选城市 : 多伦多 | 温哥华
2024年03月28日 星期四 09:29:35
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地产情报

多伦多新提案将部分房产税增长限制在10%以内

星岛资料图根据CP24消息,多伦多市长庄德利支持的一项新提案将在2018年将企业和多户单位的房产税增长限制在百分之十的水平,而不管某一房产的估值是否增长。该议案将在本月晚些时候审议,现在越来越多的央街企业正在担心税收增长问题。如果该建议最终得到理事会的批准,多伦多市将限制所有商业、工业和多户单位的房产税在2018年的最大涨幅为10%。(Grace编译)

蒙特利尔地税涨3% 房东:必须加租!

■蒙特利尔地税高涨,带动租金也可能上升。CBC电视图片 蒙特利尔上周宣布大涨地税,房主的地税率平均提升3.3%,但各区不同,例如Rosemont-Petite-Patrie区的增幅是5.6%,Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension区的增幅是5.4%。 尽管从表面上看是有房子的人才要交地税,但租客实际上也难逃一劫,因为税涨了,房东可以加房租。魁省房东协会(CORPIQ)的发言人Hans Brouillette指出,虽然协会还没有就此进行调查,但已经听到很多房东说将会加租。 他表示,房东加租是有道理的,因为市政府加税,用在城市的公共服务、道路维修、供水系统、城市活动等方面,任何市民,无论是租客还是房东都是受益者,既然是受益者,当然也有交税的义务。 但是,虽然房东有权加租金,但房客也有拒绝的权利。如果房东和房客不能达成协议,则要提交给魁省房管局Regie du Logement进行裁决。 资料来源:RCI

多伦多议会否决这条街新建公寓

■发展商有意在芬街以南建造八栋公寓大厦及办公大楼的提案已被市政府否决。 P.I.T.S.Developments Inc.提供 综合报道 多市及东约克社区议会(Toronto and East York Community Council)昨日投票,否决由发展商联盟P.I.T.S. Developments有意在芬街(Front Street)以南的巴佛士街(Bathurst St.)和蓝鸟径(Blue Jays Way)之间的路轨上盖建造八栋公寓及办公大楼的提案。 士巴丹拿选区市议员周凯捷(Joe Cressy)表示:“任何开发商都可以提出任何可笑的计划,但是最终由市政府接受或中止这个计划。谢天谢地,多市及东约克社区议会一致投票决定停止这个项目。市府职员早已表示这是一个糟糕的项目。” 多市市议会本月底会举行会议,就发展项目作出最终决定,目前还不清楚P.I.T.S. Developments会否上诉到专责土地规划仲裁的安省市政委员会(Ontario Municipal Board,OMB)。 多市市议会原则上批准在路轨上盖兴建一个21英亩的公园Rail Deck Park,预算计划花费约16.6亿元,而P.I.T.S. Developments的商住物业提案与公园方案有矛盾。Rail Deck Park由多市市府牵头,并得到市长庄德利支持。 资料来源:星报

12月全国房屋销售升4.5% !加国楼市摆脱低潮复苏?

■全国住宅挂牌量在12月上升3.3%,是因为大多区的放盘增加。 星报资料图片 本报记者 全国房屋销售量在12月份上升4.5%,通过多重放盘系统(MLS)转手的住宅数量,连续第5个月增加;平均楼价较去年同期升5.7%,升至约496,500元。加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association,CREA)认为,房地产市场已经从去年夏天的低潮全面恢复。 全国楼市在大多伦多地区、爱民顿、卡加利、菲沙河谷、温哥华岛、咸美顿-伯灵顿和温尼辟的带动下,约有60%市场成交量增加。全年交投量与去年同期比较升4.1%。虽然大多伦多地区的市道仍追不上2016年,但得到卑诗省低陆平原、温哥华岛、卡加利、爱民顿、渥太华和满地可的市道活跃所弥补。 商会总裁柏克(Andrew Peck)表示,全国房屋成交量在去年下半年,每个月都节节上升。虽然预期中央银行会加息,但经济好景和就业增加将推动今年市道畅旺。不过,各市镇和不同种类房屋的走势呈个别差异。 买家指赶收紧房贷前入市 12月份全国房地产销售增加,除了受季节性调整因素影响外,也有不少买家赶在联邦政府今年收紧房屋贷款之前入市。商会首席经济师克兰普(Gregory Klump)表示,尚要观察今年1月份实施新按揭规定后的销售情况。 全国住宅挂牌量在12月上升3.3%,与11月情况相同,都是因为大多伦多地区的放盘增加。受去年夏季之后销售量增加所影响,12月份全国住宅转售的库存量为4.5个月,略低于平均水平。安省金马蹄地区的库存量由3月份的0.9个月,大升至2.1个月;但比长期平均的3.1个月,仍有1个月存货的差距,也是连续7个月陷于低位。 报告又显示,去年12月全国平均屋价达496,500元,按年升5.7%。安省金马蹄地区的独立屋价格升幅放缓,两层独立屋较去年同期升4.5%,独立平房升5.5%,镇屋升13%,而以多层共管大厦的20.5%升势最强。虽然大多伦多地区、贵湖和渥维尔-米顿的屋价放缓,但大多伦多地区屋价仍比去年同期升7.2%,贵湖升13.1%,渥维尔跌0.8%。 卑诗省低陆平原的综合屋价,在去年下半年回复并升至新高。大温地区升15.9%,菲沙河谷升20.9%。维多利亚市升14%,温哥华岛其他市镇升19%。

去年12月份房屋销售量反弹 新压力测试是动因?

加通社图片根据美联社消息,加拿大房地产协会(The Canadian Real Estate Association,CREA)表示,12月份全国房屋销售量比前一个月上涨4.5%,与去年同期相比上涨了4.1%。12月市场上房屋数量也较11月份上涨了3.3%。同时,全国房屋平均价格达到49.65万元,比上年同期上涨5.7%。CREA表示,这一反弹可能原因在于1月1日更加严格的无保险按揭压力测试生效。Grace编译

涨涨涨!多伦多Condo平均租金升至2,392元…

■市场研究机构指出,多市物业要等更长时间才能租出。 星报资料图片 本报记者 多伦多市中心住宅空置率跌至16年来低位,令租金在去年第4季上升超过12%至平均2,392元;迫使很多人搬到密西沙加、旺市和奥克维尔租住新落成的多层共管大厦。 市场研究机构Urbanation高级副总裁Shawn Hildebrand指出,经电脑多重放盘系统(MLS)的出租情况发现,即使是最细的单位,多伦多物业要等更长时间才能租出。多伦多市中心的租金节节上升,905外围地区则不断有新Condo落成。905地区去年第4季放租增加26%;但多伦多反而较前年同期少11%,是2010年开始统计以来最大跌幅。 报告显示,多伦多第4季的租金平均升9%至2,166元,市中心升12.4%至2,392元,相当于每平方呎3.37元。905地区的租金只是升8%至1,867元,或每平方呎2.45元。 Hildebrand指出,多市的租屋市场在过去几个季度已经出现放缓,但未有大幅滑落。这个情况主要是新楼落成少,造成供应不足。预测今年的租金会继续上调,但加幅收窄到4%至5%左右。 安省新租金管制法例将多层共管大厦纳入监管范围,令租客更不愿意搬屋。去年第4季的租屋合约平均为23个月,较2016年同期延长3个月,与2015年比较更多了6个月。 加拿大按揭及住房公司(CMHC)的报告指出,多伦多的空置率只有1%,是16年来最低。 有地产业人士表示,楼价高企令很多人要继续租屋住。如果留在现时租住的单位,每年加租1%至2%左右,但搬新屋即时面对20%的升幅。因此租客不愿搬走。 他指省府加强租金管制令发展商搁置多幢大厦的兴建计画,但空置率低和租金上涨抵消地产商的顾虑。去年底共有7,184个出租单位动工,是25年来最多,相信有助纾缓市场压力。

最新调查:大多区柏文供不应求 价格仍在上涨

加通社图片根据680News消息,多伦多市中心的建筑起重机似乎无处不在,但寻找一个可以作为家的柏文(condo)对于租房者来说却变得越来越困难,而且非常昂贵。最近由房地产咨询公司Urbanation编制的统计资料显示,大多伦多地区租金成本上涨,同时柏文供应出现短缺。根据其年度报告,大多伦多地区的柏文租金在第四季度上涨了9%,平均价格为2166元;多伦多市区的平均价格更高,为2392元。同时大量的柏文建设项目尚未完成,租房者可租住的单位较少。不过还预测,开发商预计将有意愿建造更多的柏文,以满足不断增长的租房需求。Grace编译

加国楼市结束7年连涨 未来2年或痛苦转型

在刚刚过去的2017年,安省房地产市场瞬息万变,一系列与楼市相关的政策相继出台,对包括租房、买房、炒房在内的所有人都带来不同程度的影响。许多人在政府接连出招的影响下,对房地产市场的走向产生了犹豫和怀疑。未来房价到底会如何,新的一年利率的变化会给家庭财务带来什麽影响?我们跟随房地产贷款专家一起回顾过去、展望未来。 2017年4月20日安省政府宣布在金马蹄地区向非居民征收15%的房地产投机税(NRST, Non-Resident Speculation Tax),并修改了《民用出租法》(Residential Tenancies Act,2006),为租客的权益提供更多保障;随后加拿大央行于7月12日和9月6日连续两次加息,总计加息0.5%;而10月17日加拿大金融机构监管办公室(OSFI)更是宣布从2018年1月1日起,向所有房贷申请者实施压力测试(B20)。 满地可银行房屋贷款专家王红雨 投机者将被挤出楼市 满地可银行(BMO)房屋贷款专家王红雨(Henry)在接受本报记者访问时,对过去一年房地产市场政策的变化对未来房市走势的影响进行了总结。王红雨认为,经过政府各项政策的干预、房贷的收紧和加息,加拿大房地产市场终于结束了连续7年的上涨,市场逐渐恢复平静。“房子是用来居住的,也是用来租的,但不是用来炒的。我预测在未来的1-2年内,加拿大的房地产市场会出现一个痛苦的转型期:一批财务实力弱的房主出售自住房或投资房,财务强健的家庭买入这些房产。同时,为了让财务实力弱的人不能轻易拿到贷款,银行监管当局以及贷款金融机构不会放鬆房贷政策,直到边缘买房者、投机者完全退出房地产市场。” 建议“加速偿还自住房贷款” 王红雨表示,加拿大央行在2017年的7月和9月加息,是所有商业银行2017年6月之前都没有预料到的。“加息是为了跟上美国加息和缩表(即资产负债表缩小)的步伐,防止加元贬值引发的资本外逃,并不是因为加拿大的就业和通胀有了本质的变化。随着美国进一步缩表和加息,加拿大央行还会继续跟进,给我们普通人带来的结果就是:即使不再借入新贷款,由于利率上涨,要偿还的债务负担也会变得更重。便宜的债务,借得越多越好,现在债务涨价了,也就到了该加速偿还的时候。浮动利率涨了0.5%,固定利率涨得更多。因此,我建议所有借款人,加速偿还自住房债务,可以使用大金额还款(lump sum),或增加月供的方法,使原来每月的还款改为每两周还款(accelerated bi-weekly)的加速方式,从而减少加息道致的利息支出增加。” 加息以及提高贷款标准对经济产生的效果就是信贷收缩。王红雨称,“这个阻力作用会使整个国家进入债务周期中的还债时段。在加息的岁月裡,每个人都会去忙着还债,我们的消费和支出就会减少。你的支出是另一个人的收入,因此,经济中的交易总量以及所有人的收入都会减少。这就是经济进入负债周期中还债时段所出现的基本特征。” 王红雨分析,由于这种驱动的模式会道致整个社会中流通的货币减少、消费低于产出,经济发展会因此降温,大家捂住钱袋的意识会增强,并且最重要的是资产会出现贬值。“基于以上情况,我提示大家,不要主动对房屋做资本性投入,例如大规模装修、翻建等。大家手中有钱时,就更应提前和加速偿还自住房贷款。” 对于房地产市场未来的情况,王红雨表示称“依然乐观”,因为央行、联邦政府和省政府在一年内采取的各种房地产降温政策,是有利于房地产市场长期健康发展的。“房地产炒家会发现,房地产市场已经不是一个可以快进快出捞大钱的行当,因此会逐渐远离这个市场。隻有财务状况稳健、对房地产长期看好的买家才会长期持有房地产。” 王红雨认为,大多伦多地区房地产市场在过去近8年的量化宽鬆政策,使得大量货币流入房地产和股市,进而推高了房价和股价。很多人也许会用美国和加拿大做比较,但加拿大和美国的情况完全不同。“美国股市更容易使家庭资产保值、增值,因为美国的企业保持了创新活力和高效率;而加拿大经济发展缺乏活力和创新,老百姓选择把钱放到最古老、最原始、最保守的资产——房地产,因此房地产价格连续上涨,吸引了投资者和财物能力弱的家庭购买房产。” “买方市场是暂时的” 很多人对不久前移民部提出的“未来3年将吸纳100万移民人口”的激进移民计划能够给房地产市场带来的影响持积极态度。再加上加拿大国内自身不间断向大多伦多地区流入的人口,每年增加的淨人口是房地产市场中一股强大力量。王红雨称,加拿大是个移民国家,房地产的内在价值就是居住价值。新移民来到加国首先要有地方住,要麽买或租新建的增量房产;要麽买或租存量的二手房。“人类越是文明,对居住的要求越高,而不是越低。以大多伦多地区为例,每年交易的房产有70%是存量二手房交易。人口普查结果也显示安省拥有自住房的家庭占总人口的比例为69%。因此,从长期看,现有房主对二手房有定价权,买方市场是暂时的,卖方市场才是长久。我认为房主应该气定神闲,因为买得早,过去8年借贷成本较低,房主们已经积累了房屋淨值,时间站在房主这一边。我认为大家不要着急卖房,尤其是自住房。大家需要记住,自住房不要拿来玩高抛低吸的游戏,要相信房产的内在价值,长期持有,做房产的所有者,做时间的朋友,更要做能够驾驭房贷的主人。” 分辨好债务和坏债务 王红雨引用罗伯特清崎(Robert Toru Kiyosaki)的《穷爸爸富爸爸》系列丛书中的财商观念。罗伯特说,房子不是资产,是负债。王红雨指出,这裡的“房子”特指“自住房”。罗伯特的书中阐述,所有需要自己扛的债务,例如自住房按揭贷款、汽车贷款、学生贷款,信用卡和信用额度欠款,都需要用税后收入去偿还,皆属于‘坏债务’。而由其他人帮你偿还的债务才是‘好债务’,例如投资房的房贷。王红雨称,“银行也是这样看待债务的:你的借款能力取决于收入,具体能借多少钱取决于收入能负担多少‘坏债务’,因为好债务可以用其自身创造的收入进行抵减。我经常被问到,为什麽有些人收入不是很高却可以投资7、8套房地产?秘密就是:当借款人持有‘好债务’时,可以持有更多。例如,当你的自住房贷款付清了之后(坏债务没有了),已经有了一套投资房,来申请第二套投资房贷款时,第一套投资房的租金收入就可以抵减其对应的债务。同理,申请第三套投资房贷款时,第一和第二套投资房的债务可以被其对应的租金收入抵减。” 王红雨举例称,一位10万年收入的投资者,如果首付款足够,付清了自住房之后,理论上讲,可以申请到许多笔40万的贷款。“地产投资,是一个债务游戏,分清好债务和坏债务是财商水平的重要标志。北美居民,无论先后,都是怀揣财富和自由梦想踏上这片土地的。善用金融杠杆,灵活驾驭负债,才能开启财商之门,拥有财富自由的人生。 美国的次贷危机,简单说就是美国金融机构用‘次贷’这个创造性的工具,把房贷发放给了边际买家和穷人,再挖空心思去分散风险。但穷人在利率提高情况下的房贷违约风险隻可以分散,不能消除,而累积的风险最终戳破了地产泡沫。加拿大银行监管当局未雨绸缪,提高贷款标准,快刀斩掉了边缘买家的买房可能性,打碎了地产投机者的发财梦,坚壁清野,这是还房主和真正有财务实力的地产投资者一个朗朗晴空。”  

最新调查:加国第四季度房价同比上涨10.8%

加通社图片加通社消息,根据Royal LePage的报告,加拿大住宅房地产市场2017年第四季度价格同比增长强劲,但增速放缓。Royal LePage根据53个市场的数据指,加拿大房屋价格同比上涨10.8%至626,042元。其中,两层住宅的中位数价格同比上涨11.1%至741,924元,平房(bungalow)的中位数价格上涨7.1%至522,963元。公寓的价格上涨速度高于其他任何房屋类型,同比上涨14.3%至420,823元。C03

加国新屋动工量 连升6月创9年新高

■去年12月全国新屋兴建量上升至2008年以来的最高位。资料图片   本报记者 全国新屋动工量在上月再微升至226,777间,连续6个月上升,而11月全国新屋动工量是226,178间。加拿大按揭及住房公司(CMHC)首席经济学家杜根(Bob Dugan)指出,虽然各地变化不同,但整体而言,新屋兴建量平稳上升至2008年以来的最高位。2017年大城市的多层共管大厦和出租公寓,较2016年增加6.2%。 报告显示,大多伦多地区的新屋动工量在2017年接近39,000间,比2016年降0.7%。楼价上升令买家转为选择城市屋,或搬到例如宾顿市等较能够负担的市镇。虽然2017年的多层共管大厦动工量比2016年少5%,但在买家和投资者的强大需求下,继续主导新屋兴建。 安省贝尔维尔市的人口在2016年尚未足以纳入统计之列,但去年12月有104间新屋动工,是自2009年2月以来单月最高,当中一半是出租单位。当地的房屋空置率由2013年开始下降,至去年的2.2%,全年新屋动工量更是1990年以来最高。 蒙特利尔在2017年有19,400个多层共管大厦和出租公寓单位动工,是1980年代末以来所未见的盛况。原因是新建或二手的多层共管大厦库存量降,都市人口更密集和出租单位空置率减少。 渥太华12月的新屋兴建是2009年以来最高。多层大厦的动工量比2016年倍增,多层共管大厦和出租公寓平分秋色。强劲的经济和人口刺激需求,鼓励建筑商建屋。 卑诗省维多利亚市在2017年的新屋动工量打破纪录,租赁市场炽热带动新屋兴建量推至1976年以来最高水平,主要是城市屋和大厦。去年12月的多户单位急升70%,正好反映这趋势。 大温哥华地区12月份的新屋兴建量比11月份增加,是全年单月多层共管大厦增加最多的其中一个月份。温哥华、列治文和高贵林的转手库存量低,鼓励发展商开新盘。 卡加利市独立屋和多层住宅兴建放缓,令12月份的新屋动工量降,但全年的新屋兴建量比2016年上升25%。卡加利的楼市已经走出经济放缓。消费者信心和劳工市场改善,人口持续增加,令新屋需求有支持力。

67万买入Condo177万放售!赤裸裸炒楼?

■该Condo有4睡房4个洗手间。 互联网 本报记者 近年大温楼房市道持续畅旺,其中Condo的价格更大幅上升,有人抱怨无法“上车”,有人被指进行炒卖。根据自发监察楼宇买卖活动的温哥华居民格雷戈尔(Corrupt Gregor)(假名)所收集到的资料,一个买家在6个月前以近70万元购入列治文一个Condo单位,现叫价差不多200万元出售,有炒卖之嫌,换言之,假如该物业成功以叫价售出,该买家可以获利逾两倍。格雷戈尔表示,对于卑诗新民主党省政府在下月公布的财政预算案里,引入措施打击楼房炒卖寄予厚望。 据房地产网站ThinkPol报道,卑诗物业估价署(BC Assessment)的记录显示,该物业位于列治文卡普斯坦路(Capstan Way)8633号,属于著名发展商Pinnacle International旗下发展项目Sorrento,该买家在2017年7月以673,709元购入该个4睡房4个洗手间Condo单位。 近日,该买家把单位放售,叫价199万元。俗称电脑盘multiple listing service(MLS)的资料显示,这是该物业在过去两年内第三度挂牌出售。 推特用户格雷戈尔最初是向加拿大税务局(Canada Revenue Agency)举报温哥华市内被怀疑炒卖楼房活动的资料,现时他把举报范围扩大至列治文。 格雷戈尔批评,房地产炒卖正在严重破坏整个城市。同时,他形容温市已成为全球洗黑钱和逃税等白领犯罪活动之都。犯罪者在获取巨额金钱的同时,诚实地辛勤工作的居民却难以觅得安居之所。他更认为,温市住房危机,更是引致鸦片类毒品问题的主要因素之一。 格雷戈尔续道,联邦、卑诗省和温市三级政府,曾经多次表明会打击房地产炒卖活动,却未有任何具体行动,结果令到温市成为北美楼房最难负担的城市。 格雷戈尔指出,房地产业曾慷慨捐款予卑诗省前省长简蕙芝(Christy Clark)及其卑诗自由党。为此,卑诗自由党政府无疑对于炒卖活动视而不见,作为回报。 此外,格雷戈尔称,有省民在去年5月的省选中,投票给省自由党以外的政党,就是希望另一政党上台,带来新气象,不让辛勤工作的卑诗省民的血汗金钱被吞食。他又称,相信省长贺谨(John Horgan)明白到,省新民主党不可以背弃竞选时承诺,因此深信下月公布的财政预算案会包括打击楼房炒卖的措施。不过,炒卖物业而又如实报税,并非违法行为。 

满地可房地产市场大热 中国买家热衷!

星岛资料图根据加通社消息,满地可去年是加拿大最热门的房地产市场之一,2017年创造了该地区十年来最好的销售增长记录。满地可大区(Greater Montreal Area)总销售量增长8%,达到44,448套,其中满地可岛(Island of Montreal)的公寓销售量和整体情况良好。满地可五个最受欢迎的行政区的销售增长更是超过了20%。不像多伦多和温哥华,满地可没​​有外国买家税。相比之下,大多伦多地区的销售量下降了18%,大温哥华地区的销售量下降了10%。专业人士介绍说,满地可最近一次销售增长超过了多伦多和温哥华是在1998年。外国买家数量,特别是来自中国的外国买家数量增长,直飞中国两大城市也提供了很大便利,不过整体上他们仍是次要的,大多集中在富裕的社区和市中心。专家说,满地可对外国买家很有吸引力,这个城市能够提供高品质的生活,经济适用的住房,低污染和大学系统,因此去年被评为全世界最好的城市。C03

2017新政辣招难挡大多区楼市 均价82万升12.7%!

本报记者 去年对多伦多楼市最具影响,莫过于4月底省府推出“安省公平房屋策略”的16项“辣招”。多伦多地产商会(TREB)昨日公布去年全年楼市成交及价格走向,进一步见证其影响力。去年整体楼市成交量较2016年下跌了18.3%,仅得92,000多宗成交;不过楼房平均价却不跌反升,上升了12.7%,平均楼价逾82万元。 多伦多地产商会昨日公布去年大多伦多地区整体楼市分析,指出去年首季楼市不论成交量或价钱均如火箭般猛升,但明显自“辣招”推出后,买卖双方均抱持观望态度,使第二季与第三季楼市突然趋于淡静,成交量大跌,不过楼房价格却仍然高企。 地产商会称,即使去年第四季多伦多楼市有所回升,加上有意买楼人士知道今年一月一日起,联邦政府收紧借贷按揭压力测试,因此趁措施未收紧前的去年底拍板“上车”,令去年最后季度本地楼市交投上扬,然而亦对整年楼市成交上升没有太大帮助。 有业界人士认为,省府去年4月推出的新措施,重点打击被视为炒高本地屋价的海外买家,然而加国统计局证实海外买家比例仅占约5%而已,房屋买卖成交量跌,原因是政府推出政策后,买卖双方均抱观望心态,静待对方反应所致。 数字又指出,去年大多伦多地区楼房只是成交量跌,楼价却不跌反升,去年整体平均楼价为82.2万元,较2016年上升了12.7%;不过数字同时反映去年整体有此升幅,主要来自去年首季的炽热上升,之后第二至四季成交量跌,楼房平均价格虽有所上升,但仅属于单位数百分比。 多伦多地产商会就多伦多市及周边905地区的房屋成交量及价格作出比较,显示905地区房屋在去年的整体成交数字,仍然较多市高。905地区成交数字约为57,200宗,而多伦多市成交量去年仅35,000多宗。不过房屋平均售价,多市仍然较905地区高,多市平均楼房售价为83.4万元,而905地区平均房屋售价,则为81.5万元左右。 数字显示,大多伦多地区去年楼房成交量下跌,所有类型楼房成交量都见下调,当中下调幅度较微的是多伦多市共管柏文单位,下跌仅7.5%,多市共管柏文单位平均售价也是各类型楼房售价中上升幅度最高的类别,平均售价为54.5万元,升幅为23%。

海外买家多伦多买房 楼价比加拿大人贵了很多…

■政府楼据显示中国买家占了海外买家约7成。 资料图片 安省政府去年 推出15%的海 外买家销售税以遏抑楼价,但最新政府数据显示,多伦多海外买家的买屋价格比本地人高出接近 一半,而在海外买家当中,中国买家占逾7成,有专家坦言, 海外投资者是推高本国楼价的主因。 根据《环球邮报》(The Globe and Mail) 透过《资讯自由法》索取未经公开的政府数据显示,安省政府推出海外买家税“辣招”后的4个月内,非国民在大多区买屋的平均楼价是 977,611元,但国民和永久居民买屋的平均楼价为659,470元,两个平均价格相差为48.2%。 另一方面,政府调查海外买家的国籍显示,绝大多数来自中国,占70.6%,第二位是美国,只占4.6%,而印度排第3,占3.6%。 卑诗省亦出现海外买家买屋较贵的情况, 卑诗省政府数据显示,海外买家买屋的平均价格为1,065,444元,本地人买屋的平均价格为958,701元,两个平均价格相差11.1%。 “海外买家是推高楼价关键” 加拿大帝国商业银行(CIBC)经济师 Benjamin Tal表示,海外买家在推高楼市价格上扮演关键角色,特别是在市中心等高需求的地 区,影响了该地区的房屋可负担性。 专门研究多伦多及温哥华楼价的西门菲沙大学(Simon Fraser University)Josh Gordon教授说,海外买家引发所谓的涟漪效应,抬高所有物业的价格。富有海外买家通常喜欢购买豪宅,本地买家出不起价钱,只好退而求其次转往较便宜的地区,最终把楼价上升的效应扩展到所有地区。 “低利率是楼价上升原因” 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)与加拿大统计局联合公布全国各地非居民拥有住宅物业的统计数据后,在中国推介全球各大城市楼 盘的居外网(Juwai.com)行政总裁罗雪欣透过本地传媒声称,海外买家不是加国楼市问题所在,有关意见受到本地学者关注。罗雪欣接受《星岛日报》越洋专访时仍声称,借贷利率低企才是楼价上升的主因,就算央行提高利率,中国买家也会入市。 罗雪欣形容加拿大物业的海外买家为稻草人,身处于拒绝认同本地投资者获便宜借贷利率是推动楼价上升主因的国家,她声称,房产市场的基本真理是低贷款利率会推高价格。她又声称,要解决房产可负担危机的方法,是要令本地投资者支付更高昂的借贷利率,以及每购入一项投资物业就需缴更多首期。 另一方面,罗雪欣声称非居民买家的存在令首次置业人士受惠,因非居民买家较钟情新建物业,当他们购买楼花,发展商便会获得建屋成本资金保障。 罗雪欣又声称,据其网站研究显示,加拿大最受中国买家青睐的城市顺序为多伦多、温哥华、满地可及卡加利,声称约72%中国买家是自住用途,17.5%买家因子女的教育而购买。她声称,虽不能估计大温地区的本地买家于2018年的入市意欲,中国买家的需求,最少可维持去年下半年水平,但应不会返回2015年最高峰情况;至于卑诗省的楼价持续上升,她引用卑诗房地产协会最近公布的数据解释,她声称数据显示,房屋放盘量少于过往水平,甚至较过去10年平均数字更少约3分之1,卖家忧供应持续紧张,难以购买新物业令业主更不想出售物业,供应少也是造成楼价上升的原因。 罗雪欣声称,温哥华是个安全投资地点, 亦是子女成长的理想环境,中国买家不会放弃在温市寻求居所,加上大部分中国买家是为家人而购买,属长线投资,就算提高利率仍会维持入市。CMHC及统计局的报告指出,非居民买家与海外买家定义不同,非居民买家是主要住宅不在加国的买家,在海外居住的加国公民 及移民都属非居民。

住房起纠纷 “公寓纠纷仲裁处”能帮你做什么?

根据安省政府新修订的公寓管理法规,一个新的省辖机构安省公寓管理局(The Condominium Authority of Ontario ,简称CAO)于2017年9月1日开始生效运作。从11月1日起,管理局开始行使其最重要的功能之一:  设立“公寓纠纷仲裁处”(The Condominium Authority Tribunal ,CAT),用以调节、仲裁和解决与公寓管理和居住有关的纠纷。对于众多condo住户而言,这是需要及时了解的一套极其重要的新的机制。 CAO作为一个新设立的机构,其总体目的是改善公寓住户的生活品质,向condo业主提供信息和服务。其主要职能包括: 负责安省所有公寓公司的注册登记。为Condo业主和住户提供便利化的信息,协助其了解其权利和责任。对Condo业主委员会的董事(condo directors)进行强制业务培训。提供有用资源,协助condo业主和住户解决一些经常遇到的问题。 除上述功能之外,CAO还有一项重要职能,就是透过“公寓纠纷仲裁处”(CAT),在线(online) 提供纠纷的受理、调解、仲裁和解决方案。这一功能由2017年11月1日起开始运作。目前最先受理与大厦管理及财务文件知情权(records)有关的纠纷投诉。日后CAT会陆续接受其它领域中常见的大厦住户纠纷投诉。 仲裁过程分五个步骤 CAT的仲裁机制大致分为五个主要步骤:首先由原诉人透过CAO的网站提交案件的仲裁申请(filing a case), 讲清楚要求仲裁的事宜以及涉及哪些当事人或机构。在提交申请前,申请人需要使用“用户名”和“密码” 注册一个帐户,供日后调解和仲裁过程中使用和查询。第二步是将有关仲裁申请告知所涉及到的被投诉者, 然后被投诉人“加入”案件过程(joining a case)。被投诉人也需要在CAO注册一个帐户。一旦被投诉人加入了案件, 则双方自动进入了第三个步骤“谈判”(Negotiation)。在这一过程中,纠纷的双方将先嚐试着透过协商, 看能否自己解决所涉及纠纷。 如果这一步不奏效,则双方进入第四阶段“调解”(Mediation)。在这一阶段,仲裁处(CAT)会派出一位调解员加入案件,帮助找出双方都接受的解决纠纷方案。如果调解无效,双方仍无法就纠纷达成一致,则进入第五个阶段“仲裁处颁下决定”(Tribunal Decision),由CAT派出一名仲裁员(Member)下达解决方案。 仲裁决定具备法律效力 CAT下达的仲裁决定对纠纷双方均有效力,双方必须要服从。CAT下达的决定包括双方签署合解协议(Settlement Agreement),还有仲裁令(Order)、仲裁决定(Decision)和双方同意的仲裁令(Consent order)。 在CAT下达上述各类仲裁决定之后可能面后续问题。比如虽然双方签有合解协议,但其中一方不遵守协议或是不照协议规定去执行,此时另一方可以向CAT重新提交另一个案件,要求CAT下达命令要求对方执行协议内容。 CAT的权威来源于安省公寓法,它所下达的仲裁令(Order)、仲裁决定(Decision)和双方同意的仲裁令(Consent order)对于纠纷涉及双方均有约束力。如果其中一方拒绝执行CAT下达的决定,另一方需要透过正当程序申请强制执行。 当事人需要透过小额钱债法庭(Small Claims Court)或是安省高等法院(Superior...

2017大多区房屋销售量下跌近2成! 均价上涨

加通社图片根据加通社消息,多伦多地产商会(The Toronto Real Estate Board)表示,去年大多伦多地区的房屋销售量下降了18.3%,而2016年则创下了新的记录。2017年通过MLS系统销售房屋共计92,394套,比上年的113,040套下降。地产商会还表示,去年第一季度的销售量创下了历史新高,二、三季度销售量下跌,最后一个季度销售量又有所回升。2017年的房屋平均销售价格为822,681元,比2016年上涨12.7%。十二月份的销售总量为4,930套,低于2016年最后一个月的5,305套。2017年最后一个月的销售平均价格为735,021元,高于去年同期的730,125元。C03

加统计局:已公布非居民置业数据仅冰山一角

本报记者 加拿大统计局(Statistics Canada)指出,较早时公布的非居民置业资料,仅属“冰山一角”,新一年将会提供更多相关数据。 统计局加拿大住房统计项目(Canadian Housing Statistics Program,简称CHSP)主任麦卡雷尔(Haig McCarrell)透露,明年将会陆续公布更多物业拥有权的数据,并且会较上次更深入和广泛。 将收集业主报税资料 CHSP上周公布首份非居民置业报告显示,在大温区及大多伦多区,非居民占整体业主比率不足5%。不过,在温哥华及列治文等楼价较高的地区,新落成的柏文大楼中,占五分一的业主是非居民。 不少专家认为,非居民置业实际数字,比上述报告更多。麦卡雷尔表示,将会对某些物业拥有权安排进行更详细的分析。 举例而言,卑诗省一间空壳公司持有多个住宅物业,统计局将会研究股东中是否包括非居民。 除此之外,当局也注意到有非居民利用在加国的配偶或子女购买房屋。麦卡雷尔透露,他们将会收集业主的报税资料,例如一个没有收入的“学生”为何能够购买多个价值数百万元的物业;同时,统计局也会研究物业的用途,包括自住、出租抑或作度假之用。

冬季买房卖房 好处真不少

在冬季看房,可即时及直接地感受室内的温度,了解供暖与保温系统是否运作良好(星报资料图片) 竞争少 心意诚 易观察 大多地区的居民,上星期已经历了零下十几度的严寒,也面对过十几厘米厚的大雪。计划买屋卖屋的人,是否以为楼房买卖活动也应该暂时告一段落?无可否认,步入冬季,加上圣诞新年期间,地产市场确实较春夏季时淡静,很多人便认为现在不利买卖双方。事实上,冬季买卖房屋都有不少好处, 买家要找到优质笋盘,卖家要收到有诚意的Offer,大雪纷飞的冬季,才是好时机。 买家的好处 ‧传统上,屋主都倾向于在地产市道较活跃的春夏季放盘卖屋。换言之,选择在冬季把房屋上市,都是真正有卖屋需要的卖家。在这情况下,卖家开价会较贴近市场价,不会太离谱,以免吓走为数不多的潜在买家。只要双方不是“开天杀价,落地还钱”,一般都很容易在成交价上取得共识﹔ ‧相同理由,买家都喜欢在春暖花开的春夏季入市,冬季买屋的人相对较少,亦即竞争对手较少,出现多个买家争Offer、成交价被抢高的机会也较低。谈判时,买家会较易争取有利的条件,甚至可低于叫价成交﹔ ‧由于冬季地产市道淡静,房屋买卖减少,相关行业如地产律师、房贷经纪、搬屋公司、装修师傅、电器搬运与安装等需要预约的服务,在冬季都较易迁就到双方档期,减少了不少时间安排方面的烦恼﹔ ‧房屋的供暖与保温系统是否运作良好,对经常冰天雪地的加拿大尤其重要。在冬季看房,可即时及直接地感受室内的温度。验房时,也可找出只会在冬季才看到的潜在问题。例如观察牆角的霜冻情况,可判断外牆的保温隔热效果。如果屋顶的积雪不均匀,屋簷水槽处有很多冰柱,可能是阁楼的隔温层不足﹔ ‧房屋是否光勐通爽,在日短夜长的加拿大冬季也很重要。屋内经常有阳光照射,可为室内提供天然加温效果。在冬季看房,可观察到房屋的采光状况。如果冬季也有充足阳光照射室内,春夏季也就更不用说。如果外面阳光明媚,但室内却一片黑沉,房屋的采光状况便要打个问号了﹔ ‧冬季的庭园,大部分时间都被白雪覆盖,不止看的那栋房屋,连所在的小街及社区,都欠缺了鲜艳花卉及绿树成荫的点缀,整个画面变得单调而萧瑟。不过,这时候反而更能看真房屋的庭园设计,是否顾及到四季变化,配搭各种常绿植物,纵使是冬季也有绿化景观。 ‧在冬季看房,也能观察到邻裡的素质。例如邻裡的庭园是否也种满常绿植物,令街景依旧充满生气。假日期间有否在屋外布置灯饰,下雪后有没有及时为车道剷雪,亦可看出他们有多注重家居生活及用心打理房屋﹔ .如果购买的是共管物业,冬季看房时更可一并了解物业管理公司服务的优劣。例如大树的落叶和路面的积雪,是否有人及时清理﹔行人道上是否有结冰,影响住客出入安全﹔保安员有否因为天气寒冷而疏于室外的巡逻,构成保安方面的隐忧等等,都可看出物业管理公司的服务质素。 你的最佳策略是令房屋看起来整洁舒适,清理室外走廊和楼梯的冰雪,然后制定一个符合销售策略的放盘价格(星报资料图片) 卖家的好处 ‧一般人认为,春夏季才是买屋的最好时机,所以选择在冬季四出看房甚至会出Offer的,都是真正需要买屋、具有诚意买家。他们冒著风雪、抵著寒冷都要来看房,证明他们不是想来八卦的邻居,或是把参观open house当作周末閤家欢活动的所谓买家。与其要在春夏季应付一百位上门看房的“潜在买家”,倒不如在冬季招待十位认真的买家﹔ ‧屋主普遍相信,春暖花开才是卖屋好时机,所以冬季的挂牌放盘量,也较春夏季来得少。换言之,房屋在市场上的竞争对手也大大减少,可能在整个街区裡,亦不过三两间条件相若的房屋在售。在“物以稀为贵”的原则下,房屋一挂牌,很快便可引起买家关注,甚至加快成交步伐﹔ ‧打理得宜、种满各式花卉、草地青葱的前后园,确实能为买家留下好印象。但原来,屋顶和庭园覆盖著一层白雪的画面,一样漂亮和梦幻,再加上屋裡燃点著的壁炉,那种家的温暖感更能尽情散发,同样可增添不少印象分﹔ ‧对于屋主来说,如果在春夏季,要在放盘期间保持前后园吸引的外观,可能每天都要花一些时间在室外整理一番,但如果在冬季,只需在下雪后把车道及人行通道的积雪清理干淨便可。节日期间,把室外灯饰亮著,也是简单快捷地提升房屋外观的方法﹔ ‧如果屋主曾在不久前投资更新过一些节能设备,例如换上新门窗,更换了高效能暖炉,或加厚了屋顶保温层,在冬季卖屋时,看房的买家甫踏进屋内,便能亲身感受这些设备的效能,为房屋加分。 ‧在旺季时,地产经纪手头上可能有不少客人,当中有实际需要买卖的,也有只想逛逛感受市场水温的,要同时间兼顾这么多客人,出现“招呼不周”的情况也在所难免。在淡季时,地产经纪的工作也相对淡静下来,可以更专心一意地好好服务几个认真的客人。 冬季卖房攻略 冬季卖房可能很具挑战性,但要知道:假如有人愿意在寒冬花时间看房,他们很大可能是认真考虑搬迁的买家。安省房地产议会(RECO)的资深注册官Joe Richer在最新的专栏文章中,讲述了冬季卖房需考虑的方方面面。 卖家的首要工作是找一位明白这些困难的房地产销售代理,让他依照情况调整市场策略。即使你急于售出物业,仍然应该多作比较,尽可能多见几个候选人,以决定谁是最佳放盘代理。 装饰有度 不要害怕查询对方的专业经历、提供的服务内容、客户推荐、收费和佣金、节日期间服务时间,以及任何与卖房计划有关的问题。例如,可以询问有关节日装饰:装饰可以有助卖房吗?花费多少钱才算适宜?一串圣诞灯饰和门上挂一个圣诞花环应该是很好的点缀,但如果在前院放置一个巨型充气圣诞老人又是否适合?你的销售代理可能有相关经验,得体装置家居,而且知道什么可以吸引买家,什么又会带来反效果,所以应该确保事前有充分讨论。 随天气步入寒冬,夏季茂盛漂亮的植物不再,经纪们可能有其它策略。例如我的房子是在12月购买的,当时卖家曾展示夏季为房屋拍的照片。我觉得这个策略相当有帮助。 安全至上 冬季卖房有一点必须要考虑的因素就是安全。出售物业过程中免不了买家上门看房,有时可能留给卖家的通知时间非常短,所以随时清理干淨户外走廊和楼梯的冰雪十分重要。 房地产经纪是曾经接受培训并且知识丰富的专业人士,他们能够在销售过程中引道你。聆听他们的建议,同时不要忘记自己才是掌舵人。现在是你要出售物业,所以只有你可以决定是否要接受买家开出的条件。 假如你不清楚房子应该如何定价,经纪可以提供同区物业最近的放盘价、成交价和其它资讯,还有他们对相关资料的分析。这将会是一个很好的开始,协助你确定放盘价格。 假如除了区内销售的大概数据以外,你还需要更多资讯,而且你关心冬季售房对最后成交价的影响,也可以透过指定估价师取得正式的物业价格评估。经纪可以协助你作出相关决策。要留意部分房地产经纪可能额外修读课程,合资格进行估价。这是你寻找合适代理时可以了解的事项。 加拿大全年都有人买卖房子,你的最佳策略是令房屋看起来整洁舒适,清理室外走廊和楼梯的冰雪,然后制定一个符合销售策略的放盘价格。

新压测实施在即 银行业预测房贷增长放缓

■明年起购房借贷将面对严格的压力测试。资料图片 由于即将在1月1日开始实施新的按揭房贷准则,可能令有意置业者赶在生效前急于借贷,加拿大各大银行或在明年最初几个月内,应对繁忙的贷款业务,然后将可能面临贷款增长放缓情况。 根据《金融邮报》(Financial Post)报道,国家银行金融分析师狄洽尼(Gabriel Dechaine)上周在报告中表示,从已经递交给联邦金融机构监管办公室的月度资产负债表数据显示,由于新的贷款政策,国民的按揭贷款需求提前出现。 此外,这种趋势或持续至2018年年初,因为一些银行客户会通过获得按揭贷款预先审批(pre-approval)来抢时间,这让他们在较长期限(即长达120天)内,依然可以根据旧贷款政策购房。狄洽尼认为,虽然这一贷款策略可能导致新年年初按揭贷款数量急增,但这一举措或会引发2018年余下时间里,按揭贷款状况令人担忧。 1月1日开始实施B-20准则,要求对未投保的按揭贷款作更严格的“压力测试”,这通常是向支付20%或更高首期付款的购房者审批贷款时,要求借贷人须能承受加拿大央行的5年期利率或借贷行的利率加200个基点,以较高者为准。 因为新准则适用于所有联邦管制的金融机构,加拿大6大银行(满地可银行、加拿大帝国商业银行、加拿大国家银行、皇家银行、丰业银行和道明银行)的管理层,在最近的财报季均表示,新准则将压低按揭贷款数量,并使明年按揭贷款放缓5%至12%。 加拿大银行家协会信贷市场和经济政策主管Alex Ciappara表示,这次下调或使按揭贷款年增长率,从今年5至6%降至2018年的4至5%。他还表示,数量下滑可能被较高利率所抵销,因此大银行就更能应对。 然而,任何回调都会破坏银行创纪录的利润和股票收益。今年以来,银行板块的S&P/TSX综合指数涨幅超过10%,而整体的S&P/TSX涨幅则约为5.7%。 狄洽尼表示,10月份银行数据也支持这趋势,亦即1月1日B-20规则实施之前,对于无保险抵押贷款的需求正在上升,比如贷款年比增长18%,达到5年新高。在各大银行最新的财报季,也有类似表现。 他又补充说:“鉴于银行业目前高市盈率,房地产价格下降的可能性,以及《北美自由贸易协定》谈判不明朗,我们认为银行股或会暂时停滞。”

海外买家到底对加国楼市有没有影响?

■多伦多非居民柏文业主为7.2%。资料图片   本报记者 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)与加拿大统计局,周二联合公布加拿大各地非居民拥有住宅物业的统计数据后,中国居外网(Juwai.com)行政总裁罗雪欣(Carrie Law)指出海外买家不是加国楼市问题所在。 据Global电视台报道,罗雪欣在一份声明中引用CMHC及加拿大统计局公布的一些数据,例如大温地区非居民柏文业主占7.9%,而在多伦多的比例为7.2%。她说:“楼市中总是存在一个基础性事实:能获得低成本的借贷会推高楼市价位。” 罗雪欣也认为非居民买家其实是首次置业者最好的朋友,她说:“他们(非居民买家)喜欢新建筑,而且在建筑开工前就购入,给予了发展商项目开发的安全保证,很多首次置业者也会购买。” 学者:影响绝对存在 不过,Global电视台报道指出,罗雪欣在声明中并未提及2016至17年大温地区新落成的柏文单位买家中,非居民买家在列治文的比例为24%,高贵林为23%,温哥华为19%,大温地区平均为16%。 CMHC及加拿大统计局在报告中共同强调,非居民买家与外国买家的定义不同,非居民买家指主要住宅不在加拿大国内的买家,即在海外居住的加国公民及移民都属于非居民。 西门菲沙大学(SFU)城市项目主任甄瑞谦(Andy Yan)周四在接受《星岛日报》记者访问时指出,若从加国及大温楼市总体统计数据综合分析,非居民买家对楼市的影响绝对存在。他说:“看看新建柏文单位的非居民买家,在列治文的比例高达24%,其他地区也有较高比例,这对地区楼市库存绝对有很特别的压力。另外重要的一点是,不要忘记上述统计是2016至17年新落成的柏文,但没有包括预售楼花的买家,因此非居民买家在预售楼盘中的影响未有体现。” 本报周四下午曾透过电邮等途径,尝试向中国居外网或罗雪欣查询对本地楼市的意见,至截稿时仍未回复。

大多区明年房价走势如何?Re/Max发出预测

“明年房价零增幅” 继皇家地产公司(Royal LePage)发表明年加拿大房市预测报告后,另一家本国主要地产经纪公司Re/Max,也紧接着发布2018年度房市展望报告。Re/Max的展望比皇家地产更为保守,预计全国房屋平均价上涨2.5%,而大多区房屋均价明年将出现零增涨,不过各市镇的表现各异,涨跌互见。 据Re/Max的展望报告,大多地区明年房市偏弱,出现房价零增长,甚至是拖累全国平均房价涨幅的一个主要原因。该公司安省及大西洋省份地区主管亚力山大(Christopher Alexander)表示,大多区各区明年房价的变化是不平衡的。 北部地区跌势持续 多伦多中心区及宾顿、奥克维尔等周边地区,屋价料会上涨,多伦多北部的约克区房市或继续走弱。亚力山大表示,烈治文山、万锦市及奥罗拉(Aurora)等地区,在今年4月大多区房市出现下跌以来,已经看到较大跌幅,这种压力会持续进入2018年。万锦及烈治文山等地区,进入2017年时,也是整个大多伦多地区房价上升最快的地区。在2017年首季,奥罗拉的房价按年上涨50%,他指这样的上涨幅度,当然不可能长远维持。 多伦多西部的奥克维尔市,房屋需求仍然旺盛,而2016年至2017年上半年期间,房价涨幅并未像约克区般夸张,因此仍有上调空间。Re/Max预测奥克维尔的房价在2018年,将平均上调7.5%达到134万元。 料温莎涨9%升幅最大 Re/Max预测咸美顿—柏灵顿地区房价,明年会上升约4%,至均价接近59.7万元;宾顿和渥太华的涨幅为3.5%;杜咸区和京士顿地区均为3%;密西沙加市明年的房价将下降2.5%至均价71.1万元。  Re/Max 预测温莎—艾塞克斯(Windsor-Essex)地区明年房价涨幅为9%,是整个大多区和全国范围内房价涨幅最高的地区。主要原因是温莎地区近年来吸引愈来愈多的新移民人口和基建投资。另外,省府筹划修建多伦多至温莎的高速铁路,也增加了该地区的吸引力。 Re/Max指出,由明年1月1日起实行的新房屋贷款审批政策,将道致2018年头几个月全国房屋销售放缓。其中大多伦多地区、渥太华、咸美顿和柏灵顿地区,以及卑诗省的大温哥华和维多利亚,将是受新政策冲击最严重地区。 交易大跌 第3季房贷保险按年缩47% 加拿大按揭和住房公司(CMHC)11月29日公布的最新财务报告显示,第3季全国按揭保险宗数较去年同期下跌47%,但隶属联邦政府的CMHC认为这是一个新正常水平。在直至9月30日止的第3季,CMHC为67,915个单位提供按揭保险,较去年同期127,991个单位大幅下降。 CMHC保险部门高级副总裁文尼尔(Steve Mennill)表示,自从联邦政府在2016年第4季公布新按揭条例后,CMHC提供的按揭保险宗数一直稳定减少。新条例规定所有住房买家若首期支付额低于20%,将必须进行压力测试,确保他们在利率上升和个人财务能力下降时,仍然可以履行按揭规定。对于一些首置人士来说,这项措施削弱了他们的购买力。 文尼尔表示该按揭条例实施近一年,而CMHC已经预期按揭保险宗数会出现转变,相信上季度的跌幅数字属于新正常水平。他指出第3季全国按揭保险宗数按年下跌47%,主要由于进行交易的房屋总量较一年前出现大幅下降。 今年首3季获得按揭保险的总量是211,891宗,与此相对,去年同期共有345,716宗。在房屋交易数量下降的影响下,CMHC第3季提供的按揭保险总额降至4,840亿元,较2016年底减少280亿元。 CMHC在季度报告中指出,第3季按揭保险组合的质素较一年前改善。第3季整体拖欠率是0.3%,亦较一年前0.32%微降。            资料来源:加通社

真繁荣还是假象?Condo楼花危机渐显

多伦多市中心的Condo呎价逼近千元(多伦多星报资料图片) 文 / 本报记者文琪 海外买家税、加息、压力测试升级…政府控制房价上涨过快的政策措施一波接一波,上千人在冰天雪地中排队抢购独立屋楼花的画面还未从脑海中淡去,一些投机买家已经开始放弃定金逃离独立屋楼花市场。与此形成鲜明对照的却是Condo楼花市场依然火爆,售楼大厅人头攒动,人们似乎没有感受到市场的降温,Condo楼花的平均呎价也逼近千元。业内人士分析指,这种状况是因为楼花对海外买家有“税款延迟”的作用,且Condo相对于独立屋更便宜,在不明朗的市场中成为投资者临时放钱的地方。不过,由于其呎价不断攀升,如今投资Condo的风险已经越来越大。 建筑业及土地发展协会11月发布的最新市场分析显示,多伦多市范围内未出售的condo库存每呎均价已达991元;第三季度刚推出的新楼盘均价也达到951元/每呎。预计Condo市场楼花的平均呎价将在短期内突破1,000加元大关。但楼花市场在经历2017年的“疯涨”之后,2018年将会经历调整期。据《星岛日报》报道,多伦多房地产市场研究公司Urbanation高级副总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)表示,不论是开发商还是卖家,未来几个月都会采取更谨慎的态度,这有助于市场平稳过度到一个更加可持续正常的节奏。 多伦多全职地产经纪Evan Tang 多伦多地产经纪Evan Tang认为,尽管投资有风险,但目前被大家称为“黑马”的condo市场中,楼花的确又是一个人气很高的投资途径。“对于目前手头现金稍紧、又有心购置房产的民众来说,condo楼花依旧是最佳选择。”   楼花市场为何依然火爆? 多伦多地产局最近发布的房屋价格指数显示,11月多伦多公寓的销售价格同比上升了21.6%,而独立屋的升幅隻有4%。BuzzBuzzNews的报道显示,上个月在大多伦多地区销售的5377套新屋中,有91%是多户住宅(multi-family homes),仅有9%是低层单户(low-rise single-family)。截至10月份,公寓销售额占2017年新建筑销售总额的82%。 有地产经纪表示,由于近期freehold类型的房屋价格有所下跌,许多卖家不惜牺牲定金退掉先前所购买的freehold类型的楼花,并把目光转向Condo市场。有十多年五大银行金融工作经验的专业贷款经纪巫春(Jay Wu)在接受本报记者访问时称,“大家看到condo价位的不断上涨,实际上是因为有大量临时资金进入到其中来。我认为未来一旦独立屋的市场好起来的时候,这个资金就要释放出去,有可能condo就没有继续看涨的余地,甚至会出现像以前那种几年都不涨的情况。” 据汤森路透报道,加拿大最大的两个房地产市场多伦多和温哥华,尽管公寓价格已经非常高昂,但由于投资者和开发商的偏爱,目前公寓市场依然劲头十足,并逐步推高了房地产行业的发展方向。11月,多户住宅(multi-family homes)的新建数量飙升至16.9%,达到175,016套,是继楼市几十年上涨以来的又一个新高峰。 楼花有“税款延迟”作用 这些condo楼花的存在,某种程度上滋养了想从中牟利、获得收入的国内外投资者。Evan表示,根据自己今年的销售经验,即便在4月20日出台海外买家税政策(NRST)后,海外买家对condo楼花市场的贡献依然存在。“海外资本其实已经进入到加拿大,但由于海外买家税的实施以及下半年房价的下跌,这些资金无处可去。由于Condo楼花有税款延迟(Tax deferral)的特点,15%的海外买家税是几年之后成交时才需要缴纳,所以很多海外买家都会选择购买condo,因为中途有可能可以转手assignment,或者在这4到5年楼花建设的时间内,已经有足够时间使他们获得加拿大身份。” 多伦多资深贷款经纪巫春(Jay Wu) 市场未明  Condo成临时“存钱罐” 巫春认为独立屋市场价格的高昂以及近期房地产市场相关政策的连续出台和改动,间接地助力了condo楼花市场的火爆。“通常人们去银行做投资理财,当拿不准主意的时候,都会把钱放在一个投资策略灵活的定期存款(Cash for  GIC)裡,或有些银行叫wait and see GIC,意思就是说市场好的时候再跟进投资,不好的时候就摆在那裡。因为现在独立屋市场的价格太贵了,道致许多人没有方向,不知道未来是会大涨、大跌、还是不涨不跌。当没有明确方向的时候,隻能把钱放在一个相对便宜的物业上。而Condo就正好就是一个临时放钱的地方。在房地产市场中,Condo本身价位比较低,需求增多就会在瞬间把价位推起来。” 那么,Condo 和低层freehold类型房屋是否永远会是牵制的关系,一个高时另一个就低?巫春表示,“以前没有人专门去做这样的总结。但是这次我们看到事实很明显地这样显示出来,是个很有意思的现象。大家以前没有这么想过,现在因为低层住宅市场冷得太快,钱本身还在市场上。这些钱就要找一个出口,condo就起到了这个作用。condo所谓的繁华,我个人认为是临时性的,是没必要持续的。” Condo楼花现今风险过大 一位不愿透露名字的经纪对本报记者表示,购买均价超过每呎1,000加币的condo楼花,确实风险很大。“因为买家要考虑到,将来你转卖给谁。接盘侠隻能是外国人,本地人不能接。” 目前许多正在开发和销售的condo楼花,地段各异,价格也参差不齐。巫春认为,condo楼花位置好的并不多。“我个人觉得楼花市场现在还是比较危险的。建筑商可能也知道这是最后一次出货了,因为现在的价格这么高,以后隻会越卖越低,所以他们在并没有实际楼盘的时候,就先把东西拿出来卖。现在市场转淡,经纪相对清闲,就都去卖楼花。Condo楼花的繁荣,可以说是一个假象,道致看上去好像非常值得投资一样,我很怀疑这一点。但从投资角度来看,那些位置地段好的condo是个例外。” 好地段Condo已不再便宜 对于巫春的看法,Evan表示并不认为地段好的condo就是个例外。“所有的condo楼花其实都有这样的问题。好地段的楼花价格自然高,价高就等于要承担更多风险,也违背了购买condo是因为相对价低便宜的初衷。condo有太多东西无法控制,未来也许会像现在的独立屋一样价格回落。大家不应有‘羊群效应’。我反倒认在现今condo价位这么高的时候,是进入低迷的freehold市场投资的最佳时机。毕竟‘有块地’才是更有价值的。” 根据目前的销售状况和市场需求状况,Evan表示多伦多市中心的两房condo是最抢手的。因为condo价格的不断上涨,租金自然也水涨船高,但Evan并不认为未来住得起多伦多市中心condo的人会少。“的确投资者的投资隻能通过不断涨租金才能持平。但人们总会找到办法。我看到越来越多的人在市中心合租。”    

贷款专家:贷款合约到期,银行是否会替客人自动续约? 

问:客人常问到如果贷款合约到期,银行是否一定会替客人自动续约?  答:其实并不一定的。银行没有责任一定要替客人自动续约。如 果客人过往曾有退票、忘记供款等记录,也可以构成银行不续约的理 由。又或客人在数年后到期时因没有工作、办理离婚等种种原因,而 道致经济环境有变,收入减少,银行的考虑也有不同。事实上银行是 不需要任何理由自动替客人办理续约。正如客人合约到期时,可以将 贷款全部清还,也可以转到另一个贷款机构,继续馀下的贷款,客人 是绝对有这个权利的。 商业贷款的情况更甚,在到期时,商业贷款有更大机会遇到贷款 机构不愿意续约,这情况比住宅贷款更常见,银行没有什么特别原因 亦可以不予续约。就算客人准时供款,银行也有权拒绝续约,原因繁 多。例如预期该类生意未来会遇到困难,所以银行不欲再提供贷款予 经营这类生意之人士。  当这些事发生时,客人会觉得很无奈和手足无措。我们一般会提 议客人在到期前60至120天预早安排,看看有没有其他机构可以提供 贷款,以及给予一个更好、更适合的房贷,到其时纵使你的银行不再 提供借贷,也不用徬徨,四处张罗。其实这种情况屡见不鲜。 问:房贷合约到期时,银行会不会收取续约费用?  答:一般来说,银行会尝试收取续约费用,又或提议客人如于某 段时间内使用银行牌价利率 (Posted Rate)续约 ,便豁免续约费用,而 一般普通住宅贷款通常银行不会收取续约费用。 问:如果现时的贷款利率是按浮动息率,利息上升时怎样做?  答:绝大部份的浮动息率是给客人自由度在任何时候改为固定息 率,如果客人觉得息率上升只是短期走势,客人可以采取观望态度, 否则的话,客人可要求改为锁定息率。 问:现时贷款是封闭式贷款(Closed Mortgage),何时是付罚款 (Penalty)脱离现有贷款机构的好时候?  答:一般来说,如果可以省回2%至3%利息,就应该值得付罚款而脱离现有的贷款机构。对于贷款机构来说,技术性称为「 Break...

蓝山百万豪宅销量翻倍 高端滑雪场度假屋有市有价

在经济低迷时,被视为奢侈品的度假屋物业市道,必定备受冲击。 好像加国多个滑雪胜地的度假屋物业 市场,受2008年全球金融海啸影响, 房价与销量均严重受挫将近10年。 不过,今年这个现象已见舒缓, 全加拿大多个顶级滑雪度假物业市场掉头回升, 甚至再现红火。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)发表了一份名为《2017 Top-Tier Ski Real Estate Report》的报告,分析了全国顶级滑雪度假村物业市场的成交量 与成交价格。从数据中发现,今年头10个月,这些地区的滑雪度 假物业市道已呈现复甦之象,相信是受惠于本国强劲的经济、婴 儿潮一代的生活方式趋势转变、加元汇价低、消费者信心上涨 等因素。 该公司行政总裁Brad Henderson指出,加国很多 滑雪度假村物业市场都受2008至2009年的全球经 济危机拖累,至少5年后市况才见回稳。然 而,近年的复甦步伐急速攀升,消费者 需求锐增,令市场重现一片光明。...

楼花买家前路双重难 如何安排规避风险?

压测风险高 不定因素多 联邦政府监管加拿大银行的专责机构 “加拿大金融机构监理办公室”(The Office of the Superintendent of Financial Institutions, 简称OSFI)于2017年10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试(Stress Test)规定。房屋贷款专家王红雨认为,该项政策对于已经买了楼花、但尚未交割产权、又没有做出财务安排的买家影响较大,处于这类情况的买家可以在年底之前与银行商洽申请“楼花按揭贷款”(builder capped rate mortgage),以控制未来的不确定因素。  根据联邦法规,由2018年1月1日起,对于无需购买贷款违约保险(mortgage insurance)的房贷申请,也要强制接受压力测试,借此确保贷款者可承受加息风险。王红雨解释说,压力测试的另一个名称是“最低审批利率”(minimum qualifying rate)。银行未来要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率(five-year benchmark rate,目前约为4.89%),或是以银行批出的实际贷款利率(contract mortgage rate)再加上2%,两者比较之后取数值更大的一个作为“最低审批利率”,用以计算和决定最终批出的贷款金额。 银行根据贷款者的还款能力决定借出多少金额。不言而喻,用以计算贷款金额的利率值越高,表示贷款者未来的利息负担越重,在收入不变的情况下借款人能负担的贷款总金额就会越少。王红雨表示根据自己计算,25年摊还贷款的情况下,用于计算贷款金额的利率每增加1个百分点,在同等收入的情况下贷款的总金额将减少10%。在明年1月1日之后,政府将银行审批贷款金额的“最低审批利率”强制性定得更高,势必造成在同等还款能力的情况下,买家能由银行借出的贷款金额更少。 楼花买家面临双重风险 接下来的问题是,所有买家在明年1月1日之后都会面对压力测试,为什麽楼花的买家受到的影响和冲击会大过其它买家?简而言之,这是因为楼花买家接受压力测试时,使用的最低审批利率数值比一般现房买家更高。原因是楼花的交接期限很长,其买家在申请楼花贷款时无法像现房买家那样,与银行洽商出一个优惠之后的实际贷款利率,或称折扣利率,因而只能以数值更高的银行“挂牌利率”(posted rate) 为基础接受压力测试,能获得的贷款额也更少。 王红雨解释说,现房买家如果在贷款批出之后90天内可以完成交易(closing),可以获得银行的折扣利率,即挂牌利率经过优惠之后的实际贷款利率。新政策生效之后,银行会以折扣利率加上2%对买家进行压力测试。举例而言,如果一个现房买家可以由银行拿到3年固定3.1%的折扣利率,加上2%之后为5.1%。在新压力政策生效之前,银行目前用央行5年基准利率,目前为4.89%,来计算贷款额度。即使在新政策生效之后,用以计算贷款金额的利率为5.1%,与生效之前的4.89%相比增加有限,受到的冲击相对较小。 相比之下楼花贷款申请人,通常需要锁定利率的时间超过90天,这种情况下申请时不会获得批准更优惠的折扣利率。他们只能以银行的挂牌利率加上2%来计算其贷款数额。举例而言,假使某大银行今天公布的挂牌利率是3年固定利率3.89%,4年4.24%,5年4.99%,那麽在1月1日之后依据新的联邦规定,贷款申请人接受压力测试时,在不能获得优惠的情况之下,只能在上述挂牌利率基础上分别加上2%,即5.89%、6.24%和6.99%,分别与央行公布的目前5年基准利率4.89%来做出比较,取两者中数值更大的,最终会以5.89%、6.24%和6.99%来计算其可以获批的贷款金额。 新政之后对于楼花买家而言将面对的一个风险是,当初签约买楼时买家可能计算过自己有资格由银行取得多少贷款。但是到1月1日压力测试实施之后,由于计算贷款金额的利率大幅提高,买家发现自己拿不到预想的那麽多贷款了。到底差额有多大,要看几年之后楼花交接之时的利率水平。根据前文提到的计算,在25年还款期的情况下,用于计算贷款金额的利率每提高1%,由银行获批的贷款总额将会缩水10%。 预先安排规避风险 王红雨表示,已经签订楼花买卖合同的买家,没有机会再对自己的购房计划做出调整,只能采取可能的补救措施,提前做好自己的财务安排。对于目前打算购买楼花的买家,更建议应先到银行做好有关的财务安排。他指今次变化清楚表示,政府的房屋贷款政策并非一成不变,对于交接周期较长的楼花买家,在做出有关决定时都要做好心理准备。 他进一步指出,买楼花本身就是一种挑战...

Hudson股东:房地产资产价值远高于估值

综合报道 加拿大零售商Hudson's Bay(TSX:HBC)的股东投资管理机构Land & Building称,Hudson's Bay的房地产资产价值远高于公司目前的市场估值。 据路透社报道,以美国行动派投资者李特(Jonathan Litt)为首的Land & Building,截至今年7月持有Hudson's Bay的5%股权,并一直要求Hudson's Bay释放物业资产价值,提升下滑的股价。李特在致Hudson's Bay其他股东的信件中写道:“我们注意到Hudson's Bay的世界级物业资产的价值为每股31元,但现时股价却是10元。Hudson's Bay的第三季业绩令人失望,这个情况让我们有更多理由去检讨及评估公司,将其视为房地产公司。” Hudson's Bay正面对网上购物流行的冲击,曾宣布裁员希望扭转经营状况。公司早前以8.5亿美元出售纽约Lord & Taylor旗舰店,并以9亿元放售温哥华的店铺。李特表示,Hudson's Bay的房地产和资本交易可能为集团带来超过30亿元现金储备,将有助其进行私有化交易。

新房交割 错过这个程序你的损失就大了!

上图:地下室检查 图文/本报记者 文琪 排队抢购预售楼花,焦急等待数月甚至经年,终于盼到新屋落成,可以入住啦——且慢,在新屋交割之前还有一个重要程序——交付前检验(Pre-delivery Inspection)。 业内人士称这是购买新屋最重要的一次验房活动,你收到的房子与原图纸及合同是否相符,材料和结构有哪些缺陷,都有机会通过验房得到答案。另一方面,因为此时建筑商的施工队尚在现场“扫尾”,材料和设备仍未离场,如果检验发现了问题,通常可以很快完成维修。那么买家在检验前要做哪些准备,检验中需要注意哪些环节?让我们随着一位即将收房的楼花买家去体验一下这个过程。 多伦多地产经纪王昕 多伦多地产经纪王昕邀请《都市地产》记者前往客人张先生即将交付的位于奥罗拉(Aurora)的新建镇屋交付前检验(Pre-delivery Inspection appointment,PDI)预约。王昕说,“有许多客人是第一次购买free hold类型的低层新屋住宅,在新屋交付前的检验预约中,并不知道为什么要参加交付前验屋,或者应该在验屋中注意些什么。低层住宅面积通常较condo大许多,要查验的东西也更多。一个500呎的新condo可能20-30分钟就检验完了,但一个镇屋或独立屋可能要检验两个小时或以上。” 通常,没有强制要求楼花买家的代理经纪必须陪同客人前往新屋交付前的检验预约。但王昕说,“如果地产经纪帮助客户买了楼花,客户提出请求,地产经纪应该陪同前往PDI。也有许多客户不需要地产经纪陪同。但是如果客户想把新买的房子出租,那么客户可以请那位即将帮他出租房子的经纪共同前往去做PDI,了解房屋的同时,也共同商讨为了尽快在交接后能顺利出租所需要添加的物件。经纪也经常会欣然前往。每一次PDI对于一个热情投身于地产事业的经纪来说,都是一次很好的学习机会。” 参与验屋前充分准备 张先生表示,我是第一次买新屋,并不知道在交接时应该注意些什么。因此也想分享这次的经历给即将交房的人。张先生向记者出示了建筑商发来的新房交付前检验预约邮件,他说,“建筑商办公室的负责人特别提醒我,由于天气原因和现场还有部分施工,道路可能泥泞,路不好走,提示我穿合适的鞋子,并且不能带孩子前往。原本他们只允许两个成年人前往检验。在我的再三要求下,建筑商同意我可以带两个人共3人一同前往。” 王昕对建筑商限制人数表示理解。“我认为主要是考虑到安全因素,新屋买家和经纪到现场做PDI,特别是Condo新楼,常常要佩戴安全帽、换上安全鞋、徒步前往工地,有时还要搭乘大厦外围的简易施工货运电梯,跟随PDI专员小心翼翼地进入施工现场。所以,限制人数和不让携带孩童是为了安全和效率,确实不建议孩童或行动不便的长者参与PDI活动。” 王昕根据多年工作经验,总结出买家在前往PDI预约之前应准备以下几类资料物品。(1) 証件类:买家的有效带照片ID,例如驾照和护照等,PDI专员会在现场检验身份。如果买家不能到场,则应委托他人并填写“委托授权书”,被委托人也应带备个人有效証件。(2) 资料类:新房交付前检验的通知信函、内附平面图(Floor Plan)的购房合约、选料和升级文件等材料。此外,大家还可以提前预备验屋的清单、个人特别关心的某些问题列表。(3) 装备类:纸和笔用于做笔记;相机、手机、手机外接充电器用于拍照;彩色贴纸(sticker)用于标注有问题的地方;以及2-3双室内鞋用于在屋内更换。(4) 工具类:卷尺、用来测试电源插座的充电器等。 验屋中聆听、观察、发问 新房交付前检验的预约中,买家应当着重查验实际建造的房屋与原图纸和合同是否相符。王昕称,“平日出门买东西大家都会挑挑拣拣,买房时更是应该仔细检查房屋存在的问题,尽量多挑毛病,确保交房时房屋的质量。大体上,需要看的包括外观、内部结构、户型、面积、间隔等。在PDI专员的引道和陪同下,买家对于房屋内部进行的检查和验收就更为细致和仔细。应仔细查看门窗、天花、牆壁、地板、橱柜、排水、管道、机电、电器、冷暖空调等一切细节。对附加设施也应当进行检查验收。如果新屋是condo,则应包括阳台、车位、储物间等。独立屋和镇屋应检查前后院、车库、阁楼、地下室。” 王昕认为,“新手买家”初次前往PDI,还应确保自己或陪同人员具备流畅的英文沟通能力,便于完全理解领会PDI专员的每一条解说和安排,阅读文件后才签字。“如果买家能邀请自己的地产经纪或者有过多次购买新楼经验的亲友、同事陪同前往,将是最好的。但我要提示大家,PDI时应专注、专心,把时间倾注在最重要、最贵重的业务上,将手机调到静音、谢绝干扰,跟随PDI专员所到之处,睁大眼睛、敏锐观察、仔细聆听、用脑思考、勇敢质疑,边看边拍照,并督促PDI专员做缺陷记录(文稿或iPAD)和贴贴纸(stickers)。把诸如测量窗户尺寸定做窗帘、测量房间讨论买什么家具等琐碎家务事放在最后的最后。PDI是购买新屋最重要的一次验房活动,因为建筑商施工队尚在现场‘扫尾’,材料和设备仍充足,常常可以很快完成维修,令业主或租客的正常生活少受困扰,希望大家不要浪费了这个良机。” PDI专员检查出了有问题的窗子 事无巨细勤记录 在张先生的新房交付前检验中,PDI专员先从楼下至楼上一个一个房间排查。每一样家用电器、厨衛用品、各类箱柜、插头都一一测试。一些牆面或门板有小的瑕疵或油漆不均匀处,PDI专员随即撕下随身携带的绿色胶条,粘在需要修补的地方。必要时,会在胶条上写下字迹,提醒过后来干活的师傅需要修补的问题出在哪裡。张先生称,“由于是第一次买新屋,看到房子很新,觉得应该没什么问题。但在PDI的过程中才发现大大小小许多事情都有瑕疵,都是可以在新房交付前检验中被查出的地方。比如,窗户的摇杆把手并不能摇动窗户,大理石台面边缘有个小豁口,客厅屋顶有部分油漆颜色不均匀等细节。但是我感觉大体上新屋是没什么大问题的。地下室的炉子等各种大件都是新的。” 只要买家确认PDI专员把双方认可过的明显的“缺陷”项目都登记到PDI Form(文稿或iPAD)中,并且已经在相应位置贴了贴纸,基本上就可以保証这些缺陷会在规定的120天内被建筑商修复或更换。但王昕称,最终交接时,一些棘手的问题也许仍然无法全部修复。“因此住户(业主或租客)在未来相当长的一段时间裡(通常半年到一年之内),务必要配合建筑商的预约,让他们可以进入到物业进行维修和施工。如果PDI Form裡,买家某项要求不合理,则会被驳回并附说明。如果买家仍有异议,应咨询安省新屋保险公司(TARION)相关专家或法律顾问进行另案处理。” 尽快注册新屋保险 在PDI的最后,通常PDI专员会安排买家签署一系列文件,例如PDI Form,并提供备份给买家保留。PDI专员还会现场签发安省新屋保险公司的完工交房証书(Certificate of Completion and Possession/Warranty Certificate),也就是大家常说的“新屋保险”。王昕称,“买家应尽快上网注册帐号并跟随TARION的指道注册完成《30天物业缺陷表格》、《第一年年终物业缺陷表格》和《第二年年终物业缺陷表格》,便于安省新屋保险公司监督建筑商对物业缺陷进行维修和解决问题。” 同时,王昕提示新屋买家应妥善保管好所有购房文件资料和TARION文件,用于未来报税、应对CRA抽查、申请银行按揭和物业保修等用途。“未来7年内转手该物业时,应将相关TARION资料转交给新Owner的律师。因为安生新屋保险公司的保险期限为7年。” PDI专员在检查浴缸和淋浴间 交付前检验是否需要验屋师? 有人也许会有疑问,新屋交付前的检查与验屋师的工作有何区别。由于验屋师的工作节奏和PDI专员的工作节奏不一致,再加上验屋师并不在PDI邀请的名单上,王昕表示较少听说买家在PDI的过程中携带自己的验屋师。“如果买家质疑建筑商的口碑和施工质量,可以在交房(Occupancy)拿到钥匙之后,单独聘请验屋师对房屋进行一次认真细致的验屋(Inspection),并提供正式报告,依据报告提到的缺陷,完成TARION网上的《30天物业缺陷表格》提交给TARION处理。 王昕称,通常情况下,买家以“物业PDI有缺陷”为由而拒绝签字、不配合交接、闹着要退房、失联等情况较少,这样做也是行不通的。“因为买楼花买的是合同和概念,签约时还没有不动产建造出来,相当于买家委托该建筑商来进行建造,不同于买二手房/现房可以有若干个条件,不满意还可以拿回定金。如果在买新屋过程中发生严重纠纷,建议买家应咨询专业律师和TARION,依照安省法律法规,进行诉讼和索赔。” 新屋常见缺陷 王昕表示,根据过往经验,陪同或代表客户接触的各类新屋PDI中,比较多出现以下较为严重或典型的缺陷: (1)木地板变形拱起需要重铺、有划痕需要维修;(2)纱窗变形拱起需要重新订做;(3)窗户玻璃裂缝需要重新安装; (4)大理石或花岗岩台面边角的瑕疵需要维修;(5)牆壁油漆不够完美;(6)橱柜门把手忘记安装;(7)橱柜倾斜; (8)门锁安装不当;(9)洗手间通风扇不工作;(10)插座没有电或者灯不亮。        

11月多伦多Condo价格同比去年上涨16.4%

图片来源:加通社据加通社报道,多伦多地产局表示,11月大多地区共有7,374套房屋被售出。虽然和上一个月相比,销售额略有增长,但是同比去年11月,销售额下降13.3%。11月平均房价为761,757加元,同比去年11月下降2%。Condo房价继续上升,同比去年上涨16.4%,至516,965加元。独立屋均价下降5.8,%,至996,527加元,半独立屋和townhousede的均价分别上涨1.2%和4.8%。地产局主席认为,明年1月生效的抵押贷款压力测试的变更,对房地产市场影响很大。C02

逢新盘必抢平均呎价逼近千元 多伦多公寓市场火热你要出手吗?

市场分析2018适度调整价格涨势将现疲软 1000元可以买到什么?市场分析人士和地产经纪可能告诉你,可以在多伦多市中心新推出的共管公寓内,由开发商手裡买到大约你双脚所能站的1平方呎的面积。今年下半年以来,大多伦多区的Condo市场越来越让人看不清楚。在低层住宅市场“急冻”的大环境下,condo均价一度冲到比去年高出30%。进入9月以来,几乎每周都有新盘推出,逢新盘必定销售火热。一些买家或投资人不免心中盘算,此时不出手是否错过了良机?又或是在高价位之下投资楼花是否存在风险? 一直跟踪大多伦多地区condo市场的研究公司Urbanation Inc在上月发布的最新市场分析报告,或许可以为投资者提供一项参考。简而言之,该公司对condo市场的预测是,楼花的平均呎价将不日突破每呎1000元大关。但是condo在经历过2017年一年疯涨之后,2018年会经历调整期。随著供求矛盾有所缓解,以及联邦政府对银行的借贷政策收紧,价格涨势会出现疲软。 2017是创纪录年 Urbanation高级副总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)表示,2017年是新condo市场上创纪录的一年。在此之后2018年首季会出现适度调整。不论是开发商还是买家,未来几个月都会采取更加审慎的态度。这样有益于保证市场平稳过渡到一个更加可持续性的增长节奏,消费者采取更理性有序的市场行为。但是在市场调整之前,多伦多的在建楼花将会突破每呎1000元的大关。他指目前在多伦多市范围内,未出售的condo库存每呎均价已经达到991元,第三季度刚推出的新楼盘项目,平均呎价也达到951元。 希尔德布兰德上月底接受多伦多星报访问时表示,相信用不了多长时间,平均呎价就会突破1000元。事实上在今年第四季度市中心推出的一些新楼盘,呎价已经远远超过了1000元。他指新近在市中心央街夹布尔街新建的82层公寓大厦The One,每平方呎价格已经接近2000元。而且不光是楼花,在多伦多市中心核心区及卑街沿线,即使是二手condo单位的交易价格也超过了1000元。 2018市场向平衡过渡 不过Urbanation的分析报告认为,2017年大多区condo市场活动可以说达到了一个“难以为继”(unsustainable)的节奏,在2018年极有可能会出现销售放缓,库存量随之增多以至更接近历史正常水平,从而令价格上升的压力减弱。 希尔德布兰德指在二手condo市场,价格上升的勐烈势头已先期悄悄现出颓势。今年第三季大多区二手condo的平均价格为每呎648元,比第二季度的平均呎价650元有所下降。虽然减幅微小,但一叶知秋,这是过往三年半时间裡首次出现价格按季度下降的情况。 另一个值得注意的情况是,在今年4月安省政府宣布抑制房价的新政策之后,二手condo的销量比去年同期下降了26%,价格涨幅也有所缩窄。今年第二季度condo价格比去年上涨约31%,第三季度比去年同期上涨27%。不过总体而言,目前condo市场仍是卖方市场。二手condo的成交量仍占到挂牌量约60%,强烈显示市场需要旺盛。在一个被认为供需平衡的市场条件下,成交量应该占到挂牌量的35%至50%。 Urbanation认为近期有两个原因会促始2018年市场向更加平衡化的方向平稳过渡。一是供需矛盾将有所缓解。在过去12个月价格疯涨的阶段,也正好是新盘缺少的阶段。新建成的condo单位隻有15000个,是过去4年的最低点。有限的供给不仅不能满足买家,而且造成可供出租的condo单位有限,租金在过去一年裡增加了10%。而租金上涨鼓励更多投资者买屋,造成供应更趋紧。 今年10月份市中心一个楼花的发售现场人头攒动(本地地产微信群图片) 在建量3年最高  供给压力缓解 相比之下现时情况出现变化,截止到2017年第三季度,大多区在建的condo单位达到54715间,是过去三年半的最高点。2018年将完工推向市场的condo单位将达到20000间,甚至可能超过2014年的高点21000个单位,有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素,来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策,所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言,condo比起低层住宅可负担性更强,而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击,因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值,令投资新condo的吸引力减少,从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外,投资者也可能将持有物业的周期缩短,更快出手其投资的物业,令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示,在目前已经达到的价格水平之下,2018 年开年后市场需求将会有所变缓,库存量会提升,市场行为会趋于平静。总体而言,今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家,但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花,等到几年后交接时,买家可能有子女上大学或是搬到市区居住,令买家可以有资格获得退税。 20000间,甚至可能超过2014年的高点21000个单位,有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素,来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策,所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言,condo比起低层住宅可负担性更强,而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击,因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值,令投资新condo的吸引力减少,从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外,投资者也可能将持有物业的周期缩短,更快出手其投资的物业,令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示,在目前已经达到的价格水平之下,2018 年开年后市场需求将会有所变缓,库存量会提升,市场行为会趋于平静。总体而言,今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家,但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花,等到几年后交接时,买家可能有子女上大学或是搬到市区居住,令买家可以有资格获得退税。 预计年销量超最高年份25% 总体上看大多区Condo市场仍是供应量短缺。根据Urbanation报告,今年第三季度结尾时,大多区Condo的剩馀库存量(Remaining inventory)比去年同期减少了38%,比过去10年的平均数量16304间减少了47%。未出售的新楼盘库存量(Unsold new condo inventory,包括处在不同建设阶段的新楼盘)到今年第二季度结束时曾一度降到过去15年最低点6699个单位,第三季度结束时回升到7618个单位,是自2015年第四季度以来首次回升。 BILD刚刚于11月23日发布的报告则指,截止到今年10月底,大多区共有新屋供应量12500间。其中9308间是多家庭住宅(中高层condo及叠式镇屋),3192间是单一家庭住宅。 10月Condo销量超均值8成 相比之下再看看今年的新condo销集情况。在今年上半年,多伦多新推出的楼盘比去年同期增加了一倍还多,销售比去年同期增加了67%。今年首季新condo的销量达到9830间,第二季度总销量为12,138个单位,前半年销售的楼盘总数为21,968间。在今年第三季度,由于新盘推出显著减少,大多地区的总销量降至4577间,比去年同期降了3成。但前9个月的总销量仍达到26453间。 今年第四季,预计将推向市场的condo新盘有12000个单位,2017年全年的总销量预估将突破34000个单位。这一数字意味著,2017年的新楼盘总销量比起之前大多区condo总销量最高的两个年份——2016年的27000个单位和2011年的大约26000个单位,要高出25%至30%。 BILD的报告还指,今年10月的新屋销量达到5377间,其中9成以上即4884间是多家庭居住的高层或中高层大厦单位。隻有9%属于单一家庭居住的独立屋、半独立屋或镇屋等低层单位。过去10年中平均10月的新Condo销量为2697个单位,今年10月的销量要高出平均值81%,是历史上10月份最高销量。BILD报告更指,今年1至10月GTA销售的新屋共有39476间,其中的82%是新建的高层、中高层共管大厦或是层叠式镇屋(stacked townhomes)。 供不应求 销量增价格涨 以上是到10月底不同机构报告的大多区condo市场上大体的供求数据。不难从中得出判断,现时的condo市场销售旺盛,即使是供应量也有所增加,仍可用“供不应求”四个字来概括。不言而喻,这种市场条件必然带来楼价的显著增长,令人们看到新Condo的价格呈现出加速度增长的势头。BILD总裁兼CEO塔基(Bryan Tuckey)表示,数据显示现时新建房屋买家面对的市场选择越来越有限及可怜。省府的增加密度政策令开发商不得不兴建更多中高层大厦,低层住宅的价格令人难以承受,人们隻能买柏文公寓,因此就出现了公寓销量大幅上升、价格大幅上升的情形。 Altus行政副总裁阿森诺(Patricia Arsenault)指出,带动新建Condo市场需求的主要有三大群体,一是小型投资者,他们在购买condo单位之后放到市场上出租,为大多地区提供新的可供出租的房屋来源。二是那些本意希望购买单一家庭住宅、但经济实力不允许的自住买家。三是喜爱condo 所在的市中心地点或是大厦内部设施、生活方式的自住买家。 Urbanation报告指,今年第三季度尾,已经出售而正在建设中的楼盘(sold units in development)价格指数达到670元每呎,年增幅为13%。已建好未出售的楼盘(remaining units)在今年第三季度的平均售价为每呎816元,比今年第二季度上涨了5%,比去年同期上涨了30%。在多伦多市内价格涨幅更加惊人,未出售的condo库存(Unsold condo inventory)每呎均价已经达到991元,第三季度刚推出的新楼盘项目平均呎价达到951元。 BILD报告指,已建好待出售的高、中层公寓柏文( available new...