地产情报

压测风险高 不定因素多 联邦政府监管加拿大银行的专责机构 “加拿大金融机构监理办公室”（The Office of the Superintendent of Financial Institutions, 简称OSFI）于2017年10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试（Stress Test）规定。房屋贷款专家王红雨认为，该项政策对于已经买了楼花、但尚未交割产权、又没有做出财务安排的买家影响较大，处于这类情况的买家可以在年底之前与银行商洽申请“楼花按揭贷款”（builder capped rate mortgage），以控制未来的不确定因素。  根据联邦法规，由2018年1月1日起，对于无需购买贷款违约保险（mortgage insurance）的房贷申请，也要强制接受压力测试，借此确保贷款者可承受加息风险。王红雨解释说，压力测试的另一个名称是“最低审批利率”（minimum qualifying rate）。银行未来要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（five-year benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行批出的实际贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者比较之后取数值更大的一个作为“最低审批利率”，用以计算和决定最终批出的贷款金额。 银行根据贷款者的还款能力决定借出多少金额。不言而喻，用以计算贷款金额的利率值越高，表示贷款者未来的利息负担越重，在收入不变的情况下借款人能负担的贷款总金额就会越少。王红雨表示根据自己计算，25年摊还贷款的情况下，用于计算贷款金额的利率每增加1个百分点，在同等收入的情况下贷款的总金额将减少10%。在明年1月1日之后，政府将银行审批贷款金额的“最低审批利率”强制性定得更高，势必造成在同等还款能力的情况下，买家能由银行借出的贷款金额更少。 楼花买家面临双重风险 接下来的问题是，所有买家在明年1月1日之后都会面对压力测试，为什麽楼花的买家受到的影响和冲击会大过其它买家？简而言之，这是因为楼花买家接受压力测试时，使用的最低审批利率数值比一般现房买家更高。原因是楼花的交接期限很长，其买家在申请楼花贷款时无法像现房买家那样，与银行洽商出一个优惠之后的实际贷款利率，或称折扣利率，因而只能以数值更高的银行“挂牌利率”（posted rate） 为基础接受压力测试，能获得的贷款额也更少。 王红雨解释说，现房买家如果在贷款批出之后90天内可以完成交易（closing），可以获得银行的折扣利率，即挂牌利率经过优惠之后的实际贷款利率。新政策生效之后，银行会以折扣利率加上2%对买家进行压力测试。举例而言，如果一个现房买家可以由银行拿到3年固定3.1%的折扣利率，加上2%之后为5.1%。在新压力政策生效之前，银行目前用央行5年基准利率，目前为4.89%，来计算贷款额度。即使在新政策生效之后，用以计算贷款金额的利率为5.1%，与生效之前的4.89%相比增加有限，受到的冲击相对较小。 相比之下楼花贷款申请人，通常需要锁定利率的时间超过90天，这种情况下申请时不会获得批准更优惠的折扣利率。他们只能以银行的挂牌利率加上2%来计算其贷款数额。举例而言，假使某大银行今天公布的挂牌利率是3年固定利率3.89%，4年4.24%，5年4.99%，那麽在1月1日之后依据新的联邦规定，贷款申请人接受压力测试时，在不能获得优惠的情况之下，只能在上述挂牌利率基础上分别加上2%，即5.89%、6.24%和6.99%，分别与央行公布的目前5年基准利率4.89%来做出比较，取两者中数值更大的，最终会以5.89%、6.24%和6.99%来计算其可以获批的贷款金额。 新政之后对于楼花买家而言将面对的一个风险是，当初签约买楼时买家可能计算过自己有资格由银行取得多少贷款。但是到1月1日压力测试实施之后，由于计算贷款金额的利率大幅提高，买家发现自己拿不到预想的那麽多贷款了。到底差额有多大，要看几年之后楼花交接之时的利率水平。根据前文提到的计算，在25年还款期的情况下，用于计算贷款金额的利率每提高1%，由银行获批的贷款总额将会缩水10%。 预先安排规避风险 王红雨表示，已经签订楼花买卖合同的买家，没有机会再对自己的购房计划做出调整，只能采取可能的补救措施，提前做好自己的财务安排。对于目前打算购买楼花的买家，更建议应先到银行做好有关的财务安排。他指今次变化清楚表示，政府的房屋贷款政策并非一成不变，对于交接周期较长的楼花买家，在做出有关决定时都要做好心理准备。 他进一步指出，买楼花本身就是一种挑战...

综合报道 加拿大零售商Hudson's Bay（TSX：HBC）的股东投资管理机构Land & Building称，Hudson's Bay的房地产资产价值远高于公司目前的市场估值。 据路透社报道，以美国行动派投资者李特（Jonathan Litt）为首的Land & Building，截至今年7月持有Hudson's Bay的5%股权，并一直要求Hudson's Bay释放物业资产价值，提升下滑的股价。李特在致Hudson's Bay其他股东的信件中写道：“我们注意到Hudson's Bay的世界级物业资产的价值为每股31元，但现时股价却是10元。Hudson's Bay的第三季业绩令人失望，这个情况让我们有更多理由去检讨及评估公司，将其视为房地产公司。” Hudson's Bay正面对网上购物流行的冲击，曾宣布裁员希望扭转经营状况。公司早前以8.5亿美元出售纽约Lord & Taylor旗舰店，并以9亿元放售温哥华的店铺。李特表示，Hudson's Bay的房地产和资本交易可能为集团带来超过30亿元现金储备，将有助其进行私有化交易。

上图：地下室检查 图文/本报记者 文琪 排队抢购预售楼花，焦急等待数月甚至经年，终于盼到新屋落成，可以入住啦——且慢，在新屋交割之前还有一个重要程序——交付前检验（Pre-delivery Inspection）。 业内人士称这是购买新屋最重要的一次验房活动，你收到的房子与原图纸及合同是否相符，材料和结构有哪些缺陷，都有机会通过验房得到答案。另一方面，因为此时建筑商的施工队尚在现场“扫尾”，材料和设备仍未离场，如果检验发现了问题，通常可以很快完成维修。那么买家在检验前要做哪些准备，检验中需要注意哪些环节？让我们随着一位即将收房的楼花买家去体验一下这个过程。 多伦多地产经纪王昕 多伦多地产经纪王昕邀请《都市地产》记者前往客人张先生即将交付的位于奥罗拉（Aurora）的新建镇屋交付前检验（Pre-delivery Inspection appointment，PDI）预约。王昕说，“有许多客人是第一次购买free hold类型的低层新屋住宅，在新屋交付前的检验预约中，并不知道为什么要参加交付前验屋，或者应该在验屋中注意些什么。低层住宅面积通常较condo大许多，要查验的东西也更多。一个500呎的新condo可能20-30分钟就检验完了，但一个镇屋或独立屋可能要检验两个小时或以上。” 通常，没有强制要求楼花买家的代理经纪必须陪同客人前往新屋交付前的检验预约。但王昕说，“如果地产经纪帮助客户买了楼花，客户提出请求，地产经纪应该陪同前往PDI。也有许多客户不需要地产经纪陪同。但是如果客户想把新买的房子出租，那么客户可以请那位即将帮他出租房子的经纪共同前往去做PDI，了解房屋的同时，也共同商讨为了尽快在交接后能顺利出租所需要添加的物件。经纪也经常会欣然前往。每一次PDI对于一个热情投身于地产事业的经纪来说，都是一次很好的学习机会。” 参与验屋前充分准备 张先生表示，我是第一次买新屋，并不知道在交接时应该注意些什么。因此也想分享这次的经历给即将交房的人。张先生向记者出示了建筑商发来的新房交付前检验预约邮件，他说，“建筑商办公室的负责人特别提醒我，由于天气原因和现场还有部分施工，道路可能泥泞，路不好走，提示我穿合适的鞋子，并且不能带孩子前往。原本他们只允许两个成年人前往检验。在我的再三要求下，建筑商同意我可以带两个人共3人一同前往。” 王昕对建筑商限制人数表示理解。“我认为主要是考虑到安全因素，新屋买家和经纪到现场做PDI，特别是Condo新楼，常常要佩戴安全帽、换上安全鞋、徒步前往工地，有时还要搭乘大厦外围的简易施工货运电梯，跟随PDI专员小心翼翼地进入施工现场。所以，限制人数和不让携带孩童是为了安全和效率，确实不建议孩童或行动不便的长者参与PDI活动。” 王昕根据多年工作经验，总结出买家在前往PDI预约之前应准备以下几类资料物品。(1) 証件类：买家的有效带照片ID，例如驾照和护照等，PDI专员会在现场检验身份。如果买家不能到场，则应委托他人并填写“委托授权书”，被委托人也应带备个人有效証件。(2) 资料类：新房交付前检验的通知信函、内附平面图（Floor Plan）的购房合约、选料和升级文件等材料。此外，大家还可以提前预备验屋的清单、个人特别关心的某些问题列表。(3) 装备类：纸和笔用于做笔记；相机、手机、手机外接充电器用于拍照；彩色贴纸（sticker）用于标注有问题的地方；以及2-3双室内鞋用于在屋内更换。(4) 工具类：卷尺、用来测试电源插座的充电器等。 验屋中聆听、观察、发问 新房交付前检验的预约中，买家应当着重查验实际建造的房屋与原图纸和合同是否相符。王昕称，“平日出门买东西大家都会挑挑拣拣，买房时更是应该仔细检查房屋存在的问题，尽量多挑毛病，确保交房时房屋的质量。大体上，需要看的包括外观、内部结构、户型、面积、间隔等。在PDI专员的引道和陪同下，买家对于房屋内部进行的检查和验收就更为细致和仔细。应仔细查看门窗、天花、牆壁、地板、橱柜、排水、管道、机电、电器、冷暖空调等一切细节。对附加设施也应当进行检查验收。如果新屋是condo，则应包括阳台、车位、储物间等。独立屋和镇屋应检查前后院、车库、阁楼、地下室。” 王昕认为，“新手买家”初次前往PDI，还应确保自己或陪同人员具备流畅的英文沟通能力，便于完全理解领会PDI专员的每一条解说和安排，阅读文件后才签字。“如果买家能邀请自己的地产经纪或者有过多次购买新楼经验的亲友、同事陪同前往，将是最好的。但我要提示大家，PDI时应专注、专心，把时间倾注在最重要、最贵重的业务上，将手机调到静音、谢绝干扰，跟随PDI专员所到之处，睁大眼睛、敏锐观察、仔细聆听、用脑思考、勇敢质疑，边看边拍照，并督促PDI专员做缺陷记录（文稿或iPAD）和贴贴纸（stickers）。把诸如测量窗户尺寸定做窗帘、测量房间讨论买什么家具等琐碎家务事放在最后的最后。PDI是购买新屋最重要的一次验房活动，因为建筑商施工队尚在现场‘扫尾’，材料和设备仍充足，常常可以很快完成维修，令业主或租客的正常生活少受困扰，希望大家不要浪费了这个良机。” PDI专员检查出了有问题的窗子 事无巨细勤记录 在张先生的新房交付前检验中，PDI专员先从楼下至楼上一个一个房间排查。每一样家用电器、厨衛用品、各类箱柜、插头都一一测试。一些牆面或门板有小的瑕疵或油漆不均匀处，PDI专员随即撕下随身携带的绿色胶条，粘在需要修补的地方。必要时，会在胶条上写下字迹，提醒过后来干活的师傅需要修补的问题出在哪裡。张先生称，“由于是第一次买新屋，看到房子很新，觉得应该没什么问题。但在PDI的过程中才发现大大小小许多事情都有瑕疵，都是可以在新房交付前检验中被查出的地方。比如，窗户的摇杆把手并不能摇动窗户，大理石台面边缘有个小豁口，客厅屋顶有部分油漆颜色不均匀等细节。但是我感觉大体上新屋是没什么大问题的。地下室的炉子等各种大件都是新的。” 只要买家确认PDI专员把双方认可过的明显的“缺陷”项目都登记到PDI Form（文稿或iPAD）中，并且已经在相应位置贴了贴纸，基本上就可以保証这些缺陷会在规定的120天内被建筑商修复或更换。但王昕称，最终交接时，一些棘手的问题也许仍然无法全部修复。“因此住户（业主或租客）在未来相当长的一段时间裡（通常半年到一年之内），务必要配合建筑商的预约，让他们可以进入到物业进行维修和施工。如果PDI Form裡，买家某项要求不合理，则会被驳回并附说明。如果买家仍有异议，应咨询安省新屋保险公司（TARION）相关专家或法律顾问进行另案处理。” 尽快注册新屋保险 在PDI的最后，通常PDI专员会安排买家签署一系列文件，例如PDI Form，并提供备份给买家保留。PDI专员还会现场签发安省新屋保险公司的完工交房証书（Certificate of Completion and Possession/Warranty Certificate），也就是大家常说的“新屋保险”。王昕称，“买家应尽快上网注册帐号并跟随TARION的指道注册完成《30天物业缺陷表格》、《第一年年终物业缺陷表格》和《第二年年终物业缺陷表格》，便于安省新屋保险公司监督建筑商对物业缺陷进行维修和解决问题。” 同时，王昕提示新屋买家应妥善保管好所有购房文件资料和TARION文件，用于未来报税、应对CRA抽查、申请银行按揭和物业保修等用途。“未来7年内转手该物业时，应将相关TARION资料转交给新Owner的律师。因为安生新屋保险公司的保险期限为7年。” PDI专员在检查浴缸和淋浴间 交付前检验是否需要验屋师？ 有人也许会有疑问，新屋交付前的检查与验屋师的工作有何区别。由于验屋师的工作节奏和PDI专员的工作节奏不一致，再加上验屋师并不在PDI邀请的名单上，王昕表示较少听说买家在PDI的过程中携带自己的验屋师。“如果买家质疑建筑商的口碑和施工质量，可以在交房（Occupancy）拿到钥匙之后，单独聘请验屋师对房屋进行一次认真细致的验屋（Inspection），并提供正式报告，依据报告提到的缺陷，完成TARION网上的《30天物业缺陷表格》提交给TARION处理。 王昕称，通常情况下，买家以“物业PDI有缺陷”为由而拒绝签字、不配合交接、闹着要退房、失联等情况较少，这样做也是行不通的。“因为买楼花买的是合同和概念，签约时还没有不动产建造出来，相当于买家委托该建筑商来进行建造，不同于买二手房/现房可以有若干个条件，不满意还可以拿回定金。如果在买新屋过程中发生严重纠纷，建议买家应咨询专业律师和TARION，依照安省法律法规，进行诉讼和索赔。” 新屋常见缺陷 王昕表示，根据过往经验，陪同或代表客户接触的各类新屋PDI中，比较多出现以下较为严重或典型的缺陷： (1)木地板变形拱起需要重铺、有划痕需要维修；(2)纱窗变形拱起需要重新订做；(3)窗户玻璃裂缝需要重新安装； (4)大理石或花岗岩台面边角的瑕疵需要维修；(5)牆壁油漆不够完美；(6)橱柜门把手忘记安装；(7)橱柜倾斜； (8)门锁安装不当；(9)洗手间通风扇不工作；(10)插座没有电或者灯不亮。        

图片来源：加通社据加通社报道，多伦多地产局表示，11月大多地区共有7,374套房屋被售出。虽然和上一个月相比，销售额略有增长，但是同比去年11月，销售额下降13.3%。11月平均房价为761,757加元，同比去年11月下降2%。Condo房价继续上升，同比去年上涨16.4%，至516,965加元。独立屋均价下降5.8,%，至996,527加元，半独立屋和townhousede的均价分别上涨1.2%和4.8%。地产局主席认为，明年1月生效的抵押贷款压力测试的变更，对房地产市场影响很大。C02

市场分析2018适度调整价格涨势将现疲软 1000元可以买到什么？市场分析人士和地产经纪可能告诉你，可以在多伦多市中心新推出的共管公寓内，由开发商手裡买到大约你双脚所能站的1平方呎的面积。今年下半年以来，大多伦多区的Condo市场越来越让人看不清楚。在低层住宅市场“急冻”的大环境下，condo均价一度冲到比去年高出30%。进入9月以来，几乎每周都有新盘推出，逢新盘必定销售火热。一些买家或投资人不免心中盘算，此时不出手是否错过了良机？又或是在高价位之下投资楼花是否存在风险？ 一直跟踪大多伦多地区condo市场的研究公司Urbanation Inc在上月发布的最新市场分析报告，或许可以为投资者提供一项参考。简而言之，该公司对condo市场的预测是，楼花的平均呎价将不日突破每呎1000元大关。但是condo在经历过2017年一年疯涨之后，2018年会经历调整期。随著供求矛盾有所缓解，以及联邦政府对银行的借贷政策收紧，价格涨势会出现疲软。 2017是创纪录年 Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，2017年是新condo市场上创纪录的一年。在此之后2018年首季会出现适度调整。不论是开发商还是买家，未来几个月都会采取更加审慎的态度。这样有益于保证市场平稳过渡到一个更加可持续性的增长节奏，消费者采取更理性有序的市场行为。但是在市场调整之前，多伦多的在建楼花将会突破每呎1000元的大关。他指目前在多伦多市范围内，未出售的condo库存每呎均价已经达到991元，第三季度刚推出的新楼盘项目，平均呎价也达到951元。 希尔德布兰德上月底接受多伦多星报访问时表示，相信用不了多长时间，平均呎价就会突破1000元。事实上在今年第四季度市中心推出的一些新楼盘，呎价已经远远超过了1000元。他指新近在市中心央街夹布尔街新建的82层公寓大厦The One，每平方呎价格已经接近2000元。而且不光是楼花，在多伦多市中心核心区及卑街沿线，即使是二手condo单位的交易价格也超过了1000元。 2018市场向平衡过渡 不过Urbanation的分析报告认为，2017年大多区condo市场活动可以说达到了一个“难以为继”（unsustainable）的节奏，在2018年极有可能会出现销售放缓，库存量随之增多以至更接近历史正常水平，从而令价格上升的压力减弱。 希尔德布兰德指在二手condo市场，价格上升的勐烈势头已先期悄悄现出颓势。今年第三季大多区二手condo的平均价格为每呎648元，比第二季度的平均呎价650元有所下降。虽然减幅微小，但一叶知秋，这是过往三年半时间裡首次出现价格按季度下降的情况。 另一个值得注意的情况是，在今年4月安省政府宣布抑制房价的新政策之后，二手condo的销量比去年同期下降了26%，价格涨幅也有所缩窄。今年第二季度condo价格比去年上涨约31%，第三季度比去年同期上涨27%。不过总体而言，目前condo市场仍是卖方市场。二手condo的成交量仍占到挂牌量约60%，强烈显示市场需要旺盛。在一个被认为供需平衡的市场条件下，成交量应该占到挂牌量的35%至50%。 Urbanation认为近期有两个原因会促始2018年市场向更加平衡化的方向平稳过渡。一是供需矛盾将有所缓解。在过去12个月价格疯涨的阶段，也正好是新盘缺少的阶段。新建成的condo单位隻有15000个，是过去4年的最低点。有限的供给不仅不能满足买家，而且造成可供出租的condo单位有限，租金在过去一年裡增加了10%。而租金上涨鼓励更多投资者买屋，造成供应更趋紧。 今年10月份市中心一个楼花的发售现场人头攒动（本地地产微信群图片） 在建量3年最高  供给压力缓解 相比之下现时情况出现变化，截止到2017年第三季度，大多区在建的condo单位达到54715间，是过去三年半的最高点。2018年将完工推向市场的condo单位将达到20000间，甚至可能超过2014年的高点21000个单位，有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素，来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策，所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言，condo比起低层住宅可负担性更强，而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击，因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值，令投资新condo的吸引力减少，从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投资者也可能将持有物业的周期缩短，更快出手其投资的物业，令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示，在目前已经达到的价格水平之下，2018 年开年后市场需求将会有所变缓，库存量会提升，市场行为会趋于平静。总体而言，今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家，但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花，等到几年后交接时，买家可能有子女上大学或是搬到市区居住，令买家可以有资格获得退税。 20000间，甚至可能超过2014年的高点21000个单位，有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素，来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策，所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言，condo比起低层住宅可负担性更强，而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击，因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值，令投资新condo的吸引力减少，从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投资者也可能将持有物业的周期缩短，更快出手其投资的物业，令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示，在目前已经达到的价格水平之下，2018 年开年后市场需求将会有所变缓，库存量会提升，市场行为会趋于平静。总体而言，今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家，但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花，等到几年后交接时，买家可能有子女上大学或是搬到市区居住，令买家可以有资格获得退税。 预计年销量超最高年份25% 总体上看大多区Condo市场仍是供应量短缺。根据Urbanation报告，今年第三季度结尾时，大多区Condo的剩馀库存量（Remaining inventory）比去年同期减少了38%，比过去10年的平均数量16304间减少了47%。未出售的新楼盘库存量（Unsold new condo inventory，包括处在不同建设阶段的新楼盘）到今年第二季度结束时曾一度降到过去15年最低点6699个单位，第三季度结束时回升到7618个单位，是自2015年第四季度以来首次回升。 BILD刚刚于11月23日发布的报告则指，截止到今年10月底，大多区共有新屋供应量12500间。其中9308间是多家庭住宅（中高层condo及叠式镇屋），3192间是单一家庭住宅。 10月Condo销量超均值8成 相比之下再看看今年的新condo销集情况。在今年上半年，多伦多新推出的楼盘比去年同期增加了一倍还多，销售比去年同期增加了67%。今年首季新condo的销量达到9830间，第二季度总销量为12,138个单位，前半年销售的楼盘总数为21,968间。在今年第三季度，由于新盘推出显著减少，大多地区的总销量降至4577间，比去年同期降了3成。但前9个月的总销量仍达到26453间。 今年第四季，预计将推向市场的condo新盘有12000个单位，2017年全年的总销量预估将突破34000个单位。这一数字意味著，2017年的新楼盘总销量比起之前大多区condo总销量最高的两个年份——2016年的27000个单位和2011年的大约26000个单位，要高出25%至30%。 BILD的报告还指，今年10月的新屋销量达到5377间，其中9成以上即4884间是多家庭居住的高层或中高层大厦单位。隻有9%属于单一家庭居住的独立屋、半独立屋或镇屋等低层单位。过去10年中平均10月的新Condo销量为2697个单位，今年10月的销量要高出平均值81%，是历史上10月份最高销量。BILD报告更指，今年1至10月GTA销售的新屋共有39476间，其中的82%是新建的高层、中高层共管大厦或是层叠式镇屋（stacked townhomes）。 供不应求 销量增价格涨 以上是到10月底不同机构报告的大多区condo市场上大体的供求数据。不难从中得出判断，现时的condo市场销售旺盛，即使是供应量也有所增加，仍可用“供不应求”四个字来概括。不言而喻，这种市场条件必然带来楼价的显著增长，令人们看到新Condo的价格呈现出加速度增长的势头。BILD总裁兼CEO塔基（Bryan Tuckey）表示，数据显示现时新建房屋买家面对的市场选择越来越有限及可怜。省府的增加密度政策令开发商不得不兴建更多中高层大厦，低层住宅的价格令人难以承受，人们隻能买柏文公寓，因此就出现了公寓销量大幅上升、价格大幅上升的情形。 Altus行政副总裁阿森诺（Patricia Arsenault）指出，带动新建Condo市场需求的主要有三大群体，一是小型投资者，他们在购买condo单位之后放到市场上出租，为大多地区提供新的可供出租的房屋来源。二是那些本意希望购买单一家庭住宅、但经济实力不允许的自住买家。三是喜爱condo 所在的市中心地点或是大厦内部设施、生活方式的自住买家。 Urbanation报告指，今年第三季度尾，已经出售而正在建设中的楼盘（sold units in development）价格指数达到670元每呎，年增幅为13%。已建好未出售的楼盘（remaining units）在今年第三季度的平均售价为每呎816元，比今年第二季度上涨了5%，比去年同期上涨了30%。在多伦多市内价格涨幅更加惊人，未出售的condo库存（Unsold condo inventory）每呎均价已经达到991元，第三季度刚推出的新楼盘项目平均呎价达到951元。 BILD报告指，已建好待出售的高、中层公寓柏文（ available new...

图片来源：Toronto Star 2017年还剩1个月就过去了 这也意味着加拿大住房按揭贷款新政 还有一个月就要正式生效了 这个号称史上最严的房贷压力测试政策 估计会让10%的购房者拿不到贷款 加拿大的房价将下跌2至4个百分点 ...... 加拿大中央银行发表报告指，加拿大的金融系统存在两大危机，分别是家庭债务上升和楼市过热。 金融机构监理办公室（OSFI）明年1月将推出新按揭压力测试，目标对象为可支付超过20%首期，而且不购买贷款保险的准置业人士。 图片来源：Toronto Star 根据加拿大央行的数据，加拿大目前的房屋贷款总额约有1.5万亿元（1.5 trillion），其中未有购买房贷保险的约占46%。比一年前的45%有所上升。 新压力测试规定，所有未购买保险的房贷，即使是首付在20%以上，都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行实际批出的贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者之中数值较大的一个为标准，来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。 图片来源：Toronto Star 新规下房屋购买力大降 房价恐继续下跌 业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响，令买家购买力削弱，令市场需求和交易活动受到抑制，导致房价进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。对于已有房贷的消费者，在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小，与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示，新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。 图片来源：Toronto Star CIBC世界市场部高级经济师泰尔（Benjamin Tal）分析说，这一新规定不论对于房地产市场而言，还是对于买家而言，都是一个坏消息。“这一规定将冲击市场，这一点毫无疑问，问题是它将给市场带来多大冲击。” 房贷资讯网站RateHub做出两个假设案例对购买力的变化加以说明。假如一个家庭年收入10万元，在目前情况下，如果首付20%、取得5年固定利率为2.83%的房贷、25 年还清贷款，大约可负担房价为72万6939元的物业。在明年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时，假设他们仍由银行拿到2.83%的利率，但接受压力测试时要以央行的基准利率4.89%为基础。在首付20%及25年还清的条件下，其购买力下降至大约只有57万元。 再看第二个假设情况。同样是年收入10万元家庭，如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率，以首付2成、25年分还的情况下，能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后，银行将以5.09%的利率标准（两个利率值当中取数据较大的）来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力，在其它条件不变的情况下，只能负担得起55万9896元的房屋。 史上最严的房贷压力测试 威力超大 满地可银行金融集团（BMO financial group）首席经济学家波特（Doug Porter）在接受多伦多星报访问时则表示，新压力测试措施将对房市造成严重的抑制作用，其影响会超过联邦政府早前公布的抑制房价政策。 图片来源：Toronto Star 那些准备向上提升住房档次的买家（move-up buyers）所受到的不利影响将最大。此外，新政策可能令加拿大中央银行停下脚步观察一段时间，放缓明年加息的进程。波特原本已预测央行在北美自由留易谈判前景不明的情况下不会在今年底之前再加息。他表示此次公布新房贷政策更增强了他这一判断。 波特估计，去年实施的压力测试政策，已令买家在房市中失去5%至10%的购买力。由明年1月实施的新压力测试，还会对市场产生相似的冲击。加拿大按揭专业人员协会（Mortgage Professionals Canada）早前做出的调查指，新的政策可能令每五个房屋买家中，未来有一人无法拿到贷款完成置业计划。 多伦多905地区将受最大冲击 波特还指联邦政府在去年首次公布压力测试政策之后，多伦多及温哥华的不少首次置业者想办法透过父母的资助或是其它来源，令自己不用买保险而取得银行贷款。但是对于提升住房档次而换房的人而言，这一群体以前最容易透过现有房屋的淨值做抵押来取得银行贷款而不必购买保险，这些人在新的政策之下受到的冲击最大。 图片来源：Toronto Star 地产公司Royal LePage 的总裁索泊尔( Phil Soper)也同意，向上提升住房档次的买家将是此次政策的最大受害者。而905地区的买家所感受到的冲击将最大。这是因为416地区在今年4月安省宣布公平房屋计划之后，已经经历了一番房价的重大调整，目前市场稳定。 但是905地区由于土地的潜在价值，在2015至2017年初这一段期间，房价上冲的节奏超过整个地区大市，目前仍在经历调整。新政策意味著买家的购买力减少，他们很快会发现难以负担在住房层次上再上一个阶梯。之后可能演变成这些人完全打消了搬屋意愿。 图片来源：Toronto...

本报记者 安省证监会最新报告指出，大部份安省千禧代人士虽然有储蓄，但甚少投资，并指出千禧代多将目标放在住宅市场，对其他投资方法缺少动力。 安省证监会（Ontario Securities Commission）昨天以“千禧代与市场擦身而过”（Missing Out﹕Millennials and the Markets）为题发表的调查报告显示，有20%的安省千禧代（年龄介乎18岁至36岁）人士有储蓄习惯，但只有二分一会参与投资。报告指出，千禧代没有投资或避开投资的最重要因素，包括有其他财务优先事项（68%）、收入不足（66%）、储蓄（66%）、对投资认识不足（59%）及担心在市场投资失利（57%）等。 安省证监会投资部总监菲明（Tyler Fleming）表示，像所有安省人一样，千禧代同样需要获得未来退休计划的保障。养成投资习惯越早越好，对他们将来的财务更有利。 报告同时发现很多千禧代将目标集中在房地产市场，当中有三分一人已经是屋主，另外超过半数仍未置业的千禧代，则将买屋视为头三个财务优先目标之一。 为回应上述调查报告结果，证监会将展开更多针对性研究，鼓励更多千禧代投资。该研究项目预计将在2018年春季展开。

■埃德蒙顿可望成地产新贵。资料图片 本报记者 当多伦多的多层共管大厦涨至呎价1,000元，温哥华每平方呎更高达1,300元之际，方兴未艾的埃德蒙顿将成为投资者追捧的房地产市场。多伦多Condo资深元老Sam Fung指出，亚省的经济在过去几年受油价影响，但现时已经从谷底反弹稳步向上。 Sam Fung表示，对安省很多投资者而言，埃德蒙顿似乎是距离相当偏远，但中国人投资的口头禅是“宁买当头起”，亚省经济反弹意味当地的房地产市场，相比温哥华和多伦多有更大的升值空间。况且两大高价市场令不少人可望而不可即，趁现时的价位在埃德蒙顿尚可以入市。 加拿大会议局（Conference Board of Canada）最新经济前景报告指出，亚省经济上扬，今年卡加利的本地生产总值（GDP）将以4.6%增长率领先全国，埃德蒙顿也以3.9%紧随其后。预测明年油价难以冲破每桶50美元的关口，令经济增长步伐放缓，但埃德蒙顿将以2.2%的增长率，反超前于卡加利的2.1%。 他称亚省通往卑诗省和美国的两条输油管获得批准兴建，很多石油相关行业的公司，于是纷纷在埃德蒙顿设立总部。卡加利是一个以工业为主的城市，亚省首府埃德蒙顿的经济支柱则相当多元化，包括能源、建筑、公共服务和很多跨国大企业，因此埃德蒙顿的人均收入很高，家庭收入中位数在全国主要城市之中排第二位。联邦统计局的2011年家庭调查，家庭收入中位数是79,075元，平均家庭收入为97,454元；家庭收入10万元或以上占人口比率4.6%，几乎是安省2.8%和卑诗省2.6%的一倍。 他说，投资埃德蒙顿较卡加利优胜之处，是埃德蒙顿人口在过去6年上升12.1%至116万，未来将继续以每年3%增长，相当于每年增加4万人，位列全国人口增长率第三。市政府预计到2050年时，将增加100万人口。尤其值得重视的是埃德蒙顿在全国最年轻化城市中排第二，平均年龄只有36.5岁，20至39岁年龄层人口增加最多，是一个非常有活力的城市。

■段晓东 本报记者文琪 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实买楼花不按时交楼的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，根本不可能和建筑商打官司，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，只能最后认倒楣。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。” 他说：“政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对象。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在里面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，只能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。 他说：“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”

新屋不能按时交接相信是楼花买家经常会遇到的事。大部分Condo建设时间较长，交接日期往往会推迟数月甚至数年，很少按时交接。而独立屋、联排等低层建筑因建设周期较短，往往一、两年就能建成，交接日期相对稳定。如果遇到最终交接日期还要改变，购房者会遇到哪些问题、有什么权益保障，相信是许多新屋买家需要了解的话题。 《都市地产》近日收到读者钱女士发来的案例。钱女士于2016年年初购买了位于多伦多北部的一个半独立屋楼花。购房时，与建筑方签约的合同上写着第一次暂定交接（First Tentative Occupancy Date）为2017年3月；第二次暂定交接为2017年7月（Second Tentative Occupancy Date）; 最终的交房日期（Firm Closing Date）是2017年11月10日。钱女士缴纳了4万元的定金后，在一年的时间裡陆续筹措35%的首付款。 签修正协议便放弃了索赔 据钱女士提供的信息，一直到10月24日，她都没有收到任何来自建筑商的信息。连交房前的验屋预约都没有任何通知（Pre-delivery inspection, PDI）。致电发展商得到的答复是“11月10号我们交不了房”。并要求她去发展商办公室签一个新的修正协议（amendment to agreement），之后才能告诉她新的交接日期。 钱女士放下电话后立刻联系了为自己交接该房屋的律师。律师告诉她，最终交房日期还要改的情况下，要学会保护自己的利益。“律师说，一旦我签署了修正协议，就等于自动放弃了获得赔偿的权利，接受对方新的交接日期。他不建议我放弃赔偿的权利。应该是合同怎么写就按合同怎么来。律师说如果我什么都不签，建筑商不能取消合同。按照合同规定，就是要赔钱给我。律师说对我最好的结果是金钱赔偿，交割的时候算在房价裡。如果建筑商不给这个钱，一年之内可以向Tarion要这个钱。最终交房日期的推迟对买家产生的不便可以索赔（delayed closing compensation），每天150元最多不超过7500元。律师还说，应向建筑商询问，如果让我的律师和你的律师交涉，律师费是否由你来支付。”  补偿或低于法律费 钱女士称，律师同时告诉她，这种情况下，建筑商通常为了不支付赔偿可以使用所有的办法。如果一旦付诸于法律行动，能够得到的补偿款可能还不够支付走法律程序的律师费用。 钱女士按照律师的指示再度联系了建筑商，对方表示，如果一定要按照原有的最终交接日期11月10号交接，他们会按时完成并尽量把工程做完善，如果有不满意过后再修正；或者买家接受新的交房日期，但是放弃赔偿，他们有更多时间可以保証把房子做到最佳状态。总之就是不会赔偿，并表示左右邻居都已经接受了新的交接日期。最终钱女士选择了接受新的交房日期，她认为房子能有一个好的交接状态更重要。如果非要11月10号交接，万一房子裡面的东西做得马马虎虎，得不偿失。 提前通知便可重设交接日期 尽管加拿大对规管楼花市场有着完善的法律与保险保护，但真正能利用这些保护非常不易。多伦多房地产律师王彩虹在接受本报记者访问时表示，买家购买楼花后合同上所指定的第一次暂定入住日期，一般是指楼花在售卖期间所宣传的入住时间。如果开发商在建设过程中遇到问题，开发商需提前90天向业主发出书面的通知，重新设定新的交接日期。“理论上讲，第一次、第二次暂定入住日期如果不能交接，开发商应提前90天发出延期交接的通知。确定了的最终交接日期（Firm Occupancy Date）的确是不应该再延后，但法律允许，如果交付日期超过了合同上的最终交接日期，买家可以向建筑商索赔。在钱女士的案例中，11月10号不能交接，按理说是应该给出书面通知的。10月24号才告诉买家不能交接的确是不合理。” 多伦多地产律师王彩虹 开发商流行不确定交接日 王彩虹提出，现在更有许多开发商，在和买家签署合同时，在确定交接日期一栏根本不写日子。“我见过许多客人拿着这样的合同，开发商隻写第一次暂定交接日期，根本不写最后交接日期，就是想给自己多留一些余地。这是一种博弈。真正是着急住进去的买家所占的比例并不大，建筑商也知道这点，所以在对待不同的买家态度上会有所不同。钱女士的建筑商，他的工作一定是做的有失误。不能提前两周才告知。但法律是一方面，事实是另一方面，中间是有距离的，就看你从哪个角度来看这个问题。” 多数人为保质量接受延期 对于钱女士因为担忧交接状态而向建筑商妥协，王彩虹表示可以理解，并且大多数人都是这样做的。王彩虹提出交接状态不是以买家或卖家的标准为标准，而是以政府的交房许可証（Occupancy permit）为标准的。“建筑商是拿到了政府的交房许可証才能向买家交接。钱女士要担心交房的状态，因为政府颁发交房许可証的标准不是买家的标准或建筑商的标准，而隻是一个可居住的标准。验房时缺这个、少那个的情况太正常不过了。当然，也有建筑商交的房很完美的，但是很少。大部分都是有需要修修补补的地方，占一半以上的概率。这些属于不是完美的状态，但是不影响交接状态，这个状态与我们个人的要求是有差距的。最终房屋会全部按照你的要求做好，交接之后再来修修补补，不过你要花费时间和精力来安排这个事情。为了得到更好的房子，接受延期，免除赔偿是大多数人的做法，毕竟没有那么着急入住的人很多。” 索赔需証明生活受影响 记者向王彩虹提出，在从业经验中，客人因为建筑商原因无法按时交接房屋，获得赔偿的情况如何，王彩虹表示，的确有客人申请到了赔偿。有的建筑商没有太多复杂的程序就会给予赔偿，有的会和买家争取，需要买家多去争论几次。如果建筑商不予以赔付，可以向Tarion申请赔偿。“大多数人都接受了建筑商给的新交接日期并且免除了赔偿条款。曾有一位客人去向Tarion索要赔偿，但最后因为手续繁琐，需要証明文件很多，没有成功。在这个市场裡，大多数人不会因为交接推迟而真正影响生活。因为非买房自住的人占大多数。真正用来自住、并且因为推迟交接影响了生活的人，拿得出实际的証据，才可以按照Tarion的要求完成索赔程序。” Tarion赔偿的最高额度为7500元，而超过7500 的部分Tarion是不会管的，如果真有因为交接推迟造成个人损失额度很大的情况就要考虑诉讼了。“我们经常代表客人发信给建筑商的律师，但是能不能得到补偿不能保証。事实上我建议客人直接去和建筑商谈，效率会比双方律师去谈更好。建筑商的律师不会起到太多作用。建筑商隻会用尽所有的办法减少自己的损失。当然，建筑商不能强迫你签字接受新的交接日期。但是如果真的11月10号不能交给你，你也没辙。我遇到很多案例，是今天交接，建筑商上午还没有拿到交房许可証，但下午3点就拿到了。没有拿到交房许可証就交房属于违反政府规定，建筑商不敢这样做。敢交给你就是拿到许可了。但是话说回来，是什么标准给你就难说了。没有办法去抱怨什么，隻能是事后再说。” 发展商倾向以升级代赔偿 王彩虹还表示，从个人经验看，还有一种客人常常拿到补偿方式是开发商给买家做一些升级（upgrade）作为补偿。“开发商可以说我这个升级价值5000块钱，实际上值不了那么多钱，但好在比什么都没有要强。虽然在房屋建成的最后可能可以做的很少，但是比如，地毯换成地板，这是很大升级，这些都是最后做的。遇到这些情况的民众可以照着这个方向向开放商争取。开发商强制客人必须签署更改协议也比较少见，非常顺利得到补偿的也比较少见。倒是中间状态比较多。一种是谈一些补偿，升级也好，或者不按150元一天给赔偿，少补偿一点。比如一个月4000的补2000，签一个更改协议。没有一个确定的方式怎么做，就是谈判。各种结果都有可能。” 多伦多地产经纪段晓东 买家处弱势，选好发展商自保 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实不按时交房的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，是根本不可能和建筑商打官司的，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，隻能最后认倒霉。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对像。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在裡面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，隻能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”    

2016年8月2日， 温哥华政府宣布 海外买家买房要多交15%的海外买家税 从而引起了不小的风波 整个温哥华的房屋交易量瞬间暴跌... 过了1年，在温哥华房市渐渐缓过来的时候，市长Gregor Robertson今天又放了一个大招：温哥华所有住宅物业业主须申报其物业的用途，到明年2月2日，没有申报的业主将被视为拥有空置屋，必须缴纳房屋空置税（Vacant Home Tax），外加$250的罚款。 市长Gregor Robertson表示，本周开始温哥华市府将向全市超过18万住宅物业业主，发出提前物业税通知。 业主收到信件后，可直接上网申报物业用途，网页链接为：http://vancouver.ca/home-property-development/declare-property-status.aspx?utm_campaign=eht-declare&utm_medium=Vanity&utm_source=eht-declare_Vanity。 市民若需要帮助，可拨打311查询电话，或在工作时间前去温哥华市府由市政员工协助完成，温哥华市所有图书馆也将为市民提供技术及信息服务。 如果住宅物业不是业主的主要住宅，而且一年内有超过6个月的时间因未出租而空置，温哥华市府将以该物业2017年物业估价值的1%征收空屋税。而且此后每年均以业主最新物业估价值，按1%收税。 如何界定物业是否空置？ Gregor Robertson称，温哥华市府将聘请核查员对疑似虚假申报的物业进行检查。市政府的工作人员将查看水务局、水电局等资料，剖析相关数据，来确保这些房屋的真实情况。虚假申报的业主将被罚款1万加元。 Gregor Robertson同时也表示，市府对一些处于特殊状况的房屋（如等候开发许可状态或者遗产认定状态的房屋...）给予空屋税豁免，市民可浏览上述市府网页了解详情。 曾多次向省府提出征收房屋空置税的Gregor Robertso认为，“毫无疑问，温市房屋可负担性危机迫在眉睫，去年(大温独立屋)房价上升37%，出租空置率是0.6%，这是不利经济，也令市民特别是家庭及年轻人难在市内觅得居所。” Gregor Robertso称：“房屋主要用途是居住，若有人把房屋作商业用途拿来挣钱，那就应该付出相应的税款。” 多伦多也曾打算征收空置税 今年4月初，多伦多也曾拟向市内大约65000套空置房征收空置税。市长庄德利表示，市内有65,000间空置房屋，有些投资者任由物业空置，坐等楼价上升。 多伦多的房屋政策需要照顾到中等家庭有能力买屋，低收入人士也可以负担得起租金，以及首次置业者的需要。征收空置税可能可以解决多伦多“房荒”的问题，不过这个提议最后也不了了之。 温哥华市长Gregor Robertso在发布会最后指出，绝大多数温哥华业主不会被征空屋税，这个税款主要针对不自住也不出租，拿来坐等升值的房屋。 希望该政策能刺激业主出租房屋以缓解温哥华租房难 状况。不过，也有华裔地产经纪认为，空屋税对现有楼市影响应该不大。

10月21日下午，泰富华集团加拿大多伦多分公司正式开业，包括泰富华集团董事、泰富华集团常务副总裁、Markham市长、各位议员、名流、同行以及多家多伦多媒体出席了开业仪式，共同见证此次盛会。     下午3时，金鼓准时在广场鸣响，宣告开业典礼开始。集团董事上台致辞，对万锦市市长、议员以及嘉宾们的到来表示感谢，并介绍了泰富华国内业务、加拿大的发展战略及规划。然后邀请主要贵宾上台，为泰富华多伦多公司剪彩，祝酒。在剪彩仪式完成后，主要嘉宾又受邀为舞狮点睛。龙狮团霸气登场，驾驭点睛完成后活灵活现的舞狮，现场一片叫好。在舞狮翻飞的斑斓色彩中，泰富华多伦多公司正式开业。 泰富华多伦多公司的正式开业，标志着泰富华集团翻开历史的新篇章。随着多伦多业务的推进，泰富华集团将以多伦多公司为支点，辐射加拿大，构建一个横跨太平洋的房地产企业集团，营造高效、开放、协同、繁荣的房地产生态系统。以专业、简单、高效、共赢的核心价值观为指导，通过泰富华集团品牌和成熟的开发运营管理与资产投资方实现互利共赢。 泰富华集团中国百亿名企，经验与实力鼎力支持多伦多项目稳步推进 泰富华集团由袁文泰先生创立于1994年，作为开拓者与实践者，集团专注房地产行业，以深圳为大本营，经历中国房地产行业的跌宕起伏，一步一步成长，目前已经成为资产达数百亿的大型房企，形成以地产投资、开发运营、金融投资三大板块齐头并进，同时涉足高科技投资的业务格局。集团子公司深圳泰富华天峦湖置业有限公司，已经成为深圳房企50强，泰富华天峦湖项目更是成为深圳地标项目，赢得业主和同行的一致好评。集团在深圳乃至中国具有较为重要的影响力。泰富华集团累计已经开发500万平米， 2017年仅中国深圳就有三个项目同时开工建设，同时拥有近1000万平米的储备土地；除此之外，还稳步推进深圳热点区域前海、宝中、南山十多个高价值项目，我们完全可以期待，几十年的专业地产运作经验以及雄厚的集团实力，将充分支持多伦多项目稳步快速推进！ 泰富华集团坚持精品意识，以高品质赢得多伦多城市的认可 泰富华集团先后开发了“东方威尼斯”、“泰富中心广场”、“安徽凤凰城”、“泰富华•天峦湖”等房地产项目。坚持精品意识，严谨确保每一个环节，建造过硬的质量与完美的设计，成就城市精品住宅。2016年，泰富华天峦湖项目成功入伙，实现100%满意入伙率，天峦湖项目成为坪山的品质标杆，自开盘至今一直成为坪山的最高价，实现价格与口碑的双向桂冠！泰富华集团已经为数万名业主，创造精心致美的生活方式。泰富华多伦多公司，跟集团一脉相承，精心致美，让建筑产业融于城市建设，以高品质赢得当地的认可！ 多伦多，成为泰富华集团拓展海外布局的第一站 多伦多作为加拿大第一大城市，同时也是全球最多元化的城市之一，世界移民城市的代表， 49%的居民是来自全球各国共100多个民族的移民；深圳作为中国城市综合经济竞争力排名第一的城市， GDP到2018年将猛增至3500亿美元，深圳也是一个移民城市，95%以上都是外来移民，多伦多和深圳，都有着蓬勃发展的商业氛围、开放多元的移民文化、优秀稳健的经济结构。泰富华集团作为深圳成长起来的房企，谋求海外发展，第一站毫无疑问选择了多伦多。 构建职业化精英团队，泰富华多伦多公司蓄势待发 中国房企泰富华集团，携20多年的地产开发运营经验，进驻加拿大，多伦多作为泰富华集团海外扩展的第一站，发挥着桥头堡重要角色。集团充分了解多伦多与国内的地产的巨大差异，对于运作的团队提出极大的挑战！泰富华集团精心筹谋，建立泰富华多伦多公司，围绕“专业、简单、高效、共赢”的核心价值观，实现高标准、高绩效、高产出，吸纳多伦多房地产行业最优秀的人才，建立最为专业的开发运营团队，以最广泛的优势资源以及最专业的地产团队，智胜未来，确保多伦多业务稳步快速推进！ 泰富华来了！泰富华多伦多精品项目敬请期待！ 泰富华多伦多公司已经成功收购多个优质项目：在Markham市中心拥有已通过政府审批的大型综合性项目；Stouffville公寓项目计划于明年开始预售；北约克公寓项目即将完成最后一步审批。在近十年内公司已经在Markham、Richmond Hill、Stouffville及其他地区拥有超过600英亩的储备用地。泰富华多伦多公司坚持品质与营造良好的客户体验，将以精益求精的规划设计，以精细致远的品质，引领致美的生活方式，共同谱写优美和谐的华丽乐章，在这个全球最宜居的城市，创建最美丽的城市风景。在未来公司也会在多伦多投资及建设更多更好的项目，它的存在本身，也会成为多伦多地产格局中浓墨重彩的一笔，让我们共同期待！

Q：亲自参与验屋过程很重要吗？我是否可以从验屋报告中获取需要的所有信息？ A：房屋检验报告是一份有价值的文件，能够帮助你了解准备购买的物业。不过，亲自参与验屋过程令你获益更多。 我记得很多年前曾经跟随验屋师实地检验房屋，直至现在仍然保留他提交的验屋报告。我仍然不时参考这份报告。 首先必须记住的就是，验屋为你提供一个亲眼检验房屋各个系统的机会。验屋可以确定与房屋有关的问题，包括房屋结构、供电系统、排水系统、屋顶保养、暖气和空调系统。不过，验屋师不能拆开牆壁检查牆内的状况，亦不会进行任何侵入性检查。通常验屋师不会移动家具或储物箱，去查看或检验被遮挡的部分。 如果你跟随验屋师验房，验屋师将会指出房屋每个检查项目的详细状况。你亦可以就他们发现的问题后续发问，了解他们认为问题的严重程度，或者他们认为可能需要进行维修的项目。知道哪些维修是需要立刻进行，哪些项目不需即时维修。 你可以预期在验屋报告中获知类似信息，但若参与验屋过程，你可以更详尽和深入了解房屋的状况。 验屋过程通常需要2或3小时，当考虑到可能在这间房屋居住多年时，你将会觉得花费这些时间是值得的。事实上，当我买入现在的住所时，验屋师曾提供一些没有纳入报告的提示和建议，因为它们不是关键问题。这些信息真是非常有用，帮助我们作出最终决定。 正如你从亲身跟随验屋中获取一些报告中可能没有的信息，报告中亦可能有很多在实地视察时未有谈及的重要细节。细心阅读整个报告将有助你进一步了解这个物业。 假如你的Offer附带满意验屋结果的条件，你应当在验屋程序完成后决定下一步行动。房地产经纪的指引很重要，他们可能与卖方就验屋过程中发现的任何问题进行谈判。对于细小问题，卖方可能承诺在你入住前修理好；至于较严重的问题，卖方可能同意降低售价弥补维修费用。 注意验屋程序不包括的一些问题也十分重要，例如房屋是否存著美学或外观上的缺陷。这意味著你和你的经纪需要留意台面是否有缺口，掉漆等类似问题。 电话、有线电视、警报系统和草坪洒水系统，通常亦不包括在验屋中。不过，作为附加服务，验屋师可以代为检验游泳池、壁炉、棚屋或其它附属建筑。 毋庸置疑，验房是买房过程中一个重要组成部分。亲身参与验房过程和仔细阅读报告，可以确保你从中获得最大收益。

图片来源：加通社据A1电台报道，加拿大9月份房屋销量比8月上升，但同比去年9月下降。加拿大地产局的数字显示，9月份网上放盘的房屋销量，对比8月，主要受大温哥华和大多伦多地区带动，上升2.1%。但同比去年同期则下跌1.1%。全国平均房价上升大48万加元，比去年同期上升2.8%。但除多温两处房价外，全国平均房价仅为37万加元。C02 

大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大异常火热的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，不过最近一段时间似乎又有了升温的迹象。 然而，新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 月底出台明年实施 据加拿大广播公司CBC记者报道，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指道原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 这一指道原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。更严厉的房贷审批规定的细节仍未出台，有报道称将对首付超过20%的房贷申请中进行收入压力测试，确定其是否有还款能力。  据报道，收紧按揭是为了保护银行等放贷机构，以免在利率上升时违约个案急增。OSFI曾在2014年调整了银行放贷的文件审核，包括更严格鉴定贷款人的收入，主要是应因Home Capital Inc.等次贷机构发现的问题。  金融机构监理办公室负责人鲁丁Jeremy Rudin 表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，严格贷款审批，对于持续不确定的房地产市场非常关键。并称办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。  按揭机构登广告 促勿收紧房贷  按揭机构Dominion Lending Centres  10月3日在报章刊登全版广告，力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例，以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎，以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告中要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）修订按揭规例，因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低20%。 行政总裁莫裡斯（Gary Mauris）表示联邦政府若进一步收紧按揭，将会道致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他指出加拿大人的拖欠债务比率，处于全球偏低水平。 莫裡斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例，将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响，而过去一年的转变，包括安省政府引进海外买家税，已经造成巨大影响。对于首次置业人士，他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员，但去年联邦政府不承认收紧按揭犯了错误。 资料来源：星报 银行界：投资楼花应量力而行 收紧按揭和加息因素不容忽视 一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示，大银行这几个月不断收紧房地产按揭贷款，经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房贷。 对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况，他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势，很多交易都无法完成，部分原因是楼价升至泡沫价，银行为自保，收紧房地产按揭贷款，一串连锁反应之下，造成今天的跌市。 他指出，一些投资人士手上有20至30万元，由于楼花首期不高，又能远期才成交，于是大胆购入一至两个Condo楼花。Condo单位除了价格及交投量仍处于上升期外，还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目，不料市场变化令他们始料不及。 这名银行业人士又称，目前房地产按揭贷款利率确是处于低位，加上这个月加拿大经济不算好，所以央行不敢再次加息，但大势所趋，加息或迟或早，是势在必行之 事。美国立刻便会加息，并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此，现购入Condo楼花，最大危机是于3至5年后成交时，房地产按揭贷款利率可能加了2-3%，甚至更高。 另一方面，短期按揭贷款利息为6-7%，同时Condo单位可能因供过于求而大幅跌价，投资者以高价购入，想在成交前脱手亦会损失30-40%，甚至无法脱手。在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下，投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。本报记者

■上图为艾灵顿大道发展前照片，多年后已铺上柏油路面和设有交通灯（下）。 ■芬治大道同一位置未发展（上）及多年后的模样（下）。 ■1967年市民从高楼望向弥敦菲腊广场。星报 ■1967年市民从高楼望向弥敦菲腊广场。星报 本报记者   过去十年来大多伦多及邻近地区的房地产市场炒得火红火热，有不少华人亦在房地产价格狂升时赚到不少利润，由于最近政府出招将这股房屋价狂升潮压下来，华人及其他族裔房地产投资者，已经慢慢转到另一条战线上，就是购买一些偏远地区但有潜在发展价值的土地。有地产经纪指，万锦市的土地从60年代至今每亩售价升值了20倍以上。 其实这个转变是有迹可寻，现时多伦多及邻近地区约克区等大地产商，及凭着土地发达的富豪们，能够有今天腰缠万贯的身家，很多是托父母甚至是祖父母在移民加拿大后的祖荫，他们有长远眼光，以低价购入市区北边的土地，于三、四十年或更远时候，城市逐步发展到已拥有的土地上，于是就升值百倍甚至千倍。如果不将土地出售自行发展，时至今日升值可能是以千倍计。 从历史上可看到多伦多市真正发展，是于第二次世界大战之后，由于欧洲被战火毁坏，意大利、葡萄牙及中国人涌入，于1951年人口突破100万，于是多市向四周围近郊发展。到1971年多市人口达200万时，范围就更加扩阔。 犹太欧裔移民早着先机 当时城市规划北至士嘉堡市，很多犹太及其他欧洲裔早期移民，早就看中这块宝地，在50年代购入大量土地（当时是荒地或农地）给刚出生的子孙，子女们随着城市发展而长大，当政府决定发展士嘉堡，及有计划作城市规划时，他们子孙名下的土地立刻升价百倍。由于这些地主已经成年，加上祖先有经商及发展智慧，很多人将土地自行发展，最终摇身变成大地产商或商家。这是有眼光在多伦多投资大块土地而致富的第一商机。 于80年代大批华人移民到多伦多定居，其实他们亦有第二个投资土地发达的商机，但是似乎只有少数人能洞察到，或加入投资发展土地行列。记者于1982年移民多伦多，当时在史刁士大道（Steeles Avenue）以北的太古广场一带仍是粟米田，只有一个俗称“鸡场”农庄式出售西洋纪念品剧院商店，店内还有一家西餐厅。 再往北行的16街及麦坚士少校大道更是荒野一遍，由东到西都是丛林、荒地及农地。如果当时在这些地区购买大幅土地，时至今日价格至少升值1,000至3,000倍。 60年代至今升价逾20倍 近年华人在加拿大及大多伦多邻近地区投资房地产收获丰富，吸收到不少经验，他们从大多伦多市及邻近地区房地产发展历史吸取教训，很多华人以及其他族裔移民开始着眼北上，只要有财力及耐性，可能会在安省未来城市发展中获利。 购买一幅土地的升值潜力究竟有多大，地产经纪黎宇昌选择有第二次购买土地，价格可以作出比较的万锦市旧坚尼地路（Old Kennedy Road）3个楼盘作例子，这些土地于60年代仍然是荒地，到城市将这地段规划化及批准建筑上盖，地主已赚了一大笔钱。这3个例子是到了万锦市全面发展的阶段。 第一个例子是旧坚尼地路一幅面积1.91亩土地。于1994年10月17日成交，业主叫价75万元，以62万元成交。当时每亩售价为30万元。 第二个例子是旧坚尼地路168号土地，面积亦是1.91亩，于2006年10月31日成交。业主叫价150万元，以130万元售出，每亩平均售价为65万元。 第三个例子是旧坚尼地路186号，面积9亩。于2016年4月27日成交，业主叫价3,240万元，成交价为3,200万元。每亩平均售价为350万元。 黎宇昌指出，由于3个土地转让都在同一段街，但出售时间不同，以此作为比较就可以明白到购买面积大的土地，持有一段长时间后，增值能力有多大。 以第一个例子售价与第三个例子售价作比较后，发现第一个例子每亩售价于22年内升值11倍。第二个例子与第三个例子比较，发现第二个例子每亩售价于10年内升值5.5倍。从比较得知，若于1960年在旧坚尼地路购入土地持有至今天，每亩售价肯定升值20倍以上。 黎宇昌强调购买土地当然是要靠眼光，亦需要一定财力和耐性。但只要加拿大政治局势稳定，移民政策不变，作为长远投资肯定是稳赚的。

■多市对多层共管大厦的需求强劲令楼花销售畅旺，因而促使更多新屋动工。资料图片 ■过去8个月的新屋兴建量都超过20万间。资料图片 本报记者   全国今年8月份的新屋兴建量为219,447间，较7月份217,339间增加2,108间，这是将季节性调整因素计算在内的连续第6个月新屋动工量上升。全国城市独立屋兴建量减少3.2%至61,906间，镇屋和多层共管大厦则上升2.7%至145,618间。 加拿大按揭及住房公司（CMHC）首席经济师杜根（Bob Dugan）指出，过去8个月以来的新屋兴建量都超过20万，反映市场对新屋需求维持强劲，与消费者信心达到10年来最高的情况一致。 报告显示，大多伦多地区8月份新屋动工量比7月多8%，虽然低层住宅（Low Rise）兴建仍保持强势，但带动上月新屋兴建量的主要是多层共管大厦，经季节性因素调整后迫近36,000间。多伦多市场上对多层共管大厦的支持令楼花销售畅旺，因而促使更多新屋动工。 京士顿几乎倍增 过去数年多层共管大厦楼花热卖，将确保多伦多高层住宅兴建量在短期的未来维持强势。 安省京士顿市的新屋动工量比去年同期几乎增加一倍，独立屋和共他类型房屋都有所增加。多层共管大厦的兴建量更是十多年来的第二高，原因是人口老化和学生需求增加。 西岸大温哥华地区的新屋兴建量8月保持稳定，继续超出历史平均水平。发展商着眼于在市郊兴建可负担的较高密度多单位住宅。就业率上升、移民和低利息是市场上的利好因素。 卑诗省基隆拿市8月份新屋兴建量显著增加是由于大量出租公寓大厦动工，今年已经兴建1,366个出租单位，是当地有史以来8个月内的最高纪录。基隆拿市近两年的住宅空置率不足1%，刺激出租公寓大厦的兴建。 魁省三河市的新屋动工量上升主要是当地兴建不少老人屋，人口老化将促使当地未来有占相当比率多层大厦新屋兴建。

据CBC报导，今年8月，加拿大房地产市场开始小幅上涨，这与之前经济学家对市场看衰的预期相反。 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）周一公布的数据显示，经季节因素调整，8月加拿大所有地区的房屋开工率为223,232套，高于7月的221,974套，其中自2003年以来最活跃的安省做出了96,000套的贡献，为全国最多。此前市场那个观察人士一直预计，8月份房屋开工率将达到216,000套。 另外，多伦多的公寓年增长率为36,000套，CMHC表示，在过去几年里，前所未有的公寓镂花高水平销售确保了公寓类住房在短期内保持强劲势头。 TD高级经济学家迈克尔（Michael Dolega）表示，8月份的报告显示，加拿大房地产市场在经历了第二季度的震荡，以及安省政府监管的变化，政策的更改和利率的调整之后，仍相当强劲。“未来几个月，加拿大的住房市场将开始保持相对健康，但随着利率上升的影响，房价将开始下降……”他说。 迈克尔预测：下个月或下下个月，房屋开工将接近目前的水平，但在2018年初会达到20万的趋势，并在之后的一年下降。 C02

8月份多层共管大厦价格升幅达20%，带动大多区平均屋价升至逾73万。 星报资料图片 本报记者 大多伦多地区8月份经电脑多重放盘系统（MLS）转售的住宅物业为6,357间，较去年同期下跌34.8%，放盘数量也降至7年来最低位；但楼价在多层共管大厦的20%升幅带动下，平均屋价升至732,292元，比去年同期升3%。 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）主席Tim Syrianos指出，近日多份报告均显示，大多区经济维持强劲。受惠经济利好的消息，加上房屋价格升势放缓，因此预期踏入秋季市场，对自置物业的需求会有所改善，将超出正常的季节性增加。 8月楼价微跌   8月份的平均楼价为732,292元，虽然较7月份的746,033元轻微下跌，但仍比去年同期上升3%，主要受惠于多层共管大厦和半独立屋的双位升幅，镇屋售价也上升近9%。另一方面，电脑盘的新挂牌数量只有11,523间，减少了6.7%，是自2010年以来8月份的新低。 综合屋价指数（Home Price Index，HPI）比去年同期上升14.3%，指数升幅抛离平均屋价，是由于今年的高端豪宅成交量较去年少。 TREB市场分析总监Jason Mercer表示，销售量和放盘数字反映出市场相当均衡，如果市况在未来几个月维持现状，预料屋价的每年升幅将趋向正常化，略高于通货膨胀率。然而若买家正如TREB所作的消费者调查，放弃观望态度入市，而挂牌数量仍停留目前状况，则楼价会加速上升。

据CBC新闻报道，大多伦多地区房地产协会(TREB)周三发布的销售数据显示，大多伦多地区8月份地产销售数量较2016年8月下跌了34.8%。多伦多房价较去年8月相比有3%的上涨，平均价格为73.2292万加元，然而8月房价和前几个月相比仍然是大幅下跌的。但TREB市场分析主管Jason Mercer认为随着越来越多的人重新回归到房地产市场中，这一现象可能持续不了多久。他说：“如果房屋销售数量与待售房屋的比例开始走高，那么房价自然也会上涨。”C09

据路透社新闻报道，最近一项调查显示加拿大房地产市场在今年接下来的时间里会有一定的冷却，但安大略省政府出台的政策对多伦多房地产市场的影响可能持续3-12个月，多伦多房价不会冷却太久。 目前多伦多房屋销售量下跌超过40%，但房价跌幅并没有完全平衡之前30%的涨幅。根据加拿大各大银行分析师的预测，加拿大房地产价格在2017年会上涨8%，在2018年可能会有所放缓，房价预期上涨3%。低利率造成的加拿大经济对房地产市场的依赖短时期内不会消失。 分析师表示，只有央行加息，并配合一系列的贷款紧缩政策，房市才能在全国范围内冷却。 09

■北卡Pisgah国家森林风景如诗，难怪Ty Hendrix 和他的夫人Kady与儿子Jack搬到此处。 Team Billy Harris Real Estate Professionals   许多人到美国，就是希望能住在“顶天立地”的别墅里。不过在华人聚居的纽约、三藩市与洛杉矶都会区，新房产的地坪多已降至5000平方英呎以下。不过以美国之大，还是有不少地方，可以让您买到15英亩(6公顷)地皮的门禁别墅，例如在北卡罗来纳的Reserve。 华尔街日报24日Amy Gamerman报道，许多人喜欢自家有广大庭院与草皮，一些人因此看上了高尔夫球社区，但是那样还是会有很多邻居。对于甚至不想要看到邻居的房子的人，一个选择就是美国东岸的乡间。 北卡Pisgah国家森林附近几英哩，有一处Reserve门禁社区，社区总面积达1100英亩(约440公顷)，总共只有57户，每户的地坪则用木围篱隔开来。从事金融顾问的Hendrix先生就是住户之一，他在2003年用109万美元盖了一栋4000平方英呎的住宅，属于他的土地达15.5英亩(约6.4公顷)。 在他的家里，他就可以在过去的伐木小路远足，在自己拥有的森林里种人参。而他住的地方，距离他在Brevard镇的办公室，不过仅7分钟的车程。 对于他这种人来说，乡村俱乐部住宅所包含的种种设施都没有必要，他要的是更多的隐私、更大的私有空间与土地，更好的风景，而且不必与邻居鸡犬相闻，更可免于偷窥者的骚扰。在那种没有宅基地规划的乡间，他的梦想都能实现。 这种有钱人特别看重隐私，也对邻居精挑细选。这个社区总共有29位房东，有几位买了好几块地皮；每块地的大小，在10英亩(4公顷)到44.6英亩(18公顷)之间，每年的管理费在1200到2400美元，用以维护长达5英哩的私有道路、门禁设施与监视系统。为维持社区品质，对建筑的材料样式也有指导规定。 在北卡之外，田纳西州大烟山国家公园附近的Allegheny Cove也是一处广达300英亩(120公顷)的门禁社区，社区内有可以滑艇的湖泊，可以观赏瀑布的木屋。社区总共也仅有36户，每户的地皮广达5英亩(2公顷)到20英亩(8公顷)。喜欢当地气候、景观与野生物的人，可以在自己的地皮兴建上万英呎的豪宅。 其实在全美各地，都有着类似的门禁社区，住着为数众多的上层中产阶级。这类社区当然也有一些不尽如人意之处，例如距离医院、商店等服务设施较远。这对于一些住户都不是问题，他们甚至愿意开飞机到镇里采购。

如果经纪的承诺或协议与业务有关，就必须坚守（星报资料图片） 作者：Joe Richer（Reco Registrar） Q：我有意聘请一位表示愿意给予回扣的房地产销售人员。但是我怎样保证能拿到回扣？ A：在活跃的市场中，试图脱颖而出的销售人员和经纪可能会提供回扣或者其它奖励，以吸引潜在买家和卖家与他们合作。在安省，允许房地产专业人士使用这类推广策略，这可以为客户节省开支。 如果你因为经纪提供的回扣很吸引而选择与其合作，在承诺合作前，你应该考虑几件事情。 经纪与销售人员需遵守的规定是，必须公正诚实地对待每个人，并对他们的财务承诺负责。换句话说，如果他们的承诺或协议与业务有关，就必须坚守。 首先，房地产代表必须明确回扣的细节。成交后，回扣会通过经纪公司转给你，还是你的代理人在得到公司支付的佣金后再向你付款？明确理解有助于避免日后的误会或冲突。 第二，如果房地产专业人士向你做出承诺，获取书面签署的回扣细节。书面文件可以附加在你和经纪的代理协议中，或者作为一个完全单独的文件。 无论哪种方式，在签署之前，请阅读并彻底了解。如果你不确定所订立的协议，请寻求独立的法律意见。 如果你最终签署协议，则文件往来将作为查验回赠条款的参考。 即使有书面形式，也可能会出现分歧。如果你无法解决与经纪的争议，那么下一步是负责确保员工遵守省立法与公司规则的经纪公司。另外，请记住，你的代理协议是与经纪公司签署的，而不是与经纪个人。 如果在与经纪交谈之后争议仍未解决，或者你仍然不满意结果，那么可以告诉RECO。 在某些个案中，一旦我们评估情况和证据，投诉可能适用于解决争议。有时可能透过“调解”解决，这是通过有关各方之间的相互协议来重点解决问题的好办法。 根据情况，当收到投诉时，我们还可能会采取步骤对销售员或经纪公司进行纪律处分或制裁。 关于回扣的最后一个注意事项：最便宜的交易不一定是最好的交易。回扣的确很诱人，但在聘请一个房地产专业人士之前，应该先约见多名专业人士才是上策。 总之，你应该对你的代表的经验和服务感到满意，而不仅仅是回赠优惠。

无论是地产业界人士还是在安省拥有住宅物业的人士，都从数据分析、亲身感受等多​​方面讨论目前安省，特别是大多伦多地区的地产市场状况，大都得出“哀鸿遍野”的结论。但如果深入细致作具体审视，还是有一个亮点可以给我们一些振奋的。 大多地区6月份二手楼房的房价及销售量，已从4月份的高峰连续两个月下跌。独立屋市场价量齐跌的幅度，更令人咋舌。现时尚算可以在淡市中站得住脚的，要算是共管柏文市场，虽然销量也有下跌，楼价升幅亦见收窄，但至少不及独立屋市场般惨不忍睹。 市场转变早有苗头 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的6月份二手楼房交易报告，大多地区二手楼房的均价为79.4万元，与去年6月比较上升6.3%。然而，综合各类型房屋的销售量，则只有7,974宗，较去年6月下跌37.3%。同时，正在放盘求售的所有类型楼房，多达19,680间，比去年6月劲升接近6成，显示市场上新货源源不绝。 普遍分析认为，大多地区的二手楼房市场，是于今年4月省府宣布楼市辣招以后，才开始步入冷却。但事实上，早于省府公布各项辣招前的4月初，市场已弥漫怪异气氛，买卖双方的主次地位悄悄逆转。如果以3月份及6月份的数据相比，3个月内二手楼房销售量大跌34%，平均价亦下挫了13.4%。那些房价年升幅高达33%的美好岁月，已经离我们而去了。 柏文市场跌势较温和 地产网站Condos.ca，早前在其网站内进行了一个简单的读者意见调查，问题是：“对多伦多共管柏文市场有何看法？”结果发现，在1,000个回应者中，四成表示房地产市场不时有起有跌，多伦多也不例外。只有不到三分之一回应指，多伦多共管柏文市场仍然强劲，并对未来充满信心。其他回应则认为多伦多共管柏文市场脆弱，也有人表示对此并不关心。 事实上，由于房价高企，首置人士及年轻家庭都转投较易上车的共管柏文市场，令二手共管柏文仍不乏买家。相对于包括独立屋、半独立屋及镇屋等的低幢房屋，共管柏文的跌势已算“温和”得多。 以情况最恶劣的独立屋市场来看，根据TREB的报告，6月份包括416及905地区的独立屋二手销量，比未有楼市辣招的3月份，下跌了41.4%。平均售价亦从3月份的121.4万元，回落至6月份的105.6万元，跌幅达13%。 相反，共管柏文的情况比较反覆，尽管4月份共管柏文的销售量与3月份相比已出现跌势，但平均价反而出现4%升幅。可是，升势却仅止于此。往后两个月，共管柏文逐步价量齐跌。按年计算的销量跌幅进一步扩大，楼价按年升幅不断收窄。但好消息是，与低幢房屋相比，共管柏文的销量跌幅是最少的，而楼价年升幅却是最高的。以6月份为例，独立屋平均价按年升幅只剩7.8%，但共管柏文仍然有23.2%升幅，算是不错了。 柏文市场秋季有望回升 Condos.ca最新一篇市场报告中指出，7月份多伦多共管柏文单位的呎价为628元，与60天前相比，下调了6.03%。不过，与去年7月相比，呎价还是有近2成增长。该网站认为，楼市放缓之势已定，但共管柏文市场只是面临正常化的影响，并反回可维持的增长趋势。普遍相信，目前的放缓情况会在秋季前回升，而且长远的楼价增长，也不会令人们在今次楼市放缓中感觉出来。 根据该网站的数据，6月份多伦多共管柏文单位呎价为649元，与去年6月的524元相比，升幅达23.9%，显示卖家依然能在楼市中获利，买家亦正在进入一个健康增长的市场。不过毫无疑问，买卖双方的态度都比以前更审慎。 大多区Condo叫价仍在涨 以多伦多市各个区域来分析，市中心共管柏文平均呎价最贵，达813元，与士嘉堡区的384元相差超过两倍。该网站去年9月曾对多伦多的共管柏文平均呎价作出分析，按照资料显示，市中心地区的共管柏文平均呎价，自去年9月起，已上涨了128元。 在正常市况下，挂牌求售的二手楼盘应该可在25至30日内找到买家。但该网站分析，在7月份，共管柏文业主最好预期要56日左右，才等到买家出现及达成交易。不过，这情况在7月份属于正常，因为很多人都会出外旅游，消费都集中在度假而非买楼。 纵使房市有点呆滞，但业主放盘时的叫价还是继续上升。目前大多区一睡房共管柏文单位的平均叫价为46.3万元，两睡房单位的平均叫价为65.9万元。

据加通社新闻报道，最新研究发现一小部分短租房屋网站Airbnb上出租的业主赚钱最多, 甚至减少加拿大主要城市本地出租房供应。 这份由麦吉尔大学所做的最新研究名为《短租的城市：Airbnb如何影响加拿大楼市》（Short-term Cities: Airbnb's Impact on Canadian Housing Markets）指出,  通过Airbnb网站短期出租单位的数目, 比去年同期上升了5成。 其中一成屋主占整体利润的一半, 相信有公司借网站营运业务，令到多伦多楼房出租市场供应不足. 但是Airbnb回应称，该研究结果不可靠。 C09

据多伦多星报报道，蒙特利尔房地产委员会周五公布了最新数据，七月房屋销量为3,075座，与去年同期相比提高了16%，同时创下了八年来月房屋销量新高。反观多伦多和温哥华，蒙特利尔或成为下一个房地产大热的地方。多伦多上月房屋销量下降了40.4%，而温哥华则下降了8.2%。蒙特利尔房价也在上升，独立屋中位价为$323,000，比去年同期提高了8%。Condo的中卫价为$256,000，比去年同期提高了2%。C09

本报记者 大多伦多地区房地产销售虽然下滑，但有40%地区的独立屋平均价格在第2季维持升势。多伦多布尔街以北的Annex和卡萨罗马古堡一带的C02区的楼价上升27.95%，较第二位多出一倍。地产代理RE/MAX认为，安省经济的利好因素将令房地产市道在第4季回升。 据RE/MAX的季度报告显示，905地区独立屋均价能在今年第2季维持上升的，是100万元价位以下的物业；多伦多则略呈两极化，100万元以下和400万元以上的房屋平均价格上升。不过，地段的差异极大，玫瑰谷的C09区，独立屋平均价由第1季的4,249,438元，滑落至第2季的3,331,250元，跌21.61%；但湾景大道的C12区，平均价由4,183,675元上升至4,237,132元。 E01和W02区均升值 公司区域总监亚历山大（Christopher Alexander）指出，大多区楼市在今年第一季逾25,000间房屋的成交量，打破多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）的纪录，较去年同期增加12%，平均价格也上升29%。省政府的辣招令市道在第2季回软，但仍有40%地区的屋价，超越第1季的平均价格。 报告显示，杜咸区的Brock镇独立屋第2季的平均价格，比第1季升11.73%，至562,711元；皮尔区卡列顿（Caledon）则第1季的1,037,997元，升至第2季的1,127,414元，升幅达8.61%；荷顿区荷顿山（Halton Hills）升7.75%，均价由780,644元，升至841,155元；多伦多市E01区和W02区也各有7.59%和6.91%的升幅，平均价分别上调至1,298,439元和1,390,342元。 消费者信心回升 他说，6月份的挂牌日数为15天，是一个相当健康的情况，目前市道可说是多年来的最佳入市时机，买家如果要等候热门地段有较理想成交价的可能性很低，但毗邻地区则更有吸引力。第3季受暑假影响，要到第4季才有活力。他指安省经济好，大多区失业率徘徊在6.8%，消费者信心也缓步回升。由于预期在未来将调升利率，也促使一些买家及早置业。 他说，独立屋和单一家庭住宅的兴建受政府限制，买家对独立屋的需求将促使这类房屋的价格继续攀升。

据A1新闻报道，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）称多伦多房屋股价过高，房价快速增长，楼市过热，种种迹象表明楼市高风险。 公司最新的一份今年四月至七月的季度报告指出,  多伦多年轻人增长数目, 同税后收入都有所下降，但楼价依然很高。 报告指出,  多伦多及咸美顿市, 因为供不应求而令楼价及租金过高，楼市过热。 该报告是在省府向海外买家征收百份之十五附加税后, 而得出结果。 C09

■莱韦斯克称不想等加元回升才在美国置业。CBC 加拿大楼价飙升下，部分加人选择转到美国投资置业。最新统计数据显示，即使加元持续疲弱，过去一年加人到美国的买屋量仍然创下历史新高，投资美国住宅的资金达到破纪录的190亿美元。 根据加拿大广播公司（CBC）报道，居民纽奔驰域省（New Brunswick）的半退休人士莱韦斯克（Joel Levesque），不等加元汇价回升，变卖在加国的住所，搬到较小的单位居住之余，又把所得金钱在美国佛罗里达州购入一间两睡房、两浴室和一个泳池的全新住宅，并计划未来每年花5个月时间与妻子到美国生活：“我们在有生之年都不再想见到冰雪。” 料22%国际交易涉加卖家 美国地产代理协会（NAR）的报告指出，2016年春季至今年春季，加人共花了190亿美元在美国购房，是仅次于中国的第二大住宅境外买家，而佛州是最吸引加国买家的地点。 NAR经济师Lawrence Yun指加国房市炽热，令加人资产升值，加上加国房价仍在上升，他们于是寻求到其他地方作投资，并选择有不少廉价房屋的美国市场。 NAR的调查亦指，加人主导美国卖楼市场，估计有22%的国际交易涉及加国卖家。美国地产经纪Diane Olson说，不少加国卖家是在2010年加元汇率几乎与美元等值、美国楼市暴跌时购入，不少物业的价值现在已翻倍。另一名经纪Jay Phillip Parker说，加人富起来后，也趋向在美国在购买更昂贵的物业。

尽管多伦多、温哥华这二大房价狂飙城市已有降温的迹象，加拿大央行也一如预料在日前进行7年来首度加息，加国打房依旧不手软频出新招，这回把矛头对准房贷，贷款人须通过严格的压力测试才能成功申贷，盼借此抑制过热的房市买气。 OSFI（加拿大金融监管委员会）宣布要修改银行放贷规则后，其中最值得注意的是，有意买房者一律要经过所谓的压力测试，方可拿到银行贷款，就连付了20%以上头期款的人也不例外。与银行协商好的房贷利率，就算往上提高2个百分点准买家都负担得起，才算通过压力测试。 OSFI发函说明提议紧缩房贷的理由，提到利率持续在低档徘徊，家庭负债水位升至历史高点，温哥华与多伦多两大城的房价狂飙下，“万一经济情况恶化，恐产生严重的放贷损失问题”。房市分析师指出，这套拉高房贷门槛的新措施，恐怕会让很多想买房的人知难而退，抑制房贷扩张速度。加国的房贷规模年成长6%左右，远远高出薪资增幅。 去年秋天加国财长莫诺（Bill Morneau）就瞄准购屋者的房贷负担能力，对支付5%到19%头期款的买房者进行压力测试。目前加拿大缴付20%以上头期款的购屋者，毋须经过任何压力测试，也未强制他们取得房贷保险。加国房贷保险有联邦政府在背后支持，保障银行避免房贷违约风险，若是贷款购买100万加元起跳的房屋，则不具保险资格。 加国房贷仲介商Mortgage Edge驻多伦多经纪人阿布拉莫维兹表示，房贷压力测试趋于严苛，潜在买家恐怕无法争取到太多银行贷款，让他们的购屋选项连带受到侷限。他提到自己的地盘多伦多就首当其冲，手中的客户多半都缴了20%以上头期款，是新一波压力测试的头号对象。 多伦多的购屋成本年增率维持在30%已好几个月，为了让这座加国第一大城猛涨不停的房价冷却，安省省政府在4月祭出了10多项打房措施，包括向海外投资客征收附加税。