地产投资

2017年对于安省房地产市场来说，是动荡又颇具戏剧化的一年。从在金马蹄地区向非居民征收15%的房地产投机税（NRST， Non-Resident Speculation Tax）和房地产市场管控16条的出台，到加拿大央行的连续两次加息，再到今年1月1日起向房贷申请者实施的压力测试（B20）。这些政策的后续效应正在2018年开始渐渐显现。去年年初连夜排队、缴纳数万元入场费买到价值数百万元独立屋楼花的买家，在一年后已经面临楼花价值降低三、五十万。有些人因银行给房屋的估值降低，道致贷款数目减少，面临交接却没有足够的钱去完成交接。这些人不得已将目光转向了私人借贷（private lender/Shadow Lending）。 私人借贷在英文中叫做“Shadow Lending”。从字面来看不难理解影子借贷，暗示指某些秘密、不在明处的交易，也就示意这是我们通常使用的传统金融机构之外的私人借贷行为，也有人称之为“高利贷”。说到高利贷，让人又不禁想到了拿着棒子的打手和敲诈勒索。但这隻是我们受影视剧影响才会联想到的情节。随着在加拿大传统抵押贷款变得越来越困难，也由于政府政策的干预，替代银行贷款的产品发展空间正在加大，为那些无法正常取得贷款的客户提供解决方案。在加拿大私人借贷都怎么做、有哪些利弊、适合哪些人群，是否安全可靠呢？也许这是在新政影响下，正在焦急准备交接新屋、钱款又不足的买家需要关注的话题。 私人借贷 成本高 但更为灵活 私人借贷是一个非常宽泛的概念。加拿大央行指出，私人借贷是在正规银行体系之外的一系列借贷活动，执行与银行类似的功能。任何私人的借钱行为都可以被称为“私人借贷”。亲属之间、朋友之间的借钱也算作私人借贷。比如，现在年轻人都很难完全靠自己的收入去购买房屋。父母给出10万加币作为首付款，有了这笔借款，那麽父母也成为了“影子借贷人”（shadow lenders）。 当然更多的情况是，我们需要使用民间专业的私人借贷机构去解燃眉之急。私人贷款机构通常基于房屋抵押和风险运作。当然，他们提供的贷款比传统抵押贷款的利率更高。但如果银行无论是出于某些原因拒绝了你的贷款申请，或突然出现了B12压力测试这样的严苛贷款政策，你的贷款资质不再合格、要求被拒的时候，已经支付了数以万计定金的你能够全然放弃成交吗？还是考虑更多的选择？ TORONTO, ON - OCTOBER 23 - Work is well underway at a condo construction site...

■该Condo有4睡房4个洗手间。 互联网 本报记者 近年大温楼房市道持续畅旺，其中Condo的价格更大幅上升，有人抱怨无法“上车”，有人被指进行炒卖。根据自发监察楼宇买卖活动的温哥华居民格雷戈尔（Corrupt Gregor）（假名）所收集到的资料，一个买家在6个月前以近70万元购入列治文一个Condo单位，现叫价差不多200万元出售，有炒卖之嫌，换言之，假如该物业成功以叫价售出，该买家可以获利逾两倍。格雷戈尔表示，对于卑诗新民主党省政府在下月公布的财政预算案里，引入措施打击楼房炒卖寄予厚望。 据房地产网站ThinkPol报道，卑诗物业估价署（BC Assessment）的记录显示，该物业位于列治文卡普斯坦路（Capstan Way）8633号，属于著名发展商Pinnacle International旗下发展项目Sorrento，该买家在2017年7月以673,709元购入该个4睡房4个洗手间Condo单位。 近日，该买家把单位放售，叫价199万元。俗称电脑盘multiple listing service（MLS）的资料显示，这是该物业在过去两年内第三度挂牌出售。 推特用户格雷戈尔最初是向加拿大税务局（Canada Revenue Agency）举报温哥华市内被怀疑炒卖楼房活动的资料，现时他把举报范围扩大至列治文。 格雷戈尔批评，房地产炒卖正在严重破坏整个城市。同时，他形容温市已成为全球洗黑钱和逃税等白领犯罪活动之都。犯罪者在获取巨额金钱的同时，诚实地辛勤工作的居民却难以觅得安居之所。他更认为，温市住房危机，更是引致鸦片类毒品问题的主要因素之一。 格雷戈尔续道，联邦、卑诗省和温市三级政府，曾经多次表明会打击房地产炒卖活动，却未有任何具体行动，结果令到温市成为北美楼房最难负担的城市。 格雷戈尔指出，房地产业曾慷慨捐款予卑诗省前省长简蕙芝（Christy Clark）及其卑诗自由党。为此，卑诗自由党政府无疑对于炒卖活动视而不见，作为回报。 此外，格雷戈尔称，有省民在去年5月的省选中，投票给省自由党以外的政党，就是希望另一政党上台，带来新气象，不让辛勤工作的卑诗省民的血汗金钱被吞食。他又称，相信省长贺谨（John Horgan）明白到，省新民主党不可以背弃竞选时承诺，因此深信下月公布的财政预算案会包括打击楼房炒卖的措施。不过，炒卖物业而又如实报税，并非违法行为。 

加通社图片根据加通社消息，多伦多地产商会（The Toronto Real Estate Board）表示，去年大多伦多地区的房屋销售量下降了18.3％，而2016年则创下了新的记录。2017年通过MLS系统销售房屋共计92,394套，比上年的113,040套下降。地产商会还表示，去年第一季度的销售量创下了历史新高，二、三季度销售量下跌，最后一个季度销售量又有所回升。2017年的房屋平均销售价格为822,681元，比2016年上涨12.7％。十二月份的销售总量为4,930套，低于2016年最后一个月的5,305套。2017年最后一个月的销售平均价格为735,021元，高于去年同期的730,125元。C03

本报记者 加拿大统计局（Statistics Canada）指出，较早时公布的非居民置业资料，仅属“冰山一角”，新一年将会提供更多相关数据。 统计局加拿大住房统计项目（Canadian Housing Statistics Program，简称CHSP）主任麦卡雷尔（Haig McCarrell）透露，明年将会陆续公布更多物业拥有权的数据，并且会较上次更深入和广泛。 将收集业主报税资料 CHSP上周公布首份非居民置业报告显示，在大温区及大多伦多区，非居民占整体业主比率不足5%。不过，在温哥华及列治文等楼价较高的地区，新落成的柏文大楼中，占五分一的业主是非居民。 不少专家认为，非居民置业实际数字，比上述报告更多。麦卡雷尔表示，将会对某些物业拥有权安排进行更详细的分析。 举例而言，卑诗省一间空壳公司持有多个住宅物业，统计局将会研究股东中是否包括非居民。 除此之外，当局也注意到有非居民利用在加国的配偶或子女购买房屋。麦卡雷尔透露，他们将会收集业主的报税资料，例如一个没有收入的“学生”为何能够购买多个价值数百万元的物业；同时，统计局也会研究物业的用途，包括自住、出租抑或作度假之用。

■明年起购房借贷将面对严格的压力测试。资料图片 由于即将在1月1日开始实施新的按揭房贷准则，可能令有意置业者赶在生效前急于借贷，加拿大各大银行或在明年最初几个月内，应对繁忙的贷款业务，然后将可能面临贷款增长放缓情况。 根据《金融邮报》（Financial Post）报道，国家银行金融分析师狄洽尼（Gabriel Dechaine）上周在报告中表示，从已经递交给联邦金融机构监管办公室的月度资产负债表数据显示，由于新的贷款政策，国民的按揭贷款需求提前出现。 此外，这种趋势或持续至2018年年初，因为一些银行客户会通过获得按揭贷款预先审批（pre-approval）来抢时间，这让他们在较长期限（即长达120天）内，依然可以根据旧贷款政策购房。狄洽尼认为，虽然这一贷款策略可能导致新年年初按揭贷款数量急增，但这一举措或会引发2018年余下时间里，按揭贷款状况令人担忧。 1月1日开始实施B-20准则，要求对未投保的按揭贷款作更严格的“压力测试”，这通常是向支付20%或更高首期付款的购房者审批贷款时，要求借贷人须能承受加拿大央行的5年期利率或借贷行的利率加200个基点，以较高者为准。 因为新准则适用于所有联邦管制的金融机构，加拿大6大银行（满地可银行、加拿大帝国商业银行、加拿大国家银行、皇家银行、丰业银行和道明银行）的管理层，在最近的财报季均表示，新准则将压低按揭贷款数量，并使明年按揭贷款放缓5%至12%。 加拿大银行家协会信贷市场和经济政策主管Alex Ciappara表示，这次下调或使按揭贷款年增长率，从今年5至6%降至2018年的4至5%。他还表示，数量下滑可能被较高利率所抵销，因此大银行就更能应对。 然而，任何回调都会破坏银行创纪录的利润和股票收益。今年以来，银行板块的S＆P/TSX综合指数涨幅超过10%，而整体的S＆P/TSX涨幅则约为5.7%。 狄洽尼表示，10月份银行数据也支持这趋势，亦即1月1日B-20规则实施之前，对于无保险抵押贷款的需求正在上升，比如贷款年比增长18%，达到5年新高。在各大银行最新的财报季，也有类似表现。 他又补充说：“鉴于银行业目前高市盈率，房地产价格下降的可能性，以及《北美自由贸易协定》谈判不明朗，我们认为银行股或会暂时停滞。”

■多伦多非居民柏文业主为7.2%。资料图片   本报记者 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）与加拿大统计局，周二联合公布加拿大各地非居民拥有住宅物业的统计数据后，中国居外网（Juwai.com）行政总裁罗雪欣（Carrie Law）指出海外买家不是加国楼市问题所在。 据Global电视台报道，罗雪欣在一份声明中引用CMHC及加拿大统计局公布的一些数据，例如大温地区非居民柏文业主占7.9%，而在多伦多的比例为7.2%。她说：“楼市中总是存在一个基础性事实：能获得低成本的借贷会推高楼市价位。” 罗雪欣也认为非居民买家其实是首次置业者最好的朋友，她说：“他们（非居民买家）喜欢新建筑，而且在建筑开工前就购入，给予了发展商项目开发的安全保证，很多首次置业者也会购买。” 学者：影响绝对存在 不过，Global电视台报道指出，罗雪欣在声明中并未提及2016至17年大温地区新落成的柏文单位买家中，非居民买家在列治文的比例为24%，高贵林为23%，温哥华为19%，大温地区平均为16%。 CMHC及加拿大统计局在报告中共同强调，非居民买家与外国买家的定义不同，非居民买家指主要住宅不在加拿大国内的买家，即在海外居住的加国公民及移民都属于非居民。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）周四在接受《星岛日报》记者访问时指出，若从加国及大温楼市总体统计数据综合分析，非居民买家对楼市的影响绝对存在。他说：“看看新建柏文单位的非居民买家，在列治文的比例高达24%，其他地区也有较高比例，这对地区楼市库存绝对有很特别的压力。另外重要的一点是，不要忘记上述统计是2016至17年新落成的柏文，但没有包括预售楼花的买家，因此非居民买家在预售楼盘中的影响未有体现。” 本报周四下午曾透过电邮等途径，尝试向中国居外网或罗雪欣查询对本地楼市的意见，至截稿时仍未回复。

多伦多市中心的Condo呎价逼近千元（多伦多星报资料图片） 文 / 本报记者文琪 海外买家税、加息、压力测试升级…政府控制房价上涨过快的政策措施一波接一波，上千人在冰天雪地中排队抢购独立屋楼花的画面还未从脑海中淡去，一些投机买家已经开始放弃定金逃离独立屋楼花市场。与此形成鲜明对照的却是Condo楼花市场依然火爆，售楼大厅人头攒动，人们似乎没有感受到市场的降温，Condo楼花的平均呎价也逼近千元。业内人士分析指，这种状况是因为楼花对海外买家有“税款延迟”的作用，且Condo相对于独立屋更便宜，在不明朗的市场中成为投资者临时放钱的地方。不过，由于其呎价不断攀升，如今投资Condo的风险已经越来越大。 建筑业及土地发展协会11月发布的最新市场分析显示，多伦多市范围内未出售的condo库存每呎均价已达991元；第三季度刚推出的新楼盘均价也达到951元/每呎。预计Condo市场楼花的平均呎价将在短期内突破1,000加元大关。但楼花市场在经历2017年的“疯涨”之后，2018年将会经历调整期。据《星岛日报》报道，多伦多房地产市场研究公司Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，不论是开发商还是卖家，未来几个月都会采取更谨慎的态度，这有助于市场平稳过度到一个更加可持续正常的节奏。 多伦多全职地产经纪Evan Tang 多伦多地产经纪Evan Tang认为，尽管投资有风险，但目前被大家称为“黑马”的condo市场中，楼花的确又是一个人气很高的投资途径。“对于目前手头现金稍紧、又有心购置房产的民众来说，condo楼花依旧是最佳选择。”   楼花市场为何依然火爆？ 多伦多地产局最近发布的房屋价格指数显示，11月多伦多公寓的销售价格同比上升了21.6%，而独立屋的升幅隻有4%。BuzzBuzzNews的报道显示，上个月在大多伦多地区销售的5377套新屋中，有91%是多户住宅（multi-family homes），仅有9%是低层单户（low-rise single-family）。截至10月份，公寓销售额占2017年新建筑销售总额的82%。 有地产经纪表示，由于近期freehold类型的房屋价格有所下跌，许多卖家不惜牺牲定金退掉先前所购买的freehold类型的楼花，并把目光转向Condo市场。有十多年五大银行金融工作经验的专业贷款经纪巫春（Jay Wu）在接受本报记者访问时称，“大家看到condo价位的不断上涨，实际上是因为有大量临时资金进入到其中来。我认为未来一旦独立屋的市场好起来的时候，这个资金就要释放出去，有可能condo就没有继续看涨的余地，甚至会出现像以前那种几年都不涨的情况。” 据汤森路透报道，加拿大最大的两个房地产市场多伦多和温哥华，尽管公寓价格已经非常高昂，但由于投资者和开发商的偏爱，目前公寓市场依然劲头十足，并逐步推高了房地产行业的发展方向。11月，多户住宅（multi-family homes）的新建数量飙升至16.9%，达到175,016套，是继楼市几十年上涨以来的又一个新高峰。 楼花有“税款延迟”作用 这些condo楼花的存在，某种程度上滋养了想从中牟利、获得收入的国内外投资者。Evan表示，根据自己今年的销售经验，即便在4月20日出台海外买家税政策（NRST）后，海外买家对condo楼花市场的贡献依然存在。“海外资本其实已经进入到加拿大，但由于海外买家税的实施以及下半年房价的下跌，这些资金无处可去。由于Condo楼花有税款延迟（Tax deferral）的特点，15%的海外买家税是几年之后成交时才需要缴纳，所以很多海外买家都会选择购买condo，因为中途有可能可以转手assignment，或者在这4到5年楼花建设的时间内，已经有足够时间使他们获得加拿大身份。” 多伦多资深贷款经纪巫春（Jay Wu） 市场未明  Condo成临时“存钱罐” 巫春认为独立屋市场价格的高昂以及近期房地产市场相关政策的连续出台和改动，间接地助力了condo楼花市场的火爆。“通常人们去银行做投资理财，当拿不准主意的时候，都会把钱放在一个投资策略灵活的定期存款（Cash for  GIC）裡，或有些银行叫wait and see GIC，意思就是说市场好的时候再跟进投资，不好的时候就摆在那裡。因为现在独立屋市场的价格太贵了，道致许多人没有方向，不知道未来是会大涨、大跌、还是不涨不跌。当没有明确方向的时候，隻能把钱放在一个相对便宜的物业上。而Condo就正好就是一个临时放钱的地方。在房地产市场中，Condo本身价位比较低，需求增多就会在瞬间把价位推起来。” 那么，Condo 和低层freehold类型房屋是否永远会是牵制的关系，一个高时另一个就低？巫春表示，“以前没有人专门去做这样的总结。但是这次我们看到事实很明显地这样显示出来，是个很有意思的现象。大家以前没有这么想过，现在因为低层住宅市场冷得太快，钱本身还在市场上。这些钱就要找一个出口，condo就起到了这个作用。condo所谓的繁华，我个人认为是临时性的，是没必要持续的。” Condo楼花现今风险过大 一位不愿透露名字的经纪对本报记者表示，购买均价超过每呎1,000加币的condo楼花，确实风险很大。“因为买家要考虑到，将来你转卖给谁。接盘侠隻能是外国人，本地人不能接。” 目前许多正在开发和销售的condo楼花，地段各异，价格也参差不齐。巫春认为，condo楼花位置好的并不多。“我个人觉得楼花市场现在还是比较危险的。建筑商可能也知道这是最后一次出货了，因为现在的价格这么高，以后隻会越卖越低，所以他们在并没有实际楼盘的时候，就先把东西拿出来卖。现在市场转淡，经纪相对清闲，就都去卖楼花。Condo楼花的繁荣，可以说是一个假象，道致看上去好像非常值得投资一样，我很怀疑这一点。但从投资角度来看，那些位置地段好的condo是个例外。” 好地段Condo已不再便宜 对于巫春的看法，Evan表示并不认为地段好的condo就是个例外。“所有的condo楼花其实都有这样的问题。好地段的楼花价格自然高，价高就等于要承担更多风险，也违背了购买condo是因为相对价低便宜的初衷。condo有太多东西无法控制，未来也许会像现在的独立屋一样价格回落。大家不应有‘羊群效应’。我反倒认在现今condo价位这么高的时候，是进入低迷的freehold市场投资的最佳时机。毕竟‘有块地’才是更有价值的。” 根据目前的销售状况和市场需求状况，Evan表示多伦多市中心的两房condo是最抢手的。因为condo价格的不断上涨，租金自然也水涨船高，但Evan并不认为未来住得起多伦多市中心condo的人会少。“的确投资者的投资隻能通过不断涨租金才能持平。但人们总会找到办法。我看到越来越多的人在市中心合租。”    

问：客人常问到如果贷款合约到期，银行是否一定会替客人自动续约？  答：其实并不一定的。银行没有责任一定要替客人自动续约。如 果客人过往曾有退票、忘记供款等记录，也可以构成银行不续约的理 由。又或客人在数年后到期时因没有工作、办理离婚等种种原因，而 道致经济环境有变，收入减少，银行的考虑也有不同。事实上银行是 不需要任何理由自动替客人办理续约。正如客人合约到期时，可以将 贷款全部清还，也可以转到另一个贷款机构，继续馀下的贷款，客人 是绝对有这个权利的。 商业贷款的情况更甚，在到期时，商业贷款有更大机会遇到贷款 机构不愿意续约，这情况比住宅贷款更常见，银行没有什么特别原因 亦可以不予续约。就算客人准时供款，银行也有权拒绝续约，原因繁 多。例如预期该类生意未来会遇到困难，所以银行不欲再提供贷款予 经营这类生意之人士。  当这些事发生时，客人会觉得很无奈和手足无措。我们一般会提 议客人在到期前60至120天预早安排，看看有没有其他机构可以提供 贷款，以及给予一个更好、更适合的房贷，到其时纵使你的银行不再 提供借贷，也不用徬徨，四处张罗。其实这种情况屡见不鲜。 问：房贷合约到期时，银行会不会收取续约费用？  答：一般来说，银行会尝试收取续约费用，又或提议客人如于某 段时间内使用银行牌价利率 (Posted Rate)续约 ，便豁免续约费用，而 一般普通住宅贷款通常银行不会收取续约费用。 问：如果现时的贷款利率是按浮动息率，利息上升时怎样做？  答：绝大部份的浮动息率是给客人自由度在任何时候改为固定息 率，如果客人觉得息率上升只是短期走势，客人可以采取观望态度， 否则的话，客人可要求改为锁定息率。 问：现时贷款是封闭式贷款(Closed Mortgage)，何时是付罚款 (Penalty)脱离现有贷款机构的好时候?  答：一般来说，如果可以省回2%至3%利息，就应该值得付罚款而脱离现有的贷款机构。对于贷款机构来说，技术性称为「 Break...

综合报道 加拿大零售商Hudson's Bay（TSX：HBC）的股东投资管理机构Land & Building称，Hudson's Bay的房地产资产价值远高于公司目前的市场估值。 据路透社报道，以美国行动派投资者李特（Jonathan Litt）为首的Land & Building，截至今年7月持有Hudson's Bay的5%股权，并一直要求Hudson's Bay释放物业资产价值，提升下滑的股价。李特在致Hudson's Bay其他股东的信件中写道：“我们注意到Hudson's Bay的世界级物业资产的价值为每股31元，但现时股价却是10元。Hudson's Bay的第三季业绩令人失望，这个情况让我们有更多理由去检讨及评估公司，将其视为房地产公司。” Hudson's Bay正面对网上购物流行的冲击，曾宣布裁员希望扭转经营状况。公司早前以8.5亿美元出售纽约Lord & Taylor旗舰店，并以9亿元放售温哥华的店铺。李特表示，Hudson's Bay的房地产和资本交易可能为集团带来超过30亿元现金储备，将有助其进行私有化交易。

上图：地下室检查 图文/本报记者 文琪 排队抢购预售楼花，焦急等待数月甚至经年，终于盼到新屋落成，可以入住啦——且慢，在新屋交割之前还有一个重要程序——交付前检验（Pre-delivery Inspection）。 业内人士称这是购买新屋最重要的一次验房活动，你收到的房子与原图纸及合同是否相符，材料和结构有哪些缺陷，都有机会通过验房得到答案。另一方面，因为此时建筑商的施工队尚在现场“扫尾”，材料和设备仍未离场，如果检验发现了问题，通常可以很快完成维修。那么买家在检验前要做哪些准备，检验中需要注意哪些环节？让我们随着一位即将收房的楼花买家去体验一下这个过程。 多伦多地产经纪王昕 多伦多地产经纪王昕邀请《都市地产》记者前往客人张先生即将交付的位于奥罗拉（Aurora）的新建镇屋交付前检验（Pre-delivery Inspection appointment，PDI）预约。王昕说，“有许多客人是第一次购买free hold类型的低层新屋住宅，在新屋交付前的检验预约中，并不知道为什么要参加交付前验屋，或者应该在验屋中注意些什么。低层住宅面积通常较condo大许多，要查验的东西也更多。一个500呎的新condo可能20-30分钟就检验完了，但一个镇屋或独立屋可能要检验两个小时或以上。” 通常，没有强制要求楼花买家的代理经纪必须陪同客人前往新屋交付前的检验预约。但王昕说，“如果地产经纪帮助客户买了楼花，客户提出请求，地产经纪应该陪同前往PDI。也有许多客户不需要地产经纪陪同。但是如果客户想把新买的房子出租，那么客户可以请那位即将帮他出租房子的经纪共同前往去做PDI，了解房屋的同时，也共同商讨为了尽快在交接后能顺利出租所需要添加的物件。经纪也经常会欣然前往。每一次PDI对于一个热情投身于地产事业的经纪来说，都是一次很好的学习机会。” 参与验屋前充分准备 张先生表示，我是第一次买新屋，并不知道在交接时应该注意些什么。因此也想分享这次的经历给即将交房的人。张先生向记者出示了建筑商发来的新房交付前检验预约邮件，他说，“建筑商办公室的负责人特别提醒我，由于天气原因和现场还有部分施工，道路可能泥泞，路不好走，提示我穿合适的鞋子，并且不能带孩子前往。原本他们只允许两个成年人前往检验。在我的再三要求下，建筑商同意我可以带两个人共3人一同前往。” 王昕对建筑商限制人数表示理解。“我认为主要是考虑到安全因素，新屋买家和经纪到现场做PDI，特别是Condo新楼，常常要佩戴安全帽、换上安全鞋、徒步前往工地，有时还要搭乘大厦外围的简易施工货运电梯，跟随PDI专员小心翼翼地进入施工现场。所以，限制人数和不让携带孩童是为了安全和效率，确实不建议孩童或行动不便的长者参与PDI活动。” 王昕根据多年工作经验，总结出买家在前往PDI预约之前应准备以下几类资料物品。(1) 証件类：买家的有效带照片ID，例如驾照和护照等，PDI专员会在现场检验身份。如果买家不能到场，则应委托他人并填写“委托授权书”，被委托人也应带备个人有效証件。(2) 资料类：新房交付前检验的通知信函、内附平面图（Floor Plan）的购房合约、选料和升级文件等材料。此外，大家还可以提前预备验屋的清单、个人特别关心的某些问题列表。(3) 装备类：纸和笔用于做笔记；相机、手机、手机外接充电器用于拍照；彩色贴纸（sticker）用于标注有问题的地方；以及2-3双室内鞋用于在屋内更换。(4) 工具类：卷尺、用来测试电源插座的充电器等。 验屋中聆听、观察、发问 新房交付前检验的预约中，买家应当着重查验实际建造的房屋与原图纸和合同是否相符。王昕称，“平日出门买东西大家都会挑挑拣拣，买房时更是应该仔细检查房屋存在的问题，尽量多挑毛病，确保交房时房屋的质量。大体上，需要看的包括外观、内部结构、户型、面积、间隔等。在PDI专员的引道和陪同下，买家对于房屋内部进行的检查和验收就更为细致和仔细。应仔细查看门窗、天花、牆壁、地板、橱柜、排水、管道、机电、电器、冷暖空调等一切细节。对附加设施也应当进行检查验收。如果新屋是condo，则应包括阳台、车位、储物间等。独立屋和镇屋应检查前后院、车库、阁楼、地下室。” 王昕认为，“新手买家”初次前往PDI，还应确保自己或陪同人员具备流畅的英文沟通能力，便于完全理解领会PDI专员的每一条解说和安排，阅读文件后才签字。“如果买家能邀请自己的地产经纪或者有过多次购买新楼经验的亲友、同事陪同前往，将是最好的。但我要提示大家，PDI时应专注、专心，把时间倾注在最重要、最贵重的业务上，将手机调到静音、谢绝干扰，跟随PDI专员所到之处，睁大眼睛、敏锐观察、仔细聆听、用脑思考、勇敢质疑，边看边拍照，并督促PDI专员做缺陷记录（文稿或iPAD）和贴贴纸（stickers）。把诸如测量窗户尺寸定做窗帘、测量房间讨论买什么家具等琐碎家务事放在最后的最后。PDI是购买新屋最重要的一次验房活动，因为建筑商施工队尚在现场‘扫尾’，材料和设备仍充足，常常可以很快完成维修，令业主或租客的正常生活少受困扰，希望大家不要浪费了这个良机。” PDI专员检查出了有问题的窗子 事无巨细勤记录 在张先生的新房交付前检验中，PDI专员先从楼下至楼上一个一个房间排查。每一样家用电器、厨衛用品、各类箱柜、插头都一一测试。一些牆面或门板有小的瑕疵或油漆不均匀处，PDI专员随即撕下随身携带的绿色胶条，粘在需要修补的地方。必要时，会在胶条上写下字迹，提醒过后来干活的师傅需要修补的问题出在哪裡。张先生称，“由于是第一次买新屋，看到房子很新，觉得应该没什么问题。但在PDI的过程中才发现大大小小许多事情都有瑕疵，都是可以在新房交付前检验中被查出的地方。比如，窗户的摇杆把手并不能摇动窗户，大理石台面边缘有个小豁口，客厅屋顶有部分油漆颜色不均匀等细节。但是我感觉大体上新屋是没什么大问题的。地下室的炉子等各种大件都是新的。” 只要买家确认PDI专员把双方认可过的明显的“缺陷”项目都登记到PDI Form（文稿或iPAD）中，并且已经在相应位置贴了贴纸，基本上就可以保証这些缺陷会在规定的120天内被建筑商修复或更换。但王昕称，最终交接时，一些棘手的问题也许仍然无法全部修复。“因此住户（业主或租客）在未来相当长的一段时间裡（通常半年到一年之内），务必要配合建筑商的预约，让他们可以进入到物业进行维修和施工。如果PDI Form裡，买家某项要求不合理，则会被驳回并附说明。如果买家仍有异议，应咨询安省新屋保险公司（TARION）相关专家或法律顾问进行另案处理。” 尽快注册新屋保险 在PDI的最后，通常PDI专员会安排买家签署一系列文件，例如PDI Form，并提供备份给买家保留。PDI专员还会现场签发安省新屋保险公司的完工交房証书（Certificate of Completion and Possession/Warranty Certificate），也就是大家常说的“新屋保险”。王昕称，“买家应尽快上网注册帐号并跟随TARION的指道注册完成《30天物业缺陷表格》、《第一年年终物业缺陷表格》和《第二年年终物业缺陷表格》，便于安省新屋保险公司监督建筑商对物业缺陷进行维修和解决问题。” 同时，王昕提示新屋买家应妥善保管好所有购房文件资料和TARION文件，用于未来报税、应对CRA抽查、申请银行按揭和物业保修等用途。“未来7年内转手该物业时，应将相关TARION资料转交给新Owner的律师。因为安生新屋保险公司的保险期限为7年。” PDI专员在检查浴缸和淋浴间 交付前检验是否需要验屋师？ 有人也许会有疑问，新屋交付前的检查与验屋师的工作有何区别。由于验屋师的工作节奏和PDI专员的工作节奏不一致，再加上验屋师并不在PDI邀请的名单上，王昕表示较少听说买家在PDI的过程中携带自己的验屋师。“如果买家质疑建筑商的口碑和施工质量，可以在交房（Occupancy）拿到钥匙之后，单独聘请验屋师对房屋进行一次认真细致的验屋（Inspection），并提供正式报告，依据报告提到的缺陷，完成TARION网上的《30天物业缺陷表格》提交给TARION处理。 王昕称，通常情况下，买家以“物业PDI有缺陷”为由而拒绝签字、不配合交接、闹着要退房、失联等情况较少，这样做也是行不通的。“因为买楼花买的是合同和概念，签约时还没有不动产建造出来，相当于买家委托该建筑商来进行建造，不同于买二手房/现房可以有若干个条件，不满意还可以拿回定金。如果在买新屋过程中发生严重纠纷，建议买家应咨询专业律师和TARION，依照安省法律法规，进行诉讼和索赔。” 新屋常见缺陷 王昕表示，根据过往经验，陪同或代表客户接触的各类新屋PDI中，比较多出现以下较为严重或典型的缺陷： (1)木地板变形拱起需要重铺、有划痕需要维修；(2)纱窗变形拱起需要重新订做；(3)窗户玻璃裂缝需要重新安装； (4)大理石或花岗岩台面边角的瑕疵需要维修；(5)牆壁油漆不够完美；(6)橱柜门把手忘记安装；(7)橱柜倾斜； (8)门锁安装不当；(9)洗手间通风扇不工作；(10)插座没有电或者灯不亮。        

图片来源：加通社据加通社报道，多伦多地产局表示，11月大多地区共有7,374套房屋被售出。虽然和上一个月相比，销售额略有增长，但是同比去年11月，销售额下降13.3%。11月平均房价为761,757加元，同比去年11月下降2%。Condo房价继续上升，同比去年上涨16.4%，至516,965加元。独立屋均价下降5.8,%，至996,527加元，半独立屋和townhousede的均价分别上涨1.2%和4.8%。地产局主席认为，明年1月生效的抵押贷款压力测试的变更，对房地产市场影响很大。C02

本报记者 安省证监会最新报告指出，大部份安省千禧代人士虽然有储蓄，但甚少投资，并指出千禧代多将目标放在住宅市场，对其他投资方法缺少动力。 安省证监会（Ontario Securities Commission）昨天以“千禧代与市场擦身而过”（Missing Out﹕Millennials and the Markets）为题发表的调查报告显示，有20%的安省千禧代（年龄介乎18岁至36岁）人士有储蓄习惯，但只有二分一会参与投资。报告指出，千禧代没有投资或避开投资的最重要因素，包括有其他财务优先事项（68%）、收入不足（66%）、储蓄（66%）、对投资认识不足（59%）及担心在市场投资失利（57%）等。 安省证监会投资部总监菲明（Tyler Fleming）表示，像所有安省人一样，千禧代同样需要获得未来退休计划的保障。养成投资习惯越早越好，对他们将来的财务更有利。 报告同时发现很多千禧代将目标集中在房地产市场，当中有三分一人已经是屋主，另外超过半数仍未置业的千禧代，则将买屋视为头三个财务优先目标之一。 为回应上述调查报告结果，证监会将展开更多针对性研究，鼓励更多千禧代投资。该研究项目预计将在2018年春季展开。

■埃德蒙顿可望成地产新贵。资料图片 本报记者 当多伦多的多层共管大厦涨至呎价1,000元，温哥华每平方呎更高达1,300元之际，方兴未艾的埃德蒙顿将成为投资者追捧的房地产市场。多伦多Condo资深元老Sam Fung指出，亚省的经济在过去几年受油价影响，但现时已经从谷底反弹稳步向上。 Sam Fung表示，对安省很多投资者而言，埃德蒙顿似乎是距离相当偏远，但中国人投资的口头禅是“宁买当头起”，亚省经济反弹意味当地的房地产市场，相比温哥华和多伦多有更大的升值空间。况且两大高价市场令不少人可望而不可即，趁现时的价位在埃德蒙顿尚可以入市。 加拿大会议局（Conference Board of Canada）最新经济前景报告指出，亚省经济上扬，今年卡加利的本地生产总值（GDP）将以4.6%增长率领先全国，埃德蒙顿也以3.9%紧随其后。预测明年油价难以冲破每桶50美元的关口，令经济增长步伐放缓，但埃德蒙顿将以2.2%的增长率，反超前于卡加利的2.1%。 他称亚省通往卑诗省和美国的两条输油管获得批准兴建，很多石油相关行业的公司，于是纷纷在埃德蒙顿设立总部。卡加利是一个以工业为主的城市，亚省首府埃德蒙顿的经济支柱则相当多元化，包括能源、建筑、公共服务和很多跨国大企业，因此埃德蒙顿的人均收入很高，家庭收入中位数在全国主要城市之中排第二位。联邦统计局的2011年家庭调查，家庭收入中位数是79,075元，平均家庭收入为97,454元；家庭收入10万元或以上占人口比率4.6%，几乎是安省2.8%和卑诗省2.6%的一倍。 他说，投资埃德蒙顿较卡加利优胜之处，是埃德蒙顿人口在过去6年上升12.1%至116万，未来将继续以每年3%增长，相当于每年增加4万人，位列全国人口增长率第三。市政府预计到2050年时，将增加100万人口。尤其值得重视的是埃德蒙顿在全国最年轻化城市中排第二，平均年龄只有36.5岁，20至39岁年龄层人口增加最多，是一个非常有活力的城市。

■段晓东 本报记者文琪 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实买楼花不按时交楼的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，根本不可能和建筑商打官司，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，只能最后认倒楣。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。” 他说：“政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对象。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在里面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，只能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。 他说：“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”

新屋不能按时交接相信是楼花买家经常会遇到的事。大部分Condo建设时间较长，交接日期往往会推迟数月甚至数年，很少按时交接。而独立屋、联排等低层建筑因建设周期较短，往往一、两年就能建成，交接日期相对稳定。如果遇到最终交接日期还要改变，购房者会遇到哪些问题、有什么权益保障，相信是许多新屋买家需要了解的话题。 《都市地产》近日收到读者钱女士发来的案例。钱女士于2016年年初购买了位于多伦多北部的一个半独立屋楼花。购房时，与建筑方签约的合同上写着第一次暂定交接（First Tentative Occupancy Date）为2017年3月；第二次暂定交接为2017年7月（Second Tentative Occupancy Date）; 最终的交房日期（Firm Closing Date）是2017年11月10日。钱女士缴纳了4万元的定金后，在一年的时间裡陆续筹措35%的首付款。 签修正协议便放弃了索赔 据钱女士提供的信息，一直到10月24日，她都没有收到任何来自建筑商的信息。连交房前的验屋预约都没有任何通知（Pre-delivery inspection, PDI）。致电发展商得到的答复是“11月10号我们交不了房”。并要求她去发展商办公室签一个新的修正协议（amendment to agreement），之后才能告诉她新的交接日期。 钱女士放下电话后立刻联系了为自己交接该房屋的律师。律师告诉她，最终交房日期还要改的情况下，要学会保护自己的利益。“律师说，一旦我签署了修正协议，就等于自动放弃了获得赔偿的权利，接受对方新的交接日期。他不建议我放弃赔偿的权利。应该是合同怎么写就按合同怎么来。律师说如果我什么都不签，建筑商不能取消合同。按照合同规定，就是要赔钱给我。律师说对我最好的结果是金钱赔偿，交割的时候算在房价裡。如果建筑商不给这个钱，一年之内可以向Tarion要这个钱。最终交房日期的推迟对买家产生的不便可以索赔（delayed closing compensation），每天150元最多不超过7500元。律师还说，应向建筑商询问，如果让我的律师和你的律师交涉，律师费是否由你来支付。”  补偿或低于法律费 钱女士称，律师同时告诉她，这种情况下，建筑商通常为了不支付赔偿可以使用所有的办法。如果一旦付诸于法律行动，能够得到的补偿款可能还不够支付走法律程序的律师费用。 钱女士按照律师的指示再度联系了建筑商，对方表示，如果一定要按照原有的最终交接日期11月10号交接，他们会按时完成并尽量把工程做完善，如果有不满意过后再修正；或者买家接受新的交房日期，但是放弃赔偿，他们有更多时间可以保証把房子做到最佳状态。总之就是不会赔偿，并表示左右邻居都已经接受了新的交接日期。最终钱女士选择了接受新的交房日期，她认为房子能有一个好的交接状态更重要。如果非要11月10号交接，万一房子裡面的东西做得马马虎虎，得不偿失。 提前通知便可重设交接日期 尽管加拿大对规管楼花市场有着完善的法律与保险保护，但真正能利用这些保护非常不易。多伦多房地产律师王彩虹在接受本报记者访问时表示，买家购买楼花后合同上所指定的第一次暂定入住日期，一般是指楼花在售卖期间所宣传的入住时间。如果开发商在建设过程中遇到问题，开发商需提前90天向业主发出书面的通知，重新设定新的交接日期。“理论上讲，第一次、第二次暂定入住日期如果不能交接，开发商应提前90天发出延期交接的通知。确定了的最终交接日期（Firm Occupancy Date）的确是不应该再延后，但法律允许，如果交付日期超过了合同上的最终交接日期，买家可以向建筑商索赔。在钱女士的案例中，11月10号不能交接，按理说是应该给出书面通知的。10月24号才告诉买家不能交接的确是不合理。” 多伦多地产律师王彩虹 开发商流行不确定交接日 王彩虹提出，现在更有许多开发商，在和买家签署合同时，在确定交接日期一栏根本不写日子。“我见过许多客人拿着这样的合同，开发商隻写第一次暂定交接日期，根本不写最后交接日期，就是想给自己多留一些余地。这是一种博弈。真正是着急住进去的买家所占的比例并不大，建筑商也知道这点，所以在对待不同的买家态度上会有所不同。钱女士的建筑商，他的工作一定是做的有失误。不能提前两周才告知。但法律是一方面，事实是另一方面，中间是有距离的，就看你从哪个角度来看这个问题。” 多数人为保质量接受延期 对于钱女士因为担忧交接状态而向建筑商妥协，王彩虹表示可以理解，并且大多数人都是这样做的。王彩虹提出交接状态不是以买家或卖家的标准为标准，而是以政府的交房许可証（Occupancy permit）为标准的。“建筑商是拿到了政府的交房许可証才能向买家交接。钱女士要担心交房的状态，因为政府颁发交房许可証的标准不是买家的标准或建筑商的标准，而隻是一个可居住的标准。验房时缺这个、少那个的情况太正常不过了。当然，也有建筑商交的房很完美的，但是很少。大部分都是有需要修修补补的地方，占一半以上的概率。这些属于不是完美的状态，但是不影响交接状态，这个状态与我们个人的要求是有差距的。最终房屋会全部按照你的要求做好，交接之后再来修修补补，不过你要花费时间和精力来安排这个事情。为了得到更好的房子，接受延期，免除赔偿是大多数人的做法，毕竟没有那么着急入住的人很多。” 索赔需証明生活受影响 记者向王彩虹提出，在从业经验中，客人因为建筑商原因无法按时交接房屋，获得赔偿的情况如何，王彩虹表示，的确有客人申请到了赔偿。有的建筑商没有太多复杂的程序就会给予赔偿，有的会和买家争取，需要买家多去争论几次。如果建筑商不予以赔付，可以向Tarion申请赔偿。“大多数人都接受了建筑商给的新交接日期并且免除了赔偿条款。曾有一位客人去向Tarion索要赔偿，但最后因为手续繁琐，需要証明文件很多，没有成功。在这个市场裡，大多数人不会因为交接推迟而真正影响生活。因为非买房自住的人占大多数。真正用来自住、并且因为推迟交接影响了生活的人，拿得出实际的証据，才可以按照Tarion的要求完成索赔程序。” Tarion赔偿的最高额度为7500元，而超过7500 的部分Tarion是不会管的，如果真有因为交接推迟造成个人损失额度很大的情况就要考虑诉讼了。“我们经常代表客人发信给建筑商的律师，但是能不能得到补偿不能保証。事实上我建议客人直接去和建筑商谈，效率会比双方律师去谈更好。建筑商的律师不会起到太多作用。建筑商隻会用尽所有的办法减少自己的损失。当然，建筑商不能强迫你签字接受新的交接日期。但是如果真的11月10号不能交给你，你也没辙。我遇到很多案例，是今天交接，建筑商上午还没有拿到交房许可証，但下午3点就拿到了。没有拿到交房许可証就交房属于违反政府规定，建筑商不敢这样做。敢交给你就是拿到许可了。但是话说回来，是什么标准给你就难说了。没有办法去抱怨什么，隻能是事后再说。” 发展商倾向以升级代赔偿 王彩虹还表示，从个人经验看，还有一种客人常常拿到补偿方式是开发商给买家做一些升级（upgrade）作为补偿。“开发商可以说我这个升级价值5000块钱，实际上值不了那么多钱，但好在比什么都没有要强。虽然在房屋建成的最后可能可以做的很少，但是比如，地毯换成地板，这是很大升级，这些都是最后做的。遇到这些情况的民众可以照着这个方向向开放商争取。开发商强制客人必须签署更改协议也比较少见，非常顺利得到补偿的也比较少见。倒是中间状态比较多。一种是谈一些补偿，升级也好，或者不按150元一天给赔偿，少补偿一点。比如一个月4000的补2000，签一个更改协议。没有一个确定的方式怎么做，就是谈判。各种结果都有可能。” 多伦多地产经纪段晓东 买家处弱势，选好发展商自保 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实不按时交房的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，是根本不可能和建筑商打官司的，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，隻能最后认倒霉。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对像。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在裡面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，隻能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”    

10月21日下午，泰富华集团加拿大多伦多分公司正式开业，包括泰富华集团董事、泰富华集团常务副总裁、Markham市长、各位议员、名流、同行以及多家多伦多媒体出席了开业仪式，共同见证此次盛会。     下午3时，金鼓准时在广场鸣响，宣告开业典礼开始。集团董事上台致辞，对万锦市市长、议员以及嘉宾们的到来表示感谢，并介绍了泰富华国内业务、加拿大的发展战略及规划。然后邀请主要贵宾上台，为泰富华多伦多公司剪彩，祝酒。在剪彩仪式完成后，主要嘉宾又受邀为舞狮点睛。龙狮团霸气登场，驾驭点睛完成后活灵活现的舞狮，现场一片叫好。在舞狮翻飞的斑斓色彩中，泰富华多伦多公司正式开业。 泰富华多伦多公司的正式开业，标志着泰富华集团翻开历史的新篇章。随着多伦多业务的推进，泰富华集团将以多伦多公司为支点，辐射加拿大，构建一个横跨太平洋的房地产企业集团，营造高效、开放、协同、繁荣的房地产生态系统。以专业、简单、高效、共赢的核心价值观为指导，通过泰富华集团品牌和成熟的开发运营管理与资产投资方实现互利共赢。 泰富华集团中国百亿名企，经验与实力鼎力支持多伦多项目稳步推进 泰富华集团由袁文泰先生创立于1994年，作为开拓者与实践者，集团专注房地产行业，以深圳为大本营，经历中国房地产行业的跌宕起伏，一步一步成长，目前已经成为资产达数百亿的大型房企，形成以地产投资、开发运营、金融投资三大板块齐头并进，同时涉足高科技投资的业务格局。集团子公司深圳泰富华天峦湖置业有限公司，已经成为深圳房企50强，泰富华天峦湖项目更是成为深圳地标项目，赢得业主和同行的一致好评。集团在深圳乃至中国具有较为重要的影响力。泰富华集团累计已经开发500万平米， 2017年仅中国深圳就有三个项目同时开工建设，同时拥有近1000万平米的储备土地；除此之外，还稳步推进深圳热点区域前海、宝中、南山十多个高价值项目，我们完全可以期待，几十年的专业地产运作经验以及雄厚的集团实力，将充分支持多伦多项目稳步快速推进！ 泰富华集团坚持精品意识，以高品质赢得多伦多城市的认可 泰富华集团先后开发了“东方威尼斯”、“泰富中心广场”、“安徽凤凰城”、“泰富华•天峦湖”等房地产项目。坚持精品意识，严谨确保每一个环节，建造过硬的质量与完美的设计，成就城市精品住宅。2016年，泰富华天峦湖项目成功入伙，实现100%满意入伙率，天峦湖项目成为坪山的品质标杆，自开盘至今一直成为坪山的最高价，实现价格与口碑的双向桂冠！泰富华集团已经为数万名业主，创造精心致美的生活方式。泰富华多伦多公司，跟集团一脉相承，精心致美，让建筑产业融于城市建设，以高品质赢得当地的认可！ 多伦多，成为泰富华集团拓展海外布局的第一站 多伦多作为加拿大第一大城市，同时也是全球最多元化的城市之一，世界移民城市的代表， 49%的居民是来自全球各国共100多个民族的移民；深圳作为中国城市综合经济竞争力排名第一的城市， GDP到2018年将猛增至3500亿美元，深圳也是一个移民城市，95%以上都是外来移民，多伦多和深圳，都有着蓬勃发展的商业氛围、开放多元的移民文化、优秀稳健的经济结构。泰富华集团作为深圳成长起来的房企，谋求海外发展，第一站毫无疑问选择了多伦多。 构建职业化精英团队，泰富华多伦多公司蓄势待发 中国房企泰富华集团，携20多年的地产开发运营经验，进驻加拿大，多伦多作为泰富华集团海外扩展的第一站，发挥着桥头堡重要角色。集团充分了解多伦多与国内的地产的巨大差异，对于运作的团队提出极大的挑战！泰富华集团精心筹谋，建立泰富华多伦多公司，围绕“专业、简单、高效、共赢”的核心价值观，实现高标准、高绩效、高产出，吸纳多伦多房地产行业最优秀的人才，建立最为专业的开发运营团队，以最广泛的优势资源以及最专业的地产团队，智胜未来，确保多伦多业务稳步快速推进！ 泰富华来了！泰富华多伦多精品项目敬请期待！ 泰富华多伦多公司已经成功收购多个优质项目：在Markham市中心拥有已通过政府审批的大型综合性项目；Stouffville公寓项目计划于明年开始预售；北约克公寓项目即将完成最后一步审批。在近十年内公司已经在Markham、Richmond Hill、Stouffville及其他地区拥有超过600英亩的储备用地。泰富华多伦多公司坚持品质与营造良好的客户体验，将以精益求精的规划设计，以精细致远的品质，引领致美的生活方式，共同谱写优美和谐的华丽乐章，在这个全球最宜居的城市，创建最美丽的城市风景。在未来公司也会在多伦多投资及建设更多更好的项目，它的存在本身，也会成为多伦多地产格局中浓墨重彩的一笔，让我们共同期待！

8月份多层共管大厦价格升幅达20%，带动大多区平均屋价升至逾73万。 星报资料图片 本报记者 大多伦多地区8月份经电脑多重放盘系统（MLS）转售的住宅物业为6,357间，较去年同期下跌34.8%，放盘数量也降至7年来最低位；但楼价在多层共管大厦的20%升幅带动下，平均屋价升至732,292元，比去年同期升3%。 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）主席Tim Syrianos指出，近日多份报告均显示，大多区经济维持强劲。受惠经济利好的消息，加上房屋价格升势放缓，因此预期踏入秋季市场，对自置物业的需求会有所改善，将超出正常的季节性增加。 8月楼价微跌   8月份的平均楼价为732,292元，虽然较7月份的746,033元轻微下跌，但仍比去年同期上升3%，主要受惠于多层共管大厦和半独立屋的双位升幅，镇屋售价也上升近9%。另一方面，电脑盘的新挂牌数量只有11,523间，减少了6.7%，是自2010年以来8月份的新低。 综合屋价指数（Home Price Index，HPI）比去年同期上升14.3%，指数升幅抛离平均屋价，是由于今年的高端豪宅成交量较去年少。 TREB市场分析总监Jason Mercer表示，销售量和放盘数字反映出市场相当均衡，如果市况在未来几个月维持现状，预料屋价的每年升幅将趋向正常化，略高于通货膨胀率。然而若买家正如TREB所作的消费者调查，放弃观望态度入市，而挂牌数量仍停留目前状况，则楼价会加速上升。

据CBC新闻报道，大多伦多地区房地产协会(TREB)周三发布的销售数据显示，大多伦多地区8月份地产销售数量较2016年8月下跌了34.8%。多伦多房价较去年8月相比有3%的上涨，平均价格为73.2292万加元，然而8月房价和前几个月相比仍然是大幅下跌的。但TREB市场分析主管Jason Mercer认为随着越来越多的人重新回归到房地产市场中，这一现象可能持续不了多久。他说：“如果房屋销售数量与待售房屋的比例开始走高，那么房价自然也会上涨。”C09

Q：我的放盘经纪是否需要向潜在买家透露：我的房屋以前是大麻屋? A：当你出售曾是大麻屋的房屋时，要应付两个独立的问题：房屋的物质损坏和/或修理，以及由於房屋歷史所造成潜在的心理上的污名。房地产的一个重要原则是，在经纪人或销售人员的帮助下，买家有责任确定他们购买的物业是否适合自己。為此，买家可能要求更多的资料和进行独立研究。 根据这个原则，你并非一定要透露通过典型的验房就可以发现的物质方面的问题。但是，假如你知道有一个物质缺陷，只能通过破坏性检查才能被发现，而且该缺陷令屋子不适合居住或危害健康和安全，那麼你需要披露。 与物质缺陷一样，你不必向潜在买家披露潜在的污名。但请记住，潜在买家决定什麼缺陷对他们来讲是重要的，相应地买家会就此指示他们的代理，他们可能会问。 放牌经纪不必主动透露曾经的大麻屋，但也不能说谎 什麼样的问题可以被视為污点因人而异。例如，房屋曾是一个谋杀或自杀的场所吗？一个臭名昭著的罪犯曾经住在屋内吗？必须认真对待有污名的房屋。与你的经纪合作制定应对策略，如何回答潜在买家或其代理人的任何问题。 虽然你的销售代表不需要自愿提供有关物质问题或污点的信息，但当被问及时，他们就不能说谎。他们可以直接回答这个问题，或者拒绝回答问题，并建议买方代理自己进行调查研究。 所有房地產专业人士在职业道德守则下，都有责任在与房地產交易中的其他人打交道时採取公正、诚实和诚信的态度，促进和保护你的最佳利益也是他们的责任。 同样，挂盘经纪必须避免在宣传你的房產时出现虚假陈述或错误。在不确定是否披露是更明智作法的情况下，他们的建议可能是披露，以避免以后的潜在问题。这可能是一个困难的平衡，但要确保你已经做了你可以做出的明智决定。 如果你的经纪同时代表其他潜在买家（称為多重代表），则会有附加的问题。在这种情况下，你的代表必须採取负责任的步骤，為买方客户查找并披露任何可能对其购买决定產生相当影响的事情。 作為卖家，你有权以尽可能高的价钱出售物业。如果你担心房子的污点有可能会影响出售，请考虑徵求律师的指引。 另一方面，对於买家来说，在提出Offer之前，与房地產专业人士合作，对房子进行研究，并提出正确的问题，以确保房子符合你的需求。  

■房屋抵押信用贷款开始大行其道，但可令债务越积越高。星报资料图片 综合报道 各方普遍预测加拿大央行将在本周三宣布调高银行基准利率由0.5%调高至0.75%。有关人士指，调高利率不仅对持有房屋贷款的人士造成财务压力，影响更是遍及各方面，特别是以房屋净值做抵押借出信贷款额度的人，更要未雨绸缪。 近年随房价显著上涨，由银行和借贷机构推出的一种新产品──“以房屋净值作抵押的信用贷款额度”（home equity lines of credit，HELOCs）开始大行其道。金融机构会根据借贷者用以抵押的房屋净市值，向借贷者批出数额不等的借贷额度，借贷利率往往是银行最优惠利率加0.5至两个百分点。 房屋抵押信用贷款的利息高于普通的房屋贷款，但仍受民众欢迎，因为表面上看，随屋价节节上升，用以抵押的房产可以为房主“兑换”出大笔“现金”，而且民众在使用这种贷款后，只要按期付给银行利息就可以，银行并不要求限期偿还本金。屋主不用卖屋搬家，即可提前享受屋价上升的“红利”，往往不急于还本，而是期望日后卖屋时将贷款一次还清。 因为上述方便之处，房屋抵押信用贷款在加拿大借贷市场上，占有额越来越重。加拿大金融消费局（ Financial Consumer Agency of Canada，FCAC）上月公布数据，加拿大各大金融机构目前借出约300万笔房屋抵押贷款，平均每笔借款额高达7万元，也即是借贷总额高达2,110亿元。FCAC调查更显示，有四成借有这种贷款的家庭，没有定期偿还本金。三四年以前借多少，现在债务还是多少，没有变化。对许多家庭而言，一旦获得银行批准这贷款额度，仿似将自家房屋变成自动提款机，令债务越积越高，但是这种借款对于家庭财务稳定存在重大隐忧，一是这类贷款采用浮动利率，即在基准利率上调若干百分点，如果利率不断上调，意味借款者负担会持续加重。 另一注意的地方是，这类信用额度贷款被称为“demand loans”，大体意思是“可以随时索还的贷款”。这一点与房贷完全不同，房贷只要借贷者每月按时还清月供，不会被强迫一次性还清本金。但对于这类信用额度贷款，只要借款机构认为需要，可以随时致电借款者要求一次将借款还清。 接受CBC采访的金融财务专家指，现时屋价仍在上涨，尽管幅度不稳定，这种情况下银行不太可能要求借贷者一次还钱，但是这2,110亿元的巨大国民债务，其风险性比起房贷更为显著，因为一般民众都会尽最大努力偿还房贷，避免拖欠银行，但是对于此类房屋抵押贷款，民众未必会采取同样的努力。 专家又指，一些人表示使用房屋抵押贷款是用来装修现有住房，从而令“贷款”成为一种未来可以回收的、有回报的“投资”。这种想法同样有问题，因为房屋并非永远升值。一旦市场条件变化，不能保证在房屋上的投入都可以由未来的市场上取得回报。不论是装修房屋，或利用这类贷款外出旅行，性质上并无太大差别。大量使用房屋抵押贷款，且长年将债务搁置不理的人，都应再三考虑。

凤凰国际iMarket编译自zerohedge，在过去几个月里，由于中国的洗钱活动在加拿大各地催生了泡沫，导致了加拿大房地产市场很多分析机构花了很多时间来讨论加拿大的房地产市场。 不过，正如今天的《环球邮报》（加拿大当地期刊）所指出的那样，由于极大的价格泡沫、消费者的过度负债、按揭贷款规则大幅收紧以及利率上升的前景，加拿大的部分房地产市场可能会出现一场“完美风暴”。 据悉，在监管方面，加拿大金融机构监督办公室(OSFI)正在考虑颁布新的规定，要求贷款人对借款人实施有效的“压力测试”，以确认他们在利率即使上升200个基点的情况下，是否仍然满足贷款标准。从实际的观点来看，此项举措将会使普通加拿大人的（房地产市场）购买力下降20%左右。 加拿大金融机构监督办公室提议，任何在银行或银行资助的贷款机构获得抵押贷款的人都须证明，他们能够负担高于实际利率至少200个基点的利率。目前已经针对获得按揭违约保险的借款人，以及大多数浮动利率和短期贷款的借款人进行了类似的债务比率“压力测试”。 如果加拿大金融机构监督办公室的提案按计划实施，在其他条件不变的情况下，信用良好的借款人有资格获得的抵押贷款将减少约18%。这一提案对抵押贷款借款人的影响将超过加拿大银行历史上的任何一次加息。当然，由于抵押贷款利率处于数十年来的低点，房地产市场可能只会朝一个方向走。 此外，随着利率上升，其只会放大OSFI上述提案的影响。如果你相信加拿大央行的暗示和债券市场可能发生的事情，下周的利率会议或9月份的会议很可能会提高浮动利率。(尽管周四的OSFI新闻可能会阻碍加行的加息计划。)至于固定抵押贷款利率，自6月6日以来，在债券收益率飙升50个基点后，其已经大幅上涨。加拿大央行实际上主导了设定抵押贷款利率，在周四上午将其公布的大部分固定利率上调了20个基点。大多数其他贷款机构也做了同样的事情，这可能只是采取的第一步行动。 所有这些让《环球邮报》提出一个问题：“加拿大的消费者现在应该做什么?”幸运的是，对于加拿大，我们会提醒，几年前美国也有类似的房地产泡沫问题。下面这幅图提示你下一步应该怎么做。 图1：加拿大央行，传统抵押贷款利率

由EKOS Research 民意调查公司於今年6月做的民意调查结果显示，加拿大人不论地域及收入情况，普遍认為目前的房价对他们而言难以负担。在温哥华、多伦多及卡加利等房价高企的大都会地区，认為房价难以负担的民眾比例更达到或超过9成。 据EKOS民调显示，全加范围内，每5名国民中就有两人认為本国的房屋价格难以负担。持有这种观点的国民遍及各个收入阶层。 近4成中产难负担住房 在那些自认為属于“贫穷的或是劳工阶层的”受访者中，有大约一半的人相信他们所居住地区的房屋价格超出其负担能力。在那些认为自己处于“中产”或是“上层”（middle or upper class）的受访者中，分别有38%及37%的人持有同样观点。 如果以地域而言，在大都市高房价地区生活的民眾对此感觉更加强烈。在温哥华，隻有2%的受访者认為当地的房价是“可以负担的”。在卡加利和满地可，认為当地房价可以负担的受访者比例分别為11%和22%。在多伦多，认為本地房价尚可以负担的受访者比例仅有6%。 EKOS Research 民意公司於今年6 月1日至19日以电话形式访问了5,658名国民。上述调查结果的正负误差率为1.3%。该公司总裁格雷夫斯（Frank Graves）表示，调查结果显示在加拿大部分地区，房价难以负担的问题在不同地域、不同社会阶层都达到了危机的程度。这一发现令人不安。 最便宜单位也花费半数收入 杜鲁多政府曾经承诺推出全国房屋保障计划，协助加拿大人找到及负担得起适合他们居住的房屋。这也是更大范围的减贫计划的一部分。政府希望将无家可归者的数量减半，并帮助那些将收入的三分之一以上用于住房、仍达不到所需的住宅需要和标準的“核心住房需求者”（core housing need）摆脱困境。 卡加利大学公共政策学院近期所做的研究也呼应了EKOS的最新民调。该学院研究指在卡加利、温哥华及多伦多，低收入家庭即使是居住於当地最便宜的公寓单 位，也要花去其收入的一半以上。而且由於各地的收入水平、物价消费水平不一样，要制定一个全国统一的房屋保障计划并不容易。 加拿大城市联盟（The Federation of Canadian Municipalities）则敦促联邦政府优先拨款维修现有的可负担住房并兴建更多这类房屋单位，同时向居住於都市区的新移民和原住民提供直接的住房补贴。 综合报道 全球生活开支排行榜 多市第119位列中段 最新一份调查全球生活费用的报告显示，温哥华仍然是加拿大生活开支最高的城市，在全球城市排名107位，多伦多则紧随其后，生活开支全国排名第二，在全球排名119位。报告显示，温哥华生活开支超越多伦多主要是基於租金上涨所致。 该份由人力资源顾问机构美世（Mercer）发表的2017年《生活开支调查》（2017 Cost of Living Survey）报告，调查全球209个城市的食品、交通、住屋、衣服、家庭用品及娱乐等200项费用。 温哥华今年在全球的排名较去年上升35位至107位，继续是加拿大生活开支最高的城市；紧随其后的是多伦多，排第119位；满地可及卡加利分别排名第129及143；而渥太华是本国开支最低的大城市，排名第152。 美世合伙人弗罗斯特（Gordon...

华人一向重视子女教育，买房往往先看物业是否在“名校区”，在房价连级跳的今日，家长们对“名校区”的追求仍然孜孜不倦。一年一度搜寻学区房的季节又到了，今年的态势又是如何？ 在大多伦多地区，华人对学区房的偏好众所周知，这大概与华人 “孟母三迁” 的传统有关，华人歷来重视对后代的教育培养，讲究环境对青少年的影响，所以在作出置业决定时，所属学区的学校好不好，佔了很大的考虑比重。為了住进名校区，华人家长可以去得好尽，落重本加价30万元抢offer绝不手软。也有年轻夫妇还未有子女，已未雨绸繆买定学区房等孩子出世。当然，挟著名校区光环的物业，卖价随时高出一至两成也绝不為奇。 Re/Max 调查：八成买家看学区 每次有学校排名出炉，除了家长和学校紧张，相信地產经纪与正在物色学区房的买家亦同样关心。无他，学校排名高，附近一带的物业，会被看高一线，价格亦随之水涨船高。地產公司Re/Max早前进行了一项市场调查，发现超过8成买家，都想在物色心仪物业前，获得更多有关学校的资讯。 “购房过程中，有很多因素会影响是否购买某一间特定房屋的决定，例如与上班地点的距离、整体开支、社区文化、有否有绿色空间等。但透过这项调查，发现到原来能否获得高质素教育，才是国民在购买住屋时的关键性决定因素，当中以千禧一代与其正在成长的家庭更為重视。”Re/Max发言人Christopher Alexander说。 的而且确，学校与楼房之间，有著不可分割的关係，有好学校的社区，住屋的抢手程度与楼房价格，都会比没有好学校的社区更胜一畴。地產经纪孙子厚(John Sun)表示，很大部份住宅买家，都认為学区好重要，更是物业保值的重要因素，这一心态在华人买家中尤其明显。 “华人较关注学区问题，每个客户都会问，除非是已退休的。在好学区中买屋，抢offer的人多数是30至50岁之间。置业人士都会先看校区，再决定住的位置，因為很多人著重下一代教育更甚於著重自己。” 4至6月是寻学区房高峰 地產经纪吴汉昌(Dennis Ng)指出，买家追捧学区房，是一年12个月都有的现象，但以季节性来看，每年4至6月是家长买家四出搜寻学区房的高峰期。 “因為从看房到倾好offer，再到搬屋，都要一至两个月时间，搬屋后可能还要装修和执整，一切办妥当回復正常生活，刚好过完暑假，孩子可以在9月开学上新学校。客户群当中，有很多都非常注重学校排名、专门找学区房的客人。他们在抢offer时都好进取，比市价多出十几万元来抢也愿意。” 不过，地產经纪樊丽玲(Crystal Fan)认为，好多家长甚至早於2至3月期间已出动抢购学区房，所以该两个月也是抢offer最疯狂的时段，只要物业位处好学区，卖家收到十几张offer屡见不鲜。 抢offer加价数十万也情愿 “為了孩子的教育，家长会尽最大能力，不管多大代价，都要志在必得，而且他们也是有实际的迫切需要，所以其他买家好难跟这些家长抢。好像今年初，有家长愿意加价30万元去抢。” 她解释，如果家长是冲著一间好中学而搬进该社区，孩子由9年级读到12年级，即这间屋至少住上4年，如果该区中小学都好，甚至会是长达12年的事，所以绝对是一项长线投资。而从长线来看，几年后房价总会升的，所以就算今天抢高了价，反正是為了自住和孩子读书，回报是肯定有的。相反，一段短线投资者的著眼点，可能是明年楼市会否继续升？可否赚回今天抢高了的几十万元？ 孙子厚续说，由於客户都紧张校区问题，所有地產经纪都不敢怠慢，熟悉不同社区的中小学资料，了解学校排名的最新动态，那些社区有高排名的中小学，都是他们的“必修科”。 追捧名校不惜代价 “有些买家会跟学校买屋，只要是前三十名的都好。為何万锦於人村、烈市富豪山庄的房价贵？其实就是名校效应。多年前万锦市Kennedy夹16街开发时，楼花价好便宜，但现在已升到呯呯声，大受追捧，就是因為该社区有一间杜鲁多中学。” 樊丽玲坦言，万锦与烈市的中小学都非常好，排名100位以内的比比皆是，但有些家长只追求名列前茅的学校，可谓赴汤蹈火，誓要进驻名校区。她举例，几年前有一位家长，為了让孩子入读排名最好的小学，不惜一切要搬进该校区，遂将原来居住的独立屋卖掉，但由於该区屋价较贵，卖屋的钱只够在该区买镇屋，宁愿“大屋搬小屋”也在所不计。 孙子厚指出，在北约克的名校效应也非常明显，尤其东惠柳弟(Willowdale East)与西惠柳弟(Willowdale West)的分别。虽然两个小区只是一条央街之隔，但东面的房价，可以比西面的房价高出两成。 “虽然西惠柳弟有坟场，但学校才是影响房价的原因。西面的学校，最好的才排名100几，差的排名400几，但东面则有大名鼎鼎的Earl Haig中学。以房价来看，如果是条件相若的翻建屋，东面的值380万元，但西面的可能只是320万元，价格相差20%，这就是学校的威力了。” 买家中学名校排优先 我们常说的好学区，其实也有中学与小学之分，有时一个拥有高排名中学的校区内，未必也有高排名的小学，相反亦然。不过，吴汉昌与樊丽玲都同意，吼準校区房的买家，还是以好的中学為购房指标，因為家长心态都认為，中学的好坏，足以影响将来入读大学的机会。 “家长会先物色一间中学，并锁定在中学校区的范围内，先找最好的小学，然后在该小学的校区内搜寻住房。如果在这区抢不到，便退而求其次，找区内第二好的小学校区再抢房。”樊丽玲说。 学校排行榜知多少 现在家长们关心的中学、小学排名，大多是以加拿大著名智库菲莎研究所（Fraser Institute）公布的学校排行榜为参考。 菲莎研究所是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构，被称作加拿大的智库，总部设在温哥华，。菲莎不接受政府经费，完全来源於企业和个人的捐赠，由此得以确保它的独立性。 该机构做出的排名主要依据其实是公眾都可以查得到的数据，例如某个省全省范围内的考试平均分数。但并不是所有的学校都被包括在排行榜上，Fraser Institute 有可能无法从省教育厅获得足够的信息数据，无法给某个学校定出排行。因此，一些学校不在排行榜上，并不意味著这些学校的教育质量不合格。 就安省的中学、小学排行来说，通常参考的是学生的EQAO（Education Quality and Accountability Office）考试成绩，排名只是考察学生的学术能力，学术能力的依据仅限於数学和英语的测试成绩，而且小学只有第三班及第六班，中学只有第九班学生参加这个考试。 我们可以通过排名来比较同一类型学校的差异，也可以通过同一所学校几年来连续排名的变化，来跟踪学校生源和教育质量的变化，但很多考试分数之外的学生能力和不同学校的其它教育教学特色是无法从排名中窥探到的。

■美丽的海景和山景尽收眼底。Sotheby's ■西格尔夫妇该间大屋开价6,300万元出售。Sotheby's ■慈善家西格尔。互联网 ■屋内有一个室内泳池。Sotheby's ■大屋室内设计漂亮。Sotheby's   本报记者 92岁亿万富翁及大慈善家西格尔（Joe Segal），将他与妻子位于温哥华西区格雷岬（Point Grey）的豪宅放盘，开价6,300万元，若大屋成功售出，或创下大温住宅物业的纪录。 根据加拿大苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）形容，该间面积约2.2万平方呎的大屋，坐落于十分私密的1.28英亩的土地上，俯瞰美丽怡人的英吉利湾（English Bay）和北岸群山美景。 该幢大屋设有两个大厅，如举行私人聚会或活动，可招呼多达100个宾客，还有5个睡房、12个洗手间、一部电梯、一个室内泳池、一个可停泊6部汽车的车房及一个有独立出入口的套间。此外，整间大屋充满经典风格，包括灵感来自法国凡尔赛的美丽花园。 加拿大苏富比国际地产现未有把该间大屋放上俗称电脑盘的MLS，也未有公开该间大屋的地址，不过物业纪录显示，该间大屋位于贝尔蒙特路（ Belmont Ave.）4743号。根据对上一次即2016年7月1日的物业估价，该间大屋的价值逾4,000万元。 西格尔是白手兴家的亿万富翁。14岁时，父亲与世长辞，西格尔被迫辍学，开始谋生，骑着自行车挨家逐户售卖冰鲜鱼，其后西格尔的生意愈做愈大。 西格尔是大慈善家，不时捐款，例如在2010年，他与妻子捐款1,200万元予温哥华综合医院暨卑诗大学医院基金会（VGH & UBC Hospital Foundation），兴建西格尔家庭健康中心（Joseph and Rosalie Segal Family Health Centre），帮助有精神健康和滥药问题的人士。

■有地产报告指蜜月湖是中年人的抢购目标。 Royal LePage 综合报道 地产公司Royal LePage发表报告指，多伦多房地产市道近期开始降温，但度假屋在供应相对少和需求持续大的情况下，销量和售价都是继续向上。 Royal LePage房地产服务行政总裁萨默斯（Kevin Somers）说，度假屋买家的财力比一般购买自住居所的人更雄厚，因此安省很多地方的度假屋销量和售价都普遍向上：“他们较少受到自住居所市场影响，只是受到供求带动。” 报告在5月合共访问了51名本国地产经纪和代理，当中63%表示度假屋今年春季的售价和销量都有增长。萨默斯称，由于度假屋数目紧张，买家又主要属于投资客而不是首次置业人士，因此度假屋受欢迎情况相信会维持。 资料显示，安省度假屋平均售价为41.3万元，其中中部度假胜地蜜月湖（Muskoka）更是中年人的抢购目标，今年春季的平均售价高达150万元，显示距离多伦多地区两三小时车程的度假屋也非常受欢迎。有六成受访经纪和代理表示，36岁至51岁人士是度假屋主要买家，但有四成称52岁至70岁买家的数目较多，77%受访者称外国买家仅占5%或以下。 资料来源：星报

■基斯曼特认为现时年轻专业人士要与其他人争买住所。 星报资料图片   ■规划师基斯曼特。 星报   综合报道 多伦多首席规划师基斯曼特（Jennifer Keesmaat）扬言，市内独立屋即将绝迹，首次置业人士未必能够再以独立屋为“上车”目标，要改买分契式大厦（Condo）单位。 基斯曼特在多伦多地区商会（Toronto Region Board of Trade）一个活动上，分享她与子女讨论买房的内容，她说自己在市郊一间半英亩的独立屋长大，现时与子女同住的独立屋却像“邮票般小”，因此建议子女将来置业时先考虑分契式大厦单位，因为购买三间睡房连后院独立屋的传统观念，不再是市内家庭的“上车首选”。 多伦多的独立屋价格，现时可算是贵得令人却步，虽然兴建中的独立屋数目也不多，但基斯曼特认为独立屋数目减少，反而有助舒缓人类对环境带来的影响。 多伦多地区商会最近一项调查显示，81%有意置业人士不想购买分契式大厦单位，69%想买一间有至少三间睡房的独立屋，然而2011年至2016年在多伦多兴建的住宅单位中，有83%属于中密度和高密度公寓。 基斯曼特说，公共交通方便和生活设施齐全的完善社区数目并不足够，学校和公园应该设于人口最密集社区，分契式大厦应提供游泳池、工艺室和多媒体室给青少年使用：“年轻专业人士现时身处入门级职位，收取入门级薪金，有些更要做兼职，他们想买的住所，也是市内其他资金争相抢购的目标。” 资料来源：星报

星岛环球网消息：据美国《侨报》报道，当地时间19日，洛杉矶华人律师邓洪介绍说，来自中国的任先生(化名)欲在美国买房，原以为跨境兑换美元天衣无缝，却没想到最终“赔了夫人又折兵”。 任先生通过上网，选好了一栋在美国南加州的房子。他需要支付30万美元的房款，可他手里只有人民币现金。 就在任先生急着用钱的时候，有人出主意说可以尝试在美国找朋友，“你把等值的人民币存入朋友在中国的银行账号，然后你在美国开立一个美元账号，让朋友把30万美元存入你的美元账号，这样就可以规避携带大量现金入境美国，被海关查出后所引起的麻烦。” 任先生觉得这个主意不错，于是，他在微信群里寻找美国“朋友”帮忙，一位家住洛杉矶的美国华人梅先生(化名)表示愿意合作，但条件是汇率要比市场价高一些。任先生觉得对方的要求并不过分，但为了慎重起见，任先生没有一次性兑换30万美元，而是分3次进行，一次10万美元。 6月15日，任按照双方商定好的汇率，先把69万人民币存入梅先生的中国账号，然后凭借存款收据，到洛杉矶和梅先生交易。两人在洛杉矶某酒店见面后，梅先生如约交给他10万美元。 当任先生开车去银行，准备把第一笔交易存入自己的美元账户，可几辆警车拦住了他的去路。一名便衣警察到驾驶座位前，要求他打开存放10万美元的后备箱。 任先生只能乖乖地打开后备箱，眼睁睁地看着警方把10万美元没收。一名探员给他一张收据，要求他按照上面的地址，在指定的时间，到警局“说清楚美元的来路”，除非他能证明这10万美元是干净的，否则这笔钱将被美国政府没收，他还可能因为涉嫌“洗钱罪”被检方起诉。

6月13日，凤凰国际Imarkets编译自Zerohedge，在没看到如下数据的时候，很多人问美国的房子那里最贵，大家想当然的会人为啥纽约、加州等经济发达且充满了富豪的地方。但是看到下面数据时，则一目了然。最贵的地方是夏威夷和华盛顿。 根据美国Overflow Data网站的数据，我们可以看到，美国的版图上，50个州中房价中值最贵的是度假胜地夏威夷（HI）和美国首都华盛顿(DC)，房价中值分别是56.7万美元和55.1万美元。 上图颜色越升，价格越贵，单位是千美元 根据图片，的确显示了东西海岸两岸的价格略高于中部地区，具体如加州房价中值为44.9万美元，马萨诸塞州房价中值35.2万美元，中部地带的房价中值不超过20万美元。 不过，这么对比城市、和乡村的房价应该是不公平的，作为城市房子大幅多余洛杉矶的华盛顿，因此公数量上获得优势，实际上，加州房子仍然很贵。 但整张图表显示的的一个信号就是，美国公共人群还是大部分可以负担得起他们的房子。

在现在繁忙的生活中，找时间去豪宅中度假是困难的，特别是豪宅距离你有11小时的飞行距离，甚至对于中国最富有的夫妇来说也是不容易的，因此中国电子商务亿万富翁刘强东（Richard Liu）和他年轻的妻子章泽天决定卖掉在悉尼The Rocks的豪宅。 据Domain网站报道，两年前，中国电商巨头京东的创始人兼董事长刘强东，花费1620万澳元在悉尼购买了一套三层楼的顶层公寓，现在该公寓挂牌1800万澳元出售。 2015年10月，这对富豪夫妇在悉尼举行婚礼，在婚礼前6个月，刘强东为章泽天买下了这套顶层公寓。据福布斯的富豪排行榜，刘强东目前排名中国富豪榜第16位，年仅23岁的章泽天可以说是中国最年轻的女性富豪。 在悉尼拥有一个“避风港”被许多中国亿万富翁看做是必备的，对于43岁的刘强东也不例外。 但是据了解，事实上章泽天只在这处豪宅中住过一两个晚上。该顶层公寓拥有开阔的视野，内部有正式和非正式的大理石客厅及餐厅、电梯及两处超过600平米的屋顶平台。目前由房产中介公司Ray White Residential Sydney的经纪人Michael Lowdon负责出售。 来源：今日悉尼公众号

由于政府对外国买家征收一项新税，5月加拿大最大城市多伦多的房价涨速有所放慢。据了解，征收新税是加拿大部分地方政府为给本地白热化的房市降温而采取的16项新措施的其中一项。然而路透社援引多伦多地产商会的数据报道称，征税措施并没有令多伦多房市冷却下来。 该行业组织还公布了上个月的房价变化情况——房价同比上涨了14.9%，远低于前几个月的同比涨幅，此外，房屋挂牌销售量增加了48.9%，销量减少了20.3%。 4月，安大略省政府宣布一系列重大举措，包括对买房的非居民外国投资者征收15%的税收，以抑制房市的狂热。据悉，由于外国投资者的炒房行为令房价攀升，许多当地人已经买不起一套不大的房子。 加拿大最热门的几大房市的地方政府采取的遏制房价上涨的措施可能引发和2007年美国次贷危机规模相当的一场危机。 尽管如此，富有的外国投资者们仍拒绝退出加拿大房市。据了解，在加拿大炒房的投资者主要来自中国，他们希望将资金从中国负债累累的经济中抽出，投入西方国家、澳大利亚、新西兰等更成熟的市场，从而保护他们的财富。 可能，正如分析师们此前断言得那样，加拿大房主们很幸运，因为压缩温哥华房市泡沫的早期尝试基本失败了。温哥华房市在前几个月短暂下潜后于5月回升至纪录高位，从而验证了中国寡头、罪犯、洗钱者和那些想要投资现金的人们的锲而不舍精神。 多伦多针对寡头大亨征收新税的举措和去年温哥华地产商会采取的措施类似。对于加拿大房和提供容易证券化的抵押贷款的加拿大银行而言，这种均值回归结果还没有成为现实。本来新税的诞生很可能引发这一结果。 但是在多伦多地产商会的市场分析部门总监詹森-默瑟看来，投资者们还没有摆脱困境，延迟反应可能蓄势待发。默瑟还与路透社记者分享了他对市场的看法。默瑟称，现在对“上个月多伦多新上市房产量激增是或不是对新规的回应？亦或只是卖家们对近来房价激增的回应？房产上市量激增、销量下滑是否将持续？”等问题做出回答还为时尚早。“过去，一些房地产政策变化一开始引起房主和买房者反应过度，之后又得到平复。在房屋挂牌出售方面，房产挂牌出售量增加表明房主们开始对过去一年大家所经历的房价疯狂上涨做出回应，而他们的房市就是卖房从而充分利用这次的房价上涨潮。” 正如多伦多地产商会报告显示得那样，独立屋的销售导致5月需求大幅下滑，较一年前减少了26.3%，而低层公寓的销量则减少了6.4%。加拿大房价膨胀的另一个原因可能是2016年房产类股票跌至15年低位，依靠独立屋出售来平衡市场需要花很多时间。 多伦多地产商会主席拉里-瑟珂瓦在报告中写道：“5月底，我们的库存周转时间还不到两个月。这就是我们不断看到价格年增长率依然强劲的原因。” 市场的巨大房地产泡沫，但是他们采取的措施的效果都不及中国。据了解，今年1月中国出台了一系列资本控制举措，旨在阻止寡头大亨将资金移出中国。 以下是中国一些新监管措施： 1、客户必须承诺资金不会用于海外股买房地产、证券、人寿保险或投资类型的保险。尽管这一措施并不是新的，但是此前市民们并不是一定要签署这样一份承诺书。 2、客户必须列出资金使用计划详细清单，例如商务旅游、海外学习、医疗、商贸或非投资保险买入等 3、违反外汇规定的人将被列入货币监管部门的观察清单，将连续三年被剥夺收发外汇的限额，并且必须服从反洗钱调查。 客户必须遵守反洗钱、逃税和地下银行交易等限制性措施。 客户必须确认他们不会从其他民众那里借限额或者。 尽管以上一些资本控制措施看起来苛刻，但是它们已经对从伦敦到墨尔本的房市交易造成了威胁，因为中国买家发现减少付款变得越来越难。（双刀） 本文由凤凰国际iMarkets译自Zerohedge