地产

资料图加拿大统计局最新消息，卑诗省7.1%的柏文业主是海外买家，2.3%独立屋业主为海外买家；安省的海外买家比例略低，柏文业主中有5%是海外买家，1.6%独立屋业主为海外买家。据统计，温哥华市区20座住宅中有1座为海外业主所有。多伦多市中心海外业主所占的百分比较温哥华略低，为3.9%。多伦多和温哥华市区外，海外业主尚未如此普遍。（智苏编辑）

大多地区共管公寓价格越升越高，多市均价已超过60万元。不过，多市以西的密市，共管公寓均价只有43万元，且升值能力不俗。根据一个地产网站的分析，密市最贵价的Condo大厦，呎价最高也不到700元，部分楼盘一年内更升值两成。 近一年大多地区房价虽然已回落不少，但低幢房屋价格仍然不易负担，对很多年轻买家及首次置业人士来说，Condo似乎已是他们上车的最后选择，难怪去年4月实施的公平住房计划，也按不住Condo市场的价格与销售升势。 Condo需求劲 楼价逆市升 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)5月份二手住宅市场报告，包括416及905地区的Condo均价，为56.3万元。与去年同期比较，按年升幅为5.7%，是唯一录得价格有增长的住房类别。 由于买家在大多地区内四处寻找更容易负担的住房，距离多市中心约半小时车程的密西沙加市，亦成了买家另一觅房热点。从数据可以看到，5月份，密市Condo均价只是43.5万元，比整个大多地区的Condo均价，以至多伦多市的60.3万元，都更经济实惠。 密市Condo价格优势明显 事实上，除了多伦多市以外，密市Condo市场是905地区的热点。以销量来说，5月份密市有254宗二手Condo成交，占整个皮尔区Condo交易量的8成半，也比整个约克区9个城镇加起来的190宗销量总和更高。 有意购买Condo的买家，除了多市，也会到约克区的烈市、万锦市或旺市寻找房源。不过，以价格来看，以上3个城市5月份的Condo均价，分别是46.9万元、50.1万元及53.2万元，全部都较密市的43.5万元为高。 地产网站Zoocasa为了解密市的Condo市况，分析了市内超过100座Condo的销售数据，并得出密市呎价最高的10个Condo楼盘。这些被纳入分析的楼盘，在今年1月至4月期间，都有至少5宗转手交易。 密市十大呎价最贵Condo楼盘 第一位：North Shore Condos 地址：1 Hurontario St. 2018年平均呎价：$674 按年升幅：7.4% 第二位：No 1 City Center Condos 地址：33 Elm Dr. 2018年平均呎价：$610 按年升幅：10.3% 第三位：Pinnacle Grand Park 地址：3985 Grand Park Dr. 2018年平均呎价：$610 按年升幅：20.1% 第四位：Limelight Condos 地址：365 Prince of Wales...

■■安省平均房屋价格预测今年下调1.7%。星报 星岛日报记者报道 加拿大地产商会改变早前二手楼市场预测，认为政府实行新的压力测试，加上今年内有机会加息，这些因素令楼市交易下调，在安省出现不明朗的情况，卑诗省显示市场整体疲弱。 该会更新对房屋销售的预测，报告指虽然全国多个地方的楼市仍然保持强劲，但面对政策的转变，也令不少楼市处于挣扎境况。其中去年10月宣布的新按揭压力测试，已经预料在新例在今年1月实行前买家急于购买，导致年底销售推高，至2018年上半年则只有少量成交。 报告称，有实证显示政策带来的反应比预期强劲，加上全国楼房销售季节性调整，去年12月创销售新高，在2018年迅速下滑。其实，在3月至5月的实际销售数字，不包括季度调整，在任何年份中本是最活跃的月份，但今年这三个月份合计的销售量创9年来最低，经季节性调整的趋势，显示销售势头尚未开始回复状态。 卑诗、魁省以东省份楼价估计上升 此外，今年预计会再度加息，下半年本来看好销售强劲的季度可能出现下跌情况。由于上述的因素，该会对全国房屋销售预测重新检讨，预期今年下调11%，只有459,900单位。这个下降趋势在卑诗省疲弱的市场反映出来，安省因为省府政策﹑高昂售价﹑持续缺乏供应及新的按揭压力测试，而令楼市出现不明朗的状况。 全国平均价格预期今年跌至499,100元，与该会早前预测作出少许改变，较2017年下跌2.1%。只有纽芬兰及拉布拉多省预料这个跌幅，大部分省份将会上调，而全国平均价格下降，从卑诗省及安省一些交易反映得到。 此外，安省平均价格预测下调1.7%，大部分是多伦多价格高昂的楼房销售，特别是在春季季节性应该高于平均价格，但今年未见此情况，这种季度调整预计在2019年回复。现时在安省东部﹑魁北克省﹑纽奔驰域省﹐斯高沙省及爱德华皇子岛的楼价，因近年市场稳定而预计会继续上升。而卑诗平均售价预计在今年上升，该省的价格比以前预期的更具弹性。 报告预计2019年全国销量将小幅度回升至474,800个单位﹐但低于2014年至2017年的年度水平。同时，预期卑诗省及安省部分回复销售，随着利率继续上涨而下调，这个趋势预测会发生在其他省份，但卑诗省最为明显。安省尽管在经济及人口具支持作用，今年交易量在今年上半年大幅下滑。

一家贷款机构因借款人迟付或逾期不缴付按揭还款，向借款人收取数万元罚款及拖欠费，并提升借贷利率，获得法庭支持。借款人不服上诉，上诉庭以该罚款及提升利息有违联邦利息法为由，裁定罚款及拖欠费不可执行。      身为医生及土地发展商的Bijan Pardis，于万锦市Langstaff Road E.拥有一幢物业，他将该物业用作戒瘾中心。     案件缘起于2011年，Bijan Pardis及他的两家公司，签署了一张期票及按揭。该期票及按揭是为一笔金额达458,488.07元的债务作担保，偿还期为6年。根据按揭条款，息率设定为每年0.75厘。期票是预备用于一旦每月还款出现拖欠，债务的息率将增至每年10厘。      按揭条款规定，就每次未付还款、逾期缴付或因存款不足导致支票弹回，贷款人有权收取300元行政费，并可就任何逾期还款收取每天10元的罚款。      于2012年年初，借款人停止偿还债务。贷款方因此发出售楼通知书及就拖欠金额提出起诉，亦就每次逾期还款索赔300元及根据该期票的自动递增条款（escalation clause）收取10%利息。      贷款人以10%计息，共计借款人拖欠利息总额逾57,000元。以每次逾期还款的罚款300元及拖欠费每日10元计算，24次逾期付款总计罚款及拖欠费分别为7,200元及11,110元。第一次法庭聆讯时，法官接纳了贷款方的计算方式及申索金额，另加55,600元讼费。      Pardis及其公司不服判决，由律师Howard Crosner代理，于2014年年底向上诉庭的3人法官小组提出上诉。上诉庭于2015年做出裁决：援引联邦利息法（Interest Act）有关条款，若借款人声誉良好，禁止任何罚款、罚金，或按揭息率因欠款而增至高于适用的息率。      上诉庭引述卑诗省法庭过往一项裁决指，利息法旨在“保障业主避免不良的借贷方式，并同时确认，一般而言，各方有权享有契约自由，有关禁律防止因拖欠偿还按揭贷款而收取额外的费用。”      上诉庭最终裁定，唯一适用于此项债务的息率是曾经双方同意的息率0.75厘。上诉庭亦驳回贷款方收取逾期罚款11,110元及拖欠费7,200元，理由是它们亦构成利息法禁止收取的罚款或罚金。法庭还判决贷款方需承担借款人花费的25,000元讼费。  ...

■■位于卑诗维农（Vernon）的一幢度假屋，拥有无敌湖景。网上图片 星岛日报记者李群 皇家地产公司（Royal LePage）周二公布最新报告指，加拿大度假屋平均价格今年预计平均上涨5.8%，购买力主要来那些踏入退休年龄的婴儿潮（Baby Boomer），及年龄在36至51岁间俗称的“X世代”（Gen-Xers）买家。不过，卑诗度假屋平均价格就预计录得2.8%的跌幅，主要原因是卑诗省府今年2月宣布开征投机税（Speculation Tax）以打击楼市炒卖，导致很多业主出售自住住宅以外的物业以避税。 该报告由皇家地产公司在全国范围内，对其度假屋经纪民调结果分析而成，年度预估为2018年9月末之前一年的走势。结果显示，安省涨幅最高为9.4%，大西洋省份平均跌幅最大为8.1%。 据皇家地产公司总裁苏柏（Phil Soper）说：“受加国强劲经济带动，本国度假屋市场将经历另一个强劲年度。在大都会楼市价格及交易有所回软时，多数地区的度假屋市场需求依然强劲。” 不过，强劲的需求未必会导致供应的减少。在所有受访的度假屋交易专家中，除安省外，48.2%预估度假屋的库存将较2017年有所上涨。此种状况在卑诗将表现得尤为突出，尽管约4成的专业经纪预估今年夏季卑诗度假屋成交量将上升，但因为很多业主将出售非自住住宅的度假屋以避税，屋价预计将略有降低。 卑诗省度假屋的平均价格目前已超过50万元，皇家地产公司西部房地产服务顾问迪纳尼（Adil Dinani）说：“在卑诗省，高昂的住宅价格导致很多人前去远离都市的地方，寻找另外置业方式。在不受到新投机税影响的地方，例如湾岛（Gulf Islands）地区，度假的屋价格将持续火热。” 全国范围而言，有73.5%的度假屋经纪表示，海外业主仅占度假屋市场的不足5%。也有超过59%的受访经纪指出，“X世代”是婴儿潮以外加国度假屋另一重要主力买家，他们购买的目的及特点主要有：寻求距离其主要自住住宅两个小时车程以内的度假屋；符合自己的生活习惯；作为潜在的退休后住处。

多伦多经历了狂风暴雨、冰天雪地之后，终于迎来了春暖花开的好时光，地产交易也随着气温的攀升而开始趋热。如果你有计划这个时候卖屋，要把它交给什么样的地产经纪你才可以高枕无忧，坐享“渔翁之利”？ 近几星期的周末，走到街上，不难见到大街小巷插满地产经纪搞开放屋(Open House)的宣传牌。大家都感受到，卖房旺季已经展开。作为业主，都想卖房过程一切顺利，并以最快时间卖得最好价钱，要做到这几点，便应该由挑选一位合适的地产经纪开始。在签署代理协议前，不妨多见几位“候选人”，问问以下几个问题，衡量对方是否在卖房事宜上的最佳战友。 1、你有哪些与地产行业相关的认证？ 接过对方手上的名片，会发现不同人有不同的头衔，例如营业代表(Sales Representative)、经纪(Broker)、地产公司持牌人(Broker of Record)等，他们都是接受过地产从业员培训及考核，可为客户进行房地产买卖的正规地产经纪。不过，有些地产经纪入行前可能修读及考取过其他专业资格，而这些专业知识都可能与房地产买卖相关，例如财务、会计、水电、土木工程、建筑、法律等。 拥有这些专业认证，客户获得的服务质素自然不止于一般的房地产买卖。除了各种与地产行业相关的认证，经验也是一种无形的认证。问问对方过去一年经手卖出的物业有多少？成交价如何？平均几多天卖出？高于或是低于叫价成交？不过 ，切记不可只听片面之词，要深入分析其答案。一般来说，在短时间内卖得越多物业的经纪，听起来好像都很不错，但究竟是否卖得合理好价钱，还是只是卖得低价所以才卖得快，又是另一回事。 2、你是全职从事地产经纪吗？ 持牌地产经纪中，有不少人视之为养妻活儿的全职工作，但也有不少人只将地产经纪作为一份兼职，本身还是有一份正职的。这也难怪，因为根据多伦多地产局(TREB)最新的数字，大多地区的持牌地产经纪超过4.9万人，但以2017年为例，全年二手住宅交易宗数共有9.2万，即平均每人每年做不到两宗买卖。为了维生，需要身兼几职也是可以理解的。 询问对方是否全职地产经纪，就是想知道对方有几紧贴市场，能否掌握行业脉搏，每年有几多实战经验，更重要的是，对方会否全心全意服务受委托的客户。有时丰富年资的兼职地产经纪，服务质素亦未必及全情投入的全职新人。 3、你对这个社区熟悉吗？ 作为卖家经纪，其工作除了卖屋之外，亦是向潜在买家销售梦想，一个理想生活的美好愿景。有一些地产经纪，在某个城市的某几个社区非常活跃，很多时在区内的街角，总见到他们的卖屋宣传牌。一般来说，他们对该社区有比较深入的认识，那里有公园，那里有超市，区内中小学排名走势如何，都能朗朗上口。另一方面，他们也较留意及了解社区的未来发展，例如政府有否新的基建计划、附近会否有新的楼房兴建等，这些因素都有可能影响区内房价及市场走势。 4、你是如何定出叫价？ 要卖得又快又好价钱，其实应该由一个正确的叫价开始。作为代表屋主的地产经纪，应该懂得按照市场状况，为屋主作出合理的分析及引导，从而定出能平衡各方的叫价。除了整体地产市道，社区性因素也很重要，例如近期同一小区或同一条街上，有几多房屋状态类似的物业成交，成交价如何，都是重要的参考数据。如果叫价太高，不切实际，只会吓走潜在买家，最后只得久久呆在市场上，无人问津。如果叫价太低，或许能吸引买家，但能否收到合理还价的柯化，又是另一回事了。 5、作为卖家预计要花多少钱？ 买卖楼房的过程中，会产生不少压力，其中一个减压的重点，就是了解在整项交易中将要花费多少金钱，并避免一些意料之外的支出，因为很多情况下，这些额外开支都是不愉快的惊喜。与代表你的地产经纪坐下来好好商量，列出各项开支，例如律师费、验屋费、税项等，并订立一个预算。此外，地产经纪的佣金，一般来说是成交价的5至6%，但这个数字是可以商量的，也要跟地产经纪达成协议。   6、你的销售策略是怎样的？ 要确定你的地产经纪有一套行销计划，用什么方式来将你的物业推出市场，例如，会否聘请专业摄影师拍摄房屋相片什至拍摄短片？会否利用社交媒体为楼盘宣传？会为物业创建一个独一无二的网页吗？有效的行销策略，是卖得又快又好价钱的关键之一，懂得从不同渠道接触潜在买家，总好过只在你家门前草坪插牌。 7、想为物业增值，挂牌前还有什么可做？ 大部份人都知道，将物业挂牌上市前，要为房屋执整一下，从而提升吸引力，什至可为物业增值。但究竟有什么要执、有什么要整，地产经纪应该可以给予更为专业的指引。有一些执整项目，可以只是将杂物清理，做一些小维修，花费的时间与金钱不多。但也有一些执整，例如太残旧的浴室、老土过时的厨柜、目测可见的屋顶瓦片剥落等，都属于成本较高或装修时间较长的项目。是否值得做，或经济能力是否负担得起，屋主与地产经纪便要共同研究，取得平衡。

新房交接时，HST退税（Rebate）是大家普遍关心和时常容易混淆的一个问题。究竟什么样的房产交易才符合联邦政府和安省政府的新房HST退税标准？到底怎么计算？能拿回多少钱，需要提供什么材料，这些知识是很多新屋买家需要了解的。 记者：文琪 住在约克区的李女士对《都市地产》记者表示，自己在两年前购买的联排别墅楼花去年年底终于交房。在完成了一系列琐碎的交接手续和出租事务后，李女士现在开始着手申请HST退税（HST Rebate）。 “购房合同我是勉勉强强才能看懂。由于房子是两年前买的，我不记得建筑商是否和我说HST包含在房价里。我去找会计师申请退税，被告知只能拿到退税上限2.4万。从事房地产行业的朋友告诉我，由于当初建筑商给的合同价是按照自住房去算的，已经减去了2.4万的退税，但是过后我改变主意换为出租房，一定会在交接的时候补交这笔钱，然后按照新屋出租一年以上的条件，再申请退税，但不是一个类别。我现在一头雾水，想知道究竟能否申请到退税。” HST的计算和确定 大多伦多地区房地产律师王彩虹在接受本报记者访问时表示，在安省，购买二手房不需要支付HST，只有购买新房才需要支付HST。 “现在大部分建筑商在卖房时，都假设购房者是自住，减去了你能拿到的退税额度。过后不是自住的，在和律师交接时，需要补交这部分税款。如果是交房后出租，凭一年以上的租约，再填写新屋出租退税表格（GST/HST New Residential Rental Property Rebate）。”   ▲大多伦多地区房地产律师 王彩虹 李女士提供的Statement of Adjustment的资料显示，因为联邦和安省退税政策不同，因此在律师文件上是分开计算，而不是合为13%计算。她所购买的房屋销售价格为789,306.27，加上5%的联邦税（HST Federal Portion）39,465.31和8%的省税（HST Ontario Portion）63,144.50，再减去她所能够获得的最高HST退税额度24,000，因此她购买楼花时的合同价为$867,916.09。王彩虹称，“在律师提供给李女士的这份资料上，李女士在交接时已经在房价867,916.09之外另交了24,000的HST， 所以她一旦和租客签好了一年的租约，就可以向税局申请退还这多交的HST。” 王彩虹提示，新房购买合同中的房价，并不是最终的房价。 “目前我所知道的建筑商，不会在大家购房时去追问交房时是自住还是投资，都是假设购房者是符合业主自住标准的，因此楼花合同价是在净价（net sale price ）的基础上加上13%的HST，再减去省和联邦的退税。几乎所有送到律师事务所的合同上的价格都是这样。在签约和最后交房的这段时间，人们的想法和生活都可能发生改变。自主变为出租，或者打算出租又要转手卖掉。因此都是最后到律师这里才结算房屋到底是什么用途、应该如何计算最后的钱款。” 什么情况下能获HST退税？ 新房买家若想获得HST退税，需符合如下两种情况的一种。一是所购买的物业必须用作自住；或是能证明自己将物业出租至少1年，持有一年以上的租约合同。用于自住的房子，获得HST退税最重要的衡量标准是购买房子的主要目的是把房子作为自己的主要居住地点，或亲属的主要居住场所。亲属包括子女、配偶、父母等直系亲属。而用于出租的投资房，获得HST退税的标准是房主必须将房屋出租至少一年。 王彩虹提示，如果交接后一年内将房子卖掉，税局不会视为住。已经得到HST退税的要补交。 “一般来说，税局以一年为一个认定为主要居住地的标准。如果住了3个月就搬走，很难认定为主要居住地。有一些投资者卖掉房产后被税局追讨高达3万元的HST退款及相应的利息，都是因为居住时间不满一年。不排除有些人有特殊原因，要单独去向税局进行解释，走的是另外一个程序。” HST 退税的计算 ▲不同价格新屋可获得的退税   HST 退税的计算方法根据房价的不同而有所不同。安省和联邦的HST...

2009年9月，邵凤云（Feng Yun Shao，音译）同意以613.8万元在温哥华Cartier街购买王梅珍（Mei Zhen Wang，音译）的房子。这栋物业占地20,000平方英呎，面积9,018平方英呎，它有6间卧室、10间浴室、一个室内游泳池，一个酒窖和广阔的花园。 但最后邵凤云没有完成交易，因为她发现王的女婿黄光裕在该房屋大门前被谋杀，凶手一直没有找到。谋杀发生后不久，王回到中国，留下了她的女儿袁桂英、孙子、妹妹住在屋里。 王梅珍最后以555万元的价格卖给他人，但王控告邵违反合同，要求邵赔偿63.8万元损失。邵认为自己有权不履行合约，因为王未能透露该物业涉及谋杀案。 在买卖合约中有一部分文件是所谓的“物业状况披露声明（Property Condition Disclosure Statement , 简称PCDS）”，该声明与安省的“卖方物业信息声明（Seller Property Information Statement , 简称SPIS）”类似。在这份文件中，王女士声明：没有隐藏会导致物业危险，或是对居住者有潜在危险的缺陷。这样的声明形式已使全国发生数百起法律诉讼，因为根据这样的声明文件，卖方需承担很多责任。 在王与邵两人的诉讼中，买方的立场是：卖方未透露房屋曾发生谋杀案，如果有，她不会签下合同。邵告诉法庭，死亡是该物业的重大缺陷，会导致她财产有潜在危险，她会担心自己与家人的安全。 邵还表示，王某未将谋杀死亡事件在出售财产时披露，是一种欺诈或疏忽的失实陈述，因此她没有义务完成交易，她声称有权获得押金和损害赔偿。此案于本月早些时候有了判决结果。审理此案的法官普尔曼(Paul Pearlman)在17,000字的判决书中表示，基于卖方签署了“物业状况披露声明（PCDS）”，所以没有披露谋杀事件是欺诈性的失实陈述，因此买方有权退出购买协议。法官驳回了卖方王女士要求保留买方押金与损害赔偿，而买方邵女士有权获得原来的押金。到目前为止，尚无有关卖方就裁决上诉的消息。 这个案件中提醒房屋卖家：千万不要对买方说谎，也不要随意签署“物业状况披露声明（PCDS）”，或“卖方物业信息声明（SPIS）”之类的文件。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

■独立两层房屋价格下跌4.8%。 经电脑盘(MLS)系统显示，全国4月份房屋交易量比3月份下跌2.9%，与去年同期相比更减少13.9%，是5年多以来最低。根据加拿大地产协会(CREA)统计，全国有60%的房地产市场销售量下降，尤其是菲沙河谷、卡加利、渥太华和满地可。 在成交量方面，4月是7年来该月份的最低位，也较10年平均低6.9%。全国平均屋价为495,000元，比去年同期下跌11.3%。由于全国平均楼价受大温哥华地区和大多伦多地区这两个最活跃，也最昂贵市场的重大影响，如果扣除这两个地区，全国平均屋价可以减低109,000元至386,100元，而与去年同期比较只是下跌4.1%。 地产协会指出，平均价格只可以视作市场趋势，并不能够显示出多元化社区或地域差异所产生的实际房屋价格。 压力测试打击3省交投量 协会总裁苏高(Barb Sukkau)表示，4月份的房地产市道继续受支付20%以上首期买家，由今年开始要接受压力测试的影响所笼罩。 首席经济师克兰普(Gregory Klump)说，新的压力测试令亚省、沙省和纽芬兰省的交投量减少，造成市场不稳。加拿大地产协会早已向政府发出警告，新措施对依赖天然资源省份的经济产生很大打击。 上月的新挂牌数量下跌4.8%，是9年来4月份最低。由于4月份的销售放缓少于新放盘数量，销售与新放盘的比率由3月份的52.3%上升至53.7%；接近长期平均的53.4%。依照业界标准，销售与新放盘的比率在40至60%之间属于均衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买家市场。 柏文价格去年同比升14.7% ■全国平均房价下跌，但柏文价格比去年同期升14.7%。 报告指出，安省金马蹄地区的楼价稳定，并且开始有按月上调的趋势；但由于一年前屋价急升，令楼价与去年同期比较依然下挫。与去年同期比较，贵湖升5.9%，大多伦多地区、渥维尔─米顿和巴里市则分别下跌5.2%、8.7%和8.4%。柏文单位价格比去年同期升14.7%，镇屋和排屋也升6.5%，独立平房和两层房屋则分别下跌1.1%和4.8%。 卑诗省低陆平原地区屋价在2016年下半年短暂下跌后继续上涨。与去年同期比较，大温哥华地区升14.3%，菲沙河谷升22.7%。维多利亚市升14%，温哥华岛其他市镇升20%。 渥太华屋价与去年同期比较升8.4%，主要是受两层住宅升9.4%带动。大满地可地区升6.3%，也是被两层住宅升7.3%推高。   市府规例太多 令新屋建造成本高昂 有研究指出，加国房屋供应面对重重障碍，主因是市府过多的规例，导致一些城市的房屋建造价格，相距20万至60万元不等。专家建议市府及省府，简化及更新土地使用条例，并且调低发展税项。 这是由加拿大智库机构贺维研究中心公布最新的报告，名为“楼价高企﹕加国市府建造新屋障碍带来高昂成本”(Through the Roof：The High Cost of Barriers to Building New Housing in Canadian Municipalities)。作者Benjamin Dachis及Vincent Thivierge计算建新屋额外成本，由8个最多规例的城市平均为229,000元，至温哥华的60万元。 该报告发现，在加国一些主要大都会，建造新屋成本与市场价格持续出现差距。而且，房屋供应出现重大障碍，导致温哥华的房屋成本多出50%，大多伦多地区超过20%。 ■大多伦多地区楼价与去年同期比较下跌5.2% 只集中削需求未见增供应 作者认为，近期政府实施的政策，例如向海外买家征收额外税或新的联邦按揭规定，只集中削减房屋需求量，对于增加供应量未见成效。 报告又显示，建造新屋成本与市场价格整体差距，令温哥华每平方呎增加至300元。相对在渥太华的建筑成本已没有差距，满地可自2007年徘徊在零差距。 作者检视现行政策，例如土地使用规定、发展农地的限制，以及发展税直接影响新屋及现存房屋的价格。当中分析安省主要城市，如果各政府减少障碍，使供应量达到现行省府的平均水平，然后估计房屋价格。整体来说，对新屋及现存房屋额外成本，在多伦多，皮尔区及杜咸区高达70,000元、荷顿区是90,000元、咸美顿为100,000元，而约克区是125,000元。 虽然这些土地使用政策本质上带来益处，但大部分研究发现，房屋规定过于严苛，导致房屋成本高涨，并抵销这些益处。 报告提出多项建议，促请全国的市政府及省府采取有效措施，减低对新屋限制所带来的经济成本。同时，二级政府可以实行的方法，例如消除发展农地的规定，简化及更新土地使用条例，以及调低发展税，以确保有更多房屋工程能够顺利展开。  

央行没有加息的情况下，数周前加拿大5大银行同时提高按揭利率，5年以下的固定贷款利率上涨10个基点；5年的固定利率上涨45个基点。大多伦多地区楼价与去年同期比较下跌5.2%。房地产市场备受打压的境况下，有数据统计显示，在未来的12个月内，一半的加拿大房屋贷款者会面临房贷续约。许多面临更新（renew）贷款的物业持有者，在这个敏感和不确定的大市场环境下，对到底该选择浮动利率还是固定利率方面都有很多困惑。有行业专家表示，目前大多数的房屋贷款申请者更倚重去看选择浮动或固定利率所产生的每月的还款数目，而忽略了本金、利息的比率（principal interest ratio）。 满地可银行（BMO）的春季研究报告（Spring Housing Report）发现，69％的受访者更喜欢固定利率（fixed rate），而只有14％的人希望获得浮动利率（variable rate）。然而，当受访者被问及利率变化的预期是否会影响他们的选择时，超过一半的首次购房者（51％）仍然认为他们选择的贷款的类型，最终取决于银行为每个房贷提供的基本利率（base rate）。 清晰月供本金和利息数字 满地可银行的私人银行业负责人Martin Nel也在一份声明中表示，“令人感到欣慰的是，加拿大人基于利率去认真考虑、权衡他们的房屋贷款方案。但同样重要的是，他们也要考虑到他们的选择会如何影响他们日常的财务状况。比如说，一个倾向于确切地知道他们每月的供款分别有多少钱支付本金和利息的客户，可能不适合浮动利率贷款，即使给他一个较低的利率。” Nel补充说，许多潜在买家忽略了与贷款结构相关的细节，尤其是支付本金和利息的比例。 “那些选择浮动利率贷款的人，通常并不知道他们的支付的月供金额，或者利息、本金比率是否会在加息的情况下发生变化。房屋持有者和希望入市的人都需要明白，如果他们选择固定利率，他们的新利率将取决于目前在市场上提供的价格，而不是基准点增加到原来的利率。” Meridian信用合作社（Credit Union）贷款专员黄莹 Meridian信用合作社（Credit Union）贷款专员黄莹在接受本报记者专访时表示，在多年的房屋贷款工作中，的确很多客户都只在意每个月贷款需要还多少钱，大多数人并不会向她提问到底多少钱还了本金、多少钱还了利息。 “我知道这对不从事这个行业的普通人来说可能比较难以计算、算起来比较复杂。但其实非常容易预估。现在网络上有很多贷款计算器（mortgage calculator），你只需在上面输入摊还期限（amortization schedule）、利率等基本信息，它就会给你算出你每个月的还款额和分别有多少钱去了本金和利息。” 黄莹指出，比较特别的是，每个银行核算利息的频率不同，导致一些人会多还利息，而另一部分人少还利息。 “每年你都在不断地还贷款，有些银行是每半年核算一次利息数目，之后每个月的还款都会降低一些本金。而有些银行是一年核算一次。因此，核算的越频繁就对你越有利，因为调整你的利息就越快速，还的利息越低。每个银行到底多快重新核算一次本金和利息比，应自行去银行询问。但是很多房贷持有者可能从未关注个这个问题，在选择贷款时这不是他们最重要考虑的因素。” 黄莹举例称，如果不是太大额度的贷款，没有超过100万，一般情况下本金利息还款比接近一半一半。而如果一旦再次加息，这个比率会产生变化。 “因为加拿大加息的速度并不是非常快，不会一下增加特别多，因此加息后，月供付去本金的部分确实会减少，但不会特别多。一旦购房者考虑在一定时间内卖房，这个比例对你的本金和利息有一定的关系。如果你卖房的时间非常短或者非常长，就没有意义了。短的时候，第一年大家付的本金都是很少的，利息较多。5年之后，付去的本金越来越多，利息越来越少。所以这要看正房子持有（hold）在你手上的周期有多长。如果你持有的周期较长远，5年或以上的，对这个比率问题最好上心一点。”   选择浮动还是固定？ 几次加息以后，市面上越来越多的人选择固定贷款利率了。黄莹认为这种现象是有很多因素导致的。 “固定利率让人们有精神上的安宁（peace of mind），他们可以不用担心短期内利息更高。当年市场好的时候，因为各种原因只能选择5年2.99%的那些人，当时觉得不合算，而现在一看就发现很划算。所以现在很多人续约时会倾向于选择固定利率。 还有一部分人是投资物业用来出租的，他们不希望利率会变，也需要一个安心，因为他和租客收取的租金不会变得很快。出租物业的贷款这部支出还可以拿去抵税，因此这部分人不太在乎利息成本，选5年固定利率的多。” 而选择5年浮动利率的人，一般都是用在自住房上。黄莹称，“因为自住房的利息不能抵税，所以节约利息纯是想为自己省钱。同一时间去各大金融机构自行，人们会发现还是5年浮动利率的算起来比较便宜，每月是有一定差价的。所以对这类人而言，用在自住房上，或者借的钱比较多的房产上，又对一点利率差别非常敏感的人，都会选择5年浮动。” 作为房屋贷款专业人员，黄莹认为个人不会向客户推荐固定或浮动利率，因为这需要完全看客户​​的情况才能判断。 “有人的财务能力（financial ability）很强。不要小看那百分之零点几的利息的节省，省下的钱，这些客户可以拿去做别的投资和用处，能把自己的预算做得特别好，还能留有一些紧急用款（emergency fund）。如此一来，及时未来利率涨了，也可以填补支出。这种金融能力强的人我会建议选择5年浮动。” 除此之外，目前市场上还有许多投资客正在观望。预期市场会越来越不好的人会考虑在合适的时机卖房。而有长远打算的投资者则会长期继续持有房产。对于卖房灵活性高的，黄莹建议称，“如果你这个房子持有在手，不是不得不持有、而是可能随时卖掉，5年浮动利率的罚款较低。在你知道这个房子你不可能持有那么久的前提下，如果对你自己财务状况掌控也比较强，5年浮动也是可以选择的。” 目前央行是否会加息还悬而未决，加拿大五大商业银行却同时提高按揭利率。利率上涨幅度越大，会加速收紧和削弱目前房地产市场的购买力。黄莹认为，做房贷的人是最能首先洞悉房地产市场走势的群体。...

2017年4月，安省政府推出“公平住房计划”(Fair Housing Plan)，令原本烧得火热的房地产市场，随即被一盘冷水照头淋，除了二手房价应声下跌，亦拖累新屋市场销售。有业界人士尝试分析去年与今年的低幢新屋价格变化，发现部分城市的新屋叫价竟下跌两至三成。但是，共管柏文市场却刚好相反，新盘呎价年升超过两成。 大多地区的新建造房屋市场，在2017年初，仍然一片好景，任何类型的低幢房屋新盘，每逢开售都可引来买家哄动，售楼处门外大排长龙已见惯不怪。不少现有屋主，看见屋价飙升，资产大增值，便决定小屋搬大屋，旧屋换新屋。本地与海外投资者，亦加入战场，在大多地区及邻近城市投资房产。 然而，去年4月20日省府推出房市调控辣招，即包含16要点的公平住房计划，房市立即掉头回落。以低幢房屋市场为例，2017年的下半年，新屋发展步伐慢下来之余，销售情况亦不理想。建筑业及发展协会(BILD)最新的数据显示，今年3月份的单住户房屋销售，包括独立屋、半独立屋、镇屋及连屋等，只有311间。虽然已经比2月份的265间为多，但相比一年前同期，大跌了77%，也比10年平均水平跌了近8成。 滞留待售新盘被迫降价 由于销售量下跌，一些发展商选择降价求售，部分叫价更降低了两成或更多。但基于新屋供应量仍然偏低，更多发展商的应变方法，是提供一些非价格上的奖励，并期待在真正需要降价之前，可以挨得到市场恢复过来。问题是，一些新盘推出的价格，比现有的库存价格为低，令旧有的新盘逼不得已要调低价格才能吸引买家。 地产网站BuzzBuzzHome早前一篇文章，比对了几个大多地区城市及近郊在这两年的新盘叫价。作者Ben Myers使用该网站的数据，将一些新屋盘在去年12月的叫价，以及今年经调整后的叫价，作出比对分析。当然，就算同一城市内，不同的新盘都有地点、地段大小、内部设备等条件上的差异，因此价格的实际变化亦各有不同。 以新建独立屋为例，笔者比对了Welland、Innisfil、韦比市、咸美顿市、宾顿市及皮克灵市。结果发现，皮克灵市在2017年底的平均叫价是130万元，但到了2018年最近期，新建独立屋叫价刚好超过100万元，跌幅大约是21%。不过，在闪高县的Innisfil，去年平均叫价约为88万元，但今年已跃升至114万元，升幅接近3成。 镇屋方面，笔者研究了咸美顿市、皮克灵市、旺市、密西沙加市及烈治文山市。结果发现，平均叫价跌得最厉害的是烈市。 2017年底的叫价约为112万元，但到了2018年，叫价只有不到78万元，跌幅高达3成。另一个见到跌幅的是密市，2017年底新建镇屋平均叫价是104万元，但2018年的叫价则只有83万元，跌幅也有两成。反而约克区的旺市，新建镇屋平均叫价出现轻微增长，由86万元升至88.5万元，升幅约3%。   从以上数据可以看到，烈市、密市及皮克灵市一些地产发展商，也许对市场感到忧虑，从而反映在他们的新屋叫价上。但该文作者认为，大多地区二手住宅市场的平均屋价经过连续4个月上升，买家对新屋市场，尤其西南安省地区的单一家庭新建房屋再感兴趣，只是时间问题。 新建共管柏文呎均价涨两成 另一边厢，高幢共管柏文市场似乎与低幢房屋市场朝相反方向跑。地产网站Urbanation的2018年第一季度市场报告便发现，现时新建共管柏文单位的平均呎价为843元，与2017年第一季度的686元相比，升了23%。虽然，现时的呎价与2017年第4季度的893元差了一截，但主要原因，是近来少了位处市中心核心区的新盘推出。 截至今年3月，多伦多共管柏文单位开工量已达61,337间，还未计3.7万多间正在市场进行预售的楼花，而这些楼花单位当中，有86%已成功出售。由于新盘发展比之前减少，2018年首季的新建共管柏文单位销售量只有4,219间，虽然相比一年前同期的9,744间少了一半，但这样才是较典型的首季度销售量。   未有售出的柏文单位存货，跌至16年来新低，仅余不足8,000间。但这些货尾的叫价，绝对不比其他新盘输蚀，现时平均叫价已达914元一呎，按年升幅接近3成。 二手共管柏文成交量下跌 单看今年第一季度的共管柏文市场，新盘与二手盘的买卖活动可谓不相上下。在新的按揭压力测试影响下，二手盘的成交量按年下跌了3成，期内只有4,297个二手单位易手。呎价方面，今年首季度平均呎价是661元，按年有11%升幅，按季度亦有2%增长。与更严格的房贷申请要求及首季度共管柏文均价已高达55.8万元有关，没有睡房间隔的开放式单位，需求也在不断增加，令目前平均价已达38万元，按年升幅高达24%。 随着2017年新建共管柏文单位销售破纪录的售出3.5万个，今年首季度的销售量已返回10年平均水平。面对因为新的贷款政策转变而导致的多项不明朗因素，以及去年快速飙升的房价，发展商及买家都倾向于更具警觉性。再加上已有大量单位在建，且建筑成本与发展收费急升，以及一些发展项目取消，都导致买家对新盘抱有更审慎态度

“在哪里买房最好？”往往是置业人士最关心的问题之一。早前有地产报告按照多个参考指标，推出一个非常详尽的置业地点排名表。有趣的是，大多地区的25个黄金置业地段，竟 然都位于城郊(inner suburbs)及城郊外围(outer suburbs)。 “地点，地点，地点”是自住及投资购房者都考虑的重点，加拿大金融杂志MoneySense早前发布的2018年度加拿大房地产市场报告“当下哪里买房最好？ ”（Where to Buy Now），对全国35个城市分析出最佳置业地点排名，报告亦同时对多伦多、 温哥华、渥太华、满地可、卡加里、爱民顿、温尼泊及咸美顿共8个大都会的2,244个社区进行排名。 MoneySense每年都从不同渠道搜集地产数据，例如加拿大房地产协会、CMHC、魁北克联邦地产局、渥太华地产局、大满地可地产局等，再依据几项主要标准来进行排名，包括比较每一地区与周边地区的平均房价、从近几年物业升值幅度而反映出 的升值潜力和势头、各地的地产经纪及专家对市场的分析及评级等。 大多地区25 个黄金置业社区 ( 最高5 ★ ) 1) Bowmanville 地区：杜咸区(Durham)Clarington 2017年平均房价：$485,494 1年房价升幅：18.75% 3年房价升幅：67.72% 5年房价升幅：96.24% 地产经纪评级：★★★★   2) Stroud 地区：闪高县(Simcoe...

大多地区房市经历了一整年的调整，各个种类的住宅市场都见到价量下跌，就算是数百万元的豪宅市场亦不例外。不过，市场人士认为，如果硬要跟去年的疯狂炽热比较，数字上一定不好看。然而，目前大多区豪宅市场正逐步返回2016年的健康水平，预计到了初夏，需求会回升，销售持续活跃至年底。 国际房地产公司瑞麦地产(Re/Max)早前发布的《2018年豪华物业报告》，分析了大多地区的多伦多、奥克维尔、咸美顿及伯灵顿几个地区的豪宅市场表现，当中包括自由业权(freehold)的豪华房屋及共管(condominium)的豪华公寓与镇屋。 根据资料显示，大多地区在2018年首两个月(1月1日至2月28日)之间，市值300万元以上的自由业权及共管业权豪宅销售量，共有76间，与去年同期的180间比较，暴跌了58%！市值500万元以上的豪宅交易量，也由一年前的28宗减至今年的15宗，跌幅也高达46%。 面对销量暴跌，瑞麦地产安省及大西洋地区执行副总裁兼区域总监Christopher Alexander解划，在春季大部分时间里，任何市场表现的比较，都难与2017年水平看齐。 但好消息是，踏入夏季，市场对豪宅的需求将陆续增加，势头可持续到年尾。 “当市况稳定下来，不明朗因素如加息及更严谨的借贷审批等的影响逐渐消退，高端住宅市场的买卖活动便会回升并以更稳健的步伐前进。安省有着世界级的房地产，但房价可负担性高，因此，未来几年不难见到销售量及房价继续攀升。” 大多地区自由业权豪宅： 豪宅市场经历了去年疯狂的表现后，目前的销售情况正以平稳步伐重回2016年的健康水平。今年首两个月，大多地区共有68间屋价在300万元以上的自由业权物业成交，相比2017年同期的175间，销量大跌6成，亦比2016年同期的79间为低。屋价500万元以上的销售量，共有13间，比一年前的26间减少一半。 虽然销售量下跌，但价位上来看，却略有升幅。这些平均价在300万元以上的易手豪宅，均价已升至420.2万元，略高于一年前的410.4万元。 尽管市场出现轻微回软迹象，但大多地区的豪宅需求仍然保持稳定，而且300万元以上豪宅的新挂牌放盘量短缺，某程度上影响了此价位的豪宅销售量。另一方面，大部分目前仍在挂牌求售的豪宅，都已停留在市场上一段时间，有些更是在2017年已经上市。新一点的放盘反而能以快一点速度移动，大多数都能以98%至100%叫价成功出售。高档物业也持续出现抢offer情况，特别是416地区。 在2018年首两个月的68宗豪宅交易中，45间位于多伦多市，比例占66%，比去年的60.5%稍有上升。不过，约克区的豪宅销售量出现最大幅度的下跌。 2018年只有8宗成交个案，与2017年同期的41宗相比，销售量暴跌8成。 多伦多市核心区的富裕社区，豪宅销售持续活跃，好像Rosedale(C09)及Kingsway(W08)，在2018年的销售量都比2017年为佳。其中在Rosedale的10间易手豪宅中，更出现以840万元成交的个案。 随着高端住宅市场出现升温，预计另一个豪宅区Bridle Path在未来几星期内亦可见到双位数字的销量增长。再加上市场的不稳定性慢慢消退，有更多优质豪宅盘放出市场，销售量应该会见到增长，从6月到年尾，可能会达到2017年的水平。预计到了年底，300万元以上豪宅销售量会与2016年水平差不多，大多地区估计约有800间豪宅易手。 大多地区豪华共管物业： 豪华共管公寓及镇屋将继续吸引大多地区的富裕买家，2018年首两个月的300万元以上物业销售共有8间，比一年前同期的5间为多。 空巢一族与婴儿潮一代正在推动大面积及高端共管单位的需求，他们出售自住的自由业权物业，再搬到面积较细小的共管住宅，例如邻近Bloor街的Mink Mile社区。目前为止，最昂贵的销售个案是位于Casa Loma及Yorkville地区的一个公寓单位，售价略高于500万元。目前最昂贵的待售共管单位，也是位于Yorkville社区，叫价1,390万元。 实际的需求以及有限的供应，都对共管物业价格造成上涨压力。近几年，多市中心核心区的库存量持续偏低。一月份，核心区的共管公寓销售与新挂牌比率达63%，是明显的卖家市场。由于供求失衡，部分需求溢出到豪宅租务市场，月租4,000至6,000元之间的单位，也可在30日内租出。 去年是200万元以上共管物业销售破纪录的一年，成交量达161宗，比2016年的112宗，增加了44%。今年目前为止，有17间镇屋及公寓以200万元以上成交，虽然比去年同期的19宗为低，但近几星期购房活动明显回升。虽然供应持续紧张，买家入市开始谨慎，但在目前的气候，预计到了年底豪华共管物业的销售量，就算不打破2017年的纪录，也会达到相若水平。 奥克维尔市豪华物业： 尽管2018年奥克维尔豪宅市场出现回软，300万元以上豪宅的销售速度比以往快了很多。至今为止，6间易手物业的上市时间，平均只需24天，相比2017年同期的42天及2016年的70天，成交更快。 来自本地买家的强劲需求，加上库存充足，奥克维尔的豪宅在传统春季房市中有了很好的定位。经济基础保持稳定，信心在攀升，就连致电到地产公司的查询也多了起来。 奥克维尔东南端仍然最受追捧，尤其短于市中心东面及安大略湖北面的地区，300万元以上豪宅的买卖活动最为活跃。在东南部的销售，买家很多来自QEW以北如Joshua Creek社区迁出的居民。预计Coronation Park地区会是奥克维尔另一新兴豪宅市场。目前，奥克维尔有44个放盘叫价在300万元以上，当中18个叫价更高于500万元。市内最昂贵的物业，是一间面积达1.1万平方呎、叫价1,790万元、占地一英亩的豪宅。虽然今年大部分豪宅销售价格都在300至400万元之间，但2月份便售出了两间超过500万元的豪宅。目前最昂贵的一宗交易，是位于Eastlake的一个庄园，成交价630万元。 也许2018年的起步较慢，但春末初夏之间，市内的购房活动会有明显转变。豪宅销售预计会攀升，到了年底，房价300万元以上的销售量会降至36至48间之间，即相当于每个月3至4宗成交，豪宅平均房价预计只会比2017年水平略高。 咸美顿-伯灵顿市豪华物业： 2017年咸美顿-伯灵顿市的豪宅市场创下有史以来最好的一年，100万元以上成交的物业多达900多间。虽然今年销售较慢，但预计未来几个月情况会好转，不少买家会来自大多地区。 2018年首两个月，有59间房屋以100万元以上售出，远低于去年同期的133间。高档次买家当中，有68%选择居住在伯灵顿市，且大部分位于东南地区。 Ancaster社区继续受追捧，占了17%高端销售额。今年为止，绝大部分豪宅销售都是100至200万元之间，其中几个更出现少见的多个买家竞争。新上市房盘去货较快，平均30日内卖出。今年为止最昂贵的成交个案是位于Ancaster的物业，售价210万元。目前最昂贵的在售豪宅，是位于伯灵顿一个叫价788万元的乡村庄园。 虽然买家在年初持有观望态度，但市场也在慢慢回复，地产经纪的电话响过不停，买家预约看房趋多，很多买家更考虑在较好的社区买更大的房屋。目前叫价100万元以上的上市房盘有250多个，供应量充足。曾经将购房预算订在80至100万元之间的买家，亦可能将预算扩大至120万元。 咸美顿-伯灵顿市一些地区，房价突破了100万元大关，正迈向豪宅区级别。那些拥有70至100呎大地段、房价在70至90万元之间的旧式平房，渐受精明买家追捧，计划购入后把房屋推倒重建，成为3,500至4,000平方呎的豪华大宅。伯灵顿湖滨区也在变化，数个新建的豪华共管项目，预计在2019至2020年落成。由于库存有限，近年此类别的需求在飙升，共管式的居住与生活模式，非常受空巢一族及退休人士欢迎。收紧房贷与压力测试可能对多伦多的买家有影响，但咸美顿-伯灵顿市却仍然是可负担的另类选择。与大多地区类似住宅物业相比，这里的100万元价位已是一笔大数。伯灵顿东南部的高档房屋屋价，比邻近的奥克维尔至少低20至30%，在多伦多更只是房价的其中一部分而已。基于房价的吸引力，预计咸美顿-伯灵顿市的豪宅市场会持续强劲增长。

Madonik Rick Madonik/Toronto Star图片 多伦多地产局在今年1月31日发布了例行的年度报告，对于2017年的房地产市场作出回顾及对2018年本地房市作出展望，并于3月21日及4月9日就这份报告再次进行分析，向民众发放了一个明确的信息，已经身处房屋买卖市场，或计划投身其中的人们，你们做好准备了吗？ Rene Johnston/Toronto Star图片 根据多伦多地产局(TREB)公布的资料，今年2月大多地区的房屋销量为5175套，比起2017年2月的销量7955套大跌了34.9%。而在供给一侧，今年2月的房屋挂牌量达到10520间，比起去年2月挂牌的9801间提升了7.3%。销量大跌加上供给适度增加，两方面的合力挤压带来了大多伦多房市过去一年里供求关系根本性的变化。以今年2月同比去年2月，房屋销量占挂牌量的比率在一年内深跌逾26%，领这一市场关键指标全国跌幅之首。需要明确指出的是，上述情况的出现并非是由于卖家大量抛售房屋造成市场供应过剩。今年2月多伦多的房屋挂牌量虽然高于去年逾7个百分点，但仍低于过去10年内2月份的平均挂牌量。也就是说现时的挂牌量并非“过高”，现时的问题是销量“偏低”。多伦多房市今年2月屋销量占挂牌量的比例是49.3%，意即是说所有挂牌的房屋中，有稍稍超过一半都没有卖出去。这才是过去十年里本地房市真正罕见的情况。 住房刚性需求仍高 多伦多地产局在今年1月31日发布了例行的年度报告，对于2017年的房地产市场作出回顾及对2018年本地房市作出展望。TREB并于3月21日及4月9日就这份报告分别在杜咸区和约克区举办两次地区经济高峰会。TREB在上述场合强调并力图传达给民众的一个核心信息是，现时多伦多房地产市场所谓“供大于求”的情况，不是市场供应绝对饱和，也不是市场上所有房屋需要都得到满足的那种“绝对的供给过剩”。市场的需求并没有消失，只是被各级政府出台的房屋政策和金融政策人为抑制而已。 Rene Johnston/Toronto Star图片 TREB的调查显示，在所有表达有意在未来12个月购买房屋的人群中，仅有1%的买家是纯投资客，购买之后会将房屋空置。有84%的准买家表示购房是用于自住，有15%准买家准备将其房屋出租。即是说未来买家中有99%购房之后仍会满足自己或是他人（租客）的住房要求。这也充分证明，多伦多的地区仍存在无可置疑的对住房的刚性需求。 该份报告指出，加国经济表现近年属上乘，加上政府将接收移民的目标人数调整得更为进取，两者合力会带来对房屋的持续不断的较强需求。市场分析公司Ipsos于去年11月完成的市场调查显示，整个大多地区有26%的受访者、多伦多市内有28%受访者，表示他们在未来12个月中会很有可能或是有一定可能购买房屋。 不可否认，比起2017年春天及2016年秋天的调查结果，近期调查中表示可能在未来12个月买房的比例有所降低。在首次置业人群中，表示可能买房的比例下降更为明显。这其中原因并不难懂。Ipsos调查发现，有差不多相同比例（25%）的受访者表示，依照联邦政府新公布的压力测试方式，他们相信即使找到自己所中意的房屋，也很难通过银行的资格审查而顺利取得贷款。这部分解释了为何人们的买房意愿有所降低。 下半年房屋销量将升 TREB直指，安省政府于去年推出的“公平房屋计划”（Ontario Fair Housing Plan）16招政策，以及联邦金融安全监管局（OSFI）于年底推出房屋贷款强制实行压力测试的政策，对市场造成巨大心理冲击，造成2018年第一季度房市需求显着减少。 多伦多地产局相信，政策对于市场需求的压抑是暂时性的，一旦民众对于新政策作出心理调试和适应，销量将会重新上升。今年下半年的房屋销量有望超过去年下半年。同样在价格方面，今年上半年的某些月份，价格同比去年会有所下降。但是在今年下半年房屋价格将有望超过去年下半年同期价格，特别是在高密度类型房屋市场。 单单由数值上看，多伦多房市即使是在今天，在理论上仍然可定义为一个典型的“平衡市场”，什至连进入到“买方市场”都还谈不上。但房市并非不存在危机。核心问题是过去一年里出现这样“冰火两重天”的大起大落，房市需求量或销量出现急速、大幅深跌，会给人们的市场预期造成哪些心理影响？现时多伦多的“平衡市场”是否会因为人们的心理恐慌而进一步调整或陷入崩盘？到那时多伦多的房市会变成什么样？多伦多地产局预计在本周会公布今年3月份的市场数据，届时人们会进一步看出一些走向。 THE CANADIAN PRESS/Jonathan Hayward 图片 多伦多地产局：今年销量料与去年持平 多伦多地产局表示，经济就业表现趋好、人口和移民增多及对住房的长远需求，是房市的利好因素。而收紧房贷政策造成的借贷成本增加，及政府近期出台的抑制房市政策，将对房市产不利影响。正反两者相比，负面因素短期内对房市呈现的影响会更大一些。 基于上述总体分析，多伦多地产局对2018年多伦多地区房市的总体预测是，全年的销售量会介于下限8.5万套至上限9.5万套之间，相比2017年全年销量92394间大致持平。2018年的最终销量是接近上限还是下限，取决于上述正负面因素的相互作用。各个月份的销量及售价可能会有起伏，但是以全年而言，特别是下半年回稳之后，市场仍会维持一个平衡的状态。 在房价方面，以全年而言多伦多房市可以保持平衡，仍可以将房价托住。多重挂牌房价（MLS Home Price Index ，HPI）综合指数可能以“单位数中段”（mid –single digit）的幅度增长，各类房屋的平均价格将在80万至85万之间。其中首两个季度的价格可能与去年持平什至下滑，但是第三、四季度的房价上涨速度会加快，涨幅将超过通胀率。在房屋类型上，多伦多地产局指准买家中有47%表示仍希望购买独立屋，令其在2018年继续成为最受青睐的房屋类型。在整个大多伦多地区，54%的准买家表示希望购买独立屋，多伦多市则有39%。第二受青睐的房屋类型是共管柏文，且在多伦多市内的购买欲望更强。多市有27%的买家希望购买共管柏文，整个大多地区则有22%。在GTA周边地区，希望购买柏文的准买家有18%。

■■政府政策、楼价上升和利息调整均有碍民众置业，但受访者今年信心高于去年。网上图片 加拿大的千禧世代有超过八成依然认为置业是个梦寐以求目标。房屋交易网站Zoocasa的《2018房地产趋势报告》发现，有30%民众感到购屋的压力大过储蓄退休；但有61%的人相信房地产的回报，胜过投资证券市场。 报告指出，65%民众相信应该35岁时拥有物业，比率与去年相同。虽然大部分人不认为居无屋并不影响结婚或有子女计划；但有19%的人因此延迟迎接家庭的首名婴儿。 政府政策、楼价上升和利息调整均阻碍民众置业，但受访者今年的信心比去年高。屋价上升依然是影响置业的最大障碍，但比率由去年的54%降到今年42%。其次的困难是找到适合房屋，但今年的37%也比去年的39%略低。有34%的人觉得难以有足够积蓄支付首期。 高楼价阻入市情况改善 楼价上升阻碍买家入市，由草原省份以至大西洋省份均大幅改善。沙省和缅省民众去年有36%认为屋价影响置业，但今年降至32%；安省由62%减至47%；魁省由29%跌至12%；大西洋省份更由去年的32%减至11%。卑诗省和亚省则未有变化，分别维持51%和28%。有56%在过去12个月内买屋的新业主认为加息没有影响。买屋跟其他重要人生目标比较，置业压力也稍下降，认为买屋比家中有一名婴儿压力更大的比率，由去年26%降至19%；认为买屋比储蓄退休压力大的比率，也由34%跌至30%；认为买屋比结婚压力大的比率，则由48%减至46%。 置业者支付首期最困难 调查指出，婴儿潮一代中80%自置物业，只有12%租屋；X世代置业率也有68%，26%租屋；千禧世代只有47%买屋，39%租屋。有33%租屋的人正储蓄买屋，有29%认为租屋更便宜，无力负担首期或没能力储蓄支付首期者则各有26%；但也有8%根本不考虑买屋。 首次置业者最大困难是首期，有38%计划置业的租客，只有不足5,000元首期积蓄。温市单睡房租金中位价达2,000元，令租客要再储蓄买屋极吃力，有53%认为没能力储蓄支付首期；安省租客无法有足够钱交首期的比率为22%；亚省24%；魁省是全国最低，只有10%。 有8%民众除自住外拥有投资物业。其中57%有一间投资物业，23%有2间投资物业，16%有3间投资物业，有4间或5间以上投资物业者也各有2%。最受欢迎投资物业是独立屋和Condo，各有39%，半独立屋12%，度假屋5%，9.5%有地皮，城市屋为8%。

资料图片 都市地产 想将买房资金投放到共管柏文市场，不论自住还是出租，要保本兼有可观增值，多市中心的共管柏文必属心水之选。不过，市中心这个柏文投资重镇内，有超过30个小社区，升值潜力不尽相同，那个才是呎价增值最多的黄金社区？ 2017年的大多区房地产市场，有如坐过山车，从年初第一季度的价量颠升，到省府推出楼市调控辣招后，楼市开始调头向下，到了年末的第四季度，房价仿如时光倒流一年前，一年以来累积下来的房价升幅，烟消云散。不过，这种有如吃了泻药般的跌市现象，并没出现在共管柏文市场。每当多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)发布的每月二手住宅交易报告，都看到如独立屋、镇屋等低幢房屋市场出现负增长的同时，共管柏文类别却成为逆市奇葩，成为唯一出现楼价有正增长的房屋类别。 416地区柏文增幅高 虽然，多伦多地产局不久前发表的3月份的二手住宅交易报告显示，共管柏文与其他低幢房屋市场一样，与去年同期比较都出现了30%以上的双位数销售量跌幅，但从平均价格方面，416地区共管柏文仍然有按年7.1%增幅，905地区也有2.1%增幅，算是对共管柏文买家有个交代。 大部分有意入市共管柏文市场的买家都知道，多伦多市中心是上车自住或投资收租的首选之一。地产网站Condos.ca分析了2017年多伦多各个小社区的共管柏文成交数据，归纳出市中心5个呎价升幅最强劲的黄金社区。一齐来看看有没有在以下社区买入单位： 第一位：Yonge and Bloor 2017年升幅：28.08% 平均呎价：$938 由这个多市中心的黄金地段夺得第一名，应该不难理解，可谓实至名归。Bloor街作为downtown及midtown的分界线，与央街、卑街、教堂街等几条大街交汇的区域，也是高级购物、娱乐、饮食等的热门地区，围绕着的是Yorkville、央街走廊、卑街走廊等贵价区。 在这里居住，很多生活所需都举步可至，步行指数高达98分。亦由于位处Bloor-Yonge地铁站，交通非常方便。近几年这个社区广受发展商青睐，开始在一些未有发挥其最大潜在价值的土地上大兴土木，开发不少共管柏文楼盘，真的可以用见缝插针来形容。 近期区内比较轰动的发展项目，是位于Bloor街一号、由Mizrahi开发的The One。由于其开售呎价由1,500元起，超高的入场费同时带旺了同区楼价，改写了呎价标准，令区内其他住宅物业的二手叫价随之水涨船高。 资料图片 第二位：约克堡(Fort York) 2017年升幅：27.82% 平均呎价：$750 约克堡建于1793年，是多伦多的发源地，1923年被列为国家历史遗址。由于这个地方充满历史氛围，又临近安大略湖，景色秀丽，与市中心其他充满繁华大都会气氛的社区相比，居住在此，真的不像身处市中心地区。 该区的共管柏文发展都相对地“年轻”，意思即是，不少住宅大厦都有时尚的外型、新净的住客设施、迎合新世代买家的室内设计品味等。因为很多地产发展商不过近几年才留意到这片曾经是工业用地的市中心社区，经过一些开发，区内除了有不少新落成共管柏文大厦外，也带来不少具特色的食肆及商店，为该区注入活力。未来几年，将陆续见到区内有多项新建共管柏文落成。 虽然约克堡看似一个小社区，但受惠于多条TTC街车线的连接，如511 Bathhurst及509 Queens Quay等，要乘公车到市中心其他区域也十分方便。沿着Bathurst街南行，更步行可至Billy Bishop机场。而且Gardiner公速公路也贯穿社区，方便驾车前往其他城市。 资料图片 第三位：椰菜镇(Cabbagetown) 2017年升幅：27.72% 平均呎价：$665 椰菜镇是多伦多其中一个最多买家关注的社区，其充满历史与文化色彩的社区特色，大量3层高的维多利亚式房屋，非常吸引。加上社区发展成熟，日常购物、饮食及娱乐一应俱全。区内也有无数已落成多年的共管柏文大厦，其中更有一些精品式阁楼建筑，提供与别不同的居住环境。 事实上，椰菜镇的共管柏文单位呎价只是近两年才爆发起来。自2016年起，该区柏文单位平均呎价已累积上升37.45%。据分析，其中一个导致该区呎价忽然急起直追的原因，是其邻近丽晶园(Regent Park)。这个社区因为近几年的大型重建，兴建了大量新的共管柏文大厦，区内的文化中心、游泳池、社区公园等，吸引了大量人流，大大改写了这个市中心东端社区的面貌。不过，以呎价来说，椰菜镇依然具有吸引力，其平均呎价约712元，而丽晶园则为824元。 此外，椰菜镇的共管柏文供应量非常有限，放盘量不多，且区内只有17座住宅大厦，相比如King West社区有95座住宅大厦，显然是供不应求，导致买家之间竞争激烈，也推高了卖价。 资料图片 第四位：雍景豪城(Cityplace) 2017年升幅：27.51% 平均呎价：763 雍景豪城位处湖滨与Gardiner高速公路之间，是多市其中一个大型规划社区。区内除了有多座共管柏文大厦，还有大量绿化土地让居民休憩消闲，以及不少室内文娱设施，加上食肆、超级市场及其他小商户，居民日常生活都可轻松地于可步行的范围内进行。 以社区规模来说，雍景豪城与椰菜镇差不多，只有19座共管柏文大厦，不同的是其居住密度较高。不过，雍景豪城的供应量较多，市场上不难找到放盘求售及出租的单位。可以说，雍景豪城活跃的租务市场，是该区二手楼价持续向上的重要因素。现时该区的平均呎租是3.46元，比起旁边约克堡社区的3.44元及多伦多平均呎租3.24元都要高。明显地，雍景豪城的出租物业价值，是希望保持投资获得正现金流的买家及投资者在此入货的重要诱因。事实上，雍景豪城的一睡房柏文单位比例甚高，非常适合出租。因此，区内大部分柏文单位的住户都是租客，当中不乏在市中心上班的专业人士及年轻人。 资料图片 第五位：湖滨(Waterfront) 2017年升幅：25.82% 平均呎价：810 这片曾经是工业用途、位处Queen’s Quay以北的土地，现在已陆续兴建多幢共管柏文大厦。因为这些住宅大厦已经是临湖而建，前面不再可能兴建更高的大厦阻挡景观，所以住客们可享受独一无二的无敌湖景，加上大量湖滨设施，是多市其他社区难以匠敌的优点。能够媲美的，可能只有东面的湖滩区(Beaches)或西面伊陶碧谷的Mimico社区。 与约克堡及雍景豪城比较，湖滨社区的的住宅租金其实是最高的，平均呎租为3.57元，但对于推高楼价升幅，租务投资者并非举足轻重的角色。因为湖滨社区的共管柏文大厦，有较高比例的一睡房加书房、两睡房、三睡房甚至三睡房加书房等大单位。这些大单位的买家，都是用来自住多于投资收租，所以这里的租盘数量不算多。

■一份报告指出，大多伦多地区3月份的新屋销售量，较10年平均水平低21%。星报 ■大多伦多地区3月份新屋销售 星报   大多伦多地区3月份的新屋销售相当平淡，低于去年同期和过去10年的平均水平。建筑业及发展协会(BILD)的统计显示，上月有1,960间新屋成交（见附表），当中有1,649间为柏文单位、堆叠镇屋(Stacked Townhouse)和复式住宅(Loft)；比去年同期减少67%，也较10年的平均水平低21%。 受委托统计的顾问公司Altus Group行政副总裁Patricia Arsenault表示，3月份的多层共管大厦销售量低于基本需求，部分原因是买家提早在去年置业，令去年Condo的成交量破纪录。经过一段时间调整之后，预期柏文的每月销售量会有所改善。 业界指辣招令买家观望 独立、半独立屋和镇屋等单户住宅，3月份成交量为311间，比2月份增加46间，但仍较去年同期跌77%，也比10年平均水平少79%。 协会总裁兼行政总裁韦基斯(David Wilkes)指出，经过去年反常的新屋成交量，今年反映出较典型的房地产市道。自从Altus Group在2000年开始研究大多伦多地区的新屋销售量以来，去年的成交量为第4高。 柏文基准价按年升近四成 他说，两级政府连串冷却楼市的措施在今年发挥累积效应，令很多潜在买家不敢入市，当中有很不少人持观望态度。 3月份新独立屋的基准价(Benchmark Price)，微跌至1,207,832元，仍然比去年同期升7.4%；多层共管大厦新楼的基准价为742,801元，较去年同期升39.4%。而Condo单位的基准面积，也由一年前的800平方呎，增加至900平方呎；呎价也由去年每平方呎666元，上升至835元。 新楼供应量低 影响屋价升 新楼供应量低影响屋价上升。3月份的新屋存量为12,457间；包括8,756间柏文和3,701间单户住宅。依过去12个月的销售情况，市场上只是有大约4个月的库存量。 一个健康的新楼市场，应该有9至12个月的库存量。韦基斯说，要令到更多人能够居者有其屋，必须解决区内房屋供应的问题。各方要合力消除建屋障碍，包括不合时的土地规划、政府的官僚作风和基建的严重缺乏。 来源：星岛日报

加拿大都市网原创作品 作者 小星 今早小编先听到一个坏消息：全球知名评级机构穆迪（Moody’s Investor Services）宣布，将安省的经济展望排名级别，由“稳定”（stable）下调至“负面”(negative)。 然后就听到重磅的好消息：华裔富豪李嘉诚继续加码投资加拿大，这次是出手竞拍多伦多西北区的土地。 371英亩！ 地点：多伦多西北区，在401公路与大学区附近，是城市中仅存不多的一片可开发地，对于想投资商住混合大楼的房地产建商来说，绝对是具升值潜力的地段。 李嘉诚“一生中最伟大的投资”在加拿大 这些产业是他的！ 香港亿万富翁李嘉诚一直对投资加拿大深具信心。 现在已经接棒李嘉诚的长子李泽钜早在1983年已加入加拿大国籍。 1986年12月，李嘉诚斥资32亿港元收购赫斯基石油公司（Husky Oil Ltd.）52%股权，...

■■地产界预测多层共管大厦在将持续畅旺。星报资料 星岛日报记者 多伦多地产商会（TREB）发表最新数据显示，大多伦多地区多层共管大厦(Condo)，今年首季售价比去年同期上升9%；成交量为5,084间，较去年同期跌29.7%，挂牌数量也减少11.1%至8,039间。 多伦多地产商会主席赛利诺斯(Tim Syrianos)指出，Condo市道在今年第一季依然是卖家市场。买家之间的竞争，令楼价升幅远远超出通货膨胀率。 多层共管大厦的库存量虽走出去年首季的历史性低位，但只有1.5至2个月的库存量，仍然相当紧张。 公寓受首次置业者欢迎 商会市场分析总监梅瑟(Jason Mercer)表示，Condo的平均楼价相比其他类型的房屋依然是最低价位，因而深受首次置业人士的欢迎。强劲的市场需求与供应量比较，将令多层共管大厦的价格在今年以至未来都继续走俏。

综合报道 大多区房地产业内预测，大多伦多的房地产市场将再次回暖，目前在多伦多市中心又可以见到竞价现象。 据《多伦多星报》报道，地产公司Re/Max的2018年春季市场趋势报告预计，与去年同期相比，大多地区房价将下跌。4至6月，密西沙加的均价将同比下降2.5％、宾顿下降4％、多伦多降5％、杜咸区降15％及奥克维尔降10％。但鉴于去年春季的特殊情况，与2017年的房价相比值得怀疑。Re/Max地区总监Chris Alexander预测到年底时，2018年的平均房价将与今年年初时相等。 他说，多伦多的某些街区在政府干预和周围的冷却市场中依旧表现很好，如怡陶碧谷（Etobicoke），Rosedale和Yorkville。但他预测，万锦和烈治文山市场仍然趋向疲软。 地铁沿线物业吃香 今年春季市场的交易行情主要将取决于房产种类和地区。对于多伦多市中心区，皇家地产（Royal LePage）的Desmond Brown表示，市中心是大多伦多地区的热岛，但与2016和2017年初的氛围相比已经变得柔和。 市中心一家经纪公司的总裁John Pasalis表示，100万元的价格大关，在多市中心市场并不适用。如果物业在地铁沿线，130、150万都依然有竞争力，但200万以上就开始卖得慢了。 杜咸区是GTA最可负担的地区之一，平均房价在1月至3月期间，从578,000元上涨至598,000元。407号公路的扩建以及GO列车服务的扩展，都正在提高杜咸区的价值。

正所谓“十年人事几番新”，安省的房地产市场，也经历了美好的黄金10年。假如阁下10年前已在大多地区购入房产，并一直持有至今，恭喜你！因为大多区楼价已比10年前翻了一倍有多，家庭资产的增值，应该远远超出预期。 地产公司Re/Max Integra公布了一份名为《十年回顾》(Decade in Review)的研究报告，分析安省房地产市场从2007年到2017年的表现。当中成绩最突出的6大房地产市场，以大多伦多地区表现最佳，平均房价由10年前的37.6万元，狂飙至去年底的82.3万元，即10年间涨了119%，複合年增长率达8.14%。 房价同样翻了一倍有多的，还有咸美顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington)，平均房价由2007年的27.5万元，升至2017年的57.6万元，10年升幅为110%，複合年增长率为7.69%。 房价长期低位徘徊的咸美顿，因往返多市交通大改善，2015年以后房价显著上升（星报资料图片） 未来楼市仍会平缓增长 该公司安省大西洋地区执行副总裁兼区域总监亚历山大(Christopher Alexander)表示，较低的借贷成本，帮助了安省房地产市场起飞，也创造了近期历史上其中一个最充满活力的楼市。“现时的业主，尤其是早10年前已购入的，他们的资产增值，早已超出预期。” 儘管近20年间，安省6大地产市场同样经历一些严竣挑战，例如科网爆破、911、沙士、2008年金融危机以及随后的经济衰退。但人口增长、低利率、高就业率、加元贬值、海外资金涌入、新移民、安省经济强劲增长等，都造就了安省地产市场欣欣向荣。 不过，亚历山大认为，安省楼市未来仍会持续增长，但步伐会减慢。收紧贷款及压力测试等，会是楼市受挑战的短期因素，但长远来看，置业仍然是加拿大人心目中的首选目标。 大多伦多地区(Greater Toronto Area) 过去10年，大多地区房价录得超过一倍增长，平均房价由10年前的37.6万元，升至去年底的82.3万元，10年涨幅达119%，複合年增长率达8.14%。事实上，大多地区楼市表现非常显著。2007年底，大多区房价及销售量录得破纪录增长。但半年后，全球金融危机及经济衰退，道致楼市急速陷入9个月的低潮。直至2009年4月，大多区楼市才告回暖。 自从2017年4月省府推行公平房屋政策，楼市从热转冷。由于库存量仍然偏低，去年首季度的活跃放盘量放缓至不足8,000个，创历史新低，但报告认为这样子的市场更为平衡。 2017年下半年，独立屋需求放缓，共管公寓及镇屋等较易负担的房屋类别受追捧。去年底，Condo销售量占所有住宅销售量的36%。首置人士有人牺牲居住面积以换取住得更靠近市区，也有人宁愿搬到市郊城镇，寻找更大居住面积的住房以满足生活需要。退休人士及空巢一族也追求较大面积的Condo单位，特别是不用开车也可方便地获取生活所需的社区。 过去10年豪宅需求也在不断增加，单是去年便有3,435宗住宅易手价超过200万元。报告相信，高端房屋市场会持续向上，原因是大量本地买家受惠于近年房价上升而令资产增加，海外买家亦锺情到加国置业。 展望未来，强劲的经济基础会继续支撑大多区楼市，人口增长亦稳步高于全国增长率。2006至2011年间，人口增长达9.2%，2011至2016年间再有6.2%增长。移民也是未来几年人口上升的重要因素，预计每年将有30万人移民加国。 报告指出，虽然楼市颠狂岁月已经完结，但抢Offer仍不时发生，不过隻限于热门社区内且定价合理的物业。416地区仍然是卖方市场，特别是401公路以南的地区，905地区则步向平衡市场状态。预计4至5月传统春季市场展开，平均房价会维持在2017年的水平。 基秦拿 - 滑铁卢地区因大量高科技公司和两间高校，吸引了买家人气 咸美顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington) 该地区的房价，于过去10年不断增长，平均价由2007年的27.5万元，升至2017年的57.6万元，10年增幅110%，複合年增长率7.69%。除了当地买家，还有一些多伦多及邻近地区的买家。他们因为大多区急速增长的高房价，选择到房价尚属可负担范围的咸美顿-伯灵顿地区置业。在需求增加的情况下，当地房价也不断攀升。再加上GO火车线伸延至当地，带来了往返多伦多市的便捷，令前往咸美顿-伯灵顿地区置业的人，每4人便有1人来自大多地区。 事实上，咸美顿-伯灵顿地区的房价是2015年以后才见显著升幅，现有业主因而资产大增值，有足够弹药搬到更大的住房，或迁往更优质的社区，亦刺激了咸美顿及伯灵顿市的豪宅市场，尤其伯灵顿东北地区的房价获得了巨大增长。由奥克维尔(Oakville)溢出的过量需求，也慢慢涌进伯灵顿市。 经济多元化也是该两市近10年楼市蓬勃的重要因素，例如咸美顿市转移商业发展的方向，努力维持及吸引商户进驻，城市翻新，小商户数目增长，伯灵顿市也有两个重大计划在进行，完成后可增加3万份职位。可以说，稳固的经济基础支撑著咸美顿-伯灵顿地区的住宅地产市场继续向前。虽然平均屋价有望继续攀升，但会比近几年的步伐稍为放慢。 都市地产制图 基秦拿-滑铁卢地区(Kitchener-Waterloo) 强劲的经济基础为这两个城市过去10年的住宅地产市场提供支撑，平均屋价由2007年的25.2万元，升至2017年的45.7万元，10年间升幅达81%，複合年增长率6.12%。虽然2017年该地区的房屋销售量稍微低于2016年的水平，但房价却在这一年间增值了21%，大部分升值都来自2017年首季。由于库存紧绌，买家之间的竞价战及霸王叫价(bully offer)已成当地的市场常态。然而随着楼市冷却，随后几个月两市的买卖活动已回复正常水平。 由于基秦拿-滑铁卢地区有不少高科技公司落户，还有两间大学座落市内，带给两市大量人口进驻及吸引住房买家。根据最近的人口统计，基秦拿-剑桥-滑铁卢都会区，在过去10年经历了显著的人口增长，2006至2011年间，人口增长6%，2011至2016年间再有5.5%增长。 目前，基秦拿-滑铁卢地区的二手住宅放盘库存量有两个月供应，定价合理及位处热门社区的物业，更可引来多个买家争抢Offer。不过，房价的可负担性依然是首次置业者及年轻专业人士的首要考虑条件，特别是近几年该地区房价以倍计的速度增长。现时，一个上车盘随时要35万元，对于很多刚出社会找到第一份高科技工作的Z世代(1995至2005年出生)，已经是难以负担的房价。因此，他们都倾向选择共管公寓单位或镇屋等住房类别，而且能力许可的，都会选择购买而不是租住。 都市地产专稿，谢绝转载，侵权必究！

■■《赫芬顿邮报》报道，近期部分公寓投资者正在亏损。 网上图片 大多伦多的房地产市场近期似乎开始童话式的幻灭，主流英文媒体已经开始在提醒买家警惕，本地楼市出现了过去30年来从未有过的状况，就是一些人开始蚀钱。 其中许多近期公寓的投资者正在亏损。据《赫芬顿邮报》(The Huffington Post)报道，之前多伦多房市连续多年的价格上涨，令很多人认为，以任何价格进入市场都会获得回报。但在过去一年，大多伦多地区的房屋销售下降了近40％，而房价亦下跌14％，市场正在出现30年来未出现过的“制造输家”现象。 逾3分1亏损者月蚀超过1,000元 该报关注《多伦多星报》最近对一群奥克维尔市预售房屋买家的报道，他们在2017年多伦多房价高峰期时预付了定金，而现在他们却陷于不能负担得起房价的困境。 因为他们现时的住房，不能按照去年预期的价位出售。而新的抵押贷款压力测试，又让他们无法获得抵押贷款以支付全部金额。如果不能完成交易，还可能会被开发商起诉。 他们不是唯一面临市场放缓的资金压力的人，根据帝银(CIBC)和房地产咨询公司Urbanation周五公布报告，许多城市的共管公寓投资者，现在正出现亏损。 该研究发现，2017年交付的近一半共管公寓(48％)是由投资者购买的。其中近一半(44％)有“负现金流”，这意味着租金收入不能涵盖“所有权”成本，如抵押贷款和公寓管理费用。超过3分1的亏损者，每月损失超过1,000元。 但这还没到需要恐慌的时候，因为对于那些在去年高峰期之前买入单位的人来说，还是划算的。 如果能在现在将房子售出，大多数业主不会背负债务。过去几年中，即使许多租金没有涵盖成本，大多数公寓投资者的房地产转售价格都大幅增加。该报告估计，即使每月亏损超过500元的投资者，都将手上房屋投放于市场，也只会增加3.4％的房屋供应量，几乎不足以淹没市场和打垮房价。 但该报提醒应该汲取教训是，情况已经改变了。房地产市场的前进将不会像近几年那样。如果没有其他原因，政府现在正在积极阻止房价上涨，房价快速上涨的可能性不大。上述报告估计，今天购买普通公寓的投资者需要17％的租金增长率，才能在2021年拥有该公寓时从中赚钱。如果利率上升1%，则需要28％的租金增长。对于那些购买预售房的人来说，要考虑卖出现有房子和获取贷款的难度。总之，买方要当心。

星岛资料图根据A1电台消息，加拿大皇家银行（RBC）最新报告发现，大多伦多地区房屋可负担程度在超过两年来首次有所改善。这份由RBC所做的房屋可负担性指数报告显示，多伦多的房屋可负担的指数改善了1.2%，原因是独立屋价下跌。但皇家银行预计，这个情况未必维持太久，因为银行估计，多伦多的楼价在今年春季会见底。今年春天楼价跌势若停止, 可能导致息口再上升, 令房屋更难负担。现时多伦多独立屋平均楼价为129万元。（Grace编辑）

*滑铁卢豪华condo一瞥 大多地区以至整个安省的房地产市场，在联邦及省政府一轮楼市调控措施影响下，经历了接近一年的调整。不少房地产投资专家建议，如果手握多余资金，正好趁现在房价回落，入货投资。不过，安省那么大，哪里才具有房地产投资潜力？最近一份报告便指，首都渥太华，会是安省地产升市的牵头马。 房地产调查机构“房地产投资网络”(Real Estate Investment Network, REIN)近日公佈一份研究报告，评选出安省十大最具房地产投资潜力的城市。当中只有排第四的宾顿市、排第六的杜咸区(Durham Region)及排第七的多伦多市，属于大多地区范围内。佔据排行榜头三位的，分别是渥太华、基秦拿-滑铁卢-剑桥(Kitchener-Waterloo-Cambridge)及汉密尔顿。 作为一家独立的研究和分析公司，REIN已经在本国各地的房地产市场上进行了26年研究及发表报告，为买家、卖家、发展商、投资者等提供参考，调整投资策略。研究根据各个城市共36个经济及市场因素，例如人口增长、就业增长、基建发展、交通配套、政府政策等，评选出未来5年最具房地产投资潜力的十大城市。 事实上，报告不单告诉投资者及置业人士哪里值得投资，更分析什么时候应该入市，可以抱有什么期望，怎样在适当时机作出策略调整等。REIN认为，很多因素都可对楼市带来影响，参与地产买卖前，应该先对当前的经济环境、政治气候、社区发展动向等有更深入了解，才能作出精明的决定。 第一位：渥太华 以房价的可负担性来说，渥太华与安省其它城市相比，的确非常吸引。2017年渥太华的基准屋价为36.9万元，差不多是排行榜十大城市中房价最低的一个。去年，渥太华的平均房价按年升了约7%，但其房屋可负担性仍然优胜。最近期的数据显示，渥太华的二手楼房活跃放盘量只有约2,000个，比一年前同期跌了23%，可见市场正在逐步消化供应过多的问题。 租务市场方面，渥太华的一睡房Condo单位，月租约1,095元，但由于供应过多，租金增长停滞。因为建屋过度，一些建筑商只好把无法卖出的共管Condo单位出租，等候市场需求增加，与多伦多市中心的Condo新盘销售迅速情况可谓完全相反。 不过，由于渥太华投放资源新建多项基碍建设及交通系统，包括轻铁(LRT)及巴士行车专线，都会利好沿线社区的房价。此外，邻近市中心的黄金地皮LeBreton Flats的重建计划，对周边老旧社区同样带来需求及房价方面的正面影响。 目前，渥太华的人口差不多100万，人口年龄中位数是40岁，最近更被千禧代选为最宜居城市。该市的房地产需求增长，很大部份是来自联邦政府提供的就业机会及家庭人口增长。 第二位：基秦拿-滑铁卢-剑桥 被称为“科技三角”地带的基秦拿-滑铁卢-剑桥，属于滑铁卢区(Waterloo Region)辖下的3个城市，从经济、城市发展规划、人口、地产市场等方面，都各有不同。例如滑铁卢市是3市中最小的，但却拥有滑铁卢大学、Wilfred Laurier大学及Conestoga College等专上学院。剑桥市带着旧城风貌，但近年亦开始一些城市活化重建计划。 报告以“热，热，热”来形容滑铁卢区近年的地产市场。以二手住宅放盘库存量来说，剑桥市是最低，2016年更低见0.03个月。撰写报告之时，3个市合共只有约750个二手住宅物业挂牌。有当地经纪指，去年当地房市像疯了一样，从未见过此情况出现。虽然现时房市已稍为冷静下来，但只要叫价偏低，房屋状态良好，同样可引来多个offer争抢。 根据一些租金研究网站的资料显示，基秦拿市的租金按年上升15.5%，升幅冠绝全国。一睡房柏文单位月租平均970元，空置率只有1.9%，且租盘数量在逐步减少。假如有租客搬走，业主随即放盘，一夜间便把月租加200元，一样不愁无需求。 由于滑铁卢区有不少就业机会，人口不断增长，导致住房需求增加，同时也受惠于多伦多以至汉密尔顿的涟漪效应。当汉密尔顿的房价上升，买家也会流向基秦拿及滑铁卢。以房屋可负担指数来说，加国平均为48.7%，滑铁卢地区则为35%，2017年的基准屋价，还不到50万元，但已经有差不多25%年增幅。 　 第三位：汉密尔顿 *汉密尔顿临水而居的环境是很多人的梦想 虽然汉密尔顿市的房屋可负担性已经逐渐下降，但与邻近的城镇相比，仍然是一个适合年轻夫妇及家庭居住的好地点，而该市亦想把自己打造成一个“养育孩子及安老最佳地方”。受惠于多伦多的膨涨发展，汉密尔顿市不单吸引人们迁入居住，就连商户、艺术家、餐馆食肆等，都渐渐移师该市。 原来，汉密尔顿市政府会为房东提供租金补贴，是安省少有此做法的城市之一。假如房东以较低租金出租单位，政府会给房东补贴与市价租金之间的差价。不过，市政府对租金补贴计划的拨款是有限的。事实上，该市的租金涨幅已超越市场承受能力，地点优越的社区情况更甚。数据显示，一睡房单位的租金要1,095元，年涨幅5%。 汉密尔顿市的人口，除了本身的自然增长，还有多伦多人的大量涌入，刺激该市房地产销售及屋价上升。一些在多伦多工作的人，也会到汉密尔顿置业。2017年该市的平均屋价是53万元，按年涨5%。虽然近两年汉密尔顿的房屋可负担指数大幅上升，目前大约是42%，比全国平均为低，故在安省大城市中仍然属于可负担的范围。 　 未来5年安省十大最具房地产投资潜力城市 1) Ottawa 2) Kitchener-Waterloo-Cambridge 3) Hamilton 4) Barrie 5) Brampton 6) Durham Region 7) Toronto 8) Kingston 9) Orillia 10) Grimsby and St. Catharines  

买房卖房、发布和查找房源信息，你会去哪？MLS无疑是最专业的网络；买卖二手物品，kijiji则是加拿大人气最旺的网站。今年2月，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）与kijiji展开合作，所有在REALTOR.ca上的房源信息，都可以直接导入到kijiji上。注册房地产经纪只需一个点击，便可轻松将房屋信息覆盖到kijiji的客户；而普通民众则可以不受限制地在kijiji上寻找心仪的房子。 著名的分类广告网站kijiji自2005年在加拿大推出以来，在民间颇受欢迎。它专注于帮助人们进行购买、出售和二手交易等便民信息的传递。在过去几年中，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）从许多持牌地产经纪处听到呼声，认为kijiji应成为协助加拿大房地产协会宣传房地产信息的一员。最近，kijiji不负众望正式成为CREA认証的发布房源信息的广告网站之一。REALTORS.ca和kijiji的合作，旨在扩大其房源覆盖范围，把kijiji作为补充的营销策略工具，便于让信息能更大范围地扩散到kijiji的用户群体。 加拿大房地产协会是为持牌地产经纪（REALTORSR）、公众和政府提供分析影响房地产市场因素的机构。而REALTOR.ca则是加拿大房地产协会旗下的官方房地产资源平台，对公众开放。无论是否持牌，房屋的买家、卖家或潜在投资者，都能在REALTOR.ca 上查找到加拿大任何区域的房源信息。用户能在 REALTOR.ca上根据个人需求的个性化搜索信息；查找相关的地产经纪；与家人和朋友分享某个喜欢的房源和有关地产信息；同时还能阅览房源周边区域的人口统计和基本信息报表。 加拿大房地产协会媒体关系部负责人Pierre Leduc在接受本报记者访问时表示，房地产广告网站（Real Estate Advertising Websites，REAW）是REALTOR.ca数据分发网络（Data Distribution Facility network，DDFR）的一部分。加拿大房地产协会已与包括kijiji在内的所有经过批准和审核的房地产广告网络达成协议，以保护房源内容的一致性以及REALTORR和MLSR商标的完整性。Leduc 称，“成为加拿大房地产协会认証的房地产广告网络的一分子其实非常简单：这些网站必须运营来发布地产有关的房源信息。加拿大房地产协会与所有广告网站运营商达成协议，其中规定了这些网站的资格。例如，这些网站必须能够提取listing内容中的RETs feed（网站和MLS之间的个性化原始数据的连接），并且他们有义务每24小时更新一次网站或应用程序，以确保房源信息保持最新且准确。我们的协议也旨在保护和维护房源内容的完整性。” 同时，Leduc指出，加拿大房地产协会认証的房地产广告网络，被禁止修改或翻译房源内容或将其发送给任何其它公司或网站。“最重要的是，这些网站需要与我们的数据分发网络整合，以便我们可以将线索（leads）发送给我们的会员，并为他们广告工作的成功提供宝贵的统计数据。” 拓展房源发布渠道 目前已有包括kijiji在内的约10个网站加入到房地产广告网络，持牌地产经纪只需按几下按钮点选，就可以通过数据分发网络把相关房源的信息，拓展到kijiji等在线分类广告网站上。这意味着所有在使用kijiji网站的网友都有机会看到房源信息，加大了信息的拓展面。 如果地产经纪所属的经纪公司选择了数据分发网络中的房地产广告网站进行推广，地产经纪可以在REALTOR.ca和其它10个经过批准的房地产广告网站上，同时将手中的MLSR房源信息（listing content）内容发送到这些网站上。至于这项服务是否收费，Leduc表示，加拿大房地产协会的数据分发网络是一项会员服务，所有持牌地产经纪（REALTORR）会员的年费中都包含了这个费用，因此可以免费获得。然而，房地产广告网站需要支付一定的费用才能从数据分发网络提取房源信息。 Leduc提示，为了能够将房源内容分发到REALTOR.ca数据分发网络的广告网站（包括kijiji）中，地产经纪所在的协会或经纪公司必须选择使用此服务。“还应该注意的是，儘管加拿大房地产协会的所有成员都能够参与数据分发网络，特定的持牌地产经纪是否能够参与，将取决于地产商会（board）、协会（association）或其经纪公司所设定的权限。” 房地产经纪还可以通过上市统计数据（Listing Statistics），在自己选定的房地产广告网站上（包括kijiji）接收相关listing的信息并衡量自己listing的流量。地产经纪可以通过数据分发网络直接收到关于自己房源的表现和统计数据。 提及kijiji加入到数据分发网络后，listing以及网站流量等各方表现如何，kijiji的企业代表Bob Reid在接受本报记者访问时表示，目前kijiji仅与加拿大房地产协会合作了几个月，现在评论合作效果还为时过早，很难做出具体评估。“但kijiji是加拿大头号房地产网站，让地产经纪人有机会与数百万加拿大人联繫，寻找他们的下一个家。我们很高兴与加拿大房地产协会的持牌房地产经纪人合作，帮助人们找到最佳的选择。” 轻松点击 数分钟就有回应 根据加拿大房地产协会提供的信息显示，京士顿（Kingston）一家RE/MAX地产公司的地产经纪Danny Murray曾表示，他是早期使用kijiji推广自己业务的人，至今已经使用了13年。“我通过使用kijiji得到了非常好的效果。有时候我把房源信息发上去，几分钟之后就有人给我打电话，来看房最后成交。这是真的。” 其实，将房源信息扩散到kijiji并非新鲜事物，早有地产经纪这么做，不过就要额外花费不少时间上传文字图片，还要花时间保持信息更新。那些过往在kijiji上手动发布listing的地产经纪，现在可以简化在线发布发房源信息的过程，从而节省大量时间。对于那些还没有尝试kijiji的地产经纪，通过REALTOR.ca点击一下按钮也可轻松完成。 只需在数据分发网络的控制面板中设置权限，地产经纪发布在MLS上的listing内容，将会同时发送到REALTOR.CA和kijiji的网站，以及地产经纪选择过的其它经过审核的广告发布平台（approved real...

加通社图片 根据加通社消息，多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）表示，3月份大多伦多地区的房屋销售量与去年同期相比下降了39.5％。 上月通过MLS系统销售的房屋数量为7,228套，而2017年3月的销售量为11,954套。 上个月，房屋销售平均价格也降至784,558元，去年同期为915,126元。单在多伦多,  平均屋价下跌到八十一万多,  比去年同期的近九十万元,  跌了近九万元。 但公寓楼价上升,  大多伦多地区三月份公寓价比去年同期上升了6.1%,  达到平均超过五十五万元。多伦多市的公寓升幅更高,  今年三月比去年同期升7.1%，平均达到超过五十九万元。 地产商会相信, 借贷成本增加令部分买家却步，但认为今年下半年房屋销量会上升。（Grace编译）

■■加拿大会议局指出，加国今年的新住宅楼宇开建量将有少幅度减退。资料图片 星岛日报记者报道 根据加拿大会议局(Conference Board of Canada)的资料显示，自2013年以来加拿大住宅楼宇开建量每年不断增长，预料2018年加国的住宅开建量将有少幅度减退。不过，非住宅楼宇开建量将轻微上升。 会议局工业经济趋势预测总裁Michael Burt表示，由于加国房屋按揭贷款新政策和利率走势，影响到加拿大人在购买新屋及翻新或装修住宅的意愿，令到今年新楼开建量会减少。业内预期，非住宅楼宇开建量今年会反弹，但投资量较2014年高锋期为低。 多伦多降4.3% 温市减6.5% 会议局预期，2018年全国新屋开建量降2.9%，多伦多市会减少4.3%，温哥华市会减少6.5%。新屋售价经过两年下降，明年仍会下调。会议局又指出，加国非住宅楼宇开建量于2018年会反弹，但投资数量及意欲不强，估计增幅不会太大。 加国非住宅楼宇建筑今年的税前利润会增加8%，金额达到23亿元。另外，住宅楼宇去年有4.9%增幅，今年将减少0.3%。 在银行推出新的房屋贷款政策及利率可能上升影响下，买家的消费能力将由去年的5.8%，降至今年的3.4%。于2019年更会减少3.0%，多伦多市减幅为4.3%，温哥华减幅6.5%。至于住宅翻新及装修，则由2017年的增幅4.5%降至今年的升幅1.8%。

对于共管公寓投资者而言，除了多伦多市中心地区，北约克也是另一投资热点。不过，整个北约克这麽大，Condo数量如此多，哪些才是具强劲升值能力的笋盘？有数据显示，北约克范围内一座升值最多的Condo大厦，尺价竟在一年内飙升近7成！ 共管公寓受投资者及用家追捧，已是不争的事实。虽然，多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)最近发布的2月份二手住宅市场报告中，各房屋类别的销售量都呈现双位数字的按年跌幅，但Condo已是跌幅最低，亦是平均价格仍然出现按年升幅的唯一房屋市场。 根据报告，包括416及905的大多伦多地区，今年2月共有1,631个Condo单位易手，与去年同期销量比较跌了3成，平均售价约53万元，比去年同期上升了一成。与此同时，独立屋市场的2月份销量隻有2,169间，按年下跌41.2%，平均售价刚好过了100万元，亦比去年同期跌了17.2%。 地产局市场分析总监Jason Mercer表示，现在市场对高层住宅的上行压力隻是刚刚开始，加上近期房屋贷款新规例限制了买房人士的负担能力，还有房屋供应不足的问题，预计共管公寓及镇屋等相对较易负担的房屋类别，价格会继续向上爬升。他认为，在大多地区不少社区内，放盘量会维持在平均线以下，长远来说隻会影响买家负担能力。 儘管如此，在投资者眼中，Condo依然有不错的升值潜力。相信有一定Condo投资经验的人，除了在市中心投资，在北约克地区都拥有过一个什至数个Condo单位，用作出租并长线持有，尤其以Finch地铁总站为幅射点的范围，更是投资者买楼收租的传统据点，使该地区的二手楼盘，在市场上有价有市。然而，并非所有楼盘的二手价都有同等升幅。 地产公司Zoocasa针对北约克地区超过140座共管公寓大厦，而这些大厦必须在2016年及2017年分别有至少10宗易手个案，再比对近两年的二手成交价格，作出分析，并得出尺价升值最多的十强。 十强有八邻近央街地铁 在去年尺价增值最多的10座共管公寓大厦中，表现最低都有接近4成，录得升值最多的楼盘，一年内尺价飙升近7成。正如前文所说，地铁效应可令附近的楼房更加有价有市，而Finch及Sheppard地铁站附近的公寓大厦，自然是北约克地区的抢手货，也是升值火车头。根据该份分析，北约克增值最多的10座公寓大厦，8座皆位处邻近两个地铁站的央街。 事实上，北约克的地理范围北至Steeles，南到Eglinton/Lawrence Park，东及Victoria Park，西达Etobicoke，共有近30个小社区。但按照该份分析，具有强劲升值潜力的，以邮政编号来说，便是M2N(即Willowdale-Lansing社区)及M2M(即Newtonbrook社区)两个。 十强至少有10年楼龄 不说不知，原来10大增值最多的北约克Condo大厦，都有一些共通点。首先，它们并不是近两年新建成的楼盘，反而楼龄越高，升值越大，10大之中最年轻的，都有近10年楼龄。第二，相对大型屋苑式及摩天大厦式的发展模式，这些楼盘大部分都属于隻有一两座大楼、楼高廿多层的中小型发展。第三，它们都是集中几个大发展商的产物，如Tridel、Menkes、Pemberton Group等老牌地产开发商。 去年最赚钱的楼盘，是位于Finch夹Don Mills的High Point Condos，2016至2017年之间的尺价，相差高达69%。这座位于Don Valley Village社区、由着名建筑Tridel于1978年兴建的公寓大厦，楼龄40年，楼高25层，共有244个单位，面积幅758至1,328平方尺不等。2017年的尺价，大约是413元。根据记录，去年一个面积1,300多平方尺的2睡房加书房及另一个3睡房单位，二手成交价才53万元左右。 排第二位的，是在Willowdale West社区、位处央街之上的Royal Arms，同样由Tridel兴建，但楼龄都有20年。去年该楼盘的尺价为614元，年增幅达48%。排第三位的，是由另一着名发展商Menkes于2004年兴建的The Broadway，去年该楼盘尺价为701元，年涨幅也有46%。 2017年北约克升值最多Condo楼盘 1) High Point Condos 地址:3300 Don Mills Rd. 年涨幅: 69% 2017年尺价: $413 2)...

▲资料显示，高中低密度共管大厦、叠式镇屋及阁楼单位的标准售价，比去年同期增加39.5%（资料图片） 建筑及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association)表示，2月份大多伦多地区新屋价格出现放缓迹象，但据资料显示，高中低密度共管大厦、叠式镇屋及阁楼单位的标准售价升至 729,735元，比去年同期增加39.5%。 该协会引用Altus Group的数据，新建单一家庭房屋包括独立屋、排屋、半独立屋及镇屋(叠式镇屋除外)，标准售价有所回落，由1月的1,229,454元，下调至1,219,874元，但仍然比去年同期上升12.8%。 对于2月新屋市场分析，BILD总裁韦嘉斯(David Wilkes)指出，这是因为房屋供应量下降，道致售价转变，特别是单一家庭房屋更为短缺。 虽然2月新屋市场供应有温和增长，共有12,896个单位，当中共管公寓单位9,285个，单一家庭房屋为3,611个，但供应量仍未达到健康水平。新屋供应量的计算方法，以建筑商在该月份可以在市场发售单位的存量，包括在工程开工前、已动工及完成的项目。 其实，一个属于健康的新屋市场应该有9-12个月的存量，根据过去12个月的销售速度，现时只有约4个月的供应量。 Altus Group研究顾问服务执行副总裁艾辛奥(Patricia Arsenault)称，去年新建单一家庭房屋存量已经上升，但仍属于历史性的低位。由于缺乏可负担的单一家庭房屋予普遍买家，在2月底可供购买的房屋，每5间不足一间的价格是低于750,000元。 1月至2月，大多伦多地区新屋销售上涨，共卖出2,159间房屋，相比去年2月的强劲销售记录，算是放缓趋势。当中单一家庭新屋较去年同期下降82%，也比10年平均值下调79%，只售出64间。共管公寓单位销售比去年下降50%，但对比10年平均值上升17%，总计出售1,895个单位。 韦嘉斯认为，政府实施的辣招明显影响业界在大多伦多地区新屋的供应量，而且业界面对政府的繁文缛节，过时的土地改变政策，加上缺乏可发展的土地与所需的基建项目。今年即将进行市选，该会促请进行公众对话，呼吁政策专家、城市规画师、业界人士及居民连成一线，共同解决大多伦多地区房屋供应问题。 多温两市住房可负担性低 千禧代推动Condo价升 千禧世代入市刺激多伦多和温哥华的多层共管大厦和镇屋的价格继续上升。满地可银行的“春季房屋可负担能力报告”(Spring Housing Affordability Report)指出，全国住宅房屋的可负担能力仍然维持良好，但多伦多和温哥华除外。这两个城市的独立屋销售和价格回软，但Condo楼价不断上涨。 报告认为，多伦多和温哥华房地产市场长期炙热，主要是千禧世代买家推高多层共管大厦和镇屋的价格，再加上强劲的经济，健全的人口结构，以及大量高科技、高薪职位。 千禧代影响将持续10年 满银资本市场高级经济师Sal Guatieri表示，千禧世代和新移民买家填补了全国最热两个市场的独立屋价格下跌，预期千禧世代向多伦多和温哥华以外地区，寻找可负担房屋，会为满地可和渥太华等城市的房地产市场带来支持。 他补充说，千禧世代对楼巿不成比例的影响，将持续10年才会减弱，正如婴儿潮一代在90年代置业时的情况。其它利好因素包括，全国失业率降至新低，人口增长是25年来最高，以及利率仍然属于低位。预期中央银行将在今年内再调高半厘利息。他说，轻微加息对房屋可负担能力的影响，超过收紧房屋贷款规定和其它冷却楼市的政策。 房价升幅放缓  供应量受限 报告预计，楼市开始踏入旺季，今年房地产市场依然活跃，屋价升幅将比去年放慢，销售量也会略为减少。多伦多和温哥华的房屋供应量受到约束，即使是多层共管大厦也未能倖免，原因是冗长的审批程序和土地规划的限制。满银个人及小生意银行业务主管Martin Nel说，买家入巿前必须要清楚各种影响可负担能力的因素，包括向房屋贷款专家了解预先批核(Pre-approval)按揭和压力测试，以及未来会影响置业的其它因素。  

■■蒙特利尔银行报告指出，千禧世代入市刺激多伦多和温哥华的多层共管大厦和镇屋价格持续上升。网上图片   星岛报记者报道   千禧世代入市刺激多伦多和温哥华的多层共管大厦和镇屋的价格继续上升。蒙特利尔银行的“春季房屋可负担能力报告”(Spring Housing Affordability Report)指出，全国的住宅房屋的可负担能力仍然维持良好，但多伦多和温哥华除外。这两个城市的独立屋销售和价格回软，但Condo楼价不断上涨。   报告认为，多伦多和温哥华房地产市场长期炙热，主要是千禧世代买家推高多层共管大厦和镇屋的价格，再加上强劲的经济，健全的人口结构，以及大量的高科技、高薪职位。   买家入市前须计算负担能力   BMO资本市场高级经济师Sal Guatieri表示，千禧世代和新移民买家填补了全国最热两个市场的独立屋价格下跌，预期千禧世代向多伦多和温哥华以外地区，寻找可负担房屋，会为蒙特利尔和渥太华等其他城市的房地产市场带来支持。他补充说，千禧世代对楼巿不成比例的影响，将持续10年才会减弱，正如婴儿潮一代在90年代置业时的情况。其他利好因素包括，全国失业率降至新低，人囗增长是25年来最高，以及利率仍然属于低位。预期中央银行将在今年内再调高半厘利息。他说，轻微加息对房屋可负担能力的影响，超过收紧房屋贷款规定和其他冷却楼市的政策。   报告预计，楼市开始踏入旺季，今年的房地产市场依然活跃，屋价的升幅将比去年放慢，销售量也会略为减少。多伦多和温哥华的房屋供应量受到约束，即使是多层共管大厦也未能幸免，原因是冗长的审批程序和土地规划的限制。   满银个人及小生意银行业务主管Martin Nel说，买家入巿前必须要清楚各种影响可负担能力的因素，包括向房屋贷款专家了解预先批核(Pre-approval)按揭和压力测试，以及未来会影响置业的其他因素。