地产

将物业用作短租之前，最好向保险公司查询一下相关细节(星报资料图片) 不管是几十万元的共管公寓单位，还是几百万元的超级豪宅，必定少不了家居保险这一栏。业主购买家居保险，当然想为万一发生的风险买个保障。但有一些常见情况，业主不以为意，但原来足以令家居保险失效。 家居保险的费用，会因应多重因素而有所不同，当中包括受保房屋的地点、价格、楼龄等。根据保险资讯网站InsuranceHotline.com的数据显示，安省省民每年平均缴付915元家居保险费。多伦多业主的家居保险开支更高，每年平均要1,150元，但巴里市业主相对轻松，每年平均882元。 保险公司提供的家居保险，一般保障房屋建筑(可包括车房、后园小屋等)、个人财物(家具、电器、衣服、首饰)、额外生活开支(如因家居事故导致投保居所不能居住，需要到其他地方暂住的费用)、法律责任(与物业有关对业主的诉讼)。 不过，有一些很常见的行为，业主或居住在物业内的人未必留意，可能影响投保物业的保障，万一出事，保险公司更可以此为由拒绝作出理赔。 房屋短期或长期空置，业主须通知保险公司。否则，在空置期间出现例如失火、水浸、恶意破坏等，保险公司都可能不会受理(星报资料图片) 1 物业无人居住或空置 去长途旅行前，很多人都会托亲友或邻居代为上门看屋，收一收信及传单，入屋内巡一巡，检查所有水电状况正常。这是非常重要的作法，因为就算只是几天或更短时间，很多家居问题都可能发生。尤其在冬季，爆水管、暖气系统失灵、大雪导致的破坏等，后果可以很严重。一般来说，保险公司会要求业主，如果在冬季要离开连续4天或以上，便要托亲友每天上门查看一下房屋状况。 如果房屋超过30天以上是处于无人居住的状态，保险公司会视之为空置物业(vacant)。这样，业主必须通知保险公司有关状况。否则，房屋在空置期间出了任何问题，例如失火、水浸、恶意破坏等，保险公司都可能不会受理。 在寒冬时南下度假及居住的雪鸟族，一年中可能有半年时间都不在本国居住，房屋处于无人居住的状态也是超过30天。不过，由于屋主有回国的意图，屋内仍保留家具陈设，保险公司未必会将物业列为「空置」，而是定义为「无人居住」(unoccupied)。不过，不论是哪个定义，房屋因为长期无人居住而面对的风险，其实分别不大。因此，屋主还是向保险公司查询，当无人在家时，有什么事情需要留意，才能确保家居保险有效。 家居装修视项目的不同，有些可能导致保费提升，也有些可获得保费下调(星报资料图片) 2 进行大型装修却没通知保险公司 一些家居装修项目，可提升房屋价值，但如果在装修完成后，没有通知保险公司，便可能影响保障范围。有一些家居装修项目，可能导致保费提升，例如加建泳池、加建地库单位、加建一个独立建筑。但也有一些家居装修项目，可获得保费下调，例如更换新屋顶、加装高效能供水喉装置、家居保安系统等。业主在进行任何家居装修前，也要确保承办工程的公司，拥有他们的责任保险。如果是需要批核的工程，也要确保施工前申请应有的文件。 将家居一部分当作生意业务场所，或许需要购买额外保险(星报资料图片) 3 以住所作为生意业务基地 创业人士或自雇人士，将家居一部分变成办公室，可节省租用商业单位的费用，但因为营商需要的设备、工具、货品库存，都不是一般家居摆放的东西，一般只保障个人财物的家居保险，未必会包含商业财物上的保障。此外，如果经常有生意方面的客户上门，万一他们在门前跌倒受伤，家居保险亦未必会对此额外风险作出保障。因此，如果想在住所里做生意，还是先联络保险公司，看看是否需要购买额外保险。 4 将物业用作短租 潮流兴短租，在Airbnb上，有业主将物业一部分用作出租，也有业主将整个物业出租。虽然将物业出租可赚取租金，帮补供楼开支，但不论是哪种形式，都可能与原来的家居保险条款出现冲突。一般的家居保险，是保障居住该址的人及访客在该物业内的活动。但如果有人以付费形式，在物业内留宿，那么，这个人便不被定义为访客，而是租客。保险公司需要对此不同的活动调整保障条款，保费自然也有不同。而且，短租物业其实比长租物业可能面对更大和更多的风险，例如物业更易出现破损、被人恶意破坏、盗窃等。因此，将物业放上网放租前，还是向保险公司查询一下相关细节。 5 在物业内进行非法活动 虽然休闲用大麻合法化，在家中也可种植大麻。但法例严格规定种植数量，如果超出上限，即被视作犯法。假如业主将物业出租，但租客却用地库种植大麻，变成了大麻屋，房屋有任何损毁，保险公司也可拒绝理赔。

(德州二叠纪盆地油井密布。) 德州西部与新墨西哥州一带的二叠纪盆地（Permian Basin）是世界上著名的产油地，短短10年间已经建立了11万4千个钻油平台。 彭博社报道，夜间从空中鸟瞰，这整片逾20万平方英里的地方都因为有钻油平台闪闪发光，却只有一块地方很黑暗，那一片土地占地250多平方英里，地下蕴藏丰富的石油天然气，估计价值70亿美元。 你绝对想到不到，1913年一个多伦多男子法斯肯(David Fasken)仅花了1.5美元买下这片土地，尽管百年后价值70亿元，法斯肯家族却仍不肯卖。这片蕴藏黑金的土地早已是石油公司的囊中物，只有他们家是牢牢的钉子户，出多少钱都打动不了他们。 (法斯肯公司总部内观。) 现在的法斯肯家族是美国头100大地主，拥有的种植面积排名第40位，其价值非常高昂，资产包括德州和加州的农场、工业区、商业区和住宅房地产等。 Fasken Oil＆Ranch法斯肯公司坚持传统的道德规范 - 也就是早期牧场经营者代代相传的观念 -“绝不卖矿产”。 家族拥有者没有接受访问，但如今管理法斯肯公司业务的戴维斯(Jimmy Davis)说这个家族没有想出售任何东西。“我无法保证我们永远不会出售，但我可以保证我们将是最后关灯的人。” 图：彭博社 & 法斯肯公司网页 v01

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）最新统计显示，全国新屋动工量在独立屋沉寂了一年后连续增加的势头带动，和多户家庭单位（Multi-family）持续增加，令8月份新屋数量上升至2018年6月以来的最高点。8月有218,998间新屋动工，较7月的208,931为多。 公司首席经济师杜根（Bob Dugan）指出，大多伦多地区各类型房屋除半独立屋外，动工量均见上升。过去两年柏文预售热销促使多户家庭单位兴建量增加。虽然独立屋的动工量也有增加的趋势，但屋价上升影响这类型高端房屋的市道。 大温卡城仍处低潮 在独立屋方面，多伦多8月开建量为557幢，较去年同期升7%，至于其他类别的开建量为2574幢，比年同期升31%，整体来说则较去年升了26%。 大温哥华的新屋动工量对比前一年仍属偏低，独立屋和多户家庭单位与去年同期比较均减少17%。不过今年以及来的新屋动工量表现相当稳定，多户家庭单位的增加在某程度上抵消了独立屋的数量下降。 卡加利的多户家庭单位增加未能消除独立屋的减少，令8月份的新屋兴建量比去年同期为低。今年的建筑放缓是因当地经济复苏相对较慢，和库存量增多的影响。 贵湖市的新屋动工量是连续两个月上升，主要是独立屋的动工量上升至2017年12月以来最兴旺的情况。反映出经过在去年的放慢后，当地的独立屋市道已开始恢复。 彼德堡8月份的新屋兴建量是过去12个月以来最多。独立屋和多户家庭单位数量均上升，多户家庭单位更是自今年3月以来持续增加。新建出租公寓今年头8个月的数量，已经超过出过去25年来，每年的兴建量。本报记者

有读者认为现在是时候买一间较大的房屋，想问应该是先购入新居，然后出售现有房屋，还是应该采取相反做法，先卖后买？ 简单地说，这须要考量两种做法的利弊。在作出决定前，要仔细考虑自己的需要、财务状况，以及风险承受能力，并向您的房屋经纪查询，附近地区的房屋市况如何。 对于大部分人来说，如果能够在同一时间内进行买卖交易，当然最理想，但这种情况并不是经常有，因为买家也须要配合他们的成交日期(closing date)。 「先买后卖」的好处是，您有很多时间寻找理想的房屋；您可以仔细考虑哪一种房屋类型和业权模式，最适合自己，并可以在自己喜欢的地区，看很多的放售房屋。 不过，假如您的财务状况不太宽裕，「先买后卖」可能存在一定风险，因为您需要一大笔资金支付新屋的按金，假如您的大部分资产都绑在现有房屋上，可能难以筹拨一笔巨额按金。即使有充足的财力支付按金，您亦可能要同时持有两幢物业；试想像一下，您要同时支付两笔房屋贷款，以及双重的物业税、水电费，以及家居保险等支出。 假如您无法同时承担两间房屋的开支，便应该考虑「先卖后买」的做法。这种做法的好处是，您有很多时间考量买家的出价是否合理，并在选择新居时，清楚知道自己可以负担的价格水平。但弊处是，当您一旦接受买家的出价，就必须尽快在房屋成交日前，找到住处。如果在短期内找不到理想的房屋，您可能会感到压力，购买不完全符合您需要的房屋，或须要暂时租住房屋，租用储物仓。 如果您的买卖成交日期无法配合所需，或不确定下一步应该做什么，请与您的经纪商量。经纪应能根据目前的市场情况，评估您的房屋需要多长时间出售，并协助您定出一个既合理又吸引的价格，但这不保证何时能卖出房屋，也无法保证最终的出售价格。此外，经纪亦可争取将买卖成交日推后，让您有更多时间。

负责安省地产经纪登记和职业操守规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario；RECO），过去多年来一直密切留意在温哥华流行一段时间，俗称“摩货”的“影子转售”或称“纸盘交易”（shadow flipping）不正当交易方式，是否有蔓延至安省的趋势。 RECO强调地产经纪在介入一单房地产交易时，必须向客户披露本身所涉及的利益冲突，以保证消费者会受到公平合理的对待，违反者可能会受到重罚。 安省地产局在2016年就向其注册会员（地产经纪）发出的通报，指近期媒体对在卑诗省出现的“影子转售”情况作出详细报道。问题涉及执业地产经纪介入（自己所代理的）地产交易，使用“合同转让”（assignment）方式赚取更多利益，却没有向消费者透露事实。安省地产局表示，执业地产经纪未向消费者披露利益冲突，在安省是严重违法行为，可以受到严厉处罚。 “影子转售”代表一个复杂的地产交易过程：地产经纪先协助买家签定物业买卖合同，然后在物业实际交接（closing）前，大幅加价将买卖合同“转让”（assign）给另一个新买家，在一些情况下，这个新买家甚至再加价转给第三个、第四个买家。这些交易很多时是在卖家不知情的情况下进行。到房屋交接时，卖家才发现房屋已被转手或转了几手，实际买家并不是当初与自已签定合约的最初买家。但层层加价的利润都被中间买家及经纪所赚，卖家所得到的仍然是最初合同所规定的成交价格。 影子转售 影子转售在英文里叫作shadow flipping，在中文没有一个对应的名称。它是一种地产经纪利用“合同转让条款”，涉及利益冲突谋取个人收益的交易过程。 在楼花买卖过程中，最初的买家在几年后房屋临近交接时，将购屋合同转手卖给一个新买家接手，赚取部分差价，由新买家承担所有合同责任，并与开发商最终作交接。这种方式叫作“合同转让”（assignment）。楼花合同转让的条款，一般在买家最初与开发商签定的合同中有规定，转让时必须经过开发商的同意，有时开发商会收取一定数额的转让费。 很多人了解这种“摩货”方式，但以为只有楼花买卖中才存在assignment。其实这种交易方式，也可以在二手房屋的买卖中存在。只是以前并没有那么普及。现在由于房市的火热，在房屋交接之前，利用转让条款加价倒卖合同，成为一些经纪的生财之道。 在实际操作中，地产经纪，特别是本人充当中间买家的经纪，可以赚取多少利润？ 《环球邮报》（The Globe and Mail）之前有一则调查报道指，温哥华一户西人家庭以520万元将房屋卖给一位海外商人，但交易时发现买家变成这位商人的地产经纪。这位姓名疑似是华裔的地产经纪向卖家表示，将与之前那位买家的太太“合买”这个物业。 卖家虽然怀疑却无可奈何，因为先前合同中确实有允许买家转让合约给其他人的条款。 两度挂牌叫价高逾百万 这房屋交接3个月之后，新的房主人即是同一位地产经纪，将房屋重新挂牌上市，卖出620万元高价。报道指以两次成交日期之间天数计，相当于每天赚了11,000元。而同一位经纪在今年2月该报作出报道时，再次将房屋挂牌上市，叫价658万元。 卑诗省过往一直在重力打击“影子转售”，省政府曾推出两个措施打击“影子转售”行为。一是所有交接前的合同转让，必须取得房屋主人授权同意；二是交接前房屋合同加价转让所获取的所有利润，一律归最初卖房的房主人所有。

问：当2016年我搬进房子时，共管公司正在重建阳台并更换外部空调装置。从那以后，每当天气炎热，空调工作时就会发出响亮的振动噪音，导致我无法使用阳台，我也无法在另一个房间使用电脑。我向当值经理和董事会报告了这个问题，但在噪音发生时，却没有人前来过问。如果董事会不能或不会查出噪音因何而起且不能修好它，我该怎么办？律师能帮帮我吗？ 答：共管公司有义务进行房屋基本设施的修缮工作。董事会成员未能检查和处理你的噪音投诉是因其未能履行妥善管理公司和承担维修之义务。 你可能希望与律师讨论此情况，该律师可能会建议由他写信给共管公司，告知其如果故障依然存在，你将开始采取法律行动。 问：我们董事会希望把我们的能源服务从多伦多水电公司转移到另一家公司。而这家新能源公司的总裁恰好是我们公司总裁。他说，他将回避与此事相关的任何决议。我们可以召集业主会议来解决这些问题和疑虑吗？ 答：公司可以通过决议而不通知所有业主，在某些情况下可以对现有物业服务作出变更。这些情况包括变更的成本不超过1,000元或不足本财政年度预算公共支出的百分之一。 如果要求业主通知改换能源服务提供商，通知中必须说明是何种变更，包括预估成本并说明公司建议付费的方式。通知中也必须明确，业主有权召集会议讨论相关议题。 业主会议要求对变更进行投票的请求，必须有至少百分之十五的业主签字才能生效。如果所有业主在收到通知的30日内没有召集业主会议，或者如果召集了业主会议但并未投票反对变更，则公司可以继续进行变更。如果是已经解释过但在会上并未就改变一事投票反对，物业公司可能会推进该变更计划。如果在会上没有回答他们的问题和疑虑，业主可能不会投票支持变更。 贵公司总裁如果与新服务提供商签订的合同有直接或间接利益，则不能对合同进行表决或计入法定人数进行投票。在董事会讨论合同期间，公司总裁也不能出席。 作者Gerry Hyman律师是多伦多星报《共管物业法》专栏作家

多伦多市长庄德利(John Tory)去年10月曾宣布，在12年内兴建4万套可负担房屋。 12年的时间很漫长，在多伦多这个大都市中，那些在无家可归和百万住宅之间谋求生存的年轻一代，却时时刻刻面临着安身之所一屋难求的困境。 在我们的认知世界里有个「存在即合理」的常识，某种新鲜事物的出现必然有它得以生根发芽的土壤。包括多伦多在内的大都市都或多或少面临着房价飞涨、物价高企、就业市场不振、市政资源不足的困境，在这样的大环境下年轻一代如何才能安居乐业？ 新型共居解难题 这真是个大问题。不过我们大可不必垂头丧气，人类的聪明才智让我们能够「穷则思变」，这不，在大都市里住不起豪宅，甚至连公寓单位的租金都无法独自承担的人们，开始寻求既相对廉价，又能够满足较高生活需求的居住方式，「共居」（co-living）也就应运而生了。 其实，大家对「住在一起」并不陌生，如果上过大学，在学生宿舍住过，理所当然有和同学共住一室的体验；租住过「劏房」（rooming house）的人也不在少数，和原本不认识的人住在同一个屋檐下的情况起码在多伦多是屡见不鲜的。但「共居」和住有「室友」（roommates）的学生宿舍，和住劏房都不同，它不完全是一种为节省房租开支的不得已的行为，而是带有某种意义的自主性，它是一群志同道合之人的共同选择。更重要的是，作为提供「共居」之所的业主，在房屋的设计、装饰、家具、环境、管理、服务等各个环节的供应上，都在自主性地倡导和支持这种「共居」，为「共居」者提供安全、方便、健康、和谐的生活环境。 一般来说，共居模式房屋的租金除了支付居住空间、家具之外，日常生活设施、用品也包括在内，例如餐具洗涤剂、油盐酱醋、洗衣液、清洁剂、餐具、厨具、毛巾、床单、无线网络、一周一次的房间清洁服务等，有的甚至还包括免费使用Netflix。 而对于入住「共居」单位的人来说，不用再为谁应该买什么生活用品，谁应该付多少钱，今天轮到谁洗碗谁打扫卫生这类生活琐事而伤脑筋了。 新生代白发族有需求 「共居」的概念最早起源于上世纪70年代的丹麦（Denmark），当时的名字叫「cohousing」，Saettedammen就是最早的「共居」社区。这个社区建立于1972年，住在私人住宅里的35个家庭，共有60名成年人、20名儿童，大家一起在开放、不受条例约束的环境里一起聚餐、做家务、举办派对、庆祝各种节假日、基于相同的兴趣爱好组队举办活动。 现今在一些大都市中「共居」的房屋设施都是租赁性质，由专门从事「共居」业务的地产公司提供，一般来说，所提供的出租公寓或镇屋单位有全套的家具、专门的设计装修，有清洁服务，有设施齐全的居住条件，另外还有公共的空间和活动场地、设施。公司还会举办一些主题社交、娱乐、休闲活动，健身课程等，来丰富「共居」族的生活。 现今在美国纽约、洛杉矶、旧金山等城市，「共居」房屋的供应与受众都有相当大的规模，而在加拿大，多伦多和渥太华也已经有了专门为「共居」提供的房屋和服务。城市的「共居」最开始主要的受众是大学毕业生和二十几岁未婚年轻人，他们因为经济基础尚且薄弱，但又要在城市里找工作，便和一些有共同兴趣爱好的人相约共居，这样既能承担相对较为便宜一点的房租，又能住得高档、舒适，同时能享受到住所的各种服务，及城市交通便利的好处。之后一些在城中有工作、有家庭但没子女的三十多岁人群也加「共居」族，令「共居」的潮流渐渐兴盛起来。 「共居」发展到现在，从美国的情况来看，「共居」的另一个热点是在退休人群中。一些处于退休年龄、经济条件较好的人士，也在寻求「共居」的生活方式，他们是想通过「共居」，和一些有共同兴趣爱好的人生活在一起，有人陪伴赶走孤独寂寞，同时，「共居」也给他们提供了很多生活便利。 共居进入加拿大 地产公司Dream Unlimited目前正在渥太华打造一幢24层楼的公寓大楼，除了普通模式的出租单位之外，还有大量「共居」方式的出租单位。这些「共居」单位设计为2个或3个卧室套间，带全套家具，有清洁服务，包括有厨房等共享空间，月租金起价预计在1225元左右，比同样街区1卧室的出租公寓价格要便宜30%。 在同一大楼中普通模式的出租单位月租起价大约在2065元左右。大楼计划于2022年竣工投入使用，Dream Unlimited总裁Michael Cooper表示，提供「共居」模式的出租单位是该公司所做的一件大事——为民众提供可负担的居所。 Cooper认为出租「共居」模式单位将会是双赢，租客负担得起不算太贵的房租，过上快乐的生活，业主又有可能租出更多的单位，较原有的普通单位出租模式有更多的盈利。 据悉，号称有美国最大规模「共居」房屋业务的Common Living公司将为Dream Unlimited打理这幢大楼，并将为租客提供屋顶瑜伽练习、喜剧表演等娱乐休闲活动。这是Common Living公司首次在美国之外作出这些尝试，公司还有计划在多伦多和地产公司合作，推出超过500个这样的「共居」单位。 前不久，另一家公司总部在英国伦敦的企业Node Living UK也宣布，已经选定安省的基秦拿-滑铁卢（Kitchener-Waterloo）地区作为他们在加拿大开展「共居」业务的首个基地，未来将提供可居住大约50人的38个「共居」单位，月租金从大约1000元起。 服务公司提供资源 23岁的巴利（Andrew Berry）是越南人，他2018年从加拿大麦吉尔大学（McGill University）毕业，计划到多伦多修读数据学课程，要在多伦多市中心住下来。 他通过网上搜索找到了Roost Coliving。这是一家新创立不久的共居租赁服务公司，在提供共居模式房屋的业主、地产企业和潜在租客之间搭桥牵线。通过网上视频聊天沟通，在巴利人仍在境外的情况下，Roost 为他找到了一闲合适的共居模式房间，巴利签下了6个月的租赁合同。他将入住的房间内有全套家具及生活设施，整个单位内还有设备齐全的公共空间。 像Roost这样的公司正在涌现，这类服务公司不只是为帮助业主找到客源，为客户找到满足他们需求的房屋，服务就此结束，他们与提供共居房屋的业主及地产企业有更深层次的合作，可以说业主把和租客打交道的事情都交给了服务公司。服务公司负责租客的安顿，为租客安排各种娱乐、休闲及健身活动，处理租客之间或租客与业主之间的矛盾纠纷。

千禧一代占加国总人口近3成，有地产业界形容，这一代人将成为带动加国房市的火车头。面对如此庞大的「客源」，地产发展商、地产经纪、房地产投资者、房东等，都想争夺这顾客群的生意。 正所谓知己知彼，大家首要做的，是了解千禧族对安居乐业的「口味」，才能针对性地推出吸引他们买房或租房的亮点。 根据加拿大统计局(Statistic Canada)的人口普查数据，加拿大总人口中，目前年龄介乎23至38岁的千禧一族，大约占27%。即是说，这批80后及90后的年轻人，在本国约有1,000万人。而根据皇家银行今年2月分一分报告，在多伦多，千禧一代的人口大约有50万，当中约4成已经置业。 年轻人创房市新景象 无可否认，越来越高的房价，令年轻人的置业能力被大大削弱。不论是当租客还是当业主，价格可负担性始终是最大考虑。然而，千禧一代对于房地产市场的「贡献」，绝对是在发力阶段，甚至慢慢引领房市创一番新景象。 推出适合千禧代的产品 不过，就算有经济能力，也要市场上有适合千禧一代要求的产品，方能吸引他们入市。地产业界已经意识千禧一代在房市逐渐成形的主导地位，磨拳擦掌想要在这庞大市场内分一杯羹，争夺千禧代购房客或租房客的生意。因此，明白他们心目中对「安居乐业」的定义，成为了营销成功的必修课。 全国半数首置者属千禧代 2018年CMHC的数据显示，全国半数首次置业人士，都属于千禧一代。在卑诗省，只有8.7%业主是千禧族，当中以购买共管公寓占最多。在安省，千禧族业主占全省9.6%，购买最多的物业类别，是排屋或镇屋。以上资料带出的讯息是，千禧一代的置业目标，暂时不会是价格较高的独立屋。 大城市吸引年轻人 大城市的高房价，令不少年轻人远走他方，跑到房价较易负担的外围城市置业，但在教育机会及工作机会都更吸引的情况下，不少在其他地方生活的年轻人，也会跑到大城市工作及置业。皇家银行今年4月分进行的一分研究发现，在多伦多，每一个千禧年轻人离开，便会有7个千禧年轻人迁进。意味着在大城市里，千禧代人口只会继续增长，对经济及文化带来巨大冲击。然而，因为房价高，这些新增年轻人大部分只会租房而不是购房。 房地产投资网络(Real Estate Investment Network)一分专门探讨千禧一族的报告《The Millennial Report》，详细地讲解了千禧一代的社会价值观、爱情与婚姻、教育与就业、消费模式、安居置业趋势等。 办公室消遣热点步行可至 报告指，千禧一代始终钟情于繁华的都市生活，所以他们选择的居所，最理想是与办公室及工余消遣热点保持步行可至的距离，不然也要邻近公交系统。此外，千禧一代比他们的上一辈更懂得生活及物质享受，对周遭事物都追求创新，不管是生活的社区，屋苑里的设施，还是居住的单位内。 虽然千禧代对生活与居住甚有要求，但不要期待他们会落手落脚参与家居装修或翻新工程。一来年轻买家经济能力有限，购房后银行存款可能已经所剩无多，根本无钱装修。二来年轻人不愿意花时间在这些事情上，又或者说，他们对房屋问题一知半解，很多时不清楚那些项目可以用较低成本简单地完成。 有另一分研究指，超过7成千禧一代在物色新居时，希望有全新的不锈钢家电。双车房、豪装的厨房及浴室、超大主人房、步入式衣橱、实木地板、完成土库等，都是千禧买家的心水之选。对于购入旧屋再推倒重建，然后以高价放售的投资者，或打算把物业重新装修后再出租的房东来说，只要装修与家居配备符合千禧买家的品味，这一群体会是不错的销售对象。 营销策略针对年轻人 对于地产开发商来说，如何捕获千禧一代顾客群的垂青，也是营销策略中重要的一环。传统上，差不多所有共管公寓的新盘销售广告中，都少不了宣传一下大厦有那些豪华住客设施。但只是一般的派对房、室内泳池、时尚建筑风格，也许尚可满足X世代或婴儿潮一代的要求，却绝对不足以满足千禧代的需求。 地产开发商Menkes Developments行政副总裁Jared Menkes早前接受《国家邮报》访问时便指出，他们在设计住客设施时，便以配合年轻一代的生活方式为基础，从而吸引他们购买。例如在大厦内设有共同工作空间，让那些在家工作的住客，可以在居住单位以外也能处理公务。健身室也非常受欢迎，因为他们不用缴交健身中心的年费，但又可以随时做运动，维持工作与生活之间的平衡。 连接公交重要卖点 此外，千禧代着重社区与邻舍关系，连接公交系统，也是非常重要的卖点。好像该公司位于旺市的一个新楼盘，有TTC接驳直达市中心，呎价也比市中心楼盘更相宜，这些都是吸引千禧代买家的优势。 地产经纪Dino Capocci也指出，邻近地铁的楼盘，例如中城区的Yonge夹Eglinton社区，便非常受千禧一代买家欢迎。有一个放售物业，收到共11张柯化，当中过半数是千禧一族。 千禧族进驻市中心高密度住宅大厦林立的社区，好像Liberty Village、City Place、King West Village等，已经不是新鲜事。为了寻找更多可负担住房，千禧代逐渐把目光放到市中心以外社区，甚至为老旧社区重新注入活力，如Junction、South Parkdale、Bloorcourt、Dovercourt Park等。不少千禧代买家也会到Oakwood-Vaughan、Dufferin Grove等社区，寻找细小但价格较低的低密度自由业权物业。

温哥华Airbnb市场兴旺，但对于住在桑那斯(Shaughnessy)的埃林(Thomas Ehlen)来说非常苦恼，厌倦了Airbnb的豪宅派对。 他接受《温哥华太阳报》的采访提到，他家对面 - 西35街大道1569号的大宅子，常常游客满群，例如在周五一次多达20人来，有时是乘坐出租车，甚至乘公共汽车到达，几天后，人去楼空，清洁工进去清理。接下来又是一批新游客。 这幢有10间卧室、价值830万美元的桑那斯豪宅是合法的Airbnb，非常受欢迎。它有一个50英尺的温水游泳池，一个家庭影院，两个壁炉和高雅清洁的声誉。评论中说，它的“主人”- 艾伦(Allen)非常友善。 埃林说，许多入住这间Airbnb的人都是来参加派对，发出很大的噪音。“我不希望街对面是一家酒店，这是一个居民区。”他说，理想情况下，希望根本没有Airbnb，但如果该宅院住的纯粹Airbnb的居民，还可以忍受，但这种派对模式非常扰民。 根据温哥华市政府对Airbnb的规定，如果是房屋所有者或是租客的主要住所，只要出示证明该房屋在名下有水电帐单、税收和保险等资料，就可以用于短期租赁。 (该宅院在Airbnb的评价。) 艾伦说他是一个租房者，每天都在家里工作，符合Airbnb规定。艾伦在Airbnb的出租说明中确实提到在该大宅中有一个办公室。他说自己住在该宅中，有客人占用时，他就住在地下室或办公室中。 该房屋的屋主是住在西温哥华的Juan Huang。 埃林认为该Airbnb违反市府规则，已经投诉4次。管理Airibnb的温哥华短租执照社区标准会(Vancouver’s Short Term Rentals Licensing and Community Standards)发的声明称：“目前正在对1569 W 35th Avenue进行调查，但由于隐私限制，我们无法透露任何细节。” 怀疑非法短期租赁的居民可致电311，或通过VanConnect提交报告或填写网上表格。市府官员表示，社交媒体上有一些爆料涉嫌非法短期租赁的信息，但若未正式投诉，市府不会处理。 网上图片 v01   

大多地区独立屋平均价格在今年上半年回升。资料图片 大多伦多地区有过半数区域的独立屋平均价格在今年上半年回升。地产代理Re/Max的统计发现，多伦多市North Riverdale、South Riverdale、Blake-Jones和Greenwood-Coxwell所属的E01区，有15.2%的升势最强劲，平均屋价为1,378,987元，比去年升超过18万元。中区华埠在内的C01区，则以12.8%的升幅排第二位。 据Re/Max安省及大西洋分部分析多伦多地产局(TREB)的65个分区今年头6个月独立屋的统计显示，有接近88%区域的销售量增加，有51%区域的平均屋价较去年同期上升。 多市外围905地区的交投最活跃，全部30个区域的成交量均告上升，有43%的区域是量价齐升。多伦多市的35个区，只有20个区的销售量增加，有57%区段的独立屋平均价格增加。 首置和换屋人士趁价升前入市 Re/Max行政副总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示，独立屋的市况终于重上轨道，上半年的成交量比去年同期几乎增加18%，反映出地产市道回复正常水平。独立屋所占的市场比率也开始攀升，由去年的43.1%增加至现时的45.7%。 Re/Max指出，可负担能力是促使独立屋销售增加的主要原因，首次置业者和细屋换大屋的买家都趁屋价回升前入市。市东E01区更因为地点好，有15.2%的升幅，平均屋价由去年的1,197,133元升至1,378,987元。 C01区的Trinity-Bellwoods、Palmerston-Little Italy、Little Portugal、Dufferin Grove、Kensington-Chinatown和Niagara的平均屋价由1,732,193元升超过22万元至1,953,511元。 第3位是有11.2%升幅的C11区Leaside和Thorncliffe Park，独立屋平均价为2,193,747元。 此外Dorset Park、Wexford-Maryvale、Ionview、Clairlea-Birchmount和Kennedy Park的E04区，以及Junction Area、High Park North、Runnymede- Bloor West Village、ambton-Baby Point、Dovercourt-Wallace Emerson-Junction的W02区，由于放盘少都是卖方市场，出现抢Offer的竞价情形。 C01区和E01区的销售与放盘比率分别为62.5%和88.8%。 烈治文山独立屋价约138万元 报告表示，虽然个别地区的需求热烈，但多伦多市有大约45%地区依然是买家市场。例如布尔街以南的平均屋价过200万元，布尔街以北的独立屋却有较大的议价空间。 此外，Oakwood-Vaughan的C03区，以及Sherwood Park、Mount Pleasant West和Mount Pleasant East的C10区，也仍然有100万出头的独立屋。 报告指出，士嘉堡区L'Amoreaux、Tam...

据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）一份最新调查报告显示，受多种因素影响，已步入长者行列的婴儿潮一代的住房拥有量持续上升，令年轻一代在未来很长一段时间内，都会面临住房市场的供应紧张。 据彭博新闻社消息，CMHC昨日发布一份报告称，传统上长者会将住房以大换小，或转向租房，以及搬进养老院，这就为年轻一代的购房者释放出市场供应量。但现在老一代人的就业和收入增加，以及社会支援服务的增长，已经使这一趋势发生了变化。 多伦多人口老化不断加剧 调查显示，2016年多伦多有四分一的房屋，是由65岁及以上的长者拥有，比2006年增加4.5个百分点。长者拥有的镇屋所占比例，从同期的12%增加到了17%。 与世界许多地区一样，多伦多的人口老化也在不断加剧，长者队伍正在增加。根据安省财政厅的数据，在未来10年内，65岁以上年龄组的年均人口增长率将达到约4%，到2026年，多伦多长者比例，将从2016年的14%增加到18% 。 由于长者的工作时间更长、健康状况更好，使他们能够在搬到更小的住房之前，更长时间地待在原有住房中。因此，长者的住房拥有率可能会继续上升，这种情况限制了潜在买家可以选择稍大面积的住房数量，并给更年轻一代带来潜在的住房短缺。 加拿大按揭及房屋公司预计，随着多伦多人口持续老龄化，这种趋势将持续下去。

多伦多出租物业Dufferin Lane Investments获批建低层高密度公寓。星报 多伦多两出租公寓尽管越过独立住宅规划区「黄带」（yellow belt），仍获得批准兴建。专家称这有助提高住宅密度，增加出租屋数量，虽然并不能完全解决住房短缺问题，但是朝着正确的方向迈出了一步。 据《星报》报道，最近多伦多出租物业开发商Dufferin Lane Investments获得了多伦多市府的批准，允许将目前一个独立的单户住宅改建成一座3层高且能容纳8个出租单位的公寓。 该出租物业公司所有人纳西门托（Nuno Nascimento）和保罗（Nuno Paul），2016年初在德芙灵街（Dufferin St.）购买了占地6,000平方呎的住宅，售价为87万元，之后他们决定将其改建成低层出租屋。 申请改建纳黄带区过程不易 然而这个过程并不容易。去年年底，在建筑公司MGBA的帮助下，他们提交改建申请，并在申请中提出了与多伦多土地用途规划附例（Zoning Bylaw）之外的7项调整措施，包括自行车和汽车停车位、房屋容积率、房屋进深和景观美化等。 最终在市议员贝理奥（Ana Bailao）的支持下，市府调整委员会接受了申请。因此该项目纳入了所谓的城市「黄带」区。 「黄带」是指城市规划部门用黄色标记，来指定多伦多官方规划中不允许建造高密度房屋的区域。目前的政策是只有独立屋和双拼屋才被允许。 但据多伦多市官方规划规定，该项目所属区域被指定为「邻里区」，只能建造最高4层的公寓屋，而且土地用途规划附例也严格限制这种住房形式。因此许多开发商都不愿意建造这种又费时成本又高的低层公寓。 城市规划师加尔布雷思（Sean Galbraith）认为这个项目「非常棒」，在土地稀缺的多伦多允许建高密度房屋是一个好迹象。 盼提供更多高密度出租房屋 在给《星报》的一份陈述说明中，贝理奥表示，之所以支持该项目主要是希望在此房屋紧缺时期能提供更多的出租单位。 纳西门托和保罗表示，他们希望该项目能在今秋或明年春季开工，并称：「我们的目标是在保留该区原有历史和文化风貌的基础上，提供尽可能多的高密度出租房屋。」  

多伦多地区的房价，在最近10年增长了一倍多，标价百万的「豪宅」，可能也只是一间普通房屋。有房地产业者指，由于准买家对售价过百万元的住宅，仍存在一定的「豪华」期望和要求，因此业主为放售房屋添置一些豪华装饰，已变得越来越重要。 根据加拿大统计局的资料，大多地区的平均屋价已达到80.6万元。有房地产业专家表示，卖家为房屋添置豪华的布置和设计，确实有助说服买家，他们所支付的高昂价钱是「物有所值」的。 所谓「豪华布置」，包括在房屋车道上停泊如宝马（BMW）或保时捷（Porsche）等的名车，或在屋内放满鲜花等方式。 房地产经纪公司Realosophy总裁帕萨里斯（John Pasalis）说，虽然市场上有很多未加装饰，但具有很好价值的房屋，但如果卖家愿意为房屋增添「豪华感觉」，仍然有助吸引更多买家，因为民众总会努力寻找找梦想房屋。 摆放名牌手袋 制造「豪华感觉」 在房屋搜寻网内的一些放售房屋图片，卖方特意将名牌手袋放在衣柜内，以制造「豪华感觉」。 滑铁卢大学（University of Waterloo）助理教授沃思（Nancy Worth），专门研究年青人如何选购房屋。她指出，当买家想到价值过百万的房屋，心里总认为这应该是一间「豪宅」，但事实上在多市中心，一间售价百万的房屋可能很平凡，因为该地区的地价很高，因此卖家要想辨法说服买家，该房屋确实是一间「豪宅」。 不过，房地产经纪沃灵顿（Shea Warrington）认为，卖家应该在豪华装饰和「可负担性」之间，寻求适当平衡，不要让准买家觉得难以负担。 沃灵顿说，她曾经以低价买入一间房屋，然后利用照明设备和高级家具，将房屋改头换面。她又指，业主有时会忽略一点，就是房屋买家在作出购买决定时，情绪和观感往往是重要因素。

■多伦多1房单位租金全国最贵。网上图片 根据PadMapper的8月份住宅租金报告指出，多伦多的住宅租金继续成为全国之冠，1房单位租金按月上升0.4％，按年上升7.5％；至于排第二位的是温哥华，1房单位租金按月没升跌，但按年则上升10％。 PadMapper表示，加拿大住宅租赁市场连续第二个月企稳，在24个被调查的城市中，以1房单位计算，只有5个城市的住宅租金，按月出现上升，4个城市录得下跌，15个城市租金不变。 PadMapper表示，若按年计算，总共有19个城市的租金录得上升，其中有9个城市更录得双位数字增长，其中按年升幅最大的城市为基奏拿，达15.9％。 该机构表示，以租金的表现，反映加拿大住宅租赁市场，于过去1年整体录得明显增长。 报告指出，多伦多是全国最贵租金的地区，8月份1房单位平均租金上升10元，至2,300元，2房单位平均租金2,850元；排第2的温哥华租金没升跌，1房单位平均租金2,200元，2房单位平均租金3,090元；排第3的是卑诗省大温哥华地区的本拿比市（Burnaby），1房单位平均租金1,570元，2房单位平均租金2,280元。综合报道

最新数据显示，多伦多一睡房共管公寓单位月租已超过2,300元，昂贵租金冠绝全国。不过，随着更多新建公寓单位落成，对叫租力构成压力，市中心不少地区的公寓呎租都有所回软。 根据地产网站PadMapper的7月份全国租金报告，本国24个大城市的租赁市场，都表现呆滞。只有4个城市出现一睡房单位租金按月上扬，包括多伦多、基秦拿(Kitchener)、汉密尔顿(Hamilton)及卡加里。租金比一个月前减少的城市有6个，包括温哥华、圣嘉芺连(St. Catherines)、爱民顿、利载拿(Regina)、沙斯卡通(Saskatoon)及温莎(Windsor)。另外14个城市，则与上月持平。   不过，尽管大部分加国城市的租务市场表现平平，但与2018年夏季比较，不论一睡房还是两睡房单位租金，绝大部分城市还是有所提升，超过三分之一城市甚至出现双位数的增幅。即使一睡房及两睡房按月租金都是跌得最厉害的沙斯卡通(其实不过是跌了不到5%)，与往年比较仍然有一成增幅。    全国租务市场最昂贵的5大城市中，依次序是多伦多、温哥华、本拿比、巴里及满地可。 多市一睡房按月升幅近3%    排在首位的多伦多，一睡房平均月租达2,290元，按月升了2.7%，按年则有 10.1%升幅。两睡房单位租金与上月维持不变，平均月租在2,850元水平，按年则只微升1.8%。事实上，多伦多的一睡房租金，近半年来不断降温，直到今个月总算有点起色。至于两睡房租金，亦已多月未有变动，过去一年累积的升幅，已被慢慢消耗，差不多见底了。    排名5强之内的安省巴里市，一睡房租金要1,450元，按月没有变化，但按年有 7.4%涨幅。至于两睡房单位，平均要1,550元，比一个月前贵了4%，但却比去年同期便宜了2.5%。 温哥华按月微跌    全国第二贵租的温哥华，一睡房单位平均月租为2,200元，按月微跌0.5%，不过按年升了10%。两睡房单位平均月租已达3,200元，只是与过去一年或一个月比较，都没有出现变动。 汉密尔顿表现出色    4个录得租金上升趋势的城市中，以汉密尔顿的表现较出色。目前该市一睡房平均月租1,250元，按月升4.2%，两睡房月租1,500元，与上月相同。但若跟去年同期比较，两类型单位的租金，分别有14.7%及13.6%的双位数升幅，虽未至于领跑全国，但整体表现出色。        另一份跟进本国住宅单位租金走势的报告亦指出，多伦多市第二季度平均租金已达2,350元，荣登全国最贵租金城市榜首。就算是同样以楼价高、租金贵见称的温哥华，亦不过排行第5。 全国10大贵租大多区占6个   Rentals.ca的7月份租金报告中，排行前10名的全国最贵租金城市，大多地区已占了6位。除了榜首的多伦多，密西沙加、北约克、伊陶碧谷、宾顿及士嘉堡，都在10强之列。除了士嘉堡的平均租金1,950元，其他几个城市的月租已经超越2,000元的水平。    大多地区共管公寓租金持续向上，并以每月跳升1%的速度增长，6月份平均呎租已达3.1元。士嘉堡、北约克、伊陶碧谷等市，租金都见上升。不过，与今年第一季度比较，整个多伦多市的平均呎租由3.82元微跌至第2季度的3.81元。 约克区租金轻微回落   约克区的烈市及万锦市，亦见呎租轻微回落。目前，烈市的平均呎租是2.52元，万锦市是2.51元。旺市的跌幅较大，呎租由今年第一季度的2.75元跌至今年第二季度的2.48元。即是说，同样是租住一个500平方呎的单位，几个月已相差135元租金一个月。 不同地区租金差别大    租务市场与二手住宅市场一样，价格差距极受地区性因素影响。如果聚焦市中心不同邮政编码地区的共管公寓呎租，分别可以很大。    多市租金最昂贵的是M5H地区，今年第二季度呎租为4.7元，但已比2018年第4季度的5.13元回落了0.43元。以租住一个500平方呎的单位为例，现在便比半年前便宜了超过200元月租。    虽然市西的M6H的呎租相对最为便宜，第二季度为3.35元，比上一季度微升6仙，但却是市中心少数出现租金增长的地区。    该报告指出，投资者集中的共管公寓市场回软，第二季度差不多所有区域的叫租呎价，都比去年第4季度较低。随着今年内有更多共管公寓大厦落成，租盘将有所增加，对租务市场将构成何种程度影响，大家不妨拭目以待。

■汉密尔顿的房市，大部分地区均为卖家市场。星报资料图片 大多伦多地区的房屋价格高企，促使很多买家外移至周边城市，汉密尔顿市的成交量在过去10年增加147%，毗邻的伯灵顿也有31%的升幅。即使汉密尔顿和伯灵顿的楼价已经上升超过一倍，但今年6月分别为526,762元和738,905元的平均价格，依然比多伦多的915,481元低很多。 地产网站Zoocasa执行编辑葛咸(Penelope Graham)表示，虽然买家较能够负担得起汉密尔顿的房屋，但要面对相当的竞争。今年头6个月的新挂牌数量和屋价分析。全市27个地产分区，只有湖滩(Hamilton Beach)仍然维持买家市场，9个区属均衡市场，其余17个区皆为卖方市场。伯灵顿的市道也大致相同，全市8个区只有1个是买方市场，3个区属均衡市场，其余4个区皆为卖家市场。新放盘与销售量介乎40至60%为均衡市场，低于40%是买家市场，超出60%是卖方市场。 汉密尔顿地产局的统计显示，全市的放盘与销售比率由去年同期的平均59%，上升至今年6月的62%。今年的成交量增加11%，超出新挂牌数4.7%。她说，最热的是包括Sunninghill、Sherwood、Huntington和Hampton Heights的汉密尔顿山区(Hamilton Mtn.)。 6月份的成交量上升35%，但新挂牌数只增加9%，把放盘与销售比率推高至79%。平均屋价也上升5%至平均491,179元。 她说，湖滩区是市道最慢的区域，成交量由去年的高位大幅下跌36.4%，新放盘也减少5%，但放盘与销售比率处于37%的边缘位置。该区的屋价也依然高企，平均686,250元的价位，比去年同期上升13%。全市最贵的Flamborough平均屋价，较去年同期下跌2%至818,957元；放盘与销售比率为44%。 伯灵顿市今年6月的成交量上升9%，但新挂牌数并未增加，令放盘与销售比率由在过去12个月升6%至64%；也推高楼价至平均738,905元，比去年升2%。 她说，现时最竞争最激烈的是Dynes、Longmoore和Pinedale所属的区域，放盘与销售比率为77%；平均屋价升7%至688,853元。全市最贵是位于北面的郊区(Rural Burlington)，虽然放盘与销售比率为38%的买家市场，但1,306,305元的平均屋价，升幅是全市最高的16%。 港政局势持续动荡 多温楼市齐受惠 随着香港政治局势持续动荡，香港资金出走情况增加，多伦多和温哥华的房地产市场已获不少香港客户关注。有房地产经纪商表示，过去华人买家中，一向是来自中国大陆的最多，现在却是以香港人为主。 《星报》报道，温哥华麦克唐纳房地产集团（Macdonald Real Estate Group）总裁斯卡罗（Dan Scarrow）表示，他旗下的房地产经纪人都说，香港资金对加拿大买房和租房市场的兴趣都有所提升，其中一名经纪本来要退休，却因为接了几个来自香港的买房客户，所以推迟了退休的计划。 斯卡罗说，过去参观房屋开放日(open house)的华人，一向是来自中国大陆背景者居多，和香港背景的买家比率是5：1，但现在情况却反转了，香港买家明显超越中国大陆买家。 「这都是因为香港政治情势令人不安的关系。」 香港的动荡反而成为商机 环球商业地产集团世邦魏理仕（CBRE）负责亚洲市场的经纪人何大卫(David Ho)表示：「香港的资金可能成为主要来源。因为香港一直被认为是稳定而有法治的金融中心，现在不同了，人们感到震惊，希望将资金转移到其他城市，以降低风险。」 温哥华过去一年房价低迷，可能是第一个因此受益的城市。何大卫说，温哥华有大量香港移民，基于文化默契，许多香港买家很喜欢温哥华。 多伦多地房地产市场已开始有复苏迹象。何的团队正在为高净值个人和上市公司进行投资，这些公司希望从多伦多的房地产热潮中获得稳定和有吸引力的收益回报。 何大卫说，多伦多的优势在于就业市场活络，年轻专业人士陆续涌入，科技和金融行业生气蓬勃。 少年时随父母从香港移民到加拿大，现在担任移民投资顾问的黄天乐刚从香港公干回来，他不愿意看到香港出现动荡，但苦笑说，这竟成了他的商机。 他过去一年几乎没接获几个来自香港的移民申请案，现在却是每周都有香港人向他咨询移民问题。最近他正在协助一对年约40岁的香港夫妻申办移民，丈夫在港是面包师傅，妻子也是专业人士，他们忧虑香港未来会更糟糕，不希望孩子教育受到影响，因此决定移民加拿大。  

根据加拿大按揭及房屋公司的一份报告指出，预测未来10年，多伦多的老人有可能没法释放预期的物业（包括独立屋、柏文及镇屋）数量作供应，影响二手物业市场表现，及提高年轻人入市的难度。 按揭及房屋公司就老人住屋概况撰写报告，指未来10年达65岁的人数会增加，但就业、收入、财富趋势、社会与社区对老年人的支持，应可令老年人继续持有物业。 报告指出，根据加拿大统计局的2005年至2016年金融安全调查数据，及2006年至2016年全国人口统计数据，得出老年人拥有物业的数量，期间上升5个百分点，至25％。 而根据加拿大统计局的数据，2006年多伦多的120万业主中，有24.9万名业主的年龄在65岁以上，但到2016年，多伦多的140万名业主中，65岁以上业主的人数已达35.5万。 从金融安全报告发现，老年人的家庭净资产中值（资产减去债务），由2006年的50.57万元，到2016年上至87.5万元，而65岁以下人士期间的净资产中值仅由23.8万元上升至27.9万元。 加拿大按揭及房屋公司高级经济分析员Inna Breidburg表示，若果趋势持续，老年人拥有物业的数量会进一步上升，这将导致可供年轻人购买的物业数量会减少。 报告指出，在多伦多，老年人占该市280万人口中的14％，高于2006年的11％。 安省财政部厅的数据指出，老年人的平均人口增长率约为4％，故预测到2026年，老年人口比例会上升至18％。 报告指出，随着多伦多老年人口增加，老年人通常会缩小住屋规模，或不再拥有物业，从而增加年轻买家打入市场的“传统观点”将改变；因为就业、收入、财富趋势及老年人可获得的社会支援，可能会进一步提高老年人拥有物业的数量。 （图片：星报） T02

根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）最新发表的市场报告显示，大温地产市场炽热情况，终于开始温和地进入一个较安全地带。 CMHC周四发表的季度报告指出，大温房地产市场由连续12季被评为“高度脆弱”，下调至“中度脆弱”，是自2016年以来首次出现有关现象。 CMHC分析主要根据4个项目作出评估，分别为：过热(overheating)、价格加速(price acceleration)、高估价值(overvaluation)，以及过度建设(overbuilding)。 CMHC报告分析，大温区楼市的高估价值问题持续，但价格加速情况正在逐渐减慢，而楼价与居民收入之间的差距也略见收窄。 根据最新市场数据显示，大温区的房屋销售量和屋价齐跌。大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）公布，6月份房销量跌自从2000年以来最低水平，而各类住宅单位的基准屋价（benchmark price）更跌至不足100万元，是过去两年来首次。 (星报图片) V06

汉密尔顿市一户屡遭恶意纵火的家庭，其部分房屋和汽车均被焚毁。 CTV 汉密尔顿市一户居于平房人家的房屋，过去4年7度遭人纵火，最新一宗发生在上月8日凌晨4时，女户主称半夜见到自己泊在门外的坐驾起火时，已心知可能又遭人纵火；她声称不知被纵火狂徒针对原因，并已报警调查，盼警方能尽快查出纵火犯，冀让公众明白事件与己无关。 位于安省汉密尔顿市Stoney Creek社区的屋主席珍韦纳(Mary Siljevinac)向CTV电视台表示，其房屋及停泊于停车路上的汽车，于过去4年间遭人恶意纵火焚毁7次之多，感到百思不得其解，声称至今仍想不通为何有人针对其一家，在其物业上放火。 她说上月8日凌晨4时，见到泊于房屋停车路的汽车突然起火，马上意识纵火狂徒又再犯案。她表示最严重的纵火事故发生在2年前，当时纵火者又向其坐驾放火，火势更蔓延至房屋外墙，她称不断发生被纵火事故，令其一家感到不安及困扰。 盼邻里知悉 事件与己无关 席珍韦纳形容家人惶惶不可终日，差不多每天晚上都睡不安寝，一听到些微声响便会如临大敌般防范，令一家人精神绷紧、饱受煎熬。咸美顿市警方证实接获该户屋主报警，警方正在调查涉及该户人家的多宗纵火案，呼吁住宅区内居民若发现可疑人士或房屋门外摄录机拍摄下任何可疑事件，应联络咸美顿市警方提供相关线索。 户主称她选择将遭遇公诸于众，是希望告知公众及邻里，寓所被纵火与己无关，她们一家亦很想知道为何在过去4年被人针对。期望纵火者能放过其一家，不想家人及邻里受到伤害。 连续纵火索赔个案 保险公司或拒承保 加华保险专业协会顾问兼资深保险从业员郑伟东 加华保险专业协会顾问兼资深保险从业员郑伟东（图）坦言，若房屋因事常向保险公司索赔，例如该宗连续被纵火个案，即使屋主声言是无故被针对的受害者，保险公司鉴于其房屋属频繁索赔个案，除非屋主愿意为房屋安全作出改善措施，否则屋主有机会面对保险公司不愿承保，或倍加某些事故垫底费，甚至不愿为该房屋承保如纵火或爆窃个案。 郑伟东表示，如果一所房屋有连续因同一事故或罪案，向保险公司索取赔偿，便容易被保险公司视作高风险投保物业，例如类似此户咸美顿市家庭，其房屋于4年内7次被纵火，又或者一些房屋经常被窃匪光顾，这些投保者物业有机会被列作高风险类别。 建议装设保安摄录警报系统 即使屋主声言自己是无辜被针对者，但站在保险公司立场，保险公司是承保一些不能预期的房屋事故，并非一些可能预期到、被针对的个案。 郑伟东认为屋主房屋若经常发生被纵火、爆窃或经常爆水管遭水浸，屋主有责任令房屋不会再「被针对」，例如屋主必须要与警方合作解决问题；房屋若有需要必须加强物业保安，包括装设高清保安摄录系统、高科技警报系统等。 如连续出事故 可能增加垫底费 如果投保物业继续连续出现同样犯罪事故，保险公司有机会不再承保物业，也有可能对投保屋主物业保障设限，如房屋经常被纵火，保险公司便会单独不承保被纵火索赔；亦有可能增加屋主的垫底费。 他举例称如一般房屋遇到火警事故，或仅需付500元垫底费；但被列作纵火高风险房屋屋主，或许需支付万元垫底费。 问到若经常出事房屋屋主出售楼房，对该楼盘有兴趣的潜在业主，能否透过保险公司知悉楼盘「前科」，郑伟东说，除非新业主已购买该物业，若其并非物业具法律效力新业主，仅属对楼盘有兴趣者，基于私隐条例，保险公司不会向这些仅有兴趣者披露房屋「前科」。

一项研究指出，全国6大城市的搬迁率创10年新低，地址变化率平均下降了6.3％。星报 研究显示，加拿大人在6大城市的搬迁率比10年前更少，2006年至2016年间，地址变化率平均下降了6.3％，多伦多地区下降的幅度最大。 根据怀德逊大学(Ryerson University)城市研究与土地开发中心的一项报告，多伦多的屋主在2006年的搬迁率是38.2%，2016年则是30.6%，在此期间内减少了7.6%。卡加利和温哥华屋主的搬迁率则分别减少5.7%和3.8％，再其次是渥太华、蒙特利尔和埃德蒙顿。 租户通常比房主更具移动性，而租户搬迁率降低的幅度也较少，例如多伦多地区房主搬迁率减少7.6％的期间，租户的搬迁率却仅减少3.9％，从2006年的63.9％下降到2016年的60％。 购新屋成本高 选择翻新装修 该研究的共同作者克莱顿（Frank Clayton）与克林卡德（John Clinkard）说，虽然负担能力是决定搬迁的一个因素，但主要的相关性是新建房屋单位的比例下降，在多伦多人口大幅攀升的同时，房屋供应减少，这刺激房价上涨。 因为购买新屋的成本很昂贵，许多想让房屋升值的买家或屋主，会选择翻新装修房屋。 由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。 克莱顿表示：「过去10年与21世纪初相比，兴建的独立屋数量明显减少。2002年多伦多地区建造了22,115个独立屋，但新的发展政策和审批程序放缓，导致新屋开工率下降，过去10年中，新独立屋动工数量下降到8,000至9,000之间，2016年已是最好的情况，当年推出了11,884个新独立屋。」 他并指出，多伦多地区每年增加10万人口，所以每年需要40,000或45,000个新房屋单位，目前的供应量是远远不足的。 克莱顿分析，人口流动性下降令人担忧，因为这意味着人们无法为满足其需求而转向最适合的房产，这可能会影响劳动力增长和整个经济资源的有效配置。 专家指房销稳定增长 料今年楼价微涨1.4% 房贷压力测试(Stress Test)是否有利于房地产市场发展，还是导致房市低迷，至今仍有不少争议。但就多伦多而言，不少专家预测，楼市会在今年出现回暖现象。数据显示，目前多伦多地区的房屋销售量呈现稳定增长。 多伦多楼市出现回暖。资料图片 据《星报》报道，皇家地产公司(Royal LePage)早前预测，多伦多地区房价在今年会平均提升1.4%。另根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board，简称TREB) 的最新数据，二手房交易量在今年六月增长了10.4%；今年到目前为止的房屋销售总量，比去年同期增长了8.5%。 房销三个月累积增加19% 加拿大皇家银行（RBC）最新报告也显示，在房屋销售量方面，6月比5月份平均上升0.2%，而在过去三个月，总增长就已经达到了19%。报告指出，目前多伦多的房市交易活动不再低于正常水平。 皇家地产主席兼行政总裁苏柏(Phil Soper)指出，自安省政府2017年推出公平住房计划（Fair Housing Plan）抑制房价快速上涨以来，多伦多的房市就开始慢慢复苏。并认为多个地区有机会继续增加包括出租房在内的房源，可有效避开未来房源不足的危机。 不过，他亦提醒，当前楼市状况与几年前相比较仍不稳定，许多外在因素都会影响房屋价格，导致房市再次放缓，包括经济、贸易因素等。虽然这些状况很难具体预测，但他认为房贷压力测试是政府在市场复苏时期，用于刺激房市的有效工具。

已届退休之年的婴儿潮一代，普遍被认为会在年纪大了或子女离巢后，大屋换细屋，甚至搬到偏远一点的宁静小镇，安享晚年。但最近有调查却发现，长者仍然留恋大城市生活，就算要换细屋，亦只会选择房价便宜但稍远少许的城郊。这种趋势下，原本相对「年轻」的社区，也因为长者人口增加而变得老龄化。长者对加拿大房地产的影响，不可少觑。 出生于1946至1965年的人，被统称为婴儿潮一代。根据市场调查公司Environics的数据，加拿大的长者人口，已经历史性地超越了14岁或以下的儿童人口。 2016年加拿大人口普查亦发现，1996至2006年间，55岁以上人口激增了87%，未来10年，婴儿潮一代人口还会再增加16%。与此同时，16至54岁加拿大人的人口，仅增长了14%。 加国历史上最富裕一代 这一批现时年龄介乎54至73岁的人口，也被誉为加拿大历史上最富裕的一代。 Environics的分析报告指，成员包括65岁或以上的本国家庭，2016年平均净值有84.5万元。加拿大苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)一份报告亦指出，婴儿潮一代在房地产投放了大量资金，他们都认为，在房地产的投资收益，远胜于其他如RRSP、TFSA、股票、债券等投资。此说法对于生活于本国4大城市，包括多伦多、温哥华、满地可及卡加里的婴儿潮一代，更为准确。正因为他们在房地产领域中累积到丰厚财富，所以他们也乐意见到下一代能够成为业主，投资房地产。 退休大屋换细屋为房市推波助澜 婴儿潮一代除了在投资方面左右了本国房地产市场外，他们退休后的大屋换细屋计划，也为房市起伏带来推波助澜的作用。他们会卖掉原来的单住户房屋，让年轻一辈有房可购。皇家地产公司(Royal LePage)一项针对婴儿潮一代置业情况与趋势的网上调查，成功访问了1,000名婴儿潮一代国民，当中近8成都拥有房产，且大多是独立屋、半独立屋及镇屋等低幢房屋，17%表示计划在未来5年换屋。换句话说，未来5年，将有140万婴儿潮一代国民，会活跃于加国房地产买卖。 长者的大屋换细屋计划，普遍认知的两种典型模式，一是本来居于市区独立屋的，搬到城郊或更远小镇的小户型房屋，而本来居于城郊大屋的，则搬到市区的共管柏文单位，贪其邻近生活所需，出入方便。 不过，地产资讯网站Point2Homes最近发布的一份数据分析发现，越来越多长者选择在大城市居住，原因之一是想搬近其他家庭成员，而那些本来就居住在大城市的，则选择「一动不如一静」，继续留守原居房屋至百年归老。长者进驻及留守大城市居住的人口分布趋势，正逐步改写本国未来的房市。 年轻人与长者购房目标相同 在房价可负担性的前题下，年轻一辈的购房目标，与婴儿潮一代买家的目光，可说是撞个正着，令此等住房类别的市场需求构成压力。然而，初出茅庐且购房预算有限的年轻人，实在难与拥有一定财富的长者争抢，无形中增加了年轻人上车的难度。根据加拿大统计局有关共管物业拥有权的数字显示，32.6%共管柏文单位的业主，都年龄都在65岁或以上，相比之下，35岁或以下的业主，仅占17.05%。 从数据看，多伦多的长者人口比例不高也不低，2016年55岁以上人口占全市人口28%，从2006至2016年这10年间，只增加了15%。安省最「年轻」的城市，要算是多市以西的Milton市。虽然10年间该市总人口增长了一倍，但55岁以上居民人数，反而下跌了3%至只有18%。 Brampton、Ajax和Bradford West Gwillimbury，也是安省最少长者居住的城市，55岁以上人口只占市内总人口22至23%。 安省多个小镇长者逾4成 至于最「年长」的安省城市，是距离多伦多一个半小时车程的Kawartha Lakes，长者人口占43%，也是全国长者人口最多的第5位城市。另外两个偏远城市Brockville及Owen Sound，长者人口也超过4成。 10年前年轻城市「老」得最快 有趣的是，10年前相对年轻的城市，竟也是「老」得最快的城市。好像位于多市以西大约1小时车程、去年被MoneySense杂志评为全国最佳置业城市的Brantford市，2006年55岁以上人口比例只有19%，但10年后，长者人口大跃进了61%，是全国城市中「老化」得最急速的第3位。约克区的Aurora市，2006年长者人口只有18%，但10年后也增加了52%。其他安省城市如Clarence-Rockland、Pickering、Newmarket、Ajax、Georgina等，长者人口也出现超过4成增长。 上述地区的长者人口增长率，与皇家地产公司的分析结果，可谓不谋而合。该份调查指出，愿意在换屋时迁离原居地的受访者中，有35%表示可以接受与原居地距离少于一小时车程的地方，另外3成表示一小时车程以上的距离也可接受。 但在安省，4成人表示会搬到另一城市或城郊，寻找更易负担的房屋。因为大部份婴儿潮人士希望，大屋搬细屋也好，还是想购买独立屋。所以，长者人口增长较快的城市，房价仍然较易负担。就像Brantford市，平均房价才42.7万元，相比多伦多市的84万元，便宜了一半。

Airbnb自2008年成立以来，使用共享模式将旅行者与世界各地的房东紧密联系在了一起，成为新兴科技领域的黑马，也成为当下旅游行业的新星。比住宾馆和旅店更为便宜的价格、更接地气的布置、更像家的环境，以及共享概念所创造的空间利用增多，让Airbnb的大军不断壮大。越来越多人希望能把房子用来短租，因为这比长租带来的利益还要多。很多人认为这是“容易来钱”（easy money），真是这样吗？在前几期的都市地产中，本刊与读者分享了经营Airbnb可能遇到的房屋保险问题。本期我们会探讨经营Airbnb，还有哪些风险，以及又有哪些好处。 在当下，使用Airbnb住宿在世界各地都成为引领出游的时尚之选。多伦多在5年的时间里，经营Airbnb的物业数量更是增长了288%。有报告显示，多伦多13%的房东掌握了Airbnb上37%的短租单位。 2014年至2016年间，短期租赁房屋数量增加了两倍，覆盖10,800处房产。 Inside Airbnb的数据显示，截至2018年8月，多伦多的Airbnb房屋上市量超过17,500。但与此同时，Airbnb也在世界各地受到酒店业和租客群体的抨击。 目前，在多伦多市经营Airbnb虽然并非是违法行为，但在一些情况下，仍有不少问题可能使屋主面临法律诉讼。多伦多市府2017年对规范短租市场出台了规管附例，但被一些Airbnb经营业主和几家相关的短租运营商告上了安省规划上诉庭（LPAT，The Local Planning Appeal Tribunal ），目前正在等候聆讯，因此相关法律并未真正生效。而在大多地区的万锦市（Markham），考虑到经营短期租赁可能产生的噪音、垃圾、滋扰、社区安全等情况，万锦市更是明令禁止区域内的居民进行此类的出租业务。 加国两大城市着手规管短租 2017年底，多伦多市政府在市议员的投票下通过了规管短租的动议。要在Airbnb等短租网站上出租整个房屋，就必须向市府注册，支付50元年费。一年内一整个单元最多可出租180天。短租平台则需要一次性支付注册费5000元，每晚一元的执照费，以及把所有在线房源的信息做记录保存。 市府也对Airbnb的规管出台了建议，包括从事短租的屋主要自行前往市府登记交费，只允许自住物业作短租，空置物业不可短租，多个房间的物业最多只可出租3个房间等诸多条例。 但不久后，数名从事airbnb的业主和相关团体认为这样的附例决议不公，随即把市府告到了安省规划上诉庭。原本的聆讯日期是2018年9月﹐但并未成功举行，随即推迟到了2019年8月。处于观望中的民众，现在该短租的还是放出去短租收取更高的回报。而蠢蠢欲动希望加入短租行列，又怕政策风云突变的也大有人在。 卑诗课收11%“苛捐杂税” ▲满地可（BMO）银行房屋贷款专家王红雨（Henry） 就在多伦多为规管Airbnb进行激烈讨论的时候，温哥华于2017年就公布了监管短期出租的相关资讯政策，已于2018年4月正式实施。附例的要求包括，业主需购买49元的年度营业执照，以及缴纳一次性申请费54元。 2018年卑诗省政府也宣布，在Airbnb上出租房屋的业主和租客会被收取8%的营业税（sales tax）和3%的旅馆税（hotel tax），总共高达11%的“苛捐杂税”。收取的营业税将用于补贴城市的可负担住房计划（affordable housing）。在去年4月温哥华实施了附例后，一个月内在Airbnb平台上下架的房源多达400套，大部分转为了长租。 旅馆税会被纳为市政府一级的财政收入，促进城市的旅游业发展。未来一旦多伦多关于短租的立法开始实施，商业税收制度必然参考其他城市。目前，在多伦多如果物业被算作为商业类，需要按2.5% -2.7%交税。而一般的民宅，地税在0.7-1%左右，差别较大。税收的增加是短租业主不得不面临的现实。 虽然目前在多伦多还没有执行短租的相关立法，但如果政府决定制定并执行类似其他省市的短租法律，短租业主最可能面临的是来自省、市政府的增加税收。为了市场公平原则，许多通过短租附例的城市都要求Airbnb等短租平台上的房主，像酒店一样支付旅游相关的税项。 短租让出租和自用转换自如 抛开管理短租的琐碎，Airbnb和长租相比，除了每月收入增加，还有一些其他优势。本报读者刘女士一直对有关短租的话题感兴趣。她是一名家庭主妇，平日主职是照顾女儿、儿子上学和日常生活，同时她也兼顾一套市中心公寓的短租管理。她对记者分享道，“我有快两年的短租经验。租客大多是来加拿大探亲或旅游的，最多就是住个几天到几周，很少有超过一个月。这些人因为行程忙碌，往往在外时间多，较少使用厨房，甚至有些人除了睡觉时间都很少待在房间里。因此，我认为这样轻度使用房子，对房屋的损耗小。我平时住在约克区，所以在市中心找到了华人家政清洁公司，租客走了他们会上门帮我做清洁。因为频繁定期做清洁，房子的保养比长租要多。我去市里的时候也常会去照看一下房子。” 刘女士还表示，她对短租最满意的地方就是自己可以更自由地控制如何使用自己的房子。 “以前做长租最常遇到的就是租客不能随意驱赶，收回自用需要的手续很多。经历过长租的房东，都知道当房东太不容易了。有时候国内来了亲友，你正在长期出租的房子也不能给他们使用。而短租的自由度很高。我知道有亲戚朋友要来住的时候，就会在Airbnb上提前把那些日子划掉。这能让我在出租和自用之间做到平衡。这是我最喜欢短租的地方。” 刘女士对记者表示，在女儿的帮助下，自己有记账并按收入都报了税。对未来多伦多市府立法的执行和法规的更改并没有过多担忧。 “我们都是遵纪守法的公民。Airbnb只是属于短期租赁的一种，按照收入正常报税，就不会有税务上的问题。如果未来市政府的规管条例出来，我就正常缴纳商业税，或者可以随时换回长租，都不是问题。” 贷款怎么批复？ 一个一直用于短租的投资房，拿去银行做加按（refinance）的贷款申请，银行如何审核收入也是很多人关心的问题。满地可（BMO）银行房屋贷款专家王红雨（Henry）在接受本报记者访问时表示，购买短租物业贷款没有问题，续约（renew）也没有什么问题，但是加按会比较麻烦，主要是因为拿不出租金收入去抵减债务。 “本人不住在房子中，银行会认为这是出租物业（rental property）。做贷款时，会有两种情况，如果是标地房产（subject property），买的时候不存在任何问题，别人的出租收入和你没有关系。银行会估长租的租金。而加按不是购买，是已经有了，要把升值部分的钱拿出来。这时就很困难了。首先要看是不是报税了。经营短租，如果按照商业收入（business income）去报，不填在税表的T776里，也就是租金收入不在126这行，屋主的贷款申请就没有收入可以抵减。银行要看的是标地房产的债务和租金能不能抵减。没报在租金收入而是报在了商业收入里，收入没法抵减，就会导致加按时很难，房屋的收入用不到。这时就要看其他收入是不是够高了。” 王红雨认为，经营短租的业主，守规矩的应该把收入报为商业收入，因为这完全是经营性的主动收入。 “但的确通常大家不这么报。大部分人用的就是出租收入（rental income）。但是如果银行要看租金入账记录、每月存钱记录，做短租的人恐怕就拿不出来了，会缺一份文件。并且存的每笔收入也不连续，金额不一致。银行不会看平均值，其实是在银行的规则里从来没有考虑过短租。我遇到过原来做Airbnb的人，后来觉得不划算，收回来做长租。他虽然拥有房子已经3年了，但是前两年没有报税记录。这种情况下银行可以变通地处理。比如他刚刚出租了，我们可以用租约（lease agreement ）；或者现在正在短租，提供不了租约，银行也可以变通地做出租收入评估（rental...

一栋“凶宅”的卖方，在被问到卖房原因时，仅解释说孙女要转学，却未进一步透露缘何转学。而买方在签约后得知原因，拒绝完成交易，双方因此对簿公堂相互索赔。业主是否有责任向潜在买家公开物业曾经发生命案的事实？这个议题在今年4月一宗由卑诗上诉法院审理的案件中给出答案。 该案涉及一宗2009年的温哥华豪宅买卖交易，案情指，卖方王美珍(Mei Zhen Wang，译音)未有向买方邵峰云(Feng Yun Shao，译音)披露，她的黄姓(Raymond Huang，译音)女婿于2007年，在该幢位于温哥华卡地亚街(Cartier St.)的大宅外遭人行刑式枪杀。死者涉嫌参与大圈仔帮派活动。凶手至今未落网。 在2018年，卑诗最高法院裁定，王美珍有责任告诉买家，物业曾经发生凶杀案，卖方应对2009年交易中欺诈性的失实陈述负责。但卑诗上诉法院推翻了原判，并裁定王美珍毋须告诉买家这些资料。 原买家拒成交降价再售 案情显示，交易双方商定以613.8万元成交，而卖方经纪仅仅透露，出售房子的原因是王美珍的外孙女要转换学校，她并没有补充说明，其外孙女被学校要求离开是因为她父亲被谋杀一事。不过，当买方获悉是校方以安全为由要求该女孩退学时，就拒绝完成交易。后来，王美珍以550万元把大宅卖给另一买家​​。 在初审庭，买方邵峰云要求王美珍退回30万元定金，而王美珍则反诉要求邵峰云赔偿因重售导致的63.8万元差价损失。 初审法官裁定，业主王美珍并没有在物业状况申报书中说明隐藏的缺陷，也没有向买方透露卖房的真正原因，构成不实陈述，故此买方有权退出交易。 上诉庭结论大反转 不过，今年4月在卑诗上诉法院，3位法官推翻了初审法庭的结论，一致裁决，发生命案对物业并非隐藏的缺陷，也与物业的物理和内部品质无关。 法官Mary Newbury认为，卖方并无理由了解买方会介意物业曾发生过命案，因此也没有责任做更深层的披露。她补充说，如果卖家不得不披露孙女离开原学校的原因，与房地产交易相关的法律将被反转。 “如果现在要修改法律，要求卖家在被问到常规问题——例如上述情况下买家提出疑问（为什么要卖房？）时，必须披露所有个人原因并解释，即使这些原因与房子的客观价值或实用性没有关系，也会为大量索赔敞开大门。” 买方有责详细查以自保 法官指出，“买家也许对他们的购买不满意，就可能声称卖家疏忽，隐瞒信息或虚假陈述——尽管客观上讲，未披露的信息与房屋价值和可取性完全无关。” 本案得出的教训是，作为买家，必须在合约做实之前，向卖方提出明确具体和详尽的问题，并做好自己应尽的调查，否则吃亏的是自己。 作者：多伦多地产律师Bob Aaron 买家卖家须遵循的4个交易要点 问：我注意到您的专栏从未深入探讨如何获得最佳交易的基本细节。请问读者应该在专栏中向您提哪类问题？ 答：本专栏是一种不同类型的房地产咨询专栏，设立的目的，是提醒安省房地产市场的买方和卖方在交易中的权利和责任。 我总是很喜欢听听读者的回馈。上个月，我写了一篇关于购买投资共管公寓的专栏文章，这篇文章是根据与一些打冰球孩子父母在随意交谈中提出的问题而写成的。由于参与讨论的其他人非常感兴趣，所以我认为他们提出的问题值得让更多的人了解。 本专栏的目的不是告诉您如何推销您的物业，或者如何达成一套物业的最佳交易。我无法向读者提供法律、营销或财务方面的建议。 我和安省地产委员会（RECO）的同事总是建议消费者与注册房地产销售人员或经纪人合作，他们可以为您提供与另一方谈判的建议，或者设定符合您的需求、但仍对买家有吸引力的放盘价格，等等。我们还建议消费者遵循以下4个关键要点： 1. 当您在市场上购买或出售房屋时，至少与3位房地产销售人员面谈，了解他们的经验、推荐人和买卖物业的一般方法，以及其它考虑因素。 2. 使用RECO网站上的“查找房地产销售人员、经纪人或经纪人公司”（Look up a Real Estate Salesperson, Broker or Brokerage）功能，来检查他们是否已在RECO注册并且信誉良好。 3. 阅读并完全理解他们要求您签署的任何文件，因为对于您与经纪人或其他消费者签订好的合同，RECO无法帮您摆脱它的约束。 4. 积极参与买卖流程，这意味着您需要进行个人尽职调查，并公开诚实地让您的销售代表了解您的需求和服务期望。 实际上，我不会在看房者来看房或房屋开放日之前，分析点香薰蜡烛或烘烤苹果派的利与弊。但我会建议您阅读并理解您的协议，并与您的销售代表讨论您可能对看房或开放日活动的任何疑虑。同样，我可能还会向您建议应与销售代表、律师或贷方讨论其它问题。 想进一步了解您的权利和责任吗？请把您的问题通过电子邮件发送给我，地址是askjoe@reco.on.ca.

一般人美化庭院，通常会选漂亮或是自己喜欢的花卉来种。其实让庭园出彩的元素不只是花草树木，还有搭配得宜的硬体。一个选择适当的硬体，不仅突出花草树木的美丽，还提高庭园的气质，起到画龙点睛的效果。 这些所谓硬体，最常见也最受欢迎的就是雕像，有时一个小小雕刻，随便放在花园一角，就立刻有了韵味，而且特别适合小的庭园。   铜制雕像 上期介绍的雕像多数是水泥制成，比较便宜。近来常见铜制雕像，这种铜像先天具有古老的感觉，也比较贵，搬起来也更重，但有另一种贵气。如果你认为适合你的庭园，也可以选择。   如果是深宅大院，可以在前院用巨大的雕像来装饰。图11中两间大屋，就用巨大的马匹及一个3女子跳舞的雕刻来装饰。充分表现屋主的品味。都是青铜制品，非常豪气。     有些大宅使用大理石雕刻，更显出欧式庭园的贵气。但院子一定要够大，同时庭园设计也须是欧式。像图12这庭园，周围是黄杨木围篱，里面种了玫瑰花。铺石的小径尾端就是巨大石雕。一定要大院子才适合。另外一个石雕在是附在墙上，与花草共同装饰一幅墙。  图13是同一家院子的另一个角落，水池中间一个青铜女神。注意，同一个院子不能有太多雕像，距离要够远，否则互相“抢镜头”。除非有目的的排列，最好是彼此间看不到。   不仅如此，我们知道花草都是静止的，但是多数雕像都给人动感，不论是人像、天使像、动物、雀鸟，都是属于动的物，添加在花园中，就增加了动感及灵气。特别是有眼睛的雕刻，等于是将静物与动物结合。 水泥雕像变青铜效果 一般雕像都是水泥做的，很重，有质感，也不贵。但不要以为所有表面上看是青铜的雕像一定是青铜做的，因为现在很流行用喷漆及一种铜漆，将普通水泥雕像或石膏雕像，改制成看似青铜的雕像。所以如果你见到价钱特别便宜的“青铜”雕像，有可能就是用这方式做的。   将水泥雕像变做青铜雕塑的方法很多，基本上都是将一个灰色雕像，一层层喷漆，或抹漆，产生铜绿效果。下面只是其中一种： 先在水泥雕像上喷或抹上一层黑漆，需要的是black latex satin paint，喷过一次之后，待干，大约一小时，再喷一次；也可以用抹布、刷子或海棉将油漆抹上，但必须均匀，同时不能留下毛刷印子。 用喷的方式不用一小时就干了，用涂抹的方式，就要大约一小时。 然后再喷上一层绿色喷漆，可以用medium green latex satin。不要全部遮住，因为留少部分面积(大约一成)是原来的黑色，比较自然。大约一小时后，再喷一次淡绿色漆light green latex satin paint，或是选择蓝色漆blue latex satin paint。作用都是要得到不同层次效果，显得更为自然。 最后喷一层铜色漆copper latex satin paint。然后再用透明漆封住water-based semi-gloss clear sealer。 也有的先用Bronze Copper B Metal Coating，喷两次之后，再先后用绿色及蓝色的漆，干后用clear...

搬家是许多人都会碰到的事，搬家风水关系到家人的健康和运势，处理不好很有可能会带来负面影响。而一个舒适的家居环境，不仅是居家生活的保证，更会给人带来平安幸福和好的运气。 每年的黄道吉日以及凶日都不同，搬家的时候必须要遵循风水规则，否则容易触犯禁忌，导致运势下滑，甚至有可能引来各种灾祸，麻烦不断。要想2019年里事业顺利，财源滚滚，生活如意，运气越来越好，就要留意搬家的注意事项。 禁止搬向西南方 搬家的方位非常重要，关系到财运。对于2019年来说，西南方是不利于搬家的，如果往这个方向搬家，容易引来灾祸，尤其是意外灾祸比较多；家里如果有老人或者小孩，体质较弱，更容易招来煞气和邪气，不但身体健康受到损害，而且霉运不断，病灾多，甚至影响生命安全。 避开凶日搬家 在2019年的时候搬家，要注意先算好黄道吉日，根据黄历的吉日来搬家，同时还要测算自己的八字，如果在搬家当天，和自己的八字相冲，是不宜搬家的，否则容易倒楣，尤其是出现冲突的这个人，搬家后容易使事业受到阻碍，财运不佳，感情运差，社交问题多等。 挑选水日和吉时 2019年的吉利日期要测算好，不能够选择火日搬家，否则灾祸不断。建议选择水日比较利于运势，同时时辰也要选好，吉时是非常重要的，而且时辰必须要和自己以及家人的八字和生肖不相冲突，否则也容易惹祸上身，导致出现血光之灾。注意病患不宜搬家。 怀孕后不宜搬家 如果有家庭计划在2019年添丁，那么在怀孕后是不能够搬家的，甚至在备孕期间也是不宜搬家的，因为孕妇体质比较弱，胎儿容易受到惊吓，邪气和阴气最容易在这个时候干扰，这个期间搬家容易影响胎儿正常发育，最好在孕前就搬家，或者生完孩子再搬。 避免经过阴气重的地方 搬家之前要先选好路线，一般搬家的路线会比较多，选择不影响风水运势的。如果路线里要经过大型垃圾场，医院，坟场等阴气和秽气比较重的地方，容易沾惹霉运，所以路线里最好不经过这些地方。搬家的时候不能够在晚上进行，否则阴气加重。

据最新民调结果显示，全国度假屋价格按年稳健增加，有74%的地区有上升趋势。有56%千禧代入市购买这类房屋，相比去年增幅为14%，其中原因是房价较大都会城市容易负担。由地产代理公司RE/MAX于今年2月4至10日期间进行的民调，在网上共访问2003人(不包括魁省)。对比去年的数据，今年度假屋物业，包括位于湖边及非湖边，就近水上活动及滑雪的物业，中位价上升7%。此价格计算期由2017年7月至2018年6月，以及2018年7月至2019年6月。 该公司安省-大西洋省执行副总裁及地区总监亚历山大(Christopher Alexander)称，在主流城市地产市场，加国东部和西部之间形成鲜明对比，前者显示有所增长，而后者则持平至负面。 同时，大部分地区度假屋市场表现强劲，只有草原省份因经济疲软而令需求保持低位。 卑诗省吐芬奴劲升80% 他认为，都会城市和度假屋市场之间形成鲜明对比的原因众多，当中由强劲的就业与经济条件带动，但受到千禧代买家的影响，他们发现自己难以负担都会被挤出城市市场，转到价格较低的市场。 整体来说，卑诗省度假屋价格上升8%，其中吐芬奴(Tofino)中位价上升35%而领先，如位于湖边的更上升80%，主要是这类房屋库存量偏低；第二位Shuswap中位价升25%。安省整体同样上升8%，近水边物业的地区如Collingwood和蓝山(Blue Mountain)中位价升36%；在Haliburton湖边物业上升29%。只有Manitoulin Island、French River和Rideau Lakes地区的中位价下降。  是次调查结果重点如下： 1. 40％加拿大人和56％的千禧代入市购买度假屋。 2. 拥有或想拥有度假屋的原因，64%作为放松，与朋友和家人共度时光的地方。 3. 43%因住所不能做的活动如远足和钓鱼等；30%作为物业投资；20%为退休之家；其他是2%。 4. 30%国民表示，使用或将会使用度假屋作为投资机会，千禧代排名最高，达33%，而婴儿潮为28%。 5. 拥有或正在考虑购买的国民，有54%愿意前往时间最多两小时，而24%的人表示两小时以上，22%是3个小时或更长时间。 6. 考虑目前或未来购买度假屋的原因：实惠价格61%；合理的维护费用46%；前往海边45%；靠近城镇44%；与主要居住地的合理距离35%；相对隔离28%；土地使用权24%；靠近运动或娱乐场所24%；邻近房产12%；岛屿财产7%；其他1%。 本报记者

研究显示，加拿大人在6大城市的搬迁率比10年前要少，2006年至2016年间，地址变化率平均下降了6.3％，多伦多地区下降的幅度最大。 根据怀德逊大学(Ryerson University)城市研究与土地开发中心的一项报告，多伦多的屋主在2006年的搬迁率是38.2%，2016年则是30.6%，在此期间内减少了7.6%。卡加利和温哥华屋主的搬迁率则分别减少5.7%和3.8％，再其次是渥太华、满地可和爱民顿。 租户通常比房主更具移动性，而租户搬迁率降低的幅度也较少，例如多伦多地区房主搬迁率减少7.6％的期间，租户的搬迁率却仅减少3.9％，从2006年的63.9％下降到2016年的60％。 该研究的共同作者克莱顿（Frank Clayton）与克林卡德（John Clinkard）说，虽然负担能力是决定搬迁的一个因素，但主要的相关性是新建房屋单位的比例下降，在多伦多人口大幅攀升的同时，房屋供应减少，这刺激房价上涨。 因为购买新屋的成本很昂贵，许多想让房屋升级的买家会选择翻新装修房屋。 由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。克莱顿表示：“过去10年与21世纪初相比，我们兴建的独立屋房屋数量明显减少。2002年多伦多地区建造了22,115个独立屋，但新的发展政策和审批程序放缓导致新屋开工率下降，过去10年中，新独立屋开工数下降到8,000至9,000之间，2016年已是最好的情况，当年推出了11,884个新独立屋。” 他并指出，多伦多地区每年增加10万人口，所以每年需要40,000或45,000个新房屋单位，目前的供应量是远远不足的。 克莱顿分析，人口流动性下降令人担忧，因为这意味着人们无法为满足其需求而转向最适合的房产，这可能会影响劳动力增长和整个经济资源的有效配置。 报告中也提到了一些房屋搬迁选择的趋势，例如居住在市中心较小的房屋单位 - 特别是高层公寓 - 的比率拉高，会让一些年轻人更不愿搬家。此外，便捷的大众运输系统，会让更多人愿意住在城外，例如GO铁路网已经扩展到巴里和尼亚加拉等地，让民众有了更多移居选择。 图：星报 v01

在救助加拿大次贷公司Home Capital18个月后，股神巴菲特突然改变了主意，将伯克希尔旗下拥有的该公司股票悉数清空。当时还是蛮震撼的，试想一下，连抄底加拿大房地产的股神巴菲特，都将其入股的加拿大另类贷款公司Home Capital股票全部清空，似乎预示着加拿大房地产市场要进入冰河期了。 不过事实并非如此，加拿大房地产的韧性十足，让人欣喜的是，随着全球贸易和货币政策的变化，今年加拿大房地产市场明显好转，就连被股神抛弃的加拿大房地产信贷公司Home Capital的股价都暴涨了50%，大家对于房地产投资的信心又开始恢复。现在看来，股神巴菲特撤资加拿大房地产投资有点早，如果他能够坚持投资Home Capital到现在，将会多赚近一个亿。 加拿大房地产价格今年出现复苏迹象，对于信贷按揭方面，越来越多的人在大银行拿不到贷款，纷纷涌入另类按揭贷款公司，Home Capital则是这类公司中的行业翘楚。 今年的前6个月里，大银行之外的另类贷款公司业务量暴增，股价都出现大幅上涨，仅仅过去的一个月中，Home Capital的股价就上涨了26%，相比之下，加拿大五大银行年初至今不过上涨12%而已！ Home capital的总裁Yousry Bissada高兴的说：其实作为另类贷款公司，许多人以为我们是次级贷款，其实今年接受的客人大都是非常优质的，但是由于政府的压力测试和各类贷款限制，使得他们从主流大银行转到我们公司。 受到政府政策的影响，加拿大主流大银行的房屋按揭贷款业务增长几乎停滞，去年12月的财报显示，第二季盈利增长为17年来的最低水平。 Home capital的总裁表示，联邦政府收紧按揭贷款政策，其实让我们损失一些客户，却又迎来一些新的客户，但是总体来说，提高了我们的客户质量，对公司的影响是正面的。 确实如此，Home capital得到的是原本在加拿大5大银行的优质客户，由于压力测试被挡在门外，他们不得不委身于另类贷款机构，而Home Capital损失的客户，却是本来就不符合银行的要求的，现在他们只能去私贷市场上寻求帮助。客户群的一进一出，反而帮助另类贷款公司提高了公司的客户质量。 回首2017年，安省和联邦政府联手打压房地产，房价开始下跌，作为加拿大主流银行之外的另类按揭机构Home Capital的股票价格暴跌，眼看就有倒闭的风险。很多人都觉得加拿大房地产将会爆发危机，甚至一些空头把Home Capital称为加拿大的雷曼，股神巴菲特在如此危急时刻站出来，以每股9.5加币的价格购买了Home Capital公司20%的股份，该公司一下子就盘活了。 现在简单看看，巴菲特以9.5加币的价格购买，然后以16.5加币的价格卖出，稳稳当当的赚了一大笔，不过如果要是坚持到今年，Home Capital股价已经升到22块，股神显然又一次卖早了。巴菲特2017年大笔资金入股Home Capital 时候就表示，我可以告诉大家，我没有任何计划在未来的4个月、8个月或者12个月就卖出股份。有趣的是，他老人家选择了买入18个月后卖出，也算没有违反当时的承诺吧。虽然说股神投资加拿大的这一点钱比起伯克希尔公司去年的营运收入248亿来说微不足道，但是股神的撤资却给Home capital造成重大打击，消息宣布的时候，该公司的股票暴跌20% ，但是，实际上另类贷款公司的基本面却非常强劲，贷款增长足足有11%，那些跟着股神炒股的散户们，是否也要想一想追星的代价呢？ 本周公布的5月份的国家银行数据显示，加国房价5月上涨0.5%，虽然这是21年以来最小的月度涨幅，但是也预示着最近疲软的房市正在触底反弹。最新的市场预测显示，加拿大2019年将会迎来地产市场的整体上涨，根据皇家地产的预计，全国地产将会出现平均上涨0.4%。 从采集的数据情况看，加拿大房地产市场似乎已经触底反弹，另类贷款公司Home capital也已经羽翼丰满，似乎可以甩掉股神单飞，加拿大房地产投资者又一次信心满满，这次房价真的要V型翻转吗，我们拭目以待。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

如果你不喜欢一个人赚钱，就喊你的房子也去赚钱 邻居们聚会，如果有主妇问：“有没有房客推荐？我家basement要出租。” Jenny隔着桌子都要跳过来，情真意切的说：“你傻了吗？挂Airbnb啊！做了Airbnb你再就也不想长租啦！” Jenny自家的house是个高赞Airbnb，她还管着邻居两个house做airbnb收管理费，简直是Airbnb派来的！ 《加拿大都市报》记者采访Jenny，她告诉我们：“在温哥华当Airbnb的房东是什么样的感受？” 为啥要当房东？ “我上班，我的房子也得去赚钱” 刚到温哥华的时候，我打工。每天站8小时，见到顾客就热情招呼，说得口干舌燥，一个月只有两千块工资，扣完税只有1700多刀。微信上常常有老移民放鸡汤“干体力活儿在加拿大生活轻松”，我认为：那都是“修飞机的在干修车工”“开刀的医生在大统华砍猪脚”的老移民在胡说。 干体力活儿轻松吗？轻松吗？轻松吗？老移民你摸着良心说！ 每个月交房屋按揭的时候，cheque账户从来是不够的，只能从saving从存款里划走，看着像冰山一样迅速消融的存款，我认识到，在温哥华劳动者打个全天的工，只够住地下室的，要供房子，那得让房子也打起工来！ 一个春天，一个列治文的房东安利给我airbnb，她说：“列治文暑假和中国国庆节之前，随便什么房间80块一天是起码的，春节更是，满街都是找房子的人。你的房子挂airbnb，至少能赚一份你的工资。” 这是Jenny准备的早餐，不麻烦，家人吃啥房客吃啥。受访者提供 挂出来房间的时候，我很忐忑：我的两个多余的房间，没有单独的卫生间，厨房是和房东共用的，还要60块一天。能租出去吗？老房东对此嗤之以鼻：在温哥华，暑假你有个床睡就不错了，还要啥卫生间啊。你查查青年旅社多少钱？你查查motel多少钱？你相信我，一定能租出去的！ 三分钟之内，我的listing收到了5个request，原来真的，能租出去啊！三个印度人，两个西人，都是暑假来打工/学习/访友的。原来airbnb上的广告“你在温哥华的某城市，每个房间能多赚900元/月”是千真万确的！ 现在回过头来看，因为当年我的房间定价便宜，一天60块，还包早餐！当然大家要像天上掉馅饼一样抢起来啦。就算房子这么便宜，二十天租出去，我的房子赚了和我一样多的钱！ 做Airbnb房东累吗？苦吗？安全吗？ “没有上班苦，没有上班累，肯定没有你一个人住一个house这么安全，因为你share了空间给客人，但是，也谈不上不安全。” 我的第一个客人，是一个帅哥，他的condo要七月一号才能入住，老房子偏偏六月十号退租，剩着二十多天没地方去了，住airbnb过渡一下。 在接待之前我是忐忑的，因为我自己从来没有住过airbnb，不知道要怎样高级才算高级。我怕客人要我端茶倒水，又怕客人挑剔我的家条件不好，不如酒店，我害怕客人挑剔我每天煮饭带孩子太吵。 结果，我的担心都是不存在的！客人最希望的，是一张舒服的床。除了床，卫生间公用，没有问题，客厅公用，没有问题，做饭有油烟，也没有问题！帅哥客人真诚的给我一个五分，说：“Your accomondation really wonderful, I have beenexpecting the next time !”你的住宿已经很好啦，我希望会再次来你这住！ 推荐我的老房东来视察过我家，看了我给客人准备的浴巾，毛巾，香皂，床单，她给我大大的鼓励。她说：“你不要把自己的家和希尔顿比呀，你要和motel比！motel有啥？啥也没有啊，就是张床，搞不好也要共用卫生间！你自己的家，锅碗瓢盆都齐全，宽宽大大的，哪点不如motel呢？人家90一晚上，你60一晚上，会算账的都觉得值得！” 这样做了一年，我自己盘账：我淡季每个月平均1500的出租收入，旺季每个月3000+的收入，已经差不多hold住了按揭。我差不多可以收支平衡啦！虽然这数字微不足道不能比收几十套房做airbnb的大佬，我已经很满足了！ 这是我自己住的房子赚的钱。不用开车不用搭公交车，不用站着给顾客服务，不用看领班脸色，也不用交cpp ,也不用等，客人前脚进门check in，Airbnb第二天就把所有的房费一起打过来了！ 天啦，早知道我该买大一点的house呀，多一个房间，airbnb不就把按揭全还了？ 所以，做airbnb苦吗，累吗，安全吗？ 没有上班苦，没有上班累，肯定没有你一个人住一个house这么安全，因为你share了空间给客人，但是，也谈不上不安全。客人都是在airbnb预定的，都是用信用卡定的，都是有review的，看看过去的房东写一大堆把他夸成一朵花，那这个客人必定也不会太差！ 房东啊房东，只有在Airbnb你才扬眉吐气 “卑诗政府站房客，Airbnb是站房东” 要遇到坏客人的时候，才知道是不是安全。我遇到过坏客人，让我更加坚定做airbnb的决心。 当时我在管一个邻居的公寓，这公寓两室一厅，主卧室已经入住了一个香港老太太，次卧室是这客人定的。这个客人来入住时，就透着奇怪：一个南亚的小男生，两手空空，没带行李箱，看了房子很满意，特别夸奖了客厅的沙发够宽大。三分钟之后就然后催我走吧走吧，他自己搬行李。我都走出几步了，怕他乱停车被罚单，又回到他车边。一看！车里面满满的四五个行李箱，还有另外两个四五十岁的成年人~ 原来这是小男生的爹妈，打算等我走了一起入住这卧室，住不下就住客厅？睡沙发？ 开玩笑，这三个人入住一个卧室，还在客厅里摆出一个沙发床，香港老太太不马上退房？ 于是我们立刻开始争执，我要求他还钥匙，他要求我全退钱，因为语言不怎么通，嘴炮不便，我们站在街边儿，用airbnb站内信轰炸。 他掏出手机，在airbnb的APP上给我发来一段话：youare new host, your business will be drop down when I give...

多伦多房子有多贵？作为加拿大最顶级的富人区之一，多伦多北约克的跑马径（Bridal Path）豪宅云集，一起来看看正在售卖的5大豪宅： remax图 71 The Bridle Path -售价$3200万 这座豪宅已经上市了很长一段时间仍没有成交。它从$35,90万降价至现在的$32,00万。 总面积35,000平方英尺，有11个浴室，有一个网球场，还有一个室内游泳池。   2 Hyde Park Circle - 售价$2388.8万 5,000平方英尺，六间卧室，八间浴室，一间游戏室和一个巨大的后院。 85 The Bridle Path - 售价$2290万 这幢具有乡村风格的豪宅拥有8间卧室，11间浴室，溜冰场以及比大多数多伦多公寓还要大的酒窖。 图：Royal LePage 138 Dunvegan Road - 售价$2230万 有一个水疗中心，酒窖，健身房，花园和游泳池，没有理由。 哦，还有一部电梯。 你知道，对于那些懒散的日子，楼梯太多了。...