地产情报

■■多伦多地产局主席塞林诺斯期望各级政府制订楼市政策时，应谨慎及顾及市民利益。TREB推特 本报记者报道 向为本国楼市火车头之一的大多伦多地区，今年起多个有关楼市数据，均显示今年头两个月成交量较去年同期大幅下滑。多伦多地产局昨举办有关杜咸区楼市分析的高峰论坛，指出联邦及省府的楼市降温招数，确令不少有意置业者宁选观望不敢入市，但业界相信政策影响仅属暂时，预计今年下半年，尤其人口稠密地点，楼市会有所起色。 多伦多地产局分别就大多伦多地区不同地点的楼市走向，举办多场经济高峰会，与业界人士讨论联邦政府与安省省府各项为楼市降温政策，对市场的影响力﹔地产局指出本国民调公司曾就有意置业者对今年楼市趋向展开调查，结果显示潜在置业者在去年曾表示，鉴于政府推出一系列政策，他们在今年置业意欲减低，受影响的是整个大多伦多地区，杜咸区(Durham Region)也不能幸免。 地产局指准置业者明显受到联邦政府楼市按揭借贷压力测试新政策，以及安省16项为楼市降温的辣招的心理影响，减低置业意欲，数字也展现了今年头季楼市确难与之前数年相比﹔不过地产局认为这些心理影响仅属暂时，地产局分析指今年下半年，当市场消化联邦政府压力测试新政策等的影响后，预计楼市会反弹。 多伦多地产局形容，根据数据分析，虽然大多伦多地区楼房成交量，不及去年同期般活跃，但楼房价格没有因楼市暂时冷却而下跌，反而趋向企稳，共管柏文单位价格甚至有所上扬，令地产局相信本国尤其人口密度较高的大城市，由于供求情况持续，这些城市的楼房市场下半年有望见升。 安省省选将于6月举行，多伦多地产局主席塞林诺斯(Tim Syrianos)指出，楼房政策影响不同阶层市民生活，对居于大多伦多地区市民尤甚﹔他期望各级政府制订楼市政策时，应谨慎及顾及市民利益，并应从促进就业、经济增长及政府收入等各方面考虑，以取得平衡。 盼省选候选人提楼市政纲 地产局指受到楼市带动的经济，不单是楼市本身，周边的建筑业、材料运输业等均受楼房市场的直接影响，去年大多伦多地区有逾9万宗楼房成交，其中1.1万宗是在杜咸区内，为该区带来数以亿元计经济活动量，缔造数以万计的就业机会。 地产局期望新一届省府，能顾及安省新移民与人口持续增加，楼市需求甚殷，从而制订对民有利政策，并希望竞逐省选者应考虑多些与楼市相关之政纲。

本报讯 随着当局收紧住宅按揭规定，加国房地产市场冷却，但是有报告指出，加国1月份没保险按揭反而增加，达到8年来高位。 由今年1月1日起，本国收紧住宅按揭规定的《住宅按揭贷款指引》，又名《B-20指引》，规定首期支付20%或以上而没有按揭保险的买家，必须接受压力测试，即要求银行在批给申请者按揭时，在申请的利率基础上再加多2%计算，确保他们在利率上升时仍然有能力供款。部分无法在一线银行取得贷款的申请按揭者，只好向其他机构寻求贷款。 受保房屋贷款降6.5％ 在新规定实施后，本国房屋销售已连续两个月出现下跌。 然而根据金融机构监理办公室(OSFI)的数据，在今年1月，本国无保险按揭市场达到8年高位，不需要保险的按揭比一年前上涨19％，占本国受联邦监管银行房屋贷款1.13兆元（约8,640亿美元）中大约53％。 数据又显示，受保房屋贷款比一年前下降6.5％。 鉴于美国房地产市场在10年前出现崩溃，加国政府于是采取措施，减少本国纳税人因为房地产市场出现问题而要承受的风险。 自2012年以来，无保险按揭贷款占本国房屋贷款的份额越来越大。 不过，数据显示，房屋按揭量继续放缓，银行指较去年1月增加5.3％，但低于5月份近期高点的6.6％。

人人都说，2017年的加拿大楼市，已进入“公寓时代”，只要是Condo单位，即使是几年后才入伙的楼花，总可看到络绎不绝的购买人潮。有统计指出，单是2017年，大多地区便有破纪录的105个Condo楼花预售项目推出，全新的Condo单位年销量超过3.5万个。但与此同时，于2017年完工的单位亦跌至5年新低，只有6成能够按计划如期交楼。 有留意各大媒体有关地产广告宣传的话，应该不难发现，2017年Condo市场异常热闹，发展商狂推新盘，几乎每星期都有楼花开售。 地产市场研究机构Urbanation在最新一份分析报告中便指出，去年整个大多地区共有105个Condo楼花预售项目推出，数量多至打破历史纪录，合共为市场注入32,435个单位。此外，2017年全新Condo单位销售量，亦达到历史新高的35,074个，比2016年的26,893个多出3成，亦比10年平均每年约2万个高出75%。同一年，二手Condo单位成交量只有23,907个，比楼花销售量少近5成。纵观整个大多地区的楼花销量，以905地区最为旺场，占去年所有销量的38%。 事实上，去年楼花预售如此热闹，还是多得发展商落力推盘，而且当中更有破纪录的19个大型发展项目。 这些大型项目都拥有500个以上Condo单位，再配合强劲的投资意欲，吸引了大量投资者入市购买，去货量理想。到了年尾，84%预售单位被买家吸纳，这个比率也是历史少见的高位。 投资出租带动销量 地产资讯公司Altus Group在多伦多地产局的《年度市场前景报告》(TREB Market Year in Review & Outlook Report 2018)中发表数据时亦指出，单是2017年1月至11月的新建Condo(包括在低、中、高层建筑、阁楼、层叠式镇屋的Condo单位)总销售量，已经超越了2016年的全年纪录。Condo需求，主要来自三组买家，当中包括小投资者购买单位作出租用途，成为大多地区租务市场的主要提供者。还有本来想购买单住户家庭房屋，但只能负担购买Condo单位的真正用家。此外，也有一些追求Condo生活方式、享受住户设施的传统用家。以售价来看，这些新盘平均呎价要795元。到了第4季度，平均呎价达到876元，与去年同期比较升了35%。如果Condo新盘位处多伦多市中心，呎价更高达972元均价。就算是未卖出的货尾，到了年底，标价已是1,079元一呎，首次超出了千元大关。 由于买家购买意欲强劲，到了年底尚未卖出的单位只剩不到8,000个，库存量减少了26%，与过去两年比较亦下跌了58%，但售价却高出了35%。新建Condo单位库存量之低，是自1999年以来未有出现过的低位。Altus Group的数据亦指出，截至2017年11月，市场上可供购买的Condo新盘，库存量不足3个月，这亦是道致新盘价格不断飙升的主要原因。如果要抒缓价格继续上调的压力，库存量至少要达到9至12个月。   旺场背后存隐忧 虽然从以上一大堆数字看来，Condo新盘市场一片好景，但当中其实存在一些隐忧与不明朗因素。Urbanation预计，新盘市场在2018年仍然旺场，但买家应该小心入市，更要有延期收楼的心理准备。因为发展商也要面对发展计划审批延误或不明朗等局面，正在施工的项目，也可能出现资源紧绌的限制。 建筑业界指出，去年建筑成本出现双位数字的增长，未来也有机会面对发展税增加及高地价的影响，从而道致发展商以更审慎的步伐来推出新盘，以确保卖得目标价钱。 完工率跌5年新低 根据Urbanation的统计，有三分之一在2016年推出预售的Condo单位，直到2017年底仍未动工。至于在2017年推出预售的单位，少于一半是已获得所有审批文件。在新盘楼花卖个满堂红的同时，去年完工交楼的单位只有13,513个，即约6成左右能够如期交楼，完工率跌至5年新低，比2014至2016年平均19,617个单位完工量，减少了3成。不过，目前正在施工兴建的单位，已回复以往高位，达58,900个，相信未来3年的完工量将有所上升。 预计可于2018年交楼的单位会有22,395个，2019年有25,124个，2020年则有28,432个。但是，从以过往经验来看，每年实际交楼单位数量，都会比预期的少7,000个左右。该机构估计，2018年Condo投资者仍然活跃，主要是受惠于已完工项目的回报相当理想，楼价继续增长，租金升幅快速等利好因素。据统计，于2017年完工的项目，单位重售价格比预售时的价格，平均高出42%。而大部份新建Condo单位放到租务市场后，都能产生正现金流，当中已计算了8成按揭的供款额、管理费及各种税项等成本支出。 儘管如此，在持续上扬的高楼价、租金加幅受上限管制、房屋按揭利息增加、更严格的按揭审批等影响下，投资者今年应该收敛过往进取的投资心态。

星岛资料图根据加通社消息，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp，CMHC）今日表示，二月份全国新屋动工步伐有所回升。CMHC表示，经调整的新屋动工量年率从1月份的215,260个增至2月份的229,737个单位。根据汤森路透的资料，经济学家此前预计这一数字会达到216,600。新屋动工量年率被认为是经济运行的早期信号，是一个重要的指标。（Grace编译）

■■加国大型金融机构忧虑外资影响房地产市场。网上图片 加拿大皇家银行(RBC)行政总裁表示，外资流入扭曲了加拿大的房地产市场，此类资金并非加国需要的投资来源。 皇家银行行政总裁麦凯(David McKay)在纽约的一个会议上指出：“我们不需要外国资金把加拿大地产当作储蓄库。”他说，如果资金只是停驻在地产，没有生产力，甚至搞乱了民众生活，这样的资金不要也罢。 他支持针对海外买家的税收和其他措施，希望这些变化带来更健康的市场环境。 麦凯又说，外资涌入受伤害的两大市场是多伦多与温哥华。当然，加上人口增长、土地受限、缺乏供应、低利率等多重因素，导致民众的可支配收入几乎都被住房支出消耗了。本报综合报道

综合报道 根据最新发表的一份经济研究报告显示，房地产活动占卑诗省本地生产总值（GDP）大概一成五，比林木业多一倍。 由城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）、大温房屋建筑商协会（Greater Vancouver Home Builders' Association），以及卑诗地产协会（BC Real Estate Association），联合委托展开的一项研究结果发现，2016年的房地产及发展活动占全省GDP约15%，总额达229亿元，其中122亿元直接来自房地产和建筑业，其余107亿元则属于倚赖房地产的间接经济活动。 2016年录229亿元经济收益 同时，上述报告更指出，2016年房地产活动录得229亿元经济收益，较2012年时的170亿元，上涨34.6%，也相等于林木业的差不多两倍。据UDI总裁兼行政总裁麦克马林(Anne McMullin)表示，研究发现，全省有多达23.36万个全职职位，直接或间接地与房地产活动有关，平均每年涉及税收更高达66亿元。 她补充说，25年前，卑诗省经济倚赖林木业及天然资源业。时移势易，目前省内大量工作都是与房地产活动有关，包括建筑工人、机械工程师、会计、金融及律师等。

本报记者 据最新的地产投资研究分析，安省十大城市在未来5年的市场表现，渥太华居于榜首，而多伦多位处第七。报告认为，多伦多仍然是加拿大及安省的经济火车头，人口稳定增加，地产市场发展向好。  该报告由地产投资网络(Real Estate Investment Network)公布，就加国各省城市的房地产市场情况，以36项经济及市场因素展开深入的分析，当中指出，安省房地产的市场发展比其他省份蓬勃。 对于未来5年安省各城市房地产的增长潜力，列出十大排名榜，依次是(1)渥太华；(2)基秦拿-滑铁卢-剑桥；(3)咸美顿；(4)巴利；(5)宾顿；(6)杜咸区；(7)多伦多；(8)京士顿；(9)奥菲尼亚(Orillia)及(10)甘士比(Grimsby)与圣嘉芙莲斯。另外，一些被点名提及的地区，(排名不分先后)分别是米顿(Milton)、尼加拉瓜地区、雷湾、旺市及卓咸(Chatham)。 多伦多仍是加国经济火车头 报告声称，多伦多是加国最大的城市，也是楼房价格最昂贵的地区，近年有报道指多伦多的租金超越卑诗省的温哥华。其实，多伦多有270万人口，却占加国总人口的8%。根据经济分析师的环球活力城市报告，自2011年起多伦多在世界名列第四，同时是环保金融中心位列第四名。从振兴经济的角度来看，多伦多自2014年提出的政策，包括市内有31个地区需要加强改善，吸引投资及交通建设等。该报告预测今年多伦多的国民生产总值为2.5%，继续成为加国及安省的经济火车头。而加拿大国家银行的分析，预期第四季度按年增长接近3%，与2017年的经济状况相似。 此外，多伦多的旅游业蓬勃，前往该市的游客在2017年创下437万人次的新高纪录，消费超过88亿元。2016年人口普查结果显示，大多伦多地区占加国总人口近20%﹔大都会地区人口增长在5年间增加4.5%。多伦多居民年龄中位数字为39岁，比全国及全省的平均数为低，预计仍有大量的新来者选择在该市定居。 在房地产市场方面，多伦多出租单位短缺情况创新高，加上市中心租金昂贵，在密西沙加市、旺市及奥克维尔新建的柏文大厦吸引租客。虽然多伦多去年有7,184个单位正在兴建中，但供应量未能配合就业及人口增长比率。由于政府实施租金管制带来影响，其中兴建出租大厦约有1,000单位的项目因而取消。 报告引述经济分析师的观点，多伦多地产市场受新措施影响而略作调整，但联邦政府计划未来数年增加移民数目，多伦多对房屋的需求甚大。多伦多的楼房市场发展仍然向好，只因楼价高昂，这种投资不一定取得理想的回报。

星岛资料图根据加通社消息，多伦多房地产局（The Toronto Real Estate Board）表示，2月份大多伦多地区房屋销售量同比下降近35％，售价下跌超过12％。多伦多房地产局上月通过MLS系统报告了5,175宗住宅交易，比2017年2月的7,955宗下降了34.9％。2月份进入MLS系统的新房源数量为10,520，比去年同期9,801个新房源增加7.3％。不过，这一数字仍然低于过去10年2月份新房源平均数量。此外，2月份房屋平均销售价格也同比下降12.4％至767,818元。多伦多房地产局预测，今年年初大多伦多地区房屋销售将会较为缓慢。（Grace编译）  

本报记者 大温地区二埠一个Condo项目因为一些理由而推迟兴建，较早前楼花买家更接到发展商的信件，表示假如楼花买家欲继续保留自己的楼花合约，要支付多15%的新价。该发展商现表示，超过八成买家同意了新价，以保留楼花合约。但有楼花买家称无奈才同意支付多15%。 该Condo项目名为Westbourne Residences，在2016年中售罄，总部设在温哥华的发展商Jago Development Inc.较早前指出，兴建工程在2016年2月开始，原先预计在2017年初或春天完成。其后多种情况发生，非发展商所能控制，包括未能预见的地基状况、劳工短缺及恶劣天气，例如在2016-2017年冬天的大雪，阻延工程的进行，导致该个原定预算为1,810万元的项目，现在超支数以百万元计金钱。 楼花买家要多付3.7万至9万元 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，该发展商表示，在55个购买了一睡房、两睡房及三睡房的楼花买家中，44个买家选择宁愿支付多15%，也要保留楼花合约。 这意味着该群买家要多付以万元计的金钱，介乎近3.7万元至9万元之间，确实金额要视乎买家所购买的单位面积。一睡房至三睡房面积由526平方呎至1,270平方呎不等。 另外，有一些该项目的楼花买家选择了该公司所称的利润分享选项，就是选择取回订金，然后等候发展商把该单位售予新买家，并拿取新价与预售价差额的四成，再减去税项、费用及佣金。 有华裔买家称，自己在预售时购买了一个一睡房，面积约700平方呎的单位，现在犹如“肉随砧板上”，虽不情愿却也无奈地选择支付多15%价钱，因为一方面自己不欲放弃该Condo，而要找另一个单位也很困难。 部分买家对于该发展商的做法感到愤怒，认为买家要承担由楼花至建成期间的风险，并质疑该发展商要分享买家投资增长的成果，合约精神何在？

记者：文琪 安省市政与住房事务厅（Ministry of Municipal Affairs and Ministry of Housing），近日推出安省统一标准租赁合同（Ontario’s Standard Lease）。虽然有人认为更为严格和标准的政策出台，让民间私自出租、承租的人群得到更多指引，但房地产业内不乏地产经纪表示困惑：安省房地产协会（OREA）要求地产经纪在租赁过程中使用的表格是否仍有效？新规是否与民租法（Residential Tenancy Act）有任何冲突？ 安省这份统一标准租约，对一些租赁条款启动了硬性要求。将于2018年4月30日后，在所有私人住宅类房屋出租中强制使用，护理住宅（如老人院）、移动住宅（mobile home parks）、土地租赁社区（ land lease communities）、政府救济房除外。 多伦多全职地产经纪Evan Tang 多伦多全职地产经纪Evan Tang在接受本报记者访问时表示，他希望明确一点：这个强制租房合同，并没有添加新的法令。“它把之前在租房过程中的灰色地带，都用白纸黑字和最简单的语言叙述出来，落实到了合同条款上。但是，新版租房合同和旧版租房合同相比，变化依然很多。其中一部分条款可能很多房东连听都没听说过，或者看了之后觉得完全难以理解。” 新租约与旧惯例比较 安省标准租赁合同中包含17条款项，Evan总结其中有以下几个内容需要人们格外留意：  1. 新租房合同明文规定，房东不能硬性地要求租客用远期支票（post-dated cheques）或自动付款（automatic payments）的方式交租，除非租客自己愿意。在此之前，有些房东会强制要求租客必须在正式入住前，交付一年的远期支票。付款方会在每张支票上写上未来可以存储的时间，以方便收款方日后按支票上的生效日期存储或者兑现支票。 2. 新租房合同明文规定，如果租客付租金的支票是无效支票或者跳票，房东向租客收取的行政费用（administration charge）不得超过20元。而之前如果出现跳票的情况，房东通常会向租客收取50-100元的费用。 3....

■■多伦多公校教育局向法院提出司法挑战。加通社 本报记者报道 多伦多公校教育局（Toronto District School Board，简称TDSB），正对一项安省的规定提出司法挑战，该项规定不容许TDSB收取发展商资金，作为在人口有增长的地区买地兴建新学校之用。 TDSB本周向安省最高法院提出司法审查申请，指该项规定是“不公平”和“不符合宪法”。根据目前的规定，学校局如拥有过剩用地，便不符合资格获得发展商支付给学校局的“教育发展费用”（Educational Development Charges，EDC）。 42校园部分空置 不过，多伦多天主教教育局（Toronto Catholic District School Board）却可获得EDC，因为该教育局没有过剩用地。 许多省内的教育局多年来一直面对招生不足的问题，在72个教育局中有42个的校园部分空置。 教育厅厅长纳兰杜（Indira Naidoo-Harris）的发言人表示，TDSB可透过一项特别计划提交他们的发展计划，以申请拨款，但至今没有收到TDSB的申请。 TDSB则指称，有些校区确实有足够用地，但在一些人口迅速增长的地区情况却完全不一样。

多伦多是加拿大最大的城市，也是全球其中一个最炽热的房地产市场。现时多伦多房地产市场面对供应问题，加拿大按揭及房屋公司承认，目前还不确定为何价格飞涨并未能刺激更多房屋的兴建。 此外，现时新屋取代被拆去的旧屋的速度，较过去几年为慢，而多户房屋项目的完工时间亦长了一倍，可供潜在买家选择的新建房屋的数量，比几年前少得多。有专家认为，其中部分原因可能与大多伦多区于10年前打造的雄心勃勃发展计划有关。 有开发商称，2017年更新的增长计划提供更高的密度目标，这两者都造成了需求供应不匹配，并增加了一层新的市政规定。 瑞尔森大学(Ryerson University)经济学家克莱顿(Frank Clayton)指出，部分问题源于该计划着重保护环境和传统遗址，多于发展。 截至目前为止，当局已经试图透过采取更严格的按揭规定，以及征收海外买家税，来冷却所谓投机性需求。在过去3年，多伦多及温哥华的楼价分别上升43%及63%，当局现时开始研究供应瓶颈推动价格上升的情况。 根据智囊组织菲沙研究所(Fraser Institute)在2016年所做的土地用途规定调查，多伦多是全国最受规管的城市，批出时间较其他城市为长。有发展商表示，现时要符合大约200个条件，才能获得当局批准。 不过，安省政府却否认以上针对规管多的批评。可负担房屋短缺令部分居民打算离开多伦多，前往满地可等城市。本报记者

▲1月份全国新盘放售量较去年12月大幅急跌21.6%（星报资料图片） ▲关荣光   联邦政府于今年元旦日起，提高借贷房屋按揭的压力测试门槛，加国房地产协会15日公布今年1月份全国房屋销售量，较去年12月份大幅下跌14.5%；而全国新盘放售楼房量，则由去年12月份大跌21.6%。协会相信这与联邦提高置业者压力测试，令准买家持观望态度暂缓买屋计划有关。 加国房地产协会引用本国楼房销售网MLS的数据，指出1月份全国整体楼房销售数字较去年12月“插水式”下跌，全国不同地区比较，下跌幅度最严重是包括大多伦多地区在内的安省大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe），虽然包括满地可及卑诗省低陆平原等新兴楼房市场，上月楼房销售量录得增长，但也抵销不了大金马蹄地区楼房销售下跌的数字。 发展商与买家同观望 协会指出，本国上月有85%市场录得新屋挂牌量下跌，主要是大多伦多地区新屋供应量劲跌，带动本国新屋供应数字急跌。 该会主席派克 （Andrew Peck）声称，据MLS数字，去年12月全国楼房销售量创多年来12月份新高，但自元旦后本国销售量跌幅却是“插水式”，他会理解为，本国置业者明显赶在联邦政府于今年1月1日实施门槛更高的按揭贷款压力测试政策前率先购置物业，以避过此收紧后的测试，也因此推高了去年12月楼房销量，也因此道致上月楼房销售急降。 他指出，联邦政府的新策略明显为本国一众准楼房买家带来不安及混乱，即使楼房发展商也鑑于置业者的不稳定因素，而在1月份暂不推出新盘，采取观望态度，了解置业者对此政策的动向，从而决定推出新楼盘的策略。 协会引用MLS数据指出，上月份全国新盘挂牌量，较去年12月份下跌21.6%，这是自2009年春天后，跌幅最大的春季数字，这显示政府政策不仅影响到楼房买家，同样影响到本国楼房发展商，他们选择在现阶段观察政府压力测试新策略，与本国央行加息对买家的影响，从而定位销售策略。 然而协会数字也指出，儘管全国楼房销售量在上月份似乎有欠理想，但全国平均楼房价格，却仍较一年前上升了2.3%，平均价超过48万元，显示本国房屋升值潜力仍不可轻视。 经纪：交投开始复甦 本地资深地产从业员关荣光认为，协会所指全国楼房销售量急跌原因众多，联邦政府收紧按揭借贷压力测试并非唯一原因。他说，平房类独立屋价格水涨船高，令销售下跌，而同时共管大厦销售量却屡创新高，因此不能以数字作准；他补充说，最近本地房屋交投量开始活跃，显示楼房市场仍具一定吸引力，并预 计今年整体楼房市场应会逐步向好。 加国房地产协会指上月全国楼房销售量大跌，重灾区是包括大多伦多地区在内的大金马蹄地区，关荣光认为，毋须支付管理费式的平房式独立屋等，销售量隻是回复到2015年左右水平；但同时大多伦多地区共管Condo单位销售量却有增无减。 他认为，本地准买家仍然对楼市场充满信心，隻是因在大多伦多地区独立屋价格动辄要90万元以上，未必能够负担，因此退而求其次，道致独立屋销情看似黯淡。 抢“Offer”悄然出现 关荣光指出，Condo单位虽说造价较低，但独立屋面积大，有车房、至少3房或以上，有停车道及地库等。如果以呎数计，独立屋平均呎价较Condo单位还要廉宜。他又表示，本国准买家确受到多种因素影响，包括加息、省府辣招及联邦政府压力测试提高门槛等，这或许对部分准买家带来心理影响，不过自本月起，大多伦多地区楼房交投有复甦之势，部分房屋还出现“抢offer”情况。对于发展商而言，关荣光亦同意有部分手执新盘的地产发展商，见今年元旦起联邦政府的按揭借贷压力测试正式出炉，因此采取观望态度，避免旗下新盘变成“炮灰”，原因是当中或会对买家构成不稳定因素，买家如果暂缓入市，发展商向银行借钱建新屋计划或有阻滞。但他认为，当买家及发展商消化了政府新政策后，今年整体楼房市场应会逐步向好。  

■中国买家被指资金充裕，卑诗刚推出的新政恐不能有效遏止海外买家购房趋势。网上图片 ■卑诗省华人地产专业协会会长谭清华 本报记者冯瑞熊 对于卑诗省新民主党（NDP）政府周二推出打击房地产炒卖活动的措施，地产界认为只会产生短期心理影响，不会对楼市造成很大打击；但有学者指省府推出的投机税，可能促使部分海外买家放出本地物业，从而令中下价市场更易负担。 省府周二宣布的打击炒卖活动措施，包括由周三起，海外买家税由15%调高至20%，适用地区更由大温扩展到菲沙河谷以及维多利亚市等地方，又计划在今年秋季引进投机税（Speculation Tax）。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，省府推出的措施，对价值300万元以上房屋的炒卖可能有阻吓作用，但对于中下价房屋，只会产生短期的心理影响，因为这中下价房屋，主要买家都是本地居民，长远而言，不会有很大影响。总体而言，他认为省府今次措施，可以令楼市朝健康方向发展。 不过，谭清华称，楼价高企其中一个原因是地价高及供应不足，但省府财政预算未有提出解决方法，例如鼓励市府加速审批楼宇的建筑许可证。另外，他指现时楼价升幅急促，部分原因是因为楼花（Assignment）买卖促成，他认为省府应该管制楼花卖买，令楼价升幅保持平稳。 卑诗地产协会（BCREA）首席经济师缪尔（Cameron Muir）表示，省府推出的措施，可以令省府获得税收，但对房地产市场则不会造成明显影响（demonstrable impact）。他认为令房屋价格上升的最主要原因，是未能够在适当时间增加市场的房屋供应。 一直建议省府开征投机税的卑诗大学（UBC）尚德商学院（Sauder School of Business）副教授达维多夫（Thomas Davidoff）就表示，卑诗省一直有高的入息税及销售税，物业税税率却偏低，鼓励了不少度假者在本省购买物业，从而推高了楼价，令打工一族难以负担。他认为推出投机税，可以令这些没有工作的度假者，放出他们在本地的物业，令它们重回在本地工作的人手中。 达维多夫又说，省府其实可以将由海外买家放回市场的物业改变用途，好像增加密度，由一间豪华独立屋变为多间中等价格的物业，但这方面在预算中未有提及。

定金主要用来确保你想购买的房子，表达你的诚意和认真的承诺(星报资料图片) Q：我对一栋房子有很强的购买意愿，但卖家希望我预付一大笔定金。若我将来改变主意，可以取回定金吗？ A：这个问题的简单答案是，在大部分情况下，房地产交易定金都不能退还。 不过，定金数额从来没有固定要求，如果卖家想收取大笔定金这一要求，是交易成功与否的关键，你可以要求房地产代理，尝试跟卖家商讨一个较低金额的定金。 定金主要用来确保你想购买的房子，表达你的诚意和认真的承诺，一旦卖家接受你的书面开价（Offer），这就会成为一份有法律约束力的买卖协议。当签署了买卖协议并支付定金后，试图以“对不起，我不再有兴趣”的理由违约是非常不明智的作法，几乎肯定你将会丧失全部定金，如果卖家最终以比你的出价更低的价格卖掉房子，卖家也可能会向你追讨差价损失，还有额外律师费和交易费用。你不会想要这样的结果。 定金也不是绝对不能退，如果买家的Offer有设定条件，然后条件又未能满足，定金有时也可以退还买家。例如，你的offer附带按揭条件，但你的银行没能批核按揭；又或者，你的购买要取决于能否顺利售出现住房，但现住房未能及时变卖；再或者，你的购买要视乎是否满足验屋结果，然后验屋师在屋内发现一个足以使你却步的问题。 如果因为条件未能符合，你无法完成交易，并想取回定金，你必须签署一份解除交易表格，表格必须取得卖家签署。这是一个明确的程序，卖家通常会一起进行，但如果卖家怀疑你的行为缺乏诚意，他们可以拒绝退回款项。 那么之后会发生什么事？定金通常会保存在卖家经纪公司的信托账户，你与卖家之间的争议便要交由法庭处理。如果你和卖家无法达成协议，法官最终能够透过法庭颁令释出定金，但我要告诫你：这会花费很长时间。每当当交易落空，卖家便可以将买家定金收入囊中的说法并不正确。定金在25,000元或以下的个案，可以交由小额钱债法庭裁决，所涉及费用相对便宜，一般安省居民也可容易使用。涉及款项较大的定金，便要交由安省高等法院正式处理。法律诉讼费用可以很高昂，所以你应该小心考虑所有情况。 如果你在认真考虑购买这栋房子，我强烈建议你承诺交易并支付定金之前，先与贷款机构和房地产销售人员合作，安排好贷款事宜。

Condo大厦一旦漏水就波及到左邻右舍，图中水淹个案造成的损失高达200万元（星报资料图片） 今冬多伦多的特色就是一个字：冷。极寒警报拉响的数周裡，大多区的房屋和汽车也经历了考验。车被冻得发动不了、暖炉不工作、水管爆裂的案例比比皆是。在严寒季节一旦房屋出现问题，不仅给生活带来极度不便，损坏物业还会产生不必要的经济支出，这个时候房屋保险的优势就体现出来。不过，保险专家提醒说，大部分情况下，保险公司赔付因意外遭致的损失，但若是住户疏忽造成的人为事故，保险公司则不予赔偿。 近期，有读者向《都市地产》反映，家中暖炉温控器因为电池将耗尽，逐渐对暖炉失去了控制，道致在极寒天气裡房屋温度迅速降低。所幸这个现象被及时发现。陆小姐称，“有一天回家我就发现家中隻有9度，异常冰冷，顿时非常恐惧，多亏那天回家早。我立刻打电话咨询专业暖炉人员，被告知可能是牆上的温度控制器电池接近耗尽，无法控制机器，虽然显示器上显示著设定的温度，但是实际温度非常低并且仍在降低。我换上全新电池后，遥控器变得稳定，显示屏上的数字逐渐清晰，温度也渐渐上来了。但是一个小时也就升1度，一直到晚上睡觉，房间不过才20度。” 陆小姐表示，尽管平时对房屋的打理非常小心，但还是忽略了电池问题，差点就酿成更大损失。“我才入住独立屋两年，这两年都很认真学习如何打理。今冬极寒天气我更是非常小心，没想到还是发生了这个小插曲。好在电池没有全部没电，否则温度一路下降，会产生水管爆裂问题，造成更大损失。希望冬季大家可以随时检查控制暖炉、空调的遥控器电池。” 住独立屋的居民，入冬前应注意将通往户外水管裡的水排放干净（星报资料图片） 有人也许会问，水管爆裂道致的损失，保险公司保不保？需要什么类型的保险才能涵盖这些损失？ TD Meloche Monnex保险公司的保险顾问Shanel，在接受本报记者的咨询电话时，对各个情况下、不同责任人道致的水管爆裂涉及的理赔情况进行了回答。 1，租客冬季出门忘记关水管，道致水管爆裂，水渗入地下室，造成房屋损失，保险怎么报？ 这种情况下，租客应该去报租客保险。没错，房东的保险保的是房子本身。如果租客在家裡，他们需要尽自己的责任和义务（practice due diligence）去照顾房东的物业，这其中包括冬天关闭水管。如果水管是自己爆裂，属于意外，保险公司会予以赔付，因为这属于不在预料之中的意外。如果是天气极寒引起的事故造成损失，保险公司也会理赔。但是，由于租客的疏忽、没有关闭水管，人为造成事故，保险公司则不会赔偿。因为房屋租给租客，他们有责任保护物业。不论房东保险还是租客保险，都不会因为租客的疏忽而承保。如果是自住，屋主要确保冬天关闭水管。如果你关了、做了你该做的，还是出了问题，保险公司会承保。 2，是否会马上有人来查看？如果等不及保险公司的人上门评估，就要立刻进行相关维修，怎么办？ TD也提示大家，家中一旦有任何损失，应该先给保险公司打电话。索赔部门（claim department）一般回复都非常快。如果是水管爆裂，一周内应该会有人上门查看。 但在极度寒冷的天气，很多人等不了保险公司理赔员上门检查再做修补。许多损失需要立刻进行修缮。如果我已经自己做了维修和处理怎么办？ Shanel表示，这种情况下需要发送给理赔人员房屋受损当时的照片，以及维修房屋产生开销的收据。照片和材料应能够証明有什么损失、损失原因是什么。 3，房东保险中，有什么不能承保的项目需要特别注意？ Shanel指出，在出租的物业中，因为租客偷盗所道致的财务损失，保险公司不能承保。如果是因为有人入室盗窃、抢劫，保险会涵盖。但是租客的不当行为，无法向保险公司索赔。 4，由于天气原因或不可抗力因素道致暖炉（Furnace）坏了或不工作，令室内温度下降、水管爆裂，造成房屋损失。保险会保吗？ Shanel称，空调、暖炉等因意外而不工作，道致的损失属于“不可预料的意外事件”，是可以承保的。因为这些属于屋主不能控制的情况。 5，房东的保险中，一旦因为一些意外道致租客需要暂时搬离物业，保险能提供什么帮助？ 有些出租物业会因为火灾、水灾等意外，道致租客不得不搬离物业，等待修缮完毕。这种情况下，房东的房屋保险可以涵盖租客搬出期间，房东的租金损失。房东的保险隻对房东负责。而租客因此造成的任何不便和损失，需要去申报租客保险。 6，独立屋的冰箱连接厨房的水管悄悄漏水，道致地下室天花板大面积被泡，保险可以保吗？ 如果你的房屋保险中有升级购买下水道回灌险（sewer back up protection），那么这种意外情况就可以被承保。这是Sewer back fluids的一种。但若要房屋保险中包含这一项，需要额外付费升级保险。  7，大事小情都申报保险，是否会道致保费增涨？ Shanel回应称，这取决于不同的情况。小的申报也许并不会影响保费。比如，1万以下的申报。如果比这个多，很大情况就会影响保费。当然，这完全取决于保险审核部门 （Underwriting department）的工作人员去决定。通常，保费的变化和申报的数额有很大关系。但有时保费是否涨也会取决于你与保险公司业务的年限、忠诚度、是否在该公司还有其它项目的保险等情况。每月的保费是由很多因素去决定，不能单一而论。 8，在同一个保单下有多个物业。其中一个因意外申报了保险，其它物业的保费都会涨吗？ 不是的。虽然一个保单下可以有多个物业，但一个物业的申报隻能影响一个物业的保费，不会对其它物业造成影响。 9，Condo物业漏水，影响了其他人的物业，保险会怎么处理？ Condo和公寓这种多层大厦，一旦漏水就波及到左邻右舍。因此，Shanel建议大家购买的保险中涵盖sewer backup protection 以及ice roof damage protection的额外计划。如果是出租物业，租客保险隻能保护租客的物品。而房东的保险才是真正对房屋的保护计划。 10，Condo大厦的公共设施（Common-element）坏了，管理处要求所有住户分担开销。保险会承保吗？ 保险中有针对公共设施设立的保险项目。一旦Condo大厦的公共设施损坏或需要更换，所有业主根据各家面积所占比例共同分担开销。有时，有些Condo大厦更换的机械和管道等，可能需要住户分摊数千元。Shanel表示这可以通过涉及建筑物或其公共区域的loss assessment coverage进行索赔。在整个建筑中，除了屋主居住区域外，大家共享的任何东西，都可以称为assessment under the condo...

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Q：我最近看了多间放售的住宅，有次看房时，我觉得房屋实际面积与放盘资料不相符，怎样可以知道放盘资料是否准确？ A：你没有完全依赖表面数据的作法很好。放盘资料有时会出现误道，取决于你在那里看到的。比如有时卖家没有真正去量度尺寸而是估算房屋面积，或者使用旧放盘资料，又或者为吸引尽可能多的买家而夸大其辞。 举例来说，放盘资料可能将共管公寓形容作“共同产权公寓”（co-op），将单层单位描述为多层单位，或者将镇屋形容为独立屋；放盘图片又可以让物业看来比实际更大。放盘资料其实是一个房子主要特徵的快照，应该要配合其它资料才可以取得完整画面，尤其是如果你有特殊需求、喜好和必备条件时。 所以你问题的简单答案是：如果有地产销售人员参与的放盘资料，永远都应该准确无误。不过再诚实的人也会有失误。地产经纪公司、代理人和销售人员有责任确保所制作的任何放盘或广告资料准确，卖家代理被要求对所有有关房屋的声明进行确认。如果房子的某一项细节无法证实，该内容便应该从放盘资料中剔除，否则要另外附加限定陈述、澄清或免责声明。 买家和卖家代理有责任为了各自客户的利益，核对有关物业的重要事实。经纪明白资料准确无误的重要性，根据道德守则，他们也有专业责任提供准确资料，违规者可能会被纪律处分，如果没有进行尽职调查，惩罚会包括罚款。 作为客户，也应该要求自己的代理确认放盘资料是否正确。例如，如果你拥有一架三角钢琴，则需要知道钢琴能否顺利穿过房屋大门。一旦展开买房程序，我强烈建议你获得经纪的指引和建议，这包括要求经纪向卖家询问一些关键问题。 如果你正在买房，签署购买协议前最好自行进行尽职调查，以及核实所有事情。包括安排检查物业，亲自观察房子和所属社区，确保钢琴或沙发可以通过大门，没有其它东西可以代替一手资料。 聘请合资格验屋师、富经验的总承包商或者结构工程师到场，也是一个好主意，这些专业人士可以给你屋内主要系统进行公正评估：屋顶、地板和牆壁，门窗、地基、给排水、电力、暖气、通风设备和空调。他们能够告诉你电线是否符合规范，牆壁的裂缝是否值得担心。套用一句著名谚语：“要信任、但也要查证”。 愈来愈多买家和卖家聘用建筑平面图量度专家，在安省地产议会（RECO），我们曾经见到有condo单位将阳台、地下室或停车位面积计算在内。如果你不能确定一个房间有多大，或者对放盘资料有疑问，可以自行去量度。

综合报道 加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）昨日公布，在全国主要住宅市场中多伦多供求失衡情况颇为严重，在2010年至2016年之间多市房价上升了40%，当中有四成是源于就业人数上升、人口增长、收入上升及低息率而产生，意味其余六成升幅是源自房屋供求失衡。 报告指，多市出现房价和需求同样上升的情况，但全新住宅的供应量却明显低于加国其他大都市。报告未有称未能解释多市房屋供求失衡的原因，而新屋供应短缺也促使买家改买柏文和豪宅，亦有投资者相继入市。CMHC的报告还指出，几乎所有售价上升的住宅都是昂贵独立屋。 CMHC副首席经济师Aled ab lorwerth称：“当供应转弱，价格只会向上，解决这种压力的方法就只有增加供应，而各级政府必须共同承担。” 资料来源：加通社

■去年大多区多层共管大厦备受买家追捧。资料图片   本报记者 大多伦多地区和咸美顿-伯灵顿地区的楼价，在过去10年升幅超过一倍。Re/Max INTEGRA报告发现，低利率、人口增长、投资和空前的资产收益，令安省6个主要的房地产市场的屋价飙升。预测今年的多伦多仍然是卖家市场，外围905地区则较平衡。 该地产公司安省-大西洋地区行政副总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示，低息是推动安省房地产市道活跃的重要因素，现时的业主如果是早年买楼，资产增值远远超出预期。 报告指出，虽然大多伦多地区在过去20年，经历科技泡沫、SARS、2008年的金融风暴和翌年的大衰退，但住宅楼价持续上升。过去10年升119%，是全省最高。大多伦多地区2007年的楼市，成交量和价格均打破纪录，但6个月后的金融危机和紧接着的经济衰退，令房地产市场低迷了9个月。房地产市场的升势在2009年4月开始全面爆发。 安省政府在去年4月推行的房屋政策和其他因素带来一定影响，但市场依然健康，趋向一个更平衡的状况。目前的库存量仍然很低，但不至于跌到2017年第一季的历史性低位；当时物业挂牌平均只是10天便成交。 独立屋的需求在去年下半年回软，多层共管大厦和镇屋则备受追捧。自由保有（Freehold）的镇屋价格不断上升，令多层共管大厦成为很多买家唯一可负担的房屋，令多层共管大厦占2017年交投的36%；不过，也有不少买家选择到外围地区定居。空巢和退休者上楼刺激了对多层共管大厦的大单位需求。多市Annex区在去年11月，就有两个楼价超过500万元的单位易手。 报告认为，大多伦多地区楼市的狂暴期已经过去，但一些热门社区价格合理的房屋，仍然会有抢Offer的情况出现，尤其是401高速公路以南。多伦多仍然是卖家市场，外围905地区则较平衡。大市要到4、5月传统春季才趋活跃，平均价格将维持去年的822,000元水平。

■庄德利（右）认为现时物业税率偏低。 Twitter ■CMHC指多市25岁以下非永久居民的取得按揭比率有所上升。 资料图片 综合报道 加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）公布，2016年多伦多及温哥华有近10%住宅按揭，都是批核予25岁以下非永久居民，反映部分年轻非永久居民买家可能在海外家长支持下在本国置业。 据路透社报道指，CMHC从本国五大银行所蒐集数据而综合的报告显示，多伦多前年有2.7%住宅按揭发给非永久居民，相关比例在2015年有2.1%，2014年则只有2%。报告将外国工人、学生、申请居留的难民和其他在本国合法居留的非加籍人士，纳入“非永久居民”类别。 多购买逾百万独立屋 报告同时指，非永久居民倾向购买较昂贵的住宅，他们在多伦多购买的独立屋平均价格高达109万元，永久居民购买的独立屋平均价格大约90.2万元。 另外，市议会行政委员会建议今年营运预算为110亿元，物业税上调2.1%，称有关比例可以追上通胀。市长庄德利形容税率现时仍处低水平，今年营运预算只是“刚刚好”，增加的税收有助投资市内服务，例如改善公共运输。 市议会下周一会议若通过有关建议后，以物业价格624,418元来计算，业主今年需缴交2,907元物业税，另外还要缴交省教育税。华裔市议员黄慧文（（Kristyn Wong-Tam）则促请市议会，在全市新增至少1,000个永久床位，方便有需要人士在全年任何时候暂住。 资料来源：星报、加通社

作者：加拿大都市网叶小迪 多伦多地产局发布月报 大多伦多地区2018年的房市 可谓是迎来了 开门黑 房屋售价和销量双双暴跌 在2018年贷款新规的实施和利率上涨的双重压力下，大多伦多地区在过去的1月份共成交4,019套房屋，比去年同期大幅下跌了22%。 大多伦多所有屋型（包括独立屋、半独立屋、镇屋以及公寓condo）1月份成交的综合房价为$736,783加元，与去年同期（$768,351）的年相比跌了4.1%。 华人区独立屋成重灾区 万锦列治文山跌幅超过21% 其中独立屋跌幅最大，而当中的重灾区要数华人聚居的905地区几个城市及地区。 根据公布的数据，与去年1月相比，今年1月GTA地区独立屋价格普遍回落，905地区的跌幅为12%。 其中约克区的万锦市：2017年1月独立屋的均价是$1,545,223，而2018年1月均价为$1,220,595。12个月净跌32万，下降幅度为21.01%！ 列治文山2017年1月独立屋的均价是$1,672,759，2018年1月均价为$1,319,797。12个月净跌35万，降幅也达21.10%。 史上最严的房贷压力测试 贷款拒绝率上升近20% 新压力测试规定，所有未购买保险的房贷，即使是首付在20%以上，都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行实际批出的贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者之中数值较大的一个为标准，来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。 业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响，令买家购买力削弱，令市场需求和交易活动受到抑制，导致房价进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。 对于已有房贷的消费者，在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小，与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示，新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。 根据加通社消息，抵押贷款经纪人表示，新压力测试政策实施后，大型银行和传统的贷款机构对贷款人的拒绝率已经上涨了20％。 受此影响，地产经纪开始越来越多地指导购房者选择无须执行新压力测试的贷款方式，其他一些贷款商的业务正在增长。一些被拒绝的购房者开始选择私人贷款、抵押贷款投资公司或者是信用合作社（credit unions），这些机构并不需要执行新压力测试。 不过，多伦多地产局的市场分析总监 Jason Mercer指出，“某些类型房屋的价格与去年同期相比持平或者下降不足为怪”。 他在今天的报告中表示，“去年这个时候，多伦多正处于房价上升期，当时市面上的房屋库存量极低”。按照Mercer的说法，今年下半年市场情形势倾向于大部分房屋价格上涨，预计房屋销售量会再次抬升。 不过房屋买家是否出手相对取决于新的贷款政策，压力测试评估能否通过才是关键。

星岛资料图根据加通社消息， 1月份大多伦多地区房屋销售量与去年同期相比大幅下滑。多伦多房地产局（The Toronto Real Estate Board）表示，1月份，大多伦多地区地产经纪通过MLS系统报告1月份房屋销售4,019套，比去年同期的5,155套下降了22％。平均销售价格为736,783元，低于一年前的768,351元。下跌的原因是新房源数量增至8,585个，而2017年1月新房源数量为7,314个。多伦多房屋销售去年开始热销，但在安省政府采取措施后市场降温。今年，新的压力测试以及更高的抵押贷款利率也进一步打压了市场。（Grace编译） 

■房屋贷款压力测试加上各大银行相继调高房贷利率，给置业者带来双重打击。资料图片 ■被大银行和传统金融机构拒绝的房屋贷款申请，自1月起增加了20%。资料图片 综合报道 联邦政府规定由1月1日起实行的房屋贷款压力测试，以及近期央行和各大银行相继调高房贷利率，令借贷者的处境犹如雪上加霜。加通社报道，房贷中介公司普遍估计，被大银行和传统金融机构拒绝的房屋贷款申请，新年以来增加了20%，这些被拒者转向不受联邦条例规管的信用社、私人借贷等另类金融服务机构借贷，令它们的生意日益兴隆。另类借贷机构也有可能借机调升利率，或对借款申请人更加挑剔。 加拿大金融机构监理办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，OSFI）去年宣布由今年1月1日起，受联邦规管的银行和金融机构在审批房贷时，对于可以提供20%以上首付、不必购买房贷保险的借款者，也必须强制实行更严格的压力测试，在实际贷款利率加上2%、或者是加拿大央行公布的5年房贷基准利率（five-year benchmark rate）两个数值之间取较高的一个，来计算借贷者的还款能力及批贷额度。 经纪提交申请总数大增8成 这一措施旨在减少银行的风险借贷，抑制家庭房贷债务的上涨，以及打击加国一些地区房地产市场可能出现的价格泡沫。 在上述新规定今年生效之后，央行接连宣布升息，央行的五年基准利率也提高，业界人士认为，这会给房贷申请者带来双重打击。被大银行和传统金融机构拒批贷款的房屋买家，不得不转向另类金融机构，如信用合作社（credit unions）、私人贷款机构、房贷投资公司（mortgage investment corporations ，MICs）等寻找贷款。这些由省级政府规管、暂时不用强制实施压力测试的另类金融机构，在新年之后业务有了明显增多。 安省伯灵顿的房贷金融机构Pro Funds Mortgages总裁坎帕尼亚罗（Carmen Campagnaro）认为，自1月1日之后，大银行拒贷率增加20%。维多利亚市私人借贷公司Fisgard Asset Management Corporation高级副总裁诺布（Hali Noble）表示，其房屋贷款客户大增。他认为，这些人中有许多应该被银行接纳，而事实上已被拒诸门外。 另一间房贷中介机构Dominion Lending Centres 副总裁特谢拉（Dave Teixeira）也表示，该公司送交给大银行的房贷申请被拒率更高。借贷者不得不同时向多个借贷机构提交申请，希望于最终能有一家同意借款。在这种情况下，房贷经纪提交的申请案总数比去年平均增加了80%，且一改过去申请案主要向大银行提交的做法，将提交给信用合作社的申请案比例提高至20%。 大银行提高门槛后，这些另类金融机构不仅业务量增加，而且接收到更多虽然被大银行拒之门外、但属财政状况较好的客户，即是将房贷的需求向市场阶梯的下端推移。RateSpy.com网站创办人麦利斯特(Robert...

星岛资料图根据加通社消息，抵押贷款经纪人表示，新压力测试政策实施后，大型银行和传统的贷款机构对贷款人的拒绝率已经上涨了20％。加拿大金融机构监理办公室（The Office of the Superintendent of Financial Institutions, OSFI）于去年10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试规定，从今年1月1日起，置业人士即使支付20%首期，只要没有购买房贷保险，便要通过压力测试，借此确保贷款者可承受加息风险。受此影响，地产经纪开始越来越多地指导购房者选择无须执行新压力测试的贷款方式，其他一些贷款商的业务正在增长。一些被拒绝的购房者开始选择私人贷款、抵押贷款投资公司或者是信用合作社（credit unions），这些机构并不需要执行新压力测试。除了新压力测试之外，加拿大央行也上调了利率，给购房者带来了双倍打击。（Grace编译） 

关于看房 近几年我常常接到中国人在美国打来的电话，说他们此时在某某城市，问我能否马上带他们看看房。这就是一点不了解美国行情的表现。 这里我想解释一下在美国经纪人是如何带人看房的。首先美国的各个州，各个区域都有一个当地房源的MLS系统（Multiple Listing Service），它是一个功能强大、权威性很高的房地产综合信息平台。目前整个南加州的所有城市共享一个MLS系统，经纪人只要是缴了会员费的都可以使用，而且当我们拿到卖房合同后，必须在三天之内把详细的房屋信息输入MLS系统里，然后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里并挂在门外。当买方经纪人带客人看房时，根据MLS上每栋房子的具体要求，用一个指定密码的电子钥匙，就可以打开钥匙盒取出钥匙。而且在打开钥匙盒的一瞬间，卖方经纪人就会收到一封电子邮件，得知是谁在什么时间来看过房。当然还有一些具体的细节和我们要严格遵守的规章制度，由于市场上多数都是二手房，卖主还住在屋里，就是能拿到钥匙也一定要事先预约，决不可以轻易开门。 由此可见，我们在南加州的所有经纪人不仅拥有相同的房源，并且可以带客人看到所有的上市屋。这一点是美国经纪人的一大优势，因此我们和买卖双方一般只签署独家代理合同，买方或卖方只应该选择一个自己信得过的经纪人。脚踏两只船的买家不仅得不到任何好处，而且还会失去经纪人的信任，有谁会为那些不尊重自己劳动的买家尽心尽力呢！ 中国买家给我们带来的挑战 美国金融危机发生以后，在过去的四五年里，从中国大陆过来买房投资的人一波接一波，这对我们这些懂中文的经纪人来说无疑是件快乐的事。这些买家大多来自北京，上海，深圳和广州，因为他们在那边卖一套公寓就可以在这边买一栋独立别墅了。而他们中间大多数人都不清楚美国的房产买卖如何抄作。美国如此之大，在哪个洲哪个城市买房都不确定，就算他们已经确定在南加州买房了，这里也有几百个城市，东南西北相距也有两个多小时的车程。由于这种不确定的因素，他们过来以后就需要到处看房，有的甚至以旅游的形式在全美各大城市都看。他们很清楚，在美国买房，买主不花一分前就可以得到如同贵宾的待遇。所以每到一个地方就联系当地的经纪人带他们看房，可是每个买家又能买多少房子呢？可以想象，有多少经纪人就成了他们的免费导游。虽然中国的买家给我们带来了更多的生意，同时也给我们带来了更大的挑战，苦恼和无可奈何。 几年前我因为搬家离开了我辛勤耕耘的城市来到了和尔湾市相邻的新港海滩市，自然我就失去了我以前的卖房群体。本打算在此重新开始耕耘，我却不断地收到中国买房投资者的邮件和电话，让我忙得不亦乐乎，哪还有时间和精力去开辟卖方市场呢？ 我来美国已经二十余年，一直生活在美国人的圈子里。绝大多数美国人诚实本分，遵纪守法。大家以诚相待，做好自己份内的事，互相尊重，不会耍心眼儿，我也是一直这样为人处事的。我很感谢那些给我来信来电的人，感谢他们在众多的经纪人之中信任我选择了我。我耐心地给所有人回信，不厌其烦地回答各种各样的问题，包括与房地产买卖不相关的问题，为他们设置不断更新的房源网站。 有缘分的自然就成了我的客人，成了我很好的朋友，令我开心快乐。同时我发现我的工作量增加了无数倍，无论白天黑夜，周日还是周末都有做不完的事，答不完的问题和看不完的房子，结果呢，我的成交量比以前也多不了多少。付出的远远要比得到的多，而且还常常遇到一些不尊重我们的人，把我们当成免费导游的人，问我们要佣金回扣的人，脚踏几只船的人，帮他们找到了满意的房子又去找亲戚朋友下单的人等等，这些人在把大量的金钱带进美国的同时，也把在中国的坏习惯和耍心眼儿带到美国了！难怪我的一个台湾经纪朋友对我说，她拒绝所有从大陆来的买房人，说他们毫无信用可言。我想她一定是受到了很大的刺激吧。 有这样的买家 有一对夫妇送女儿来洛杉矶上大学，他们非常诚恳地要我帮他们的女儿在大学附近的几个城市找合适的房子, 预算在一百万美元左右，需要贷款。我首先给他们介绍了我信得过的贷款人，花了很多时间帮他们搜房预约，然后开车去很远的地方接送他们，在不同的城市连续看了几天的房子，看中了好几栋房之后说回去商量以后给我结果，几天以后我打电话找到他们的女儿，她支支吾吾说她父母改变主意，这次不打算买了！他们就那样消失了，连一句对不起都没有。 几个月以后我从他们的贷款人那儿发现他们已经买了我带他们看过的房，直接从卖房经纪人手中买的！他们以为那样可以节省一点钱，可事实却并非如此，买方经纪人的佣金是由卖方支付的，而且是在卖房合同上事先签订好的，如果买主直接找卖方经纪人，那么卖方经纪人就得到双份佣金，因为他可以告诉卖家是他找到买主的。而且卖方经纪人首先要代表卖方的利益。这样的买家让我们的辛勤劳动付之东流，也没有达到如同在中国跑单的效果，而且还以身作则，教会自己的女儿如何撒谎，如何不尊重别人的劳动！我除了吸取教训以外实在没有精力为这样的人生气伤神。 去年又碰到一个一百多万美元的现金买家，打电话告诉我说他的钱已经全部到位，准备买房了。那之前他来过美国，要我带他看房，我没同意，因为他没有资金证明。这次我带他和他的儿子看了很多房子，看中了一套全新的，完全符合他给我提出的要求，无可挑剔，价钱也在他们的预算以内。可是他说他得回去和太太商量以后再定，我又累又饿还得开车一个多小时送他们回酒店。 第二天他来电说他太太认为太贵了，要是卖方能降低一万他们就买。我告诉他那儿的新房很抢手，卖方一分钱都不降，你不买别人就买了。于是他对我说：你不是能拿到不少佣金嘛，能否为我们贡献一万美元！我简直不敢相信自己的耳朵！自己手里有一百多万现金，可眼里还看着我这一点点佣金，情愿放弃买房也不让我们攒点辛苦钱。在中国买房，好像买家要支付很多费用，包括经纪人的佣金，来到美国不仅分文不付就得到各种服务，是否应该感恩才对呢？ 我们的报酬 上面那个新房开发商支付给买方经纪公司的佣金不到百分之二，扣出公司的分成和我们要承担的费用和税收，我们到手的报酬只不过百分之一。目前在美国市场，单方经纪佣金大约在百分之一到三之间，有的新房甚至不支付佣金，根据市场的供需情况和卖方的急切程度来定。而这个佣金是直接支付给经纪人所在的公司或Broker的，扣除公司分成，大约百分之二十到五十不等，剩下的我们还要支付联邦和加州所得税，再加上保险费，公司监督审核费和律师费等等，到手的远远没有人们想象的多。我知道有不少聪明的中国人，他们拿到Broker执照，注册一个房地产经纪公司，鼓励买房人自己去找房或请当地经纪人带着看房，看中以后再由他们下offer，完成交易。他们什么都不做，当然就可以和买家分享佣金了。由此造成了有些买家一开口就问我们要佣金回扣的人，这样的买家只看得见眼前的利益，却失去了经纪人的信任，很可能会多付自己不知道的房钱而因小失大。 记得十五年前我们自己第一次买房的时候，我们的经纪人仅仅给我们打了一个电话，告诉我们在什么地方正在建新房，让我们自己去看看。结果我们去看了很喜欢就买下了，整个建房和转户过程，那个经纪人什么都没插手，就拿到了卖方3%的佣金。我开玩笑对美国老公说，这经纪人什么都没干就攒那么多钱？他说经纪人给我们提供的信息就很值钱啊，否则我们也不会买到那么心意的房子了！这就是美国人的思维方式，信息情报值钱，我很赞同。 我们的新任务 本来在加州买新房，我们经纪人只需要第一次带买主去看房，看中了把买主交给卖方就大功告成了。可是自从中国的大队人马过来买房以后，我们的工作范畴也扩大了无数倍！繁琐的二手房不说，对于那些买了新房的客人，我们不仅要帮他们翻译和解释那些厚厚的合同和各种相关文件，在整个建房和转户过程中还要翻译买卖双方之间的各种邮件和问题，陪他们去设计中心选择不同的装修材料，寻找保险公司，帮做最后的房屋检查，联系水、电、气和垃圾管理公司，提供学校以及各种各样与在美国安家有关的信息和情报等等，这些本来应该由买方自己做的许多事儿，我们像管家一样都做了，我们用我们的劳动来感谢那些信任我们的人。帮助那些对美国不了解，英文无法沟通但尊重我们的劳动，珍惜我们的信息和情报的同胞，我们心甘情愿！可是对有些买家，无论我们帮他们节约了多少钱，做了多少分外的事都不够，还让我们感到好像我们永远都欠他们的！ 其实，经过这些年的职业熏陶，我已经学会了怎样站在他人的角度去理解和原谅那些让我们不愉快的人。对我来说，无论有过多少不愉快的经历，我都仍然喜爱这个职业。一心一意地为客人着想，把他们买卖房屋的事当成自己的事。岂能尽如人意，但求无愧于心！令人欣慰的是，我遇到的绝大多数人都是真诚可爱，素质很高，有文化有修养，并且能够成为我终生朋友的人。 在过去的十年里，我作为房地产经纪人所感受到的那些苦那些乐是几天几夜都写不完的。几乎每一单买卖都有苦有乐，乐从苦中来方之甘甜。如同游乐场的过山车，没有刺激也就没有精彩。我们的生活也是如此，由于收入极不稳定，如果要靠经纪人的收入来养活全家的话是极其危险的！在我们刚刚经历过的金融危机期间，不知有多少经纪人辛勤地工作得到的却是零收入，最后不得不纷纷改行，另谋高就。 在行外人看来，买卖房屋似乎很简单，但却并非如此。如今的客人对经纪人的要求越来越高，尤其是从中国来的客人，简直就把我们当成是百科全书。本来在房屋买卖过程中涉及到的知识面就很广，客户又指望你什么都得懂，即便是你工作范畴以外的问题也要为他们找到答案，所以我们对相关的法律，贷款，市场行情，估价，转户，税收还有不断更新的合同条款等等都得不断地去学习和提高自己才能赢得客户的信任，继续享受房地产经纪人所应该享有的乐，而忘却那些丰富了我们人生经历的苦！ 来源：今日头条

■独立屋是置业者首选，今年屋价料仍会上升。资料图片 本报记者 大多伦多地区今年经电脑多重放盘系统（MLS）交易的住宅房屋数量预计为8.5万至9.5万间。多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）的年度预测认为，今年平均屋价仍略有上升，多层共管大厦将继续保持双位数的升幅。 报告显示，独立屋是置业者首选，有47%人希望买独立屋；其次是多层共管大厦。多伦多市有27%的准买家计划买Condo，而外围地区只有22%人有意买多层共管大厦。 夏天交投料趋活跃 TREB主席塞林诺斯（Tim Syrianos）回顾2017年的房地产市况说，房地产市场为大多区带来接近70亿元的经济效益。去年的成交量在第一季打破纪录，但随后受省政府新政策影响下挫，第四季交投增加除了是因为省府新政策的影响力消减外，也不排除买家要赶在联邦政府今年实施的新房屋贷款压力测试前入市。全年成交量比2016年的历史性高位减少18%，但平均屋价仍有12.7%的增长。 报告指出，今年第一季的市况当然比不上去年破纪录的高峰，尤其是受省政府政策的余波和新房屋贷款压力测试的双重影响，但春季末和夏天的交投量将转趋活跃。 TREB委托叶素斯民意调查公司所作的研究发现，民众的置业意愿降低，只有26%受访者计划今年内买屋。首次置业的人更锐减。2016年秋季，超过50%准买家是首置，但现时降至41%。TREB指首置者弹性很高，可以继续租屋或与家人同住，并依屋价和贷款情况改变屋型和地点。 民意调查指出，有26%计划置业的人认为们没有能力购买理想的房屋，但会设法取得首期，或选择其他屋型和地点以应付新的贷款规定。 TREB市场分析总监Jason Mercer说，移民人口增加，新的就业机会和低失业率等基本因素推动房屋需求；不过短期内，利息上调以及联邦和省政府的政策均打压置业。省的租金管制措施将更影响出租单位的供应，令平均租金的升幅超过通货膨胀率。

星岛资料图 根据Bloomberg消息，1月份唯一一个可能比多伦多天气更冷的，是该市的房地产市场。 虽然黯淡的冬天并不是在加拿大卖房子的最佳时机，但是多伦多房地产市场却呈现出异常冷淡的景象。1月1日起更严厉的抵押贷款规则开始生效，同时加国央行本月再次上调利率至1.25％，各大大银行也纷纷效仿，将抵押贷款利率推至四年高位。 此前，多伦多房价已升高了20%左右，加国人负债增加，后来政府采取一系列措施，使得房价开始下跌。到目前，多伦多住房市场已经冷却了七个月，房价下跌，房源增加。 加拿大麦格理资本市场（Macquarie Capital Markets Canada Ltd.）分析师表示，加拿大新压力测试和抵押贷款利率带来的影响将比决策者预期的更为严重。该机构在一份报告中表示，在两者的影响下，购买力将会下降高达23％左右。（Grace编译）

■CMHC报告指，多伦多屋价估值过高令市场变得脆弱。资料图片 本报记者 加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的季度评估报告认为，多伦多、咸美顿、温哥华和维多利亚的房地产市场，因为屋价上升和估值过高而变得脆弱。卡尔加里、爱民顿、沙斯卡通和利斋拿的屋价，与基本经济因素一致，但都有超建的情况。 加拿大按揭及住房公司的首席经济师杜根（Bob Dugan）指出，虽然全国各大城市的房屋市场走势并不一致；但受屋价格上升和估值过高的双重影响，令加拿大的楼市持续第6个月有相当高的脆弱度。尤其是卑诗省和安省，有些城市的屋价依然估值过高而影响大市。 卡尔加里有超建顾虑 报告指出，温尼辟和沙斯卡通市的情况有所改善。多伦多、咸美顿、温哥华和维多利亚的房地产市场，因为屋价上升和估值过高而变得脆弱。全国范围内未有出现超建的问题，但是卡尔加里、爱民顿、沙斯卡通和利斋拿新落成未售出的房屋，以及出租屋空置率继续高企，反映出有超建的顾虑。楼市最稳健的是缅省、魁省和大西洋省份。 加拿大按揭及住房公司的多伦多首席市场分析家Dana Senagama说，虽然多伦多和咸美顿的房屋价格有调整，升势放缓，但仍然不是完全由个人可支配收入等基本经济因素和人口增长所支撑，因此维持估值过高的现象，令市场的脆弱度相当高。 温哥华的多层Condo单位，由于需求殷切导致继续有过热的情况，原因是Condo单位相比独立屋更能负担得起。 新建或转售的Condo单位库存量，则几乎降至有史以来的低位。维多利亚楼市估值过高，是由于新屋和二手楼的库存量少。

星岛资料图根据加通社消息，多伦多房地产局（The Toronto Real Estate Board）预计今年的房屋销售量在85,000到95,000之间，与2017年相比或将减少，但平均销售价格将上涨。2018年房屋平均销售价格预测在八十万至八十五万元之间，两者的中间值比2017年的822,681元略有上升。多伦多房屋销售去年开始出现热潮，但安省政府出台了一些措施以冷却市场，房屋销售随之放缓。这一机构还表示，预计今年前四个月交易量同比下滑将更为明显，但到春末和夏季，预计销售量将比去年有所增长。（Grace编译）