装修加入你的个人风格是一件兴奋的事,但很重要是先作些资料搜查的研究。最少找3间公司作评估,并要确实与这些公司的推荐人联系。永远不接受隻是通过电话,承包商不到现场查验的评估。 评估需要包括对预计要完成的工作的概述、材料与服务及其价格的详细清单,确认预期的所有东西都列在合约内。当你选择一个承包商时,确定他们将评估加入合约内。 在安省法律下,任何住宅装修合约价值超过50元都必须以书面形式记录,确定所有细节(例如使用的物料)都是白纸黑字。要有心理准备需要为额外的物料或工作付款。假如有些东西没有记录在你的合约内,你未必可以获得。 欲知更多关于搬迁、上门推销及住屋装修的权利及问题,可浏览Ontario.ca/ConsumerProtection。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

買樓花如何做才有保障?

【加拿大都市网】 作者:多伦多房地产律师Bob Aaron 楼花买家难获保障 在一个典型的建筑商售楼办公室,买家通常会看到宣传单张,当中会有一个包括单位总面积及各房间尺寸的建筑平面图。不幸的是,当这些同样的平面图被列入购买合约(offer)所附带的明细表时,图上可能不会再标有尺寸。 当与客户翻阅建筑商所开出的条件时我经常被问到,“如何在建筑商的楼花合约中,找到将要购买的房屋的面积?”很可惜答案是:半数我所审阅的合约中,完全没有提及单位及房间面积。而一份没有标注面积的买卖协议,在交楼时允许建筑商交出单位的面积,小于销售宣传资料中所承诺的面积。 所有建筑商合约中均包括一条 “完整合约”( entire agreement)条款,指明具约束力的协议和细节均在购买合约内。宣传单张、平面图及销售人员所做的承诺并不包括在交易中。协议中的平面图不包含尺寸,所以客户对于他们单位最终的尺寸并没有任何保证。 自1990年起,新屋保险计划Tarion的建筑商公告22(Builder Bulletin 22)中列明了计算面积尺寸时使用的方法。公告表示,与列明的数字出现2%的误差属可以接受。但公告并没有要求必须列明面积尺寸,而假若没有提及尺寸,是否采用规定的计算方法则无关紧要。 结果就是,新公寓及新屋买家,可能会遇到以下情况: •合约中没标注尺寸的建筑平面图,并不能约束建筑商交出任何特定尺寸的房屋。 •合约所附带的平面图明细表,有需要指明实际使用面积,可能会跟列明的楼面面积有出入。但当没有列出面积的时候,建筑商可以交出一个面积有显著差异的单位。 •要约中有关有“完整合约”的条款,防止买家依据销售中心所派出的销售资料兴讼,指出单位的实际面积与销售中心所承诺的有“重大差异”的买家,在法庭上并不会有立论之处。 •Tarion并不会强制要求在建筑商协议中所列出的平面图,要标注房间尺寸和总面积。另外,条列亦不会保证买家收到单位的面积,会跟承诺的相符。 •销售资料与购买协议中的平面图,并没有合约上的关系。 针对新屋保障,我建议: •安省建筑商每年出售上万个、价值数十亿元的单位。大部分单位是由未获得执照的销售人员售出,他们并不需要经过专门的教育,也不必拥有经验、保险或道德标准,也没要求他们有担保,或核查其犯罪记录。 我认为要保障消费者,应该要求楼花只能由领有执照、经过训练、有保险和受规管的房地产经纪销售。 •另一个迫切需要监管的领域,就是单位大小的披露。安省新屋保险公司的公告第22条,允付交付的单位面积有2%的偏差,这隻是指引,但应当废除。 •我经常注意到推广材料与建筑商的购买协议内容存在巨大差异,购买协议总是特别指明推广小册子及售楼处的设计平面图不是协议的一部分。这点应该被禁止,令建筑商要遵守推广资料和售楼处内所作的口头陈述。 •隐藏在建筑商协议背面的是Tarion的两份明细表,分别列出将要附加在购买价格之上的已知和不确定的额外费用。我认为每份购买协议的首页应该以粗体字型,明列已知额外费用的总金额,以及不确定的额外费用是否有任何金额限制。 •延迟入住赔偿应该由目前的每日150元提高至250元,并废除7,500元的上限。应该禁止建筑商强迫买家放弃应得的权利,赔偿款项应在交割日支付给买家,而非之后才支付。 • HST退税是一个常常令买家困惑的问题。购屋协议的首页应该包含声明,注明若买家不把物业当作自己的主要居所,所应支付的HST金额。 • 建筑商如果允许买家转让购屋协议,这往往涉及数额巨大且往往未申报的利润,应把转让细节上报加拿大税务局(Canada Revenue Agency)。 •最后,应禁止建筑商强制共管物业的买家分摊客房、节约能源设备或娱乐设施的成本费用,而这类强制性收费有时长达11年。  

違反購買協議 賣家被判賠償4.8萬

【加拿大都市网】 作者Bob Aaron为多伦多房地产律师 安省一栋房子的卖家,在根据购房协议书中的承诺修建化粪池系统时,偷梁换柱,小马拉大车无法满足物业的需要。并且在物业状况声明关于新化粪系统的陈述中,对系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。在民事欺诈索赔诉讼中,卖家被法庭裁决需赔偿买家4.8万元。 卖家在放盘资料、购房协议或SPIS表格中作出失实陈述是有风险的,最近法院对一宗欺诈案的裁决証明了这一点。 Patrick Gladu和妻子Danielle Boyer-Gladu在2009年于安省Sturgeon Falls购买了一个物业。 在北湾(North Bay)多重放盘服务MLS的广告中,形容该房屋为一个“Lake Nipissing湖边华丽的4睡房科德角风格(Cape Cod-style)房屋”,拥有“2+2间睡房”和“2/2浴室”。刊登在分类广告网Kijiji的广告称此物业拥有“大独立车库附有一睡房公寓”。 卖家是Michel Robineau和Diane Guidon-Robineau,买卖协议规定,卖方将付费安装一个新的生态流化粪池系统。 卖方还签署了卖方物业状况声明(Seller Property Information Statement ,SPIS)。 买家拒绝进行验房程序,在房屋交割后不久,买家开始闻到井水发出气味,不能饮用。买家Patrick Gladu意识到,新的化粪池系统对房屋来说太小,北湾Mattawa保护管理局告知他,化粪系统不足以胜任。Gladu发现在计算新的化粪系统的大小时,并没有包括车库的阁楼公寓。 买方最终起诉因卖方失实陈述所造成的损失。聆讯于2016年12月在Louise Gauthier大法官面前进行,她于今年1月做出判决。 法官在一个约22,000字的详细裁决中,裁定卖方安装一个不足以满足该已上市并已出售的物业所需要的化粪系统,违反了买卖协议。法官写道,买方已经做出民事欺诈的索赔。 法官还裁定,卖方没有安装适当大小和容量的化粪池系统,违反了他们遵守“建筑规范”的义务。此外,她裁定卖方违反协议中安装一个新的化粪池系统的保证,因为它不能满足该物业的需要。 她补充说,在SPIS中关于新化粪系统的陈述,对所安装系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。基于对住宅主体不准确的描述,它没有透露所推荐的化粪系统特地排除了阁楼公寓。 法院处理过许多由于疏忽造成失实陈述的案件,但是Gladu与Robineau的这宗案件的裁决,显然是因为发现含有欺诈成分。 买家就阁楼公寓租金收入的损失,以及水质差、阁楼管道受损和无法运转的草坪洒水器所造成损失进行了索赔,不过这些就被法官否决了。 最终,原告人因化粪系统以及修复防护牆裂缝,获得了将近48,000元的损害赔偿。 对于卖家,从这种情况下吸取的教训是: •在放盘资料、购买协议或SPIS表格中做出失实陈述是有风险的。 •房地产合约所涉及的法律诉讼十分昂贵并花费很多气力。 •旨在向买方披露信息的卖方物业状况声明SPIS,曾道致数百宗法庭诉讼案件。 购买法拍屋可能出现的複杂问题 Q:购买“法拍屋” (power of sale)是否获得超值物业的理想途径? A:为确保读者对“法拍屋”有一致的理解,请容笔者在此说明。总的来说,当业主拖欠按揭供款时,银行可以采取行动出售物业,以抵偿业主所欠款项。 大众普遍抱有“法拍屋”都是“减价急售”的错觉,不过真实情况是,银行均需要采取合理措施,让物业获得适当的市场价值。 话说回来,法拍屋仍然是值得入手的,不过买家需要特别留意几点复杂情况。 首先,物业将以其原有的状态(as-is)售出,银行不知道房子地下室是否曾遭水浸,或房子是否有其它潜藏缺陷。在正常的房屋交易中,买家可以向卖家详细询问物业状况,并依此要求卖家负责某些特定维修,作为交易的条件之一。 但是这要求并不适用于法拍屋的买卖,在交易完成后,一切维修将会由新业主自行承担。 正因如此,购买法拍屋前,强烈建议你先进行彻底验屋。验楼师、承办商、环境顾问与结构工程师等专业人士,能检查出物业冷暖气、供电、地基等各主要系统的潜藏问题。 另外,买家开价购买法拍屋时,可以在Offer中加入满足验屋结果条款。若验屋时发现重大问题,就可以根据此条款终止交易。 第二点需要留意的事情,涉及法律方面。若购买时租客或业主仍居住在物业里,这将会增加处理的难度。房地产律师可为你提供这方面的程序指引。 另外,银行文件内容可能非常冗长兼难以理解,因此亦建议买家聘请律师,审核有关文件。 第三点需留意的是时间性。银行接获有意买家开价后,需按一定程序处理,银行一般隻会于办工时间处理买卖,因此整个交易过程需时可能会较一般情况长一些。 最后,银行可能会于买卖协议中加入“赎回权” 条款(right of redemption clause)。若在交割完成之前,原业主有能力缴交拖欠的供款,银行可根据此条款终止交易。虽然实际操作上此情况鲜有发生,不过及早了解一下买卖协议中是否包含此项条款还是有利的。 虽然购买法拍屋需要警醒的事项不少,不过仍是有其值得购买之处。隻需了解当中可能存在的问题,及聘请适当的专业人士协助处理,之后便可以一劳永逸地享用物业。  

露台吸煙或會觸犯《共管物業法》

【加拿大都市网】作者Gerry Hyman律师为星报共管物业法专栏作家 问:邻居的二手烟已令我放弃到阳台小坐休息,我也因此不能打开阳台的门为单位通风。听说大厦管理委员会可能会让业主投票决定,是否引入可让住户在阳台吸烟的新附例。若附例真的被通过,是否侵犯了我作为业主的权利? 答:《共管物业法》第117章指出,不允许任何业主于单位或公共范围中做出可能损毁物业或对他人造成伤害的行为,人身伤害的合理理解必然包括损害他人健康,而二手烟是已知的致癌物。 (星报图片) 《共管物业法》并不禁止住户在单位中或大厦公共区域吸烟,不过就不允许住户在二手烟有可能进入其他单位、以致对他人健康造成影响的情况下吸烟。 依我的观点,于阳台吸烟,导致二手烟进入其他单位的阳台或单位内的行为,是被禁止的。《共管物业法》的权威高于Condo大厦的附例之上,大厦董事有义务执行《共管物业法》,因此附例不能允许与第117章相抵触的吸烟行为。 问:共管大厦的董事局,是否有权对所有单位进行保养维修,而无需徵求单位业主同意?如业主不希望由大厦法团所选的承办商进行维修,该怎麽办? 答:单位维修属大厦法团的责任,不过大厦章程书也许会规定业主负有维修责任,实际上几乎每栋共管大厦章程书都是这麽规定的。 大厦管理公司没有权利主动维修单位,除非业主不能在合理时间内对单位进行必要的维修。在上述情况下,公司则必须作出相应维修,而费用将由业主承担。 根据《共管物业法》,如业主未能于合理时间内进行必须要的保养维修,这就是业主的责任。而如果失修有潜在的风险令大厦物业受损,或造成业物内的人员受伤害,法团则可以选择对单位进行维修(但不是要求法团必须这样做),并由业主承担费用。 除此之外,法团没有权利对单位进行保养或维修。不过,若所有受影响的单位住户均同意由大厦进行维修,则另作别论。 问:大厦管理公司聘请的工程师建议翻新走廊,请问法团是否可以在未得到66%(2/3)业主同意的情况下,进行价值510万元的翻新工程? 答:若走廊有必要翻新,法团则必须进行工程而无需另行通知业主,或经业主投票通过。 若翻新并非必要,但工程是会为大厦增添设施、改动或改善公共项目,则法团必须将所提议的工程,以及预估的费用通知业主。此外还需要告知业主,如果有超过15%的业主要求,就有权召开业主大会,就有关工程进行投票。 若业主要求召开大会,隻要大多数投票赞成便足以通过拟议的工程。隻有当工程的预估费用,较大厦本财政年度的共用开支预算高出10%或以上,才需要取得66%(2/3)业主的同意。 多重代理需要各方书面同意 Q:作为买家或卖家,在同意“多重代理”(Multiple Representation)之前,我需要知道什麽? A:在一宗物业交易中,同一间经纪公司既代表卖家也代表买家的情况,被称作“多重代理”(Multiple Representation)。这可能发生在买家和卖家虽然由不同经纪代表,但两位经纪属同一间经纪公司;又或同一位经纪同时代表两方或更多方。 通常,多重代理涉及房子的买家和卖家,但它也可以发生在对同一房屋感兴趣的两位或更多位买家,它有时被称为“双重经纪”。 以下是关于多重代理的一些基本知识。 经纪公司和经纪本人在进行多重代理操作时,必须遵守特定的披露要求。 首先,在签署代理协议之前,经纪公司就必须以书面形式告诉客户,也许会出现多重代理方案。如果客户同意,必须以书面形式确认,他们必须向客户提供书面形式的披露文件。 然后,如果真的出现多重代理,经纪公司必须通知客户,他们还打算代表其他客户。 如果发生多重代理的情况,经纪公司还必须披露单一代理与多重代理情况下,经纪在宣传及保护客户利益方面的义务有何不同,这被称为诚信义务(fiduciary duty)。披露应在购买Offer提出之前尽快做出。 除非得到被代理各方的书面同意,否则多重代理不能进行。假如其中一方没有提出书面同意,经纪人必须放弃客户之一,而这名客户需要寻找其他代理。 多重代理主要优点是,与支付给两间经纪公司佣金相比,多重代理有降低佣金比率的潜力。当然,不存在任何保证或降低佣金的要求。 其它注意事项: •买家和卖家可能发现他们的利益和需求仍有互相冲突。例如,在多重代理情况下的销售/购买谈判,卖方试图将房屋卖出最高价,而买方希望尽可能支付最少的钱。 •对于可能严重依赖代理人指道的买家来说,多重代理意味著特别挑战——尤其是当他们不想与另一方分享机密信息的时候。这种情况下可以设置个人信息的共享限制,但必须向所有各方披露与房子和市场有关的真实细节,以满足对所有客户的诚信义务。 如果你对多重代理感到不适,记住:你有选择权。安省有成千上万注册经纪人可供选择,所以如果你需要其他代理人,将会有很多选择。 另一个需考虑的因素:绝大多数买家和卖家是以客户身份与经纪公司合作,若你是经纪公司的顾客(customer)而非客户(client),多重代理会是不同的。销售代表对顾客与客户的诚信义务有所不同——例如,如果对方是客户而你是顾客,他们可能只向你提供信息而不提供建议,这可能会使你处于劣势。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

買房注意事項:交接日不要選周五

 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师 【加拿大都市网】希望房屋交接更顺利,下面是几项小贴士:  周三是好日子:若有任何延误,延期一天比延误 整个周末相对容易掌握。  卖家何时必须搬出:需要在交易日下午3时前搬 出。大部分房地产合约规定,卖家必须在交易完成电 子注册时,将物业交出。假设不是每月最后一个星期 五的话,这通常会在下午2至3时发生。腾空的物业应 于这时交给买家。  尝试提早完成交易:若你在同一时间买房及卖 房,可提早2天完成买房交收,并申请临时搭桥贷款。这样就可以在没有压力下完成交收,并在等待卖 房交割日前,有数天的时间搬进新居。而且一旦不得 不延期时,会更容易作协商,因你不需要依靠卖房所 得的资金去完成买房交收。 清理好自己的杂物:你交出的房屋必需是清洁 的,没有任何垃圾。买家应该在交收日的前2天,再 前往房子巡视一下,以确保卖家妥善地进行了清理。 何时搬进房屋:买家应计划在交收当日晚些时候 或翌日开始搬家,以避免一旦出现阻滞,或交易需延 期完成,不得不多付钱给搬运公司。 检查房屋:即使不在交收 当天搬进房屋,买家也应该在 交收日检查房屋的状况,以确保没有任何东西破损或 遭到破坏。卖家一般隻保证所有东西于交收日正常运 作,而不是其后日子,所以应立即去查验是否需要在 交收后就任何东西做出索偿。 选择在交收日前作好预备,应该可以避免以后陷 入麻烦。  

如何應對霸王offer

【加拿大都市网】 Q:卖方经纪拒绝向卖家递交我的霸王出价(bully offer),为什麽可以这样做? A:在回答你的问题之前,我想解释先发制人出价(pre-emptive offer)的概念,它俗称为霸王出价(bully offer)。 通常,当买家提交书面Offer时,他们可能期望卖家立即就见到。不过,卖家有时会向经纪公司、销售人员提供书面指引,指示其代理经纪在某个特定日期和时间之前,要扣留所有Offer,不呈交任何出价。 为什麽卖家想推迟接收Offer呢?在大多数情况下,卖家这样做,可令他们的房子获得更多曝光时间吸引更多买家,就像一部新电影或新书提前发布上映日期一样,引起人们的期待。最终目标往往是鼓励具竞争性的Offer或引起竞价战。 尽管卖方已提供书面指示延迟收到Offer,仍有买家会提出先发制人的Offer,并指明这类出价的有效期在其他出价被呈交之前,所以称之为霸王出价。 卖方经纪有义务向其客户呈交先发制人出价,除非他们获得卖家非常明确具体的指示,要求他们不要这样做。这一切都取决于卖家提供的书面指引细节。 电脑盘(MLS)的放盘会在“备注”栏显示具体信息。如果不是在MLS上放盘,可以请你的经纪帮助查询。 这就是我建议卖家要作出非常具体指示的原因,以便明确行动方向。我想强调这些书面指引是基于知情所做的决定,卖家在决定怎样做之前,必须与他们的代理人就各种选项展开全面的对话。 如果卖家设下统一收Offer的日期和时间,他们还应该就是否想提前看到霸王出价做出指引。如果卖家的书面指示不清晰,他们的经纪若在统一呈交Offer日之前,收到令人难以置信的出价,就应该就具体情况征询卖家的指引。 在任何情况下,经纪都必须向卖家解释愿意或拒绝看霸王出价的好处和风险,并就行动方向获得知情卖家的书面指示。 如果你或者你的经纪已经向地产公司及其代理人表达了对房子有兴趣(最好以书面形式),一旦卖家改变他们的书面指示,卖方经纪必须及时把任何改变知会身为潜在买家的你。所有这一切都可能发生得很快。 如果你正考虑提交霸王出价,与地产专业人士讨论,了解这种方法与等到指定日期和时间才出价的利弊。 《共管物业法》问答 储备金有没有规定最低保有额? 问:我所住镇屋属于公共元素的牆面板需要更换,而且需要比储备基金研究(reserve fund study)中估算的更换日期大幅提前,该研究已经有两年没有被要求更新。储备基金足够支付预计的牆板更换成本,但之后其它即将需要维修的公共设施却面临资金短缺。储备基金是否有最低保有额的规定?法团可以通过借贷填补未来的资金不足吗? 答:《共管物业法》没有为储备基金规定一个最低金额。法律要求对基金的供款,要保持资金在合理预期下足够在未来30年进行重大维修和置换。 供款是依据储备基金研究而估算,并且必须在不超过3年内更新估算。更新将增加必要的储备基金供款,以补偿基金的不足。假如资金即将短缺,法团可能需要提前更新估算,或者必须进行特别评估以应对资金不足。 法团可以选择借入所需资金,但首先必须在大多数业主投赞成票下通过特别附例,现行的普通借贷附例并不足够。 问:我们对业主委员会的一些成员不满,为了罢免这些成员,我们尝试利用委托书来获得足够的票数,但是票数还是差一些。现在委员会又推出一个新的委托表格,委任一名副主席作为总代理人,委托表上还有两个选项,注明“如果没有他(failing him)____主席”,以及“如果没有他____一名由业主签署委托书任命的人”。我这样理解是否正确:如果副主席或主席中的任何一人出席会议,他们将是代理人,而由业主委任的人不会是代表? 答:是的!“failing him”的意思就是,副主席和主席其中一人将作为代理人,单位业主不能选择代表,除非上述两人都不在场。 使用这种形式的委托书,将使业主不可能获得足够的投票罢免委员。不过,目前你不需要使用法团印发的委托表格,但可以准备自己的委托书,其中第二个“failing him”改为用“我选择这名委托人____代替前面提到的名字(instead of the foregoing I name…)”来替换。 作者Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)