选城市 : 多伦多 | 温哥华
2022年01月26日 星期三 15:51:32
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地产

多伦多房市影响全国,6月加拿大房屋交易量大跌!创7年之最…

■佩克   本报记者 加拿大全国房屋销售量6月份下跌6.7%,是自2010年6月以来的单月最大跌幅。加拿大地产协会(CREA)统计显示,过去3个月销售量累计下跌14.1%,但屋价在大多伦多地区和大温哥华地区的带动下,与去年同期比较仍继续稳步上升15.8%。 加拿大70%市场包括安省金马蹄地区、大多地区和京士顿、卑诗省低陆平原及魁省的满地可和魁北克城,6月份住宅销售量均告下跌。不过,亚省卡加利和爱明顿、安省伦敦市和毗邻的圣汤玛斯、渥太华,以及魁省满地可和纽芬兰省哈里法斯的房屋销售量,较去年同期有所增加。 协会总裁佩克(Andrew Peck)表示,加拿大经济和就业改善促使房屋需求增加,但利率调高又打击买家信心,尤其是屋价高昂的多伦多和温哥华,受房屋政策影响,令不少买家却步。其他屋价较低的市场,加息对可负担能力的影响则相对不大。 ■全国房屋销售量6月份下跌6.7%,是7年以来的单月最大跌幅。星报资料图片 新房屋政策令买家望而却步 协会首席经济师克兰普(Gregory Klump)说,安省4月底推出的房屋政策无疑令很多金马蹄地区买家抱持观望态度,等待市场消化新变化。中央银行上星期宣布加息更令不少人放缓置业步伐,也令一些取得预先核准贷款(Pre-Approved Mortgage)的买家,要重新考虑供款能力。此外,短期内会有些已细屋换大屋,但未将原居放盘的业主,为减轻房贷压力而降价求售。 受安省大多地区和金马蹄地区放盘减少的影响,全国电脑盘(MLS)的新盘数量经过4月及5月的高位后回落1.5%。销售与新盘比率由迫近70%,回复至52.8%的均衡水平。业界标准,销售与新盘比率在40至60%之间属均衡市场,高于60%为卖家市场,低于40%则是买家市场。 卑诗省和安省部份地区的销售与新盘比率超出60%,但金马蹄地区大多已趋于均衡,大多地区和巴里市的比率则低于40%。 6月份住宅库存量也是自2015年1月以来最高位,全国平均为5.1个月;较3月份增加了1个月的库存量。金马蹄地区的库存量由2至3月份历史性最低位0.8个月,增加至2.5个月,但仍低于平均的3个月以上。 全国6月份平均屋价较去年同期上升15.8%;多层共管大厦的20.4%升幅最大,镇屋升17.4%,两层独立屋升15.4%,一层独立平房升12.3%。 大多地区、贵湖和渥维尔-米顿升势放缓,但仍较去年同期分别升25.3%、25.4%和17.4%。渥太华独立屋升6.2%,带动平均屋价升5.2%。卑诗省低陆平原屋价经去年下半年滑落后缓步回升,与去年同期比较,大温地区升7.9%,菲沙河谷升13.9%。加拿大地产协会预期今年夏季后段升幅会加快。 全国平均房屋价格在大多地区和大温地区推动下,上升至394,660元。若撇除这两个地区,全国平均屋价将降低超过100,000元。 业界︰9月中回复正常 ■吴树声   安省华人地产专业协会副会长吴树声指,大多地区楼价持续上升,显示市场仍有很强承托力,预计市道到9月中才回复正常,到明年春天才有好转。 6月份成交减少受多种因素影响,吴树声指,暑假固然是其中一个原因。加上今年1至4月的房屋价格急升,很多屋主尚未适应市道乍然放缓,加上楼盘增加,令买家持观望态度等候市场反应。另一方面,一些过往因为屋价贵而无力置业的人,则趁目前的时机入市,但买家会更审慎。 他说,上星期的利率调升对楼市影响力不大,因为市场早已预期央行加息,买家只是担心央行何时会再次调整息口,以及幅度大小。

法律连线:代理大麻屋放牌经纪必须披露吗?

Q:我的放盘经纪是否需要向潜在买家透露:我的房屋以前是大麻屋? A:当你出售曾是大麻屋的房屋时,要应付两个独立的问题:房屋的物质损坏和/或修理,以及由於房屋歷史所造成潜在的心理上的污名。房地产的一个重要原则是,在经纪人或销售人员的帮助下,买家有责任确定他们购买的物业是否适合自己。為此,买家可能要求更多的资料和进行独立研究。 根据这个原则,你并非一定要透露通过典型的验房就可以发现的物质方面的问题。但是,假如你知道有一个物质缺陷,只能通过破坏性检查才能被发现,而且该缺陷令屋子不适合居住或危害健康和安全,那麼你需要披露。 与物质缺陷一样,你不必向潜在买家披露潜在的污名。但请记住,潜在买家决定什麼缺陷对他们来讲是重要的,相应地买家会就此指示他们的代理,他们可能会问。 放牌经纪不必主动透露曾经的大麻屋,但也不能说谎 什麼样的问题可以被视為污点因人而异。例如,房屋曾是一个谋杀或自杀的场所吗?一个臭名昭著的罪犯曾经住在屋内吗?必须认真对待有污名的房屋。与你的经纪合作制定应对策略,如何回答潜在买家或其代理人的任何问题。 虽然你的销售代表不需要自愿提供有关物质问题或污点的信息,但当被问及时,他们就不能说谎。他们可以直接回答这个问题,或者拒绝回答问题,并建议买方代理自己进行调查研究。 所有房地產专业人士在职业道德守则下,都有责任在与房地產交易中的其他人打交道时採取公正、诚实和诚信的态度,促进和保护你的最佳利益也是他们的责任。 同样,挂盘经纪必须避免在宣传你的房產时出现虚假陈述或错误。在不确定是否披露是更明智作法的情况下,他们的建议可能是披露,以避免以后的潜在问题。这可能是一个困难的平衡,但要确保你已经做了你可以做出的明智决定。 如果你的经纪同时代表其他潜在买家(称為多重代表),则会有附加的问题。在这种情况下,你的代表必须採取负责任的步骤,為买方客户查找并披露任何可能对其购买决定產生相当影响的事情。 作為卖家,你有权以尽可能高的价钱出售物业。如果你担心房子的污点有可能会影响出售,请考虑徵求律师的指引。 另一方面,对於买家来说,在提出Offer之前,与房地產专业人士合作,对房子进行研究,并提出正确的问题,以确保房子符合你的需求。  

6月房市:卖方求售心切放盘量升16%,买方观望待抄底成交跌近4成

大多伦多地区房屋市场过去10年的销售飆升幅度,似乎因为4月下旬省府冷却措施而出现“软着陆”之势。据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)最新数字,6月份大多伦多地区房屋销售量仅录得7,974宗成交,较去年6月下跌37.3%,放盘数字却上升近16%,达19,614 间,显示市场“买方观望,卖方求售”心态。业界人士认为市场从濒临失控状态冷却,是重返健康正常发展。经济学者则分析,目前大多区已成买方主导的市场。 自省府推出16项冷却楼市措施后,大多伦多地区楼房销售量持续下跌,传统上6月份属於楼市旺季,TREB最新公布却指出,上月大多伦多地区楼房销售成交是7,974宗,较去年同期大挫37.3%。 连续第二个房价下跌月 纵使数据显示,今年6月大多区房屋平均成交金额为793,915元,较去年6月上升了6.3%,但比今年5月的平均成交价却下跌约8%,这已是从4月份的高峰,连续两个月下跌;不过TREB估计,今年售价仍会比去年上升13-18%。 正当意欲置业之买家持观望态度之际,持有住宅物业之卖家,积极放盘测试市场反应,TREB指上月MLS系统显示,共有19,614所楼房放盘待售,较去年同期增加15.9%,显示卖家希望在楼房市场尚未严重下滑前,尽快“出货”。 35%准买家计划一年内置业 不过,TREB同时引述在5月下旬,分别向房屋準买家及準卖家作出的调查,当中有35%对购置房屋有兴趣者,计画在未来一年内置业,当中40%属首次置业者,不过也有10%受访人士称在短期内未必会置业,原因是欲观察省府措施对市场之影响,显示意欲置业买家“观望”味甚浓。 从卖家角度来说,调查指出有30%在大多伦多地区拥有住宅物业的业主,有意在未来一年将物业放盘求售,15%受访业主不讳言意欲放盘,与安省推出冷却楼市措施有关;接近80%意欲求售物业之业主,形容放盘手上物业,是為购置另一物业做準备,显示不少卖家同时兼具买家身分。 GTA海外买家仅佔5% TREB 市场分析暨服务渠道总监梅沙(Jason Mercer)坦言,大多区海外买家所佔比例仅5%,显示大部分活跃楼房市场者以本地人士居多;即使最新数字指出大多区楼市销售量,正面对过去8年以来的最大跌幅,但本地买卖双方,对楼市交易意欲仍然强劲,他认為买家现抱观望态度,欲以最合适价钱入市,而卖家则以放盘测试市场水温,长远而言,他相信大多伦多地区楼市仍然会稳健发展。 经纪指濒失控市场重返正常 多伦多华人地產专业协会副会长吴树声认為,TREB公布的销售数字虽下跌37.3%,但楼房市场属“软着陆”,从买家疯狂“出价”的失控状况,回復正常楼市发展,真正需要住所之买家,此时期有机会与卖家讨价还价易于“上车”,对於央行“放风”称有加息机会,吴称市场更关注的是一旦加息周期开始,加息频度会是多久一次。 问到地產商会公布之数据,显示大多伦多地区楼房销售量跌幅颇大,而放盘量则增加,是否意味本地楼市已出现见顶压力,吴树声认為数据展现出準买家观望态度持续,原因是安省政府在4月20日推出楼市降温措施,买家观望令5月份楼房市场放缓属正常反应,至於6月份销售量继续缓慢,亦不代表本地楼市下沉,反而是朝更健康正常方向发展。 吴树声指过去几年,大多伦多地区楼市,不论是销售量抑或价钱均如火箭般飆升,不少本来价格隻值100万元的房屋,被抢价至200万元,完全脱离实际市场之疯狂情况;但现时楼市在冷却措施所造成的心理影响下,销售量下跌,令渐趋失控的市场,重新返回正常发展,这对大多区未来楼市发展有好处。 业界关注加息频率 至于央行研究加息,吴树声指央行一般每次加息四分一厘,其实对供楼业主影响不大,他说业界反而是关注一旦加息周期开始后,央行会每隔多久加息一次,如果央行加息频密,的确会给正在供楼的业主带来压力,并对楼房市场產生较大影响。 学者:楼市似见顶买方成主导 多伦多大学经济学系讲师陈蔚纯认为,TREB数据进一步显示楼市有见顶趋势,至少不乏拥有住宅物业人士是这样认為,在放盘量增、销售量减的形势下,楼市已成买家主导市场,买家更易入市;谈到若楼市持续下跌对安省经济影响,陈形容影响可能到3至4个月后呈现,预计首当其冲是建筑业界及地產服务界等行业。 她指数据所显示的楼市状况,是意欲买楼人士希望多等一会,趁最相宜及合理价钱时才入市,意欲卖楼者希望趁现时楼房仍有价时趁高位出售,令放盘量增加,这是省府推出之楼市措施,带来买卖双方心理上之僵持。 在央行有机会加息之阴影下,她预计意欲置业之準买家,或会选择再观望多半年左右,了解外在因素对本地楼市之冲击,从而在他们认為合适之时机出手。 谈到自从4月下旬省府推出相关措施后,楼市销售量持续下滑,部分地区独立屋销售量更下跌多达60%以上,若楼市销售量仍不理想,会对安省经济带来何种影响,陈蔚纯称房地產交易佔安省经济一个颇重要比例,按照最新国民生產总值未必反映到楼市下滑之影响。 她续称发展商早於省府公布措施前,已经入纸申请开发地盘建屋,建筑商仍需要依照其申请建屋,但若楼房销售量继续不理想,建筑商可能会暂缓申请开发建屋,届时对本省经济影响或会渐渐浮现。她指出较会首当其冲受影响之行业,将会是从事地產服务业界,而建造业等相关连带行业,如家具及装修工程等,就业机会可能减少。

房屋抵押信用贷款大行其道 还息不还本藏隐忧!

■房屋抵押信用贷款开始大行其道,但可令债务越积越高。星报资料图片 综合报道 各方普遍预测加拿大央行将在本周三宣布调高银行基准利率由0.5%调高至0.75%。有关人士指,调高利率不仅对持有房屋贷款的人士造成财务压力,影响更是遍及各方面,特别是以房屋净值做抵押借出信贷款额度的人,更要未雨绸缪。 近年随房价显著上涨,由银行和借贷机构推出的一种新产品──“以房屋净值作抵押的信用贷款额度”(home equity lines of credit,HELOCs)开始大行其道。金融机构会根据借贷者用以抵押的房屋净市值,向借贷者批出数额不等的借贷额度,借贷利率往往是银行最优惠利率加0.5至两个百分点。 房屋抵押信用贷款的利息高于普通的房屋贷款,但仍受民众欢迎,因为表面上看,随屋价节节上升,用以抵押的房产可以为房主“兑换”出大笔“现金”,而且民众在使用这种贷款后,只要按期付给银行利息就可以,银行并不要求限期偿还本金。屋主不用卖屋搬家,即可提前享受屋价上升的“红利”,往往不急于还本,而是期望日后卖屋时将贷款一次还清。 因为上述方便之处,房屋抵押信用贷款在加拿大借贷市场上,占有额越来越重。加拿大金融消费局( Financial Consumer Agency of Canada,FCAC)上月公布数据,加拿大各大金融机构目前借出约300万笔房屋抵押贷款,平均每笔借款额高达7万元,也即是借贷总额高达2,110亿元。FCAC调查更显示,有四成借有这种贷款的家庭,没有定期偿还本金。三四年以前借多少,现在债务还是多少,没有变化。对许多家庭而言,一旦获得银行批准这贷款额度,仿似将自家房屋变成自动提款机,令债务越积越高,但是这种借款对于家庭财务稳定存在重大隐忧,一是这类贷款采用浮动利率,即在基准利率上调若干百分点,如果利率不断上调,意味借款者负担会持续加重。 另一注意的地方是,这类信用额度贷款被称为“demand loans”,大体意思是“可以随时索还的贷款”。这一点与房贷完全不同,房贷只要借贷者每月按时还清月供,不会被强迫一次性还清本金。但对于这类信用额度贷款,只要借款机构认为需要,可以随时致电借款者要求一次将借款还清。 接受CBC采访的金融财务专家指,现时屋价仍在上涨,尽管幅度不稳定,这种情况下银行不太可能要求借贷者一次还钱,但是这2,110亿元的巨大国民债务,其风险性比起房贷更为显著,因为一般民众都会尽最大努力偿还房贷,避免拖欠银行,但是对于此类房屋抵押贷款,民众未必会采取同样的努力。 专家又指,一些人表示使用房屋抵押贷款是用来装修现有住房,从而令“贷款”成为一种未来可以回收的、有回报的“投资”。这种想法同样有问题,因为房屋并非永远升值。一旦市场条件变化,不能保证在房屋上的投入都可以由未来的市场上取得回报。不论是装修房屋,或利用这类贷款外出旅行,性质上并无太大差别。大量使用房屋抵押贷款,且长年将债务搁置不理的人,都应再三考虑。

加拿大房价现“暴风雨”信号,金融机构考虑颁布新规

凤凰国际iMarket编译自zerohedge,在过去几个月里,由于中国的洗钱活动在加拿大各地催生了泡沫,导致了加拿大房地产市场很多分析机构花了很多时间来讨论加拿大的房地产市场。 不过,正如今天的《环球邮报》(加拿大当地期刊)所指出的那样,由于极大的价格泡沫、消费者的过度负债、按揭贷款规则大幅收紧以及利率上升的前景,加拿大的部分房地产市场可能会出现一场“完美风暴”。 据悉,在监管方面,加拿大金融机构监督办公室(OSFI)正在考虑颁布新的规定,要求贷款人对借款人实施有效的“压力测试”,以确认他们在利率即使上升200个基点的情况下,是否仍然满足贷款标准。从实际的观点来看,此项举措将会使普通加拿大人的(房地产市场)购买力下降20%左右。 加拿大金融机构监督办公室提议,任何在银行或银行资助的贷款机构获得抵押贷款的人都须证明,他们能够负担高于实际利率至少200个基点的利率。目前已经针对获得按揭违约保险的借款人,以及大多数浮动利率和短期贷款的借款人进行了类似的债务比率“压力测试”。 如果加拿大金融机构监督办公室的提案按计划实施,在其他条件不变的情况下,信用良好的借款人有资格获得的抵押贷款将减少约18%。这一提案对抵押贷款借款人的影响将超过加拿大银行历史上的任何一次加息。当然,由于抵押贷款利率处于数十年来的低点,房地产市场可能只会朝一个方向走。 此外,随着利率上升,其只会放大OSFI上述提案的影响。如果你相信加拿大央行的暗示和债券市场可能发生的事情,下周的利率会议或9月份的会议很可能会提高浮动利率。(尽管周四的OSFI新闻可能会阻碍加行的加息计划。)至于固定抵押贷款利率,自6月6日以来,在债券收益率飙升50个基点后,其已经大幅上涨。加拿大央行实际上主导了设定抵押贷款利率,在周四上午将其公布的大部分固定利率上调了20个基点。大多数其他贷款机构也做了同样的事情,这可能只是采取的第一步行动。 所有这些让《环球邮报》提出一个问题:“加拿大的消费者现在应该做什么?”幸运的是,对于加拿大,我们会提醒,几年前美国也有类似的房地产泡沫问题。下面这幅图提示你下一步应该怎么做。 图1:加拿大央行,传统抵押贷款利率

你不是一个人!民调显示:逾9成多伦多人感房价难负担

由EKOS Research 民意调查公司於今年6月做的民意调查结果显示,加拿大人不论地域及收入情况,普遍认為目前的房价对他们而言难以负担。在温哥华、多伦多及卡加利等房价高企的大都会地区,认為房价难以负担的民眾比例更达到或超过9成。 据EKOS民调显示,全加范围内,每5名国民中就有两人认為本国的房屋价格难以负担。持有这种观点的国民遍及各个收入阶层。 近4成中产难负担住房 在那些自认為属于“贫穷的或是劳工阶层的”受访者中,有大约一半的人相信他们所居住地区的房屋价格超出其负担能力。在那些认为自己处于“中产”或是“上层”(middle or upper class)的受访者中,分别有38%及37%的人持有同样观点。 如果以地域而言,在大都市高房价地区生活的民眾对此感觉更加强烈。在温哥华,隻有2%的受访者认為当地的房价是“可以负担的”。在卡加利和满地可,认為当地房价可以负担的受访者比例分别為11%和22%。在多伦多,认為本地房价尚可以负担的受访者比例仅有6%。 EKOS Research 民意公司於今年6 月1日至19日以电话形式访问了5,658名国民。上述调查结果的正负误差率为1.3%。该公司总裁格雷夫斯(Frank Graves)表示,调查结果显示在加拿大部分地区,房价难以负担的问题在不同地域、不同社会阶层都达到了危机的程度。这一发现令人不安。 最便宜单位也花费半数收入 杜鲁多政府曾经承诺推出全国房屋保障计划,协助加拿大人找到及负担得起适合他们居住的房屋。这也是更大范围的减贫计划的一部分。政府希望将无家可归者的数量减半,并帮助那些将收入的三分之一以上用于住房、仍达不到所需的住宅需要和标準的“核心住房需求者”(core housing need)摆脱困境。 卡加利大学公共政策学院近期所做的研究也呼应了EKOS的最新民调。该学院研究指在卡加利、温哥华及多伦多,低收入家庭即使是居住於当地最便宜的公寓单 位,也要花去其收入的一半以上。而且由於各地的收入水平、物价消费水平不一样,要制定一个全国统一的房屋保障计划并不容易。 加拿大城市联盟(The Federation of Canadian Municipalities)则敦促联邦政府优先拨款维修现有的可负担住房并兴建更多这类房屋单位,同时向居住於都市区的新移民和原住民提供直接的住房补贴。 综合报道 全球生活开支排行榜 多市第119位列中段 最新一份调查全球生活费用的报告显示,温哥华仍然是加拿大生活开支最高的城市,在全球城市排名107位,多伦多则紧随其后,生活开支全国排名第二,在全球排名119位。报告显示,温哥华生活开支超越多伦多主要是基於租金上涨所致。 该份由人力资源顾问机构美世(Mercer)发表的2017年《生活开支调查》(2017 Cost of Living Survey)报告,调查全球209个城市的食品、交通、住屋、衣服、家庭用品及娱乐等200项费用。 温哥华今年在全球的排名较去年上升35位至107位,继续是加拿大生活开支最高的城市;紧随其后的是多伦多,排第119位;满地可及卡加利分别排名第129及143;而渥太华是本国开支最低的大城市,排名第152。 美世合伙人弗罗斯特(Gordon...

为子女学孟母三迁,华裔家长孜孜不倦追学房区

华人一向重视子女教育,买房往往先看物业是否在“名校区”,在房价连级跳的今日,家长们对“名校区”的追求仍然孜孜不倦。一年一度搜寻学区房的季节又到了,今年的态势又是如何? 在大多伦多地区,华人对学区房的偏好众所周知,这大概与华人 “孟母三迁” 的传统有关,华人歷来重视对后代的教育培养,讲究环境对青少年的影响,所以在作出置业决定时,所属学区的学校好不好,佔了很大的考虑比重。為了住进名校区,华人家长可以去得好尽,落重本加价30万元抢offer绝不手软。也有年轻夫妇还未有子女,已未雨绸繆买定学区房等孩子出世。当然,挟著名校区光环的物业,卖价随时高出一至两成也绝不為奇。 Re/Max 调查:八成买家看学区 每次有学校排名出炉,除了家长和学校紧张,相信地產经纪与正在物色学区房的买家亦同样关心。无他,学校排名高,附近一带的物业,会被看高一线,价格亦随之水涨船高。地產公司Re/Max早前进行了一项市场调查,发现超过8成买家,都想在物色心仪物业前,获得更多有关学校的资讯。 “购房过程中,有很多因素会影响是否购买某一间特定房屋的决定,例如与上班地点的距离、整体开支、社区文化、有否有绿色空间等。但透过这项调查,发现到原来能否获得高质素教育,才是国民在购买住屋时的关键性决定因素,当中以千禧一代与其正在成长的家庭更為重视。”Re/Max发言人Christopher Alexander说。 的而且确,学校与楼房之间,有著不可分割的关係,有好学校的社区,住屋的抢手程度与楼房价格,都会比没有好学校的社区更胜一畴。地產经纪孙子厚(John Sun)表示,很大部份住宅买家,都认為学区好重要,更是物业保值的重要因素,这一心态在华人买家中尤其明显。 “华人较关注学区问题,每个客户都会问,除非是已退休的。在好学区中买屋,抢offer的人多数是30至50岁之间。置业人士都会先看校区,再决定住的位置,因為很多人著重下一代教育更甚於著重自己。” 4至6月是寻学区房高峰 地產经纪吴汉昌(Dennis Ng)指出,买家追捧学区房,是一年12个月都有的现象,但以季节性来看,每年4至6月是家长买家四出搜寻学区房的高峰期。 “因為从看房到倾好offer,再到搬屋,都要一至两个月时间,搬屋后可能还要装修和执整,一切办妥当回復正常生活,刚好过完暑假,孩子可以在9月开学上新学校。客户群当中,有很多都非常注重学校排名、专门找学区房的客人。他们在抢offer时都好进取,比市价多出十几万元来抢也愿意。” 不过,地產经纪樊丽玲(Crystal Fan)认为,好多家长甚至早於2至3月期间已出动抢购学区房,所以该两个月也是抢offer最疯狂的时段,只要物业位处好学区,卖家收到十几张offer屡见不鲜。 抢offer加价数十万也情愿 “為了孩子的教育,家长会尽最大能力,不管多大代价,都要志在必得,而且他们也是有实际的迫切需要,所以其他买家好难跟这些家长抢。好像今年初,有家长愿意加价30万元去抢。” 她解释,如果家长是冲著一间好中学而搬进该社区,孩子由9年级读到12年级,即这间屋至少住上4年,如果该区中小学都好,甚至会是长达12年的事,所以绝对是一项长线投资。而从长线来看,几年后房价总会升的,所以就算今天抢高了价,反正是為了自住和孩子读书,回报是肯定有的。相反,一段短线投资者的著眼点,可能是明年楼市会否继续升?可否赚回今天抢高了的几十万元? 孙子厚续说,由於客户都紧张校区问题,所有地產经纪都不敢怠慢,熟悉不同社区的中小学资料,了解学校排名的最新动态,那些社区有高排名的中小学,都是他们的“必修科”。 追捧名校不惜代价 “有些买家会跟学校买屋,只要是前三十名的都好。為何万锦於人村、烈市富豪山庄的房价贵?其实就是名校效应。多年前万锦市Kennedy夹16街开发时,楼花价好便宜,但现在已升到呯呯声,大受追捧,就是因為该社区有一间杜鲁多中学。” 樊丽玲坦言,万锦与烈市的中小学都非常好,排名100位以内的比比皆是,但有些家长只追求名列前茅的学校,可谓赴汤蹈火,誓要进驻名校区。她举例,几年前有一位家长,為了让孩子入读排名最好的小学,不惜一切要搬进该校区,遂将原来居住的独立屋卖掉,但由於该区屋价较贵,卖屋的钱只够在该区买镇屋,宁愿“大屋搬小屋”也在所不计。 孙子厚指出,在北约克的名校效应也非常明显,尤其东惠柳弟(Willowdale East)与西惠柳弟(Willowdale West)的分别。虽然两个小区只是一条央街之隔,但东面的房价,可以比西面的房价高出两成。 “虽然西惠柳弟有坟场,但学校才是影响房价的原因。西面的学校,最好的才排名100几,差的排名400几,但东面则有大名鼎鼎的Earl Haig中学。以房价来看,如果是条件相若的翻建屋,东面的值380万元,但西面的可能只是320万元,价格相差20%,这就是学校的威力了。” 买家中学名校排优先 我们常说的好学区,其实也有中学与小学之分,有时一个拥有高排名中学的校区内,未必也有高排名的小学,相反亦然。不过,吴汉昌与樊丽玲都同意,吼準校区房的买家,还是以好的中学為购房指标,因為家长心态都认為,中学的好坏,足以影响将来入读大学的机会。 “家长会先物色一间中学,并锁定在中学校区的范围内,先找最好的小学,然后在该小学的校区内搜寻住房。如果在这区抢不到,便退而求其次,找区内第二好的小学校区再抢房。”樊丽玲说。 学校排行榜知多少 现在家长们关心的中学、小学排名,大多是以加拿大著名智库菲莎研究所(Fraser Institute)公布的学校排行榜为参考。 菲莎研究所是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构,被称作加拿大的智库,总部设在温哥华,。菲莎不接受政府经费,完全来源於企业和个人的捐赠,由此得以确保它的独立性。 该机构做出的排名主要依据其实是公眾都可以查得到的数据,例如某个省全省范围内的考试平均分数。但并不是所有的学校都被包括在排行榜上,Fraser Institute 有可能无法从省教育厅获得足够的信息数据,无法给某个学校定出排行。因此,一些学校不在排行榜上,并不意味著这些学校的教育质量不合格。 就安省的中学、小学排行来说,通常参考的是学生的EQAO(Education Quality and Accountability Office)考试成绩,排名只是考察学生的学术能力,学术能力的依据仅限於数学和英语的测试成绩,而且小学只有第三班及第六班,中学只有第九班学生参加这个考试。 我们可以通过排名来比较同一类型学校的差异,也可以通过同一所学校几年来连续排名的变化,来跟踪学校生源和教育质量的变化,但很多考试分数之外的学生能力和不同学校的其它教育教学特色是无法从排名中窥探到的。

大多伦多地区六月房屋交易量下降37.3%

据新闻680报导,多伦多房地产委员会(Toronto Real Estate Board,TREB)发布的最新报导显示多伦多六月房屋交易量相比去年同期下降了37.3%。 报告显示,六月大多伦多地区二手房交易数为7,974,新房交易量相比去年同期提高了15.9%,为19,614. 六月房屋均价为$793,915,比去年同期提高了6.3%。 C09

全球投资房地产 洛杉矶最佳

天使之城洛杉矶,在6月26日发布的第三期施罗德(Schroders)全球城市30指数中,击败了伦敦,成为全球房地产投资者的新热点。施罗德是一家位于伦敦的投资银行。该指数主要用于富裕的全球房地产投资者和寻求固定资产投资最佳长期价值的机构公司。 综合福布斯(Forbes)29日Kenneth Rapoza报道,与施罗德银行的报告,洛杉矶不仅是电影工业的世界首都,也拥有加州大学洛杉矶分校、南加州大学,和裴柏汀大学(Pepperdine)等受人尊敬的学府,以及许多新兴的科技公司。 全球房地产联席负责人沃克(Tom Walker)说,洛杉矶的规模和经济深度,使之成为一个引人注目的工作和生活场所,其主要经济优势之一,是不必依靠一个行业。科技行业大幅增长,不仅增加了办公空间的需求,还增加了住宅物业的需求。 洛杉矶不只有演戏和编剧,还吸引了来自北加州湾区的科技移民,以及大量中国资本。中国资本前进洛城的金额,远超迈阿密和纽约。 在这个榜单中,美国城市占主导地位,占前30位的18位,其中前5名中有4位。中国在前30名中有4位,包括前11名中的3位。澳大利亚也有两座城市名列前30。洛杉矶从第6名排到第1位,拥有著名大学和职业机会的波士顿大幅跃升,从排名23变成排名第3。令人惊讶的是,虽然暴力犯罪占据头条,但芝加哥也从第10名跳到第4名。纽约仍然处于第5位。旧金山排名第12,落后于北京。   住房“已经满了” 地方不愿穷人涌进 正式名称为“住房要素”(housing element)的住房供应法,要求城市规划新的住房,以适应加州的发展需求。地方政府应回报不同收入水平需要多少新房,在理论上,所有的城市都会得到公平的增长。 地方政府必须表明他们已经为新房建造了足够的土地,而州政府会签署这些计划。但是,州政府并不为城市的目标负责,计划经常被忽视。 洛杉矶时报29日Liam Dillon报道,虽然不需真的执行,市县官员也憎恶这部法规,认为它剥夺了他们社区发展的力量。为了避免遵守,地方政府多年来要求加州政府将监狱病床和学生宿舍视为低收入住房,让家庭式托儿所替代低收入家庭的规划数量。 有些中上收入家庭为主的城市,甚至想方设法拒绝兴建公寓。例如南加州圣盖博山脉的拉哈布拉高地(La Habra Heights)要求豁免适用该法规,宣称当地的山太陡。该市为劝阻开发商,故意制定一个让开发商无利可图的规划,结果非常成功。 该市官员宣称,“人们喜欢自己的部落的人”,“人们想和跟他们一样的人在一起,迫使人们改变是不切实际的”。 在雷东多海滩(Redondo Beach),也有类似的刻意阻挠,低收入居民的公寓开发项目,迄今处于困境。这两个城市都建成了一些新房,但都远远少于城市规划的目标。 州参议员维纳(Scott Wiener)表示,“许多地方社区基本上都经历了一场诈骗,他们花费了各种时间,大量的公听会,大量的公众讨论,然后结束了,将那些纸放在架子上”,“这不会导致任何额外的住房”。 缺乏家庭建筑,产生了严重后果。例如南加的托伦斯(Torrance)14.7万居民中,有近40%的居民为住房支付收入的30%以上。 2014年,丰田汽车公司决定将其北美总部、连同 3000个工作岗位,从托伦斯搬到德州的普莱诺(Plano),原因之一就是孤星州生活费用较低。 就算在相对富裕的社区,也有大量居民的时薪不到15美元,支付房租之后往往所剩无几,于是许多年轻女性在拥挤的住房环境下,“甚至不能想到现在有孩子”。 不过托伦斯市长弗雷(Patrick...

多伦多难以负担房屋指数创新高

据CBC新闻报道,最新一份报告指出, 多伦多难以负担房屋的指数到达前所未有的高度。皇家银行发表报告指出,  多伦多业主今年第一季, 要用72%的税前收入去支付物业费。报告话, 虽然多伦多楼市有冷郤迹象, 但要回复正常, 相信要九个月时间。而温哥华在指数排行榜高踞榜首。C09

安省公司庆国庆 推出1.5厘爱国固定利率按揭

■ 有信用合作社希望协助安省居民实现置业梦想。 资料图片 本报讯 安省最大信用合作社Meridian Credit Union以庆祝加拿大立国150周年为点子,宣布推出15个月的1.5厘爱国固定利率按揭(patriotic fixed mortgage),减轻置业者的财务负担。 高级副总裁怀特(Bill Whyte)表示,拥有房产是很多加拿大人的梦想,这次提供定期定息按揭贷款,主要为了协助安省居民在迎接150国庆之际,提早实现在加拿大置业的目标。 150周年产品层出不穷 Meredian续指,为了普天同庆150周年国庆,亦推出为期3年的特别GIC票据,这种担保投资证与加拿大多元化指数(Canadian Diversifed Index)挂钩,会员获得的最低回报率是1.5%,而最高回报率可能高达15%。会员把存放在外面金融机构的资金,转移至Meridian注册计划,亦可获得1.5%现金奖励。 本报昨日曾报道不少商家为赶及在今年加国150周年的难得机遇增加利润,推出多项与加国立国150周年概念相关的产品,包括洋娃娃及飞碟等,却都是实体产品居多,而今次Meredian推出的1.5厘按揭,可能是首间推出国庆概念产品的金融机构。

安邦被中国政府整顿 加国地产界或受影响

本报记者 中国最大的海外房地产买家、安邦集团掌门人吴小晖“因个人原因暂不能履职”的传闻自本月中获证实后,对加拿大的地产界也产生影响。加拿大地产博客网Better Dwelling撰文分析了事件对加拿大未来房市的影响。 市场料海外并购将结束 文章称,中国政府的反腐运动“扫荡”了全球最大的房地产买家之一安邦,虽然中国政府没有直接指责公司做错事,但他们正在梳理公司的帐目,试图更好地了解其业务模式。过去两年来,安邦在中国的海外房地产投资中所占比例已经超过三分一。预期投资的放缓,将很快被国际房地产市场感受到。 文章首先分析了中国房地产买家的未来。如果安邦集团主席吴小晖靠边站,是否意味着安邦的海外并购狂潮会突然结束?作者认为这是一个警告,中国企业将降低杠杆,更重要的是阻止资本外流。中国制订了进一步打击资本外流的严格纪律,包括阻止各种资本外流的形式,从海外电视台演播室到个人房地产的海外投资等。如果类似于安邦这样规模的企业,继续在海外疯狂并购将会是令人惊讶的。 对于本地的房地产市场,文章认为中国买家还会回来,但要等到人民币能够自由兑换为止。不要指望很快就能实现,因为中国至今还是拒绝人民币与美元直接兑换。至于已经耗尽国内资本增长,并依赖外资的全球房地产市场,可能将不得不在其他地方寻找买家,或许是俄罗斯?或者其他什么地方,但应该退出追逐虚假增长。

加国亿万富翁的豪宅放盘,卖6300万创纪录

■美丽的海景和山景尽收眼底。Sotheby's ■西格尔夫妇该间大屋开价6,300万元出售。Sotheby's ■慈善家西格尔。互联网 ■屋内有一个室内泳池。Sotheby's ■大屋室内设计漂亮。Sotheby's   本报记者 92岁亿万富翁及大慈善家西格尔(Joe Segal),将他与妻子位于温哥华西区格雷岬(Point Grey)的豪宅放盘,开价6,300万元,若大屋成功售出,或创下大温住宅物业的纪录。 根据加拿大苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)形容,该间面积约2.2万平方呎的大屋,坐落于十分私密的1.28英亩的土地上,俯瞰美丽怡人的英吉利湾(English Bay)和北岸群山美景。 该幢大屋设有两个大厅,如举行私人聚会或活动,可招呼多达100个宾客,还有5个睡房、12个洗手间、一部电梯、一个室内泳池、一个可停泊6部汽车的车房及一个有独立出入口的套间。此外,整间大屋充满经典风格,包括灵感来自法国凡尔赛的美丽花园。 加拿大苏富比国际地产现未有把该间大屋放上俗称电脑盘的MLS,也未有公开该间大屋的地址,不过物业纪录显示,该间大屋位于贝尔蒙特路( Belmont Ave.)4743号。根据对上一次即2016年7月1日的物业估价,该间大屋的价值逾4,000万元。 西格尔是白手兴家的亿万富翁。14岁时,父亲与世长辞,西格尔被迫辍学,开始谋生,骑着自行车挨家逐户售卖冰鲜鱼,其后西格尔的生意愈做愈大。 西格尔是大慈善家,不时捐款,例如在2010年,他与妻子捐款1,200万元予温哥华综合医院暨卑诗大学医院基金会(VGH & UBC Hospital Foundation),兴建西格尔家庭健康中心(Joseph and Rosalie Segal Family Health Centre),帮助有精神健康和滥药问题的人士。

满地可外国买家暴增40% 华裔占17%偏好独立屋

本报记者 外国买家今年初在满地可市置业的数量上升近40%,特别是中国买家更暴增3倍,占外国买家17%。加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)相信,这是由于温哥华开征外国买家税所致,但外国买家只占不足2%的总成交量。 满地可市的房地产市场经过2016年的强劲增长后,踏入2017年后越来越多明显有更多外国买家入市,今年1至4月已成交235宗,较去年同期增加37%,占总成交1.8%。CMHC首席市场分析师Francis Cortellino表示,满地可屋价强势上升,外国买家虽持续增加,但占住宅市场比率极低;中国买家大幅增多,相信是受温哥华征收外国买家税的影响,由于安省也在今年4月底实施向大多伦多地区的外国买家收取「非居民投机税」,需要进一步密切注意满地可楼市的外国买家活动情况。 分析指,温哥华自从去年8月征收外国买家税后,外国买家的市场占有率由新税实施前的13%降到3至4%;开征新税的8月份,外国买家的比率更跌至1%。多伦多地产商会A所作的调查显示,由2015年秋季至2016年秋季,有大约5%的成交是外国买家。 中国买家多选择岛西端区 满地可市的楼市,在2016年8月至2017年4月之间,有100宗交易是中国买家,较2015年同期的31宗上升超过2倍;期间美国和法国买家只是增加约33%。中国买家占外国买家比率也由1年前的低于10%,跃升至17%。 满地可的多层共管柏文大厦(Condo)依然是最受外国投资者欢迎,法国和美国买家分别有77%和65%购置Condo;但中国买家则钟情于独立屋,只有53%买Condo,40%买独立屋,远高于美国28%和法国17%买独立屋。 由于中国买家偏好独立屋,并且有大约25%购置超过100万元物业,美国和法国买家分别只有17%和11%买超过100万元物业,因此中国买家购置独立屋的中位价格为72万元,美国买家的中位价格为46.5万元,法国买家的中位价格为39万元。 分析又显示,美国和法国买家大多数在满地可市中心置业,中国买家则多选择以独立屋为主的满地可岛西端,该区有不少豪宅。

抢不起房开始抢度假屋!安省度假屋销量售价均飙升

■有地产报告指蜜月湖是中年人的抢购目标。 Royal LePage 综合报道 地产公司Royal LePage发表报告指,多伦多房地产市道近期开始降温,但度假屋在供应相对少和需求持续大的情况下,销量和售价都是继续向上。 Royal LePage房地产服务行政总裁萨默斯(Kevin Somers)说,度假屋买家的财力比一般购买自住居所的人更雄厚,因此安省很多地方的度假屋销量和售价都普遍向上:“他们较少受到自住居所市场影响,只是受到供求带动。” 报告在5月合共访问了51名本国地产经纪和代理,当中63%表示度假屋今年春季的售价和销量都有增长。萨默斯称,由于度假屋数目紧张,买家又主要属于投资客而不是首次置业人士,因此度假屋受欢迎情况相信会维持。 资料显示,安省度假屋平均售价为41.3万元,其中中部度假胜地蜜月湖(Muskoka)更是中年人的抢购目标,今年春季的平均售价高达150万元,显示距离多伦多地区两三小时车程的度假屋也非常受欢迎。有六成受访经纪和代理表示,36岁至51岁人士是度假屋主要买家,但有四成称52岁至70岁买家的数目较多,77%受访者称外国买家仅占5%或以下。 资料来源:星报

多伦多市内独立屋将成为历史,年轻人未来只能买Condo?

■基斯曼特认为现时年轻专业人士要与其他人争买住所。 星报资料图片   ■规划师基斯曼特。 星报   综合报道 多伦多首席规划师基斯曼特(Jennifer Keesmaat)扬言,市内独立屋即将绝迹,首次置业人士未必能够再以独立屋为“上车”目标,要改买分契式大厦(Condo)单位。 基斯曼特在多伦多地区商会(Toronto Region Board of Trade)一个活动上,分享她与子女讨论买房的内容,她说自己在市郊一间半英亩的独立屋长大,现时与子女同住的独立屋却像“邮票般小”,因此建议子女将来置业时先考虑分契式大厦单位,因为购买三间睡房连后院独立屋的传统观念,不再是市内家庭的“上车首选”。 多伦多的独立屋价格,现时可算是贵得令人却步,虽然兴建中的独立屋数目也不多,但基斯曼特认为独立屋数目减少,反而有助舒缓人类对环境带来的影响。 多伦多地区商会最近一项调查显示,81%有意置业人士不想购买分契式大厦单位,69%想买一间有至少三间睡房的独立屋,然而2011年至2016年在多伦多兴建的住宅单位中,有83%属于中密度和高密度公寓。 基斯曼特说,公共交通方便和生活设施齐全的完善社区数目并不足够,学校和公园应该设于人口最密集社区,分契式大厦应提供游泳池、工艺室和多媒体室给青少年使用:“年轻专业人士现时身处入门级职位,收取入门级薪金,有些更要做兼职,他们想买的住所,也是市内其他资金争相抢购的目标。” 资料来源:星报

华人存首付款的路上被警察搜车!10万美金被没收还或被控洗钱

星岛环球网消息:据美国《侨报》报道,当地时间19日,洛杉矶华人律师邓洪介绍说,来自中国的任先生(化名)欲在美国买房,原以为跨境兑换美元天衣无缝,却没想到最终“赔了夫人又折兵”。 任先生通过上网,选好了一栋在美国南加州的房子。他需要支付30万美元的房款,可他手里只有人民币现金。 就在任先生急着用钱的时候,有人出主意说可以尝试在美国找朋友,“你把等值的人民币存入朋友在中国的银行账号,然后你在美国开立一个美元账号,让朋友把30万美元存入你的美元账号,这样就可以规避携带大量现金入境美国,被海关查出后所引起的麻烦。” 任先生觉得这个主意不错,于是,他在微信群里寻找美国“朋友”帮忙,一位家住洛杉矶的美国华人梅先生(化名)表示愿意合作,但条件是汇率要比市场价高一些。任先生觉得对方的要求并不过分,但为了慎重起见,任先生没有一次性兑换30万美元,而是分3次进行,一次10万美元。 6月15日,任按照双方商定好的汇率,先把69万人民币存入梅先生的中国账号,然后凭借存款收据,到洛杉矶和梅先生交易。两人在洛杉矶某酒店见面后,梅先生如约交给他10万美元。 当任先生开车去银行,准备把第一笔交易存入自己的美元账户,可几辆警车拦住了他的去路。一名便衣警察到驾驶座位前,要求他打开存放10万美元的后备箱。 任先生只能乖乖地打开后备箱,眼睁睁地看着警方把10万美元没收。一名探员给他一张收据,要求他按照上面的地址,在指定的时间,到警局“说清楚美元的来路”,除非他能证明这10万美元是干净的,否则这笔钱将被美国政府没收,他还可能因为涉嫌“洗钱罪”被检方起诉。

CREA预测:大多区买住宅或征收投机税

■加拿大地产商会(CREA)首席经济师克兰普(Gregory Klump)CTV 综合报道 加拿大地产商会(CREA)首席经济师克兰普(Gregory Klump)表示,置业人士未来在大多伦多地区购买住宅物业,可能面对征收投机税。 克兰普周三在多伦多举行的加拿大经济学会(Economic Club of Canada)圆桌会议表示,安省政府可能在楼市消化4月房屋辣招后重现升势时,宣布对大多地区住宅物业征收投机,不过克兰普相信安省政府不会在现阶段颁布这项措施。 安省政府在4月颁布连串房屋辣招,皆于冷却大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)过热楼市,包括向外国买家征收楼价15%的非居民投机税,并且扩大租金管制。 在房屋辣招生效后,大多地区的住宅物业销售量在5月急挫20.3%,显示新措施能够产生效应,不过有经济学者表示辣招的效应可能只维持一段短暂时间,类似温哥华楼市在政府征收外国买家投机税后只冷却一段短时间。 若果安省政府不再颁布其他措施冷却楼市,克兰普预期大多地区楼市约在6个月后再度转趋炽热,他认为征收投机税具有误导成分,因为这些措施只能暂时冷却市场情绪,因买家通常会转采观望态度评估辣招的影响才入市。  资料来源:加新社

美国各州房价中值一览:夏威夷和华盛顿州价格最高

6月13日,凤凰国际Imarkets编译自Zerohedge,在没看到如下数据的时候,很多人问美国的房子那里最贵,大家想当然的会人为啥纽约、加州等经济发达且充满了富豪的地方。但是看到下面数据时,则一目了然。最贵的地方是夏威夷和华盛顿。 根据美国Overflow Data网站的数据,我们可以看到,美国的版图上,50个州中房价中值最贵的是度假胜地夏威夷(HI)和美国首都华盛顿(DC),房价中值分别是56.7万美元和55.1万美元。 上图颜色越升,价格越贵,单位是千美元 根据图片,的确显示了东西海岸两岸的价格略高于中部地区,具体如加州房价中值为44.9万美元,马萨诸塞州房价中值35.2万美元,中部地带的房价中值不超过20万美元。 不过,这么对比城市、和乡村的房价应该是不公平的,作为城市房子大幅多余洛杉矶的华盛顿,因此公数量上获得优势,实际上,加州房子仍然很贵。 但整张图表显示的的一个信号就是,美国公共人群还是大部分可以负担得起他们的房子。

20家停贷银行名单公布!房贷市场“草木皆兵”

银行房贷市场“草木皆兵”,近日对于是否真有20家银行停贷的事实,该数据发布机构和业内专家怼起来了,过程还是十分精彩。 第一回合 近期由于MPA考核等因素,银行房贷额度吃紧,不少银行开始上调房贷利率。6月10日《证券时报》援引融360监测数据称,目前,全国533家银行中有20家银行已经停贷,并预计未来时间会有新增银行暂停房贷业务。 融360分析师认为,现行政策下,严控房贷增量是大势所趋。近期房产交易量亦大幅下滑,成本与利润的权衡就使得部分银行将收缩甚至暂停房贷业务。 不过,融360也表示,在目前政策框架内,不会出现过大面积停贷,影响到房贷市场的正常秩序。对购房者来说并非利好,可能增加购房者贷款难度。 6月12日,《北京商报》文章引述业内人士观点称,“20家银行停贷”数据不具代表性,银行不可能大面积停贷。 中原地产首席分析师张大伟认为,20多家银行停贷数据并非由银行证实,而且这20家机构是银行总行还是分行并不明确。事实是部分银行的支行因为业务布局和信贷额度不宽裕,这20家银行一直就很少开展房贷业务。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,银行房贷业务不可能完全收紧。即使一些大银行有收紧,也只是针对部分城市部分网点进行。所以“20家银行停贷” 的消息只代表个别银行的做法,不具备代表性,不代表所有商业银行房贷的走向。 同时还有分析人士表示,“20家银行停贷”的数据本身需要质疑,同时也应防范有些机构借此炒作,引发市场恐慌。 第二回合 显然上述质疑对融360品牌形象来说有很大影响。6月12日晚间,融360接受再次《证券时报》采访后,公布了20家停贷银行名单。如下: 停贷银行中,北京有东亚和包商银行,深圳有平安、华润和广州银行,天津有中德和兴业银行,重庆有平安和渣打银行,杭州有平安银行,宁波有宁波银行,青岛有渣打银行,哈尔滨有浦发银行,石家庄有东亚银行,济南有恒丰银行,珠海有华润银行,大连有吉林、盛京、渣打和花旗银行。 如果去除重复的银行,可以说全国共有12个城市的14家银行停贷。以中小银行为主,还有很多是不知名的小银行及外资行! 同时融360解释称,该统计样本是截至5月31日,全国35个城市的533家银行(分支行)中,暂停房贷业务的有20家银行。 对此,中原地产首席分析师张大伟则指出,融360统计数据中的停贷银行因为业务布局和信贷额度不宽裕,一直就很少开展房贷业务。“这些银行并不被普通购房人所熟知,一般购房人通常买房贷款都会选择几大知名银行,当然也不排除部分购房人因个别银行贷款利率低于大行而选择它。”

刘强东和奶茶妹妹要卖房!售价1800万澳元

在现在繁忙的生活中,找时间去豪宅中度假是困难的,特别是豪宅距离你有11小时的飞行距离,甚至对于中国最富有的夫妇来说也是不容易的,因此中国电子商务亿万富翁刘强东(Richard Liu)和他年轻的妻子章泽天决定卖掉在悉尼The Rocks的豪宅。 据Domain网站报道,两年前,中国电商巨头京东的创始人兼董事长刘强东,花费1620万澳元在悉尼购买了一套三层楼的顶层公寓,现在该公寓挂牌1800万澳元出售。 2015年10月,这对富豪夫妇在悉尼举行婚礼,在婚礼前6个月,刘强东为章泽天买下了这套顶层公寓。据福布斯的富豪排行榜,刘强东目前排名中国富豪榜第16位,年仅23岁的章泽天可以说是中国最年轻的女性富豪。 在悉尼拥有一个“避风港”被许多中国亿万富翁看做是必备的,对于43岁的刘强东也不例外。 但是据了解,事实上章泽天只在这处豪宅中住过一两个晚上。该顶层公寓拥有开阔的视野,内部有正式和非正式的大理石客厅及餐厅、电梯及两处超过600平米的屋顶平台。目前由房产中介公司Ray White Residential Sydney的经纪人Michael Lowdon负责出售。 来源:今日悉尼公众号

多伦多房市还是没冷却,决心向中国学监管?

由于政府对外国买家征收一项新税,5月加拿大最大城市多伦多的房价涨速有所放慢。据了解,征收新税是加拿大部分地方政府为给本地白热化的房市降温而采取的16项新措施的其中一项。然而路透社援引多伦多地产商会的数据报道称,征税措施并没有令多伦多房市冷却下来。 该行业组织还公布了上个月的房价变化情况——房价同比上涨了14.9%,远低于前几个月的同比涨幅,此外,房屋挂牌销售量增加了48.9%,销量减少了20.3%。 4月,安大略省政府宣布一系列重大举措,包括对买房的非居民外国投资者征收15%的税收,以抑制房市的狂热。据悉,由于外国投资者的炒房行为令房价攀升,许多当地人已经买不起一套不大的房子。 加拿大最热门的几大房市的地方政府采取的遏制房价上涨的措施可能引发和2007年美国次贷危机规模相当的一场危机。 尽管如此,富有的外国投资者们仍拒绝退出加拿大房市。据了解,在加拿大炒房的投资者主要来自中国,他们希望将资金从中国负债累累的经济中抽出,投入西方国家、澳大利亚、新西兰等更成熟的市场,从而保护他们的财富。 可能,正如分析师们此前断言得那样,加拿大房主们很幸运,因为压缩温哥华房市泡沫的早期尝试基本失败了。温哥华房市在前几个月短暂下潜后于5月回升至纪录高位,从而验证了中国寡头、罪犯、洗钱者和那些想要投资现金的人们的锲而不舍精神。 多伦多针对寡头大亨征收新税的举措和去年温哥华地产商会采取的措施类似。对于加拿大房和提供容易证券化的抵押贷款的加拿大银行而言,这种均值回归结果还没有成为现实。本来新税的诞生很可能引发这一结果。 但是在多伦多地产商会的市场分析部门总监詹森-默瑟看来,投资者们还没有摆脱困境,延迟反应可能蓄势待发。默瑟还与路透社记者分享了他对市场的看法。默瑟称,现在对“上个月多伦多新上市房产量激增是或不是对新规的回应?亦或只是卖家们对近来房价激增的回应?房产上市量激增、销量下滑是否将持续?”等问题做出回答还为时尚早。“过去,一些房地产政策变化一开始引起房主和买房者反应过度,之后又得到平复。在房屋挂牌出售方面,房产挂牌出售量增加表明房主们开始对过去一年大家所经历的房价疯狂上涨做出回应,而他们的房市就是卖房从而充分利用这次的房价上涨潮。” 正如多伦多地产商会报告显示得那样,独立屋的销售导致5月需求大幅下滑,较一年前减少了26.3%,而低层公寓的销量则减少了6.4%。加拿大房价膨胀的另一个原因可能是2016年房产类股票跌至15年低位,依靠独立屋出售来平衡市场需要花很多时间。 多伦多地产商会主席拉里-瑟珂瓦在报告中写道:“5月底,我们的库存周转时间还不到两个月。这就是我们不断看到价格年增长率依然强劲的原因。” 市场的巨大房地产泡沫,但是他们采取的措施的效果都不及中国。据了解,今年1月中国出台了一系列资本控制举措,旨在阻止寡头大亨将资金移出中国。 以下是中国一些新监管措施: 1、客户必须承诺资金不会用于海外股买房地产、证券、人寿保险或投资类型的保险。尽管这一措施并不是新的,但是此前市民们并不是一定要签署这样一份承诺书。 2、客户必须列出资金使用计划详细清单,例如商务旅游、海外学习、医疗、商贸或非投资保险买入等 3、违反外汇规定的人将被列入货币监管部门的观察清单,将连续三年被剥夺收发外汇的限额,并且必须服从反洗钱调查。 客户必须遵守反洗钱、逃税和地下银行交易等限制性措施。 客户必须确认他们不会从其他民众那里借限额或者。 尽管以上一些资本控制措施看起来苛刻,但是它们已经对从伦敦到墨尔本的房市交易造成了威胁,因为中国买家发现减少付款变得越来越难。(双刀) 本文由凤凰国际iMarkets译自Zerohedge

迎合首购族,今年开始新建的独立屋越修越小

美国建商为了迎合年轻首购族的需求,去年新建的独栋住宅面积中位数小幅缩减2%至2422平方英尺,这是自金融危机以来首度下滑。 《华尔街日报》报道,据美国人口普查局上周数据,2016年美国新建独栋住宅面积中位数下滑2%至2422平方英尺,虽然下降幅度不大,却是自2009年来首度下降,也是过去20年来第三次下滑。这反映出首购族对于较小型住宅的需求高涨,但这类住宅在市场上的供给仍相当缺乏,特别在热门区域更是如此。 房地产网站Zillow资深经济学家特拉萨斯(Aaron Terrazas)表示:“建商已注意到市场对较便宜房屋的需求热切,他们当然也尝试满足这块市场,只不过这并不容易。” 美国人口普查局资料显示,今年首季约有85.4万户家庭选择首次购屋,比起36.5万户的承租家庭多出逾一倍,这是10年来首购族数量首次超越承租户数量。人口普查局资料亦指出,去年1400至1799平方英尺的房屋数目增加最多,其次是1900至2399平方英尺的房屋。虽然较大面积房屋的新增速度变快,但与过去几年相比,这些房屋占新建房屋的比率降低,而低于1400平方英尺的房屋则是唯一未见成长的类别。

中国买家们横插了一脚 加拿大房市泡沫不得不涨

一个月以前,国外财经博客网站zerohedge曾撰文表示:“温哥华的房地产泡沫又卷土重来,而且比以往任何时候都要猛烈”。但从目前的情况来看,这种趋势似乎显得不太明朗且开始出现分化。根据加拿大温哥华房地产委员会公布的最新数据,在哥伦比亚地区对国外购房者实施征收15%的物业税政策一年之后,今年5月份不再可能出现有史以来最大的房地产泡沫。 另一方面,征税也对来自中国的金融寡头、不法者、洗钱者进行了一次考验。但几乎所有人都希望尽可能让这些资金出手。在去年夏天的物业税征收措施推出之后,温哥华房价在出现温和下降,但随后又重回有史以来最高的泡沫价格。随着房地产市场价格出现分化,相关的房价和公寓价格也开始上涨至历史最高纪录。 根据温哥华房地产委员会发布的数据,按类别分类统计的价格数据如下: 对公寓型房屋来说,其5月份的基准价格为57.13万加元。过去12个月中的涨幅为17.8%,而较4月份的价格则上涨3.1%。 附属单元房产的基准价格为71.54万加元,同比上涨13.%,环比上涨1.9%。 独立物业的基准价格为156.10万加元,同比上涨3.1%,环比上涨2.9%。 今年5月份唯一出现下跌的数据为房地产实际交易量。该地区2017年5月份的房地产销售总量为4364套。与2016年5月份4769套的数字相比,销售量下降8.5%,创历史最新记录。 换句话说,温哥华地方政府推出征收15%物业税的限制措施,降低了当地房地产交易量比率。然而,房地产卖家却也开始寻找更具积极性的买家。非常幸运的是,新一波买家又开始出现了,而且是在征收15%物业税的基础上出现的。虽然这种出现趋势缓慢,但买家数量却在不断增加。 虽然加拿大房地产市场本月的情况与上月差别不大,但可以用一些图表来说明该国国内的房地产泡沫情况。首先就是加拿大与美国两国的房贷情况对比,这些贷款多数属于抵押贷款。 其次,尽管加拿大国内的贷款利率相对较低,但该国国内家庭的债务平均比率接近40%,高于美国国内家庭债务平均比率。 最后的点睛之笔:加拿大国内与美国国内房价索引指数对比。这需要进行一个对比说明: 仔细回想一下就会发现,或许对加拿大来说,非常幸运的一点就是其对温哥华房地产泡沫的挤压努力失败了。假如这一做法获得成功,并在全国范围内蔓延,则必定会导致该国房地产市场出现一场崩盘,而且也会引发抵押品价值的崩溃和普遍的信贷违约。对加拿大银行系统来说,“均值回归”的结果将会是毁灭性的。 当然,这并不是说加拿大国内的房地产泡沫问题已经得到了解决。但至少从目前的情况来看,这一问题又被来自中国的买家们横插了一脚。这些买家宁可把自己的钱投在加拿大的房地产市场,也不愿意让其留在国内。

就因为少填了这张表,房客赖着不走拖欠房租居然合法!华人房东损失不小…

■深受困扰的房东Allan。本报记者摄 ■结束房屋租赁合约,房东需向房客以书面形式发出N11或N12表格。资料图片   本报记者文琪 近年多伦多Condo的租金呈现疯狂上涨的趋势,位于市中心一带的Condo出租易,给房屋租赁带来盈利,但房东与租客的关系处理不好,往往造成房东的损失。(详细报道请参阅周五出版的《加拿大都市报》) 本报记者近日接到一位房东Allan的投诉,声称其位于市中心一睡房加一书房的condo租客在提前两月收到搬离通知、同意搬家的情况下,临近搬家时临时反悔,赖在房屋中不走。几经沟通失败后,Allan不但尚未收到当月房租,还被租客告知“我会用法律途径起诉你”,被反咬一口。Allan无助地在网上发帖寻求大家的帮助,回帖者中不乏有过类似经历的房东,对租客的处理感到头疼。 Allan对《加拿大都市报》记者表示,过去两年来他向租客收取月租1,550元,考虑租客全家只有一个人工作,信用记录还算好,妻子又全职带女儿,一家3口没有车生活不易,因此多年来没有加租。“我知道如果房东收回房子,通常是要提前两个月通知房客的。我很早就写邮件给租客,也阐明了我父母要来多伦多需要住房的情况。租客在邮件中答应了我的要求。谁知道,最后几天他告诉我市中心的租房价格现在太高,找不到他能负担得起的同类型房屋。哪怕一房的condo也租不下来,因此拒绝搬走。” 父母需改机票暂不来加 目前多伦多市中心一房的Condo月租超过1,700元,一房加一书房更是要2,000元以上。Allan表示,“租客如何处理应该是他个人问题。由于他的问题,我的父母无奈只有改了机票,暂时不来了。中国的老人,通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走,这个月房租也还没有给,我很头疼”。 Allan表示曾想过报警,但是警察也不管出租房子纠纷这些事。他曾尝试用各种方法联络租客,但租客一直回避见面,最后也不再回复邮件。更可气的是他现在完全不承认两个月前收到过我要收回房子的通知。 根据安省业主及租客仲裁委员会的规定,结束房屋租赁合约,房东需向房客以书面的形式发出N11或N12表格。N11是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书,只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。而N12则是即使房客不同意,也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知,收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。 Allan表示,以前自己租房相对简单,基本都是房东提前60天口头或者邮件通知他便搬走,也没签过什么N11或者N12。现在租客自称懂法,跟他说之前发的邮件都不作数。他一去查,也真是这样,因为他没有邮寄和书面的通知。现在只好以邮寄的方式发出一份N12,用书面的形式给租客,再等待两个月,租客到时便必须搬走。 房东收回单位一年内不准出租 ■诚忠法律服务法律助理(paralegal)张珮诗   诚忠法律服务法律助理(paralegal)张珮诗在接受《加拿大都市报》专访时表示,近一年来,可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素,前来处理房东房客纠纷的客户增多。若房东以自住为由收回单位,法例规定一年内不能出租,否刖可能被前租客检控。 她表示,类似Allan的这种与房客的纠纷,的确在邮件通知终止租赁、租客也答应的情况下,租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定,发邮件是不承认的。正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署;或如果是自用,可给租客N12通告,以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。即使日后打官司,你在庭上呈交所有邮件往来,法庭也是不承认的,只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。 提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题,张珮诗称若幸运可能需时几个月,但如果租客在各个方面都不配合,可能要半年或以上才能完全处理。“很多租客是故意拖延整个处理流程的,因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏,租金又贵,很多租客能拖则拖,已经不像以前那么讲道理了。” 提前60天通知租客 张珮诗进一步表示,以Allan的案子,首先应马上填写N12表格。需要注意的是,N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天,往后推算60天。如果在发出N12以后的60天,租客仍然没有搬走,那么就需要填写L2(Application to End a Tenancy and Evict a Tenant)表格,同时需要找专业法律人士做一份誓章,证明是收回房屋给自己或父母使用。之后就是等待排期上庭裁决。 根据张珮诗介绍,据法例的要求,在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内,如果前租客发现房东再度出租房子,是可以起诉房东的。在Allan的案件里,Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩,大概也就停留半年左右。张珮诗称,“如果Allan的父母住了半年以后回到中国,Allan再度把这个Condo拿出来出租,那么按照规定前租客是可以起诉Allan的,所以Allan可以在父母离开加拿大后,选择自住在Condo里更为保险。”

全球最佳投资地排行最新出炉!加拿大排在第….

■愈来愈多国民相信市场收购兼并可保持强势。资料图片 由EY全球资本信心测量指标(EY Global Capital Confidence Barometer)昨天发表一项调查报告指出,撇除货币及商品等不明朗因素外,加拿大继续荣膺全球最适合投资地方排行榜第五。在经济全球一体化下,愈来愈多国民认为市场上兼并收购愈活跃,对加国经济就愈有利。 调查报告显示,去年只有10%被访加拿大人认为加国经济会有改善,但今年国人对加国经济前景抱乐观态度指数飙升至54%。报告同时发现,愈来愈多加拿大人期望市场收购兼并保持强势。现今有62%国人积极寻求交易,6个月前则只得48%支持度。 支持兼并收购行动 该机构交易咨询服务部合伙人Doug Jenkinson表示,加拿大连续5年荣膺全球投资最佳地点,且愈来愈多加拿大人支持兼并收购的商业行动。加美及国际投资者均看好加拿大及全球经济上涨。 该调查报告同时指出多项要点: ‧54%加拿大人相信加国经济正在改善。 ‧53%加拿大人亦认为,本年全球经济亦会转好。当中,国际受访者的正面回应更有64%。 ‧62%加拿大人正在积极寻求收购兼并商业活动。国际受访者则有56%。 调查报告同时注意到,不少公司预测经营前景会更好,并进行创新改革,例如设法减轻成本及加快生产力。Doug Jenkinson表示,40%被访加人认为,寻求收购兼并是改善营商途径之一。通过收购小企业是关键所在,他们可以借此扩张业务及填补创新的空白。 他补充说,加拿大经济强劲,是有赖市场的兼并收购。通过利用创新,才可能继续保持优势,向全球展示出加国开放投资及增长。 市议员:开放政策吸引国际投资者 ■万锦市市议员何胡景   万锦市市议员何胡景指出,世界上有稳健政治及经济可以发展的地方,现时只有加拿大及澳洲,而加拿大对外国投资采取比澳洲更开放的政策,所以国际投资者都以加拿大为首要考虑的地方。 他认为,自2008年金融海啸爆发后,对于经济发展有两派学说,一是量力而为,二是量化宽松。时至今日,量化宽松的经济政策证实是生效的。而继美国后,全球多个国家,包括加拿大及中国亦采取量化宽松以刺激国家经济,所以加国联邦及省级政府在这政策下,大力发展基础建设项目外,如安省自由党政府更采用赤字预算,配合央行低息政策,不断创造就业及增加基建。专家认为,如果加国不出现经济衰退,那一定会有能力清还国债,加国经济自会稳定改善。 何胡景又表示,中国已是世界经济强国,不论联邦政府或万锦市早已把握先机,门户大开,欢迎中国的投资者在本地投资。万锦市的经济发展战略,是主动向世界全面开放,主要迎接世界发达国家。万锦市过去多年来都一直向中国企业及投资主动招商,及寻求合作机会,成果今日已经见到。何胡景表示,自2006年起,万锦市已展开25年大计,当年万锦市预计每年人口增长2%,但到了2016年,市内人口每年增长已大幅增至6%,这是反映出不止万锦市,而是整个加拿大经济在各方稳定因素下,且得到国际投资者的信任,已更趋蓬勃发展。

号外号外!中国海外买家都去这个城市买房了!

中资热衷购买纽约或三藩市房产的时代已经过去,近来因迈阿密的房产“性价比高”,成为中国投资客的“新宠”。据美国CNBC报道,美房地产经纪公司OneWorld properties执行长福奇表示,中国投资者现更倾向于“更便宜”的房产投资目的地,相比纽约、三藩市和西雅图等城市,迈阿密的房产价格较为低廉,也成为中国房地产投资商最新的长期资金停泊地。 迈阿密近日快速发展的各项建案也吸引了中国投资者的需求。目前,香港地产商太古地产正在迈阿密开发一项名为“Brickell City Centre”的综合发展项目,建案将涵盖豪华公寓、办公楼、酒店和购物中心。不过福奇认为,迈阿密的房产市场仍处增长阶段,不仅未来还有很大成长机会,且房产市场并非短期投资项目,长期资金投资有利于迈阿密发展。高力国际在报告中有提到,继去年11月中国政府加紧资本管控后,中国资本投资亚洲以外房地产的热度下降,但对亚洲地区的投资仍居高不下。 高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚分析,今年中国海外房地产投资从美国向亚洲市场转移的趋势将会持续。他认为,香港今年可望取代纽约,成为中国资本的首要房地产投资目的地。

好莱坞影星+日本名厨在多伦多修建混合式Condo! 最贵的一套卖200万

■罗拔迪尼路与松久信幸(右)出席混合式物业简介会。 加通社 ■发展商昨在简介会上公布项目最快明年动工。加通社   好莱坞影星罗拔迪尼路(Robert De Niro)与日本名厨松久信幸(Nobu Matsuhisa)昨日现身多伦多,出席有份参与的公寓、酒店及松久旗下高档餐厅混合式物业简介会,与会者认为今次发展项目不会受到多伦多楼市泡沫危机影响,发展商昨日正式公布项目最快将于明年动工。 安省自推出一系列压抑物业市场泡沫措施后,4月住宅销售下跌6.7%。多市发展商Madison Group副总裁Josh Zagdanski在简介会上表示:“物业投资的核心价值,是在于其所在地点及物业所带来的多彩生活,而多市信幸餐厅混合式物业,则同时兼具这两种投资价值。” 今次混合式物业项目的名称为Nobu Toronto,最便宜单位价格为40万元起,价格最高单位则为200万元。在简介会上罗拔迪尼路被问及在物业施工期间会否现身工地亲身参与砌砖工作,他点头称:“会的,会的,我会尽量试试。” 松久纽约起家 松久有志于以品牌餐厅及酒店迅速扩大在环球物业市场“插旗”。除多市的物业快将动工外,墨西哥有一幢类似物业正在兴建。今次是松久的品牌餐厅首次登陆多伦多,虽然多市餐饮市场对他来说仍有待了解,不过他表示充满信心:“大家很有品味,也明白质量的重要。项目才刚刚开始,开业后我们便会发掘出更多细节。” 松久的餐厅最初于美国纽约以高级日本料理起家,凭借松久的声誉,加上罗拔迪尼路的星级影响力,品牌稳健发展,现于北京、伦敦等国际城市设有分店。 资料来源:加通社

加拿大楼市泡沫有多夸张?房价比美国高50%

加拿大楼市有没有泡沫?知名财经媒体华尔街见闻发表文章,对比了美加两国的数据: 加拿大按揭房产公司(CMHC)发布的数据显示,加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升,比去年同期大幅上涨。数据显示,加拿大4月新屋平均售价为每户751,881加元(约合559,123美元)。以加元计,同比上涨11%;以美元计,涨幅则较为缓和,为2.64%。 与此同时,美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局(US Census Bureau)数据显示,美国4月新屋平均售价为每户495,271加元(约合368,300美元)。按加元计,同比下滑0.49%;按美元计,同比下跌3%。 以美元计的两国房价走势图。以美元计的两国房价走势图。由此得出,加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%;而去年同期,加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见,加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。 如果考虑到两国到经济情况差异,房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态,且人口是加拿大的10倍,但土地面积少于加拿大;反观加拿大,人口稀少且经济状况不稳定。 据华尔街见闻此前介绍,目前加拿大的自有住房率为70%,是全世界最高水平,而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平;目前房地产行业占加拿大GDP的12%,在美国地产泡沫时期,房地产也是经济的主要驱动力之一。 从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示,加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期,他称温哥华楼市疯狂的现状,是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。 上个月,加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机,公司股价在消息传出当日暴跌65%,创公司史上最大单日跌幅,疑似引发了一场“加拿大版的“次贷危机”。

按揭利率接近历史低位!业主投资或偿贷前应当…

■专家提醒业主在考虑清还按揭或投资前,要考虑多项因素。 资料图片 ■进取的投资者较有可能赚得较高回报,但并非绝对。 资料图片   按揭利率接近历史低位,令不少业主会考虑应否提前清还按揭贷款,抑或用资金投资赚取更高的回报。有专家提醒,业主在作出决定前须考虑可承受的风险、还款年期等因素。 万锦投资机构Objective Financial Partners财务策划师希思(Jason Heath)表示,在理论上如果是一个长期及积极的投资者,进行投资应该胜过偿还债务。根据过往历史,加国股票回报在长远而言是高于平均按揭利率,但他提醒并非每个人都可以把所有资金一直保持投资于股票,以及不在错误的时机沽售股票。 低风险投资者应先还贷款 希思表示,相比起保守的投资者,一名较为进取的投资者即股票占投资组合不少于50%的人士,则较有可能会赚得较高的回报,但不能保证一定会赚得较高回报,不过如果业主的风险承受能力较低,就应该只偿还抵押贷款。 多伦多投资机构Industrial Alliance Securities投资组合经理迪高尔(John De Goey)说,优先考虑投资的人士亦应考虑要支付的费用。 一名投资管理费比率低于1%的交易所买卖基金(Exchange Traded Fund,ETF)投资者,其净回报可能比投资管理费高于2%的互惠基金(Mutual Funds)更为佳。 迪高尔表示:“投资产品的费用愈高,回报就愈低,因为费用蚕食回报。”他指出,另一个重要考虑因素是是否有投资加拿大注册退休储蓄计划(Registered Retirement Savings Plan,RRSP)和免税储蓄帐户(Tax-Free Savings Account,TFSA),因为这可以享受退税或免税的好处。 勿忽视按揭年期违约风险 希思指出,最后一个不可忽视的考虑因素,是按揭年期和违约风险。如果是新业主,申请最长的还款年期,而且家中没有太多资产,就要考虑如果一旦遇上失业、死亡、配偶伤残时,偿还货款的能力。