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2021年11月29日 星期一 16:21:11
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地产投资

多伦多百年老屋挂牌两天 超叫价62万售出

【星岛综合报道】如果你不相信多伦多房价在暴涨,那么这栋独立屋的售出应该可以说服你。 据Dailyhive报道,这栋位于Danforth社区,地址为17 Linnsmore Crescent的独立屋,于3月9日以$1,599,000的叫价挂牌,两天以后即以$2,219,000的价格售出。售价超出叫价$620,000。 这栋独立屋有5个卧室,3个浴室,面积大约2,000到2,500平方呎,位于街角。 这栋住屋开放,空间大,窗户多,明亮。有阳台,有大面积的卧室,还有完整的地下室单元。 Zoocasa 地产经纪 Anthony Tomasone说,不仅售价如此之高,令人吃惊,而且这栋独立屋还创下了多伦多今年的百年老屋售价记录。这是今年多伦多唯一一栋售价超过200万的百年独立屋。 Tomasone说,除了房市目前面临的高需求,还有几个重要因素导致这栋住屋售价高出预期。 首先,这一物业街对面就是地铁站(Greenwood Station)。其次,双车位车库和双车道在多伦多东部很少见。物业位于街角,也意味着该栋物业采光更好。 还有一点,该地区五个卧室的物业很罕有。这栋物业是今年该地区售出的唯一一栋五个卧室的物业。 大多地区物业均价最近首度超过100万,预计还会继续上涨。 (图:Zoocasa)T04

希望楼价暴跌?2021年可能不会如愿

【星岛综合报道】新冠疫情并未像某些人预测的那样打击本国几个最热门的房地产市场,相反在多伦多和温哥华等城市,买家对独立屋的抢购令楼价连续数月破纪录。地产专家表示,对一直在场外持币观望、希望楼价暴跌的买家来说,2021年可能不会如其所愿。 CTVNews.ca日前对温哥华、多伦多等地的数位地产经纪和专家进行了访问,了解他们对市场走向的预测。 尽管每位专家对2021年市场前景的看法略有不同,但他们均认为,随着越来越多的国民为了让疫情下的生活更舒适而去寻求合适的家庭办公室和后院空间,中档独立屋的价格只会上涨,竞购战势必会升温。不过,柏文市场却将是另一番景象。所有专家都认为,市中心一居室小型柏文的价格在2020年已经受到冲击,预计不会在2021年初迅速反弹。 多伦多:独立屋价格破纪录  柏文市场面临挣扎 多伦多房地产市场没有放缓的迹象。地产中介机构Zoocasa的行政总裁霍劳伦(Lauren Haw)表示,在家工作令很多人萌生了换屋的想法,他们希望有更大的空间,希望搬出城市。这种趋势催生了“小镇复兴”,整个安省南部的城镇都在激烈争抢独立屋。她认为,这种现象在新的一年将继续发生。如果经济能从疫情中恢复,且利率仍然很低,那很可能转化为房价上涨的压力。 去年10月,UBS全球房地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index)将多伦多列为最具地产泡沫风险城市的第三位。但霍劳伦预计,泡沫不会在2021年破裂,楼价不会出现修正,因为没有驱动多伦多楼价下跌的因素。 不过霍劳伦预计,确实会出现价格下跌的是一卧房柏文,尤其是在市中心有大量租房者和Airbnb的建筑。她认为,目前柏文价格并非处于最低位,今年第一季度价格将继续遭受打击。不过疫苗可能会改变这一状况。 温哥华:“令人难以置信的一年” 温哥华仍然是卖方市场。用经纪维恩斯(Mark Wiens)的话说,2020年“令人难以置信”,除了4月和5月,每个月的销量都同比大幅增长。他预计,2021年楼市价格将继续保持较大幅度的上涨。 维恩斯说,温哥华的住宅市场长期以来一直受到外国买家的支持。疫情冲击之下,人们担心楼价可能会崩溃,但这种情况并没有发生。 不过与多伦多类似,温哥华市中心的柏文市场也受到了冲击,价格同比下降了3%。维恩斯认为,这对买家来说是一个机会。 至于价格是否会出现暴跌,维恩斯认为2021年不会,因为需求量很大。 V18  

烈治文山全新Freehold联排别墅和独立屋现在买立减$ 75000!

「资料由客户提供 」 CONSERVATORY GROUP鼓励购房者买更大的房屋,同时还能享受$75,000优惠。 如果你曾经梦想将家安置在Richmond Hill,那么现在就是从The Conservatory Group 预订Richmond Green新房的最佳时机。Richmond Green提供Freehold联排别墅和独立屋,$90万起,可以帮助购房者以最少的预算购买最大的空间。买房过程中,可以享受 $75,000的优惠 。你没有看错!你可以在Richmond Hill以比预算少$75,000的钱买到心仪的家。 Richmond Green拥有经典的Freehold联排别墅和独立屋的组合设计,地下室装修均已完成,并且为在家工作的人设计了更人性化的空间,将奢华与便利合二为一,为有远见的购房者提供更好的生活方式。这些标志性的房屋,体现了Conservatory Group’s在社区总体规划上极具好评、充满天赋的设计,可以让现在的购房者很自豪的称其为“家”。现在还有限时优惠,您在这令人向往的Richmond Hill安家,可立省$75,000! Richmond Green创造了一个充满活力、个性的美丽社区,并且附近还有无数现代设施,非常方便。像Richmond Green Sports and Park,一个非常先进的室内加室外的综合场所, 提供一系列的娱乐设施可以供所有人享受。Richmond Hill那令人难以置信的美食和餐饮、世界顶级的购物商场、娱乐场所等等,这个社区真正的拥有了以上这一切。通勤者可以选择404 高速公路、GO 交通和约克VIVA...

明年房价还要涨!全国平均房价逾62万元

【加拿大都市网】加拿大房地产协会(CREA)周一表示,预计全国平均房价在2021年将增长9.1%,达到620,400元。 该组织称,由于供应短缺,特别是在安省和魁北克省,导致价格强劲增长,而阿尔伯塔省和萨省经过多年的贬值,平均价格也将回升。 CREA发新闻稿表示:“目前的趋势和房地产市场基本面的前景表明,到2021年的经济活动将保持健康,所有地区的房价将持续上涨或保持稳定。” 代表全国超过13万房地产经纪人的CREA还说,11月全国房屋销售继续保持历史最高水平,比2019年11月增长32.1%。10月份房屋销售放缓,但平均价格比去年上涨15%。 今年到目前为止,约有511,449套房屋完成交易,比去年前11个月增长了10.5%。 CREA主席普洛普洛斯(Costa Poulopoulos)表示,全国市场都在活跃情况,因此每天都有可能创出今年新的年度销售记录。 蒙特利尔银行高级经济学家卡维奇(Robert Kavcic)表示,即使销售和住房从目前的高温水平开始回落,住房市场在2021年还会保持健康。 在另一份新闻稿中,加拿大抵押与房屋公司(CMHC)报告提到,11月份的新屋动工量比上月增长了14.4%。 CMHC表示,经季节调整后,11月加拿大所有地区的房屋动工246,033套,高于10月的215,134套。 加拿大帝国商业银行经济学家门德斯(Royce Mendes)表示:“尽管第二波新冠状病毒疫情冲击了很多经济层面,但房屋市场突破挑战,在11月重新加速。”他说,11月份的数字不仅是今年的第二高,也是自2017年以来的第二高月度读数,超过市场预测。 多户住宅动工推动了11月的增长。 CMHC表示,城市内的多户住宅动工量增加了22.5%,至177,661个单位,而独立屋动工量减少3.8%,至55,445个单位。 估计11个月全国农村地区的新屋动工按季节调整的年率为12,927套。 图:星报 v01 (文章来源:星岛综合)

多伦多央街生活探秘转型精英们的家

【加拿大都市网】中国有句谚语叫“祸兮福所倚”。尽管全球疫情已经将2020年定了性,一班精明的投资者依然在8 Wellesley发现商机:系时候在多伦多市中心Yonge St旁边拥有一栋豪宅!8 Wellesley提供完美Yonge St生活方式,临近地铁、商业、娱乐、教育,满足所有需求。要融入这个城市,和当地精英们为邻,现在是最佳的机会! 稀缺资源,下一代多伦多精英们的家 “在大多伦多地区,只有2%左右的公寓建在Yonge St附近,8 Wellesley就是其中之一,这使得投资在这个城市热门区域的机会非常有限。” CentreCourt主席Shamez Virani说道,“虽然新冠疫情改变了人们的日常路线,但是它没有改变房地产的根基。买家仍然在通过绝佳的地理位置、便捷的交通方式、以及设计和施工质量来寻找极其优质的资源,而这些都来自他们信任的开发商。8 Wellesley正是由这些因素组成,它将成为下一代多伦多精英们的家!” 优质资源,无与伦比的位置 8 Wellesley 坐落于世界公认的加拿大最重要的街上。与城市中最富裕的、有着无尽高端购物、高档餐厅、豪华酒店和国际设计师品牌的Yorkville做邻居,将使8 Wellesley的居民立刻变成当地人。 当然,8 wellesley 附近不止有像香奈儿、普拉达、古驰和巴宝莉这样的奢侈品牌,这里还有两所加拿大顶级大学——加拿大排名第一、世界排名17的多伦多大学,以及瑞尔森大学。 多伦多大学有超过6万名学生却只有6600住宿位置;瑞尔森大学有47000名学生却只有1700住宿位置,对于那些正在寻找一个“家”的世界上最聪明的学生、教员和校友,8 wellesley是一个有吸引力的不错选择。 对于在金融和探索领域以及全民健康网络工作的数万名高收入,受过高等教育,训练有素的金融,医疗保健,科技和创新人员也可以。现在的年轻专业人士希望住在一个离所有重要地点都近的地方。。现在的年轻专业人士希望住在一个离所有重要地点都近的地方。 在8 Wellesley,他们可以步行去工作,去Eaton Centre,去Yorkville,去Yonge St,去Dundas Square,一个娱乐、餐饮和零售组成的世界正等着他们,就在门外。 地铁,距离前门仅100米!说到在门外,Wellesley地铁站离8 Wellesley只有100米,这是离地铁最近的地方。居民们可以立刻融入整个城市。交通便利带来的安心将会长期保值。 非凡的建筑风格和设计 除了出众的、在Yonge 和 Wellesley西北角的地理位置以及周围数不胜数的便利设施,8 Wellesley还有一组独家的建筑便利设施和非凡的建筑设计。从IBI Group专家的想法和上图中,我们看到了位于建筑前沿的一座55层的塔楼。反光玻璃组成的外表,高耸的银片,以及抛光的黑色金属过渡使内部空间显得精致。 无论是Studio,还是1,2,3个卧室的套房,结构都很豪华,集成线性厨房和开放的概念设计,使得空间感更加广阔。 住户独享的便利设施占地超过21000平方英尺,包括引人注目的芬迪装饰的大堂 最先进的健身中心、室内运动模拟器,室外休息室以及共同工作空间所有这些设施都是24/7开放的,完全迎合现代城市生活。 最好的开发商建造 在大多地区最活跃的建造商CentreCourt和致力于设计奢华生活空间并无比注重细节的BAZIS公司的支持下,8...

安省超大湖滨渡假屋 47万9就能买到!

  【加拿大都市网】只要离开多伦多,安省的屋价即回复正常,正常是以合理的屋价享受加拿大高质的家居生活。就像这间在McKerrow的临湖渡假屋,其实共有3间独立屋,是名副其实的渡假村,整个家族三数十人一起入住也无不可。 渡假村位于Agnew湖畔,,共有主楼一间,以及另外两间独立屋,每间屋都有全湖景观。更有船库,占地约1.0-2.99英亩。而Agnew更盛产各种鱼类。 主楼有宽敞的客厅、厨房、浴室和卧室。此外还有另外两间独立单位,第一间有两个卧室,及一厨一厕。第二个房屋则有一间卧室、一个小厨房和一个可以俯瞰湖景的平台。 可以想像当所有的屋都住满人时,夏房子前的小码头大人垂钓,坐在Muskoka 椅子上谈天,孩子则在湖中游泳,这就是加拿大的真正夏天。     售价: $479,000 地址: 67 Bayline, McKerrow, ON 详情: https://www.remax.ca/on/mckerrow-real-estate/67-bayline-wp_id279991987-lst       (图片:RE/MAX) T11

退休避世安省小镇 20万元就能买独立屋

【加拿大都市网】多伦多确是好地方,大都会优点俱备,可是一些人难耐城市繁嚣,宁愿找个隐世居所。 结庐在人境 ,忘却繁嚣。如果你想搬家,忘掉水泄不通的道路,城市的喧闹,不妨考虑安省一些小镇。 如果打算退休后,迁出多伦多市,最大的好处是减低开销,安省一些小镇的房价大概只需20万元,譬如下述楼盘:   Cobden 要价:$20.9万 地址:Cobden, ON, K0J 1K0 亮点:环境幽静,房价相宜       Gravenhurst 要价: $21.99万 地址: Gravenhurst, ON,P1P 1R1 亮点:完成修葺,宁谧雅致   Bancroft 要价:$19.8万 地址: 182 Reid Rd., Bancroft, ON 亮点:户外火炉齐备,倍感温馨,邻近有Tim Hortons咖啡店   (图片:Re/Max) T10      

准备明年买房的首置族 较疫前增加了两倍

加拿大民众对置业的希望并未受新冠疫情影响,反而促使更多“无壳一族”在未来一年买屋。加拿大专业按揭协会(MPC)最新民意调查发现,“无壳一族”面对第二波疫情来临之际,希望置业的人较疫情前增加近两倍。 这次在9月下旬至10月上旬进行的民调,正值感染个案增加和政府再次实施局部经济停摆之际。协会总裁兼行政总裁泰勒表示,虽然很多地区爆发第二波疫情,但民众对置业的态度未有出现明显改变,民意调查结果与以往一致。 协会首席经济师邓宁(Will Dunning)就疫情对房地产市场影响,所撰写的第3份研究指出,疫情固然冲击楼市,但也同样带来利好消息。 个人经济情况转差,令不少人对未来前景感到忧虑,影响对市况的态度以及置业的能力或意愿;但疫情也令不少业主萌生换屋的念头,找寻更适合在家上班或可以更长时间留在家中的房屋。 邓宁表示,中央银行在8月宣布,将在相当长的一段时间内维持低利率的消息,令很多初次置业者有能力上车,也加速不少有意细屋换大屋业主的计划。对于经济情况稳定,并预期在未来依然保持稳定的人,目前对置业的意向大增。 对置业更感乐观者增逾一成 研究显示,民众对置业的前景更感乐观。协会今年的民调发现,有意在未来一年买屋的“无壳一族”,从疫情前的7%不断上升,8月时增加至14%,在最新一次民调更升至19%。相反的是,认为永远没有能力买屋的人大幅减少,从去年底的32%降至目前的16%。 报告又指出,90%的业主对所购买的房屋感到十分满意,只有不足3%心生悔意,也有大约8%业主认为,当初应该买另一种屋型的物业。尚需缴付房屋贷款的业主,有23%表示依时还款遇到有一些压力,有4%更承认极为困难。这些结果与以往的民调相若。 泰勒表示,房贷延期计划在9月底终止带来不确定因素,部分业主可能因为没有能力继续供款而被迫卖屋。这种情况相信在下一期的调查中会出现。星岛记者报道

CONSERVATORY GROUP鼓励购房者买更大的房屋,同时还能享受$75,000优惠。

如果你曾经梦想将家安置在Richmond Hill,那么现在就是从The Conservatory Group 预订Richmond Green新房的最佳时机。Richmond Green提供Freehold联排别墅和独立屋,$90万起,可以帮助购房者以最少的预算购买最大的空间。买房过程中,可以享受 $75,000的优惠 。你没有看错!你可以在Richmond Hill以比预算少$75,000的钱买到心仪的家。   Richmond Green拥有经典的Freehold联排别墅和独立屋的组合设计,地下室装修均已完成,并且为在家工作的人设计了更人性化的空间,将奢华与便利合二为一,为有远见的购房者提供更好的生活方式。这些标志性的房屋,体现了Conservatory Group’s在社区总体规划上极具好评、充满天赋的设计,可以让现在的购房者很自豪的称其为“家”。现在还有限时优惠,您在这令人向往的Richmond Hill安家,可立省$75,000!   Richmond Green创造了一个充满活力、个性的美丽社区,并且附近还有无数现代设施,非常方便。像Richmond Green Sports and Park,一个非常先进的室内加室外的综合场所, 提供一系列的娱乐设施可以供所有人享受。Richmond Hill那令人难以置信的美食和餐饮、世界顶级的购物商场、娱乐场所等等,这个社区真正的拥有了以上这一切。通勤者可以选择404 高速公路、GO 交通和约克VIVA 交通出行 –...

加拿大缴纳物业税最高的独立屋是这里!

【加拿大都市网】西门菲沙大学金融和房地产教授帕夫洛夫(Andrey Pavlov)汇编的新数据显示,温哥华市的独立屋房主缴纳了全国最高的物业税。 截至2019年6月,温哥华的独立屋房主平均每年向市政府缴纳的物业税为6,235元,相对而言,渥太华屋主平均缴纳5,376元,多伦多5,182元,维多利亚3,753元和卡加利3,480元。这还不包括额外的学校税。 此外,温哥华在2020年增加了7%的物业税,是今年全国第二高增幅城市。温市政府在疫情爆发前批准了此增税措施,7%的幅度是通货膨胀率或平均工资增长率的3倍。 财产评估和咨询公司BCS Real Estate的执行合伙人苏利文(Paul Sullivan)表示,高财产税和2020年大加税幅度凸显温哥华市府在非核心服务预算激增的问题。 所谓的市政府核心服务包括警察,消防,污水和水基础设施,垃圾收集,街道清洁,除雪,道路和人行道维护,公园和娱乐场所以及公共图书馆。但如今的温哥华市府职责范围已经远远超出了一个加拿大市政府所该承担的范围,包括无家可归者,可负担住房的社会计划以及针对鸦片类药物危机的医疗保健计划等,都成为温市政府扛起的工作。但这些领域通常是省和联邦政府的职责。 过去10年,尽管温哥华的人口仅增长了10%,但市政府的员工成本在这段期间却增长了21%。 曾任温哥华市长和卑诗省长的哈科特(Mike Harcourt)日前提到,物业税旨在支付核心市政服务和职责,而不是支持联邦或省府该承担的职责,例如:可负担房屋、专上技能培训和教育等。 高昂的商业物业税也令小企业难以生存。疫情爆发之前,卑诗省政府宣布了一项为期5年的临时救济措施,透过市政府来补贴那些陷入困境的企业和非营利组织的物业税。但受疫情影响,商户的经营雪上加霜了。 网上图片 v01

最新报告:多伦多地区买公寓还是租公寓?

Zoocasa的一份报告显示,公寓的平均价格现在与支付22年的租金相同。 多伦多的公寓价格如此之高,以至于在某些地区,租房可能是明智之举。 Zoocasa对多伦多35个社区进行了调查,以确定居住在多伦多的确切的价格。根据这份报告,目前多伦多公寓的平均价格为$ 661,458,平均每月租金约为$ 2,501。算下来买一间公寓与支付22年的租金相同。 基于他们的发现,Zoocasa得出结论,租用公寓实际上可能比购买现在更有价值。 “总的来说,租用公寓目前可能比在多伦多大部分社区购买公寓更具价值。” 特别是在城市的中央社区,例如Regent Park,St. James Town,Corktown, Yorkville,Annex和Summerhill,买房的花费超过22年的租金。 比如如果您想在Rosedale或Moore公园购买,价格将相当于35年的租金。 但城市中仍有一些地方值得购买。例如东约克、Danforth Village、West Hill,,Centennial Scarborough。这些地区的租金价格比是多伦多最低的,平均公寓购买价格均等于15年的租金。 (言西早编译)

房东要疯了!眼睁睁看着“超级租霸”将房子分租20人 却无可奈何…

(业主贾法利安夫妇称自己的独立屋被分租给20人居住。 CBC) 大多伦多地区多名业主寻求方法驱逐同一名租客,他涉嫌用假名租住这些独立屋,然后分租给20人居住,并停止向业主交租。虽然该男子面临多宗诈骗的控罪,现行法例未能使他迁出,令这些业主感到愤怒又无奈。 据加拿大广播公司(CBC)报道,该名租客名席德(Arif Adnan Syed),他涉嫌使用假身份在烈治文山和万锦市租住多间房屋,正面临11宗涉嫌与诈骗有关的罪名,控罪未经法庭裁定。这些指控显示席德最少把11间房屋非法分租,但现行的市府条例未能协助这些业主驱赶他。 其中一名业主贾法利安(Mandana Jafarian)表示,警方只跟进与诈骗有关的案件,但不能令他搬走,继续分租房屋来赚钱。 即使警方和市府认为席德违反法例,但不能赶走租客,只有业主租客纠纷仲裁处(LTB)才可以这样做。但业主指,仲裁员拒绝或考虑这些刑事罪行证据,或有关该名租客的其他个案,因为与驱逐令没有直接关系。 仅业主租客纠纷仲裁处有权 贾法利安夫妇接受媒体访问时称,不明白为何没有办法可以阻止这些非法行为。他们在4月疫情高峰期时,出租一栋四睡房独立屋,当时有审核对方提交的文件,并在谷歌搜寻有关其个人的事情。其后才知他改名为Arif Saied,令他们中计。 该名万锦市居民席德在2010年曾经被控诈骗,多伦多警方表示,捣破一间涉嫌欺诈的搬屋公司,后来撤消控罪。他又面临安省汽车销售监管机构的38项指控,涉嫌销售转回里程的车辆,去年被检控,等候上庭聆讯。 当席德租住贾法利安的房屋首个星期,这对夫妇接获邻居的电话,询问是否该物业用作短期出租用途。后来他们发现房屋多个睡房在Kijiji放租,才知这名租客以此谋利。席德付首月和最后一个月的租金,其余的支票被银行弹回,但他把房屋非法分租,每月约赚取10,000元。 根据法庭的文件显示,最少6名业主包括贾法利安夫妇于6月时,向约克区警方报案。该媒体确定最少有5名业主,在获悉席德非法分租房屋后,尝试驱逐他搬走。贾法利安夫妇属较为幸运,在7月第二次向业主租客纠纷仲裁处申请,终于使这名租客搬离。星岛综合报道

First Class Realty总裁冯山 谈大多地区房地产市场趋势与焦点

《都市生活》环节访谈嘉宾: 冯山 Shan Feng First Class Realty Inc. Brokerage 总裁 CEO  2020年6月10日(周三), 锁定星岛A1中文电台 (AM1540), 晚上6:30 PM!  南冰和张颖会和嘉宾谈 大多地区和安省最近一季和上月的房产行业走势;第三季的楼市成交量以及价格可能趋势;放租市场的提醒事项;第一次买房人士First time home buyer 的政府政策与买房投资分析等,各位不要错过。 精彩回顾: PulseAM1540 · AM1540- Shan Feng- June 10...

业内人士解读房市推手 高租金逼潜在买家上车

原标题:业者解读楼市推手 高租金逼准买家上车 安省华人地产专业协会副会长吴树声相信,上月多伦多房市表现抢眼,与本地租金越来越高有关,对在过去一年持观望态度的准买家来说,他们不想再支付高昂租金,加上政府放宽借用RRSP买屋,无疑是鼓励租屋小家庭置业;谈到新冠肺炎会否影响本地房市时,他认为这或令从香港回流与移民者更多,有利本地楼房销情。 安省华人地产专业协会副会长吴树声 多伦多地区地产局发表的上月楼房走势报告显示,905地区低密度房屋销情畅旺,吴树声认为,过往大多伦多地区低密度房屋价格往往被「炒高」,自省府与联邦政府推出「辣招」压抑房市后,成交量出现锐减;而屋价更相宜的共管公寓单位也乘势而起,不过随著共管公寓单位价格水涨船高,情况已有所改变。 相较公寓价格 独立屋更“贴地” 吴树声举例说现时于多市中心的共管公寓单位,价格越来越「离地」,一个约600平方呎的单位,叫价可高达100万元,这对小家庭来说,与其用100万元购入公寓,何不选择多付一些钱,在905地区购置镇屋甚至独立屋。 他表示,最近一些价格100万至150万元的低密度房屋,销售情况非常理想,原因是低密度房屋价格相较变得合理有关;另外,他发现越来越多从香港选择回流本地,或打算移民多伦多的家庭,加入置业行列,他们一般喜欢购买低密度房屋,使独立屋及镇屋等市况向好,他预计今夏行情将会更加炽热。 说到加拿大央行减息是否有利楼房销售,吴树声表示,其实本国按揭利率已相当低,他不相信央行减息与否对本地房市会带来巨大影响;反而联邦政府放宽打工族借回RRSP供款买屋的政策,会让更多夫妇二人均出外打工纳税的小家庭,愿意入市上车。 即使上月大多伦多地区楼房成交量超出预期般理想,但新屋或二手房屋放售数字仍处于低水平,吴树声认为各级政府应该正视房屋供应不足问题,政府批出土地发展为住宅地过程缓慢,窒碍了本地新屋供应;此外省府放宽了租金管制,令发展商兴建更多出租房屋单位,此消彼长下,出售房屋数量自然下降,导致房市长期供不应求,使楼价持续上升,令更多打工仔难以置业。

掌握房屋估价与市场分析 有助买卖过程中处于优势

我看到有地产经纪为客户提供市场评估或市场比较分析服务。请问这些评估方式与正式的房屋估价有何不同? 无论您是有意买屋或卖屋,从地产经纪获得的服务和独特见解,确实非常重要。 从一开始就采取积极的态度,将有助您在整个买卖过程中处于优势。 我强烈建议您在寻找房屋经纪前,先花些时间了解您所在地区的房屋市场和邻近社区,以及个人财务状况。 了解市场的实际情况,有助您选择合适的房屋经纪。关键是您所选择的房屋经纪,是否能为您争取到最大的利益,能否顾及您的生活模式和忧虑,以及您所关注的问题。 房屋估价与市场评估(或分析)是两种非常不同的服务。我想强调的是,在买卖房屋方面,两者都不一定需要。 市场评估或分析,即是将某地区已售出(或正在放售)的相似物业,进行交叉比较。但值得注意的是,被评估的房屋没有包含装修和重大维修工程等因素,而这些因素都会影响到房屋的销售。市场评估也可以帮助您对邻近地区的房屋市场增加了解,并了解房屋之间的基本比较资料。 虽然两间被评估房屋在面积、睡房及洗手间数目都很相似,但这并不代表两者之间可以进行「同类比较」。因此,在查看评估报告时,应更深入地了解两者之间的差异,以免做出不准确的判断。 这类评估报告对卖方和买方都有帮助,买方可以知道大概要支付多少钱,卖方也可以知道房屋的合理售价。 至于房屋估价,则会将房屋的功能和状况计算在内。估价的因素包括房屋的面积、整体状况、洗手间及睡房数目,以及是否设有游泳池或壁炉等设施。贷款机构在批出房屋贷款前,均须要进行房屋估价。 此外,房屋估价亦可以为买方提供另一种估价选择。请注意,房屋估价必须由认可的估价师进行。 祝您好运,有关买卖房屋的更多资讯,可上网到reco.on.ca查看。

购买历史传承房屋令人兴奋 小心装修翻新 成本高限制多

我正在考虑购买一所历史传承房屋(heritage home),请问要注意些甚么? 安省有很多在19及20世纪初建造的历史传承房屋,这些房屋具有许多吸引人的特色。 所谓“历史传承屋”,是指政府(通常是市政府)将一幢房屋列为具有“特殊传统意义”,并具有独特的设计和特色。 拥有一间有百年历史的房屋或历史传承房屋,就像拥有安省的部分历史,购买这类房屋是一件令人兴奋的事。不过,购买这类房屋,买家可能亦会面对一些问题。一名经验丰富的房屋经纪,可以协助您处理购买程序上的一些问题,并在您作出报价前,预先进行专业的调查。 要确定某幢物业是否正在放售,是否属于历史传承房屋,或是否位于历史保留区内,最好的方法是要求您的房屋经纪或房产律师,查看市府的相关登记册。登记册内会列出被定为具有“文化价值”的房屋清单,登记册亦可能提供房屋的一些重要资料,包括对房屋的描述,以及该幢房屋是否属于历史传承房屋,或是否位于传统历史保留区之内。此外,登记册可能亦包含一份简介,解释房屋特有的文化价值和历史特征。  值得注意的是,许多较古旧的房屋,并不符合现今的建筑物及安全标准。因此,旧屋的维修成本通常较高,保险费用亦会较昂贵。 从安全角度来看,您必须确定,房屋的供暖、电力及管道系统是否运作良好,并查问管道的类型,以及评估房屋的结构是否稳固。 如果您有意装修或翻新该幢房屋,那么新的设计和建筑结构等,均可能会受到当局限制。进行装修或翻新时,房屋可能需要特殊的专业技术和非标准材料,因此最好先让工程承包商检查房屋,以确定装修的各项限制和成本。房产律师可根据市府的相关附例,确定市府所允许的改动范围。 可以肯定的是,购买历史传承房屋须要付出很多精力,以及仔细的考虑,但如果能住在这些古老房屋,也能为您带来乐趣和自豪感。购买历史传承房屋,新业主必须在接收房屋后30天内,将相关的改动资料告知市府人员。

多伦多豪华公寓中位价240万 涨幅7% 挂牌少难入手

皇家地产预料多伦多和渥太华的豪华房屋市场维持健康增长。 星报资料图片 魁省蒙特利尔的豪宅在过去一年以超过8%升势领先全国,不过皇家地产预测,大多伦多地区的豪华公寓今年的6%升幅,将超越蒙特利尔。卑诗省大温哥华地区的豪宅价格则开始回稳,但屋价在短期内不会上调。 皇家地产首席营运总监森玛斯(Kevin Somers)表示,随着大多伦多地区在国际上的声誉提高,多伦多豪华公寓价格也显著上扬。多伦多和渥太华的豪华房屋市场维持健康增长,蒙特利尔则依然有强劲的升势。 森玛斯说,加西的豪宅价格在过去一年继续下滑,但温哥华的豪宅市场有回稳的迹象。虽然温哥华和卡加利的豪宅市道在短期内不会反弹,不过买卖双方均有信心市场已经稳定。 豪宅挂牌少 卖家难升级 报告指出,大多伦多地区的豪华房屋中位价在过去12个月以来上升1.2%至3,629,916元,豪华公寓的中位价为2,404,650元,有7.0%的升幅。 地产代理格林(Steven Green)说,豪宅与其他类型房屋均面对库存量低的情况。市内一些最受欢迎地段的挂牌数量极少,令一些有意在同一社区内升级的卖家无法放盘。 豪华公寓受市场追捧,除了是婴儿潮一代和年青高管找寻需要较少打理的豪华住宅外,投资者和外国买家也钟情不必费神打理的高价物业作为第二居所。 大蒙特利尔地区豪宅库存量紧张促使屋价上升。豪华房屋和豪华公寓在过去一年的升幅是历年来最高,豪华房屋中位价上升8.5%至1,853,513元,豪华公寓也升8.3%至1,409,262元。 当地豪华房屋供应不足的一个主要原因是由于屋价急升,卖家担心一旦未能及时买屋,卖屋后将无法购置新物业。 大温哥华地区豪华房屋的中位价在过去一年下跌6.7%至5,394,594元,豪华公寓的楼价也下跌4.4%至2,411,773元。不过,豪宅市道在去年10月开始回稳,从10月1日至今年1月31日期间,豪华房屋的中位价与去年同期比较只是滑落1.3%,豪华公寓的中位价更微升0.2%,基本上持平。 地产代理索帕罗维彻(Jason Soprovich)说,300至500万元价位豪华房屋的需求相当健康,市场预期高端物业需要一段时间才回复至均衡状况。当地的豪宅价格在未来一年仍然会轻微下跌。 大卡加利地区的豪华房屋中位价在过去一年有0.8%温和跌幅至1,950,591元,豪华公寓则跌2.0%至887,011元。 地产代理John Hripko说,市场上出现了一些以往认为豪宅是可望而不可及的买家,近年来由于渥太华的整体生活水准上升,一些高收入家庭也有兴趣入市。也有一些豪宅业主趁机升级,而业主则不愿意蚀卖令放盘数量没有明显增加,因此而减低市场的跌势。不过,靠近市中心的豪宅价格依然维持坚挺。 渥太华的豪华房屋中位价在过去12个月升2.7%至1,848,549元,豪华公寓也升2.2%至1,010,870元。 地产代理Charles Sezlik说,新建的豪华公寓楼价为每平方呎800至1,000元,超过二手楼的售价,促使旧楼价格有上调的压力。新楼呎价增加主要是受土地和建筑成本上涨所影响。他说,豪宅的需要大部分来自资讯科技行业的高管和高级政府官员,180万元以下的高价物业依然是均衡市场,买家在180万元以上价位的市场则有很充裕的选择。 星岛日报记者报道

不论哪种价位的房子,最吸引顾客的“房屋介绍词”就这3个…

原标题:楼房介绍常用词反映买家对配置要求 卖家无敌特色描述吸引潜在客户垂青 在房屋买卖交易中,MLS放盘资料的房屋介绍(Listing descriptions),是卖家吸引潜在买家“垂青”的第一道板斧。从这些房屋描述内容的常用词汇及组合,也能反映买家对住房配置方面的要求。有地产网站分析了去年最受欢迎的放盘资料关键词,发现不论哪个价格范围,最无敌的特色描述是“花岗石台面”、“实木地板”及”不锈钢电器”。 放盘资料的房屋特征描述,就像求职者在面试时,向考官作出自我介绍一样,是让对方留下良好第一印象的重要步骤。一般来说,房屋介绍一栏,不能过于简短精干,也不应太过长篇大论,大约250字左右最为恰当。能够在短短几行的内容写出个重点,方能引起潜在买家前来看房的兴趣。 必胜三大特色描述 地产网站Point2Homes分析了去年7月美国120万个放盘资料以及6,500个词汇,从大量关键词中,了解那些住房特色及配置最受关注。简单的结论是,不论那个价位的房屋,必胜的特色描述有三,分别是“花岗石台面”(granite countertops)、“实木地板“(hardwood floors)及“锈钢电器“ (stainless steel appliances)。 买家对居住要求愈来愈高 也许现今买家对居住及生活的要求愈来愈高,该份分析报告发现,在25至50万元以及50至100万元这两组价格范围的放盘资料中,列举的房屋特色与配置描述都非常相似。不过,当房价在100至500万及500万元以上的放盘介绍中,便可看到明显的分别。“专业厨房“(chef/gourmet kitchen)、“泳池及水疗浴池”(pool and spa)、“酒窖”(wine cellar)等高级配置,都是这些豪宅级住宅的常见描述。而在500万元以上类别,更可找到只在此价位才出现的关键词,例如“私隐”(privacy)、“家庭影院”(home theater)、“智能家居”(smart home)等。 “睡房”及“浴室”成最常用关键词 根据该份报告,首100个最常使用的楼盘介绍关键词当中,“睡房”(bedroom)及“浴室”(bathroom),因为是一间屋最不可缺的空间而排得最前,另一个最受关注的便是“厨房”(kitchen)。而且,很多常用关键词的使用,包括室内特色、电器、升级设备等,都与厨房拉上关系。可以说,厨房已是一间屋的灵魂所在。 在众多形容词中,“新”(new)及“大”(large)两个字,排行十大常用形容词汇的首两位。由此可见,买家会较易锺情于又大又宽敞的空间,以及新建或近期完成翻新装修的房屋。 至于房屋的设备配置,除了前文提及的三大必胜项目,“开放式间隔”(open floor plan)、“后园围栏”(fenced backyard)、“有遮盖阳台”(covered patio)、“翻新屋顶”(new roof)等,都是排行十大的家居特色配置描述词汇。 房屋主要空间常见描述词汇: 厨房 ‧花岗石台面(Granite Countertops) ‧不锈钢电器(Stainless Steel Appliances) ‧专业厨房(Gourmet Kitchen) ‧早餐吧(Breakfast Bar) ‧开放式厨房(Open...

市场回暖 市价合理 今年你换不换屋?

2019年大多地区的房地产市场基本是在原有放缓的层面回头微弱上行,这得益于加拿大稳定的人口增长以及减压降息。2020年新年开始,多方数据显示大多伦多地区的房市步入回暖的迹象。有专家和业内人士预测,多伦多2020年的房屋市场将会正向反弹。 大多伦多地区的房地产市场在经历了2017年的政策打压、2018年疲软和2019年的平稳发展后,2020年开年展现出恢复活力的迹象。多个区域的房价都有缓步上升。大多伦多地区全职地产经纪余浩表示:"2020年,大多伦多大多数地区的房产市场应该是量价齐升,表现优于2019年,但不大可能像2017年的市场一样疯狂,否则政府一定会再次出手干预。同时,我认为海外买家税在未来10年也无法取消。本国购买者应该利用这段时间,巧用银行贷款优势,实现多套房的投资,在5到10年的短期内实现财富越级才是最重要的事。" 大多伦多地区全职地产经纪余浩 condo带领楼市发展上行 余浩认为,2019年的房地产市场是稳中有升,尤其独立屋市场逐渐显现出回暖的迹象。"150万以内的房产只要价格相对理性,销售得还是很快的。70-100万之间的房产还经常出现抢offer的现象。2019年的秋冬季市场,由于房源比较少,刚需买家大多数都是硬著头皮上,也有极少数出现成交价高于市场理性价格的情况,颇有一点2016年疯狂的样子。" 对于2020年房地产市场的展望,余浩称:"我相信2020年绝对是2019年多伦多房地产的2.0版本,稳中有升。2019年年末的3个月,根据成交记录,已经在发出强烈的市场信号:中低价位的买家急于入市,市场上在卖的房源紧缺。这些都使得2019年年末秋冬季的市场相比较2018年和2017年冰冷的市场,有楼市小阳春的感觉。" 至于持续火热的condo市场,多个地区都出现了一房难求的现象,在市中心(downtown)区域的condo尤其明显。余浩对此表示:"市中心的condo挂牌之后,收到3至5个offer都是正常的现象。很多condo的单元年初居然会比年末少了5%以上成交量。我曾见过市中心city place的一个单元2019年比2018年多卖出了10万元。Condo市场的火热也让众多建筑商在下半年发了好多楼花盘,看来大家对未来condo的信心还是很足的。"   余浩预测,Condo市场在2020年应该还会有一定程度的涨幅,尤其是位于市中心的楼盘。"因为市中心的生活圈本来就是一个自给自足的生态圈,downtown的人住在市内、生活在市内、工作在市内,所以他们只有选择在市内居住,有房住或者有房租就成了最重要的因素。而住在市裡就一定是步行,举步地铁、公交、工作地点就成了非常重要的因素。可以预见C1 / C8的城市圈东至church,西至Bathurst,南至湖边,北至Bloor这个大区域将成为未来买家和地产商争抢和厮杀的大范围。这个地区的condo单元尺价和租金一定会随著刚需继续往上。不同于downtown北面的北约克(North York)和万锦(Markham)等地的condo,因为大多数住户有车的缘故,变得购买主观因素并没有那么集中。所以我认为在2020年的增值方面应该没有市中心的condo增速快,但仍会因为其属低价位的缘故,会处在刚需和投资购买者的入门级选择。大多数一房在50至60万,两房都在65至80万左右。因此我觉得2020年仍有增加的可能性。毕竟要在北约克居住的话,买独立屋或者半独立也要在80万以上的。我也建议大家,如果选择购买condo作为自住房,应尽早下手购买,因为condo市场仍然处在上升通道内,还没有到最高点。" 今年换屋时机好 余浩认为,独立屋以及freehold房屋的市场,在2019年秋冬季因为房源很少,造成了有一些看上去还不错的房源出来就吸引了很多买家竞标的现象,因此成交价自然高出标价很多。"这说明了目前的市场有很多选择独立屋的刚需买家。之前也有一些卖家挂低价吸引买家竞标,但是多半是底气不足,抱著差不多价格就能卖掉的心态去卖。现在的卖家则有绝对主动权(power)。价格一定要到位,不然宁可继续等。而结果是,这些卖家大多数也等来了他们想要的价格。所以我认为2020年的卖家谈判的实力应该是高于买家,卖家在谈判桌上应是掌握著绝对权力,而不像2018年那样多半是以割肉的心态去卖房。" 从2018年到2019年,卖家心态的改变会在一定程度上影响市场。余浩称:“只要有一到两个坚挺的、较高的成交价格,接下来的卖家一定是以此为标准。事实上,2016年和2017年疯狂的市场,也是因为一个比一个更高的价格而抢上去的。虽说2020年的市场大概不会重现2016、2017年的疯狂现象,但是市场的反转是肯定的。也就是说买家想要在一定程度上在2020年的市场上抄底的可能性很低了。可能你尝试的每一个offer卖家都把价格咬得很死。” 很多有换房需求的人,都会思考2020年是否是一个换房的好时机。余浩对此表示,因为卖家的权力反转,在价格谈判上逐渐拥有优势,因此这时如果是尝试换房的人,应属于机会到来。“因为此时卖掉房子,一定是过去三年内最好的价格。而要买的房子,虽然可能比2018年的价格要低,但仍有小概率的机会淘到宝。如果是小房换大房,我建议先卖再买。市场逐渐回暖证明了小房能以最好的价格在最短的时间内成交,而且可以把交接的时间放3个月之后,再去选择买新的房子。这有点像2016、2017年我处理换房客户的案例了。而在2017、2018甚至是2019年,我都建议换房最好先买好自己的房子,再去卖房。因此对于换房的客户们,2020年会是过去三年裡,换房时机最好的一年了。” 至于单纯想要卖房或者买房的人,余浩也认为2020年也依然合适。“最健康的供需平衡、最优惠的贷款政策、最稳定的移民政策和人口流向以及最充足的开发项目这几个因素,将会构成2020年房地产市场的稳定。 坦白说,如果2017年出台了海外买家税之后,房地产走势是下坡路,那么2018年是最低的坡底。走过了2018年,2019年已经开始往上回暖,但都是平缓的平直的状态。如果不出甚么新的政策,2020年将是过去三年来多伦多房市最健康发展、最稳定向上的一年。” 新屋动工量是重要标志 大多伦多地区的人口流入量位于加国所有的城市之首。由于新移民、留学生、工签持有者的大量涌入,对住房的需求往往供不应求。根据统计数字显示,大多伦多地区每年新建房屋的数量远远赶不上大多伦多地区每年约15万的人口涨幅。由于全年有许多购房者进入市场,为市场提供了稳定的需求。但房屋市场重要的健康标志之一仍是每年房屋的建筑数量。 安省的新建房屋数量在2019年有所下降。由于2017和2018年的房地产市场震动,让许多建筑商延期了建房计划,步伐有所缓慢。人们不可不免地看到了房屋开工数量的下降。但这只是一个暂时的下降。有经济学家预计房屋建筑数量将反弹,2020年将是重振多伦多房屋市场的繁忙的销售年。2020年及之后会恢复强劲的增长。 经济学家 Edgard Navarrete在一分给安省的住房预测中写道:“2019年房地产市场的疲软数字可以归因于前几年的市场不佳表现,以及联邦政府的相关政策降低了房地产市场需求后,市场产生的后续反应。鉴于新房的建设性质,新屋市场的动工滞后的现象不足为奇。” 他解释称:“在项目动工之前,建筑商通常会发售新的单元。因此,2017年和2018年的相关地产交易活动并不能显示那段时期的新住房需求,而是展示过去一段时间市场不受贸易紧张局势和政策衝击影响时候的需求。” 从整个安省的角度来看,经济学家Navarrete预计,到2020年将有74,100个新屋开工,比2019年的69,400个增加6.8%。接下来2021年将进一步增加6.2%至78,700个。而后在2022年,预计会下降0.9%,有78,000个新屋开工。 经济动力的持续强势也会给房屋销售带来火花,这将使建筑商在2020年能够提高房屋建设数量。多伦多地区的人口将在未来继续保持强劲的增长势头,而政府的政策是旨在通过扩大住房供应和解决可负担住房的问题来增加房屋建设数量。 如果如上的专家预测得以实现,那意味著2020-2022年的房屋建设数量将会和2016-2018年的基本相同,那么2019年低迷状况就只是昙花一现。

在GTA手握一套房 每年的升值可抵得上一个家庭税后收入

原标题:大多地区基准房价按年升6%  中位数升值等于家庭税后年收入 2019年大多伦多地区房地产市场,销售活跃,房价回升,可谓从2018年的10年最低位掉头回升过来。大多地区基准房价年涨幅6%,部分地区的房价中位数升值金额,甚至等于当地一般家庭一整年的税后收入。 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的资料,大多地区2019年共有87,825间物业通过多重放盘系统(MLS)转手,相对于2018年的78,015间,增加了12.6%。从这个销售数字看出,大多地区的房市,已从2018年的10年低位复苏过来。有几个原因导致强劲的销售量,包括买家渐渐适应房贷压力测试新例的影响、低利率、投资者入市意欲增加、移民带来的人口增长等。 另一方面,放盘量减少导致供不应求,更有助推高房价。去年大多地区平均房价升了4%至81.9万元。即是说,买家平均要比2018年多准备3.2万元购房预算。在多伦多市,平均房价要88.4万元,与一年前比较也升了5.6%。 不过,如果以房价中位数来看,这个升值幅度会更高。以整个大多地区而言,2019年比2018年升了6%至71万元,差价是4万元。楼价攀升,对于想在多伦多购买共管柏文的买家最受影响。而在大多地区其他城市,想细屋换大屋的买家也会感到压力。 薪金升幅追不上楼价升幅 事实上,本国几个房市最炽热的地区,本地买家的薪金升幅,早已追不上当地的楼价升幅。想身家年年有增长,可能真的要靠房屋增值来带动。地产网站Zoocasa将多伦多地产局发布的房价中位数,以及加拿大统计局(Statistics Canada)发布的家庭税后入息中位数这两组数据相比较,看看究竟不同地区的业主,在这一年的房价升幅当中,身家进帐了几多,而这增多了的房价,又等于当地家庭税后入息中位数的多少百分比。当然,若房屋属于自住,最近又没放盘打算,纵使房价升,只要一日未卖,亦不过是帐面有赚而已。不过单是看看自己间屋升了几多,心理上还是高兴的吧。 多伦多市房价升值最多 在整个大多地区,房价升值最多的,要算是416地区,即多伦多市。2019年房价中位数升了8%至72万元,帐面赚了5.5万元。以多伦多家庭税后入息中位数5.8万元来说,即差不多是入息的94%。 多伦多中区业主升浪中赚最多 如果再细分,多伦多中区(Toronto Central)的业主在这一年的楼价攀升浪潮中赚得最和味。2019年当地房价中位数是70.6万元,升幅达9%,帐面赚5.6万元,是一个家庭整年收入的96%。多伦多西区(Toronto West)也不差,升8%至71.5万元,差价是5.5万元,相当于一个家庭一年收入的94%。但多伦多东区(Toronto East)则相形见绌了。当地房价中位数为74万元,按年升6%,差额只有4.5万元,但也相当于家庭年收入的77%。 皮尔区平均升价6% 楼价升幅排行大多地区第二位的是皮尔区,去年升6%至70万元,即约有4万元进帐。但由于皮尔区家庭税后入息中位数较高,有约7.6万元,所以帐面多出的4万元,不过是收入的53%。不过,以个别城市来看,密市的房价按年升了7%至68.5万元,差额相当于当地工薪一族税后薪金的64%。 约克区表现中规中矩 华人聚居的约克区,表现不过不失。以2019年房价中位数85万元、按年升2%计算,房产增值了两万元左右。以约克区内近8.3万元的家庭税后入息中位数来看,才相当于入息的24%。这个百分比最高的约克区城市,要算是烈治文山市。该市的房价中位数由前一年的90万元,升至去年的94.2万元。以烈市家庭税后入息中位数7.7万元计算,升值金额等于一年收入的54%。 不过,区内也有未能从房市升浪中得益的城市。房价冠绝大多地区的皇帝镇(King),2019年房屋中位价是127万元,比前一年微跌了两万元。以当地居民接近10万元的家庭税后入息中位数来比较,即等于不见了入息的两成。 闪高县房价大跌 事实上,大多地区房价录得下跌的城市,只有两个。其一是上文所写的皇帝镇,另一个跌得更劲的,是闪高县(Simcoe County)的Adjala-Tosorontio。当地房价中位数由前年的70万元,下降10%至去年的63万元。7万元的跌价,相当于当地家庭税后入息中位数8.6万元的81%。即是说,年收入的8成被房价蒸发掉。当然,只要坚守升跌也不卖屋的原则,这亦不过是帐面上的数字游戏而已。

最新报告:大多地区成豪宅火车头 全部要抢offer!

从多方面数据可见,2019年加国地产市道续渐走出阴霾,豪宅市场亦不例外。尤其大多地区,更带领著全国高端物业市场。100万元以上住宅销售量增加超过两成,四分之一成交个案更能以超叫价成交。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)于今年1月中发布的《2019年高端地产市场年终报告》,对本国4个主要大城市的豪宅市场进行年结分析,当中包括温哥华、卡加利、大多伦多地区及蒙特利尔。 这份报告主要针对售价介乎100至200万元、200至400万元及400万元以上的共管住宅(Condominiums)、相连住宅(Attached Homes)及单一家庭住宅(Single Family Homes)等3大住房类型,根据其销售量、超叫价成交百分比等数据,分析当地市况。此外,报告亦对以上4大地产市场的个别豪宅区,分别就3大住宅类型,提供更深入的数据,如成交量、平均售价、平均待售日期等,从而窥探这些地区的市场走势及表现。 大多大温高端地产市场渐返正轨 从全国范围来看,大多伦多及温哥华这两个加国最大的高端地产市场,于2019年已续渐返回正轨。大多地区的豪宅买卖活动及房价持续稳定增长,加上区内强劲的人口增长、健康的经济增长、劳动力市场蓬勃等因素,均使大多地区成为带动全国豪宅市场表现的火车头。在供应紧张的市况下,买家对优质物业有著强大需求,往往导致多个买家出价,引发竞价战。可以说,所有高端住宅类别,都处于卖家市场状态,特别是多伦多市范围内。 蒙特利尔共管类别显著转变 西岸的温哥华,则克服了过去几年由政府监管及干预措施所带来的不稳定性,在2019年下半年,重振100万元以上住宅市场的信心及销售活动。蒙特利尔豪宅市场方面,共管住宅类别获得了显著的转变,尽管市内的豪宅库存有限,高端物业市场有了破历史的表现。卡加里方面,50万元以下住宅物业的市道已见改善,但当地不平均的经济表现及政治风暴,大大打击已经因为供应过剩而大受影响的高端物业市场,也令复苏之路继续滞后。 大多地区百万元以上住宅销售大升23% 至于大多地区(包括杜咸区、荷顿区、皮尔区、约克区及多伦多),尽管冬季较往年长,延迟了春季地产周期的开始,但2019年的高端物业市场仍然蓬勃发展。回想2017年安省公平住房计划推出,随后又有房屋按揭收紧政策,2018年市道回落,相比较之下,2019年大多地区100万元以上住宅市场的销售按年大升23%。 单计多伦多市,该价位物业销售量也有两成增长。不过,越来越多豪宅业主离弃多重放盘系统(MLS)而选择以独家销售(exclusive sale)或在其他营销平台放盘,以保护其私隐,令相关数据被搞乱。在这情况下,大多地区及多伦多市内透过MLS放盘的400万元以上豪宅,销售量分别出现按年下跌3%及上升5%。 100至200万元物业买卖最活跃 若以全年计算,大多地区售价100万元以上的住房(包括共管住宅、相连住宅及单一家庭住宅),2019年销售量为17,532间,比2018年的14,255间,增加了23%。环顾整个大多地区,100至200万元之间的物业,买卖最为活跃,佔整体成交量的87%,全年共有15,202宗转手纪录,较去年的12,139间,增加了25%。 去年价位在200至400万元之间的物业买卖,共有2,102宗,按年增加12%。超过400万元的豪宅,亦只有228间售出,与2018年相比减少了3%。但正如前文所指,部分超级豪宅不再经MLS放盘,所以录得成交数据,可能未能反映实际情况。 多伦多高端物业销售不断升温 多伦多市的高端物业销售活动,在2019年可谓不断升温。2019年1月1日至12月31日期间,100万元以上住宅的买卖宗数为7,877宗,比2018年整年的6,562宗,多出了20%。当中100至200万元及200至400万元两大价位类别的销售量,按年分别增加23%及10%。然而在400万元以上类别,则只有5%升幅,全年销量为178间。 事实上,大多地区100万元以上楼房买卖活动,应该是2019年中之后才算复苏过来。买家以至地产业界的信心,也是在下半年才开始进入佳境。从2019年7月1日至12月31日,区内有近9,000宗100万元以上物业成交个案,较前一年同期升36%。如果细分为100至200万元、200至400万元、400万元以上,则分别有40%、14%及17%的增幅。 报告指出,买家对区内的传统楼房以至高端楼房市场恢复信心,导致房价稳步上扬。根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的数据,大多地区综合所有房屋类别的平均房价,在2019年11月录得按年7.1%升幅至84.4万元。

自行换窗,可能会被要求拆除,听听律师怎么说

原标题:业主对公共元素进行加建或改动 必须获立案法团批准并签订协议 我们的共管物业业主立案法团发现,一名正在出售单位的业主,曾经改动楼房的公共元素(common elements,例如窗户等),但该名业主没有按照《共管物业法》(Condominium Act)第98条的规定,在改动前与立案法团签订协议,请问这种情况应该如何处理? 《共管物业法》第98条允许业主对公共元素进行加建、改动或装修工程。不过,业主必须先获得立案法团的批准。 第98条也规定,业主必须与立案法团签订协议,该份协议并须登记入业主单位的业权资料内。协议必须注明,相关的改动工程费用如何分摊,以及在维修和保险事务上,业主和法团所应负的义务和责任。  如果法团不批准(或不准备批准)业主的改动申请,又或者如果改动申请获得批准,但业主未能达成所需的协议,则相关的改动可能被要求拆除。  假如单位准备出售,在提供给买方的物业状况证明书(status certificate)内可以注明,如果现有业主未有进行所要求的拆除工程,新的业主将要承担相关的拆除工程。 业主立案法团最近批准了一项非常昂贵的窗户更换计划。请问业主立案法团能否在未经业主投票同意下这样做? 法团可以在下列情况下,毋须经过业主同意,便可进行更换窗户工程: 窗户已经损坏,需要更换; 业主立案法团的声明没有按照最新的《共管物业法》进行修改,令每一位单位业主均有责任分担窗户的维修或替换费用。 如果不需要更换新窗户,或如果每位业主都有责任更换窗户,法团仍可以按照《共管物业法》第97条的规定,更换窗户。 如果这样做,业主委员会必须向业主发出通告,解释建议中的更换窗户工程详情。该项通告必须注明工程的评估成本,以及法团建议如何支付该笔费用。 同时,通告亦必须说明,单位业主有权要求召开业主会议,就更换新窗户一事进行投票。如果业主在通告发出后30天内没有要求召开会议,法团便可以进行相关工程。  如果法团按要求召开会议,而业主没有投票反对更换窗户,法团亦可以展开更换窗户工程。 Gerry Hyman是多伦多共管公寓的专业律师

律师答疑:更换共管物业窗户 费用谁来承担?

原标题:共管物业窗户属公共元素 更换费用业主须分摊 我们物业的立案法团向业主征收特别费用,以更换楼房的窗户。但我们认为,窗户属于“公共元素”(common element),法团有责任更换,为甚么业主要支付该笔费用? 共管物业的窗户确实属于公共元素,因此如果窗户出现问题,共管物业立案法团有责任更换。 更换窗户的费用,属于法团的共同费用,每位业主都须要按照法团的声明,分摊该项共同费用。 如果法团的储备金充足,便毋须向业主要求分担更换窗户的费用。不过,假如储备金在扣除该笔费用后,变得低于规定水平,则业主就需要付钱,使储备金回复到规定水平。 如果楼房的窗户本身没有问题,而法团只是希望使用更漂亮的窗户,或使用具有更佳开关功能和更新式的窗户,那么法团只可按照《共管物业法》(Condominium Act)第97条的规定,对公共元素进行改动工程。第97条允许法团,按照互用协议(mutual use agreement)的条文,对公共元素进行改动工程。如果该些改动的目的,是要确保共管物业使用者的安全,第97条会允许。此外,如果改动费用不超过法团年度财务预算的1%,第97条亦会允许。 法团的储备金,只可用于支付公共元素的维修工程,不可用于改动工程。 如果改动工程不符合“毋须通知业主”的条件,那么法团必须在预先通知业主情况下,才可以进行改动工程。向业主发放的通知,须说明改动工程的目的,并列出估计的费用,以及解释法团如何支付该笔费用。 该份通知亦必须向业主说明,他们在收到通知后的30天内,有权要求召开业主会议,对建议的改动工程进行投票。要召开业主会议,必须获得至少15%的单位业主签署同意。 只有在业主不要求召开业主会议,或在业主投票赞成的情况下,法团才可以进行改动工程。 如果改动工程庞大,法团不能透过发送通知的方式批准进行工程,而是必须获得至少66%的单位业主投赞成票。“庞大”的定义是,如果估算的工程费用,超过法团年度预算共同费用的10%,或者超出《共管物业法》的规定金额,或者业主委员会决定将该笔费用视为“庞大”。 Gerry Hyman是多伦多共管公寓的专业律师

多伦多可能步温哥华后尘 征收豪宅税

多伦多市议员提案对售价300万元以上房屋加征税项。苏富比 原标题:市议员提案征豪宅税 业界反对称削竞争力 针对多伦多市议员最近提出征收豪宅税和房屋空置税的议案,专注豪宅市场的苏富比(Sotheby)国际地产加拿大公司认为,此举虽不会像温哥华类似的税法那样击垮多伦多的房地产市场,但会削弱吸引人才的能力。 据《星报》报道,苏富比国际地产加拿大公司首席执行官柯堤克(Don Kottick)表示,“我认为征税不是正确的方法。我们缴纳的税款已经超过了其他国家/地区的人们所支付的税款。如果继续加税,就会成为反竞争。” 多伦多住房事务方面的重要人物,市议员贝理奥(Ana Bailao)支持推出类似温哥华的空置税。该税项去年为温哥华市府增收约4,000万元。她还赞成开征豪宅税。一些多伦多市议员已提案对售价在300万元或以上的房屋征收3%的税。 促加快建案审批增住房供应 另外,多伦多是安省唯一在省级土地转让税外,还征收自己的土地转让税的城市。因此,柯堤克认为,税项已经够多了,政府不应该对房地产加税,而应该加快计划和建筑审批,以增加各个价位的住房供应。 苏富比昨日发布《年末顶级房地产报告》显示,豪宅的销售已从2018年疲软的状态中恢复过来,并在2019年逐步增长。与2018年相比,大多伦多地区售价在200万至400万元之间的房屋(包括柏文),同比增长12%;售价在100万至200万的独立屋和柏文上涨了25%。 大多伦多地区市场相对较小的超豪华住宅市场(售价400万元或以上的物业)去年销量下降了3%,为228套。但苏富比认为,这个数字可能反映出卖家不想在MLS网站上公布价格,而是转移到专为高端物业挂牌的平台。 柯堤克还称,多伦多、温哥华和满地可于去年秋天的销售都超过了传统上是旺季的春天。但在温哥华,去年下半年,由于空置税、300万元以上的豪宅税,以及外国买家税,400万元以上物业的销售额仍比2018年低了12%。多伦多市价格在100万至200万元之间的房屋销售额,在2019年同比增长23%。价格在400万元以上的房屋销售额增加了5%。 苏富比的报告还称,过去十年来的股票市场看涨,全球经济增长放缓,经济衰退也威胁著加拿大高端房地产市场。 多市拟征房屋空置税 增300万豪宅转让税阶 多伦多市政府起草2020年度预算之际,一些市议员加紧推动多市出台新政策,征收房屋空置税(Empty Homes Tax),并对300万元以上的高档住宅交易,增加征收土地转让税的数额。他们计划将所得收入,用于对贫困人士提供住房津贴,声称这是一种“以房养房”(housing paying for housing)的政策。 加拿大广播公司(CBC)报道,市议会预算委员会上周五通过市议员布拉德福德(Brad Bradford)的一项动议,要求市府职员进一步研究对高档住宅增设新的多市土地转让税(Municipal Land Transfer Tax,MLTT)税阶,可以为多伦多增加多少收入。 众所周知,多伦多市的房屋交易,买家要在安省土地转让税之外,向多伦多市政府多缴一份土地转让税。MLTT採取按房屋交易价格进阶式征税法,目前分为5个税阶。价格超过200万元以上的部分处于最高一层税阶,一概征收2.5%。早在2019年,布拉德福德与另外两名市议员贝理奥(Ana Bailao)及周凯捷(Joe Cressy),提出再增加一个新的税阶,即房价超过300万元的部分,税率提高至3%。 400万房屋转让将多缴税5千 以一幢400万元的房屋为例,依现有的税率,买家在交易过程中要支付给多伦多市的土地转让税是86,475元(同时要缴给省政府土地转让税也是86,475元)。若多市在300万元以上的部分增加新税阶,则400万元的房屋交易要多缴给多市5,000元土地转让税,总额达到91,475元。 三位市议员声称,透过上述方式增加的市府收入,每创造100万元收入可以为200户贫困人家提供住房津贴。布拉德福德表示,这就是以房养房的概念。 三位市议员亦支持多市向业主征收房屋空置税。市长庄德利早在2017年开始谈论这种可行性。布拉德福德指相信在随后的预算会议上,这项政策也会很快被提出来。他早前曾表示,温哥华市在2016年首年推出房屋空置税时,为温市带来了约3,800万元的收入。此外这一税项还有一个好处,可降低房屋的空置率。 他指市政府应该同时考虑这两项政策。而相比之下,土地转让税是一个不完美的机制,因为房市的动盪会直接影响收入的多少,令其不能成为市府稳定的财源。 市长庄德利表示,在市府职员提供完善信息之前,不会急于改变税率或开征新税。不过市府职能部门已经对改变MLTT税率展开研究,庄德利则努力促使省府立法做出必要改变,为多市开征空置税开绿灯。

多市住宅租金领跑全国 预计今年租金再升7%

多伦多房价虽然并非全国最高,但住宅租金绝对领跑全国各大城市。最新数据显示,尽管按年升幅不算惊人,多伦多一卧室单元月租已高达2,300元。有报告指出,出租公寓单元空置率创历史新低,加上以千禧一族及新移民为主导的强劲需求,预计2020年住宅租务市场会持续紧张,多伦多租金可能再升7%。 根据地产网站PadMapper的1月份全国租金报告,本国24个大城市中,有9个城市出现一卧室单元租金按月上扬,包括本拿比(Burnaby)、满地可、巴里(Barrie)、基秦拿(Kitchener)、奥沙华(Oshawa)、哈利法斯、伦敦(London)、温尼泊(Winnipeg)及圣约翰斯(St John's)。另外有5个城市租金维持不变,10个出现租金下调。 最昂贵租房市场多伦多独占鳌头 根据该份报告的数据,全国租务市场最昂贵的5大城市中,安省及卑诗省各占两个,魁省有一个。多伦多继续稳占一哥之位,1月份仍然是全国租金最贵的城市。现时一卧室平均月租达2,300元,按年微升1.8%,但与一个月前比较则没有升跌。反而两卧室单元的租金比上月微跌1.7%,平均月租2,950元水平,按年升3.5%。 温哥华全国第二贵 西岸的温哥华,是全国第二贵租的城市,一卧室单元平均月租为2,150元,按月减少了2.3%,按年则有0.9%增长。至于两卧室单元,比多伦多稍贵,平均月租达3,000元,按年跌了7.1%。 基秦拿奥沙华挤身全国十大 在各大城市中,有些城市的租务市场比以前更受关注,租金也急起直追上来,特别是安省城市。例如巴里市,以1,530元的一卧室租金而打进五大,基秦拿及奥沙华市,亦挤身全国十大。虽然基秦拿的一卧室单元平均月租只是1,310元,与多伦多比较便宜了近千元,但其租金升势不容小觑,按月有3.1%,按年也有13.9%升幅。至于租金升势最凌厉的,要算是伦敦市。与一个月前相比,一卧室租金升了5.4%至1,180元,按年比较更出现15.7%涨幅,两者皆是全国最高的升幅。 安省空置率创历年新低 安省住宅租金节节上升,与出租住宅单元空置率创历史新低不无关係。根据Central 1 Credit Union一份经济分析报告,对安省2019至2022年房市作出预测,指安省的住宅出租市场会持续紧张,主要原因是强劲的移民人口增长,以及相对有限的出租单元数量。 从1991至2018年这27年间,安省的出租单元每年平均新增1,500个,空置率平均约2.6%。过去3年,新建出租单元增加了超过7,000个,虽然稍为抒缓租务市场的需求压力,但从空置率可以看出,数量依然不足。2018年10月,出租单元空置率已跌至1.8%。预计到了2022年,空置率可能会再创新低至1.5%。 多市每年需增3万单元始达健康水平 尽管政府增加投资兴建更多出租房屋,冀为出租住宅市场减压,但预计未来两年,空置率只会继续停留在低于历史平均的水平。除了因为大量移民选择在安省定居的刚性需求,很多现有的租客选择继续租住,直至他们储够首期以符合房贷要求。皇家银行(Royal Bank of Canada)最近一份报告便指出,多伦多每年要兴建2.68万个出租单元,方能使空置率提升至3%的健康水平。 多市今年租金会升7% Rental.ca就2020年租务市场作出的预测指,本国住宅租金整体上会有3%升幅,单是多伦多则会升7%。数据分析公司Local Logic行政总裁Vincent Charles Hodder表示,越来越多家庭会放弃买房,转而继续租住。那些租住较大单元的家庭,宁愿住近质素较好的学校,多于选择靠近公车、购物、饮食及娱乐。因此,邻近好学校的社区,租务市场表现将更加强劲。 在紧张的租务市场中,可预见的是,租金不停攀升,升幅更远超通胀率。2018年,安省住宅租金升了4.8%。Central 1 Credit Union的报告认为,在未来几年,一些吸引新移民定居的重点城市,例如多伦多、渥太华、伦敦、基秦拿、滑铁卢、咸美顿等,租客要在租盘短缺的情况下展开竞价战,租金升幅也可能会在这幅度以上徘徊。 顾问公司Bullpen Research & Consulting总裁Ben Myers表示,加国整体的租务市场,在2020年会继续受供应不足的问题困扰。房贷压力测试、扩阔租金管制、修改Airbnb规例、急速的人口增长、破纪录的出租房屋兴建量等房屋政策,都影响著全国租务市场的供求平衡。 Central 1 Credit Union区域经济师Edgard Navarrete指出,省府现行的租金管制政策,虽然可诱使私人投资者进入次级住宅租务市场,从而抒缓租盘供应紧张的情况,但可能要等上好几年后,才会见到成效。原因是现时纵有不少高密度的共管公寓大厦兴建中,但由于一般要两至三年施工期,可以说,不到2022年后,主要住宅租务市场的供应压力也不会得到改善。

专家警告楼花购买者:公寓市场5年内可逆转!

原标题:租金回报率不足养房 柏文市场料5年逆转 尽管目前多伦多的共管公寓市场仍有大批等候入市的投资者,但有房地产专家警告说,随著公寓成本继续攀升,而租户对租金的负担能力已达到极限的迹象开始出现,租金无法支付养房费用,公寓投资前景将在不到5年时间内发生转变。 据《多伦多星报》报道,公寓市场研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand称,当租金将无法支付每月的养房成本后,将对房地产投资者产生重大的现金流影响。 他表示,他不确定最近一直在积极购买公寓楼花的投资者,是否充分理解公寓市场目前的供求情况,以及这将如何影响到他们对回报的预期。 预计租金涨幅每年降至5% Hildebrand还说, 2016年至2018年间,多伦多的租金每年大约增长10%,在可预见的未来,可能会是每年5%的温和增速。 他说,"在今后一小段时间内,我们会感觉到我们建立足够的出租单位,因为会有很多投资者把单位出租,但是这将是暂时的。比如今年就将少有地看到大量租赁单位涌现。" 公寓约占多伦多租赁住房市场的35%。Hildebrand透露,今年会有3万套公寓竣工。相比之下,去年大约有2万套。仅在今年第一季度,就有多达1万套新公寓可入伙。除此之外,今年还将有3,579套专门出租单位竣工。虽然数量不算多,但比过去20年要多。 他还说,到2023年至2024年,当下一波落成单位交付使用时,以25%的首付和3.5%的利率计算,公寓投资者将需要每月约4,000元才能负担这些单位。然而,他并不认为,房客会支付比目前平均水平(约2,500元)高出60%的租金,即使新公寓没有租金控制。 租客倾向廉租地区及旧楼 Urbanation的研究显示,由于去年第二季度至第三季度房租几乎没有上升,租金可能已经接近达到临界点。微型单位、小型工作室的需求正在发生巨大变化,这两者是当今市场上月租低于2,000元的仅有类型。 开始看到一些从市中心到更便宜的905地区的市场转移;租房者也更倾向于旧式建筑。 根据多伦多地产局的数据,11月份的公寓平均重售价格为617,658元。住房建筑商协会则称,同月,新建或预售单位的平均售价为866,827元。 Hildebrand认为,投资者要等到月底看到赤字时才会改变行为。但即使这样,对公寓市场也不会产生重大影响,因为那些新公寓投资人对未来非常乐观。在3年内价格上涨50%之后还在投资的,必然对市场前景充满乐观。除非经济形势有所转变,才会使投资者的行为开始转变。

安省多个有升值潜力的热门区,华人置业不可错过!

原标题:安省大部分地区处于卖家市场 首置人士主宰大多地区房市 大多地区2019年最后一个月的二手住宅市场数据,价量齐升,令人憧憬2020年地产市道将继续向好发展。地产公司Re/Max的《2020年加国楼市展望》,对全国多个地区的房市进行详细分析。该报告指出,虽然安省大部分房市正处于卖家市场状态,但相信房价只会保持平稳的增长步伐。首次置业人士、年轻家庭、小屋搬大屋买家等,将主宰多伦多、密市、杜咸区等地的房市生态。 多伦多: 基于对独立屋市场的需求增加,更佳的就业率及经济增长,加上过去3年大多地区房市的整体可负担性得以改善等因素,多伦多房市在2020年会更有利于卖家,估计住宅的平均售价会有6%增幅至93.4万元。 2019年多伦多房市属于卖家市场,这趋势将在2020年持续。导致市场上行压力的,主要是新建房屋量追不上急速增长的人口。房贷利息、就业与入息增长等因素,将大大影响今年的房市走势。 目前多伦多的二手房库存量有两个月,带动需求的主要是小屋搬大屋的上移买家。因此,除了共管柏文,独立屋与镇屋都会很受买家青睐。 士嘉堡西端以至邻近杜咸区的社区,将成为2020年最灸手可热的购房热点,主要是受惠于更容易负担的房价、邻近公共交通、方便到市中心上班等优点。 密西沙加: 自2017年房价大跌后,密西沙加房市在过去两年稳步增长,已慢慢恢复过来。在房屋升值及消费者信心增加的利好因素下,预计密市的大部分物业种类,都会倾向于卖家市场,房价有望增长5%至79.3万元。不过,由于二手住宅库存量紧张,加上房价有上行压力,房价可负担性仍然是买家关心的议题。 根据CMHC的数据,去年在大多地区动工兴建的新住宅单位,有13%位于密市。预计这个建筑趋势会在2020年继续,除有助抒缓区内房盘短缺的问题,亦可令密市共管柏文楼价接近双位数涨幅稍稍降温。 方便连接多伦多市中心的主要干道及GO运输系统,是影响房市的关键。由于该市提供大量相对容易负担的共管柏文单位,预计2020年密市房地产将由首次置业者推动。 热门置业社区之一,是环绕Square One购物中心的地区,该处有大量适合上车的共管柏文单位。此外,Lisgar/Churchill Meadows需求亦高,因该区有不少价钱适中、楼龄较新的住房。Clarkson社区除了房价相对较低,还邻近GO车站及QEW高速公路。 宾顿: 过去两年宾顿市房市交投畅旺,价格攀升,导致消费信心强劲,加上区内二手房盘库存量不足,2020年卖家仍然处于有利位置,预计房价会上涨5%至76.1万元。 与大多地区其他城市相比,虽然宾顿市的房价仍算容易负担,但压力测试依然是很多买家的障碍。该市失业率低,私人投资强劲,人口急速增长,但市府已加快基建兴建以追上需求。由于地理上靠近多伦多,房价仍低,造就了该市强劲的房地产市场。 首次置业及上移买家,都是带领宾顿房市的驱动力。房价上涨,甚至已重回2017年初的高位,使更多屋主对市道重拾信心,将赚到的房价用来小屋搬大屋,同时间亦腾空出适合首置人士的上车盘。 有意于宾顿市置业的话,可留意Northwest Brampton、Credit Valley及Brampton East等热门置业社区。前两个社区邻近GO火车站,后者则邻近427高速公路。 奥克维尔: 虽然没有任何经济因素转变,但由于库存量低、有大量潜在买家群,估计奥克维尔房市会有5%升幅至117.6万元,并继续处于平衡市场状态。 目前当地的二手住宅库存量有3个月,但随著进入2020年后,投入市场放售的房盘会有所增加。小屋搬大屋的上移买家,是奥克维尔房市的高需群体。不过,整个市场的买卖都很平均,没有那一个社区特别出众或卖得较快,但相信房价100万元以下的物业,将非常受欢迎。 奥克维尔的豪宅市场继续受追捧,主要销售对象是上移买家及来自区外的买家。很多来自如多伦多等大城市的买家,都被当地的高生活质素吸引,迁进如奥克维尔等城郊地区。 杜咸区: 区内房价于2019年只录得2.6%升幅,相信新一年亦会继续合理地上升。在健康及平稳的市况下,预计2020年杜咸区平均屋价会上升3%至62.8万元,并维持在平衡市场。 希望进入杜咸区房市的买家,都关注当地的房价可负担性。然而,随著人口增长,更多买家从多伦多东移至杜咸区等因素,可以预见当地的房价可负担性将进一步被削弱。 房贷压力测试导致不少多伦多买家来到房价较低的杜咸区置业,补替了那些没能力在区内入市的首次置业者的位置。预计这一年杜咸区房市仍然受首置人士带动,高需社区是Bowmanville及Newcastle。 咸美顿-伯灵顿: 去年房价平均上升4.3%,今年预计会再有3.8%升幅,至61.4万元。目前咸美顿及伯灵顿的二手住宅库存量,分别只有1.9及1.6个月,属于卖家市场。受房贷压力测试影响,很多买家都要另觅途径借钱买楼,例如私人贷款。现时伯灵顿市中心的兴建发展遭冻结,延迟了该区的未来发展。咸美顿的工业界正逐步复甦过来,相信会对新一年的经济构成正面影响。为了寻找更容易负担的房价,以及更大的居住空间,来自大多地区的置业人士,将成为该地区的房市生力军。 增加GO火车服务、相对大多地区更好的房价可负担性,都是影响咸美顿及伯灵顿房市的最大因素。咸美顿最火热的社区,是Leckie Park、Waterdown West、Fifty Point等。而Brant Hills、Central及The Orchard,则是伯灵顿最高需的社区。 基秦拿-滑铁卢: 去年基秦拿及滑铁卢地区一直处于卖家市场状态,并已经历了8%房价升幅,预计今年也会跟去年差不多,加上房源紧张、常有多个买家竞价的情况,房价可能再升7%至49.9万元。 过去一年,房价可负担性成为该地区房市的的主要问题。虽然已有可负担房屋的兴建,但数量远追不上市场需求。移民、供应短缺及压力测试后遗症,都对当地房市构成压力及影响。 首次置业买家及外国买家,都是去年房市的最大需求群体。进入新一年,不断的人口增长及强劲的就业数字,同样会推动基秦拿及滑铁卢房市。大热社区包括Doon、Laurentian Hills及Huron Park。 尼亚加拉: 虽然当地属平衡市场状态,但去年尼亚加拉出现了高达13%的历史性房价升值幅度,预计今年升幅放缓,但仍然会升7%至45.7万元。目前当地二手房盘库存量达3.5个月,估计房市会由平衡市场慢慢转移至卖家市场。 正当省内多个房市的房价可负担性都困扰著置业人士,在尼亚加拉反而不是问题。因为对来自大多地区的买家来说,当地房价不高,有在此置业的人,甚至每天驱车前往多伦多上班。 在尼亚加拉瀑布南端及Fort Erie的商住发展项目,相信可对当地房市带来正面影响。而St. Catherines汽车组装工厂的重建工程,也会进一步改善当地经济情况。 除了首置人士,想大屋搬小屋的退休人士,将是2020年推动当地房市的主要需求。值得留意的社区包括Prince Charles、Lincoln及Stamford。

加拿大地产市场反弹 央行行长突发警告!

原标题:央行密切关注地产市场动态 加拿大央行行长波洛兹最近发表重要讲话称,目前加拿大地产市场的反弹,已引起央行的高度关注。在温哥华的经贸展望论坛上,波洛兹行长认为最近温哥华、魁北克和安省的地产强势反弹,虽然说是基本面需求造成的,例如加拿大经济健康、就业市场和薪资增长强劲、新移民不断涌入等等,但也需要引起警觉,不要再次引发地产市场的投机行为! 上一次加拿大央行行长发表类似声明是在2016年底,当时多伦多和温哥华房价正在火箭式上涨。在今年6月份即将离职的行长波洛兹,突然对地产市场发出警告,让许多分析师都感觉意外。波洛兹认为,地产市场的强势复甦,令人担心一些不健康的因素引发潜在的投机行为,这种情况在过去出现过,然后就是价格的大幅逆转,对加拿大整个经济造成影响。 分析师本来猜测加拿大央行今年可能会打开降息之门,但是2020年新年第一次亮相,波洛兹行长的发言,似乎仍是担心降低利息,会引发房地产市场过度投机。 对于房地产市场的疯狂牛市,加拿大智库菲莎学院的报告曾揭示出基本面的原因:房价上涨主要是被炒房投资的欲望驱动,而不是被房源短缺所驱动。随着房价不断上涨,房主预期房价还是要继续上涨,因此出现惜卖情绪,不想把房子卖便宜了。所以,按照这种逻辑房屋建筑量再多,还是无法满足需求。 菲莎学院尖锐地指出:多伦多和温哥华的房价飙升,其实就是人们在低利率促使下,一种买房赚钱的投资需求大爆发!这才是房价上涨的真正原因。 菲莎学院的报告涉及了一个关键问题,许多人都没有注意到:信用周期。 根据费雪的“信用与通缩”原理,无论经济还是房地产都受到信用周期的影响。那么,在2008年金融海啸爆发时,整个社会的债务水平过度扩张,加拿大央行面临选择,通过清偿债务降低杠杆就可以结束一个信用周期,然后从头再来。 但是,如果让过度扩张的企业倒闭、大批工人失业、房地产贷款无人偿还、银行体系遭受冲击,这对于经济的打击非常沉重。于是,央行为了延长信用周期,大幅降息让企业可以喘息,获得大量的信用,又能够进行正常的再生产,就业市场稳固了,人们的房屋贷款还可以照样支付,银行体系保住了。 皆大欢喜的情况下,每个人都会问到底谁来承担责任呢?责任就别想了,上一个信用周期的过度扩张,大家谁都有份,谁也没有责任。但是,必然有人要承担后果,央行通过降低利息释放流动性,把利润让给企业和房地产,把损失转嫁给储蓄和退休人员。 信用是一个容易上瘾的产品,在低利息的刺激性,资产价格原本应该下跌,却被人为的托住;为了不让资产价格下跌,就要不断的增发信用,延长信用周期。随着时间的流逝,储蓄和退休人员开始感到自己的不利局面,大规模的将银行资金取出,投入到杠杆最高的行业裡面,这就是房地产。这些年的房价暴涨,其实就是资产荒的表现。 从过去的经验看,无论美联储还是加拿大央行的资产负债表都会不断扩张,加拿大从政府到民间的负债都拚命增长,这代表着延长信用周期是必然的手段,政府不能承担信用周期破灭带来的大萧条通缩后果。 问题是加拿大家目前的家庭负债水平一直维持在175%以上,美国的房地产在2007年家庭负债水平还低于这个位置时候就撑不住了,作为相对美国小很多的经济体,加拿大地产和经济的微妙关係如履薄冰。 在加拿大人负债严重情况下,加拿大央行过去十二个月都咬牙按兵不动,并未跟随全球央行的降息步伐降,Bay street 的分析师一直都呼吁,加拿大央行2020年至少应该来一次保险性降息。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考,不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

GTA12月房价猛涨12% 港客越洋扫多市中心高价楼花

大多伦多地区的房地产市道继续量价齐升,去年12月的成交量较2018年同期增加17.4%至4,399间,平均楼价也上调至837,788元,升幅11.9%;多市独立屋价格劲升19.5%至1,363,357元(见附表)。挂牌日数也比前年缩减2日至平均29日。 多伦多地产局主席高连斯(Michael Collins)指出,2019年有87,825间房屋经电脑盘(MLS)交易,较2018年10年低谷的78,015间回升了12.6%,恢复至过去10年来全年成交量的中位数。楼市在去年开始复苏,特别是下半年更为活跃,很多持观望态度的买家陆续在春季入市。良好的地域经济和房屋贷款利率下调均有助增强消费者信心。 预料今年屋价继续攀升 虽然销售畅旺,但去年12月的新挂牌数量为3,531间,比前年同期减少18.1%;令销售与新放盘的比率上升38%至125%。全年的新挂牌总数也下跌2.4%。过去10年来,每年新放盘房屋大约有15至16万间。 地产局首席市场分析师麦士(Jason Mercer)表示,地产局在过去10年一直非常关注大多伦多地区的房屋供应。政府、研究机构和各利益团体均认识到,缺乏多元化的房屋供应,以及租赁市场继续打击区内房屋的可负担能力。2019年正是一个典型的例子,市场销售强劲但供应量却下降。市况紧张会令楼价急升。如果不能够纾缓房屋供应,今年的屋价将继续攀升。 多伦多地产局周二公布,12月份最新楼房买卖数字,销量及楼价都上升。有业界人士表示,上月有不少港人置业,带动楼市造好。 地产公司东主李志云周二接受星岛A1中文电台时事节目《A1出击》访问时表示,2019年上半年较淡,但下半年,或多或少受香港修例事件影响,9月开始多了港人陆续到多伦多置业,一些货尾都被港人扫了。这个情况在12月越来越厉害,尤其是一些地点较佳的楼花,呎价1,300至1,400元,也没有令港人却步。公司同事都很忙碌,不断有香港客透过电话,或找代理人在本地置业。地点较好的楼花,例如近地铁站的楼盘等,都卖得很快。 大部分港人拟买楼转移资金 他举例,多伦多市中心Wellington一个楼盘上个月做得非常好,去年7至8月较便宜的80万至90万元的楼花已被抢购一空,剩下130万至180万元的货尾,其实本地市场较难消化,但对港人来说,不算很贵,因此这些楼盘,买家主要以港人为主。他的公司12月做了几十宗港人这类买楼的交易,但拒绝透露实际数字。 李志云又说,共管公寓楼花的好处,是让港人可以迟点才到本国定居,因为大部分港人透过买楼来转移资金,不是想在两、三年内移居本国,有些甚至未有移居计划,只是想把部分资金转走。而且租务市场好,港人也不担心租不出。他又说,自11月以来,不断仍然有港人打算来置业,周二早上也有同事的亲人,打算来准备买楼。“根本客很多,都是正在看。” 他表示,业界预期今年的楼市都会稳定和畅旺,港人是其中一个刺激楼市的原素,但不能全靠港人,去承托新楼盘项目的需求,需要靠本地客。但他续称,由于12月份平均楼价逾80万,共管公寓价格也可能去到一般市民未必能负担的地步,楼价升幅可能减慢。他估计,一些贵价共管公寓可能销量会放缓,例如市中心一些呎价1,600元的地王地段楼盘。但由于独立屋及镇屋现时楼价合理及见底,因此他估计,这些楼宇今年楼价上升速度比共管公寓快也不出奇。 特约记者杨婉文

最受欢迎的冬季度假屋市场,各省表现有明显差别

  各 省 冬 季 度 假 屋 市 场 表 现 各 异      加国几个主要省份最受欢迎的冬季度假屋市场,表现有非常明显的差别,当中以魁省翠湖山庄(Mont-Tremblant)价格升势最为凌厉,按年劲升近4成。安省两个冬季度假胜地Collingwood及蓝山(Blue Mountain),受来自大多地区婴儿潮一代买家追捧,房价也有健康增长。至于闻名世界的卑诗省威士拿(Whistler),独立屋市场大跌,买家信心受挫。      被视为奢侈品的度假屋物业市场,一向有价有市。到了冬季,买家都聚焦加国各个滑雪胜地的度假物业,买家也不限于本地人,海外也有不少买家购入度假屋用作投资。在加国各滑雪胜地当中,独立度假屋价冠绝全国的,是举世知名的威士拿。据皇家地产公司(Royal LePage)最近一份有关冬季度假屋市场的报告,截至2019年9月30日,威士拿的独立屋价高达239万元。相反,全国独立度假屋价最相宜的,要算是魁省的Baie-Saint-Paul及Saint-Faustin/Lac-Carre地区,平均只需约19万元。      除了独立屋,滑雪度假胜地也有共管公寓式的度假物业市场。全国最昂贵的共管度假物业,同样在威士拿,均价约88万元。魁省虽然拥有全国最多的滑雪胜地,但并不是每个地区都有共管公寓式的度假物业。然而这类别房价最便宜的也是在魁省的Stoneham-Tewkesbury,均价也不过是19万元。  安 省 婴 儿...