地产投资

 美国缅因州私人岛屿连小屋出售，卖点是岛上会常常出现很多海豹！这个私人小岛坐落在阿卡迪亚国家公园(Acadia National Park )和邻近加拿大的美国缅因州海岸，距离满地可7个小时车程。它没有白色的沙滩，没有棕榈树，但它有海豹。 Duck Ledges Island位于缅因州崎岖的海岸边上，正被 Bold Coast Property 以 33.9 万美元的价格出售。岛上设有一座古朴的独户小屋。这小岛更是野生海豹的热门聚集地，牠们喜欢在小岛边缘休息和玩耍，岛主和客人随时会听到很多很多海豹的吠叫与玩乐声。小岛面积为1.5 英亩，包540平方英尺的房子。 旧岛主Billy Milliken是个地产经纪，15 年来，该岛一直是他的避难所、度假屋、聚会场所和娱乐场所，每当他想跳上船逃离他在Jonesport附近的办公室或家时，它就一直是他的避难所。他喜欢这个岛，因为当他独自一人时，它激发了人与大自然的敬畏，以及当他把其他人带到他身边时，它帮助建立了人与人的关系。 从 2007 年到 2009 年，将一座在岛上腐朽了数十年的建筑改造成今天屹立的 540 平方英尺的小屋时，岛主爱上了这座岛屿——那里的孤独、汹涌的海浪、吠叫的海豹，延伸到远处的水。当他带人们出去吃龙虾烤面包或夜晚围烧营火时，它培养了一种爱。现在Billy要去买另一个小岛，并在岛上建造一间永久的居所住进去，所以他要卖去现在小岛以收储足够的金钱去完成他的另一个人生大计。 房子坐落在岛的边缘，俯瞰着广阔的海岸。房子内建有大量窗户，引入充足自然光线，另采用温暖的木质内饰，使房子内部明亮温暖。 公共区域设有一个小厨房和一个阳光明媚的早餐角，可以俯瞰大海。 还有一个高A型天花板和一个通往阁楼卧室的梯子。 楼上有两张相邻的单人床，位于一个安静的阁楼中，有一个可以俯瞰海岸线的小窗户。 在这里，你可以享受拥有私人岛屿的奢华，把大西洋变成你的前院。 该岛位于Jonesport公共码头附近，交通便利。 Duck Ledges Island 价格：339,000元 地址：Addison，美国缅因州 04606 描述：一座拥有海豹和海景的岛屿。 在这里查看：www.boldcoastpropertiesllc.com/real-estate/listing.php/1498464-113/ (图片：boldcoastpropertiesllc)...

图为该间房间在2022年一月的图片。Google Maps   【加拿大都市网】温哥华西区一间需拆的房屋去年被一间公司以250万元购入后，最近以差不多350万元挂牌出售。 目前尚不清楚卖方是如何决定开价的，但这开价较该房屋对上一次、2021年2月售出的价钱高出约40%。 该房屋的挂牌价在社交媒体上引起了一些关注，但住房研究员兼卑诗大学（UBC）尚德商学院教授大卫杜夫（Tom Davidoff）告诉CTV，考虑到市场现状，这价格不算很疯狂。房价在过去的12个月里已经上涨了。不过，就现在而言，温哥华没有多少人可以支付350万元去购买一幅土地，然后再在该土地上建造房屋，换言之连地和建筑费，可能要高达500万元。 外部涂鸦写“吃掉有钱人” 根据该房屋的挂牌资料，该物业位于温哥华贵价区之一的阿布特斯岭（Arbutus Ridge）社区，并已拆除油缸和完成石棉分析，为该间有94年屋龄的房屋最终拆除做好了准备。 该间房屋的出售资料又写道，请建筑商和投资者留意，“准备建造你的梦想家园”。 图片显示该房屋的窗户和入口被木板封住，外部有涂鸦，包括被人写上“吃掉有钱人”的字句。 根据大温地产局的数据，该地区独立屋的基准价格，从2021年4月的175万元飙升至2022年4月的213万元。 可是，由于预计本国央行将继续加息，所以一些分析师认为，温哥华房地产可能会出现持续数年的低迷。 加拿大皇家银行（RBC）上个月发布的一份展望预测，卑诗省总体的基准价格将在2023年下降3.8%，这是全国最大降幅的预测。 皇银助理首席经济学家霍格（Robert Hogue）在报告中写道，预计温哥华、多伦多和其他高价市场的价格下行压力会较大。 大卫杜夫指出，到目前为止，市场才开始出现放缓迹象。他表示，该间房屋的土地面积有6,250平方呎，比温哥华许多房屋的土地面积都要大。 根据卑诗物业估价处的资料，该间房屋在2021年7月1日的估价为2,389,000元，较2020年7月1日的估价2,013,700元高出365,300元，其在2021年7月1日的估价中，其地价占2,379,000元，房屋只占一万元。 此外，根据卑诗省业主透明度登记处，该房屋的业主是两个温哥华居民。星岛综合报道

【加拿大都市网】贷款经纪人表示，随着利率上升，加拿大购房者正越来越多地考虑，通过信用合作社和私人贷款机构来获得抵押贷款。 多伦多抵押贷款经纪人李星（Sung Lee，译音）指，这些非传统贷款机构通常能够提供更具竞争力的利率和更大的灵活性，甚至可为没有资格获得传统贷款机构抵押贷款的客户提供服务。 保险及金融网站 Ratesdotca表示，信用合作社和私人贷款机构去年约占加拿大抵押贷款业务的3.7%，今年迄今这个比例已上升到6.7%。 信用合作社通常对会员而不是股东负责，尽管它们提供与银行类似的产品，但不受相同的联邦法规约束，令它们可接受风险更高的客户。 RDM Financial Consultants公司的抵押贷款经纪人德里斯科尔（Chantal Driscoll）表示，她正看到那些不符合传统来源抵押贷款资格的人，对信用社和私人贷款机构的兴趣越来越大，他们会去这些非传统来源申请贷款，希望获得比在银行获得的多一些的资格。 G&H Mortgage Group 的经纪人希尔（Nick Hill）表示，他的客户对信用合作社的兴趣在不断增加，不仅仅是那些难以获得银行贷款资格的人。他说，“我为两位在汽车经销商工作的客户申请了贷款，他们有资格获得传统贷款，但通过信用合作社找到了更好的利率。” V18

【加拿大都市网】据加拿大的房地产条例规定，房屋卖家需向买方代理人支付佣金，最近有诉讼指，价格操纵(Price Fixing)使房地产经纪的佣金在已炽热的市场中持续飙升。 据CBC报道，关于加国房地产市场的大部分讨论，都是围绕房价的快速上涨，但经常忽略的是几乎在每次买卖房屋时，国民支付的佣金都会同步增加。 主要研究房地产行业佣金结构的经济学家巴维克(Panle Jia Barwick)举例，大多伦多地区代表买家的经纪公司于2005年，可从平均单户住宅中赚取约8,795元的佣金; 在2021年12月，买方的经纪公司将获约36,230元，或是同一栋房屋的四倍佣金。 不过，经调整通胀率后，2005年至2019年间，家庭收入中位数仅增长14%。 报道指，近年有国民提出集体诉讼，指控加拿大房地产市场存在价格操纵和反竞争行为，而上述差异只是诉讼中提出的要点之一。 2021年4月9日，代表多伦多居民修特兰(Mark Sunderland)发起的集体诉讼案声称，加国部分最大经纪公司，包括ReMax、世纪21(Century 21)和IproRealty Ltd.等，以及加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)和多伦多地区房地产局(Toronto Regional Real Estate Board)互相密谋、同意或安排，以固定、维持、提高或控制价格，为大多伦多地区的买方经纪服务。 全国各地的佣金结构各不相同，但房地产经纪及其经纪公司通常会根据房屋售价收取一定百分比的佣金。在亚省和卑诗省，首10万元为7%、余额是3%; 在全国其他地区，佣金界乎4%至5%之间。 虽然卖方支付全部佣金，但会由代表他们的经纪和代表买方的经纪公司分摊。 修特兰的诉讼称，由多伦多住宅房地产局和加拿大房地产协会制定、称为买方经纪佣金规则的协议，迫使在多重放盘服务(MLS)放盘的住宅房地产卖家支付买方经纪的佣金。 诉讼指，这种安排阻碍市场竞争，原因是它迫使卖家支付在没有协议下不会支付的费用，并否定谈判价格或服务质量的能力。 全国许多房地产局也存在类似的做法，而网站Realtor.ca允许房地产经纪查看提供的佣金金额，但将讯息隐藏于公众视野之外。 巴维克说，不提供标准佣金率的人可感受到这种价格操纵的影响。 目前加拿大房屋的平均售价为74.6万元，税前佣金(由买卖双方的经纪分摊)为26,330至37,300元。在多伦多，平均税前佣金超过6.2万元。 修特兰的律师称，当他卖掉房子时，向买方经纪和他的经纪支付了标准的2.5%佣金，而他必须支付2.5%佣金的原因是大多区各经纪公司串谋的价格操纵。 涉及诉讼的答辩人已反驳其论点或认为个案没有根据。 不过，巴维克表示，如没有买方经纪佣金规则，服务的价格将更具竞争力，买方将为自己的代理人付费，并可协商定价或完全放弃服务。 在英国和澳洲，买卖双方要为自己的代理人付费，佣金率也较低。 巴维克说，这也鼓励卖家与其代理进行更积极的谈判，佣金率也很可能会下降。 V06

2019年列治文一群买楼花的业主，被开发商终止合同、建案烂尾，业主认为开发商毁约导致他们失去利润，希望开发商合理补偿，一状告上法院。卑诗省法院驳回楼花买家的申请，认为原告诉讼缺乏支持证据。 《列治文新闻》报道，位于Buswell Street和Anderson Road的ALFA Development建案，是由安德森广场控股公司(Anderson Square Holdings)负责开发，从2015年开始发售楼花，可是，买家缴付首期订金后，一直收不到开发商追收第二期订金的通知。2019年开发商发给楼花业主的书面通知称，因“重大外部原因”，开发商根据原购房合同，终止执行合同，将已付订金加利息归还买家。 面对不断上涨的房价，37名前楼花业主深感挫折，因为当时支付4万元押金，即使收回了押金和利息，同样的预算却再也得不到相同机会能买到心仪的公寓。一位业主在2019年接受采访时说，她在2015年买一套800平方英尺的公寓，当时的价格约为50万元。 这些业主要求开发商补偿他们在合同价格和“开发项目的公平市场价值”之间的价值差额。 买家声称，开发商恶意终止合约，之后就可用更高的价格重新销售这些公寓单位。因此，他们入秉法院提出禁制令，希望阻止开发商在大楼完工后分配任何利润。这个开发案的其中一个老板是曾经选过列治文市议员但未成功的何锦荣(Sunny Ho)。 但上星期五卑诗省高等法院法官肯特(Nigel Kent)驳回了买家的申请，理由是缺乏支持性证据等。 法官批评了双方法庭诉讼书，指出其中一名买家的丈夫和开发商何锦荣的证词“没有人情味”，充满“律师性说话”，主要是用“剪切和粘贴”拼凑出的文字。 他还说，37名买家中，没有一个人为禁制令提交实际意见。判决书中说：“......法院对他们一无所知，尽管原告的律师已告知其中一些人是加拿大非居民。法院对他们谈判的预售合同的意图或期望一无所知。” 他又说，没有一个原告“提供任何形式的损害赔偿承诺”。在禁制令申请中，这是很重要的一个证明。 安德森广场控股公司此前曾声称，它终止当初的预售合同，因为其承包商斯科特建筑公司(Scott Constuction)对公司提起465万元的诉讼，由于“商业环境不确定，该项目无法在2019年9月30日（预售中约定的日期）之前完成，只能终止合同。” 图：CBC v01

■■4月份全国有8成的地产市场的成交量缩减，当中大部分出现双位数的下降。 资料图片   【加拿大都市网】全国上月的房地产成交量继3月份下滑5.4％后，单月再跌12.6％，比去年同期的最高纪录减少25.7％；平均屋价调整为746,000元。 加拿大地产协会(CREA)表示，4月份除维多利亚、满地可和哈里法斯的房屋销售量略有增长外，全国有80％的地产市场的成交量缩减，当中大部分出现双位数的下降。 报告指出，虽然上月的交投量是自2020年夏季以来的最低水平；但依然是有纪录以来成交量仅低于2021年和2016年的4月份第3高业绩。 协会主席Jill Oudil指出，房地产市道经历数年屡创新高后，全国很多市场在加息和买家厌倦下，过去两个月急速冷却。买家可以趁机有较多时间考虑市场上的各种选择；也迫使卖家返回较传统的销售策略。不过，各地的市场有明显的差异，买卖双方面对急剧转变的市况应找专业经纪协助。 协会高级经济师Shaun Cathcart说，一直预期的加息终于出现。息口对楼市的影响并不太大，因为房屋贷款固定利率已经把利息调整计算在内；最大的问题是今年将继续面对利息的急剧调整。固定利率贷款人的压力测试在短短一个月内几乎调升1％，从5.25％上升至接近6％。中央银行的动作也开始影响浮动利率的贷款者。 渐渐进入均衡市场 4月份的全国新挂牌数量较3月份略减2.2％；但各地市场反应不一，有些地区放盘增加，也有一些出现减少的情况。低陆平原和卡加利的新盘显著下降，但维多利亚和爱民顿的挂牌则增多。由于成交放缓，销售与新放盘比率再回降至66.5％，是自2020年6月以来的最低位；已经贴近均衡市场的边沿。全国长期平均的销售与新放盘比率为55.2％。有略过半数的市况已经进入均衡市场。 全国待售房屋的库存量经过8个月的历史上最低水平后，上月微升至2.2个月。长期平均应该有略多于5个月的库存量。 全国上月的平均屋价为746,000元，比去年同期上升7.4％。如果撇除楼市最活跃和屋价最高的大温哥华地区和大多伦多地区，全国平均楼价可降低接近138,000元。 协会指出，平均屋价可以作为市况走势的参考，统计的数据包括各种类型的房屋。物业的实际价格受地理环境和多种其他因素影响。

【加拿大都市网】据最新地产报告显示，有75%国民对在度假屋居住的生活质素感到满意，39%认为这类住屋较可以负担。由于有不少投资者转向购买度假屋，有54%受访者关注这些地区人口增加会影响社区生活，41%忧虑未来这类房屋会变得难以负担。 加拿大地产公司RE/MAX Canada最新的报告指出，自疫情开始国民对投资度假屋的兴趣大增，因其价格及生活方式吸引买家，预计这类住宅物业平均价今年会上升20%。 该公司委托民调公司Leger进行访问，有四分三住在度假屋的人，对现在的生活感到开心。这些地区楼房销售主要由年轻夫妇和家庭、退休人士，居住小镇以外买家和投资者主导，尤以位处湖滨并有开放式设计及大面积的物业需求最大。 24%城市人欲购度假屋 由于交投量增加令住宅价格上调，其中位于Kenora和Lake-Of-The-Woods，以及大湿比利地区（Greater Sudbury）和Manitoulin Island，按年分别升339.72%及116.73%，买家多来自区外一些楼价高昂的本国城市。 该报告称，虽然有很多上班族已回到公司工作，今年跨省迁移并以度假屋作为主要居所的趋势可能会持续，主要因宜居性和可负担性的因素推动。由于这些地区的居民在当地生活，增加了楼房供应的压力。调查指，有24%在较大城市居住的人士，希望在未来2年可以购买度假屋。 以省份来看，所有地区都是高需求及低供应量。该公司预期，温莎-雅息士（Windsor-Essex）楼价会上升10%；Kenora和Lake-Of-The-Woods，以及湿比利区和Manitoulin Island分别升5%；南乔治亚湾（Southern Georgian Bay）升9%；Muskoka上升18%；以及Rideau Lakes升8%。但Orillia或将略为降温，相比首季价格增长了34.5%，预计今年底将回落10%。

【加拿大都市网】房地产经纪人Harry Sarvaiya和很多人一样，在买了一幢四居室的房子后，市场价格开始下跌。 厌倦了在多伦多炎热的流行病市场等待休息，这位房地产经纪人在三月以1,285,000 元的价格在 Martin Grove Road / Westhumber Boulevard 附近购买了一套四居室平房。 现在，这位从业12年的房地产经纪人眼睁睁地看着市场下跌，现在该地区的其他平房售价为大约110 万元。 他并不孤单。随着多伦多炙手可热的房地产市场终于降温，在高峰期购买的买家正在社交媒体上分享他们的困境，而房地产经纪人和抵押贷款经纪人报告了越来越多的悔恨故事。 一些在激烈的市场中出价高的人现在想知道他们是否抢了先机。其他临近交房日的人由于房屋价值下跌而面临抵押贷款短缺，不得不四处筹集资金。 “更大更好的房子的售价与我们最终买到的联排别墅一样。我们成牺牲品了。”一位首次购房者在社交媒体上说。 另一位以130万元买房的人看到同一街区的房子以110万元的价格出售。 “我感到压力很大，想退出这笔交易，尽管我别无选择，只能没收我的押金。” 多伦多地区房地产市场在二月份达到顶峰，当时房屋和公寓的平均售价为133万元。但随着利率上升和新房源的注入，今年春季销售额一直在下降。市场冷却。根据多伦多地区房地产委员会的数据，四月份的平均售价降至 125 万加元（尽管仍同比增长 15%）。 现在的情况就是在高点接手的买家后悔，没买到房的人有些庆幸。 （言西早报道 图pixabay）

【加拿大都市网】在多伦多，有意置业的人士往往被要求首先提出他们所能接受的最高报价，以避免在投标过程中失望。 华裔居民Jonathan Wong说，他和妻子多年来一直在寻找烈治文山的独立式住宅，早期最高预算为 150 万元，直到多年后他们才终于购入心头好。 这位 40 岁的安省居民说，他们之前曾竞标过两间房屋，但玩的却是“增量游戏”的争offer，最终输了。 Wong 告诉多伦多新闻：“三年来，我们断断续续地去参观待售房屋，我们甚至预先办了抵押贷款的批核，一有机会，我们便可以入巿，而且我们曾经差一点成功。” “无论如何，合适的房子始终都没有出现，要不然就是叫价太高。” 他们最终将买屋的预算提高到 200 万元，但始终未能成功竞标房屋。 Wong说他们会选择一个他们觉得舒服的报价，因为他们知道业主会回来要求更高的价格。 他说﹕“我们从这个过程中学到的是，因为这个投标过程是盲目的，所以你实际上不会以不断增加价格而获胜，因为业主总是会回过头来问你，‘你想提高你的出价吗？’但你实际上并不知道其他人在提供什么价钱。所以你会经常输，至少我们是这样经历的。” 虽然在安省，随着《房地产服务信托法》的变化，房屋卖家会在第二年公布他们的房产出价，但目前的过程是不知道的，代表买家是无法得知他们的竞争对手出价多少。 安省政府提出的一项新法规，并将于 2023 年 4 月生效，这将会带来更大的监管变革，将让卖家可以“选择公开报价流程”。竞标改革也是自由党选举纲领的一部分，尽管目前尚不清楚具体会有甚么改变。 多伦多地区房地产委员会主席Kevin Crigger表示，市场供应不足可能会影响竞标过程的竞争力。他说，通常会建议客户在流程开始时将“最好的一面”放在首位，包括条款和条件。 他说：“我认为，把交易时间过程拉长，其实是为你的竞争者提供机会，也增加了他们各自的报价，”他并补充说道，买家在出价前，需要与他们的房地产经纪人讨论该房产在他们心中的价值及其市场地位。 “我认为，如果你有某个心水价位，甚至可以负担对某一个价钱段的售价，那么你也知道规则如何，尽最大努力争取是最好的方法。” Wong于 2021 年 9 月成功竞标烈治文山 (Richmond Hill) 的一栋住宅。这套独立式住宅的要价为 190 万元，这对夫妇最后以215万元买到它。 Wong说﹕“我认为我们很幸运，业主不打算拖长整个售楼流程，房子非但没有缺憾，还比市场上类似价格的其他房屋都要好得多。” (图片：CTV)...

根据卑诗省法院说法，奥根纳根镇(Okanagan Township)在税收拍卖中出售了一名男子的财产，却没有事先通知屋主，导致屋主重大损失，该镇当局必须面临重大后果。 摩根(Anthony Brent Morgan)拥有镇上一个空置土地，大约欠了6,700元的地税，他7年前16万元买的地，但仅被以11,300售出 。卑诗高等法院判决称，摩根没有被告知这笔交易，也没有被告知他有一年的时间可以弥补支付他所欠的税款来挽救财产。当摩根发现了情况时，为时已晚。 根据判决，该乡镇承认其未能履行其根据《地方政府法》通知摩根的法律义务。 法院称，在拍卖房屋以收回税款之前，与业主进行适当的沟通至关重要。法官韦瑟里尔说这还不够。在他5月6日的判决中，韦瑟里尔裁定，摩根的损失等于土地的当前价值减去所欠税款，这相当于352,316元，是摩根最初为土地支付的两倍多。 法官认为说：“当地政府没有遵守法律，包括没有通知业主……，在我看来造成了重大后果。” 判决书称，当摩根于2010年在Round Lake Road购买这处占地3.8公顷的房产时，他的计划是为他的家人建造一个家、一个谷仓和一个车间，用于他的木工精加工业务。 2012年7月，他的家人搬进了这处房产的一个拖车，并在那里住了大约9个月，因一名法规官员告诉他们必须离开，因为那里没有化粪池系统，他们没有得到许可证。 根据判决，现年57岁的摩根从那时起一直住在Vernon的出租房屋中。与此同时，他的生意一直苦苦挣扎，因此没有按时支付地税。 土地在没有通知摩根的情况下被出售了。韦瑟里尔写道：“摩根错过了自2018年9月以来该地区房地产价值大幅上涨的时机。” 有卑诗省的弱势族群因为未缴税款而被迫拍卖房屋，导致一些人、特别是老年人失去了住所。地方政府因其税收拍卖行为而受到批评的问题屡有所闻。 去年，省监察员发表了一篇评论，发现一名弱势老年人欠下了1万元的地税，却失去了在Penticton高达数十万元的资产。审查称，这名妇女有足够的钱来偿还税款，但出于健康考虑，她需要帮助才能交税。 图：CBC v01

■■专家相信装修厨房是回报率最高装修投资。Royal LePage网站图片 【加拿大都市网】如果你有一笔预算想装修房屋，有近九成的专家会告诉你优先进行室内项目，因为他们相信这样做更能令房屋增值。皇家地产公司（Royal  LePage）专家相信，装修厨房可以令你的物业增值20%，是回报率最高的装修投资。 皇家地产公司最近对全国340位房地产专业人士做出调查后得出的结果显示，平均而言，卫生间的装修可以令房屋增值16%，完成的地下室及地下室套间可令房屋价值上升15%。更换窗户可以令物业增值13%，室内油漆可以令物业增值12%。户外休闲空间和园艺装修，可能令物业价值增加10%。建造游泳池被认为是带来物业升值最少的项目，平均可令物业升值约6%。 装修卫生间可增值16% 面对加拿大人寻求一般建议，要将家居资金投资在哪里，87%受访的专家会建议先做室内装修。厨房和卫生间的装修，被认为是从投资回报上看最值得的项目。 皇家地产公司经纪及团队主管赫德尔（Mike Heddle）表示，厨房装修一般获得最大的投资回报，是因为这一空间在家居生活中用得最频繁，而且被看作是家庭聚会的场所和家庭的中心区域。当一位准买家第一次看房的时候，影响他们整体印象的一个关键因素，是厨房看起来及感觉起来如何。他们不会记得卧室的尺吋或是墙壁的颜色，但是会记得厨房的样子。 赫德尔还表示，不论是否打算近期卖房，投资装修改善家居都会有所收益。“在疫情期间，许多加拿大人使用多年积蓄改善家居环境。不论是令厨房焕然一新，还是提升户外空间。家居装修是一个非常值得的投资。因为除了增加房屋价值之外，你的家人也能享受更好的环境。” 回报率排名第三和第四位的，是完成地下室及地下室公寓单位。这在很大程度上，因为地下室单位可以用于出租，缓解房主人的供房压力。赫德尔表示，疫情发生之后，许多老人有需要同家人一起居住，这也令带有地下室单位的物业更加抢手。 排名接下来的更换窗户及油漆室内，赫德尔指相比于厨房、卫生间和地下室装修而言，这些算是一些较小的升级项目。但它们简单易行且投资较少，同样也可收到提升房屋价值之功效。 不过有59%受访者表示，自疫情爆发以来，准卖家更少倾向于在挂牌之前装修房屋，主要原因是目前市场对卖家有利。此外，57%受访者表示卖家选择不装修，与近期装修市场材料和人工上涨有关。

15,000名建筑工人即将罢工，对大多市地区的住宅交楼日期不无影响。 据CP24报导，LiUNA 183地区的多个谈判单位都拒绝了合同提案，并选择从今天起发起罢工行动。工会称这些参与工业行动的人包括房屋框架工、瓷砖安装工、地毯和硬木安装工，以及参与高层建筑的工人。 LiUNA 183地区发言人奥泰（Jason Ottey）指出，由于罢工的关系，现时大多市所有高层建筑工地都完全关闭了，低层建筑也受到了严重影响。“我们的成员都想回去工作，但他们需要管理层提供一个公平的提议，而他们提供的远远不够。” 奥泰表示现在有六个不同的工种在罢工。他表示，谈判桌上的争论点因工种而异，但“主要”与薪酬和不断上涨的生活成本有关。“（我们）不像科技和金融服务行业，员工可以获得花红，我们的成员只能依靠集体协议来争取工资。因此，至关重要的是有强大的工资方案，可以为他们提供长期需要的经济保障。” 罢工延误部份工程 在住宅建筑行业中，大约有30个工会组织，其中6个正在罢工。 安省住宅建筑委员会（Residential Construction Council of Ontario）主席莱尔（Richard Lyall）表示，目前试图谈判集体协议“几乎是一场经济上的完美风暴”，因供应链中断令建筑成本“飞涨”，且通胀令工人生活成本上升。 不过莱尔说，他仍然希望能在项目被严重推迟之前与工人达成协议。他说，有八、九个工种其实已经同意了新的合同。“复杂的因素是，你可以罢工几天或几周，但它需要额外的时间来让程序重新回到正轨。因此，如果罢工一个月，就会有两个月的延迟，甚至可能更长，因为我们目前正处身在非常困难的供应链环境中。” 莱尔表示，《安省劳动关系法》（Ontario Labour Relations Act）目前规定，住宅建筑业的罢工或停工不得超过六周。如果到那时还没有解决方案，工人将被强制返回工作岗位，并将使用具有约束力的仲裁来解决争端。 (图片：CP24)  T09  

【加拿大都市网】据一项最新的民意调查显示，对大部分被房地产市场拒诸门外的加拿大人来说，拥有房屋的梦想看来已很渺茫，并有放弃购置物业的念头。 由环球新闻(Global News)雇用Ipsos进行的调查指出，63%受访的非业主人士已放弃拥有自己的房子。Ipsos公共事务副总裁杰克(Gregory Jack)说，随着房价上升、通胀持续和利率上升，很多加拿大人已放弃拥有房屋的想法。 民调显示，这些情绪于卑诗省(74%)、魁省(72%)和安省(62%)最高，草原省份和大西洋地区最低。 除地区差异，调查发现，拥有房屋对富人来说较穷人更可行，超过三分之二的受访者(67%)同意拥有房屋只属富人的看法， 有关感觉在非业主中上升到76%; 有房屋的人(74%)亦较没有的人(67%)更倾向对自己的未来持乐观态度。 此外，虽然57%的受访者不同意现在拥有房屋不如25年前重要的说法，但18-34岁的人(49%)较55岁以上的人(38%)更有可能同意这观点。 卑诗大学(UBC)教授克萧(Paul Kershaw)接受Global News访问时表示，当婴儿潮一代于1970年代进入成年期，他们需5年的全职工作才赚够两成的房屋首期，目前的年轻人则需工作17年才能达同样的标准。作为一个国家，国民已容忍房价飙升与全职收入之间的巨大差距。 他说，这是一把双刃剑，它降低了加拿大年轻人、以及试图进入住房市场的新移民负担能力。国民已接受这种日益扩大的分歧，对于那些已进入房产市场的人来说，房价无休止上涨会增加他们的财富，而在文化和政治上，大家亦已习惯房价只会上涨的想法。 Ipsos的调查也证实这一点，虽然77%受访者同意，在不持有房产市场份额的情况下获财务安全是可能，但同样比例的受访者称，拥有房屋是个人可作出的最佳投资。 另一方面，Ipsos的民调查显示，对日益增长的共同拥有权需求，可能是拥有房屋的途径之一。 约74%的Z世代(Gen Z, 1995-2009年出生)受访者表示，会考虑与家人或朋友共同拥有房屋，而千禧一代和 X世代(Gen X，1960年代中到1970年代末出生)的比例分别为58%和43%。 调查亦指出，寻求政府支持的国民，很大程度上对最近的联邦预算感到失望。当被问到建议的免税首套住房储蓄账户时，40%的非业主认为，这将帮助他们买到房子; 35岁以下的人群中，这一数字上升至47%。 总体而言，大多数加拿大人(75%)不同意联邦政府在解决住房负担能力问题上做得足够，甚至三分之二的自由党选民都认为杜鲁多政府做得不够。 皇家银行高级经济师霍格(Robert Hogue)说，虽然联邦预算宣布的措施是朝正确方向迈出一步，但不会对今天的购房者产生太大短期影响。 杰克则称，无论以住房为重点的预算会否影响房屋负担性，民调已清楚表明，政府并没因情况的任何改善而获得信任。   Ipsos的民调于4月14至19日所做，访问了1,001名18岁以上国民，误差率3.5%。 V06

【加拿大都市网】温哥华市议会批准一项动议，即温哥华空屋税税率明年将升至5%。温市目前的空屋税是3%。 数年前出台的这一措施是为了劝阻房东不要仅仅通过短租的方式获利，同时将空置的物业投放至市场，以改善供需关系。 再次增税的动议是由温哥华市长甘迺迪(Kennedy Stewart)提出的，其中还包括将审计次数增加一倍多，从9,000次增加到2023年的20,000次。 这项已获准的议案还要求市政工作人员在明年初向市议会汇报，如何利用税收来减少“大量短租物业”、如何改变税收政策以确保公平，以及最近联邦出台的政策将如何影响免税政策等。 此外，市长还要求工作人员研究10%的空屋税会对市内租赁市场产生怎样的影响。当然至于加税是否真的能实施，还要取决于今年的市选结果如何，谁会领导这个城市。  V33  

【加拿大都市网】加拿大RBC银行助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）在周四发布的一份报告中表示，住宅房地产市场可能会在今年春天见顶，因为加拿大央行的加息周期会打压市场活动并导致价格放缓。 霍格：“我们现在预计房屋转售活动将比之前预期的更快放缓，也许更重要的是，随着市场情绪因极度看涨而恶化，我们预计今年春季价格将见顶。” “在这种变化的环境中，当地市场可能会经历温和的价格调整，部分扭转过去一年录得的巨大涨幅。” 根据加拿大房地产协会的数据，3 月份非季节性调整后的平均房价为796,000 加元，同比上涨 11.2%。然而，这与一个月前创纪录的816,720加元相比有所缓和。 3 月份的房屋销售活动也有所放缓，比一年前创下的历史销售记录下降了 16.3%。 霍格表示，他预计这些趋势将继续下去，尽管他指出，今年迄今为止价格的快速上涨仍可能导致年均价格高于一年前。 总体而言，霍格表示，从高峰到低谷，国家基准价格可能每季度下降近 5%。 估计今年的房屋销量将下降13%，到2023 年将进一步下降 14%。 由于今年开局强劲，2022 年的平均价格不会看到下降，RBC预计今年总价格将上涨 8.1% %，然后在 2023 年下降 2.2%。 霍格预计价格下跌在地域上将是不均衡的，温哥华和多伦多等市场的价格压力更大。 霍格说，由于最近固定利率抵押贷款的增加，那些已经成群结队转向浮动利率抵押贷款的潜在购房者无法逃脱。加拿大人越来越多地涌向浮动利率贷款，现在占所有新抵押贷款发行的一半以上。 固定抵押贷款利率已大幅上涨。到目前为止，对抵押贷款的影响已经减弱，因为借款人转而倾向于浮动利率抵押贷款，其利率仍然非常低。但加拿大央行的加息很快也会使浮动利率变得更加昂贵，让借款人无处可逃。 https://www.bnnbloomberg.ca/rbc-calls-spring-peak-for-canadian-housing-sees-prices-falling-in-2023-1.1755003 （言西早 图）

俄罗斯持续袭击乌克兰，卑诗省国会议员质疑当加拿大全面制裁俄罗斯寡头之时，俄罗斯寡头却可能还有神秘豪宅位于卑诗省，呼吁当局要重新思考房地产所有权的规范。 英国哈里王子与妻子梅根曾于2020年在卑诗温哥华岛暂居一处豪华庄园，这间位于温岛北萨尼治(North Saanich)、名为Mille Fleurs的豪宅没有涉及犯罪的纪录，但真正的拥有者是一个谜，在省级土地登记署无法明确找到其资料。 不过根据CBC透过外泄的避税港(tax-haven)数据、公司内部纪录和深入研究，应该可确定该豪宅涉及一名俄罗斯亿万富翁米尔纳(Yuri Milner)。有专家说，事件再次显示加拿大在房地产拥有权方面非常不透明。 CTV报道，Saanich-Gulf Islands国会议员梅伊(Elizabeth May )说，购买房地产可以经过多层次的手法隐蔽真实情况，很难知道究竟是谁真正拥有一座物业。“加拿大是世界上在房地产购买上透明度最低的国家之一。”梅伊说：“米尔纳是谁？他是这栋房子的实质拥有人吗？他是俄罗斯公民，也是以色列公民。他是亿万富翁，他早期的投资资金来自克里姆林宫的支持协助。” 米尔纳的网站并未否认这一点，但似乎将他与这笔资金保持距离，称早期投资中不到3%来自一家俄罗斯银行，并且在2014年全部偿还。 3月30日，米尔纳在推特上发布了关于乌克兰战争的信息。这条信息的部分内容是：“看到平民遭受俄罗斯砲弹和火箭的袭击，令人心碎。” 米尔纳是否属于“俄罗斯寡头”还不确定。尽管如此，梅伊认为加拿大可能有更多资产和俄罗斯寡头有关系，只是难以查证。 梅伊与许多其他国会议员因为呼吁渥太华要对俄罗斯采取严厉制裁行动，都被禁止进入俄罗斯。 梅伊说，加拿大应该尽一切努力和机会向普京施加压力以令战争停止，而加拿大对财产所有权的模糊规定，成了一个障碍。 ■米尔纳。网上图片   v01

【加拿大都市网】为打击房产竞标现象，安省政府正引入新的房地产法规，在房屋卖家允许下，房地产经纪可让买家看到所有竞标价。以前被禁止分享竞争报价细节的房地产经纪，需要获得卖家客户的许可才能分享细节。新法规将于明年4月开始实施。 据《星报》独家报道，目前的盲目报价系统导致了竞标战，有人说这导致多伦多地区房价飙升，因为买家不知道他们需要多少才能超过下一个最高报价。作为2020年出台的《房地产信托法》(TRESA) 的一部分，省府和消费者事务厅长罗曼诺（Ross Romano）周二宣布了一系列房地产法规，将于明年4月开始实施新的开放出价替代方案。该立法是2002年《房地产商业经纪人法》（Real Estate Business Brokers Act）的现代化版本。 针对经纪新操守准则 此次更新包括针对房地产经纪的新操守准则，以及该行业监管机构安省房地产委员会 (RECO) 的更多权力。 罗曼诺表示：“这些规定还允许安省房地产委员会通过鼓励他们的纪律程序和扩大管辖范围，以涵盖整个 《房地产信托法》，来追踪利用弱势省民的不良行为者。”他说：“通过赋予房地产委员会这些权力，我们正在简化和加快解决问题所需的流程，并确保对那些恶意行为的人产生真正的后果。” 罗曼诺的声明说，更简单的标准化房地产表格，更严格要求经纪披露在买卖双方何时使用同一经纪等问题上的角色，将简化购房过程。 目前未清楚有多少房屋卖家会使用新的公开报价选项，因为当买家在不知不觉中出价远高于房屋的下一个最高出价时，保守报价秘密的传统做法可以使卖家受益。 但根据新规则，选择分享竞争报价细节的卖家将被允许只披露部分细节。例如，他们可能会分享其他人提供的截止日期或融资条件，但不会披露提供的价格。卖家及其代理人必须在所有提供房产的买家之间分享商定的公开信息。

【加拿大都市网】杜鲁多政府在4月7日的最新预算案中，提议禁止目前房屋买卖中常见的“盲目竞标”(blind bidding)做法，不少房地产行业组织表达了反对意见，正准备与联邦政府抗争，已有省份表示不会配合实施新规定。 据《环球邮报》（TheGlobe and Mail）报道，加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)等行业组织表示，禁止盲目竞标不会降低房屋价格，且会剥夺房主选择如何出售其房屋的权利。大多数卖家更喜欢盲目竞价，因为他们相信这种方式可以让他们获得更高的卖价。 CREA发言人勒杜克（Pierre Leduc）说，“加拿大人有权选择他们想如何出售自己的房屋，这可能是他们一生中最大的一笔交易，而禁止盲目竞标剥夺了这种选择。” 大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）认为，没有证据表明政府的这种政策能起到任何改善作用。董事会主席约翰（Daniel John）说，“我们担心，禁止盲目竞标可能会限制卖家在出售他们最重要资产时的选择和权利。” 多伦多地产局（Toronto Regional Real Estate Board)指出，政府的政策必须平衡卖家和买家的权利，且保护房主的权利。 房地产法受各省和地区管辖，因此渥太华不能单方面禁止盲目竞标的做法。相反，预算案建议联邦住房部长与各省住房厅长，合作实施这项新法律。 但加拿大最大的房地产市场安省已表示不参与。省长福特（Doug Ford）曾表示，他支持公平竞争，但不希望出台这些新规则。安省地产协会(Ontario Real Estate Association)透露，其大多数成员反对盲目竞标禁令。该协会发言人桑顿（Matthew Thornton）称，该禁令是“在纸巾背面设计出来的一种本能反应”，目的是帮助自由党赢得去年的联邦大选。 目前尚不清楚卑诗省是否会支持禁令。省财政厅长罗品珍（Selina Robinson）表示，卑诗省府需要更多地了解渥太华“禁止盲目竞标的意图，以了解这一新规定如何与卑诗省已开展的工作保持一致”。   V18

【加拿大都市网】安省一位房东两年前买了一个多伦多地区的农场。但租客现在已禁止他进入该物业。他认为本应裁决房东与租客纠纷的机构行动迟缓导致现在的局面。 来自附近宾顿的房地产经纪人 Sarbjit Sra 于 2020 年 4 月购买了一个 40 公顷的农场。他于当年 6 月首次前往安大略省的房东和租户委员会 (LTB) 寻求驱逐令，理由是他和他的家人想要住在多伦多西北约60公里的物业上。但董事会直到 2021 年 6 月才做出有利于他的裁决，并且在 LTB 以书面形式发布之前，该命令无法执行。 差不多10个月后，Sra 仍在等待该书面命令。 “我现在晚上睡不着，”他说。 “现在，我们非常沮丧。” 与此同时，他说，他每月要支付大约 10,000元的费用，以支付他以175 万元买下的农场的抵押贷款、税款和水电费。他说，租户拒绝支付租金或让他进入房产检查是否有损坏。 农场包括一个谷仓、附属建筑和两个相邻的出租单元——农舍和一个连通公寓。...

【加拿大都市网】加拿大统计局（Statistics Canada）的新数据显示，2019年和2020年，安省、卑诗省、新斯高沙省(Nova Scotia)和新布伦瑞克省(New Brunswick)拥有多套房产的业主持有29%至41%的住房存量。 据加拿大住房统计项目(Canadian Housing Statistics Program)的数据显示，新斯高沙省，拥多套房产所有权（multiple-property ownership）业主的比例占住房存量的41%。在安省和卑诗省，分别是31%和29%。 纽省首置业主增17% 相比之下，拥有单套房产的个人占大多数。单套房产业主持有安省和卑诗省约60%的房屋。 数据还显示，在这些省份，收入最高的10%业主的收入，超过收入最低的50%业主的收入总和。在安省和卑诗省，收入最高的10%业主的年收入均在12.5万元以上。 另外，2018年至2019年，新布伦瑞克省、新斯高沙省和卑诗省的首次购房者数量分别增加了17%、9%和6%。就在一周前，联邦政府为了保障加拿大房屋的可负担性，刚刚宣布了一系列住房措施，其中包括禁止外国买家购房，购买1年内套现全额征税等，均在让首次购房者更能负担得起住房。 富有业主购房超首置族  这次报告提出的更多数据显示，安省楼房市场的投资者活动，产权搜索和注册供应商Teranet发现，去年1月至8月期间，多间楼房业主占多伦多购买房屋的29%，而首次置业者占28.5%。但对比2016年，首次置业者占大比数。在2020年6月至2021年6月的疫情期间，Equifax Canada的按揭贷款数量超过三笔的人激增7.7%。虽然有官员对持多个物业的人数增加表示担忧，认为财力雄厚的投资者很容易出价超过潜在首置者，并忧虑此类竞购战推高价格；但专家认为，其他因素如人口增长及低利率同样带来影响。

【加拿大都市网】联邦政府已承诺在未来10年每年建造约40万间房屋。不过，尚不清楚是否有足够的工人来建造房屋。 丰业银行首席经济师佩罗（Jean-Francois Perrault）表示，建筑行业正在应对劳动力短缺，以及取得建造房屋所需材料的各种挑战，现在不清楚能否显著提高建造速度。 据路透社报道，在过去两年中，加拿大房屋的平均售价飙升50%以上。 与此同时，建筑业未能跟上加国不断增长的人口。事实上，丰业银行去年发布的一份报告发现，本国每1,000个居民拥有的住房单位数目是七大工业国（G7）中最少。 根据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）2021年的数据，目前每年约有28.6万套新房建成。可是，住房供应跟不上人口增长。根据佩罗于2021年5月发布的一份报告，在2016年，每1,000个加拿大人拥有427套住房，而到2020年，这一数字为424套。在此期间，加国人口增长了超过130万人。 多重原因导致住房危机 导致住房危机的因素有很多，包括供应链混乱推高了材料成本，以及市议会未有迅速批准新的住房项目。 建筑业一位代表表示，虽然本国在过去4个月增加了超过10万个建筑工作岗位，但是该国需要对教育系统进行结构性改革。 安省住宅建设委员会(RESCON)主席莱尔（Richard Lyall）指出，加拿大的教育系统在很多方面重视培养大学生，而非有兴趣做学徒的学生，这个问题需要解决。 加拿大房屋建筑商协会行政总监李凯文（Kevin Lee）认为，劳动力供应短缺，需要一段时间才能解决。与此同时，本国建筑目标雄心勃勃，他很高兴看到联邦预算案转向移民来帮助解决这个问题。 李凯文补充道，需要各级政府来解决住房危机。城镇政府必须批准更多建造住房的申请，而联邦和省政府也必须各自作出政策改变。这需要三级政府参与，联邦在这方面有一定的领导作用， 佩罗称，目前，本国移民政策一向以白领工人或临时外国工人为目标，与吸纳帮助建造房屋所需的熟练劳动力方面存在差距。这是其中一个弱点，也可能是建筑行业很难找到工人的原因之一。 联邦住房、多元及包容事务部长胡森（Ahmed Hussen）的办公室在发给环球新闻（Global News）的一份声明中表示，为了解决劳动力短缺问题，联邦已经对工人培训进行本国历史上最大投资。

【加拿大都市网】人们签署文件前一定要了解清楚所有细节，否则可能会惹来一身麻烦。安省万锦市一个男子与一家私人贷款公司签了高息按揭贷款，结果房贷越付越多，面临住了15年的房子不保的窘境。 总部位于密西沙加的Morex Capital，今年较早时启动了法庭程序，以通过出售权控制该房屋，但在加拿大广播公司（CBC）询问过有关情况后，该公司的律师现在表示，该公司愿意与44岁布鲁克斯（Christian Brooks）商谈，以减少19.5万元的按揭贷款欠款，该按揭贷款已激增至24.8万元。 布鲁克斯在2019年向替代贷款方寻求贷款，因为他认为这是他唯一的选择。从事自由平面设计师的他信用评分很低，需要支付账单。报税申报表显示，他当时的年收入略高于7,000元，不包括储蓄。 这种类型的按揭贷款，由私人投资者提供资金，提供贷款以换取投资回报，在加拿大变得越来越普遍。借款人应该知道，这通常不受制于与商业银行提供的传统按揭贷款相同的贷款条件。 借19.5万实收仅得14.8万 该间位于干酪曼大道（Cheeseman Dr.）的独立平房属于布鲁克斯的祖母。他表示，他主要是由祖母抚养长大，自从祖母几年前搬到疗养院后，他便独自住在该房屋。他有产权上的共有权，意思是他在祖母去世后会继承该物业。 根据该封签署的按揭贷款承诺，2019年6月，布鲁克斯以10.49%的利率借了19.5万元，使用该幢价值80万元的房屋作贷款担保。尽管他借了19.5万元，但该公司实际只给了他14.8万元（因要扣除各类费用和相关支出）。 根据按揭贷款文件，这些费用包括向一个布鲁克斯声称他不认识的人士支付2.9万元、8,000元行政费、4,000元经纪费和高达8,000元年度续订费，以及其他潜在的逾期付款费用和违约情况下的律师费用。 布鲁克斯当时在文件上签了名，并表示“我同意，因我所处的情况，我别无选择，只能接受，因我已负债累累。”他续道，他的目标是重建自己的信用，然后去银行获得较低利率的信用额度。 布鲁克斯称，他在两年内每月通过预先授权支付只是利息的大约1,700元，并声称该公司直到2021年6月，即最初协议两年后，才与他联络更新按揭贷款。他在当月签署了一份按揭贷款续签协议，其中包括2020年和2021年的1.6万元的续签费用，需提前支付。当他无法一下子支付那么多钱时，他指出该公司于2021年7月停止接受他的每月付款，并拒绝兑现他随后提供的支票。 根据在纽马克法院提交的一份索赔声明，该公司在1月份启动销售权程序，试图控制该房屋并把布鲁克斯踢出局。 借方最终答应不要求强拍 该公司在索赔中声称布鲁克斯违约，欠下248,950.44元，这笔款项包括按揭贷款本金、利息、逾期付款、法律费用和许多其他费用。这是他已经支付的40,800元利息之上。 该公司的律师就布鲁克斯所言提出异议，认为不准确，但在被问及具体细节时，未有明言。在随后的声明中，该律师表示，该公司将不再追求销售权。该公司致力于与布鲁克斯（及其任何借款人）合作，以避免出售权力程序，并将尽其所能帮助借款人保住他们的家园。 有按揭贷款经纪认为，借款人也有责任知道他们正在签署什么样的按揭贷款，也应该货比三家，以及询问律师建议，包括应该做什么和该注意什么，现在的问题是公众几乎不了解私人按揭贷款的运作方式。 近年来，越来越多的加拿大人从银行和信用合作社以外的其他贷款方，寻求按揭贷款。

【加拿大都市网】业内人士认为，联邦禁止海外买家买房屋，对于压抑楼价作用不大。 ■■甄瑞谦。资料图片 ■■陈永权。资料图片   联邦政府昨天发表本年度预算案。加国智库菲沙研究所(Fraser Institute)发表最新研究报告指出，联邦政府无法透过仅对高收入家庭(1%)征税，来资助新增大额开支项目，最终中产阶级也定会要承担该些支出。 这份题为《99%的人没有免费午餐：向高收入者征税对库房收入的影响估计》(No Free Lunch for the 99 Percent: Estimating Revenue Effects from Taxes on Top Earners)研究报告指出，从长远来看，为政府大规模扩张提供资金，将需要增加税收，而加税则会更广泛影响不同收入和财富阶层的个人和家庭。 具体而言，若透过更广泛地全面提高个人所得税，来抵消联邦政府支出增加20%，便须将每个税级提高5.5个百分点。这将使最低税率从10%提高至15.5%。  另一方面，如透过增加货劳税(GST)，来抵消联邦政府支出增加20%，便须将提高货劳税11个百分点，由现时5%上调至16%。这一分析的政策含义，就是本国99%纳税人是没有免费午餐。有外界指仅对富有国民征纳更高税收，便可基本上改变联邦政府为新开支提供资金的能力，这观点是毫无证据支持。  相反，要产生足够收入来支持联邦政府重大增加支出，就需要更广泛税基的税项，从更大范围的收入和财富阶层的个人和家庭征税。 唯有向更多人征税 该研究报告又分析，多项税收政策均不会成功产生外界所预料的收入。 以增加个人所得税为例，最新证据显示当政府提升个人所得税最高税率时，纳税人是会作出应对行为，如重组其收入以降低他们应纳税额，最终库房所获额外进账不多。以增加商业税为例，当政府向企业加税时，实际上企业会将其成本增加转嫁给雇员和消费者，前者工资会被减低，后者则会面对加价。 至于财富税或遗产税，它们对政府来说是一个挑战。很多曾征收该两税的国家，最终也予以取消，因为它们成本远大于收入。 该份报告作者、菲沙研究所高级研究员伊森(Ben Eisen)总结表示，要产生足够收入以支持大增开支，联邦政府必须对广泛收入范围的国民征税，而不仅是向高收入者加税。如果加拿大人真想要一个更大规模的政府，他们将不得不为此付出更高税收之代价。 ■秦怡敬 ■江大惠 资深政治评论人秦怡敬律师，对新预算案公布前，主要内容便几乎全部外泄感到相当意外，但基本上在限制外国买家和其他政策上履行了竞选承诺。虽然政府没有加税，但没有减税已经是令大众的生活更艰难。而短线炒卖房屋者须缴付更高的税率，她也担心会造成反效果。 向海外买家开刀并不是一个真正解决的方法，只是找寻代罪羔羊的“政治正确”。她说，政府明白到民怨，但效果则值得商榷。地方政府推行的房屋空置税反而可以解决问题，起码可以增加出租房屋。不过，即使是温哥华也出现上有政策、下有对策的情况。一些房屋虽然挂有衣物，但一看便知是没有人住。 有业界认为预算案中对买入不足一年便放盘的物业征收更高的税率，可能对已经供应不足的房地产市场产生反效果。政府应该鼓励投资者放盘以改善供应不足，新政策是迫使投资者最少也要持有物业一年。 她说，全民牙医健保是一件好事，因为牙齿除了直接的美观外，也影响心脏和其他的身体健康。牙医反映目前省政府为低收入和部分合资格居民，提供的补助计划很差，而且金额相当少，只得30％，牙医是当作公益服务。 政府没倒台压力 国防开支一如外界事前所料未能达到预期，将有很大的隐忧。 秦怡敬表示，加拿大的军备已经极为老旧。乌克兰是敲响了警钟。北极的重要性越来越大，而加拿大与俄罗斯在北极圈有边界接壤。新预算案只是略为增加拨款，政府仍然是首先顾虑国民的税负。 资深时评人江大惠指出，一般少数政府为了买票需要大撒金钱讨好选民；但由于执政自由党在较早前已经与新民主党达成合作关系，因此毋须在新的财政预算案中“派糖”。今年的预算案可说是相当“稳阵”。 各项施政都只“做少少” 新的预算案是朝正确的方向。他说，新民主党以增加福利著名，因此当初民众均非常担心自由党与新民主党合作会导致加税。执政自由党这次只是付出数十亿元的全民牙医福利，便取得新民主党的支持，金额相当少。 他说，政府没有倒台压力下，各项施政都是做少少。例如，新预算案并没有解决通胀问题，也没有协助商户降低信用卡收费和银行户口手续费，只是向银行、保险公司和大企业加税，但所增税率却减半至1.5％。 总理杜鲁多当年声称赤字会自动消失的言论，曾被人当作笑柄；但由于去年各方面的收入均有增加，令财政预算案的赤字降低。

【加拿大都市网】坐落在多伦多市中心以西的三层高半独立屋（semi-detached duplex），面积达3,000英尺，仿佛是每个人的梦想居所。从外观来看，你未必能想到这栋半独立屋的拥有者是四位千禧世代。 2021年3月卡尔森（Michael Carlson，下图左一）和搭档尼尔森（Heather Nelson，左二）决定与另一对男搭档，鲁坦（Craig Ruttan，右一）及路兰特（Alex Rand，右二），合力购置这一栋房子。 36岁的卡尔森是一名教师和财务规划师，他形容这是他梦寐以求的家。整座房屋十分完美，后院有如城市中的一片绿洲，而且离公共交通非常近，外出不需要汽车就能到达不同地区。 当疫情初来袭时，四人都分别在多伦多市中心租房居住。39岁的尼尔逊忆起，当时于蜗居中在家工作，既缺少活动空间，又加上越来越多的孤立感，令她的忍耐到达临界点。她告诉卡尔森，希望与其他朋友合力购买房屋，希望也可进入越来越难以负担的房屋市场，以改善现在的生活。 于是卡尔森向他的几十个朋友发送电邮，了解谁有兴趣共同拥有一所房子。在他收到的回复中，他将范围缩小到价值观一致及能支付首期的人。他指收入稳定也是一个因素，幸好他们四人都在整个疫情期间保持就业。 四位屋主的收入都高于多伦多的平均收入，他们的年薪从60,000元到120,000元不等。尽管如此，在多伦多，价格100到150万元之间的房屋市场非常饱和，而且需要努力寻找，面对数十个竞争者是常态。有幸的是，凭著四人的综合收入和首期，令他们可以放眼价格更高的房屋，而面对较少竞争。 于是在2021年3月，他们以不到200万元购买这栋三层高半独立式复式房。他们在道明银行（TD Bank）得到超过150万房屋贷款，分25年偿还，首期为40万元。每月还款额为每人1,500元，相当于他们现在居所的租金。 安省近年房价不断攀升，省民难以负担。根据加拿大房屋贷款专业人士的研究，安省的房价与居民平均实际所得收入的比率最高，为22.5倍。相比之下，新不伦瑞克省（New Brunswick）房屋能以平均收入的7.5倍购买。 根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）的最新数据，加拿大 2 月份的平均房价同比上涨20.6%，而收入增幅却跟不上楼价。事实上，加拿大国家银行（National Bank）表示，加拿大人偿还抵押贷款的能力，在2021年每个季度都在恶化。 关于房屋共同拥有权，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage Housing Corporation简称CMHC）和加拿大统计局（Statistics Canada）提到去年发布的一项 2018 年全国房屋调查，该调查显示卑诗省（British Columbia）与新斯科省（Nova Scotia）及新不伦瑞克省相比，卑诗省拥有最多的共同拥有者，即三个或以上买家。 千禧世代的房屋拥有率落后于前几代人，这种差距在多伦多最为明显。根据金融科技公司Borrowell 的分析，多伦多的千禧世代最不可能买得起房屋。故此，在疫情期间，随着全国房价上涨 50%，有意置业的千禧世代，数人合力购置房屋成为趋势。 总部位于多伦多的Ourboro专门从事共同拥有权协议的总监高文（Alex...

加拿大一个地产公司的破产，引发了一系列的连锁效应，投资者，房东，地产经纪… 对当地房地产会有什么终极影响？ 位于萨省萨斯卡通的Epic Alliance地产公司成立于2013年，它很快演变成了一个由命名和编号的公司组成的网络，包括Epic Alliance Real Estate、Epic Alliance Electrical、Epic Accounting and Bookkeeping以及Epic Holdings。它有118名员工。 公司的120名投资者来自各行各业。卡罗莱纳·阿布拉莫维奇就是其中一员。 这位温哥华的生物医学科学家是向Epic Alliance公司集团提供5万-50万元不等无担保贷款的120名投资者之一。 "我在房地产投资团体中听说过Epic Alliance，他们真的无处不在，在他们那里投资的任何人，无论大小，都有很好的评价。房地产投资团体、播客、网络研讨会 - 他们无处不在。" 阿布拉莫维奇说，虽然似乎很能盈利，但公司的起源故事也很吸引他。 "公司背后的故事很好，他们试图帮助投资者进行投资，同时提供萨斯卡通的可负担住房。我喜欢他们是女性创立的公司，他们正在促进妇女的事业。” 就是这样一间似乎前景良好的公司，在1月底关闭了其业务。所有投资者和物业合作伙伴在公司创始人罗谢尔·拉弗兰姆（Rochelle Laflamme）和艾丽莎·汤普森（Alisa Thompson）16分钟的Zoom视频中得知了该公司的倒闭。 拉弗兰姆（左）和汤普森在Zoom会议上宣布了这一消息 "一切都消失了，一切都破产了，朋友们。一切都没了。"拉弗兰姆在2022年1月19日的视频中说。 爆炸性消息 Epic公司倒闭的消息像一颗重磅炸弹在全国的房地产和商业界炸开了锅。 投资者想知道他们的钱去哪了，加拿大各地的房主想知道谁将管理他们在萨斯卡通的出租物业，房地产专业人士担心这数百个核心社区的房屋会发生什么。 根据拉弗兰姆和汤普森的说法，Epic Alliance破产时在萨斯卡通和北巴特尔福德管理504处房产--价值合计1.26亿元。 两人在1月初发布的 "E.P.I.C.时间 "视频中与投资者进行了交谈，当时距离该公司关闭只有几个星期。拉弗兰姆在视频中说，大部分房产--总价值1.15亿元--都在萨斯卡通。 通过其公司网络，Epic在萨斯卡通的核心街区，包括Pleasant Hill、Riversdale和Meadowgreen，担任400多个出租物业的房东和物业经理。 它通过其“无忧房东计划”为省外的投资者管理这些房屋，这些投资者主要在卑诗省和安省。 两位前Epic员工说，这些房屋中多达一半是空置的，许多房屋的房屋情况很糟糕。当地房地产界担心的是，如果这几十个甚至上百个房屋同时进入市场，会发生什么情况。 萨省房地产经纪人协会的负责人说，他们正在密切跟踪每月的统计数据，以衡量其影响。 “目前我们没有看到市场危机的证据，但我认为现在还为时过早，"首席执行官Chris Guerette在采访中说。 "对于那些已经投资的人来说，这是一场危机，因为涉及的数量很大。"   目前，法官已经指派安永会计师事务所调查120名投资者在Epic Alliance投资的约1000万至2000万元资金的情况。 萨斯喀彻温省金融消费者事务管理局（FCAA）表示，由于该公司没有销售投资或提供金融建议的执照，该局于2021年10月21日发布了临时停止交易令。 11月，FCAA举行听证会，考虑延长该临时命令。当时，Epic...

胡辛担心有人鹊巢鸠占，引致房屋有火灾隐患。CBC   全加拿大首屈一指的超级豪宅社区、多伦多跑马径(Bridle Path)一所早年价值700万元的物业，目前因年久失修，破败凋零，成为一座弃屋，被街坊四邻视为眼中钉。他们希望多伦多市政府出面，要么将其拆除清理，要么用围栏将其遮住，避免防碍观瞻。 加拿大广播公司报道，这座位于萨洛尼卡路(Salonica Road)38号的物业，是一座农场式单层独立屋，位于所在街最尽头，另一侧紧邻新宁公园的沟谷森林。根据田土交易纪录，这座大宅最近一次交易是在2018年春天，以715万元天价出售，买家名叫“张新”(音译: Xin Zhang)。2020年物业曾经在市场再次挂牌，叫价630万元。不过一个月后未售出摘牌取消。 当地社区住户协会主席胡辛(Jaffar Husain)表示：“我们怀疑是否有人鹊巢鸠占在其中居住，也许是动物，这令我们非常担心。还有一些居民担心房屋有火灾隐患，总之情况很令人困扰。” 目前叫价可达1000万 房屋位于罗伦斯大道东夹湾景大道（Lawrence Avenue East and Bayview Avenue ）加拿大数一数二的超级豪宅区，紧邻跑马径。根据近期的挂牌信息，区内大宅叫价有些高达2500万元以上。这座破屋所在的萨洛尼卡路，物业的价值在500万元至1000万元之间。 代表该区的多伦多市议员罗宾逊(Jaye Robinson)表示，其办公室对这座物业并不陌生，但市政府很难强迫屋主永久性地修缮这座物业。“作为市政府，我们没有权限去处理这类问题。我们可以发出命令，要求他们遵守有关规定，但是我们需要更多权力，去强制他们要么将房屋拆除，要么整修成符合居住标准。” 罗宾逊指她计划与市府当局一道研究推出附例，授权市政府可以做上述事情。不过她表示市政府要取得类似权力，很可能需要省府的允许和认可。 邻近沟谷森林或令买家却步 根据多伦多市政府的纪录，该物业由2017年以来先后6次被人投诉违反物业标准条例，原因包括房屋不安全、屋顶出现大洞、围栏损坏、涂鸦，以及有人将垃圾留在物业当中。 市府员工表示，上述所有问题都已经被屋主改善，目前没有针对该房屋的整改命令。市府员工拒绝透露先前这些命令发给了谁。 邻居表示，他们最后看到有人在该房屋居住、然后搬走已是几年之前。自此之后问题接蹱而来。胡辛表示，该物业的地块紧邻沟谷森林，可能令潜在的买家却步。“地块因为有树木存在而变得很小，限制了开发的潜力，可能减少了对买家的吸引力。” 他表示：“在这一地区，人们喜欢建造非常非常巨大的房屋，但在这处地块，人们无法建造大宅。”星岛综合报道

【加拿大都市网】安省万锦市一名房东被租客拖欠9个月租金，而且不肯搬离，向安省房东及租客委员会提交申请却久久未有回音，皆因委员会疫情后积压案件的情况愈趋严重。 安省万锦市一名房东帕兰达(Tony Palandra)早前将父亲的家出租给一个家庭，怎料现在却被拖欠$35,000元租金，租客甚至不肯搬离。他接受CTV访问时表示，“他们说会在八月、九月、十月、十一月付租金，之后是圣诞节了，他们真的没有打算付租金”。 许多房东已经等待了数月，让安省房东及租客委员会(Landlord and Tenant Board，LTB)审理他们的案件，但委员会因为有大量积压的案件而无法审理。疫情期间委员会暂停了五个月，帕兰达等房东表示他们的案件很难传达到委员会里，“你不能和那里的任何人交谈，那个网站又不方便使用，我等待租金已有九个月了”。 安省业主关注组(Ontario Landlords Watch)指有房东想出售他们的房产，但因为租客拒绝搬离而不果，组织创办人安达迪表示，“房东们很沮丧，甚至想自杀，简直是被摧毁了。他们正寻找任何方法令租客离开”。她又解释委员会的积压案件一直都是问题所在，但疫情令情况恶化，“LTB既有日常的案件积压，然后又有新冠肺炎后的案件积压，现在他们的新裁决系统出现很大变化，导致进一步积压”。 LTB一名发言人回应CTV时表示，“全球疫情开始的首五个月，LTB暂停了非紧急驱逐听证会，除非是由于严重和持续的健康紧急事务、住宅区的安全问题，或住宅区发生的严重非法行为。那次暂停听证会对我们的案件量产生了重大影响。LTB意识到这些延误对使用我们服务的人造成的影响，我们正取得进展。根据申请类型，现时新事务能平均安排在三至四个月内完成。如果申请人认为应该优先安排他们的申请，可以提交缩短时间申请表，然后会由审裁员审查以作决定，获批的话会在数周内安排在专门紧急事项听证会中举行听证会”。 柏兰德指他的账单愈来愈多，又必须缴纳房产税和水电费，只想案件能得到审理，“我只想说，要么就付房租，要么就搬出去”。 (图片 : CTV) T07  

【加拿大都市网】加拿大税务局表示，如果在2021年曾购买、建造、出售或翻新房屋的合资格市民，有机会在报税时申请5000元的抵税额度。 根据加拿大税局网站的信息，主要报税人或配偶或合法同居伴侣在过去4年内没有居住在另一处拥有的房屋内，就可以申报5000元抵税额度。申报人也可以和配偶同居伴侣分摊这5000元抵税额，但总和不能超过5000元。税局称，这一申请可获得最高750元不可退免税额度。 如果有资格获得伤障税收抵免（DTC）或为相关伤障人士购买房屋，则无需限制申请人与配偶是否曾在过去四年居住在自己拥有的物业中，但购买房屋的目的是为了使伤障人士住在家里的时候更方便及便于移动。 购买新房的市民也有机会申请货劳税(GST)和统一销售税(HST)退税，这包括从建商手中购买新建房屋作为主要居所；建造新房作为主要居所；大幅翻新房屋以作为主要住所。要注意的是，买新房的人要确保建商未将新房退税计入购买和销售协议的一部分。 市民还可以申报无障碍房屋装修以及翻新的开支，但所做装修必须是帮助合资格个人更容易进入房屋以及在房屋内移动，减少其在家中受伤风险的。合资格申请人包括2021年底前满65岁的市民或有资格获得伤障税收抵免的人士。 另外，如果符合首次购房计划（Home Buyers’ Plan）的市民打算购买或建造房屋，则可以从注册退休储蓄计划(RRSP)中提取最多3.5万元，条件是在首次购房或建房后将该房屋作为主要居住地满一年。随后市民可以用长达15年的时间来偿还退休储蓄计划中的全部金额。有资格获得伤障税收抵免的人士则无需是首次购房者即可使用该计划。 在2021年出售了房产的市民则需要报告出售情况，即使它是主要住所，也必须在出售房产当年的所得税和福利申报表中报告出售情况。如果出售的是申报人的主要住所，通常无需支付收益税。但从2016年纳税年度开始，加拿大税务局只有在屋主在报税时申报属于个人主要住所时才允许主要住所收益税豁免。 如果出售的房产不是申报人的主要住所，比如出租或投资房屋，则需要报告收益或利润。 V16

【加拿大点都市网】安省政府提出建议，将欺骗消费者的地产发展商及有关个人，加倍罚款额。 省府表示，对于取消预建项目，以提高单位售价的地产发展商，建议将罚款额加倍；至于屡犯的发展商，则建议取消罚款上限规定。 省府表示，不良地产发展商，亦会面对被撤销发展商执照2年的风险。 另外，房屋建筑监管局（HCRA），即使没有收到正式投诉，但仍有能力对取消地产发展项目，及调高售价的案件展开调查。 有关建议，省府正进行咨询工作。 （网上图片） T02

西迪基夫妇或遭新买家起诉。CBC 安省一对夫妇的房屋因租户于租约期满后仍不肯离开，即使向专责委员会呈交驱逐申请，却因案件积压而未有裁决结果，导致两人甚至可能因此而会被房子的新买家起诉。 安省奥克维尔(Oakville)西迪基夫妇(Kashif Siddiqui和Salma Siddiqu)在密西沙加拥有一座房屋，但住在楼下单位的租客在两人卖掉房后六个多月仍拒绝离开，两人表示自去年十月便停止收取租金，意味着他们等待房东及租客委员会(LTB)对案件进行裁决的同时，要承担自己拥有两幢房子的开支费用，而且还有10,200元租金欠款仍未拿到。 房子的新买家已经两次同意推迟收屋日期，但现在仍无法收楼，新买家强调若无法于4月30日前取回位于Tacc Drive这幢独立屋，将会对旧业主夫妇提出诉讼。萨尔玛(Salma)表示，“我们夹在那些霸占我们家的人和新买家之间，我们不知道怎样做”。这个困境突显了LTB持续的问题，受到多月的积压案件困扰，令房东与租户间纠纷的裁决严重延误。 根据租赁协议，夫妇二人于2020年12月以月租1,700元将地下室单位出租予阿尔梅达(Alberto Almeda)及其前妻。去年夏天业主两人决定出售房子，他们表示在七月已口头通知楼上及楼下的租户打算出售，并于8月签署一份销售协议，截止日期为12月15日。根据向LTB提交的文件，夫妇于9月22日向租户提供了N12书面通知，并将搬迁截止日期定为11月30日，亦即是租约到期的那天。 楼上的租户于十月底离开了，而阿尔梅达则指自己会在十一月底搬出。“直至11月29日前他还告诉我会搬离，但到最后一天时他却跟我说不会离开”，西迪基声称自此之后阿尔梅达甚至辱骂他们、损坏包括洗衣机在内的财物，而且没有支付任何租金。由其前妻于租约开始时提供的远期支票也因为银行“无法追踪”账户而被退回。 ■菲恩指卖屋前应先处理租户问题。CBC 卖屋前应先处理租户问题 CBC联系到阿尔梅达前妻时，她指与阿尔梅达离婚后便于七月离开了单位，并将关于占用及未付租金的问题交予阿尔梅达，但阿尔梅达未有回答电话及短信对话中的问题，亦拒绝接受访问。根据阿尔梅达与屋主于2021年4月及11月的两段文字信息，阿尔梅达声称因为担忧新冠肺炎以及疫情影响他就业，令他在寻找新的居住地方时遇到困难，屋主表示“我觉得非常非常难以置信，他有足够的时间”。 夫妇二人于11月22日向LTB提交了驱逐阿尔梅达及其他占用楼下单位的人的申请，并于12月提交了驱逐申请，理由是对方未有支付租金。首次提交申请后四个月都未有安排任何听证会，萨尔玛表示，“我对这个系统感到沮丧，因为我感到很无助”。 倡导组织安省小型拥有权房东(SOLO)的主席巴亚(Boubacar Bah)认为情况可能会持续数月甚至一年以上，“这里描述的是小房东经常发生的事，因为他们并不老练。如果租户不离开，你不能强迫他们”。 根据安省的《租宅租务法》(Residential and Tenancies Act)，只有LTB才有权向租户下达驱逐令。即使租户不再支付租金，他们仍有合法权利继续住在出租单位，直至审理案件后发出驱逐令。 曾担任LTB审裁官的律师助理菲恩(Harry Fine)指出，房东和租客面临的问题是疫情期间LTB无法正常运作，自从疫情开始时实行了五个月停工，导致案件积压，听证会及裁决的等待时间因此而激增，“如果形容LTB是火车失事的话，对失事的火车来说不太公平”。 这对业主夫妇已经收到一些信件，其买家的律师威胁会采取法律行动。律师认为如果他们的销售协议被取消，而买家购买了一间更昂贵的房子，他们可能会被买家起诉。 审裁官的律师助理菲恩说：“我每天都和房东倾谈，他们几乎流着泪打电话给我，因为销售中止而即将被买家起诉”，他提醒拥有投资物业的房东在将其房屋挂牌出售前，应寻求具有处理房东租户间问题经验的法律专业人士建议。星岛综合报道