地产情报

星岛资料图 根据A1电台消息，今早最新一份报告指出,  去年大多伦多地区新的Condo销量打破纪录。 建造业及土地发展协会发表的报告指出，去年大多伦多地区卖出四万几间新屋,  其中超过八成是新落成的Condo单位。  去年十二月, 新Condo单位平均售价为七十万元，比对上一年同期升四成。新屋价格平均为 122 万元，比对上一年同期, 升超过百份之二十三。 协会相信楼市蓬勃主要同供应少及楼价高有关。（Grace编辑）

■多伦多Condo租务市场持续炽热，最近更出现抢Offer现象。资料图片 综合报道 共管Condo是多伦多愈来愈昂贵的租赁市场中最火热的部分，甚至出现租房都要抢Offer的现象。据房地产经纪反应，对于抢手的物业，愈来愈多的房东会得到高出要价的额外租金收入。去年第四季有17%的租赁房源收益超过了叫价。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，长期以来，竞价战一直是多伦多的重售房市场的特点，而且现在通过房地产经纪人管理的MLS系统，进行Condo租赁的现象比以往任何时候都多。据Urbanation Inc.的数据显示，2017年在大多伦多地区通过MLS租赁了27,200套Condo，打破了以往的纪录，比2016年增长1%。 据一线地产经纪称，抢Offer和盲目拍卖已成为过去两年愈来愈紧缩的市场一个特点。Sage地产公司的经纪Dena Shiff说：“租赁市场已经失控，在我刚开始入行时，一卧室Condo的租金为1,600至1,700元，现在则要2,050至2,100元。这太疯狂了。” Shiff现在每年大约能完成200套Condo的租赁交易。她表示：“如果我看到一个位于King West的一套一卧室的Condo的租金要价为1,800元，我会知道这应该是叫低了，房东将会得到多个Offer，这些地方很多都会以超过叫价出租，我曾经遇过一个客户给出超过要价250元的报价。” 17%租出单位超过叫价 Urbanation Inc.表示，在2017年第四季度，至少有17%的租赁房源收益超过了叫价。这显示，Condo出租市场每年有大约5,000个抢Offer的情况，占租户总交易量的五分一。两年前，MLS发布的交易中，只有大约7%的租赁超出叫价。 根据Urbanation的数据，最有可能高出要价的出租单位是相对可负担的一睡房单位，大约有20%这类出租单位会高出叫价，平均每月高出85元，或平均2,000元租金的4％。 住房专家也认为，多伦多伦多16年租金涨幅最高的根源，是由于市场缺乏库存。租金增长趋势与Condo价格走势高度相关，而且滞后。由于2016年和2017年初公寓的价格快速上涨，其影响是推动一些潜在买家却步转而进入租赁市场，进一步增加租金上涨压力。 业内人士也认同，价格的飞涨和竞标策略是不健康的租赁市场表现，但许多人认为，如新规或执法等解决方案，是不足以减缓租金的快速上涨。

位于大多伦多北部的一处房龄25年、地上面积两千余呎、叫价89.8万的双车库独立屋，近期在上市两个多月后黯然下市。看到这些基本条件，很多人会觉得这个价位在一个平均房价达到百万的社区相当吸引人，为什么却无人问津？ 这是一栋装修未完成的房屋，内饰已全部被打掉，只剩一些基本墙体和轮廓。上市的挂牌信息显示，屋主因个人财务原因，无法继续进行装修，因此低价转手。而该屋主2017年2月买入该房时，买入价为94万。这是自2017年4月省府接连出手管控房地产市场后，众多翻修房屋的工程中典型的失败案例。有专家预测，2018年这样的案例将会逐渐增多。买旧房翻修转手就能赚取数万甚至数十万元的火热时代一去不复返。 管控严 类似个案看增 不愿透露姓名的刘姓地产经纪在看过《都市地产》记者展示的案例房屋一年前后的变化后，评论该房屋为2017年安省房地产市场开始管控后“损失比较惨重”的案例之一。“2017年2月这个屋主买入的时候，正是市场最热的时候。现在这套房子退出市场了，不难看出是因为完全卖不掉。粗略估计这个卖家前后一年多时间裡的损失要在20万以上，亏得一塌糊涂。”“我预计，随着各项管控政策发挥它们的作用和互相影响，这种案例应该会慢慢多起来。” 案例房屋2016年11月出售时内部情况资料图片 刘经纪表示，一般这种房子因为个人财政原因无法继续装修，是因为翻修者（flipper）不一定都是非常有经济实力的人。“近些年，做翻修的相当一部分人都是没有经济实力的。他们往往是看到前几年这个市场能挣钱，几个人合伙，一起去做这个生意。还有一些是房地产经纪忽悠客户，或者他们搭伙一块做翻建、翻修。这行的水其实是很深的。” 刘姓地产经纪表示自己特意查询了该案例房屋所在的区域，看到这个地点附近有一套房屋正在售卖，也是刚刚装修过的，要价108万，已经卖了38天，并且地点比案例房屋稍好，但还是没有卖出去。“我认为，这个房子如果还在市场上，再砍价会相对容易，砍个3、4万是正常的。因为从现在来看，如果装修要达到这个小区另外在卖的那栋108万的房屋的程度，接手以后后期的装修连工带料没有15万是下不来的。现在的情况是卖家只是把旧东西打掉了，想重新来过。一楼二楼加地下室全部重新弄，大概15万。而售价89万的价格还是太贵。旁边有修好的才卖一百零几万。除去十几万的装修费，成本就是90万。和89.9万一样。那我为什么要花个十几万、再花半年时间和精力那么累呢？所以我认为，这个卖家至少还要再有大几万的空间，才能让潜在买家觉得有利可图，才可能会有人去接手。”   满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry） 装修一半的房子贷款难 在看过本报记者提供的该房屋2017年2月交接时的样式，与2017年11月再度上市售卖的状态对比图后，满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）表示，案例中的情况非常棘手。从贷款从业人员的角度来看，这样的房屋一般人根本“入不了，没法买”，因为财务（Finance）上的问题解决不了，除非有人全款买房。在多年的数千宗房贷申请案例中，王红雨只遇到过一次类似的情况。在银行进行评估前就开工装修房屋不但是大忌，并且一旦出现案例中这样装修一半、资金断裂的情况，会道致难有买家接手，因为银行不会予以这样的房屋“房屋抵押贷款”（mortgage）。 王红雨解释称，“当一个房子没有厨房的情况下就不能叫做房子。有一次，来找我做贷款的房屋买卖双方有些亲戚关系，两家人早就商量好，下offer之前，接手买家趁夏天天气暖先开始装修。银行的人去评估的时候稍微有些晚，到了以后，发现他们已经提前开始动工了。当时厨房没了（demolish、tear down），内部拆得比较厉害，只剩下石膏板墙（drywall）和外壳，其它都没了。虽然卧室结构都在，但是一楼基本分辨不出来哪儿是哪儿。我们帮助他们做贷款的时候，批的时候是按照房贷交上去的，但评估报告（appraisal report）回来以后就变成借款（loan）了，高达6点几的利息。当时利率还算是便宜的时候。” 王红雨表示，这种借款是银行拥有的另外一种产品叫作HELP，并且每个银行叫法不一样。“这种HELP最多可以借给申请人土地价值（land value）的65%的款项。也就是说，在评估中，房屋的价值比较少，最多只有35%。当时我的客人在这种情况下借了65%以下，因为他要求的金额很少。实际上这种情况等于没有房子，只有地。这种借款就不是房贷，因为房贷是以房子做抵押，这是最基本的原则。因此这个产品叫HELP loan，现在没有具体利率，但一般来说最少也要6.5%。” 记者随即向王红雨提出，案例中89万出售、未装修完的房屋，如果接手买家到银行做贷款，是会得到借款（loan）还是房贷（mortgage），王红雨则表示这个完全要看评估报告。“再建工程既不符合工程借款（construction loan），也不是跟房产抵押相关的个人借款（personal loan）。这个案例也不算翻新（Flipping house），因为翻新要全部弄完。” 房屋2017年11月再次出售时装修未完工的资料图片 同时，银行在评估这类房屋时，还涉及到保险的问题。王红雨说，“做贷款申请评估时，假如发现房屋是前任屋主推翻重建的，银行可能会要求建筑商保险（builder warranty），在安省就是Tarion的保险。如果建筑商就是卖家，也要出一个保障的东西，比如最低保7年这类。” 王红雨指出，银行借贷这样房屋的贷款申请，要看这个买家“够不够强大”。强大是指，买家本身没有什么债务、各种记录良好、和银行有良好关系、本身按照正常房贷（mortgage）的申请流程能够得到贷款。“申请贷款时，在贷款还没批时就要提前做好评估报告，连评估报告一起交上去，让贷款审批人（underwriter）决定做不做，如果可行做什么产品。文中这种案例，房子内部已经拆成那个样子，能拿到土地价值的65%就是这个申请可以得到的最好上限，前提还是这个买家的经济背景要足够强大。” 该案例房屋已于本报报道前两周下市。之所以现在这个房屋下线不卖了，王红雨认为不排除有人下过附带贷款条件（finance condition）的offer，但去银行申请贷款根本无法获批，所以交易流产。“很可能是因为普通老百姓并不是很懂这样的房子在银行贷款时可能遇到的问题和审批的难度。大家碰上这种情况太少了。我做两千多个申请才有一个是这种情况。犹豫买这样的房子是正常人的想法，因为这样的房子接手，再投入装修都要花费至少要十几万。” 私贷是否可以解决问题？ 多伦多鑫联资本合伙人刘先生表示，如果接手买家有意寻求贷款，私贷的确可以帮助解决，但评估方法更为严苛。“这种案例去银行贷款会做类似“现有状态”（as is）的评估。银行做的话，每个银行不一样。大多不是按照房屋装修好了去评估它的价值，而是看装修一半的这种现状值多少钱。的确最后大部分会以地的价值去做。做私贷的大部分也是以地的价值做，但是这个房子还有框架在裡面，大部分框架的基础都做完了，市场价当然是远远高过地的价值的。从私贷的角度来说，我们会给他比地的价格多一些，我们会有特殊的算法。 记者向刘先生提出，为这样的房屋做私贷，会否觉得风险很大？刘先生则予以否定答案。“因为评估价值时，我打折会打得很厉害。房子的评估价会压得很低。假设我现在算好这个案例中的房子，完全装修完以后，可以卖105万。但是我要刨除掉所有装修费用、中间各种花销，然后我还要打个折，再减一部分才算现在的‘现有状态’的价值。最后，现有状态的价值我还要再打一个对折或7折左右，才能放贷给你。总的借款最高只能达到我评估价值的7折。” 刘先生不否认，这种情况下接手买家根本拿不到太多的借贷。“如果接手买家的一贷（first mortgage，即银行已经批的贷款）有少量的钱，我们才能加一些给他。如果他的一贷已经很高了，可能我们就不能给了。其实在过去，很多做翻修的都是从事装修行业的人，他们又往往很难在银行借到贷款。他们做翻修的确是可以省一些人工费，但是贷款是很难的。很多人都是走私贷这条路。” 提及是否会有人用现金全款买下翻修房屋，刘先生表示很少，因为这是非常不划算的。“翻修，都是速战速决。从事翻修的人往往预期是短期就可以做完工程出手，所以他们去借一些利息高的借贷，实际上也没有花多少钱，成本可能就是几万块。但是3个月出手就赚十几万、甚至几十万块钱。 没有人会拿100万的现金去做这个，因为没有杠杆和利润。” 这样的房屋如何才能卖掉？ 不愿透露姓名的刘姓地产经纪表示，案例中的房屋最快出手的办法只有价位低廉。“现在卖89万，如果有人出80万也许就能买下它。打个比方，如果卖给我，我不会支付超过80万的价格购买。因为我装修十几万，周围的房屋才卖100万出头。更多人不愿这么做，因为现在的市场，更多人在观望，不知道买下来以后市场是往上还是往下走、怎么个走法。这种情况下，还是不动为好。因为一旦有风险，也还是脱不了手。” 尽管如此，刘姓地产经纪鼓励有自住需求的人可以考虑入手案例房屋。“如果是自己买来住，价格比市场价便宜，完全可以做。因为作为买家，在这个时候肯定是会去狠狠砍价的。买的价格加上装修的钱一定要低于市场上同类房屋价格，入手才有意义。花3-6个月的时间去折腾装修，耗费精力，这些都是要钱的。所以一定要价格低，才能有可能卖掉。” 同时，刘姓地产经纪指出，案例中的翻修房屋，作为翻修目的入手的房产，地点选择不够好。“在大多地区北部的房子，市场很好的时候小赚一把是可以的。但是这么偏远的地方，市场一有风吹草动就会非常脆弱。做翻修就是要找最热闹的地方，找旧的破房子，越旧、越破越好。市中心（Downtown）很多做翻修的人会去入手。往很北边去的很少，不是一个好选择。翻修应该往人流集中的地方去，因为即使市场有变、出了价钱问题，还可以出租或有别的选择可以保持（keep）住。而案例中的房屋，这样偏远的地方也很不容易出租。” 一年大概损失多少钱？ 案例中的房屋2017年2月以94万元的价格入手，同年11月以装修一半的状态、89万的价格出售未果又下市。刘姓地产经纪表示，买入时，经纪费、土地转让税、律师费、杂费的开销大概3万左右。这一年没有出租，损失的租金 大约2万左右。如果有贷款，贷款的利息可高可低，取决于借贷方式，可能又要3-5万。一年的地税 6千，这些加在一起大概94万买的房子等于投入了100多万。如果运气好，能以80多万的价格卖掉，中间已经差十几万了。卖出时，还有各种手续费用、银行贷款的罚金等，加上已经在做没做完的翻新装修花费，总损失预计至少20万以上。 刘经纪表示，“房屋是用来住，不是用来炒的。市场短期内还未知会如何，不排除还会跌。案例中的卖家这一年亏得非常惨，因此这样情况下有可能会发生卖家不要房子跑掉的极端情况。“因为这一年期间，他已经亏了十几、二十万。如果损失的钱已经达到他25-35%的首付的钱数话，同时如果这个人是个没有信用、或者借高利贷、没有特别好的信用记录的话，他完全有可能最后放弃这个房子，不还贷款，因为他要止损。最后银行收走房屋。已经亏了这么多钱的极端情况下，这种结果很有可能会发生。”      

■加国学者认同大麻商店可减少罪案，间接推高同区房价。星报资料图片   本报记者 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）周二公布，共管Condo（condominium apartment）去年第4季透过多重放盘系统（MLS）的销售量达5,773间，较2016年同期减少15.4%，但平均屋价上升17.9%至515,816元。多伦多地产商会指出，Condo市场继续是由卖方主导。 均价升至51.5万 地产商会主席主席塞林诺斯（Tim Syrianos）表示，虽然Condo新挂牌量上升9.8%，增加至8,186个单位，而交投量相对放慢；但市况依然相当紧张，成交投量与新盘的比率为70%。市场上对Condo的需求强劲，供应增加是一件好事；但买家仍相当竞争激烈，才会推动楼价至双位数字的升幅。大多伦多地区的房地产市场要可持续发展，必须解决长期以来房屋供应量不足的问题。 去年第4季的Condo平均价格为515,816元，升幅达17.9%。他说，虽然升势比2017年初放缓，但价格的升幅，仍然是领先其他屋型。 地产商会市场分析总监默塞（Jason Mercer）说，Condo维持是一个卖家市场。因为价位的原因令Condo成为很多初次置业者的首选。此外，由于屋价年年上升，迫使部分原来计划买低层房屋的买家，也转改选择Condo。 报告又指出，第4季的Condo挂牌数量较2016年同期少3.4%，出租单位也减少0.7%。由于房屋空置率依然不足1%，令大多伦多地区的一房间租金平均上升10.9%至1,970元，两房间平均租金上升8.8%至2,627元。

2017年对于安省房地产市场来说，是动荡又颇具戏剧化的一年。从在金马蹄地区向非居民征收15%的房地产投机税（NRST， Non-Resident Speculation Tax）和房地产市场管控16条的出台，到加拿大央行的连续两次加息，再到今年1月1日起向房贷申请者实施的压力测试（B20）。这些政策的后续效应正在2018年开始渐渐显现。去年年初连夜排队、缴纳数万元入场费买到价值数百万元独立屋楼花的买家，在一年后已经面临楼花价值降低三、五十万。有些人因银行给房屋的估值降低，道致贷款数目减少，面临交接却没有足够的钱去完成交接。这些人不得已将目光转向了私人借贷（private lender/Shadow Lending）。 私人借贷在英文中叫做“Shadow Lending”。从字面来看不难理解影子借贷，暗示指某些秘密、不在明处的交易，也就示意这是我们通常使用的传统金融机构之外的私人借贷行为，也有人称之为“高利贷”。说到高利贷，让人又不禁想到了拿着棒子的打手和敲诈勒索。但这隻是我们受影视剧影响才会联想到的情节。随着在加拿大传统抵押贷款变得越来越困难，也由于政府政策的干预，替代银行贷款的产品发展空间正在加大，为那些无法正常取得贷款的客户提供解决方案。在加拿大私人借贷都怎么做、有哪些利弊、适合哪些人群，是否安全可靠呢？也许这是在新政影响下，正在焦急准备交接新屋、钱款又不足的买家需要关注的话题。 私人借贷 成本高 但更为灵活 私人借贷是一个非常宽泛的概念。加拿大央行指出，私人借贷是在正规银行体系之外的一系列借贷活动，执行与银行类似的功能。任何私人的借钱行为都可以被称为“私人借贷”。亲属之间、朋友之间的借钱也算作私人借贷。比如，现在年轻人都很难完全靠自己的收入去购买房屋。父母给出10万加币作为首付款，有了这笔借款，那麽父母也成为了“影子借贷人”（shadow lenders）。 当然更多的情况是，我们需要使用民间专业的私人借贷机构去解燃眉之急。私人贷款机构通常基于房屋抵押和风险运作。当然，他们提供的贷款比传统抵押贷款的利率更高。但如果银行无论是出于某些原因拒绝了你的贷款申请，或突然出现了B12压力测试这样的严苛贷款政策，你的贷款资质不再合格、要求被拒的时候，已经支付了数以万计定金的你能够全然放弃成交吗？还是考虑更多的选择？ TORONTO, ON - OCTOBER 23 - Work is well underway at a condo construction site...

星岛资料图根据CP24消息，多伦多市长庄德利支持的一项新提案将在2018年将企业和多户单位的房产税增长限制在百分之十的水平，而不管某一房产的估值是否增长。该议案将在本月晚些时候审议，现在越来越多的央街企业正在担心税收增长问题。如果该建议最终得到理事会的批准，多伦多市将限制所有商业、工业和多户单位的房产税在2018年的最大涨幅为10％。（Grace编译）

■蒙特利尔地税高涨，带动租金也可能上升。CBC电视图片 蒙特利尔上周宣布大涨地税，房主的地税率平均提升3.3%，但各区不同，例如Rosemont-Petite-Patrie区的增幅是5.6%，Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension区的增幅是5.4%。 尽管从表面上看是有房子的人才要交地税，但租客实际上也难逃一劫，因为税涨了，房东可以加房租。魁省房东协会（CORPIQ）的发言人Hans Brouillette指出，虽然协会还没有就此进行调查，但已经听到很多房东说将会加租。 他表示，房东加租是有道理的，因为市政府加税，用在城市的公共服务、道路维修、供水系统、城市活动等方面，任何市民，无论是租客还是房东都是受益者，既然是受益者，当然也有交税的义务。 但是，虽然房东有权加租金，但房客也有拒绝的权利。如果房东和房客不能达成协议，则要提交给魁省房管局Regie du Logement进行裁决。 资料来源：RCI

■发展商有意在芬街以南建造八栋公寓大厦及办公大楼的提案已被市政府否决。 P.I.T.S.Developments Inc.提供 综合报道 多市及东约克社区议会（Toronto and East York Community Council）昨日投票，否决由发展商联盟P.I.T.S. Developments有意在芬街（Front Street）以南的巴佛士街（Bathurst St.）和蓝鸟径（Blue Jays Way）之间的路轨上盖建造八栋公寓及办公大楼的提案。 士巴丹拿选区市议员周凯捷（Joe Cressy）表示：“任何开发商都可以提出任何可笑的计划，但是最终由市政府接受或中止这个计划。谢天谢地，多市及东约克社区议会一致投票决定停止这个项目。市府职员早已表示这是一个糟糕的项目。” 多市市议会本月底会举行会议，就发展项目作出最终决定，目前还不清楚P.I.T.S. Developments会否上诉到专责土地规划仲裁的安省市政委员会（Ontario Municipal Board，OMB）。 多市市议会原则上批准在路轨上盖兴建一个21英亩的公园Rail Deck Park，预算计划花费约16.6亿元，而P.I.T.S. Developments的商住物业提案与公园方案有矛盾。Rail Deck Park由多市市府牵头，并得到市长庄德利支持。 资料来源：星报

■全国住宅挂牌量在12月上升3.3%，是因为大多区的放盘增加。 星报资料图片 本报记者 全国房屋销售量在12月份上升4.5%，通过多重放盘系统（MLS）转手的住宅数量，连续第5个月增加；平均楼价较去年同期升5.7%，升至约496,500元。加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，CREA）认为，房地产市场已经从去年夏天的低潮全面恢复。 全国楼市在大多伦多地区、爱民顿、卡加利、菲沙河谷、温哥华岛、咸美顿-伯灵顿和温尼辟的带动下，约有60%市场成交量增加。全年交投量与去年同期比较升4.1%。虽然大多伦多地区的市道仍追不上2016年，但得到卑诗省低陆平原、温哥华岛、卡加利、爱民顿、渥太华和满地可的市道活跃所弥补。 商会总裁柏克（Andrew Peck）表示，全国房屋成交量在去年下半年，每个月都节节上升。虽然预期中央银行会加息，但经济好景和就业增加将推动今年市道畅旺。不过，各市镇和不同种类房屋的走势呈个别差异。 买家指赶收紧房贷前入市 12月份全国房地产销售增加，除了受季节性调整因素影响外，也有不少买家赶在联邦政府今年收紧房屋贷款之前入市。商会首席经济师克兰普（Gregory Klump）表示，尚要观察今年1月份实施新按揭规定后的销售情况。 全国住宅挂牌量在12月上升3.3%，与11月情况相同，都是因为大多伦多地区的放盘增加。受去年夏季之后销售量增加所影响，12月份全国住宅转售的库存量为4.5个月，略低于平均水平。安省金马蹄地区的库存量由3月份的0.9个月，大升至2.1个月；但比长期平均的3.1个月，仍有1个月存货的差距，也是连续7个月陷于低位。 报告又显示，去年12月全国平均屋价达496,500元，按年升5.7%。安省金马蹄地区的独立屋价格升幅放缓，两层独立屋较去年同期升4.5%，独立平房升5.5%，镇屋升13%，而以多层共管大厦的20.5%升势最强。虽然大多伦多地区、贵湖和渥维尔-米顿的屋价放缓，但大多伦多地区屋价仍比去年同期升7.2%，贵湖升13.1%，渥维尔跌0.8%。 卑诗省低陆平原的综合屋价，在去年下半年回复并升至新高。大温地区升15.9%，菲沙河谷升20.9%。维多利亚市升14%，温哥华岛其他市镇升19%。

加通社图片根据美联社消息，加拿大房地产协会（The Canadian Real Estate Association，CREA）表示，12月份全国房屋销售量比前一个月上涨4.5％，与去年同期相比上涨了4.1％。12月市场上房屋数量也较11月份上涨了3.3％。同时，全国房屋平均价格达到49.65万元，比上年同期上涨5.7％。CREA表示，这一反弹可能原因在于1月1日更加严格的无保险按揭压力测试生效。Grace编译

■市场研究机构指出，多市物业要等更长时间才能租出。 星报资料图片 本报记者 多伦多市中心住宅空置率跌至16年来低位，令租金在去年第4季上升超过12%至平均2,392元；迫使很多人搬到密西沙加、旺市和奥克维尔租住新落成的多层共管大厦。 市场研究机构Urbanation高级副总裁Shawn Hildebrand指出，经电脑多重放盘系统（MLS）的出租情况发现，即使是最细的单位，多伦多物业要等更长时间才能租出。多伦多市中心的租金节节上升，905外围地区则不断有新Condo落成。905地区去年第4季放租增加26%；但多伦多反而较前年同期少11%，是2010年开始统计以来最大跌幅。 报告显示，多伦多第4季的租金平均升9%至2,166元，市中心升12.4%至2,392元，相当于每平方呎3.37元。905地区的租金只是升8%至1,867元，或每平方呎2.45元。 Hildebrand指出，多市的租屋市场在过去几个季度已经出现放缓，但未有大幅滑落。这个情况主要是新楼落成少，造成供应不足。预测今年的租金会继续上调，但加幅收窄到4%至5%左右。 安省新租金管制法例将多层共管大厦纳入监管范围，令租客更不愿意搬屋。去年第4季的租屋合约平均为23个月，较2016年同期延长3个月，与2015年比较更多了6个月。 加拿大按揭及住房公司（CMHC）的报告指出，多伦多的空置率只有1%，是16年来最低。 有地产业人士表示，楼价高企令很多人要继续租屋住。如果留在现时租住的单位，每年加租1%至2%左右，但搬新屋即时面对20%的升幅。因此租客不愿搬走。 他指省府加强租金管制令发展商搁置多幢大厦的兴建计画，但空置率低和租金上涨抵消地产商的顾虑。去年底共有7,184个出租单位动工，是25年来最多，相信有助纾缓市场压力。

加通社图片根据680News消息，多伦多市中心的建筑起重机似乎无处不在，但寻找一个可以作为家的柏文（condo）对于租房者来说却变得越来越困难，而且非常昂贵。最近由房地产咨询公司Urbanation编制的统计资料显示，大多伦多地区租金成本上涨，同时柏文供应出现短缺。根据其年度报告，大多伦多地区的柏文租金在第四季度上涨了9％，平均价格为2166元；多伦多市区的平均价格更高，为2392元。同时大量的柏文建设项目尚未完成，租房者可租住的单位较少。不过还预测，开发商预计将有意愿建造更多的柏文，以满足不断增长的租房需求。Grace编译

在刚刚过去的2017年，安省房地产市场瞬息万变，一系列与楼市相关的政策相继出台，对包括租房、买房、炒房在内的所有人都带来不同程度的影响。许多人在政府接连出招的影响下，对房地产市场的走向产生了犹豫和怀疑。未来房价到底会如何，新的一年利率的变化会给家庭财务带来什麽影响？我们跟随房地产贷款专家一起回顾过去、展望未来。 2017年4月20日安省政府宣布在金马蹄地区向非居民征收15%的房地产投机税（NRST， Non-Resident Speculation Tax），并修改了《民用出租法》（Residential Tenancies Act，2006），为租客的权益提供更多保障；随后加拿大央行于7月12日和9月6日连续两次加息，总计加息0.5%；而10月17日加拿大金融机构监管办公室（OSFI）更是宣布从2018年1月1日起，向所有房贷申请者实施压力测试（B20）。 满地可银行房屋贷款专家王红雨 投机者将被挤出楼市 满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）在接受本报记者访问时，对过去一年房地产市场政策的变化对未来房市走势的影响进行了总结。王红雨认为，经过政府各项政策的干预、房贷的收紧和加息，加拿大房地产市场终于结束了连续7年的上涨，市场逐渐恢复平静。“房子是用来居住的，也是用来租的，但不是用来炒的。我预测在未来的1-2年内，加拿大的房地产市场会出现一个痛苦的转型期：一批财务实力弱的房主出售自住房或投资房，财务强健的家庭买入这些房产。同时，为了让财务实力弱的人不能轻易拿到贷款，银行监管当局以及贷款金融机构不会放鬆房贷政策，直到边缘买房者、投机者完全退出房地产市场。” 建议“加速偿还自住房贷款” 王红雨表示，加拿大央行在2017年的7月和9月加息，是所有商业银行2017年6月之前都没有预料到的。“加息是为了跟上美国加息和缩表（即资产负债表缩小）的步伐，防止加元贬值引发的资本外逃，并不是因为加拿大的就业和通胀有了本质的变化。随着美国进一步缩表和加息，加拿大央行还会继续跟进，给我们普通人带来的结果就是：即使不再借入新贷款，由于利率上涨，要偿还的债务负担也会变得更重。便宜的债务，借得越多越好，现在债务涨价了，也就到了该加速偿还的时候。浮动利率涨了0.5%，固定利率涨得更多。因此，我建议所有借款人，加速偿还自住房债务，可以使用大金额还款（lump sum），或增加月供的方法，使原来每月的还款改为每两周还款（accelerated bi-weekly）的加速方式，从而减少加息道致的利息支出增加。” 加息以及提高贷款标准对经济产生的效果就是信贷收缩。王红雨称，“这个阻力作用会使整个国家进入债务周期中的还债时段。在加息的岁月裡，每个人都会去忙着还债，我们的消费和支出就会减少。你的支出是另一个人的收入，因此，经济中的交易总量以及所有人的收入都会减少。这就是经济进入负债周期中还债时段所出现的基本特征。” 王红雨分析，由于这种驱动的模式会道致整个社会中流通的货币减少、消费低于产出，经济发展会因此降温，大家捂住钱袋的意识会增强，并且最重要的是资产会出现贬值。“基于以上情况，我提示大家，不要主动对房屋做资本性投入，例如大规模装修、翻建等。大家手中有钱时，就更应提前和加速偿还自住房贷款。” 对于房地产市场未来的情况，王红雨表示称“依然乐观”，因为央行、联邦政府和省政府在一年内采取的各种房地产降温政策，是有利于房地产市场长期健康发展的。“房地产炒家会发现，房地产市场已经不是一个可以快进快出捞大钱的行当，因此会逐渐远离这个市场。隻有财务状况稳健、对房地产长期看好的买家才会长期持有房地产。” 王红雨认为，大多伦多地区房地产市场在过去近8年的量化宽鬆政策，使得大量货币流入房地产和股市，进而推高了房价和股价。很多人也许会用美国和加拿大做比较，但加拿大和美国的情况完全不同。“美国股市更容易使家庭资产保值、增值，因为美国的企业保持了创新活力和高效率；而加拿大经济发展缺乏活力和创新，老百姓选择把钱放到最古老、最原始、最保守的资产——房地产，因此房地产价格连续上涨，吸引了投资者和财物能力弱的家庭购买房产。” “买方市场是暂时的” 很多人对不久前移民部提出的“未来3年将吸纳100万移民人口”的激进移民计划能够给房地产市场带来的影响持积极态度。再加上加拿大国内自身不间断向大多伦多地区流入的人口，每年增加的淨人口是房地产市场中一股强大力量。王红雨称，加拿大是个移民国家，房地产的内在价值就是居住价值。新移民来到加国首先要有地方住，要麽买或租新建的增量房产；要麽买或租存量的二手房。“人类越是文明，对居住的要求越高，而不是越低。以大多伦多地区为例，每年交易的房产有70%是存量二手房交易。人口普查结果也显示安省拥有自住房的家庭占总人口的比例为69%。因此，从长期看，现有房主对二手房有定价权，买方市场是暂时的，卖方市场才是长久。我认为房主应该气定神闲，因为买得早，过去8年借贷成本较低，房主们已经积累了房屋淨值，时间站在房主这一边。我认为大家不要着急卖房，尤其是自住房。大家需要记住，自住房不要拿来玩高抛低吸的游戏，要相信房产的内在价值，长期持有，做房产的所有者，做时间的朋友，更要做能够驾驭房贷的主人。” 分辨好债务和坏债务 王红雨引用罗伯特清崎（Robert Toru Kiyosaki）的《穷爸爸富爸爸》系列丛书中的财商观念。罗伯特说，房子不是资产，是负债。王红雨指出，这裡的“房子”特指“自住房”。罗伯特的书中阐述，所有需要自己扛的债务，例如自住房按揭贷款、汽车贷款、学生贷款，信用卡和信用额度欠款，都需要用税后收入去偿还，皆属于‘坏债务’。而由其他人帮你偿还的债务才是‘好债务’，例如投资房的房贷。王红雨称，“银行也是这样看待债务的：你的借款能力取决于收入，具体能借多少钱取决于收入能负担多少‘坏债务’，因为好债务可以用其自身创造的收入进行抵减。我经常被问到，为什麽有些人收入不是很高却可以投资7、8套房地产？秘密就是：当借款人持有‘好债务’时，可以持有更多。例如，当你的自住房贷款付清了之后（坏债务没有了），已经有了一套投资房，来申请第二套投资房贷款时，第一套投资房的租金收入就可以抵减其对应的债务。同理，申请第三套投资房贷款时，第一和第二套投资房的债务可以被其对应的租金收入抵减。” 王红雨举例称，一位10万年收入的投资者，如果首付款足够，付清了自住房之后，理论上讲，可以申请到许多笔40万的贷款。“地产投资，是一个债务游戏，分清好债务和坏债务是财商水平的重要标志。北美居民，无论先后，都是怀揣财富和自由梦想踏上这片土地的。善用金融杠杆，灵活驾驭负债，才能开启财商之门，拥有财富自由的人生。 美国的次贷危机，简单说就是美国金融机构用‘次贷’这个创造性的工具，把房贷发放给了边际买家和穷人，再挖空心思去分散风险。但穷人在利率提高情况下的房贷违约风险隻可以分散，不能消除，而累积的风险最终戳破了地产泡沫。加拿大银行监管当局未雨绸缪，提高贷款标准，快刀斩掉了边缘买家的买房可能性，打碎了地产投机者的发财梦，坚壁清野，这是还房主和真正有财务实力的地产投资者一个朗朗晴空。”  

加通社图片加通社消息，根据Royal LePage的报告，加拿大住宅房地产市场2017年第四季度价格同比增长强劲，但增速放缓。Royal LePage根据53个市场的数据指，加拿大房屋价格同比上涨10.8％至626,042元。其中，两层住宅的中位数价格同比上涨11.1％至741,924元，平房（bungalow）的中位数价格上涨7.1％至522,963元。公寓的价格上涨速度高于其他任何房屋类型，同比上涨14.3％至420,823元。C03

■去年12月全国新屋兴建量上升至2008年以来的最高位。资料图片   本报记者 全国新屋动工量在上月再微升至226,777间，连续6个月上升，而11月全国新屋动工量是226,178间。加拿大按揭及住房公司（CMHC）首席经济学家杜根（Bob Dugan）指出，虽然各地变化不同，但整体而言，新屋兴建量平稳上升至2008年以来的最高位。2017年大城市的多层共管大厦和出租公寓，较2016年增加6.2%。 报告显示，大多伦多地区的新屋动工量在2017年接近39,000间，比2016年降0.7%。楼价上升令买家转为选择城市屋，或搬到例如宾顿市等较能够负担的市镇。虽然2017年的多层共管大厦动工量比2016年少5%，但在买家和投资者的强大需求下，继续主导新屋兴建。 安省贝尔维尔市的人口在2016年尚未足以纳入统计之列，但去年12月有104间新屋动工，是自2009年2月以来单月最高，当中一半是出租单位。当地的房屋空置率由2013年开始下降，至去年的2.2%，全年新屋动工量更是1990年以来最高。 蒙特利尔在2017年有19,400个多层共管大厦和出租公寓单位动工，是1980年代末以来所未见的盛况。原因是新建或二手的多层共管大厦库存量降，都市人口更密集和出租单位空置率减少。 渥太华12月的新屋兴建是2009年以来最高。多层大厦的动工量比2016年倍增，多层共管大厦和出租公寓平分秋色。强劲的经济和人口刺激需求，鼓励建筑商建屋。 卑诗省维多利亚市在2017年的新屋动工量打破纪录，租赁市场炽热带动新屋兴建量推至1976年以来最高水平，主要是城市屋和大厦。去年12月的多户单位急升70%，正好反映这趋势。 大温哥华地区12月份的新屋兴建量比11月份增加，是全年单月多层共管大厦增加最多的其中一个月份。温哥华、列治文和高贵林的转手库存量低，鼓励发展商开新盘。 卡加利市独立屋和多层住宅兴建放缓，令12月份的新屋动工量降，但全年的新屋兴建量比2016年上升25%。卡加利的楼市已经走出经济放缓。消费者信心和劳工市场改善，人口持续增加，令新屋需求有支持力。

■该Condo有4睡房4个洗手间。 互联网 本报记者 近年大温楼房市道持续畅旺，其中Condo的价格更大幅上升，有人抱怨无法“上车”，有人被指进行炒卖。根据自发监察楼宇买卖活动的温哥华居民格雷戈尔（Corrupt Gregor）（假名）所收集到的资料，一个买家在6个月前以近70万元购入列治文一个Condo单位，现叫价差不多200万元出售，有炒卖之嫌，换言之，假如该物业成功以叫价售出，该买家可以获利逾两倍。格雷戈尔表示，对于卑诗新民主党省政府在下月公布的财政预算案里，引入措施打击楼房炒卖寄予厚望。 据房地产网站ThinkPol报道，卑诗物业估价署（BC Assessment）的记录显示，该物业位于列治文卡普斯坦路（Capstan Way）8633号，属于著名发展商Pinnacle International旗下发展项目Sorrento，该买家在2017年7月以673,709元购入该个4睡房4个洗手间Condo单位。 近日，该买家把单位放售，叫价199万元。俗称电脑盘multiple listing service（MLS）的资料显示，这是该物业在过去两年内第三度挂牌出售。 推特用户格雷戈尔最初是向加拿大税务局（Canada Revenue Agency）举报温哥华市内被怀疑炒卖楼房活动的资料，现时他把举报范围扩大至列治文。 格雷戈尔批评，房地产炒卖正在严重破坏整个城市。同时，他形容温市已成为全球洗黑钱和逃税等白领犯罪活动之都。犯罪者在获取巨额金钱的同时，诚实地辛勤工作的居民却难以觅得安居之所。他更认为，温市住房危机，更是引致鸦片类毒品问题的主要因素之一。 格雷戈尔续道，联邦、卑诗省和温市三级政府，曾经多次表明会打击房地产炒卖活动，却未有任何具体行动，结果令到温市成为北美楼房最难负担的城市。 格雷戈尔指出，房地产业曾慷慨捐款予卑诗省前省长简蕙芝（Christy Clark）及其卑诗自由党。为此，卑诗自由党政府无疑对于炒卖活动视而不见，作为回报。 此外，格雷戈尔称，有省民在去年5月的省选中，投票给省自由党以外的政党，就是希望另一政党上台，带来新气象，不让辛勤工作的卑诗省民的血汗金钱被吞食。他又称，相信省长贺谨（John Horgan）明白到，省新民主党不可以背弃竞选时承诺，因此深信下月公布的财政预算案会包括打击楼房炒卖的措施。不过，炒卖物业而又如实报税，并非违法行为。 

星岛资料图根据加通社消息，满地可去年是加拿大最热门的房地产市场之一，2017年创造了该地区十年来最好的销售增长记录。满地可大区（Greater Montreal Area）总销售量增长8％，达到44,448套，其中满地可岛（Island of Montreal）的公寓销售量和整体情况良好。满地可五个最受欢迎的行政区的销售增长更是超过了20％。不像多伦多和温哥华，满地可没​​有外国买家税。相比之下，大多伦多地区的销售量下降了18％，大温哥华地区的销售量下降了10％。专业人士介绍说，满地可最近一次销售增长超过了多伦多和温哥华是在1998年。外国买家数量，特别是来自中国的外国买家数量增长，直飞中国两大城市也提供了很大便利，不过整体上他们仍是次要的，大多集中在富裕的社区和市中心。专家说，满地可对外国买家很有吸引力，这个城市能够提供高品质的生活，经济适用的住房，低污染和大学系统，因此去年被评为全世界最好的城市。C03

本报记者 去年对多伦多楼市最具影响，莫过于4月底省府推出“安省公平房屋策略”的16项“辣招”。多伦多地产商会（TREB）昨日公布去年全年楼市成交及价格走向，进一步见证其影响力。去年整体楼市成交量较2016年下跌了18.3%，仅得92,000多宗成交；不过楼房平均价却不跌反升，上升了12.7%，平均楼价逾82万元。 多伦多地产商会昨日公布去年大多伦多地区整体楼市分析，指出去年首季楼市不论成交量或价钱均如火箭般猛升，但明显自“辣招”推出后，买卖双方均抱持观望态度，使第二季与第三季楼市突然趋于淡静，成交量大跌，不过楼房价格却仍然高企。 地产商会称，即使去年第四季多伦多楼市有所回升，加上有意买楼人士知道今年一月一日起，联邦政府收紧借贷按揭压力测试，因此趁措施未收紧前的去年底拍板“上车”，令去年最后季度本地楼市交投上扬，然而亦对整年楼市成交上升没有太大帮助。 有业界人士认为，省府去年4月推出的新措施，重点打击被视为炒高本地屋价的海外买家，然而加国统计局证实海外买家比例仅占约5%而已，房屋买卖成交量跌，原因是政府推出政策后，买卖双方均抱观望心态，静待对方反应所致。 数字又指出，去年大多伦多地区楼房只是成交量跌，楼价却不跌反升，去年整体平均楼价为82.2万元，较2016年上升了12.7%；不过数字同时反映去年整体有此升幅，主要来自去年首季的炽热上升，之后第二至四季成交量跌，楼房平均价格虽有所上升，但仅属于单位数百分比。 多伦多地产商会就多伦多市及周边905地区的房屋成交量及价格作出比较，显示905地区房屋在去年的整体成交数字，仍然较多市高。905地区成交数字约为57,200宗，而多伦多市成交量去年仅35,000多宗。不过房屋平均售价，多市仍然较905地区高，多市平均楼房售价为83.4万元，而905地区平均房屋售价，则为81.5万元左右。 数字显示，大多伦多地区去年楼房成交量下跌，所有类型楼房成交量都见下调，当中下调幅度较微的是多伦多市共管柏文单位，下跌仅7.5%，多市共管柏文单位平均售价也是各类型楼房售价中上升幅度最高的类别，平均售价为54.5万元，升幅为23%。

■政府楼据显示中国买家占了海外买家约7成。 资料图片 安省政府去年 推出15%的海 外买家销售税以遏抑楼价，但最新政府数据显示，多伦多海外买家的买屋价格比本地人高出接近 一半，而在海外买家当中，中国买家占逾7成，有专家坦言， 海外投资者是推高本国楼价的主因。 根据《环球邮报》（The Globe and Mail） 透过《资讯自由法》索取未经公开的政府数据显示，安省政府推出海外买家税“辣招”后的4个月内，非国民在大多区买屋的平均楼价是 977,611元，但国民和永久居民买屋的平均楼价为659,470元，两个平均价格相差为48.2%。 另一方面，政府调查海外买家的国籍显示，绝大多数来自中国，占70.6%，第二位是美国，只占4.6%，而印度排第3，占3.6%。 卑诗省亦出现海外买家买屋较贵的情况， 卑诗省政府数据显示，海外买家买屋的平均价格为1,065,444元，本地人买屋的平均价格为958,701元，两个平均价格相差11.1%。 “海外买家是推高楼价关键” 加拿大帝国商业银行（CIBC）经济师 Benjamin Tal表示，海外买家在推高楼市价格上扮演关键角色，特别是在市中心等高需求的地 区，影响了该地区的房屋可负担性。 专门研究多伦多及温哥华楼价的西门菲沙大学（Simon Fraser University）Josh Gordon教授说，海外买家引发所谓的涟漪效应，抬高所有物业的价格。富有海外买家通常喜欢购买豪宅，本地买家出不起价钱，只好退而求其次转往较便宜的地区，最终把楼价上升的效应扩展到所有地区。 “低利率是楼价上升原因” 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）与加拿大统计局联合公布全国各地非居民拥有住宅物业的统计数据后，在中国推介全球各大城市楼 盘的居外网（Juwai.com）行政总裁罗雪欣透过本地传媒声称，海外买家不是加国楼市问题所在，有关意见受到本地学者关注。罗雪欣接受《星岛日报》越洋专访时仍声称，借贷利率低企才是楼价上升的主因，就算央行提高利率，中国买家也会入市。 罗雪欣形容加拿大物业的海外买家为稻草人，身处于拒绝认同本地投资者获便宜借贷利率是推动楼价上升主因的国家，她声称，房产市场的基本真理是低贷款利率会推高价格。她又声称，要解决房产可负担危机的方法，是要令本地投资者支付更高昂的借贷利率，以及每购入一项投资物业就需缴更多首期。 另一方面，罗雪欣声称非居民买家的存在令首次置业人士受惠，因非居民买家较钟情新建物业，当他们购买楼花，发展商便会获得建屋成本资金保障。 罗雪欣又声称，据其网站研究显示，加拿大最受中国买家青睐的城市顺序为多伦多、温哥华、满地可及卡加利，声称约72%中国买家是自住用途，17.5%买家因子女的教育而购买。她声称，虽不能估计大温地区的本地买家于2018年的入市意欲，中国买家的需求，最少可维持去年下半年水平，但应不会返回2015年最高峰情况；至于卑诗省的楼价持续上升，她引用卑诗房地产协会最近公布的数据解释，她声称数据显示，房屋放盘量少于过往水平，甚至较过去10年平均数字更少约3分之1，卖家忧供应持续紧张，难以购买新物业令业主更不想出售物业，供应少也是造成楼价上升的原因。 罗雪欣声称，温哥华是个安全投资地点， 亦是子女成长的理想环境，中国买家不会放弃在温市寻求居所，加上大部分中国买家是为家人而购买，属长线投资，就算提高利率仍会维持入市。CMHC及统计局的报告指出，非居民买家与海外买家定义不同，非居民买家是主要住宅不在加国的买家，在海外居住的加国公民 及移民都属非居民。

根据安省政府新修订的公寓管理法规，一个新的省辖机构安省公寓管理局（The Condominium Authority of Ontario ，简称CAO)于2017年9月1日开始生效运作。从11月1日起，管理局开始行使其最重要的功能之一:  设立“公寓纠纷仲裁处”（The Condominium Authority Tribunal ，CAT)，用以调节、仲裁和解决与公寓管理和居住有关的纠纷。对于众多condo住户而言，这是需要及时了解的一套极其重要的新的机制。 CAO作为一个新设立的机构，其总体目的是改善公寓住户的生活品质，向condo业主提供信息和服务。其主要职能包括: 负责安省所有公寓公司的注册登记。为Condo业主和住户提供便利化的信息，协助其了解其权利和责任。对Condo业主委员会的董事（condo directors）进行强制业务培训。提供有用资源，协助condo业主和住户解决一些经常遇到的问题。 除上述功能之外，CAO还有一项重要职能，就是透过“公寓纠纷仲裁处”（CAT），在线（online） 提供纠纷的受理、调解、仲裁和解决方案。这一功能由2017年11月1日起开始运作。目前最先受理与大厦管理及财务文件知情权（records）有关的纠纷投诉。日后CAT会陆续接受其它领域中常见的大厦住户纠纷投诉。 仲裁过程分五个步骤 CAT的仲裁机制大致分为五个主要步骤：首先由原诉人透过CAO的网站提交案件的仲裁申请（filing a case）， 讲清楚要求仲裁的事宜以及涉及哪些当事人或机构。在提交申请前，申请人需要使用“用户名”和“密码” 注册一个帐户，供日后调解和仲裁过程中使用和查询。第二步是将有关仲裁申请告知所涉及到的被投诉者， 然后被投诉人“加入”案件过程(joining a case)。被投诉人也需要在CAO注册一个帐户。一旦被投诉人加入了案件， 则双方自动进入了第三个步骤“谈判”（Negotiation）。在这一过程中，纠纷的双方将先嚐试着透过协商， 看能否自己解决所涉及纠纷。 如果这一步不奏效，则双方进入第四阶段“调解”（Mediation）。在这一阶段，仲裁处（CAT）会派出一位调解员加入案件，帮助找出双方都接受的解决纠纷方案。如果调解无效，双方仍无法就纠纷达成一致，则进入第五个阶段“仲裁处颁下决定”（Tribunal Decision），由CAT派出一名仲裁员（Member）下达解决方案。 仲裁决定具备法律效力 CAT下达的仲裁决定对纠纷双方均有效力，双方必须要服从。CAT下达的决定包括双方签署合解协议（Settlement Agreement），还有仲裁令（Order）、仲裁决定（Decision）和双方同意的仲裁令（Consent order）。 在CAT下达上述各类仲裁决定之后可能面后续问题。比如虽然双方签有合解协议，但其中一方不遵守协议或是不照协议规定去执行，此时另一方可以向CAT重新提交另一个案件，要求CAT下达命令要求对方执行协议内容。 CAT的权威来源于安省公寓法，它所下达的仲裁令（Order）、仲裁决定（Decision）和双方同意的仲裁令（Consent order）对于纠纷涉及双方均有约束力。如果其中一方拒绝执行CAT下达的决定，另一方需要透过正当程序申请强制执行。 当事人需要透过小额钱债法庭（Small Claims Court）或是安省高等法院（Superior...

加通社图片根据加通社消息，多伦多地产商会（The Toronto Real Estate Board）表示，去年大多伦多地区的房屋销售量下降了18.3％，而2016年则创下了新的记录。2017年通过MLS系统销售房屋共计92,394套，比上年的113,040套下降。地产商会还表示，去年第一季度的销售量创下了历史新高，二、三季度销售量下跌，最后一个季度销售量又有所回升。2017年的房屋平均销售价格为822,681元，比2016年上涨12.7％。十二月份的销售总量为4,930套，低于2016年最后一个月的5,305套。2017年最后一个月的销售平均价格为735,021元，高于去年同期的730,125元。C03

本报记者 加拿大统计局（Statistics Canada）指出，较早时公布的非居民置业资料，仅属“冰山一角”，新一年将会提供更多相关数据。 统计局加拿大住房统计项目（Canadian Housing Statistics Program，简称CHSP）主任麦卡雷尔（Haig McCarrell）透露，明年将会陆续公布更多物业拥有权的数据，并且会较上次更深入和广泛。 将收集业主报税资料 CHSP上周公布首份非居民置业报告显示，在大温区及大多伦多区，非居民占整体业主比率不足5%。不过，在温哥华及列治文等楼价较高的地区，新落成的柏文大楼中，占五分一的业主是非居民。 不少专家认为，非居民置业实际数字，比上述报告更多。麦卡雷尔表示，将会对某些物业拥有权安排进行更详细的分析。 举例而言，卑诗省一间空壳公司持有多个住宅物业，统计局将会研究股东中是否包括非居民。 除此之外，当局也注意到有非居民利用在加国的配偶或子女购买房屋。麦卡雷尔透露，他们将会收集业主的报税资料，例如一个没有收入的“学生”为何能够购买多个价值数百万元的物业；同时，统计局也会研究物业的用途，包括自住、出租抑或作度假之用。

在冬季看房，可即时及直接地感受室内的温度，了解供暖与保温系统是否运作良好（星报资料图片） 竞争少 心意诚 易观察 大多地区的居民，上星期已经历了零下十几度的严寒，也面对过十几厘米厚的大雪。计划买屋卖屋的人，是否以为楼房买卖活动也应该暂时告一段落？无可否认，步入冬季，加上圣诞新年期间，地产市场确实较春夏季时淡静，很多人便认为现在不利买卖双方。事实上，冬季买卖房屋都有不少好处， 买家要找到优质笋盘，卖家要收到有诚意的Offer，大雪纷飞的冬季，才是好时机。 买家的好处 ‧传统上，屋主都倾向于在地产市道较活跃的春夏季放盘卖屋。换言之，选择在冬季把房屋上市，都是真正有卖屋需要的卖家。在这情况下，卖家开价会较贴近市场价，不会太离谱，以免吓走为数不多的潜在买家。只要双方不是“开天杀价，落地还钱”，一般都很容易在成交价上取得共识﹔ ‧相同理由，买家都喜欢在春暖花开的春夏季入市，冬季买屋的人相对较少，亦即竞争对手较少，出现多个买家争Offer、成交价被抢高的机会也较低。谈判时，买家会较易争取有利的条件，甚至可低于叫价成交﹔ ‧由于冬季地产市道淡静，房屋买卖减少，相关行业如地产律师、房贷经纪、搬屋公司、装修师傅、电器搬运与安装等需要预约的服务，在冬季都较易迁就到双方档期，减少了不少时间安排方面的烦恼﹔ ‧房屋的供暖与保温系统是否运作良好，对经常冰天雪地的加拿大尤其重要。在冬季看房，可即时及直接地感受室内的温度。验房时，也可找出只会在冬季才看到的潜在问题。例如观察牆角的霜冻情况，可判断外牆的保温隔热效果。如果屋顶的积雪不均匀，屋簷水槽处有很多冰柱，可能是阁楼的隔温层不足﹔ ‧房屋是否光勐通爽，在日短夜长的加拿大冬季也很重要。屋内经常有阳光照射，可为室内提供天然加温效果。在冬季看房，可观察到房屋的采光状况。如果冬季也有充足阳光照射室内，春夏季也就更不用说。如果外面阳光明媚，但室内却一片黑沉，房屋的采光状况便要打个问号了﹔ ‧冬季的庭园，大部分时间都被白雪覆盖，不止看的那栋房屋，连所在的小街及社区，都欠缺了鲜艳花卉及绿树成荫的点缀，整个画面变得单调而萧瑟。不过，这时候反而更能看真房屋的庭园设计，是否顾及到四季变化，配搭各种常绿植物，纵使是冬季也有绿化景观。 ‧在冬季看房，也能观察到邻裡的素质。例如邻裡的庭园是否也种满常绿植物，令街景依旧充满生气。假日期间有否在屋外布置灯饰，下雪后有没有及时为车道剷雪，亦可看出他们有多注重家居生活及用心打理房屋﹔ ．如果购买的是共管物业，冬季看房时更可一并了解物业管理公司服务的优劣。例如大树的落叶和路面的积雪，是否有人及时清理﹔行人道上是否有结冰，影响住客出入安全﹔保安员有否因为天气寒冷而疏于室外的巡逻，构成保安方面的隐忧等等，都可看出物业管理公司的服务质素。 你的最佳策略是令房屋看起来整洁舒适，清理室外走廊和楼梯的冰雪，然后制定一个符合销售策略的放盘价格（星报资料图片） 卖家的好处 ‧一般人认为，春夏季才是买屋的最好时机，所以选择在冬季四出看房甚至会出Offer的，都是真正需要买屋、具有诚意买家。他们冒著风雪、抵著寒冷都要来看房，证明他们不是想来八卦的邻居，或是把参观open house当作周末閤家欢活动的所谓买家。与其要在春夏季应付一百位上门看房的“潜在买家”，倒不如在冬季招待十位认真的买家﹔ ‧屋主普遍相信，春暖花开才是卖屋好时机，所以冬季的挂牌放盘量，也较春夏季来得少。换言之，房屋在市场上的竞争对手也大大减少，可能在整个街区裡，亦不过三两间条件相若的房屋在售。在“物以稀为贵”的原则下，房屋一挂牌，很快便可引起买家关注，甚至加快成交步伐﹔ ‧打理得宜、种满各式花卉、草地青葱的前后园，确实能为买家留下好印象。但原来，屋顶和庭园覆盖著一层白雪的画面，一样漂亮和梦幻，再加上屋裡燃点著的壁炉，那种家的温暖感更能尽情散发，同样可增添不少印象分﹔ ‧对于屋主来说，如果在春夏季，要在放盘期间保持前后园吸引的外观，可能每天都要花一些时间在室外整理一番，但如果在冬季，只需在下雪后把车道及人行通道的积雪清理干淨便可。节日期间，把室外灯饰亮著，也是简单快捷地提升房屋外观的方法﹔ ‧如果屋主曾在不久前投资更新过一些节能设备，例如换上新门窗，更换了高效能暖炉，或加厚了屋顶保温层，在冬季卖屋时，看房的买家甫踏进屋内，便能亲身感受这些设备的效能，为房屋加分。 ‧在旺季时，地产经纪手头上可能有不少客人，当中有实际需要买卖的，也有只想逛逛感受市场水温的，要同时间兼顾这么多客人，出现“招呼不周”的情况也在所难免。在淡季时，地产经纪的工作也相对淡静下来，可以更专心一意地好好服务几个认真的客人。 冬季卖房攻略 冬季卖房可能很具挑战性，但要知道：假如有人愿意在寒冬花时间看房，他们很大可能是认真考虑搬迁的买家。安省房地产议会(RECO)的资深注册官Joe Richer在最新的专栏文章中，讲述了冬季卖房需考虑的方方面面。 卖家的首要工作是找一位明白这些困难的房地产销售代理，让他依照情况调整市场策略。即使你急于售出物业，仍然应该多作比较，尽可能多见几个候选人，以决定谁是最佳放盘代理。 装饰有度 不要害怕查询对方的专业经历、提供的服务内容、客户推荐、收费和佣金、节日期间服务时间，以及任何与卖房计划有关的问题。例如，可以询问有关节日装饰：装饰可以有助卖房吗？花费多少钱才算适宜？一串圣诞灯饰和门上挂一个圣诞花环应该是很好的点缀，但如果在前院放置一个巨型充气圣诞老人又是否适合？你的销售代理可能有相关经验，得体装置家居，而且知道什么可以吸引买家，什么又会带来反效果，所以应该确保事前有充分讨论。 随天气步入寒冬，夏季茂盛漂亮的植物不再，经纪们可能有其它策略。例如我的房子是在12月购买的，当时卖家曾展示夏季为房屋拍的照片。我觉得这个策略相当有帮助。 安全至上 冬季卖房有一点必须要考虑的因素就是安全。出售物业过程中免不了买家上门看房，有时可能留给卖家的通知时间非常短，所以随时清理干淨户外走廊和楼梯的冰雪十分重要。 房地产经纪是曾经接受培训并且知识丰富的专业人士，他们能够在销售过程中引道你。聆听他们的建议，同时不要忘记自己才是掌舵人。现在是你要出售物业，所以只有你可以决定是否要接受买家开出的条件。 假如你不清楚房子应该如何定价，经纪可以提供同区物业最近的放盘价、成交价和其它资讯，还有他们对相关资料的分析。这将会是一个很好的开始，协助你确定放盘价格。 假如除了区内销售的大概数据以外，你还需要更多资讯，而且你关心冬季售房对最后成交价的影响，也可以透过指定估价师取得正式的物业价格评估。经纪可以协助你作出相关决策。要留意部分房地产经纪可能额外修读课程，合资格进行估价。这是你寻找合适代理时可以了解的事项。 加拿大全年都有人买卖房子，你的最佳策略是令房屋看起来整洁舒适，清理室外走廊和楼梯的冰雪，然后制定一个符合销售策略的放盘价格。

■明年起购房借贷将面对严格的压力测试。资料图片 由于即将在1月1日开始实施新的按揭房贷准则，可能令有意置业者赶在生效前急于借贷，加拿大各大银行或在明年最初几个月内，应对繁忙的贷款业务，然后将可能面临贷款增长放缓情况。 根据《金融邮报》（Financial Post）报道，国家银行金融分析师狄洽尼（Gabriel Dechaine）上周在报告中表示，从已经递交给联邦金融机构监管办公室的月度资产负债表数据显示，由于新的贷款政策，国民的按揭贷款需求提前出现。 此外，这种趋势或持续至2018年年初，因为一些银行客户会通过获得按揭贷款预先审批（pre-approval）来抢时间，这让他们在较长期限（即长达120天）内，依然可以根据旧贷款政策购房。狄洽尼认为，虽然这一贷款策略可能导致新年年初按揭贷款数量急增，但这一举措或会引发2018年余下时间里，按揭贷款状况令人担忧。 1月1日开始实施B-20准则，要求对未投保的按揭贷款作更严格的“压力测试”，这通常是向支付20%或更高首期付款的购房者审批贷款时，要求借贷人须能承受加拿大央行的5年期利率或借贷行的利率加200个基点，以较高者为准。 因为新准则适用于所有联邦管制的金融机构，加拿大6大银行（满地可银行、加拿大帝国商业银行、加拿大国家银行、皇家银行、丰业银行和道明银行）的管理层，在最近的财报季均表示，新准则将压低按揭贷款数量，并使明年按揭贷款放缓5%至12%。 加拿大银行家协会信贷市场和经济政策主管Alex Ciappara表示，这次下调或使按揭贷款年增长率，从今年5至6%降至2018年的4至5%。他还表示，数量下滑可能被较高利率所抵销，因此大银行就更能应对。 然而，任何回调都会破坏银行创纪录的利润和股票收益。今年以来，银行板块的S＆P/TSX综合指数涨幅超过10%，而整体的S＆P/TSX涨幅则约为5.7%。 狄洽尼表示，10月份银行数据也支持这趋势，亦即1月1日B-20规则实施之前，对于无保险抵押贷款的需求正在上升，比如贷款年比增长18%，达到5年新高。在各大银行最新的财报季，也有类似表现。 他又补充说：“鉴于银行业目前高市盈率，房地产价格下降的可能性，以及《北美自由贸易协定》谈判不明朗，我们认为银行股或会暂时停滞。”

■多伦多非居民柏文业主为7.2%。资料图片   本报记者 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）与加拿大统计局，周二联合公布加拿大各地非居民拥有住宅物业的统计数据后，中国居外网（Juwai.com）行政总裁罗雪欣（Carrie Law）指出海外买家不是加国楼市问题所在。 据Global电视台报道，罗雪欣在一份声明中引用CMHC及加拿大统计局公布的一些数据，例如大温地区非居民柏文业主占7.9%，而在多伦多的比例为7.2%。她说：“楼市中总是存在一个基础性事实：能获得低成本的借贷会推高楼市价位。” 罗雪欣也认为非居民买家其实是首次置业者最好的朋友，她说：“他们（非居民买家）喜欢新建筑，而且在建筑开工前就购入，给予了发展商项目开发的安全保证，很多首次置业者也会购买。” 学者：影响绝对存在 不过，Global电视台报道指出，罗雪欣在声明中并未提及2016至17年大温地区新落成的柏文单位买家中，非居民买家在列治文的比例为24%，高贵林为23%，温哥华为19%，大温地区平均为16%。 CMHC及加拿大统计局在报告中共同强调，非居民买家与外国买家的定义不同，非居民买家指主要住宅不在加拿大国内的买家，即在海外居住的加国公民及移民都属于非居民。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）周四在接受《星岛日报》记者访问时指出，若从加国及大温楼市总体统计数据综合分析，非居民买家对楼市的影响绝对存在。他说：“看看新建柏文单位的非居民买家，在列治文的比例高达24%，其他地区也有较高比例，这对地区楼市库存绝对有很特别的压力。另外重要的一点是，不要忘记上述统计是2016至17年新落成的柏文，但没有包括预售楼花的买家，因此非居民买家在预售楼盘中的影响未有体现。” 本报周四下午曾透过电邮等途径，尝试向中国居外网或罗雪欣查询对本地楼市的意见，至截稿时仍未回复。

“明年房价零增幅” 继皇家地产公司（Royal LePage）发表明年加拿大房市预测报告后，另一家本国主要地产经纪公司Re/Max，也紧接着发布2018年度房市展望报告。Re/Max的展望比皇家地产更为保守，预计全国房屋平均价上涨2.5%，而大多区房屋均价明年将出现零增涨，不过各市镇的表现各异，涨跌互见。 据Re/Max的展望报告，大多地区明年房市偏弱，出现房价零增长，甚至是拖累全国平均房价涨幅的一个主要原因。该公司安省及大西洋省份地区主管亚力山大（Christopher Alexander）表示，大多区各区明年房价的变化是不平衡的。 北部地区跌势持续 多伦多中心区及宾顿、奥克维尔等周边地区，屋价料会上涨，多伦多北部的约克区房市或继续走弱。亚力山大表示，烈治文山、万锦市及奥罗拉（Aurora）等地区，在今年4月大多区房市出现下跌以来，已经看到较大跌幅，这种压力会持续进入2018年。万锦及烈治文山等地区，进入2017年时，也是整个大多伦多地区房价上升最快的地区。在2017年首季，奥罗拉的房价按年上涨50%，他指这样的上涨幅度，当然不可能长远维持。 多伦多西部的奥克维尔市，房屋需求仍然旺盛，而2016年至2017年上半年期间，房价涨幅并未像约克区般夸张，因此仍有上调空间。Re/Max预测奥克维尔的房价在2018年，将平均上调7.5%达到134万元。 料温莎涨9%升幅最大 Re/Max预测咸美顿—柏灵顿地区房价，明年会上升约4%，至均价接近59.7万元；宾顿和渥太华的涨幅为3.5%；杜咸区和京士顿地区均为3%；密西沙加市明年的房价将下降2.5%至均价71.1万元。  Re/Max 预测温莎—艾塞克斯（Windsor-Essex）地区明年房价涨幅为9%，是整个大多区和全国范围内房价涨幅最高的地区。主要原因是温莎地区近年来吸引愈来愈多的新移民人口和基建投资。另外，省府筹划修建多伦多至温莎的高速铁路，也增加了该地区的吸引力。 Re/Max指出，由明年1月1日起实行的新房屋贷款审批政策，将道致2018年头几个月全国房屋销售放缓。其中大多伦多地区、渥太华、咸美顿和柏灵顿地区，以及卑诗省的大温哥华和维多利亚，将是受新政策冲击最严重地区。 交易大跌 第3季房贷保险按年缩47% 加拿大按揭和住房公司（CMHC）11月29日公布的最新财务报告显示，第3季全国按揭保险宗数较去年同期下跌47%，但隶属联邦政府的CMHC认为这是一个新正常水平。在直至9月30日止的第3季，CMHC为67,915个单位提供按揭保险，较去年同期127,991个单位大幅下降。 CMHC保险部门高级副总裁文尼尔（Steve Mennill）表示，自从联邦政府在2016年第4季公布新按揭条例后，CMHC提供的按揭保险宗数一直稳定减少。新条例规定所有住房买家若首期支付额低于20%，将必须进行压力测试，确保他们在利率上升和个人财务能力下降时，仍然可以履行按揭规定。对于一些首置人士来说，这项措施削弱了他们的购买力。 文尼尔表示该按揭条例实施近一年，而CMHC已经预期按揭保险宗数会出现转变，相信上季度的跌幅数字属于新正常水平。他指出第3季全国按揭保险宗数按年下跌47%，主要由于进行交易的房屋总量较一年前出现大幅下降。 今年首3季获得按揭保险的总量是211,891宗，与此相对，去年同期共有345,716宗。在房屋交易数量下降的影响下，CMHC第3季提供的按揭保险总额降至4,840亿元，较2016年底减少280亿元。 CMHC在季度报告中指出，第3季按揭保险组合的质素较一年前改善。第3季整体拖欠率是0.3%，亦较一年前0.32%微降。            资料来源：加通社

多伦多市中心的Condo呎价逼近千元（多伦多星报资料图片） 文 / 本报记者文琪 海外买家税、加息、压力测试升级…政府控制房价上涨过快的政策措施一波接一波，上千人在冰天雪地中排队抢购独立屋楼花的画面还未从脑海中淡去，一些投机买家已经开始放弃定金逃离独立屋楼花市场。与此形成鲜明对照的却是Condo楼花市场依然火爆，售楼大厅人头攒动，人们似乎没有感受到市场的降温，Condo楼花的平均呎价也逼近千元。业内人士分析指，这种状况是因为楼花对海外买家有“税款延迟”的作用，且Condo相对于独立屋更便宜，在不明朗的市场中成为投资者临时放钱的地方。不过，由于其呎价不断攀升，如今投资Condo的风险已经越来越大。 建筑业及土地发展协会11月发布的最新市场分析显示，多伦多市范围内未出售的condo库存每呎均价已达991元；第三季度刚推出的新楼盘均价也达到951元/每呎。预计Condo市场楼花的平均呎价将在短期内突破1,000加元大关。但楼花市场在经历2017年的“疯涨”之后，2018年将会经历调整期。据《星岛日报》报道，多伦多房地产市场研究公司Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，不论是开发商还是卖家，未来几个月都会采取更谨慎的态度，这有助于市场平稳过度到一个更加可持续正常的节奏。 多伦多全职地产经纪Evan Tang 多伦多地产经纪Evan Tang认为，尽管投资有风险，但目前被大家称为“黑马”的condo市场中，楼花的确又是一个人气很高的投资途径。“对于目前手头现金稍紧、又有心购置房产的民众来说，condo楼花依旧是最佳选择。”   楼花市场为何依然火爆？ 多伦多地产局最近发布的房屋价格指数显示，11月多伦多公寓的销售价格同比上升了21.6%，而独立屋的升幅隻有4%。BuzzBuzzNews的报道显示，上个月在大多伦多地区销售的5377套新屋中，有91%是多户住宅（multi-family homes），仅有9%是低层单户（low-rise single-family）。截至10月份，公寓销售额占2017年新建筑销售总额的82%。 有地产经纪表示，由于近期freehold类型的房屋价格有所下跌，许多卖家不惜牺牲定金退掉先前所购买的freehold类型的楼花，并把目光转向Condo市场。有十多年五大银行金融工作经验的专业贷款经纪巫春（Jay Wu）在接受本报记者访问时称，“大家看到condo价位的不断上涨，实际上是因为有大量临时资金进入到其中来。我认为未来一旦独立屋的市场好起来的时候，这个资金就要释放出去，有可能condo就没有继续看涨的余地，甚至会出现像以前那种几年都不涨的情况。” 据汤森路透报道，加拿大最大的两个房地产市场多伦多和温哥华，尽管公寓价格已经非常高昂，但由于投资者和开发商的偏爱，目前公寓市场依然劲头十足，并逐步推高了房地产行业的发展方向。11月，多户住宅（multi-family homes）的新建数量飙升至16.9%，达到175,016套，是继楼市几十年上涨以来的又一个新高峰。 楼花有“税款延迟”作用 这些condo楼花的存在，某种程度上滋养了想从中牟利、获得收入的国内外投资者。Evan表示，根据自己今年的销售经验，即便在4月20日出台海外买家税政策（NRST）后，海外买家对condo楼花市场的贡献依然存在。“海外资本其实已经进入到加拿大，但由于海外买家税的实施以及下半年房价的下跌，这些资金无处可去。由于Condo楼花有税款延迟（Tax deferral）的特点，15%的海外买家税是几年之后成交时才需要缴纳，所以很多海外买家都会选择购买condo，因为中途有可能可以转手assignment，或者在这4到5年楼花建设的时间内，已经有足够时间使他们获得加拿大身份。” 多伦多资深贷款经纪巫春（Jay Wu） 市场未明  Condo成临时“存钱罐” 巫春认为独立屋市场价格的高昂以及近期房地产市场相关政策的连续出台和改动，间接地助力了condo楼花市场的火爆。“通常人们去银行做投资理财，当拿不准主意的时候，都会把钱放在一个投资策略灵活的定期存款（Cash for  GIC）裡，或有些银行叫wait and see GIC，意思就是说市场好的时候再跟进投资，不好的时候就摆在那裡。因为现在独立屋市场的价格太贵了，道致许多人没有方向，不知道未来是会大涨、大跌、还是不涨不跌。当没有明确方向的时候，隻能把钱放在一个相对便宜的物业上。而Condo就正好就是一个临时放钱的地方。在房地产市场中，Condo本身价位比较低，需求增多就会在瞬间把价位推起来。” 那么，Condo 和低层freehold类型房屋是否永远会是牵制的关系，一个高时另一个就低？巫春表示，“以前没有人专门去做这样的总结。但是这次我们看到事实很明显地这样显示出来，是个很有意思的现象。大家以前没有这么想过，现在因为低层住宅市场冷得太快，钱本身还在市场上。这些钱就要找一个出口，condo就起到了这个作用。condo所谓的繁华，我个人认为是临时性的，是没必要持续的。” Condo楼花现今风险过大 一位不愿透露名字的经纪对本报记者表示，购买均价超过每呎1,000加币的condo楼花，确实风险很大。“因为买家要考虑到，将来你转卖给谁。接盘侠隻能是外国人，本地人不能接。” 目前许多正在开发和销售的condo楼花，地段各异，价格也参差不齐。巫春认为，condo楼花位置好的并不多。“我个人觉得楼花市场现在还是比较危险的。建筑商可能也知道这是最后一次出货了，因为现在的价格这么高，以后隻会越卖越低，所以他们在并没有实际楼盘的时候，就先把东西拿出来卖。现在市场转淡，经纪相对清闲，就都去卖楼花。Condo楼花的繁荣，可以说是一个假象，道致看上去好像非常值得投资一样，我很怀疑这一点。但从投资角度来看，那些位置地段好的condo是个例外。” 好地段Condo已不再便宜 对于巫春的看法，Evan表示并不认为地段好的condo就是个例外。“所有的condo楼花其实都有这样的问题。好地段的楼花价格自然高，价高就等于要承担更多风险，也违背了购买condo是因为相对价低便宜的初衷。condo有太多东西无法控制，未来也许会像现在的独立屋一样价格回落。大家不应有‘羊群效应’。我反倒认在现今condo价位这么高的时候，是进入低迷的freehold市场投资的最佳时机。毕竟‘有块地’才是更有价值的。” 根据目前的销售状况和市场需求状况，Evan表示多伦多市中心的两房condo是最抢手的。因为condo价格的不断上涨，租金自然也水涨船高，但Evan并不认为未来住得起多伦多市中心condo的人会少。“的确投资者的投资隻能通过不断涨租金才能持平。但人们总会找到办法。我看到越来越多的人在市中心合租。”    

问：客人常问到如果贷款合约到期，银行是否一定会替客人自动续约？  答：其实并不一定的。银行没有责任一定要替客人自动续约。如 果客人过往曾有退票、忘记供款等记录，也可以构成银行不续约的理 由。又或客人在数年后到期时因没有工作、办理离婚等种种原因，而 道致经济环境有变，收入减少，银行的考虑也有不同。事实上银行是 不需要任何理由自动替客人办理续约。正如客人合约到期时，可以将 贷款全部清还，也可以转到另一个贷款机构，继续馀下的贷款，客人 是绝对有这个权利的。 商业贷款的情况更甚，在到期时，商业贷款有更大机会遇到贷款 机构不愿意续约，这情况比住宅贷款更常见，银行没有什么特别原因 亦可以不予续约。就算客人准时供款，银行也有权拒绝续约，原因繁 多。例如预期该类生意未来会遇到困难，所以银行不欲再提供贷款予 经营这类生意之人士。  当这些事发生时，客人会觉得很无奈和手足无措。我们一般会提 议客人在到期前60至120天预早安排，看看有没有其他机构可以提供 贷款，以及给予一个更好、更适合的房贷，到其时纵使你的银行不再 提供借贷，也不用徬徨，四处张罗。其实这种情况屡见不鲜。 问：房贷合约到期时，银行会不会收取续约费用？  答：一般来说，银行会尝试收取续约费用，又或提议客人如于某 段时间内使用银行牌价利率 (Posted Rate)续约 ，便豁免续约费用，而 一般普通住宅贷款通常银行不会收取续约费用。 问：如果现时的贷款利率是按浮动息率，利息上升时怎样做？  答：绝大部份的浮动息率是给客人自由度在任何时候改为固定息 率，如果客人觉得息率上升只是短期走势，客人可以采取观望态度， 否则的话，客人可要求改为锁定息率。 问：现时贷款是封闭式贷款(Closed Mortgage)，何时是付罚款 (Penalty)脱离现有贷款机构的好时候?  答：一般来说，如果可以省回2%至3%利息，就应该值得付罚款而脱离现有的贷款机构。对于贷款机构来说，技术性称为「 Break...

   

在经济低迷时，被视为奢侈品的度假屋物业市道，必定备受冲击。 好像加国多个滑雪胜地的度假屋物业 市场，受2008年全球金融海啸影响， 房价与销量均严重受挫将近10年。 不过，今年这个现象已见舒缓， 全加拿大多个顶级滑雪度假物业市场掉头回升， 甚至再现红火。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)发表了一份名为《2017 Top-Tier Ski Real Estate Report》的报告，分析了全国顶级滑雪度假村物业市场的成交量 与成交价格。从数据中发现，今年头10个月，这些地区的滑雪度 假物业市道已呈现复甦之象，相信是受惠于本国强劲的经济、婴 儿潮一代的生活方式趋势转变、加元汇价低、消费者信心上涨 等因素。 该公司行政总裁Brad Henderson指出，加国很多 滑雪度假村物业市场都受2008至2009年的全球经 济危机拖累，至少5年后市况才见回稳。然 而，近年的复甦步伐急速攀升，消费者 需求锐增，令市场重现一片光明。...