地产情报

多伦多房市火热，许多已经有房的老移民也买第二套房当起了房东。 一方面能带来收入或者以租养房，另一方面可待物业升值至满意水平后也可以卖掉赚点外快。 　　 但其实在多伦多当个房东，风险一点也不小。多伦多业主将房子租出去后，就不再对自己的房子有支配权了。要是再不幸遇上一个不靠谱的房客，你人生中最让人有苦说不出的一段生涯，就默默的开始了... 　　 悲惨故事1 租客玩弄制度 不付房租白住18个月 Rogers Afam Nwabue是士嘉堡Howell Square一幢出租大厦的租客。从2015年4月1日开始，他便不再交租金，也拒接房东电话。 　　 当房东在业主及租客委员会的协助下，启动了驱逐Rogers Afam Nwabue的程序。Rogers也同意根据驱逐令在2015年7月31日当天搬离公寓。不过提出要求房东免掉他6月30日之前的租金，不然不搬。而房东为了摆脱这个“被欠钱的噩梦”也同意了这个并不公平的条件。 　　 不过，这名租客没有履行承诺如期搬迁，反而要求业主及租客委员会重新审议他原本已同意的驱逐指令。即使业主及租客委员会2015年7月29日驳回了他重新审议的请求。 这名霸王租客参照网上一个“如何拖延驱逐令”的教程，向安省高等法院提出上诉，但却没有去确定聆讯日期。于是，房东不仅得找律师打官司，而且在法院结案之前，还不能驱逐这名租客。 　　 更悲惨的是：业主的代表律师分别在2016年2月、3月及6月致函租客，要求他设定聆讯日期，但这名租客一直没有回应。 最后，业主在去年11月提出申请，要求法院撤销租客的上诉，因为他的上诉“琐屑无聊、无理取闹及滥用司法程序……显然没有上诉价值……是为了不正当目的而进行上诉──只想不需付租金而继续居住在单位内”。 　　 随后法院通知租客11月22日需要上庭，但租客并没有出现。而法官竟然拒绝了房东关于撤销租客上诉的要求，定了12月6日为新聆讯日期。在新聆讯日期来临前数天，租客传真给法院通知他不能在当天出席聆讯，因为聆讯日他要离开多伦多到外地参加考试。此后一直到12月6日，租客都杳无音信。 即使之后，法院在租客并未到场的情况下，判决租客需要向业主支付5,000元，但从这名租客过往拖欠租金的历史判断，业主收到这笔款项及拖欠租金的机会非常渺茫... 　　 此后，法院指令多伦多市警方行政执法办公室“立即”驱逐租客，把单位所有权交回业主。但多伦多市警方行政执法办公室通常积压很多未处理的个案，所以驱逐行动可能在数周或甚数月后才执行。 所以房东费时费力的折腾了18个月，损失了18个月的房租不说，还多付了不少律师费，才终于把霸王租客从自己的房子里赶出去... 悲惨故事2 租客偷种大麻 房东赔了大钱 你要觉得被房客白住18个月还闹上法庭折腾了一圈已经够倒霉的了，那下面这个别人家的故事，更是生动的说明了“遇人不淑”时，当房东能有多惨... 　　 BC省Kamloops镇的退休火灾检查员Darryl Spencer算是一个老房东，他把自己的房子出租了十多年都没有出什么大事，不过最近还是倒霉的遇上了大麻烦。 同为退休火灾检查员的邻居打电话给他，提醒Darryl 最好过来检查一下他分组出去的独立屋。Darryl 过来之后也被吓了一大跳，租地下室的租客把整个地下室都用来种植大麻，房间里随处可以看见种植的大麻，乱拉的电线，巨大的电扇以及高度数的灯泡... 　　 这时Darryl才知道，他的租客瞒着他在地下室种了至少60株大麻。但由于这名租客从主管部门申请到种植医用大麻的许可。 而根据联邦政府于2016年8月24日生效的新规（Access to Cannabis for Medical Purposes Regulations）：任何人在申请到种植医用大麻的许可之后，只要其数量在许可范围内，并不需要取得房东的同意，甚至都不必告知房东本人，就可以在租的房子里种大麻。因为告知房东可能会侵犯当事人为医疗目的获得大麻的权利... 　　 尽管这事想想都闹心，但毕竟是当了十几年房东，Darryl清楚纠缠下去，只会让这事越来越复杂。于是他客客气气地将其“请”走，除了倒贴给对方$1,300之外，还将当初租房时所收的押金全额归还给对方。如果加上清理及整修物业等善后工作的花费，这位倒霉的房东赔了不少于$5,000。 　　 本来以为请走了“瘟神”，这事也就了了。但Darryl没想到的是，当他致电把有关情况向房屋保险公司讲了之后，对方毅然决然地立即取消了保险合同，甚至都没有给他任何回旋的余地。 Darryl随后也试图与其它保险公司联系，但对方一听说是种植过大麻的物业，纷纷拒绝给他保险。 　　 保险公司的回答也很干脆：他们无法承保种过大麻的房屋，即使医用大麻也不行，因为种过大麻的物业风险太高，不仅包括火灾、水浸、偷盗的风险等等，还包括对建筑结构的损害以及潜在的对身体健康的长期影响等。 　　 而如果未来Darryl想要出售自己的房屋，也会因为有大麻屋的记录极大的影响售价。   如何在多伦多 安全的当房东？ 多伦多业主要找一个好租客，犹如选一个理想对像结婚般艰难，一旦“结错婚”，要“离婚”并非易事。地产经纪黎宇昌表示，业主出租物业时，若希望能找到好租客，最好委托地产公司代为出租，这样最为稳当。 　　 如果想私下出租，需要事前多做一些功夫查询：安省法例容许业主搜集未来租客的资料及进行查证。例如一个想租屋的人在填写租客个人资料表格时，填下姓名、现居地址和出生日期等资料，业主可以立刻要求对方出示有照片的身份证明文件，例如驾驶执照等，以核实他填写的资料是否属实。如果租客是想租用房屋作非法用途的话，他一定会用假的身份证明文件。 　　 此外，采取一些预防措施，仔细筛选租客并经常去走访物业，也可以极大地降低居心不良人士租赁你的物业用于大麻种植的机会，即使少收几个月的租金也好过草率租出带来风险。 如果发现有大麻种植迹象，不要与租客直接对质，立即通知警方。而当业主或租客遇到一些租务困难及纠纷时，也可以联络安省业主及租客协会（the provincial landlord and tenant association）求助。 无论如何，在多伦多当房东也是REAL不容易，且当且珍惜....

轰动一时的2014年北约克楼花诈骗案昨天出现实质进展，案中代表发展商处理买家楼款信托帐户、令买家蒙受损失的韩裔女律师Meerai Cho，与控方达成认罪协议，承认一项违反信托（Breach of Trust）罪名。案件于昨天在北约克安省法院进行量刑聆讯，多名苦主上庭宣读受害人影响陈述。法官经过3小时闭庭考虑后，判处被告入狱3年半。 此案受害者多达130多人，警方早前已对Meerai Cho控以诈骗超过5000元、藏有犯罪所得、违背信任等一共426项罪名。 　　 根据控辩双方达成的协议认罪事实（Agreed Facts for Guilty Plea），被告Meerai Cho由2010年底至2013年夏天，先后90多次由其掌管的律师信托基金帐户中，非法向大厦发展商转出买家的预付楼款逾1,300万元。被告声称她错误理解发展商有权要求她将钱款转出，而她必须依照其委托人的指示去做。没有证据显示被告了解这些款项转出之后的去向，或被告自己侵占了这些款项。涉案款项目前已被发展商花掉或转移国外无法追回。 　　 案情显示，现年66的被告于2002年取得安省律师执业资格，主要处理移民、难民、家庭及房地产方面法律问题，房地产业务约占其总业务量3至4成，不过涉案个案是她首次代表大厦发展商。女被告于2009年经人介绍与一名叫做Yo Sup（Joseph）Lee的韩裔男子相识，对方以成功年轻企业家形象出现。Lee被查明控制至少12间在安省注册的数字公司，这些公司被冠以“Centrust”的公司总名称。被告在代理该楼盘项目之前，曾经在Lee的私人物业买卖中协助其完成交易。 3年内逾90次提款 以发展商名义出现的Centrust公司，于2009年开始预售位于北约克央街5220号“Centrium”柏文项目楼花，项目包括住宅、商用及酒店单位。发展商最初委托一家名叫Bratty and Partners LLP的律师行处理买家售楼款。Lee于2010秋天找到被告，指由于文化及语言问题，感到Brattys公司无法为其提供足够及完整服务，要求被告接手协助其处理售楼信托帐户。 　　 由2010年9月起，Brattys律师楼根据Lee的指示，将手中有关Centrium项目的商用物业买家楼款及售楼文件转给被告的律师行。不过根据法规和协议，Brattys仍保留已收到的民居单位楼款及售楼文件。项目中的酒店单位则是在被告接手成为发展商代表律师之后，才开始公开发售。 案情指被告在接手Centrium业务后，先后在大韩外换银行加拿大（Korea Exchange Bank of Canada，简称KEBC）及多伦多道明银行，开了4个专门用于该项目的律师信托帐户。由2010年10月起，被告收到由Brattys转来的楼款逾300万元，并开始接受新的商用、酒店买家缴来的楼款。2010年11月起，被告开始接受居住单位新买家楼款，尽管发展商与Brattys签有协议，指定Brattys作为唯一处理居住单位购楼款的律师行。 　　 案情显示，在Brattys向被告的信托帐户移交款项后不足1个月，被告即在2010年11月2日首次由其信托帐户中提款75万元，转给由Lee控制的Centrust公司帐户。在2010年底之前，另外两笔分别为95万元及85万多元的款项由被告的信托帐户中转出至Centrust公司帐户，到2013年8月1日止接近3年内，被告从其4个信托帐户中提款90多次，控方提供数字显示，由信托帐户非法转出的钱款总额达13,046,379.82元。这些钱涉及约140名大厦各类物业的买家，转出全都违反安省共管公寓法的规定及信托规定。 调查显示巨款转往国外 案情书表示，除了该收取的律师费用之外，没有证据显示上述由被告信托帐户中转给Lee的钱后来由被告占有。也没有证据显示被告了解这些钱款转出其信托帐户之后的去向和用途。对Lee及其公司帐户的调查显示，钱转出之后在其不同公司帐户之间转移，之后去了不同用途，一些用于支付其他律师行的费用，一些用作日常花费如餐馆或是有线电视，也有大笔钱直接转去Lee的帐户或是转往国外。到目前为止，没有钱款被追回，Lee据信已离开加拿大未再回来。其楼盘项目则在2013年10月25日因还贷拖期被银行没收拍卖（power of sale）。 　　 被告声称，最初Lee告诉她一些买家未能按售楼合同规定分期支付售楼款，因而发展商取消了这些合约并没收先前所缴纳的楼款。她声称Lee向她表示，由信托帐户中提款是为了完成整个项目，他承担完全责任，日后会将款项还回。 她声称最初开了提款先例之后，李不断向她索要新的提款，告诉她如果不把款项提出来，整个项目就无法继续进行下去，同时又向她保证已有数家韩国投资者同意注资项目，很快有足够资金将信托帐户金额补足。被告承认未能妥善保管（mishandle）信托款项。她声称自己误以为Lee是其委托人，有权指示她提取信托基金款项用于大厦发展项目，所以她要依据Lee的指令行事。她没有意识到买家才是她需要负责任的对象。不过被告承认，即使法庭接受她的解释，也不能解除她最终同意接受的背信罪名。 华裔：不在乎刑期 我们的钱能赔多少？ 被背叛、绝望、自责、经济陷入困境，数十名听审的不同族裔苦主，在法庭内外都表达着类似的情绪。对于被告认罪及入监3年半，他们的反应各不相同。一些人认为加拿大法律过于仁慈，对涉款逾千万案件的罪犯量刑过轻，有人担心被告自己是律师，熟悉法律程序，或许连3年半刑期也不用坐满，很快可以假释。 有不少人对于被告认罪伏法、可以尽快展开索赔程序都表示欣慰。因为律师协会的索赔，必须在被告被裁定有罪之后才能展开。不只一名苦主对记者表示，比起关心被告坐几年牢，目前更希望将损失的多年积蓄尽快拿回来，即使只是早一天也好。他们对于未来索赔的程序和进展更为关心。 “最多可获15万赔偿” 负责案件的一位男警官昨天在庭外向苦主分发一张通告，指安省律师公会（the Law Society of...

抢offer超叫价成交，对今时今日的多伦多买房的人来说，已经演变成买房必须经历的过程之一。 2017年1月下旬，宾顿市一间独立屋吸引了逾千人看房，收到59个offer，最后以超叫价4成卖出，为2017年房地产市场打响了惊天动地的头炮。 　　 差不多同一时期，另一间在旺市Bathurst夹Major Mackenzie的4睡房双车房独立屋，叫价149万元，引来了56个offer，最后以233万元成交，超叫价56%。 　　 2月才过了一半，市场再次传出震慑人心的成交个案。位于多市Don Mills社区的一间旧屋，叫价99万，上市6日后，卖出。最后的成交价高达195万8千，和叫价比差点翻倍！ 　　 而且抢Offer这事已经不仅仅局限于独立屋或者镇屋。连以往不被看好的公寓市场，近来也火到不行。根据小编朋友圈里经济的资讯，好地段的公寓也纷纷超叫价10万成交。 　　 　　 而前两个星期在朋友圈中被洗版的讯息：一个位于北约克Sheppard夹Don Mills的公寓，只有670多平方尺，一睡房加一书房，业主叫价36万元。夸张的是，这位卖家竟收到37个offer，终于在上市7日后，以47.6万元成交，比叫价高出11.6万元。 抢Offer最凶狠的5大社区 最近，地产公司网站Wishpad对2016年多伦多市的3睡房自由业权房屋买卖数据进行分析，发现这类型楼房的售价比挂牌叫价平均高出8.8%。更实质的数字是，3睡房的freehold楼房2016年平均叫价是81.8万元，成交价则是89万元，差额超过7万元。 　　 （2013上半年大多伦多地区半独立屋房价） 该网站根据过去一年的资料，归纳出以下5个最多出现超叫价成交的社区。 　　 Bathurst Manor 3睡房房屋平均叫价：$996,427 3睡房房屋平均成交价：$1,211,775 超叫价高出20%的比例：46% 　　 环球邮报还专门挑了Bathurst Manor里最近卖出的一个房子为例，当时这房子的叫价是 $999,800，但3天以后就被以$1,305,018的价格买走。而2007年的时候，这栋房子的成交价仅仅为$505,000。 　　 Parkwoods-Donalda 3睡房房屋平均叫价：$992,931 3睡房房屋平均成交价：$1,175,400 超叫价高出20%的比例：38% 　　 Don Valley Village 3睡房房屋平均叫价：$980,234 3睡房房屋平均成交价：$1,141,021 超叫价高出20%的比例：34% 　　 South Riverdale 3睡房房屋平均叫价：$823,086 3睡房房屋平均成交价：$940,214 超叫价高出20%的比例：36% 　　 Junction Area 3睡房房屋平均叫价：$715,758 3睡房房屋平均成交价：$800,856 超叫价高出20%的比例：33% 　　 霸王offer趋增 在多伦多房地产市场火热，买家抢房大战不断上演的情况下，现在一种新的竞价方式，所谓“霸王offer （bully offer） ”的日益增多，令卖家放盘时的公开叫价变得几乎毫无意义。行业监管机构提醒经纪保证交易的公平和透明。 据Toronto Star披露，现在一些卖家的经纪表示，如果其客户决定接受提前出价的所谓“霸王offer”，他们将不再通知其他感兴趣的买家，也不再等到他们之前设定的统一收offer的日子。 　　 安省的房地产规则要求房产卖方的经纪，要通知所有其他感兴趣的买家，他们正在考虑一个提前出价的霸王offer，通常该出价会远远超过物业的要价。该通知允许其他买家，如果愿意可以参与竞价。然而在多伦多市场过热的地区，现在一些经纪人会在他们的放盘信息（listing）中表示，他们保留接受霸王offer的权利，恕不另行通知其他买家。 有舆论认为，这做法对一些既代表卖方也代表买方的地产经纪特别有利，因为他们这样做便不必与其他经纪分摊佣金。 初犯者最高罚2.5万元 安省地产议会（Real Estate Council of Ontario，RECO）在上周的经纪人公告中，特别涵盖了有关秘密霸王offer的内容，提醒地产经纪在操作竞价方面的义务。 据悉，RECO过去一年接获2,700宗投诉，其中“offer处理（Offer handling）”是最大的投诉类别，占所有投诉约15至20%。该类投诉涉及霸王offer、竞争性投标、佣金，及房地产经纪是否正确披露了自己的利益。 　　 地产业界人士认为监管机构应对违规者加重惩罚，然而监管部门虽然有现成的投诉程序，但在一个节奏快速的市场上，这对于消费者并没有起到甚么作用，现况是有的房子可以在几个小时内卖掉，而RECO的调查投诉程序大约平均需时约6个月。 对于初犯者，例如未能通知买方已经存在霸王offer，可能仅罚款5千至1万元。即使违规情况十分严重，对于初犯者最高罚款金额也只是25,000元。通常RECO会因经纪犯罪或严重的民事诉讼原因，每年吊销15至20个经纪牌照。 　　 (信息来源：都市地产） RECO调查发现：有57%多伦多地区的买家买房时会出价超出他们的预算，而安省的这个比例是41%。 其中有多达38%的多伦多买家愿意提高预算两成，希望在竞购战中买到心仪物业，但讲真，即使房市再热抢OFFER还是得理智。以最高价抢买到心头好，不一定是最划算的投资。

据多伦多建筑及发展商会（Building Industry and Land Development Association，建商会）表示，目前在大多伦多地区，不仅全新独立屋价格已超过100万元，连一般转手独立屋、镇屋的综合平均售价也达到7位数字。 建商会表明，在今年1月份，大多伦多地区的住宅物业平均售价为1,028,395元，按年飙升25%。 　　 建商会行政总裁塔基（Bryan Tuckey）表示：“大多伦多地区住屋供应非常短缺，特别是独立屋。此类物业几乎一推出就被买下来。其实大多伦多地区在过去10年，住屋供不应求，这是屋价上升的主要原因。” 公寓存量10年新低 据地产交投纪录显示，截至2017年1月，大多伦多地区独立屋平均售价为1,316,325元，较2007年1月的平均售价444,368元，激增296%。同期，大多伦多地区城市屋平均售价达879,619元，价格在10年间飙升267%。 　　 塔基又指出，建造更多公寓是其中一个增加住屋的方法，而在过去10年，大多伦多地区住宅物业库存量，柏文所占比率由42%上升至88%。 他强调，由于大多伦多地区公寓需求强劲，当地公寓库存量目前已降至10年来新低，而这与整个地区可供发展土地减少有关。随着在大多伦多地区买屋可负担能力下降，屋价相对便宜的邻近市镇，例如咸美顿（Hamilton）的楼市交投量正在明显增加。 其他族裔加入竞价 价钱可抢高5成 地产经纪黎宇昌表示，二月份大多伦多及邻近地区的房地产十分火红但又一片混乱，是一个疯狂的卖家市场。他估计二月份大多市房地产交易中，华人买家是减少了，主要原因是各族裔跟着华人入主大多伦多及邻近地区抢货。 黎宇昌表示，大多伦多及邻近地区的房地产买家，以往一直是华人主导，但最近一大批中东、伊朗、俄罗斯、欧洲和美国的移民，加入与华人买家抢楼，特别是中东人，他们抢offer价格比起以往华人出手更高。 黎宇昌称，这些其他族裔买家与华人有很多不同点。以往华人着眼一些半新旧房屋，购买后稍作装修就会入住或出租。外国族裔却集中购买一些十分残旧的独立屋，购买后将它推倒重新建筑新屋居住，他们也会着手搜寻一些地皮，将这些空置的地皮进行发展建屋出售。 黎宇昌指二月份大多区及邻近地区房地产市场一遍混乱，因为加入了其他族裔买家后，导致抢offer情况更为恶化。一间独立屋往往有30多张offer，并且抢offer的加幅居然由50至100%，中国买家受到外汇管制所影响，就算和其他族裔抢offer时，亦没有以往的豪气。他透露二月份连公寓也出现抢offer现象，而且抢offer价亦能达到50%叫价的增幅。

大部分加国人相信正是海外买家置业，才会推高楼市。而这个海外买家很多时候专门针对中国买家。 　　 然而近日加拿大一份地产研究报告指出，超过40%华人置业地区之选择是以优良教育为主要考虑，其次置业因素是作自住用，以投资为目的才置业之华人仅27%。 进行海外华人置业者调查的加拿大苏富比国际地产，与中国一个海外房地产网站合作，指对中国海外买家来说，选择加国楼房市场的主因，是看中了本国教育质素及学校课程等。 　　 报告提到于本国购置物业的华裔海外买家，为了帮子女寻找优质教育，不乏以渔翁撒网地勘探本国各主要城市的楼市状况，有46%华裔买家在麦基尔大学（McGill University）所在的满地可寻找住所；44%华裔买家毋须缴海外置业者税时在温哥华找物业，41%在大多伦多地区寻找住屋。 正当不少本国人深信海外华人在本国买屋，纯粹为了投资，但报告指出，带动华人置业的第2个目的，是期望所购置房屋作自住或将来退休之用，此数字在卡加利尤占多数，约有62%在卡加利置业华人，是希望将来能在此城市居住下来。 投资目的不足三成 同样原因在大多伦多地区置业的比率亦有37%，温哥华则有25%华裔置业者是自住置业，满地可则为34%。 以投资为主要置业目的之人士，在温哥华及多伦多则分别占27%，其次是满地可的23%及卡加利的21%。 　　 负责进行该置业原因调查的本国苏富比国际地产总裁Brad Henderson形容，海外买家在加国置业予本国人印象是投机取巧、炒高本国楼市的“罪魁祸首”，但报告显示上述都是本国人对海外买家的误解。 　　 另外，根据其调查显示大部分海外华裔买家，在本国置业的房屋价格中位数是65.5万元左右，大部分海外华人置业者都并非百万豪宅买家。 进行调查的网站指出，自从去年8月卑诗省推出海外买家15%征税后，温哥华楼房交易数字，较2015年同期迅即下跌了81%，显示此对海外置业者打击颇大，甚至令不少当时意欲在温哥华置业者，转移到本国其他大城市置业，促使卡加利楼房去年增长至少4至5倍，而多伦多也因此增加72%。

2017年3月开始，多伦多独立屋均价超过157万。 具体点来说，多伦多市中心独立屋均价已经超过250万；奥克维尔均价超过160万；万锦均价超过170万；列治文山均价也超过170万；旺市的均价超过了150万....有数据表明，如今年入22万在多伦多也买不起独立屋。 　　 那种有大房子和前后院，没事可以种种花种种菜的生活，似乎对许多人来说已经成为了奢望。 但据Zoocasa.com地产网透露，虽然以现在的房价，要买一个独立屋确实负担不小。但多伦多还有20个区的Townhouse的价格依然在可负担能力之内。不用花1,2个小时开车去上班，平常也能在带花园的Townhouse里，捣腾捣腾后院，种点小菜，烤烤肉，感觉也是不错的生活。 　　 多伦多地产商会的多重电脑放盘系统（MLS）统计显示，2011至16年间，多市独立屋价格平均升83%，镇屋只升53.3%，平均562,187元，仍属一般家庭可负担的水平。 　　 依据网站（www.ratehub.ca/mortgage-affordability-calculator）计算家庭可负担物业，以多伦多市家庭收入中位数76,219元，有能力支付20%首期，取得利率2% 30年期按揭的最理想情况下，也只能够负担636,886元的物业。但这笔资金在多伦多热抢Offer的情况下，想要买独立屋或者半独立屋，几乎没有什么希望。 多伦多 房价低于65万的20个区 　　 统计发现怡陶碧谷湖滨M8V区的镇屋均价是大多伦多地区最贵的，平均647,618元，价格比同样位于怡陶碧谷西北的M9V区高出超过一倍，但M9V区镇屋在过去5年的升幅达87%的全市最高。 　　 在多伦多房子供不应求的情况下，抢Offer已被视为正常现象，售价高于标价相当普遍。其中抢offer最厉害的地区要数士嘉堡的M1W，平均超叫价32,244元。 　　 而市中心的M4Y区，抢offer现象就缓和了很多，卖价平均低于叫价7,668元。 　　 此外，房屋最抢手是多伦多西边的M6K区，房子平均挂牌11.9日就被卖掉。 　　 同样位于多伦多西端的M3N区放盘时间最长，平均要24.14日才能卖掉。而毗邻的M9V区和多伦多东端的M1E区，放盘也是超过20日才售出。 多伦多Townhouse 买什么位置最好？ 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，治安、交通和基建、及学校是决定物业价格的主要因素，物业的新旧和少数族裔社群聚居也会影响买家的选择。 　　 吴树声表示，一分钱一分货，很多人未必愿意居住在这些30至40万元的Townhouse。他指从市内Townhouse价格可以看见，边沿地区和旧区的屋价稍为相宜，但多伦多西北的治安相对较差，多市东端的基建发展也略为不足，因此这个区的楼价也是整个多伦多市最便宜。 他认为士嘉堡区位于401高速公路以南的住宅相对较老旧，面积也较小，很多房屋没有车房，只有一条车道或车位，且缺乏高速公路连接，影响区内发展，令屋价也相对较低。 早期兴建面积较小 吴树声分析，多伦多市的发展是由湖滨开始沿yonge街向北扩展，因此中间地区发展最好，而yonge街也有东西之分，yonge街以西的房屋较旧，价格可以不到50万元，yonge街以东至湾景大道的豪宅区稍为理想的镇屋，5、6年前已经超过100万元。 　　 此外，怡陶碧谷南边湖滨区大约10年前尚是大量廉价汽车旅店的集中地，早期的公寓大厦购物相当不方便，而且以前治安相对较差。不过现在湖滨新建成了很多新颖美观的Condo，改变了整个社区，也扯高了楼价。 吴树声指出，Townhouse大致上可分两种，早期兴建的Townhouse面积较小，间隔和款式自然也较旧，建筑材料也不一样，所以40至50万元也能买到。新落成的Townhouse采用开放式概念，高楼底，面积有2,000平方呎以上，因此最便宜也要80至90万元起。

万锦在大多伦多算是著名的华人区  在房价涨涨涨的2017年一房难求 2017年3月开始，万锦的独立屋均价就已经超过170万加币。南面紧靠16街，环绕York Downs高尔夫球场而建的Angus Glen社区更是万锦知名的豪宅区。目前双车库的独立屋价格在250万以上。 　　 但今天Angus Glen豪宅区内的York Downs Golf Club高尔夫球场改建民宅的初步方案出台。这个加拿大最著名的高尔夫球场之一将改建为2400间住宅。这个方案申请仍处于初步阶段，4月5日晚上7点将会在万锦市政厅开听证会，听取各方意见。 　　 据约克区网站报道，整个York Downs高尔夫球场占地417英亩，开发面积约300多英亩。 2015年4月下旬，York Downs高尔夫球俱乐部的会员发表声明，称四大发展商，包括：Kylemore Communities、 Angus Glen Developments、Pace Developments及Metropia and Empire Communities提出4亿1200万加元收购的要价实在太吸引，800多名会员投票后决定出售82％地皮给发展商。 这样，每个会员的口袋里多20多万收益。 　　 高尔夫球场售给开放商接近2年后，3月7日，开放商递交初步改建方案，将其中的311亩（169公顷）改建为2400间住宅。 虽然这个项目目前还在审核，但是2400间住宅一旦建成，至少会增加5000人口，本已大塞车的16街势必更加塞车。对于万锦的华人来说，算是一个不得不关注的大消息。

多伦多道明银行(TD Bank)首席经济学家Beata Caranci 3月20日表示，多伦多房地市场今年将持续上涨，预计房价将上涨20%-25%，比早前预计的将增长10%-15%。 　　 多伦多地区房价在过去12个月中攀升了19％，这是自20世纪80年代以来最快增长。Beata Caranci表示，“证据显示，投机力量正在加强，在没有政策措施控制的情况下，房价将可能接近预测的最高值。” 2017年2月，多伦多市独立屋均价已经超过157万，如果按照最高25%的增长率，明年此时，独立屋均价会达到196万多，接近200万！ 　　 外国买家购房税一直是关于如何冷却市场的政策辩论的焦点，短期内该政策在世界其他城市一直有效，但也可能触发意想不到的后果。去年温哥华引入的税收将投资者推向例如多伦多之类的其他地区。Beata Caranci表示，只关注外国投资者的税收不会阻止加拿大的投机者。而蒙特利尔银行(BMO)首席经济学家Doug Porter上周也表示，多伦多显然处于房地产“泡沫”的中心。

多伦多TD Bank首席经济学家预测：今年房价预计继续上涨20%-25% 于是“买房”这一个词，如今轻易就能触动多伦多市民的神经。前天夜里，就有大批华裔买家深夜聚集到了列治文山一个楼盘门前，准备通宵排队抢楼花。结果这次竟然引来了警察到场驱散，开发商封锁车道... 　　 这一次闹了这么大动静的是位于Leslie跟19街附近的一个新楼盘。由于是列治文山为数不多的可开发绿地，因此许多人都在暗暗关注。 前天晚上开始，有人宣称收到了来自开发商的邮件，虽然只字未提开盘日期，就说了句“COMING SOON”。但这封邮件发出去之后，新楼盘销售处开始人头攒动，有指几个华人牵头排起队伍。 　　 至傍晚8时左右，陆续有人前来，现场已有上百人排队，销售中心外也形成长长的车龙，还有数个“志愿者”组织大家登记签名，查看身分证件和清点人数，并告知从午夜12时开始起每隔6小时会再点一次名确认排队顺序。 　　 据部分经济说，当时场面盛大之极，上至80岁老人下至10岁儿童都有，虽然大部分为华人，也有小部分闻风而来的白人和印巴人。 工作人员也发现这个奇怪的排队现象，赶紧在晚上11点补发了一封邮件，说明了早前的一个邮件可能引发了误会，开盘的时间还没确定，当确定了会再次邮件通知大家。 　　 但大半夜赶去现场的排队者并不想要因此罢休，截至凌晨12时，粗略估计排队人数依然达300人，但也有相当的排队者陆续离场。等到第二天天亮的时候，据称仍有少量华人在现场坚守。 现场群众表示... 一位整晚参与排队的女士称：“大家都是自发的，谁先来谁写号。后来来的人觉得没他的戏了想搅局，也许和开发商认识，所以告知了开发商，才会有晚上9时多发出的致歉邮件。要不然那么晚，开发商都已经下班了，是怎么知道的呢。” 而现场另一位不愿透露姓名的女士认为，开发商是因为看到楼盘太火，一下子来了这么多人才取消开盘。“当晚一直有人在现场维持秩序，签名登记，怎么一下说取消就取消了。今天早上6时还来到这里签字。” 不过她也不知道到底是谁组织了签名登记。还有人称：“之前也有这样的楼盘，大家排了好久队，最后开发商就不承认了。” 直到昨日中午，仍有人排队，按时点名不愿散去。由于场面混乱，据闻有关方面召来警察。警察到场后与负责组统排队者对话，要求在场所有人员离开，如再有人排队，警方将依法处置，现场人员才陆续离开。发展商也用铁栅栏将销售中心的车道封锁，阻止外人进入。 　　 该楼盘发展商所属公司传讯副总裁Brent Carey昨日透过电邮接受本报记者查询时称，20日公司所发出的“即将上市”的邮件只是一个一般性的信息更新，并没有陈述任何的细节。“它只是一个对潜在买家的提醒，告诉他们将会有更多的信息出台”。 对于数百人过早地彻夜排队的现象，Carey表示很遗憾大家误读了邮件的讯息，他对此表示抱歉。Carey再度重申，“我们没有鼓动任何人排队，也没有任何我们的工作人员去维护或管理排队秩序。该楼盘的确切开盘日期还没有确定，也没有管理排队和进行销售的任何流程。我们有决定后会尽快通知大家。” 多伦多楼花有多火？ 排队抢楼花这事，其实在多伦多并不新鲜。2016年11月的时候，一个在约克区皇帝镇(Township of King)公开发售的豪宅楼盘，也是吸引了大批华人通宵排队抢购，从开卖到抢购一空只用了一个晚上。 　　 发展商Treasure Hill在Keele Street夹15th Sideroad开发的新楼盘，面积最高达6,000多平方呎的3车房独立屋，坐落80呎及90呎超大地段，起价是238万元。据知，开盘前一晚，在发展商的售楼中心外，就有大批华人买家筑起人龙，通宵排队以便抢购这批豪宅楼花。 　　 而专注北部地产买卖的君安地产经纪April Sun表示，就连Newmarket前段时间 有不少新独立屋盘开售，也是吸引了大批准买家在销售处门外通宵排队轮候，一旦开售都是2小时内卖光。 “自编自导自演的闹剧” 多伦多地产经纪Becky Wang在接受本报记者访问时表示，在现场询问组织轮候者排队拿号的“志愿者”，问对方有否发展商的授权认可，对方没有回答。她追问是否见到了销售中心的销售人员，“志愿者”称没有。再问是否知道具体开盘日期，对方回答不知道。Becky十分惊讶，在没有任何授权和开盘具体讯息的情形下，竟然有人“组织”轮候者排队拿号，她表示“真不知道大家都在排什么，简直是自编自导自演的闹剧”。 Becky续称，现场的售楼处装修尚未完成，里面没有样板房，不可能就这样开始卖房，但轮候者收到开发商第二封明确说明尚未开盘的邮件，还是不愿离去。“有人知道是乌龙事件所以走了，但有人就煽动大家说要走你走，我不走之类的话，并且信誓旦旦地确信这样一份没有经过开发商认可的排队名单会有效。” 　　 房地产市场热火时买楼花当然没有问题，一旦市场低迷就非常考验买家的能力。在房市日益火爆的多伦多，投资真的需要谨慎，毕竟这样的排队大乌龙实在让人心塞。

多伦多警方昨日联同危险品处理组人员（Hazmat Team）搜查一所位于多华人居住的万锦市Kennedy Road 和 Denison road附近独立屋，查获大批危检品。这是今年万锦市第二个在居民区里被发现的制毒工厂。 　　 遭封锁调查的住宅位于Kennedy Road与Denison Street交界，据CTV报道指，危险品处理组人员穿上全套防护衣服进出住宅，并从屋内搬出多桶不明化学物品、玻璃瓶及装有腐蚀性气体的大型气樽，危险品处理组人员在现场将部分物质取样化验。 　　 二楼装有镜头对街拍摄 警方指在住宅二楼装有摄录镜头向街外拍摄，而所搜得的化学物品初步相信是用作制作合成毒品用途。 　　 搜查期间现场分成不同区域，其中摆放至“炽热区”（hot zone）的物品可能已受危险品污染，万锦市消防队及约克区医疗队人员亦被召到场候命支援。 有居住在住宅附近的邻居表示，社区一带为宁静住宅区，对警方搜获危险品感到意外：“住宅有3名男子进出，看来有营运装修或建筑生意，不过我没太留意他们，因为他们看起来没有什么可疑。” 　　 （居民对事件感意外。 CTV） 据CTV报道，警方法证服务部（Forensic Identification Service）也有参与调查，目前警方还没有拘捕任何人。

多伦多和温哥华及其周边城市房价高不可攀，有人说是海外炒家兴风作浪、有说是供应太少、有说是超低利率政策，但更重要的危机却很少提及，而且是10年前曾引爆美国金融危机的主因，就是信用等级低劣的房屋按揭，也就是“次按”。 　　 根据投资市场专家卡尔克哈尼奇（Soheil Karkhanechi）为加拿大广播公司撰写的分析文章，这个业内人士都知道但不愿意提及的危机，就是不符合标准的房屋贷款。他声称业内人士不愿意提及，是因为不论是经纪或开发商，利益所在是多卖房，所以他们反对用增税方式冷却市场，认为应增加土地供应、盖更多的房子。 　　 风险由全体纳税人承担 饱受公众压力的省、市政府为了回应民意，想推出一些治标不治本的措施缓解民怨。比如，卑诗省政府在大温哥华地区推出了15%的外国人购房税，安省政府建议联邦对非主要住宅的出售增收资本增值税，就是明显的例子。 联邦政府主要关心一旦房地产市场发生重大调整，不让加国纳税人承担太多的财政压力，所以在加拿大按揭和住房公司（CMHC）已经高房贷保险费后，再度提高房贷保险费。 　　 加人购房所需的房屋贷款由银行等金融机构提供，绝大部分由CMHC承担保险。换句话说，金融机构并不承担过度发放房贷的风险，而表面上是由CMHC承担，但实际上是由全体纳税人承担。在联邦政府要求严格房贷发放的措施后，虽然表面看申请标准提高，但想申请但又通不过银行压力测试的人，仍可通过其他方式得到房贷。 　　 如外国买家在加国没有或缺乏收入和信贷历史，无法通过压力测试；或在多市已有屋的打工族夫妇，但又想买第二间屋赚一笔，其收入和信贷情况从银行是贷不出多少钱；这些人寻求房贷经纪人帮助。有些经纪人会告诉他们，只要能拿出35%首付和承受比银行正常高出2%房贷利率，就可避开严格审批标准。信贷经纪人收入靠佣金，他们和寻求房贷人的利益绑在一起，所以有些房贷经纪人或会暗示申请人虚报收入、或直接帮申请人填报虚假信息。 知道问题所在，就只需采取针对性措施堵住次贷。措施的中心点就是让申请成立不符合标准房贷的金融机构变得困难：金融监管局可以要求提供不符合标准房贷的银行和信托公司拿出更多的储备金，这会提高这些金融机构的经营成本；金管局可要求申请“次贷”的人交付更高比例的首付；可严格对房贷申请人年收入审核等。

据房地产咨询公司奈特弗兰克（Knight Frank）最新统计报告显示，多伦多房地产市场的火热，不仅仅体现在狂涨的楼价上，租屋市场去年照样在全球领跑，豪宅租赁价格上涨8%，升幅远超全球各大城市。 根据奈特弗兰克的主要租赁指数（Prime Rental Index），2016年第4季度多伦多的豪宅租金，比15年同期大涨8%。该指数涵盖全球17个大城市的租金变动幅度，追踪了各城市租赁市场，租金价格居于前5%的出租房屋。 　　 对于多伦多租金价格上涨的原因，分析家仍将其归因于供应量不足。奈特弗兰克高级研究分析师塔米尔汗（Taimur Khan）指出，多伦多去年的租金价格上涨，但签署的租约却下降，这反映出供应不足的问题。 他补充说，去年多伦多的豪宅价格上涨15.1%，升幅位列全球第七，这导致一些原来准备购买独立屋的买家，不得不考虑价格相对便宜的豪华公寓，这供应进一步短缺，及减少可租用的公寓数量。 　　 他指高档住宅租金上涨不仅出现在多伦多，而是反映了更广泛的北美市场的趋势，由于特朗普政府的政策，如减税和利率上调，将导致通货膨胀，其影响可能不限于美国，或会波及加拿大，导致两边的利率都更高，房贷成本更贵，而高利率将对市场负担能力产生负面影响，这一过程可能导致租赁住房需求的增加，因为潜在买家会选择先租房住。 市中心两房公寓月租可达8千 对于豪华出租市场价格指数的报告，本地地产经纪洪理想认为，该报告对豪宅租赁的定义比较模糊，并没有清楚说明豪宅租赁价格的下限。根据她对多伦多租金价格的搜索，在市中心的豪华公寓市场上，两个睡房的公寓租金价格最高可达每月8,000加元，5,000元以上月租金的单位也有超过200个。 　　 她分析多伦多租屋市场的价格上涨，是与整体楼市的涨幅有关。楼价的疯狂，让部分人选择宁愿租房。此外，她还指出了租屋市场供应紧张的另一个原因，就是安省的租赁法规，更多的倾向于保护租客的权益，令屋主不敢轻易出租房子。 据她了解，现在很多屋主在出租时都不愿降价，因为不愁租客客源，而且屋主对租客的挑选也非常谨慎，有的甚至要找经纪帮助仔细筛查租客，因为一旦房子租给不好的租客，想请人搬走，会有很多限制条件，想卖屋也有许多麻烦，所以这加剧了供应的紧张。 谈到香港租赁市场价格的大幅下降情况，刚从香港返回加国的她也明显感觉到，今年在香港见到的空置铺面比去年多很多。她认为这可能与香港经济近年整体发展下降有关，自由行旅客也大大减少，令一些商家关店，房东又不愿低价出租铺面，而人工涨幅少，也使得住宅租赁的价格很难上升。

2016年卖房的加拿大居民今年需要向加拿大税务局报税，需要提供的信息包括交易记录、买房时间、售出价格和物业介绍等按照收入报税。 该项规定去年10月由政府提出，为了确保自住房的免税政策被合理使用，卖房时投资赚取的收益需要被注明。 　　 如果没有及时填报卖房情况，税务局将对该纳税人此前三年的报税情况进行重新评估。 如果未及时填报卖房情况，将按延迟的月份，处以每月$100元的罚款，最高$8000元。 如果完全不报告自住房出售记录，就可能被征收资本收益税。 　　 不过，Deloitte税务专家Brian Brophy说如果卖出的物业是你的自住房，那么不需要担心，将不会被额外打税，仅需要按要求报税。 EY's投资专家John Sliskovic说该项规定是用来规范在同一时间宣称有超过一套自住房的人。 “对于拥有超过一套物业的人，要利用自住房免税优惠，原理还是一样，将累积收益更高的那套物业作为自住房。”

多伦多的房价居高不下  政府一直表示要放个大招控制房价 昨天市长庄德利主持的圆桌会议上，市长透露了这个有关这个大招的讯息：多伦多拟向市内大约65000套空置房征收空置税。 　　 庄德利表示，没有任何一种神奇方法能够解决房屋问题，多市政府绝不会冒险采取急进方法，令长远经济受害。他不赞成温哥华向海外买家额外收取15%税款的做法，认为将楼价飙升归咎海外投资者未必正确和公平。但征收空置税可能可以解决多伦多“房荒”的问题。 庄德利表示，市内有65,000间空置房屋，有些投资者任由物业空置，坐等楼价上升。多伦多的房屋政策需要照顾到中等家庭有能力买屋，低收入人士也可以负担得起租金，以及首次置业者的需要。 　　 参与圆桌会议的怀雅逊大学建筑学院行政总监伯尔达（Cherise Burda）则提出，多伦多市政府有权征收房屋空置税，但问题是如何界定一间物业是否空置。 针对如何确认这些房屋确实是空置的，市长表示，市政府的工作人员将查看多伦多水务局、水电局等资料，剖析相关数据，来确保这些房屋的真实情况。 而且市政府会在适当的时候，出一份报告，详细说明城市将如何对这些空置物业的所有者征税。 　　 华人经纪：豪宅业主宁交税 对于多伦多市长庄德利有意征收房屋空置税，地产经纪黎宇昌表示，房屋空置导致楼价上升的因素极微，他认为市长提出征收房屋空置税，反映政府不敢直接干预市场，只是旁敲侧击令民众觉得政府有所作为的“政治秀”，但实际上不能够解决问题。 多伦多房屋空置率不足2% 黎宇昌声称，多伦多没有大量空置住宅，几万间空置房屋乍看之下似乎很多，但事实上只是基数大，房屋空置率不足2%。他指多市空置率相当低，市面上有太多人要租屋，找到适合的出租单位并不容易。 他说，全世界有很多富豪或生意人在很多国家都有自住物业，这些人或者只是夏天才居住在多伦多一、两个月，又或是一年出差逗留几次，在此情况下，物业又是否被视为是空置房屋将成疑问。 　　 即使市政府征收房屋空置税，对租屋市场或楼市的影响也不大，一些持有数百万元或以上豪宅的业主，宁可交税而不出租。以一间500万元的物业为例，如果要交2万元空置税，大多数业主会选择纳税，因为豪宅要放租并不容易，不幸遇上租霸或不良租客，对房屋所造成的损毁，将远超需要缴纳的空置税。 政府要开征房屋空置税的最大问题，是如何衡量一间房屋是否空置。黎宇昌说，一间屋是否空置非常难界定，法律上也没有规定一间屋每年要住满多少日才不算空置，市政府要设定很多条件才能够界定一间屋是空置。他说，要衡量物业是否空置，可能要从房屋是否有可供生活的全套家具，以及水、电和天然气的使用量等方面来界定。

多伦多房地产局昨天发布了报告：大多伦多地区3月平均屋价飙涨33.2%，创下了28年来的最高纪录 独立屋均价已经直逼160万，于是加拿大政府也再也坐不住了…… 　　 联邦财长莫奈（Bill Morneau）要求尽快与多伦多市长庄德利和安省财政厅长索萨（Charles Sousa）会面，以讨论GTA地区房价太高及房屋负担问题。 莫奈特地给财政厅长索萨写信，称他不仅对加拿大人的债务水平担心，也对GTA房价飙升的状况表示忧虑。他在信中说，房价不断升高不仅影响到民众的负担能力，而且很可能引起房市失控，因此三级政府有必要近期内坐在一起，共商对策。 　　 安省预计月底出大招 安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）已经表明，这个月底公布的财政预算案将推出冷却楼市的措施。 多伦多市长庄德利几日前表示，解决日益严峻的住房危机问题，一个可行的办法是向市内约 65,000间空置屋的业主征税。他要求市府职员进行专门研究，同时希望省府考虑相关立法的可能性，称征空屋税将有利于增加上市房屋存量，打击炒房行为，并大幅减少买家抢offer的现象。 　　 不过多伦多地产商会表示，楼价上涨是由供求关系造成。低利率和民众对大多区整体经济前景有信心，促使买家入市。但很多买家找不到房屋，导致竞价情况日趋激烈，推高房屋价格。市场上需要持续几个月出现放盘数量超过销售量，大多区的房地产市场才会恢复供需平衡。 上次政府出招冷却房市后 房市崩了 在历史上多伦多的房市也不是涨涨涨到没有尽头。从1953年到现在，多伦多的房市曾经崩溃过3次：在1960年代初房价下跌持续了4年，跌幅约25%。在1975至1985年间，房价跌了10年，跌幅是14%。在1989年至1995年的7年间，房价暴跌了39%。 　　 而且最后一次下跌时，房价并没有回升到1989年的峰值，而是一直等到2010年。所以，如果有人在1989年买房，要等到2010年以后卖房才有利可图。 　　 安省在1973年曾一度征收炒地税（Speculation Land Tax），令房地产市场急泻，直接打击经济。据许多经历过那个时代的人说，1974年4月9日，对多伦多的房地产市场来说，是非常难忘的一天。 现年69岁的Lebow现在是多伦多的一名地产经纪，他说1973年的时候他27岁，名下拥有53套房产。 　　 1972年时多伦多的平均房价约3万元，在1973年时突然飙升25%，于是当时的省长戴维斯（Bill Davis）为了控制房市，毫无征兆的开征炒地税（Speculation Land Tax）。 Lebow无奈的表示：“当我睡觉之前我还是一个百万富翁，结果一觉醒来，我反而欠了政府150万。” 单纯加税难治本 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，政府太多的干预会影响市场的正常运用。4月底将出炉的省政府新财政预算案一定会有针对楼市的措施，但如果只是单纯加税压制楼市无法根治问题。 以温哥华为例，向外国买家开征15%附加税并不是对症下药，反而影响一般人的购买意欲，令楼市大跌40%。政府应与发展商合作，鼓励兴建出租大厦，可以有助解决部分问题。 　　 他说，大多伦多地区内看似有很多地，但问题是基建不足，食水供应、下水道和公共交通缺乏。郊区如果发展基建要花费巨额资金，也无法在短期内完成。当人口集中于城市，市内的屋价自然愈来愈贵。市政府现时审批新地盘缓慢，主要原因是考虑到是否有足够的基建、环境评估以及是否有人反对。 　　 虽然炒房会影响房价，但市场上大多都是正常的投资者，以现在二手房炽热的情况下仍然入市的情况来看，多伦多买家大部分都是自住。 就像BMO首席经济学家波特（Douglas Porter）说的一样，GTA房市虽有泡沫，但不至于马上就要破了，不过政府要尽快采取行动，以免泡沫变得越来越大。 至于这个政府即将出台的大招是什么？我们只有月底见了

多伦多的房价 已经在涨涨涨的路上停不下来了 多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）今天发布了3月份报告。短短一个月，GTA地区房屋销量和房价均呈双位数上涨！所有屋型平均成交价格首度突破90万大关。而士嘉堡地区也终于崛起，E05区平均成交价格已超过130万！ 　　 多伦多地产局（TREB）指出：3月大多伦多地区所有屋型（包括独立屋、半独立屋、镇屋Townhouse以及公寓Condo）平均成交价格91万6567加元，首度突破90万大关。由去年同期的$688,011涨至今年3月的$916,567，上涨了33.2%。其中房屋交易量达12,077套，比一年前上涨17.7%。 　　 多伦多房价增长全球第一 据《赫芬特邮报》提供的分析数据，2016年多伦多成为世界主要城市中房价增长最快的城市。 　　 多伦多过去一年的中位数房价跃升了19%，把悉尼和温哥华都远远甩在身后。而且过去六个月来，房价涨幅一直居高不下。光是2月份就比去年同期增长了27.7%, 上升至$875,983。 士嘉堡崛起 士嘉堡是多伦多知名的老华裔社区，但由于总有传言说士嘉堡治安不好，因此房价一直不算高。但步入2017年之后，士嘉堡的房价也开始崛起，E05区2017年第一季度平均成交价格已超过130万，涨了将近20万。 　　 　　 华人的传统热区更是保持了稳步增长的趋势：其中列治文山3月份独立屋均价$183万5719元，与去年12月末的均价$1,548,876相比，今年第一季度已经暴涨$28万6843元。万锦市独立屋均价为168万0833元，今年第一季度暴涨26万2581元。奥罗拉的均价138万，旺市161万。 而且综合来看，一年前的平均上市时间有16天，而今年3月份则只有10天，也就是说，现在大多伦多地区拿出来卖的房屋平均只需要10天就卖掉了。 所有屋型年涨幅均超3成 前几年在多伦多买房，普遍觉得房价的涨幅是：独立屋 > 半独立屋 > 镇屋Townhouse > 公寓Condo。但今年开始，多伦多楼市不再局限于某个区或某个屋型，全面暴涨。多伦多湖边一个1室1书房的公寓，也可以轻松卖到89万。 　　 根据多伦多房地产局数据：整个大多伦多地区，3月份独立屋成交均价为121万4422，年涨33.4%；半独立屋均价为85万8202元；镇屋均价为70万5078元，年涨32.9%；公寓condo均价为51万8859元，同样年涨33.1%。 虽然安省政府在春季预算案提出，将有一系列的措施舒缓大多伦多地区房价和租金居高不下的问题。但就像市长庄德利说得一样，目前没有一个“魔法”可以立刻解决房价问题。 　　 多伦多的市民们 且买且珍惜吧

安省62岁居民奥弗伯里（Stephen Overbury）计划重返居住了15年的日本过退休生活，但在离开加拿大前，他希望把自己位于小镇史密斯瀑布（Smith Falls）附近的农场，交托给一个全心全意打理这个农场的有心人。 　　 据CBC报道，农场现有饲养的动物种类，包括乳牛、小鸡、鸭子和羊。奥弗伯里无意出卖或出租农场，因为他觉得“买卖”总会令人从个人利益出发，而且出卖农场可能导致其饲养的动物被舍弃，尤其是老弱或有特殊需要的动物。 奥弗伯里较早在分类广告网站Kijiji张贴了一个广告，内容是寻求一个刻苦耐劳的人接管他的农场，而这名接管人无需向他付出分文。获委以重任的有心人将可永久享用这个农场的一切设施，还有一幢在1830年建成但仍状况良好的石屋供他居住。 　　 奥弗伯里将继续支付农场内动物的膳食和医疗费用，但接管者打理农场将是一件非常辛苦的任务，至今奥弗伯里网上广告的浏览次数约40,000次，并且接获了数百申请。 　　 奥弗伯里盼望早日找到这个接管农场的人选，让他可以安心前往日本。他对接管人的最基本条件是必需衷心热爱动物，而且不辞劳苦照顾和关爱牠们。他本身是一名素食主义者，但却不要求对方也是素食主义，只需要注重环保。

据CBC新闻，安省一名女子Terri-lynn Robison站在她被烧毁的房间里，始终不敢相信她的丈夫竟然真的放了这把火。 　　 Robison说去年，她和她的丈夫发生了一次争执，她告诉她的丈夫他们11年的婚姻已经结束，她开始收拾衣服。她的丈夫上了楼，她以为丈夫要离开，然而她的丈夫拿著烧烤点火器回到房间，点燃了床单。Robinson抱著她的狗和手机立刻逃离，她的丈夫当晚被捕，被控纵火及无视生命，被判入狱两年少一天。 　　 Robison很庆幸自己及时跑出了家门，没有受伤。然而好运并没有继续伴随她：她的保险公司Allstate拒绝了她的索赔要求，尽管她是这场纵火事件的受害者。Allstate公司表示：她的“VIP”房主计划是“无效的”，因为她的丈夫也在这个计划中，并且是蓄意点火的。 伴侣的行为“故意或犯罪” 保险公司可以不赔 虽然听起来很不合理，但是从法律的角度，Allstate的做法并没有违法。在安大略省，当受害人和伴侣同在一个保险计划中，如果伴侣的行为被视为“故意或者犯罪”，那么保险公司可以拒绝受害人的理赔请求。 调查发现，罗宾逊的遭遇并不是个案。在多个案例中，伴侣烧了共同财产，无辜的受害人不仅要自掏腰包支付维修费用，而且更糟的是，可能落得无家可归的结局。 　　 腐烂的房子与焦灼的生活 从外面看，罗宾逊的两层小楼和其他房子一样，整齐干净。事发近一年来，罗宾逊自觉履行义务，为房子铲雪，修剪草坪，收邮件。 但是房子里面，冰箱里爬满了蛆虫。 房间散发着令人作呕的烟雾恶臭。地下室也发了霉。 这座房子正在从内向外腐烂，再也无法居住。 罗宾逊住在一个妇女的庇护所已将近一个月。 如果她的保险索赔得到批准，她将会留在酒店，直到准备好临时房屋，而这些花销都将由保险公司来负责。 　　 而实际上，保险公司Allstate给了罗宾逊 10,000加币，但其在公司出具的信件中表明“Allstate没有义务去解决这个问题”。 维修房屋的花销至少在16万加币左右，这不是一个在养老院当厨师的人能够负担得起的。直到今年一月，罗宾逊尚可支付房屋贷款，但是租房子的钱和汽车的开销已经将她的财政状况走到极限。她猜想，银行可能很快就要关闭她的财产了。让她最绝望的是，由于她生活在一个执行了如此保险法的省份，她不得不为这一切付出代价。

多伦多的楼花市场出事了：作为第一个号称可直接进入GO火车站的“On the GO Mimico”楼花，由于开发商被法院责令破产，208个早在2011年就交了定金的买家，也因此赔了不少。 　　 该楼盘位于327 Royal York靠近Mimico GO 火车站，这栋公寓是当时第一栋连接Go火车站的公寓。该项目已经开发了六年却只完成了15%，目前正在招标被重新出售。 6年过去了，多伦多的房价早已翻了一番，这个公寓却只建成了15%，完工遥遥无期。更让人无法忍受的是最近这个公寓的开发商因为资金出现问题被法院责令破产管理。208个买家只能拿回已交的定金，而这些钱现在根本不可能去购买一个新公寓单位了。 　　 据报道，这幢大楼从一开始就出现了很多问题。在申请建楼卖房之前，这个开发商Santaguida从来没有建过公寓或者住宅楼，而且就是这个开发商的其它项目曾发生过破产，导致债权人的数百万资金一去不回。 早在2012年，Metrolinx放弃和Santaguida合作，2013年，该项目的工人罢工，声称开发商没有发工资，一家合同服务公司对Santaguida提出起诉。 　　 多伦多市政府发言人Bruce Hawkins在给CBC的邮件中写道，市政府不能因开发商之前的记录而拒绝他的申请。该区市议员Mark Grimes当年大力支持该地产项目，并出现在该项目的宣传视频中。 在2015年CBC第一次指出该项目的财政问题时，Grimes说他并不知道自己被拍进了宣传视频中。在给CBC的邮件中他说，他并不知道开发商早前的财政状况，对于买家的遭遇他觉得很不幸。

觉得自家院子里的树碍事，所以就自作主张的砍掉了。 这件听起来似乎没有那么严重的事，却惹了大麻烦：家住渔人村的一名华裔女子，就因为擅自砍了院子里的3棵树这事，被控9项罪名，面临最高30万加币的罚款。 　　 被万锦市政府告上法庭的华裔居民吴嘉玲(Jialing Wu，音译)是51 Gainsville Avenue (原本号码为47号)的户主。这个物业位于渔人村（Unionville）房价飞涨的地区，有许多业主选择推倒老屋重建。 而这栋惹了麻烦的独立屋处于小路尽头，另一边是公园。插在门前的告示牌显示，业主正在申请改建该物业，包括增加房屋覆盖率(lot coverage)和房屋高度，及减少前院面积。 　　 （被砍伐之前的树 Google Map） 户主吴嘉玲没有申请就擅自砍掉了家门口的3棵大树，因此遭到了邻居投诉。市府随后控告业主违反树木保护附例(Tree Preservation By-Law)和道路占用附例(Road Occupancy By-Law)等9项罪名。因为万锦市府目前对无许可砍树的罚款为每棵树500至100,000元，故吴嘉玲还将面临最高30万元的罚款。 　　 （树被砍伐之后） 但即使如此，附近邻居依然觉得不够。之后联名提交了一份请愿书，要求市府修订2008年的树木保护附例。他们认为，万锦目前对无许可砍树的罚款额度根本无法阻止砍树行为。 　　 (前任Unionville居民协会主席) 这起案件于2月9日开庭，检控官Chris Bendick建议吴嘉玲不要轻易认罪，应该和律师好好研究一下，吴嘉玲要求延后审讯一个月获法官批准。之后吴嘉玲聘请了律师David Goodman。3月30日David Goodman代表吴嘉玲出庭后，将于5月中旬再提堂。 自家院子里的树不能随便砍 在多伦多，政府希望把绿化率从过去17%提高到未来30%，自然对树木保护有严格的法规，其它周边城市也是如此。虽说是自家的树木，但砍起来也要看看市政府的脸色，高度超过1.4米以上、或者直径30厘米以上规格的大树，砍之前一定要先申请才行，加拿大这个自由世界并不随意。 　　 砍自家的树木需要什么手续？ 多伦多的树木无论私有还是市属，都受法例保护。私人物业内直径在30厘米以上，或者高度在1.4米以上的树木，都在市政府附例保护之列。 直径30厘米的树木其周长通常为92.4厘米，测量树干的位置必须要在距离地面1.4米以上未经许可损坏或者砍树都是违法行为，损坏或砍伐每棵树会导致500到10万元不等的罚款。 砍树之前需要提交一份申请表，上面有物业业主的许可、园艺家的评估、园艺计划书、树木保护计划、小区规划图、最近的勘查图、申请费等。无建筑工程相关的砍树申请费为100元，有建筑相关的则需要300元。 砍伐死树则不需要申请，但需要园艺师的评估备案。如果私家物业位于多伦多市河谷保护区域（Ravine Protection Areas）内，无论树木直径多大，都受法律保护。 　　 万锦市在2008年6月24日通过了《树木保护附例》，屋主要砍伐直径在20厘米以上或者高度在1.37米以上树木之前，需要向市政府提出申请。申请处理时间在30天以内，违者罚款在500到10万之间。 规则详情请浏览网址：http://www.markham.ca/wps/portal/Markham/MunicipalGovernment/Bylaws/TreePreservationBylaw/treepreservationbylaw。 　　 整个申请手续大约需时一个月，在列治文山需要45天，获得的许可证有效期为12个月。 当市府的都市森林部门Urban Forestry收到申请之后，会派人到现场视察并进行评估，之后会根据树况，和对邻居和社区的影响再作出决定。有时候该会在申请者的社区贴一张告示，通知邻里有关砍树事宜，同时收集他们的意见作为参考。 　　 一旦申请被批准，你就会收到一份文件：Undertaking and Release。屋主要找一个见证人签好名字，再寄回Urban Forestry。之后，就要等他们正式发出许可证了。屋主必须拿到许可证才可以动工砍树。 值得一提的是，虽然你砍了树，但你也必须种回一棵新树，并要通知市府，他们会派人到场视察。 乱砍乱伐的代价大 2007年，温哥华一名华裔梁姓（Paulo Leung）地产经纪，在灰岬（Point Grey）把三间毗连房子共72棵树砍掉，结果按每棵树罚款2850元计算，共被罚20万5000元，成为罚款最多的砍树个案。 2009年，温哥华西一名屋主未获批准就砍掉23棵大树，结果给Google街景车拍到而揭发出来，被控罪。 　　 2016年，多伦多知名饶舌歌手Drake兴建中的Bridle Path区豪宅，早前传出有多棵大树因扩建被砍伐。市政府派出林业人员彻底调查，以了解这些被砍伐的树木是否违反市政条例。 　 有时候我们已经习惯了郁郁葱葱的多伦多。 但就像市政府在官网上提到的一样，作为城市的居民有责任和义务保护我们的绿色资源。 只有这样强大的保护和一个个看似奇葩的规定，才能拥有我们熟悉的一整个城市的绿意。

抢offer超叫价成交，对今时今日的多伦多买房的人来说，已经演变成买房必须经历的过程之一。 2017年1月下旬，宾顿市一间独立屋吸引了逾千人看房，收到59个offer，最后以超叫价4成卖出，为2017年房地产市场打响了惊天动地的头炮。 差不多同一时期，另一间在旺市Bathurst夹Major Mackenzie的4睡房双车房独立屋，叫价149万元，引来了56个offer，最后以233万元成交，超叫价56%。 2月中旬的时候，市场再次传出震慑人心的成交个案。位于多市Don Mills社区的一间旧屋，叫价99万，上市6日后，卖出。最后的成交价高达195万8千，和叫价比差点翻倍！ 而且抢Offer这事已经不仅仅局限于独立屋，2017年开始，似乎在多伦多买什么房型的房子都要抢offer。 2月一个位于北约克Sheppard夹Don Mills的公寓，只有670多平方尺，一睡房加一书房，业主叫价36万。最后收到37个offer，在上市7日后，以47.6万成交，比叫价高出11.6万。 　　   但是在申请贷款的时候，抢房赢家却秒变输家 有从事房贷业务的银行业人士表示，买家竞价加价抢到房屋后，可能会面对意想不到问题。近期出现不少个案，银行估值师对贷款申请人房屋的估价，不同程度低于成交价。 　　   而银行按照评估的较低价值批出数额较低贷款，令买家陷入困境。真正批下来的贷款远远低于预计的贷款数额。有买家为了弥补之间的差价，需设法申请年息达10%以上的第二贷款凑足资金。 银行估价 ≠ 买家成交价 买家以自己的房屋作抵押向银行申请贷款，银行为了保障自己的利益，会对抵押品的价值作独立评估，而不是依赖房屋的成交价格批出贷款的额度。在大多数情况下，银行的估值与买家的成交价不会相差太大，但是在房市火爆、买家大幅加价竞争的情况下，两者的差别愈来愈明显。 　　   高级贷款专员邓女士由技术层面解释说，在成交价和银行估价之间，银行会取数值较低的作基数，按比例批出贷款。如果银行委派的估值师估不出合同成交价那么高的价值，银行会按自己的较低估价批出贷款。这意味买家无法取得按成交价计算出数额较多的贷款，不足部分要透过增加首付款来补足。 　　   邓女士表示，按程序买家要在签约买房后，应尽快向银行提供购房合约，银行才会派出估值师对交易物业作估值。 但现在市场竞争激烈，买房时无法在合约中加入保护买家的“条件”条款（conditional clause），签下的都是不能反悔的“死约”（firm deal）。 　　   买家通常在银行物业估值结果出炉前，已向卖方支付定金，所以若出现银行估值远低于成交价时，买家若不想办法增加首付补足差价的话，则会面临无法交接房屋，无法拿回定金的尴尬局面。 邓女士又特别强调，除了要准备充足的首付款之外，银行在放款前，往往还要求贷款者在帐户内预存相当于12个月月供本息加上一年地税的存款，以及包括土地转让税、律师费在内的费用。 因此银行要求买家在交接前存入帐户的钱数，视房价不同往往还要比单纯的首付款多出五至十万元。 　　   银行估值低过成交价你有什么选择？ 邓女士指买家一旦获知银行估值低过成交价，应对做法上可以有三种选择: 第一种是挑战银行的估值结果，要求银行另派估值师重新评估。但这种做法难度在于，银行只有在认为理由充分的情况下，经过贷款审批人（underwriter）的批准，才会同意买家重新估值的请求。银行聘请持牌专业评估师作出独立估值，第二次估值不一定高过首次，如果估值更低，买家等同雪上加霜。 　　   第二种做法是请求银行增加贷款的额度，加大贷款的比例，前提是贷款者的收入必须满足银行的要求。现时房价高企，很多贷款者提交申请时都将自己的贷款资格用到极限，要求银行再增加贷款额度并不容易。 第三种做法最为无奈，就是贷款者要自筹资金加大首付比例，填平因银行贷款总额降低而造成的缺口。如果银行估值大幅低于房屋成交价，这一资金缺口也将是一个非常可观的大数，足以令买家陷入困境。 举一个30万的例子 鲲鹏国际金融公司总裁、房贷专家孙晓明表示，假设一位买家向银行申请房贷，银行要求买家支付35%的首付。买家签约以230万元买进一个物业，但随后银行估值该物业价值只得200万元。这种情况下，买家要自行支付30万元的差额，然后再按银行估值200万的35%支付首期，取得65%的贷款。 “银行只按自己的估值放贷，高出的30万元并不获得银行承认，或者说以银行角度而言，这30万的价值是不存在的。” 　　   孙晓明表示，这种因估价差值而不能取得预期数额贷款的情况很久以前就已经存在。以往差值在三、五万之间，买家都会觉得难以接受。但现在这个差额可能要加个零，多达三十多万。不仅相差的数额愈来愈大，这种情况发生的频率也愈来愈高，这与买家在不理性的市场之下竞价抢房有直接关系。 抢赢了房子却变输家这事实在是让人心塞 毕竟交房前突然多出几十万的开销，对任何人都是一件措手不及的事 所以抢Offer有风险，开价需谨慎！

有地产商批评安省的镇屋发展限制过紧。 Hamilton Spectator 综合报道   有地产商批评安省的《增长地方法》（Places to Grow Act）限制房屋扩张，导致房屋供应短缺和楼价飙升，安省市政事务厅长莫罗（Bill Mauro）否认，强调有足够的「服务土地」（Serviced Land），可应付未来3、4年的房屋发展需求。 有发展商认为，政府若能放宽在10多年就在未开发土地兴建独立屋、镇屋所订下的发展限制，有助于提高房屋供应。 称有足够熟地供展 安省预计在经过多年的咨询后，在今春发表最新的发展计划，初步建议显示低层住宅将受到更严格的限制，将提高集中化和密度，目的旨在限制城市扩张。 建筑业及土地发展协会（BILD）希望政府修改发展计划，容许地产商在大多伦多及咸美顿地区（GTHA）未兴建房屋的土地，兴建更多的低层独立屋、镇屋。业者表示，他们并非想在800,000公顷、受保护的「绿带」（Greenbelt）建屋，他们的目标是城市边缘的绿化土地。 市政事务厅长莫罗（Bill Mauro）不评论最新的发展计划，但不同意地产商指发展计划令楼市炽热的说法。他表示，政府不认为土地供应构成问题，因为有足够的熟地，这些土地已连接供水、污水系统，可应付未来3、4年的发展。 资料来源：加通社

近来越来越多人在自家后院种蓝莓了，过去好像只有农场种的植物crops，现在成了城市业余农夫的最爱。加上蓝莓被认为含有极高的抗氧化作用，提高免疫力，就更受欢迎。其实种蓝莓不难，只要捉到蓝莓的喜爱是什么。 蓝莓一般分成三大类：高枝品种Highbush、低枝品种Lowbush，及中等高度的配种Hybrid Half-high。 　　 其中高枝蓝莓高约6英尺，适合4-7区。而低枝蓝莓就更耐寒些，适合3-7区种植。所以如果你住在真正寒冷区，低枝蓝莓就适合你。这一类仅一尺多高，有些像野生，根部是平行生长，很会蔓延。至于中等高度的蓝莓，一般高约两尺多，果实很多。 今天多数农场、园艺店选择的都是第一种，这一种也最常见。所以一般购买时几乎不用问，都是这一类。不过高枝类亦都有很多品种，因此还是有很多选择。这些选择包括：耐寒度、果实大小、味道、结果实的月份等。 　　 不过蓝莓多数需要两棵才能结果实，因此必须至少种两个以上品种，这样可以确保结果实，而且结果期也较长，果实也较多。 蓝莓因为植株不大，因此也适合盆栽，而且盆栽的土壤更容易控制。此外升高花床也适合。 种植 因为一株蓝莓可以种20年以上，因此购买时最好到有信誉的商店，同时购买健康的植株，大约2-3年大小的植株，不要在季尾时买别人挑剩的减价植株。(有时减价时可以挑到好货，视情况而定。) 　　 如果是买来盆栽的，几乎全年任何时间都可以种。如果是露根蓝莓bare root的，就必须在早春时种。种时要重新挖洞，最好有20寸深（就是深过一尺半），及18 寸宽的洞，这样才可以确保将来土壤的排水好。此外每株之间间隔4-5尺。 如果是成行种，最好是挖濠沟，就像种玫瑰一样，全部换土，以确保将来有好的排水。因为好排水对于蓝莓非常重要。 　　 除了种植的土壤必须做到多有机土，种好后亦可以添加有机覆土，一方面保湿，一方面免除生杂草机会，同时增加土质酸性。有机覆土包括：碎木屑、鬆针、鬆树皮，或其它园艺店出售的有机mulch都可以。再没有也可以一年一次或两次添加堆肥土在表面。 肥料 刚种时不要施肥，而且一年只要用一次肥就够，因为蓝莓对于过多的肥料非常敏感，甚至有反作用。 施肥时间在春天开始发芽之前(还未长叶子之前)，而且不要下手太重，照指示使用。很多人种果树以为越多肥越好，事实并非如此。举例说，杜鹃肥10-20-10，在早春时每株用两汤匙就够。一年一次。 前面说过，蓝莓喜欢酸性土，施肥时也应当用酸性肥，特别是你所住地区土壤偏硷性时，要用酸性肥补足。如果可以买到专为蓝莓准备的肥料最好，否则也可以用其它的酸性肥acid fertilizer，或是为杜鹃、茶花等准备的肥料。 　　 有机肥中，血肥blood meal、鱼肥fish meal及动物粪土manure都可以补充氮肥。骨肥bone meal及海藻肥powdered seaweed则补充磷肥及钾肥。这些都是补充肥料，而且是缓性肥，会慢慢分解到土壤中，如果想追肥，可以在春天季尾时使用一次有机肥。 修剪 刚种的头两年最好是不要让它结果。所以在春天时等花朵快谢时都先摘去，以免结果。这样可以让植株集中养分生更为健壮的枝子(打好根基)，将来植株健壮，结果实的条件才更好。 最初的几年无须修剪，等到大约第4、5年开始就要修剪，目的是要替旧换新。如果永不修剪，都是旧枝，结果实的状况也会越来越差。 　　 修剪的时间最好是冬季将结束时，(与玫瑰一样)，就是早春新枝还没开始发芽之前，可以修剪。其中高枝蓝莓Highbush修剪的原则是，将超过6年的枝都剪到地面，意思是替旧换新。同时将内部过多的枝或是交叉生长的枝剪去，目的是要中间部分都能照到阳光。另外如果有太低的枝、下垂到地面的枝，也要剪去，以免将来结的果实触碰地面。这样容易招惹虫蚁。 如果是低枝蓝莓Lowbush，剪法是将所有的枝都剪到地面，由新枝替换。但是这样剪过后，当年就不会结果实，所以如果种的是低枝蓝莓，最好是只剪去二分之一的蓝莓，这样另外二分之一还有果实。第二年再换一批修剪。(也可以3年轮剪，每年剪三分之一的植株。) 防鸟 种蓝莓的人都知道，要防雀鸟及其它动物来分享。住城市的人一般都只要防雀鸟，因此覆罩细网是最常用的方法。 有的人直接将细网布或纱布直接罩在植株上(peacefultable.net)，虽然方便，但是不雅观。另一个方式是先做好框架，再在框架上覆上铁丝网，功夫很大，但持久，也较美观。 但如果你住的地方有浣熊raccoon或是鬆鼠一类的小动物会分享你的蓝莓果实，就可能要使用铁丝网才能生效，而我知道黑熊或灰熊都喜欢吃蓝莓的。方式也是用框架，再将铁丝网稳固的架在框架上。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者

改建一下自己的房子 住起来舒服不说 房价还蹭蹭蹭翻了好几倍 这算是每个多伦多人都向往的事 但是改建房子这事，说起来容易，做起来难度还是不小。不过多伦多有一位华裔业主，最近就完成了一个成功的案例。3年前购入一幢价值约52万元的平房，经过90万元重建后，房子变大了5倍不说，新居现时估值已升至约170万元。 　　 现年37岁的华裔男屋主Michael Lau，与35岁妻子Meagan Lau有一名5岁和一名3岁女儿，以及一名5个月大儿子。两夫妇2014年在怡陶碧谷埃尔德区Alderwood看中一幅占地5,320平方尺，但室内面积仅650平方尺的平房后，决定以519,900元购入，然后拆卸重建。 　　 平房位处Marie Curtis公园附近，附近就是怡陶碧谷溪（Etobicoke Creek）的怡人景致。Michael 计划把平房重建成楼高两层、共3,300平方呎的豪宅，并聘请设计师夫妇Lindsey Anacleto与Gerry Anacleto重建新屋。 工程起初尚算顺利，但去年5月曾有工人罢工，到差不多完工时，Enbridge又未有按原定计划于年尾铺设天然气管，声称要延至今年4月才可以完成有关工序，两夫妇于是寻求市议员Mark Grimes帮助，终于在两周后完成管道铺设。 最终新居重建工程花了8个月完成，但工程费用就由预算的65万元，超支至90万元。Michael承认，超支与坚持全屋楼梯用灰砖墙有关，称这种物料视觉效果较佳；客厅则采用格子天花板，3个浴室采用发热地板，同样增加新屋建筑成本。 　　 玻璃健身室最花钱 不过要数全屋最花钱的地方，非地下室中用玻璃墙的健身室莫属，其建筑效果可媲美豪宅。 　　 Michael说：“我们的概念来自以往看过那么多幢房屋。”开放式厨房和饭厅楼底高达11尺，长达9尺的kitchen island使用意大利名贵用料，加上导入天然光，使室内空间令人更惬意。 　　 楼上则设有5间睡房、4个浴室，主人房达400平方尺，3名小孩都有各自的空间。至于大门近入口位置则是两夫妇的家居办公室，用以经营估价服务公司。两夫妇饲养的7岁拳师犬Nevada入屋后，还有专用的大型冲洗室。 　　 两夫妇对邻舍关系也赞不绝口，Michael说很多人都陆续搬入来，社区正在转变中。太太Meagan则称赞住所附近有公园、学校、游泳池等，是个家庭友善社区。而在改建以后，房子的市场价在$170万左右，也算是改建房屋的一个成功案例。 　　

【加拿大都市网】 多伦多房地产局昨天发布了报告：大多伦多地区3月平均屋价飙涨33.2%，创下了28年来的最高纪录独立屋均价已经直逼160万！于是加拿大政府也再也坐不住了... 联邦财长莫奈（Bill Morneau）要求尽快与多伦多市长庄德利和安省财政厅长索萨（Charles Sousa）会面，以讨论GTA地区房价太高及房屋负担问题。 莫奈特地给财政厅长索萨写信，称他不仅对加拿大人的债务水平担心，也对GTA房价飙升的状况表示忧虑。他在信中说，房价不断升高不仅影响到民众的负担能力，而且很可能引起房市失控，因此三级政府有必要近期内坐在一起，共商对策。 　　   安省预计月底出大招 安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）已经表明，这个月底公布的财政预算案将推出冷却楼市的措施。 多伦多市长庄德利几日前表示，解决日益严峻的住房危机问题，一个可行的办法是向市内约 65,000间空置屋的业主征税。他要求市府职员进行专门研究，同时希望省府考虑相关立法的可能性，称征空屋税将有利于增加上市房屋存量，打击炒房行为，并大幅减少买家抢offer的现象。 不过多伦多地产商会表示，楼价上涨是由供求关系造成。低利率和民众对大多区整体经济前景有信心，促使买家入市。但很多买家找不到房屋，导致竞价情况日趋激烈，推高房屋价格。市场上需要持续几个月出现放盘数量超过销售量，大多区的房地产市场才会恢复供需平衡。   上次政府出招冷却房市后 房市崩了 在历史上多伦多的房市也不是涨涨涨到没有尽头。从1953年到现在，多伦多的房市曾经崩溃过3次：在1960年代初房价下跌持续了4年，跌幅约25%。在1975至1985年间，房价跌了10年，跌幅是14%。在1989年至1995年的7年间，房价暴跌了39%。 　　   而且最后一次下跌时，房价并没有回升到1989年的峰值，而是一直等到2010年。所以，如果有人在1989年买房，要等到2010年以后卖房才有利可图。 　　   安省在1973年曾一度征收炒地税（Speculation Land Tax），令房地产市场急泻，直接打击经济。据许多经历过那个时代的人说，1974年4月9日，对多伦多的房地产市场来说，是非常难忘的一天。 现年69岁的Lebow现在是多伦多的一名地产经纪，他说1973年的时候他27岁，名下拥有53套房产。 　　   1972年时多伦多的平均房价约3万元，在1973年时突然飙升25%，于是当时的省长戴维斯（Bill Davis）为了控制房市，毫无征兆的开征炒地税（Speculation Land Tax）。Lebow无奈的表示：“当我睡觉之前我还是一个百万富翁，结果一觉醒来，我反而欠了政府150万。” 单纯加税难治本 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，政府太多的干预会影响市场的正常运用。4月底将出炉的省政府新财政预算案一定会有针对楼市的措施，但如果只是单纯加税压制楼市无法根治问题。 以温哥华为例，向外国买家开征15%附加税并不是对症下药，反而影响一般人的购买意欲，令楼市大跌40%。政府应与发展商合作，鼓励兴建出租大厦，可以有助解决部分问题。 　　 他说，大多伦多地区内看似有很多地，但问题是基建不足，食水供应、下水道和公共交通缺乏。郊区如果发展基建要花费巨额资金，也无法在短期内完成。当人口集中于城市，市内的屋价自然愈来愈贵。市政府现时审批新地盘缓慢，主要原因是考虑到是否有足够的基建、环境评估以及是否有人反对。 虽然炒房会影响房价，但市场上大多都是正常的投资者，以现在二手房炽热的情况下仍然入市的情况来看，多伦多买家大部分都是自住。就像BMO首席经济学家波特（Douglas Porter）说的一样，GTA房市虽有泡沫，但不至于马上就要破了，不过政府要尽快采取行动，以免泡沫变得越来越大。 至于这个政府即将出台的大招是什么，我们只有月底见了 ​

  ■多伦多1睡房柏文的平均租金，在全国排第6。资料图片 本报记者 网站RentSeeker.ca最近公布资料图，显示本国1睡房柏文的平均租金由381元至1,401元不等，相差超过1,000元。在全国10大最高租金的城市或地区中，西北地区黄刀市高踞榜首，安省奥克维尔（Oakville）排第3位，多伦多则排第6位。 该资料图是根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）的资料编列。资料显示，在全国10大柏文平均租金最高的城市或地区中，黄刀市位列首位，1睡房的平均租金为1,401元，2睡房平均租金1,636元，3睡房平均租金约为1,900元，而亚省包括以石油生产为主的麦梅利堡（Fort McMurray）的木水牛地区（Wood Buffalo）紧随其后，1睡房平均租金为1,251元。 多市1睡房平均租金1132元 较令人感到意外的是温哥华，因为温哥华一向予人租金不便宜的感觉。在温市，一睡房平均租金为1,159元，2睡房及3睡房平均租金分别是1,450元及1,630元。排第6位的多伦多，1睡房平均租金是1,132元。至于全国柏文租金最便宜的，是魁省沙维尼根（Shawinigan），1睡房租金平均为381元。由于这些都是CMHC的资料，所以现时的实际租金可能会较高。

■庄德利表示无意实施海外买家附加税，认为将房市炒风归咎海外投资者未必正确和公平。星报资料图片（设计图片） ■庄德利提出的多伦多6.5万空置房屋数字，是来自联邦统计局的人口普查资料。星报资料图片 本报记者 多伦多市长庄德利提出仿效温哥华，向市内65,000间空置物业征收房屋空置税，以解决屋荒问题，但他强调无意实施卑诗省的海外买家附加税（PTT），认为将房市“炒风”归咎海外投资者，可能并不正确和公平。 市长庄德利昨日与业界和相关人士举行闭门圆桌会议后表示，市内有65,000间空置房屋，有些投资者任由物业空置，坐等楼价上升。他指多市的房屋政策要照顾到中等家庭有能力买屋，低收入人士也可以负担得起租金，以及首次置业者的需要。 庄德利否认房屋空置税是对投资者的一种惩罚税，指房屋在现实生活中，就是一个居住的地方。但他不赞成温哥华向海外买家额外收取15%税款的做法，认为将楼价飙升归咎海外投资者未必正确和公平。 庄德利说，没有任何一种神奇方法能够解决房屋问题，多市政府绝不会冒险采取急进方法，令长远经济受害。安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）则表示，政府明白到市场上供不应求的情况，可能在下月27日公布的新财政预算案中，推出一些冷却措施。 参与圆桌会议的怀雅逊大学建筑学院行政总监伯尔达（Cherise Burda）说，多伦多市政府有权征收房屋空置税，但问题是如何界定一间物业是否空置。 多伦多地区商会（Toronto Region Board of Trade）行政总裁Jan De Silva说，多市严重缺乏出租房屋，每年有10万人定居多伦多，区内需要3万个出租单位，但目前只有约1,500个出租单位正在兴建中。他指市政府应该设法吸引发展商兴建出租大厦。 市长提出65,000间空置房屋的数字，是来自联邦统计局的人口普查，但这些未必是真正的空置物业，有可能是外劳或住宿舍的外国留学生。市长办公室其后表示，即使数目减半仍是相当可观。温哥华今年开始向空置超过6个月的物业征收1%房屋空置税，换言之，100万元的物业要额外支付1万元空置税。

加拿大税务局出新条例：去年卖房今年强制报税  根据加拿大税局的最新报税指引，如果有业主于去年卖屋，在本年报税时，税局将会要求业主提供卖屋资料，及要在报税表的“在2016年的资本利得(或损失) ”如实申报。否则，有可能成为税局的调查目标。 最近就有一宗案例，业主因没有清楚申报卖屋的得失，且以“主要住所”为由而没有申报，结果被税局发现，需要重新评估。如证实当事人未有诚实报税，税局将会追讨欠税、利息及罚款。 根据现行的新税务条例中，如果业主于去年出售物业，如果物业属于“主要居所”（principal residence）的话，出售所赚得收益虽可获豁免全部或部分税项，但报税人必须向税局提交资料，如收购日期、收益处理，以及所出售房屋或公寓的地址。 税局这项新条例于2016年10月开始实施，标志着税局改变了长久以来的一些政策。过往，纳税人是无需向税局填报“主要居所”的资料，及就算将“主要居所”出售，所得利益也是全部免税的。但税局担忧这个漏洞及关注到其他事项，因而制订这项新的报税条例，有效地追踪及审查买卖楼房频密，且报称“主要居所”业主的申报是否属实。 业主未申报遭调查 在新例下，现在让税局更易监控，最近发生的一宗个案，一名居住在多伦多的纳税人，在他的2010年报税表上，并没有申报当年出售了他位于Yonge街一个560平方尺的一睡房的单位。该名纳税人以该单位是他的“主要居所”为理由，认为不应该征税。 但经税局调查后，不认同该名纳税人的讲法，并作出重新评估，最后裁定该名纳税人已出售的公寓是应作为纳税所得。税局所持的理由是，在2010年，当事人在任何时候都不是这间公寓的主要居住人。 根据所得税法，一间住宅成为“主要居所”（principal residence）的定义，其中的关键是，纳税人、配偶或孩子，必须在一年通常都会住在该居所里。正如法官的总结，能否免税考虑的关键是：这是否纳税人的主要居所。 出售投资房应该交多少税？ 曾任加拿大税局刑事调查员的注册会计师陈荫庭表示，税局于去年10月实施的新例，主要是针对及防止有人以“主要居所”来避过出售物业后所得来的利润要缴交巨额税款。如果是非主要居所的楼房出售、出租、或用作投资所赚到的资本收益，抽税可高达50%。 陈荫庭表示，如果纳税人于去年将“主要居所”卖掉的话，根据去年推出的新税例，是应该在今年的报税表中如实填报，包括成交日期及金额等。物业升值赚得的部分，不论多少钱，都仍是免税的，所以绝对没有任何影响。 一直以来，税局都没有立例规定纳税人在出售主要居所的所得或损失必须向税局申报。可能是税局发现愈来愈多纳税人借“主要居所”来瞒税，于是在去年实施这项税务新守则，以便更有效地追查。 他又表示，纳税人在填报已将“主要居所”出售时，还要回答税局的连串问题，如“主要居所”的地址、提供车牌、安省保健卡、水电煤气费单等，以便税局核实是否与“主要居所”的地址相符。另外，报税人亦要向税局提供家庭医生的地址，以便税局求证等。如税局发现有任何疑问的话，会向报税人展开调查。如果不能出具证明，税局可能会认为当事人说假话，或不诚实报税，后果可大可小。 陈荫庭指出，如果纳税人是将“主要居所”的部分房间或地方分租出去，而自己、配偶或孩子仍然住在“主要居所”的话，就算将这“主要居所”出售，也可免除利得税。但若是出售或出租完整的一间屋或单位，则出售或租金的资本收益，如果是有赚的话，是要缴交50%的利得税。他呼吁大家应该如实报税，不要因小失大，惹来不必要麻烦。

■大多伦多地区3月平均屋价升幅是1989年以来最高，多市独立屋平均售价直迫160万元。星报资料图片 ■银行界人士指低利率和民众对大多区整体经济前景有信心，促使买家入市。星报资料图片 本报记者 大多伦多地区3月平均屋价较去年同期上升33.2%，升幅是自1989年以来最高。多伦多市的独立屋平均售价直迫160万元，半独立屋平均价格也升至109万元的高位。多伦多市长庄德利对此深表关注，要求各级政府增加房屋供应量。多伦多地产商会则重申反对政府出招干预市场。 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）主席Larry Cerqua表示，楼价上涨是由供求关系造成。3月份的新屋挂牌数量比去年增加15.2%，尤其是独立屋放盘，但仍追不上销售量的17.7%升幅，令大多区的房屋市场持续紧张。南闪高郡（South Simcoe County）的整体销售量升势最强，达35.24%，其独立屋和半独立屋分别为36.6%和31.19%的升幅，也是大多区最高。镇屋和分契式单位则以杜咸区的36.85%和32.74%最高。 TREB市场分析总监Jason Mercer表示，低利率和民众对大多区整体经济前景有信心，促使买家入市。由于很多买家找不到房屋，导致竞价情况日趋激烈，推高房屋价格。市场上需要持续几个月出现放盘数量超过销售量，大多区的房地产市场才会恢复供需平衡。 满银资本市场（BMO Capital Markets）首席经济师Doug Porter说，房屋的需求几乎是无法满足，政府应采取措施包括一些急进手段以冷却市场。 庄德利：设法增房屋供应 市长庄德利对楼价飙升极表关注，指很多人不仅是失去买屋的希望，甚至是不敢有这个念头。民众必须继续抱有置业的希望，并不是只有富人才买屋，普罗大众也可以拥有自己的房屋。他认为屋价攀升是由于供应量不足，因此政府应设法增加房屋供应，以确保炒家无法操控楼市。 他又认为，地产行业的监管相当薄弱，有必要进行检讨。买家往往被怂恿取消所有条件，包括非常重要的验屋。市政府在民众买屋难之际，更要为市民提供保障。 安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）已经表明，这个月底公布的财政预算案将推出冷却楼市的措施。

【加拿大都市网】 ■残疾税款抵免的范围较一般想像中广。 资料图片 综合报道 踏入4月，不少民众都赶在月底限期前报税，有专家提醒原来不少开支，例如员工支付的医疗护理保险险费（health plan premiums）和搬屋开支（moving expenses）等是可以扣税，随时能为报税人节省数百、甚至数千元税款。 多伦多入息税专家Jason Heath表示，在所有可以扣税的医疗费用中，纳税人最常忽视由每月自动从雇员薪酬中扣除的保健或牙齿保险费，原来亦可视作医疗开支。 在2016年凡总医疗开支超过2,237元，或报税人或其配偶的薪金3%（以较低者为准）即可扣税。Heath指出光是一年的保险费很容易就超过2,000元。 对于要为工作而搬屋的人，搬迁和出门费用可以十分可观。若报税人能证明新居与新工作场所的距离，较旧居缩短至少40公里，有关费用可以扣税，而家长若有子女因成为全日制学生而搬近新入读学校，家长亦可申请扣税优惠。 在再次置业前四年内没有自置物业的人士、以及首次置业人士，均可为年内购买的合资格住所，包括独立屋、condo或流动屋（mobile home）申请5,000元退税。若业主的住房是2009年1月27日后购买，又未有在置业当年申请退税，亦可提出调整之前的报税单。 此外，残疾税款抵免的范围亦较一般想像中广，如糖尿病，癫痫或学习障碍亦属可免税范畴，合资格人士每年可获约2,000元退税。资料来源：加通社