选城市 : 多伦多 | 温哥华
2018年12月16日 星期日 21:23:40
dushi_city_toronto
dushi_city_vancouver
dushi_top_nav_01
dushi_top_nav_02
dushi_top_nav_03
dushi_top_nav_04
dushi_top_nav_22
dushi_top_nav_05
dushi_top_nav_07
dushi_top_nav_08

地产情报

举办Open House后睡床变得凌乱不堪 可能是发生了….

如果你发现装饰整洁的睡床在举办Open House后变得凌乱不堪,要询问代理经纪,并与房地产律师联络(星报资料图片) 业主出售房屋,往往要借助开放日(Open House)来吸引潜在买家。但是相信多数卖家或许不会想到,在提供给挂牌经纪的各项指引中,可能需要包括“不得在屋内进行性行为”这一项。此举并非异想天开,因为这种不当行为真真确确会发生。 我一位同事的客户前来咨询法律意见,称二楼睡房在“开放日”前明明打理得整齐清洁,但之后竟发现,睡床一片凌乱。很明显,睡床不是被房地产经纪就是被看房者用来做了一些与房屋销售无关的事。 面对这种情况该给客户什么建议呢?法律学院的相关课程可能被我错过了。不过,我的本能反应是,客户应该立即与地产经纪对质。如果发现经纪知道(甚至参与)某种不当行为,那么客户就应该立即与该名经纪解约,并考虑向其公司及安省房地产理事会(RECO)等监管机构提出投诉。如果经纪对此毫不知情,那么,是时候调查一下为什么会发生这样匪夷所思的事情,并采取措施避免事件再度发生。 令我惊讶的是,互联网上类似的故事俯拾皆是,竟然真的有不少人利用房屋开放日,在屋内进行性行为。 GQ杂志在2006年3月刊登一篇题为“房地产会否令人感到性冲动”的文章,报道了被称为“开放日性行为”(house humping)流行的趋势,指的是一些喜欢寻求刺激的伴侣,特意在开放日,趁着展示房屋的经纪分心之时,偷偷躲藏在房屋僻静角落、衣柜或厕所内性交。该篇报道刊出后,“开放日性行为”一词开始进入主流媒体。 开放日的房屋,通常装饰收拾得优雅整洁,有些业主还为访客备上茶点。哈佛大学教授加伯(Marjorie Garber),在她于2000年出版的书《性与房地产,为什么我们喜爱房屋》(Sex and Real Estate: Why We Love Houses )中指出,房屋开放日,仿佛给予人一个受到社会认可的通行证,让人可以尽情幻想,别人家关上房门后发生的事。 “在不恰当的地方发生不恰当的性行为,很有诱惑力。” 同意举办Open House的卖家,或许可以从上述事件中获得一些启发。在进行开放日前,业主最好先与地产经纪约法三章,清楚指明不被允许的行为,要求地产经纪严格监控参观者及其在屋内的行为。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

5次加息后,应该认真听听专家的意见怎么贷款省钱!

利率上升未见顶 房贷续约有章循 年终将至,伴随着持续加息和房贷政策的收紧,大多伦多地区楼市度过了相对平稳的2018年。习惯了近10年低利率期的加拿大投资者,从去年夏天开始,已经经历了5次加息。然而央行暗示加息仍未到位,12月是否会有再一次的加息还悬而未决。在利率上升期,即将续约房贷(renew mortgage)的家庭,有必要提前了解应关注和注意的事项,以选择最适合自己家庭的财务政策。 满地可(BMO)银行房屋贷款专家王红雨(Henry)向星岛《都市地产》记者介绍,加拿大的房贷合同期最长为10年,而大部分借款人选择的是5年以内的合同。因此,绝大多数人很难在一个合同期内就付清全部房贷。 “绝大多数借款人需要在房贷合同到期时续约。什么时候开始续约,续约有哪些步骤和考虑因素,每个家庭都应该尽早了解。” 提前2个月续约为宜 首先,如果对原贷款金融机构的服务和产品都很满意,要做的是了解提前续约的政策。很多人的确对续约房贷有未雨绸缪的想法,早早就找到银行开始咨询利率着手续约。但是,在2017年之前签约的房贷,利率和现在相比都非常低。王红雨表示,原贷款金融机构通常允许合同到期日之前N个月就可以续约。但如果借款人原来的贷款利率很低,而当下的房贷利率较高,过早续约会导致低利率过早过期,高利率提前生效。 “我建议提前2个月续约即可。通常情况下,在原银行提前续约,锁定一个利率的时间不会超过1个月。如果原合同利率低,因提前续约就会减少原合同的执行时间。一旦选择了提前续约,新利率就会在下个月立刻生效。例如,原贷款利率2.09%,目前的市场利率为3.3%,现在是3月份,原贷款合同到期日是7月1号,如果选择在5月15号提前续约并锁定3.3%的利率,那么6月1号3.3% 的新合同利率就生效了。提前两个月续约是为了不要把自己逼到没时间选择,同时让原来的低利率尽量不要过早失效。” 王红雨总结,续约时利率是上涨趋势的情况下,借款人往往就面临了两难境地:提前续约,低利率就提前结束了;可不提前续约,又怕利率继续涨,2018年以来这种情况非常普遍。 “因此,我建议在这种情况下,可以考虑去其他银行申请新的贷款。新银行可以锁定利率130天,即4个月10天。到期前5个月时,可以向原银行以外的其他银行询价,并准备材料,这样可以给自己多留一个选择。” 满地可(BMO)银行房屋贷款专家王红雨(Henry) 提早询问 不着急续约 除此之外,还有一些人因为忙碌忘记及时按照时间续约贷款,此时银行多会自动为客户续约。而自动续约的利率往往非常高。 王红雨分享,其实大多数银行会在房贷到期前主动联系客户。很多家庭,原银行的电话银行会通知并提醒客户贷款即将到期,可以考虑续约了。 “接到此类电话,不要急着在电话里续约,建议大家致电给熟悉的客户经理讨论房贷续约问题。日常生活中注意保持与客户经理良好的私人关系。相熟的客户经理更了解你的需求,另外会提供更多选项。例如,很多人不知道,银行内部把续约利率划分了两个档次。还款期还剩300月以上和300个月以下的。如果前者利率高,借款人可以选择通过加速还款将还款期降为300个月以内,或提高月供并把还款期降为300月以内。熟悉和了解你的客户经理会更耐心地提供更多选择。 ” 了解续约所无法改变的 房贷合同到期时,是审视自己是否有新的财务需求的好机会。王红雨表示,有很多事无法在房贷续约时解决,比如改变还款期、改变房贷抵押的方式、增加贷款金额等。要做上述改变就需要做加按。因此房贷合同到期时,借款人需要审视一下自己是否有这些方面的新需要。 “原来签订的房贷合同,无论时间长短,都是有一定约束的。即,在合同期内很多情况都无法改变。例如,希望房贷产品不仅仅是一个分期还款的按揭贷款,还需要一个可以循环使用的信用额度。如果在合同期内做出改变,会引发因弃约而遭到罚款。” 加息通道权衡浮动和固定利率 本报早前对于浮动利率和固定利率的选择问题做过相关报道。总的来看,浮动利率的按揭贷款,随时可以转成固定利率贷款,且没有罚款。王红雨称,“这是加拿大主流银行通用的做法,但一些小的金融机构没有这个便利。因此选择浮动利率的时候,选择你要合作的银行就非常重要了。下一期的贷款如果选择浮动利率,需要问清楚借款银行两个关键问题:是否可以随时转成固定利率而不会被罚款?以及,提前还款额度有多大。” 王红雨续称,“大银行通常允许借款人将浮动利率转为固定利率,原浮动利率合同所剩的时间要少于新固定利率的合同期。” 而一旦利率如2018年一样几轮下来都持续上涨,该怎么应对呢?王红雨认为,消除利率影响的手段之一就是加速还款,因此提前还款额度的比例对于选择浮动利率的借款人非常重要。 “A 银行允许每12个月提前还款的额度是10%;B银行允许每个日历年提前还款额度是20%。如果今天是2018年6月5日,到2019年6月5日之间,A银行的提前还款额度限制是10%,B银行的提前还款额度限制是40%,相差非常巨大。” 目前,我们正处于央行的加息通道。王红雨建议,“自住房如果贷款余额比较大,例如超过30万,我建议选择续约成5年的固定利率。而投资房,选择最低利率即可。这个建议主要是出于心理承受能力来考虑的。自住房贷款余额较大的情况下,借款人在选择中长期固定利率时的安睡指数会比较高。” 投资自住 都应适当申请加按 王红雨观察,在过去几年中,因为利率低,很多持有投资房的人,房贷本金下降很快,房子又升值了,因此地产投资的杠杆效应减少。 “可以利用合同到期的机会,适当申请加按,重新提升投资地产的杠杆效应,将取出的房权用于其它投资。投资房,如果加按时可以提取的房权金额是当时投资款的2倍,就值得做加按。例如,当初首付7万买了一个35万的投资房,如果加按取出的金额是14万,就值得考虑做加按。投资房做加按时,建议使用最长还款期,例如,30年。 而如果持有的是自住房,且房贷款余额很低了,又不打算卖掉这个自住房,则可以考虑在本期贷款到期时做加按,申请一个最大值的信用额度,以避免日后借款能力下降后,无力申请大金额信用额度。 ” 对于那些自住房贷款到期时,希望更换自住房、且保留原自住房的人,王红雨提议,最先要做的是给现有的所有投资房加按,再给现有自住房加按,最后再申请新自住房的预批。 “自住房贷款是大额消费贷款,尽快还完最好。贷款的供款额越平稳越踏实,加速还款可以用lump sum payment;而投资房的贷款,就像是小生意贷款,是'别人的钱'(OPM,Other people's money),因此要尽量多用,能加大杠杆就加大杠杆。” 续约前,先理解这些概念 王红雨提出,在人们讲到贷款续约之前,首先应该先了解并理清五个基本概念。 合同期(term),是指与银行签订的贷款合同期限。 还款期(Amortization),就是预计多少年还清房贷。 续约(Renew)是指在原银行再签订一份借款合同,贷款金额,抵押注册方式,以及所剩还款期保持不变。续约不需要重做贷款,不看收入,不评估房价,不调阅信用记录报告。 加按(refinance)是指重做贷款,可以改变贷款金额、还款期、以及抵押注册方式,可以留在原银行,也可以转去其他银行。 转银行(switch or transfer),是指从原银行贷款金额不变,抵押注册方式不变,还款期不变,但转到另外一个银行。

加拿大第3季度房价调查及市场预测出炉 大多区共管公寓依旧很抢手!

尽管近期大多地区房价及销售量似有谷底反弹之势,但根据一份全国性的第3季度报告,仍然录得轻微的按年跌幅,华人聚居的万锦市,平均房价甚至出现近一成下跌。不过,撇除大多地区,安省其他主要城市及地区的房市其实表现不俗。好像京士顿市(Kingston)的屋价,按年有15%升幅,抢柯化大战也成了当地买房常态。 皇家地产(Royal LePage)发表的第3季度屋价调查及市场预测,分析了全国63个最大房地产市场在过去3个月的房价与市场走势。报告指出,美墨加3国达成贸易协议,使很多加拿大人对就业市场恢复信心,也会考虑进行大型购买。该公司总裁兼行政总裁Phil Soper表示,本国有正面的经济基础,加上新的贸易协议支撑,应该会带动全国性的消费者信心,并推动全国房地产市场的需求。再加上一些地区的房地产过热危机已在今年得到冷却,房价继续回暖,这都是政策制订者预期见到的房价软着陆情况。 今年第3季度的全国综合屋价为62.5万元,按年升2.2%。如果按照房屋类型来看,两层独立屋的中位价为73.6万元,按年升1.4%;平房的中位价为52万元,按年升1.5%;共管柏文按年升6.7%至44.1万元,是全国升势最高的房屋类别。该公司相信,今年最后3个月的房价,仍然可保持升势,预计综合屋价会再上升1.5%。 不过Soper担心,市道放缓会导致房屋供应问题的受关注度被转移。他指出,全国各大房地产市场屋价可能再次飙升,也许不是今年,但可能是不久的将来。加拿大就业增长强劲,吸引大量来自世界各地的精英,再加上千禧一代,都对有限的新屋库存构成压力。各级政府应该积极寻求方法解决房屋供应短缺问题,尤其是可负担房屋。  以下就来看看安省各大主要城市的第二季度房市走势: 大多地区(GTA) 纵观整个大多地区,今年第3季度的综合房价为83.6万元,出现了0.4%的轻微按年跌幅。两层房屋中位价为97.4万元,按年下跌1.7%。平房中位价为80.7万元,按年跌了2.6%。但与此同时,大多地区共管柏文单位价格升势凌厉,第3季度中位价达到51.4万元,比去年同期劲升8.3%。 在此期间,多伦多市的房价可见健康的升幅,主要支撑是需求强劲与挂牌量不足。形成强烈对比的是905地区的房价,继续出现按年下跌。不过,如果按季度比较,不少地区的走势指向,是开始出现温和复苏。 Royal LePage Signature Realty 总裁Chris Slightham表示,大多地区房市有稳定需求,纵使加息及压力测试都削弱了买家的购买力,消费者信心已经回复。在第3季度,已见到房市调整终结的尾巴,特别是905地区,已经转向到更健康及温和的复苏,对买家来说是一个可以抒一口气的好消息。事实上,如果定价合理,能反映实际市价的放盘,还是很受买家追捧,除了卖得快,还会收到多个买家出价。 多伦多市的综合房价升了5.2%至88.4万元,共管柏文市场依然是最受追捧的房屋类别,尤其是千禧世代的买家。期内共管柏文中位价升了9.3%至56.2万元。 综观各个华人聚居区域,士嘉堡是很多新移民及家庭的落脚点,第3季度趋向于平衡市场,综合屋价下跌了1.8%至65.9万元。北面的烈市及万锦市,都经历了不少的跌幅。期内分别跌了8.1%及9.7%,综合屋价分别要114.1万元及98.9万元。不过,共管柏文市场是完全相反的境况。由于相对容易负担,买家亦开始适应新的按揭申请规则,期内升幅1.7%至45.9万元。 其他出现跌幅的大多地区城市,还有宾顿市(跌2.1%)、奥克维尔市(跌2.1%)、米尔顿市(跌2.9%)、奥沙华市(跌2.8%)、亚积士市(跌6%)、皮克灵市(跌4.4%)、韦比市(跌3.5%)。唯有密西沙加市,在此期间有1.3%升Belleville/Trenton Belleville及Trenton地区的房价,在第3季度有明显增长,按年升幅达9.5%,综合房屋价格为29.4万元。以房屋种类来看,两层房屋中位价为28.7万元,升幅达14.7%。平房中位价也有5.7%升幅,达30.8万元。 Royal LePage ProAlliance Realty经理Jeff Nelles指出,2017年炽热的房市过后,当地房市已回复更合理的水平,但仍继续见到升幅。来自渥太华及大多地区的买家数量,已经开始回落,但这里仍然是卖家市场。叫价合理的房盘,都可吸引多个买家落柯化,甚至高于叫价成交。他续说,当地的房屋库存量耗尽,建筑商都挣扎于如何追上买家对新屋的需求。展望未来一季,潜在买家的积压需求,导致当地楼房销售活动继续活跃,推动房价稳步上升。 咸美顿(Hamilton)   咸美顿市的房价在第3季度录得稳健增长,按年升幅5.2%,综合房屋价格为57.1万元。细分不同类型房屋,两层房屋中位价为60.7万元,升幅达5.1%。平房中位价达50.9万元,升幅达5.1%。共管柏文单位升幅最大,有8.9%,中位价是34.4万元。 Royal LePage State Realty地产公司东主Joe Ferrante指出,咸美顿房市逐渐走向平衡市场,但定价合理的房屋,仍然可吸引多个买家竞争,且很快卖出。新的按揭压力测试政策带来的震荡已逐渐退色,买家需求回复,来自大多地区的买家及新移民,都因为咸美顿楼价的可负担性而选择在此定居。 不过,房价越来越高,加上申请按揭较以前困难,使当地的共管柏文市场越来越受关注,特别是千禧一代买家。他指出,当地有多个新盘上市,买家有大量选择。没能力购买独立屋的年轻人,都把目光转到共管柏文,导致楼价也被推高。预计未来一季,咸美顿房市会更趋平衡,房价与销售量均可平稳增长。 京士顿(Kingston) 京士顿房市升势凌厉,第3季度综合房价为38.8万元,按年升幅达14.6%。两层房屋及平房是区内两大楼房类别,中位价分别为42.4万元及36.3万元,按年升幅分别是12.9%及13.7%。 Royal LePage Pro Alliance Realty地区经理Bob Armer表示,目前该地区的库存非常低,形成了卖家市场及频密的争柯化情况。尽管房价升势强劲,当地房价仍然较易负担。强劲的本地经济支撑了房市需求,亦带来新的工作职位与楼房买家。   他补充,面对大量来自金马蹄地区的买家,当地建筑商的建屋步伐却未能追上需求。预计要再过几年,等到新的共管柏文项目落成,才能有望抒缓需求上的压力。 基秦拿/滑铁卢/剑桥 (Kitchener/Waterloo/Cambridge) 属于滑铁卢区(Waterloo Region)的基秦拿、滑铁卢及剑桥市,综合房价按年升了6%,达50.8万元。两层房屋按年升6.5%,中位价为54.1万元。平房中位价达45.8万元,升幅有3.5%。同期共管柏文单位升幅最强劲,达7.8%,中位价是30.2万元。   Royal LePage Grand...

房屋地产买卖交易需更透明 抢offer到底还行不行得通?

经纪:可促交易更透明公平有效 代表7万会员的安省地产商会(Ontario Real Estate Association,OREA)10月11日向安省政府提交了一份长达33页的报告,建议政府修改相关立法,令房地产买卖交易的过程更加透明。其中一项建议提出,在有多位买家“竞买”同一物业的情况下,允许地产经纪向买家透露竞买者的出价。对于这样的提议,在记者的走访中发现,大部分地产经纪还是选择支持,但都认为应该在一些严格的规管和框架的规范之下进行。 安省于2002年颁布的规管地产从业人员行为规范的“房地产及商业经纪法”(Real Estate and Business Brokers Act,REBBA)已经走过了20年时间,目前是时候根据市场条件的变化作出改进。安省地产商会提交的报告,就对REBBA的修改提出了37项建议。安省政府成立了一个由业内主流地产公司负责人组成的工作小组,对现有法规进行检讨,并就修法征求各方意见。 更简单、透明、公平、有效 目前最受民众广泛关注的一项提议,就是安省地产商会建议政府,允许地产经纪在多位买家竞买同一个物业(抢Offer)的交易个案中,向有相互竞争关系的买家透露各自的出价详情,前提是地产经纪得到相关各方的同意。 大多伦多全职地产经纪Sherri Nie和李军在分别接受《都市地产》记者对此话题的访问时,都对记者表达了对此提议的支持。目前有多个潜在买家竞争同一物业时,是在不知道彼此出价的情况下进行竞价。如果未来向有竞争关系的买家透露各自的出价详情,作为从业者他们都认同这种积极的改变。 ▲大多伦多全职地产经纪李军 李军认为,经纪之间并不需要以非专业的方式或抢Offer的方法相互竞争,而应把主要精力转移到如何提高自己的专业水准和服务态度方面来。 “这样会非常利于多伦多地产行业的健康,可持续发展。” Sherri则提出,应在做足功课的前提下,且是在维护和保护客户利益的基础上进行竞价公开。 “如果是竞卖,那么通过信息公开,让买家更加明确甚至有信心地参与竞卖,根据他们的现有实力给一个理性价位。卖家这方面也可以通过竞卖方式更加快速地售出物业,同时可以一定程度上加大物业价值。” 她举例称,假如卖家对房子的心理价位是1百万,买家A已经给出了这个价格,而买家B的心理最高上线也是1百万,但考虑再三,如果多出2,000就能拿到这个房子,基本还是在预算范围之内。因为公开了信息,买家B不必担心多出的价格是个未知数,而是有据可依。 李军也提出了类似的观点。 “如果房屋议价更加公开透明,买方不再需要所谓的'抢Offer专家'的种种非专业服务,从而消除一切与房屋本身市场价值无关的人为因素对房屋成交价的影响。过去,房屋潜在买家相互竞价时,由于经验不足,轻信一些所谓'抢Offer专家'。在他们的指导下,多伦多房屋价格越抢越高。如果这项提议通过,房屋买卖议价变得非常简单,非常透明,更加公正。” 抢offer在当前市场还行得通吗? ▲大多伦多全职地产经纪herri Nie 想给物业卖个好价钱是每个卖家的心愿,Sherri认为,“竞卖方案”,其实就是大家熟知的抢offer。 “竞卖方案无疑可以增加卖个好价钱的可能性。不管我们代表的是卖方还是买方,作为地产经纪都应该从保护客户的利益出发。竞卖也好,低价也罢,其实最后的决定权都在客户手上。而作为买方,我相信只有在真心需要和喜欢物业的情况下,才会愿意去参与竞卖。” 在2017年4月之前,抢offer在多伦多房地产市场是非常普遍的现象,Sheeri并不否认很多经纪都会采用这个方案。她认为,在卖方市场的情况下,这种方案是可行的,可一旦转为买方市场,这种销售策略未必是成功之举。 “竞卖都是为了给卖家卖出一个最好的价钱,缩短房屋的上市周期,同时也可以提高自己的知名度和业绩。通常采用竞卖方案会让物业在短时间内完成销售,屋主本身也非常倾向于这种策略。”而目前大多伦多市场趋于平淡,过去红红火火抢offer的时代似乎已经过去。现在OREA的这个提议,也并不是为了抢Offer而存在。 地产经纪李军也表示,如果这项提议通过,房屋买卖议价会更简单、透明、公平以及有效。 “过去房屋买卖竞价,有时需要抢好几轮,甚至抢到后半夜,房屋买、卖经纪都感到很辛苦。更重要的是,过去的抢Offer过程非常繁琐且低效,而且买方通常感到非常无助,不知道要加多少价、是否应该取消条件等。这种情况,成交的房屋往往对买方非常不利。而多伦多二手房买卖又没有冷静期,一旦deal firmed,买方一点办法都没有,只能吃哑巴亏。很多人对过去的抢Offer方式都有意见,而且也确实产生了很多问题,我认为现在是时候改变了。” 抢Offer不透明风险大 地产经纪Sherri Nie认为,即便公开竞价的提议是个好方案,但要达到可行,需要相关的配套规管,以及买卖双方在进行竞卖方面的完善准备工作。在未来如果真的竞买信息可以互通,作为卖方的经纪(Listing Agent),做竞卖决定之前必须要做足功课。 “首要作为地产经纪要和卖家沟通,看卖家是否愿意采取这种销售方式,而且要明白卖家的心理价位,也就是希望多少钱成交。其次,当取得卖家同意后,经纪需要研究市场,比较同区同类房屋的成交情况,对比卖家的心理价位;再者,经纪需要帮助和协调卖家把房屋状况调整到最佳,这就牵涉到房屋售前美化(staging)、装修、维护等一系列的问题,这样才能更加吸引买家的关注。” 而作为买方, 去和其他买家抢offer,心理上也一定要做好思想准备。买方经纪要做的工作也不少。 Sherri称,“首先,要告知对方此物业现在的叫价并不是市场价格,对方设定了抢Offer的日期。同时,要根据客户的买房目的来做市场分析比对,根据实际情况给物业做评估,看客户的心理买价是多少。” Sherri认为最重要的一点是必须要指出参与“竞卖竞买”的风险。 “因为卖家设定抢Offer,其目的就是想要高价成交。有很大机会甚至会高出市场价,买家能不能接受?其次,卖家是否愿意接受有附加条件的Offer?比如验房和贷款这两个重要条件。如果买家还是坚持保留这两个条件,能抢到物业的可能性就降低了;而如果买方放弃这两个条件,无疑增加了他拿到这个物业的可能性,但是风险也成正比的提高了。 如果不验房,将来房屋有什么问题,我们就不能以此来作为退出的理由,房屋的任何问题买家得自己负责,基本上没有买家会提前去做验房。花了钱不说,还不知道是否能竞买成功。贷款也是如此,如果我们抢Offer时没有在合约里放这个条件,可合约生效后贷款却批不下来,这就会给买家带来很大的麻烦,在参与竞买前经纪一定要和客户把这些利弊说清楚,如果买家明白后还是希望参与竞买,那么经纪再为客做其他的准备和市场分析。” 李军也认为,过去由于议价不透明,一些买房人为了买到房子,不但额外加价,还去掉验房条件和房贷条件,为买房人增加很多风险。有些房屋买方,一旦抢Offer成功,回到家里就后悔了,感觉成交价格太高。李军认同Sherri阐述的许多买家因为参与了抢offer大战,而面临没有验房、房贷条件所带来的各种潜在风险。...

全国地产市场供求情况层次不齐 为何约克区成买家的天堂?

销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio),是衡量房地产市场属于买家市场、卖家市场还是平衡市场的指标。目前,全国约三分之二地区楼市处于平衡市场。不过,大多地区各地供求情况不一,多伦多市属平衡但偏向卖家市场,相反约克区与闪高县(Simcoe County),则可说是买家天堂。 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的8月份全国地产销售报告,销售与新挂牌比率由7月份的56.2%微升至56.6%,而全国长期平均比率为53.4%。以该协会的解释,销售与新挂牌比率介乎40%至60%之间,属于平衡市场,买卖双方势均力敌﹔低于40%属买家市场,即代表买家选择多,议价能力较高﹔高于60%则为卖家市场,即买家需求强劲,容易出现争offer或成交价高于叫价的情况。因此,目前全国有大约三分之二的地区房市属于平衡健康状态。 咸美顿-伯灵顿仍是卖家市场 房地产网站Zoocasa就7月份的相关数据,比对了全国26个主要房市的状态。当中只有纽芬兰及拉布拉多正处于买家市场,比率为35%﹔11个地区属于平衡市场,如大温哥华、爱民顿、利载拿、大多伦多、卡加里等,比率都在40至60%之间﹔其余14个地区为卖家市场,例如咸美顿-伯灵顿、维多利亚、圣约翰、渥太华、满地可等,比率都超过60%。 事实上,与去年同期相比,全国有14个地区属于平衡市场,10个属卖家市场,只有2个为买家市场。由于受到更多买家关注,如安省的咸美顿-伯灵顿及湿比利(Sudbury)、纽宾士域省的圣约翰(Saint John)、新斯高沙省的哈里法斯、魁省的加蒂诺(Gatineau)及Saguenay,都由原来的平衡市场逆转为卖家市场。当中以Saguenay的变化最为明显,销售与新挂牌比率由2017年7月的49%,大幅跳升21%至2018年7月的70%。 相反,卑诗省的菲沙河谷(Fraser Valley)则出现放缓,由去年的60%下降至今年的45%,即由卖家市场返回平衡市场。大温哥华虽然仍然保持在平衡市场,但该个比率已由去年的56%跌至今年的43%,是另一个跌幅最明显的地区。 大多地区属平衡市场 至于大多地区,根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份二手住宅市场报告,整体销售与新挂牌比率为48.8%,属于平衡市场。当中的荷顿区(Halton Region)、皮尔区(Peel Region)、杜咸区(Durham Region)及多伦多市,比率都是50%左右,显示这些区域的房市都在健康范围内。 多伦多市的相关比率,平均是57.8%,城西、城中及城东,分别是59.8%、57.5%及56.2%,即市场平衡得来,偏向卖家市场。不过,当中也有一些地区是卖家市场。尤其W01,比率达70.7%。而W02、C01、C08、C10、E01及E02,比率都超过66%。多市唯一的买家市场在C12,比率只得35.2%。 约克区成大多区最大买家市场 另一方面,大多地区最大的买家市场,则非约克区莫属。整个约克区的销售与新挂牌比率为34%,但辖下的9个市镇,比率各有不同。当中华人聚居的烈市及万锦市,分别为30.8%及38.5%。然而,要数最明显的买家市场,皇帝镇(King)及东贵林市(East Gwillimbury)可谓冠绝整个大多区,销售与新挂牌比率分别为25.9%及26.9%。 Remax Realtron地产经纪Vicky周表示,之前市场炽热时,每一个区都只有寥寥数个挂牌,所有放盘都是刚推出便被抢去,买家只怕“手快有手慢无”,加价抢offer及免条件也在所不计。但市场转淡后,活跃挂牌量大增,四处都是选择,买家可放慢脚步,逐间屋逐间屋慢慢看,也不急于落offer,还可以讲价。这情况在uptown尤其显著,成交量一般,放盘量多,是典型的买家市场。 她以烈市独立屋市场为例,按数据显示,近几个月该市的独立屋活跃挂牌量徘徊在700间左右,最新一个月减少了一点,但也有差不多600间。然而,去年3、4月高峰期,烈市独立屋活跃放盘量只有200至300间左右。 中城区独立屋渴市 “不过,独立屋的热抢情况,在St. Clair至Eglinton、Bathurst至Leslie之间的中城区,似乎没有因房市调整而停止过,可谓出一间抢一间。只要房屋状况正常,不是烂屋,几乎一挂牌便有人抢。我有客人想在那一区买屋,多次抢offer不成,买家与经纪都感到沮丧。” 北面城镇楼价大跌 她续说,几年前受到买家关注的北面城镇如Aurora、Newmarket、Stouffville、东贵林等,房市亦曾出现一股热潮,多个发展商大兴土木,兴建大量低层房屋新盘,吸引不少投资者入货。不过,由于近期有大量楼花交吉,很多买家放盘,导致供应量猛增,压低了房价。以去年为例,Aurora或Newmarket的标准独立屋新屋价要100至120万元,但随着市场降温,银行估价也下跌。 银行估价跌业主蚀让求售 Vicky举例,有买家以110万元买入,付了8万元定金,但银行估价只有95万元。类似情况的买家,现在市场上非常多。他们一是向私人贷款筹措差价,一是放盘蚀让只求脱手,导致市面上涌现大量便宜货,拖累了当地房价之余,也点醒了有意北上买房的人,置业还是不能距离中心区域太远。 “地产是一环扣一环的,因为放盘量多,买家选择多,价不会好,业主便会惊,越是惊便越急卖。市道好时,盘少买家多,业主心态是“皇帝女不忧嫁”,越迟放盘赚得越多,尤其见到邻居放盘,便等人家高价成交了,才再加价放盘,因为迟上市一星期,叫价随时可再高几个百分点,一样不愁卖不去。但现在盘多买家少,业主心态180度逆转,见到邻居放盘,自己也赶快放,唯恐买家都被邻居抢走,自己却久久找不到买家,更担心楼价一日低过一日。” 她慨叹,市场调整后,不单业主发愁,地产从业员也叫苦连天。作为卖方经纪的,有盘在手却久久卖不出去﹔作为买方经纪的,客人叹慢板,反正选择多的是,同样是久久做不成一单生意。 “身边很多同行都挨不住,被迫转行,找另一份工维持生计,又或由全职转做兼职,只保留地产经纪牌照,并在不收月费但抽佣较高的地产公司挂牌。”

最新数据:多伦多月租最便宜的5个区在这里

公版资料图 据Narcity报道,多伦多市政府昨天公布了25个选区的相关数据,为下周的正式市选做准备。其中,平均月租最贵的5个选区如下: 第一名,10号选区:Spadina-Fort York,平均月租$1673元; 第二名,11号选区:University-Rosedale,平均月租$1560元; 第三名,18号选区:Willowdale,平均月租$1537元; 第四名,17号选区:Don Valley North,平均月租$1390元; 第五名,12号选区:Toronto-St Paul's,平均月租$1384元; 平均月租最便宜的5个选区是: 第一名,士嘉堡西南区,平均月租$936元; 第二名,24号选区:士嘉堡-Guildwood,平均月租$950元; 第三名,5号选区:约克南-Weston,平均月租$957元; 第四名,7号选区:Humber River-Black Creek,平均月租$1011元; 第五名,1号选区:怡陶碧谷北部,平均月租$1064元。 (智苏编辑)

公寓价格飙升 一睡房成最抢手户型

一睡房或开放式单位受首置人士欢迎,因为这是最易负担的价位(星报资料图片) 多伦多公寓(Condo)市场近年大受买家追捧,但强劲需求导致价格不断上涨,年轻买家以及首置人士,面对高楼价都大叫吃不消。市中心部分地区的Condo销售量,暑假期间竟出现了双位数跌幅。业界人士认为,这可能与高楼价导致买家负担能力被削弱有关。相信步入秋季,市场仍然以一睡房单位最受欢迎。 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的9月份二手住宅市场报告,大多地区Condo均价为57万元,比去年同期涨价一成。 416地区Condo均价达61.6万元,按年升幅达11.7%;905地区均价45.6万元,按年升6.4%。销售量方面,整个大多地区录得1,791宗二手Condo易手,按年跌幅3.2%;当中416地区的跌幅更大,有5.5%,交易量为1,282宗,但905地区则微升3%,销量有509宗。 事实上,416地区的二手Condo销售情况,自今年3月以来已不太理想。除了5月份出现过一阵小阳春,销售量按月增多了一成,其它月份的销售量其实每个月都在下降。例如今年3、4月,416地区二手Condo销量都在1,570多个单位,到了5月忽然激增至1,745个单位。但之后几个月,又返回从前,由接近1,600个月销售量的水位,连续数月递减。 大多地区Condo均价比去年同期涨一成,用家转买为租,租盘达买盘3倍(星报资料图片) 出租量是易手量3倍 不过,只是个位数的跌幅,已经不算太差。地产公司Re/Max Condos Plus在每月简报中指出,如果只看市中心的二手Condo市场,跌幅更惊人,单是8月份便录得16.5%的销量跌幅。好像Humber Bay Shores地区,8月份便录得按年跌幅15%。然而,二手盘新挂牌量没有太大变化,与去年同期相若。 该公司认为,这并不代表人们已经嫌弃或不想再在市中心居住,这一点从市中心的租务市场可窥一二。 8月份市中心有超过1,500个单位租出,维持一直以来的纪录。出租单位数量,是二手单位易手量的3倍。 问题是,年轻人或首次置业买家,纵使本身收入不错,但在今时今日Condo高楼价底下,依然不足以借到足够的房贷。也许,取消房贷压力测试,让首置人士更易借到按揭,又或楼价不再飙升,让工资得以追回慢下来的步伐。 无可否认,楼价若是停滞不前,对一些新盘买家来说肯定不是好消息。因为他们可能想以1,200元呎价转售的单位,在二手市场可能只有800至1,000元。如果仍然觉得Condo价格还在升温的,可能要停一停,想一想了。虽然按年比较,Condo楼价仍可见到升幅,但从今年入春以后,416地区的Condo楼价已经没有什么升幅,在60万元左右的价位徘徊。 当然,长远一点来看,Condo业主在出售物业时仍然可赚到不错的升值。该公司以一个位于市中心St. James Town一个668平方呎的单位为例,现时业主是于去年8月以47.9万元购入这个一睡房加书房单位,有露台,但没有停车位及储物柜。业主今年8月放盘,最后以57.1万元成交,呎价大概是855元。即是说,一年时间,这个单位便涨价了19%。 在同一座大厦内的另一个大单位,面积1,280平方呎,两睡房加书房,有停车位但没有储物柜。业主于2013年以67.5万元从发展商购入,呎价527元。业主今年放盘前,单位经过装修,更额外购入第二个车位及储物柜。最后,该单位以102.5万元成交。如果不计算业主在单位投放的额外投资,即是说,4年半时间内,该单位便升值了9.5%。 呎价攀升 一睡房热销 地产网站condos.ca最近也对多伦多的秋季Condo市场进行了分析,按照目前的数据,大单位如两睡房或三睡房单位,成交速度会继续缓慢。其中一个原因是,市中心Condo楼价不断攀升,现时平均呎价已达971元,有些较大的单位更已呎价过千,对很多活跃买家来说已是高得难以负担,迫使他们寻求大多地区其它置业地点。有人不禁比较,100万元在市中心买一个两睡房Condo单位,但在其它地区,可能已足够买到一间镇屋。 相反,一睡房单位依然是皇者。由于市场对一睡房单位的需求强劲,很多放盘都有多个买家竞争,争Offer导致成交价被抢高的情况非常普遍,更出现成交价比业主最先开出的叫价高出10万元的案例。对于首置人士及投资者来说,50至70万元的一睡房单位是最吸引的。一睡房或开放式单位受首置人士欢迎,除了因为是上车的最佳之选,亦因为这就是他们最能负担的价位。

穆迪称房价短期调整 巴里市或首当其冲

综合报道 根据穆迪分析(Moody's Analytics)昨日发布最新房地产市场预测报告显示,安省的巴里市(Barrie)和沙省的利斋拿市(Regina),将意想不到的成为加拿大房价短期调整最有可能的地方。 据《金融邮报》(Financial Post)报道,根据穆迪公司研究部门的报告称:“最大幅度的市场调查将出现在最近房价下跌,估值过高和预计收入增长放缓的大都市地区。”巴里和利斋拿则是首当其冲。 穆迪分析是独立于评级机构穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)而独立运营的研究机构,它根据年初至今的数据,对未来一年的单户住宅价格走势进行预测。 料5年内不会出现重大短期调整 整体而言,该报告预计加拿大房地产市场相当稳定,未来5年不会出现重大短期调整。在房价上涨的市场中,预计涨幅继续放缓,并可能被收入的提高所抵销。 报告称:“家庭收入中位数增长,将很有可能在未来几年跟上甚至超过房价增长,从而提高住房的可负担性。” 该机构预测,到2020年利率上升,可能会使抵押贷款利率从当前的5年期利率4.4%回升至6%左右。但该报告得出的结论是,没有“显著”的房价下跌,可以降低抵押贷款债务在此期间恶化的风险。 报告中强调的下行风险是,更高的贷款利率可能与贷款政策的收紧及贷款压力测试相结合,可能会导致多伦多和温哥华这样的地区房价全面调整,以及销售额明显下降。 该报告还指出了加拿大房地产市场,已经出现的一些区域差异。例如,亚省、沙省和大西洋省份的抵押贷款拖欠率,显著高于全国平均水平。卑诗省和安省的收入增加,则使得这些省份的拖欠率大大降低。 多市温市单户屋估值水平非常高 报告称,多伦多和温哥华的单户住宅在估值方面,仍然处于非常高的水平。然而,自2016年中期以来,第一次限购政策出台后,这种情况已经明显改善。 穆迪分析又表示,加拿大房地产市场基本展望面临的风险是,银行业监管机构OSFI今年推出的借款人压力测试可能“过于强势”。新的压力测试可能导致抵押贷款严重重组,因为潜在买家会从银行转向信用合作社和其他不受OSFI监管的非银行抵押贷款机构。此举将不能有效控制房价,更会使负债恶化。

【排行榜】2018年安省可负担性最高的城市竟是它

图片来自Insauga众所周知,多伦多是加拿大生活成本最高的城市之一,尤其是从房租到昂贵的房屋首付使市民不堪重负。在上个月的一份最新报告中,安省众多城市按照可负担性被排名,其结果出人意料。本网报道,今年8月,InSauga公布了安省各城市、小镇的可负担性排行榜。该报告参考的数据包括平均房价、物价-收入比例、收入中值等。在该报告参考的数据中,平均房价及收入中值与可负担性关系密切,这意味着排行榜并不是“最便宜的城市”,而是从该城市人口的平均收入来看,可负担性最高的城市排行榜。第21名:多伦多平均房价:$804,584收入中值:$39,560第20名:咸美顿平均房价:$569,490收入中值:$36,460 第19名:Oakville平均房价:$719,000收入中值:$48,604第18名:杜兰平均房价:$604,514收入中值:$41,798第17名:彼得堡平均房价:$448,875收入中值:$31,924第16名:弥尔顿平均房价:$719,000收入中值:$54,184第15名:Kitchener平均房价:$479,497收入中值:$37,355第14名:尼亚加拉平均房价:$418,479收入中值:$32,201第13名:剑桥平均房价:$473,275收入中值:$36,717第12名:Brantford平均房价:$414,150收入中值:$32,491第11名:Barrie平均房价:$481,400收入中值:$39,243第10名:Burlington平均房价:$569,490收入中值:$48,039第9名:滑铁卢平均房价:$479,497收入中值:$41,003第8名:贵湖(Guelph)平均房价:$436,000收入中值:$40,113第7名:伦敦平均房价:$368,490收入中值:$34,356第6名:Quinte平均房价:$338, 646收入中值:$33,617第5名:Kingston平均房价:$366, 582收入中值:$36,960 第4名:渥太华-Gatineau平均房价:$418,232收入中值:$44,189 第3名:温莎平均房价:$303,183收入中值:$34,378第2名:Sudbury平均房价:$268,696收入中值:$31,115第1名:雷湾平均房价:$217,745收入中值:$35,282(智苏编辑) 

Condo 与co-op类型 物业有何区别?

▲co-op物业虽不常见,但是在多伦多Downtown还是不难发现(本报资料图片) Q:请问Condo与co-op类型物业有什么不同? A:房地产条文未必总是清晰和容易理解。假如阁下想购买Condo(共管物业)或co-op(合作物业),本人强烈建议您聘用能回答您的疑问、并清楚解释特定条款含义的注册房地产经纪。 当您找到一个适合自己的地产经纪,应坦诚告诉地产经纪自己买房的财政预算,以及适合自己生活方式的建筑类型或者产权类型。 阁下还应聘用熟悉房地产法律的律师,并在下Offer之前就征得律师的建议。 物业可以依建筑特征或者所有权形式来分类。其中一个比较常见的所有权模式为共管物业condominium(或称condo),就是业主拥有一栋建筑内的某个单位的产权,但不拥有建筑的土地或单位外任何公共区域的所有权。如果建筑附带的停车位和储物室可以出售,您也可以购买。 购买Condo,业主要有心理准备,每月须要缴交管理费,作为诸如保安和维护保养之用。并要遵守condo法团的附例(bylaws),例如可能不允许饲养宠物和不准出租,甚至使用何种窗帘也可能有规定。 买家了解Condo法团的附例及财务状况很重要,在购买时还应知道卖家是否已付清所有费用,例如管理费,否则可能要承担卖家拖欠的Condo费用。在下offer前,应请律师仔细查看大厦的物业状况证明书(status certificate),当中包含大厦建筑和财务状况信息,物业状况证明书的费用为100元。 至于合作性质的物业co-operative(或称co-op),与共管物业的最大区别在于业主实际拥有什么。购买了某Condo单位,你就拥有了该单位的所有权;而co-op物业则不同,所购买的并非某个特定单位,而是购买了拥有该建筑的法团的份额,令你有资格根据与法团的租赁条款,使用大厦内的一个可出售的单位,业主并无产权。 若你决定买进一个co-op物业,切记,重大决定皆由co-op物业董事局作出。无论是购买股份以及迁入,都需要董事局批准。假如你的购买要求获董事局批准,并且你遵守会员的规管附例,你就会成为co-op的合作社成员。 维修外部阳台门不是业主责任 Q:我们的公寓楼已22年历史了,一些阳台外门需要维修。物业经理说单位业主需负起维修责任。但我们的大厦章程书(declaration)中规定,每个单位的所属边界是以外门的侧面算起,每个单位并不包括外门。究竟谁该负责修理阳台外门? A:基于你的公寓大楼章程书,外门是公共元素,而且章程书指出外门不是单元的一部分,因此外门必要的维修属于大厦法团的责任。 Q:我们大楼董事会担心有人在我们的街道上超速,因此下令将3-4英尺高的限速标志用螺栓固定在道路旁的人行道上,此举破坏了建筑物外观。董事会可以这样做吗? A:将标志固定在道路上可视为对公共元素的补充、修改或加强,但只有符合《共管物业法1998》中第97条的规定,才能由董事会执行。该规定要求法团需发送通知给业主们,说明需要修改或加强的内容与方式,并列出估计成本与说明这笔花费如何支付。 该通知必须告知业主,若有15%的业主要求,就可召开业主会议,对拟议项目进行投票。只有在未被要求召开业主会议、或者在业主会议上该项目没有被投票反对的情况下,法团才有权执行该项目。 如果法团未遵守第97条规定、或是在业主投票反对的情况下擅自执行项目,则该标志必须被移除。 Q:公寓法团是否可以在没有通过一个附例的情况下,在其网站上发布月度业务会议记录,或者发布专栏? A:可以。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家

上百万房子为何成交价仅显示为1元? 地产经纪填报虚假数据遭警告

日前,位于士嘉堡湖滨区一栋标价310万的独立屋以298万的价格售出,但最后在MLS上显示仅以1元的价格成交。据卖家代理经纪称,之所以向数据库登入了1元的销售价格,是卖家不愿公布成交价格。在这样的要求下,经纪不得已输入了1元钱。面对这样的状况,地产经纪应该怎么做?房屋的销售数据所属权应归属哪方?卖家是否有权利拒绝向公众公布自己物业的信息?星岛日报就此采访了地产从业人员、监管机构RECO以及法律界人士。 自8月23日加拿大最高法院宣布拒绝受理多伦多地产商会提出的上诉,多伦多地产商会将不能再垄断房屋的成交价格、交易历史等资讯。此后房地产销售历史数据也不再是持牌地产经纪的专属信息,普通人也可以获得。早前星岛日报曾对此话题访问业内人士,尽管地产经纪并不担忧因此会造成大规模失业,但此项改变对隐私的影响却不可避免。如案例中的屋主一样,市场上已经有涉及地产买卖的人士对隐私信息有所担忧。 数据所有权属谁? 在“1元成交价”事件发生后,多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)认定这是填报虚假销售数据,进而警告涉事地产经纪。 TREB还通告了所有注册地产经纪,要求必须报告他们代理出售房产的准确销售价格(sales prices),以便公众可以访问这些数据。地产商会在致成员的一封信中写道,“我们收到的报告称,由于客户提出隐私问题,一些地产经纪报告其售卖房屋的售价不准确。发布虚假价格违反了TREB的规则和政策,并可能导致纪律处分,以及持牌人可能会被暂停或终止执业资格。”TREB首席执行官John DiMichele在一份声明中表示,董事会定期向其成员更新并提供相关的规则和最佳实践建议,并重申不准确地汇报价格与TREB的规则背道而驰。 大多伦多全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛《都市地产》记者专访时表示,该房屋目前的最新售价在MLS系统中已经更改为298万元。但这件事的确给业内各方都带来了影响和思考。 1元的数据对周围房屋的销售会有影响吗? Ben称,现在来看不会有太多的影响。 “因为在大家的压力之下,地产经纪已经把价格改回298万了。信息的准确性是RECO的一个要求,写1块钱是违规的。我也和其他行业从业者聊过这件事,有的时候这个卖家不愿意让别人知道价格,数据的所有者到底属于卖家还是地产局?” ▲大多伦多全职地产经纪Ben Zhang 针对数据归属权的问题,大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛《都市地产》记者专访时表示,“卖家卖房的数额交接价格历史以来都不是完全隐私的。只要雇佣经纪去查,或律师去地产局查,这些都是公开的信息。所以卖家没有所谓'房产卖价信息归属权'的问题。” 石汝楠提示,若房产经纪隐藏真实卖价或提供虚假售价,比如案例中填写1元售价,除了违反多伦多地产局对经纪的规范要求,会因此而受到处罚,甚至丢失牌照,其实还有更大的隐患。 “若这种侵权行为产生大额损失,经纪被告的可能性很大。比如,未来有人因采用错误数据导致某种程度的损失,可以向该地产经纪提告。” 但石汝楠也坦言,根据目前的状况看,此次事件不会造成实质影响。 “一方面,在售房系统里记录为1元,但实际产权登记为298万元,买房再次卖房时,要以真实的成交价以及法律文件为基础。并且现在MLS系统也已经更正了价格。另一方面,对买家再卖房时提供信息方面有影响。新买家们寻找房源信息时,容易误解,接收了这个房子的错误信息,除非卖家找专业人士落实实际情况。” 售价已属公开信息 不允许“故意错报” 星岛日报记者针对此问题采访了安省房地产委员会(RECO)的注册官(Registrar)Joseph Richer。他在回复记者的提问之前,首先对记者提出,想简要介绍一下最近最高法院的裁决意味着什么。 “TREB拥有受密码保护的虚拟网站(VOWs, Virtual Office Websites)。通过登录VOW,可以访问房屋的销售价格信息以及其它详细信息。消费者可以通过经纪提供的服务,请求访问受密码保护的VOW。 TREB的成员可以在上面分享信息,包括房屋售价和使用途径(display and use of sold...

买房前需做好功课 怎样才能找到合适自己的房子?

Q:独立屋(Detached)、半独立屋(semi-detached)、镇屋(townhouse)、连屋(link home)…这些都是什么意思?如果我不理解房地产行业术语,怎么才能找到合适的房子? A:强烈建议您在购买房产之前,先自己做好相关功课,其中也许要包括验房。并与您的地产经纪密切合作,坦诚说明自己的需求和期望,若有任何条款不理解,可请地产经纪解释清楚。 以下对您提到的房型稍作说明: 如果您的家庭处于成长扩大阶段,需要更多空间因应人口增长,您可能需要购买独立屋(detached house)。这是一个坐落在自有土地上的独立建筑物,作为房屋和土地的唯一拥有者,您负责房子的维修和日常保养。独立屋通常是市场上较昂贵的住宅,因为您可享有最大程度的隐私权,又完全拥有该幅土地。当然,根据地点、土地的大小、屋况等其它多项因素的不同,独立屋的价格有很大差异。 所谓半独立屋(semi-detached house)是一栋独立建筑,经由一道共同墙壁分成两个独立的住宅。如果您购买这样的房屋,您将拥有您这一侧建筑的业权,包括房屋所坐落的土地。您要负责自己这半边住宅的维修和日常保养。半独立屋的潜在负面因素是,不知道自己能否与邻合作、敦亲睦邻。当您与邻居共享车道、共用屋顶,或者存在影响两家房子的维护——例如屋顶需要维修时,或者通过公用墙传播噪音时,这都会成为问题。 至于镇屋/排屋(townhouse或row house),是一个长建筑内有多个住宅单位,单位间各自以公共墙壁隔开。因为住宅间共用墙壁,从某种意义上来说类似半独立屋模式。 连屋(link home)是混合独立与半独立模式的房屋。也许两栋房子的地面部分,看起来独立分开的,但房屋的某一部分,通长是车库或地下室,会与隔壁的房子连在一起,所以不完全独立,因而称为连屋。在安省地产议会接到的投诉案中,曾有消费者抱怨,他们以为自己买了一栋完全独立的房屋,后来才知道是连屋。卖家如果自己的房型是连屋,一定要让放盘经纪知晓,在挂牌时披露这个事实非常重要。 法团有责任协助残障业主 问:我们Condo大厦有一位业主摔伤了手腕,需要有人帮忙系鞋带。一位职员帮助了他,但是大厦经理发现后制止了这种行为,因为职员被禁止协助业主。涉及到歧视残障人士,《加拿大人权法案》(Human Rights Code)适用于Condo法团吗? 答:适用。根据《加拿大人权法》,Condo法团有责任为残障业主提供帮助。允许职员去为业主系鞋带是合理的,因为可以避免他被松开的鞋带绊倒而造成更大伤害。 问:我和我丈夫能否一同竞选大厦业主委员会委员(board of directors)?如果可以,若我们都被投票选中,是否可以同时担任委员? 答:《共管物业法》规定,委员会的委员可以制定附例去规定和调整委员会人员的数量、资格、以及竞选。而附例需要足够合理、有效、并且具可实行性。若附例禁止同住一个单位的两个人、或一对夫妻同时在Condo委员会任职,法院可以认为,此附例是不合理。 问:我们曾经申请,修理使用不顺的共用前门,但是管理处认为,门的毛病出在门锁上,因此我们必须付钱才能修理。这样对吗? 答:如果锁在门内,就是公共元素的一部分,修缮工作就是法团的责任。除非法团最近修订了大厦章程书(跟随共管物业法的修订),规定将修缮公共前门或者门锁的责任转移到业主身上。而大厦章程书,是需要至少80%的业主投票同意才可以修订。 问:我们的Condo已经建成45年了,单元内有面墙都是窗户(wall-to-wall windows)。法团提议借款800万元来更换这些窗户,许多业主不希望法团背负这样的债务,是否有其它选择? 答:听起来大厦现在的窗户还没有坏。如果窗户坏掉了,那么依据《共管物业法》,法团需要负责更换。 更换窗户可以视为对公共元素的增添、改造或改进(我倾向于定义为改造),只有在符合《共管物业法》第97条法例的情况下才能进行。 若要开始这项工程,法团必须提前通知业主,解释所建议进行的改造计划,给出费用预估,并且说明将如何支付该费用。此外还需明确告知业主,他们有权在接到通知后的30天内,申请召开业主大会对此改造计划进行投票。开会申请需要有至少15%有资格投票的单位业主支持才行。 若业主没有在30天内申请开投票会,或者在投票中没有得出反对的结果,则法团可以动工进行窗户置换。 作者:Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家

地产协会报告指 温哥华屋价夺冠 多伦多屋价回落0.6%

■温哥华屋价为全国之冠,7月份典型屋价接近110万元。图为温哥华市中心住宅群。资料图片 综合报道 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association,简称CREA)公布的最新数字显示,温哥华一个典型住宅单位价格差不多须110万元,超过全国其他地区。 据房地产网站Better Dwelling引述由CREA提供的2018年7月份数据显示,温市、菲沙河谷(Fraser Valley)及多伦多,成为全国三大屋价最高市场。其中高踞首位的温哥华,一个典型屋价高达108.75万元,比去年同月攀升了6.68%。紧随其后是卑诗省另一市场──菲沙河谷,7月份典型屋价按年上涨13.83%,至83.13万元。至于占第3位的多伦多,今年7月份典型屋价较一年前回落了0.6%,至76.84万元。 菲沙河谷屋价升幅 全国第一 此外,屋价升势最明显的小型市场也集中在卑诗省,升幅最大的是此前提及的菲沙河谷,紧随其后是温哥华岛,7月份典型屋价比一年前上升13.75%,至48.98万元。全国屋价升幅第三高的是卑诗省会区维多利亚,7月份屋价为67.28万元,较去年同期上调了8.24%;渥太华及温哥华,分别占第4及第5位。

加拿大史上最富裕的一代想大屋搬小屋为何困难重重?

每当谈论到大多地区房价不断飙升、房价可负担性等问题,大家的焦点往往落在千禧一代及年轻家庭之上,慨叹他们上车难、置业梦碎、只能一直蜗居Condo单位等。但是,高楼价引发的住房问题,一样影响着已届退休之年的婴儿潮一代。他们想卖屋上楼,想搬回原居社区,想住进长者大厦,统统都不成,可谓动弹不得。 几年前已退休的何氏夫妇,在现居的独立屋已居住了20多年。本来他们想效法一些朋友的做法,在退休后卖掉大屋,再买一个共管Condo单位养老。不过,由于差不多30岁的幼子还与两老同住,大屋搬小屋的计划暂时未能进行。 一动不如一静 “虽然儿子已积极为首期储蓄,但他赚取的年薪不算高,加薪幅度远远追不上楼价升幅,看来短期内仍难具置业能力。我们很想帮他一把,资助他付首期,但即使如此,他日后的供楼开支亦难以负担。而且,如果我们把大屋卖掉,再分别买两个Condo单位,预算亦只能买到一睡房加书房那种间隔的小面积单位,居住空间大降。左计右计,还是一动不如一静。” 事实上,像何氏夫妇差不多状况的婴儿潮一代,并不罕见。以前,人们退休后都会卖屋上楼。对已经上年纪的屋主来说,上楼后不用再打理前后园,也不用担心房屋内外维修保养等粗重功夫。对地产市场来说,上一代把房屋出售,提供了二手楼房的库存,让年轻一代有屋可买,地产市场才能继续“货如轮转”。 宁花钱装修也不换屋 虽然自去年4月省府推出楼控辣招,再加上日益严格的房贷审批、加息等因素,大多地区的房价已回落不少。可是,早两年房价不断屡创新高,累积的升幅仍然超越了很多置业人士的负担能力。婴儿潮一代想实行卖屋上楼计划,亦障碍重重。 皇家地产公司(Royal LePage)于今年7月中进行了一项全国性的市场调查,主要对象为54至72岁、于1946年至1964年出生的婴儿潮一代,看看他们目前的置业情况及趋势。此次网上调查,成功访问了1,000名婴儿潮一代的国民。虽然他们当中近8成都拥有房产,而且拥有的绝大部分是独立屋、半独立屋及镇屋等低层房屋,但当被问到会否在未来5年有换屋计划时,只有17%表示有此打算。换言之,有8成婴儿潮一代纵使已届退休之年,但却没有迁离现居住所的计划。反而有6成人表示,宁愿花钱进行装修,也不会考虑换屋。 婴儿潮一代选择装修现居也不实行换楼计划,也有几个考虑因素。好像两年前曾把居住了十多年的独立屋进行多项翻新工程的梁先生表示,一直很喜欢现居的小区,习惯了该处方便的生活设施与交通,所以就算要实行大屋换小屋大计,都希望留在该小区附近。可是,两年前楼价开始疯狂飙升,什么楼盘都要抢Offer,他们想看清楚形势才作决定。 难习惯空间骤减 “当时心想,如果真的决定搬上楼,这间住了多年的旧屋怎样也得装修一下才卖,所以就找了装修师傅,花了差不多5万元,厨房、主人房浴室都翻新了,全屋油上新的颜色,二楼地毯也换上木地板。不过,全屋整理得焕然一新后,我们又舍不得把它卖掉。而且,如果要搬到Condo单位,我们很难习惯生活空间一下子由2,000多呎缩小至只有几百呎。” 在皇家地产公司的该项调查中,也有问到受访者在退休后对于减缩居住面积的意向。结果显示,只有4成人有意在退休后换小屋,超过半数则表示无意进行换小屋计划。至于近两年全国多个房地产市场都出现显着的房价升幅,有56%受访婴儿潮人士认为,他们现在居住的城市或地区,房价已高得难以负担。这个比率,在卑诗省及安省更高,分别有78%及63%。 独立屋始终是首选 为了改善房价可负担性,愿意在换屋时迁离原居地的受访者中,有35%表示可以接受与现居地相距少于一小时车程的地方,也有3成表示一小时车程以上的距离亦可接受。不过,在房价相对较高的安省,4成人表示会迁移到另一城市或城郊,寻找更易负担的房屋,因为大部分婴儿潮人士希望,纵使要大屋搬小屋,居住在独立屋始终是首选。 不论搬到何种类型的住房,过半数受访者表示其购房预算将低于45万元,只有25%表示购房预算高于45万元。至于新的房贷政策,似乎对这一班购房大军影响不大,过半受访者回应指,新的房贷政策不会影响他们可负担的楼房类型,不过也有两成表示新政策令他们对购房感到犹豫。 加拿大史上最富裕的一代 事实上,婴儿潮一代可说是加拿大史上最富裕的一代。调查发现,超过6成拥有房产的婴儿潮业主,房贷已有9成供完。这一代人也深信,拥有房产就是财富的基石,所以他们亦很想下一代能走相同的路,拥有自己的房产。故此,近半数婴儿潮人士表示,愿意在某程度上资助子女置业。当中41%愿意资助房价的25%或以下,愿意资助多于25%的,只有5%。

你想建个后巷房吗?应该从哪几个方面入手?

▲后巷房为急需可负担租屋的大多地区提供了新的房源(METRONEWS资料图片) 今年6月,多伦多市议会通过投票,允许东约克区(East York Region)建设后巷房(laneway suites),用以缓解多伦多市区内房价和租金过高所造成的可负担住房数量不够的问题。政府是在经过了何种考量,到底提出了哪些相关要求,才批准了建设后巷房?想着手建设后巷房的人应该从哪里入手,注意些什么?后巷房的产权是独立的吗? 买卖时与主体房分开卖还是单独卖?本刊就这些疑问采访了相关人士。 建设后巷房的提议并不是全新的住房策略计划,早在2006年,多伦多市议会曾就兴建此类住宅展开过探讨,但是考虑到对社区消防安全、居民隐私以及环境等多方面因素,该提案最终不了了之。历经12年的城市持续发展、人口变迁以及可行性的调研,后巷房的建设终于在今年获得通过。虽然只是在多伦多的东约克区进行,但并不排除未来根据试行结果会有更多区域效仿。 后巷房盖在哪里? 多伦多许多古老街区,房子与车库分离,彼此之间有一定的空间。后巷房,是指在与前院主体房屋分开的后院车库之上加盖的房屋,或是在主体房与车库之间的空间所建房屋。通常主体房屋挨着街道(road),而车库位于主体房屋后部挨着巷道(lane),因此在这种紧缩型的住宅车库上再建房屋就称之为后巷房。如果空间够大,后巷房也可以建在车库和主体房屋中间。过往,这些空间都是人们放置垃圾箱和杂物的地方。 根据多伦多市政府提供的数据,多伦多有超过1907条巷道,长达227公里,如果加以利用建成房屋,可为数以万计的家庭提供居所,缓解城市住宅压力。多伦多市政府传讯部门官员Ellen Leesti在接受本报记者访问时则称,“市政府旨在东约克区施行该政策,目前并没有任何意向考虑将后巷房的建设扩大到其它区域。”但她续称,理事会已在2018年7月23日的会议上通过对官方计划的修订(an amendment),提前考虑了后巷房的施工建设,以便澄清和加强现有政策,提供符合官方计划的全方位住房和补充安排。 “该修正案规定了后巷房要具有符合官方计划修正案规定的标准,以确保后巷房与周围空间和社区兼容。工作人员将进行一项后续研究,以审查有关多伦多其余地区的第二套房(second units)的相关规定。在通过社区咨询(community consultation)协商之后,再向市议会提交规划附例(zoning by-law)的修订建议。” 由于建设后巷房所涉及的土地是现有的,所以建设后巷房的成本不涉及购买土地,基本只有建筑费和市政基础设施服务费。在房价高企的市中心,想要扩大家庭规模或出租获取额外收入的家庭,通过建设后巷房,都要比再投资买房、或推倒旧房重建的花费低得多,更能够为普通人所接受。 ▲三维行(SummerView)建筑项目管理公司创办人张夏景 三维行(SummerView)建筑项目管理公司创办人张夏景在接受本报记者访问时,对这个新政策的出台持肯定态度。 “在大多伦多地区北部,房屋加建要开听证会。过往邻居反映,抱怨最多的就是房子会变得拥挤,景观会变差,会挡住采光等。这些理由在多伦多市中心根本不是理由,因为市中心本身就很拥挤。后巷房是政府土地稀缺所造成的必要结果,尤其是市中心已经没有地方能再开发了,而人的居住需求在不断增加,只能采取这种方法。它解决了老百姓的需求,同时也给政府带来了财政收入。并且在建筑市场上,又多了一块新业务。东约克区开放了后巷房的建设,我认为未来会有更多靠近市区的区域效仿。” 后巷房建设重点是什么? 车库和房子中间有足够大距离的空间也可以建后巷房,但张夏景认为这种方案不够实际。 “因为房子比较窄,后面有车库,在中间再加建比较难施工。除非把车库拆了,先做一个再做一个,所以还不如直接在车库上面加盖。” 对老房子建设后巷房的建筑要求,完全取决于已有房屋的基础是否符合现行建筑要求。张夏景称,“和100年前相比,现在的建筑标准和规范要更高。后巷做加建时,就要按照现行的建筑条例来做。如果旧房不符合新的建筑条例,就要做新的建筑提高。比如在车库上加二层,车库要做相应的改造,按照现在的建筑标准做。至于是在旧车库上建还是重新建车库再加建,是根据建筑设计师的评估设计完成的。” 东约克区允许建设后巷房,张夏景认为只是政府开了一个绿灯。而具体的操作完全在于建筑设计师。 “建筑设计师会根据政府的规划,决定加建的房子应怎么做。是旧车库拆掉做新的,还是在现有旧车库上加二层,要考虑结构以及建筑规范在今天还适不适用。有时候改旧的车库成本更高,还不如直接拆掉做一个两层建筑。这些年我们接触了很多建筑师,也不是每个建筑师的方案都很好。有的可能理论上行,但是可操作性不强,会导致建筑成本大幅度飙升。虽然你给了方案,方案也可以做,但是给业主带来不必要的工程开支,就比较麻烦。所以我们建议想做后巷房的业主,在做施工方案的时候要多考虑、多选择,货比三家,不要太过于依赖某一个建筑师的方案。” 由于建筑师一定要对后巷房的施工非常了解,而后巷房在多伦多还是个新项目,因此市面上对后巷房了解的建筑师并不见得很多。张夏景称,“多伦多不像温哥华,温哥华的后巷房存在很多年了,懂这一领域的建筑师很多。多伦多不是每个建筑师都很有经验,因此业主应该多做一些功课。我听到很多人有意向做后巷房,但是不知道怎么下手。他们还是很传统,先找建筑设计师。方向是对的,加建必须找设计师。但是设计师也是新人,需要时间慢慢理解政策和相关的规划要怎么弄。” 建设后巷房费用如何? 张夏景认为,从设计上看,后巷房和普通的房屋加建价格差不多。 “不管有没有后巷房,建筑师收的设计费都大约在每呎2-4元,建筑费按照面积计算。主要是屋主对建筑师要有一定了解,建筑师需要要对后巷房的规划条例了解清楚。我们不希望看到,设计师把设计方案交给政府,政府退回来要修改的情况。有些设计师可能并不认为被退回是自己的过失,会认为是政府要求过严,找到自己的说辞。而重新设计、提交也会耽误时间,有额外的费用产生,得不偿失。” 张夏景建议,后巷房的建设通常不做地下室。 “我做了很多项目,作为一个项目管理公司,给客户的建议是后巷房尽量避免做地下室。最主要的考虑是施工难度,开挖工程量巨大,也会造成旁边老建筑不稳定。再则,后巷本来就很窄,大型车开不进去,前面过不了。再挖土挖地下室,花费巨高,交通上也不可行,所以我们建议一定是做地面以上的。考虑到一定要有个车库空间,最好的方案就是在车库上做个小二层。旧车库如果要拆掉,成本增加。如果足够结实,可以保留。不结实,推掉,在原有土地做一、二层。 ” 由于市中心东区的房子价格稍低,张夏景认为按照现行市场上接触到的建造标准,估计花费在每平方呎200元的范围,也取决于屋主对装修层次的要求。如果在中区,物业价值高,为了和前面主建筑物标准匹配,成本有可能达到300元每平方呎。 ▲后巷房,是指在与前院主体房屋分开的后院车库之上加盖的房屋(METRONEWS资料图片 张夏景对建设后巷房会给房屋增值给出了肯定答复。 “市中心房子本来就很小,很多甚至是连体的,拆也没法拆,地皮也很贵。业主卖掉再买,也买不起。有小积蓄的,很多人会选择加建,增加使用面积,或者出租增加收入。建设后巷房必然会给房屋增值。” 卖房时分开卖还是一起卖? 后巷房买卖时会否有问题?张夏景称,根据目前看到的信息,一个Lot里的房子,是统一产权。如果想把主体房屋和后巷房一分为二,涉及到分地。我觉得在市中心不见得会获得政府批准。因为新分出的地,不会在后院再assign一个新的门牌号码。 ” 多伦多市政府传讯部门官员Ellen Leesti在接受本报记者访问时表示,“议会通过的政策不支持从主要住宅切断后巷房分地(Severance),因为后巷房是主要住宅的辅助设施。” 如何突破建设中的空间难题? 一旦每一家都在后面施工建后巷房,保持巷道通畅很不容易,大车难以进出,未来会产生交通问题。 Ellen Leesti对此问题的回复是,“与任何建筑施工一样,城市的相关部门也会参与其中,确保对社区的干扰最小化。城市建筑检查员(building inspectors)在接到投诉时会前往调查。 ” 张夏景表示,自己关注后巷房的建设已经很久了,也研究了一些施工方案,希望未来可以给有意向的业主一些合理建议。 “考虑到后巷房施工的难度,现场太小太窄,转不开,我们建议业主多采用装配式施工,尽量减少在现场的施工时间,把能够在工厂做的预先做好,这样可以最大限度提高现场的施工效率。否则,一个大货车在后巷卡3-5天,邻居会抱怨。 装配式施工来的东西都是半成品,就像宜家家具一样,现场拼装,减少交通阻塞,减少现场混乱现象,这是我们研究比较好的施工方案。如果采用我们推荐的施工方案,一个小的加建房,6个月时间就够了。 ”安全因素也是一直以来通过后巷房建设政策很大的阻力。张夏景称,“只要有正规图纸、开工许可,施工的过程中按照最新建筑规范进行,政府会在施工的不同阶段去验收,工程质量验收和整体结构安全方面,我不担心有违规现象,因为设计师在做方案的时候,政府会批复。有违背市政条例的地方,政府不会颁发许可(building...

调查:连多伦多屋主都希望房价下降

据CBC报道,一份加拿大房屋市场的调查报告显示,连多伦多和温哥华的屋主,都认为房价“不可理喻得高”,希望房价下降。Angus Reid调查机构使用“疼痛指数”给参与者在房屋和交通问题上给出的回答评分。绝大多数参与者认为,房屋问题是居民们面临的严峻问题。根据Angus Reid 2015年的数据,多伦多市民最担心的问题是交通运输,但在今年,房屋可负担问题上升到了第一位。Angus Reid的发言人Shachi Kurl表示,大多地区居民比三年前对房屋问题造成的“疼痛”感知更加明显。造成房价上涨的主因据调查,参与者认为造成房价上涨最关键的3个因素是房屋位置、利率低和海外投资者。在多伦多,参与者普遍认为房屋位置是第一位,海外投资者是第三位致使房价上涨的主因。房价的个人影响然而,专家意识到,房价造成的实际个人影响比人们认为造成的影响要小很多。在多伦多,有35%的参与者表示,目前的房价对他们自己和他们的家庭造成了负面影响。(智苏编辑)

现在,大多地区地产经纪可在自己网站上发布销售信息

星报图加通社报道,加拿大最大的地产局上诉,阻止成员在自己网站上发布房屋销售数据,然而,加拿大最高法院已拒绝地产局的上诉。今天,加拿大最高法院宣布,拒绝代表5万安省地产经纪人的多伦多地产局(TREB)申请的上诉。起初,竞争局(Competition Bureau)对TREB禁止地产经纪发布信息的制度表示质疑,认为该制度阻碍公平竞争和数字化创新。于是,TREB从2011年开始这场旷日持久的法律战。地产局表示,如若允许地产经纪私自发布房屋销售信息,则会侵犯消费者隐私和版权。多名律师和地产经纪人曾表示,在网上公布这些信息,有利于买家和卖家学习如何给房屋定价、如何谈判,使其不用依赖于地产经纪来得到这些信息。由于法庭拒绝受理本案,律师们相信,TREB很可能无法再继续法律战争,或阻止销售信息被发布到网上。(智苏编辑)

返校季高等院校附近租房市场火爆 士嘉堡9人争抢一屋!

▲早几年投资多大周边Condo的买家,获得了不错的收益(星报资料图片) 9月开学在即,大量学生即将返校。每年此时,高等院校附近的租房市场都会十分火爆,一房难租。今年,不但房源难求,房租更成为很多学生心中的痛。自前任自由党政府于去年出台租金管控政策以来,新签约的房租价格不断上涨,就连多年稳定的士嘉堡中心Condo,今年的租金都比去年上升2成以上。对于没有收入的在校生,无疑是雪上加霜。在今年整个房地产市场放缓的大多伦多地区,唯独公寓市场持续火爆,价格攀升,租金收入可观,成为许多投资客的不二选择。 加拿大地产商会(CREA)公布的最新报告显示,7月份全国楼房柏文单位放盘价格增幅最大,按年升10.1%。 Urbanation的数据则显示,2018年第二季度,condo的租金比去年同期上涨11.2%,平均每732呎的单位,租金高达到2,302元。在多伦多市,这个数字更是高达2,505元,与去年同期相比增长了13.5%。租金在一年的平均涨幅为231元,两年内上涨了367元,是该公司自1981年追踪多伦多公寓数据以来记录的最高涨幅。 数据显示,6月份加拿大房公寓开工的数量更是达到30年来的最高点。然而,让学生们难以企及的租金价格,让可供学生在学校附近居住的选择变得越来越窄小。 新租客最受伤 大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang在接受本报记者访问时表示,房租的大幅增长正是前任省府在2017年4月20号公布的公平住房计划中,租房管制政策弊端的显现。 “该政策要求每年房租只能按照政府规定的少于通货膨胀率的比例上涨。2018年出租房租金的涨幅规定是1.8%。而房东的利息涨了、地税涨了、管理费也涨了,房子也需要保养维修。这些花销完全无法用每年允许的1.8%涨幅来支撑。” ▲大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang 因此,该政策产生的直接结果就是新签约的房租大涨。 Evan 解释道。 “房东把一套房子租出去,租金价格被锁住。无奈之下,只能在新的合同中,把未来好几年的费用开销和养房成本等增长都计算到租金中。这样一来,最后倒霉的还是新租客。我曾预测今年的七、八月份,对于那些要在高等院校上学的学生,将是历史上最黑暗、惨烈的时刻。6月我就说过届时房租一定会大涨,并租金会比正常年份高出很多,很多人都会面临租不起房的残酷局面。很不幸现在正是这样的局面。” 9人争抢士嘉堡中心一单位 不要以为只有多伦多市中心的Condo抢手,无论租金还是售价都常年平缓增长的士嘉堡中心地带,今年行情的火爆程度一点儿也不输Downtown。 Evan陈述称,不久前曾帮几个学生客户在士嘉堡中心(Scarborough Towncenter)租房子。当时15个人对一个两室的Condo单位感兴趣,9个人下了offer,最后5个人加了10%的租金,最终这个单位的租金涨到2,580每月。 “这些学生,都承诺付一年租金外加一个月的定金。最后房主选了我的客户。目前,一个两房900呎的condo单位,在士嘉堡中心卖到60万,在北约克卖到70万,在市中心可以卖到90万,但租金都差不多。我的'地产观'再次被刷新。” ▲Urbanation的数据显示,租金在一年平均涨幅为231元。 Evan认为,士嘉堡地区condo租金价格的大涨,除了和返校的学生有关,也与供需关系有关。 “士嘉堡地区已经很久没有再建设新的condo项目了,唯一的楼花Kennedys Condo还被清算,最终取消了开发。似乎现在的房地产开放商已经不再关注这片区域。士嘉堡中心地带几年没有新楼出来,因此供需关系也会紧张。多伦多大学士嘉堡校区以及百年纪念学院士嘉堡校区周围都是一些比较旧的公寓楼,也没有新的condo楼盘。” 普遍加价及预付一年租金 同时,留学生或者本地学生一定要通过提前支付足够多的租金,以及加价,才能抢到offer的现象正在变得越来越普遍。一位不愿透露姓名的地产经纪对记者爆料称,现在很多学生是要一次性支付13个月的租金,因为其中还有一个月的保证金(security deposit)。 安省租客权益倡导中心(Advocacy Centre for Tenants Ontario)法律总监Kenneth Hale早前曾在接受本报记者访问时表示,保证金(Security deposits)的收取在安省是被禁止的。此外,根据安省市政与住房事务厅(Ministry of Municipal Affairs and...

多伦多市中心公寓价格全球排15位!

资料图片 星岛日报 温哥华与多伦多的房价常被指责居高不下,然而其价格与全球其他高房价国家相比,仅位列中游。有专家认为,加拿大楼房性价比相对较高,而且更加宜居。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道,国家银行财务(National Bank Financial)副首席经济师亚闪拿(Matthieu Arseneau)指出,据2018年的统计数据显示,加国四大城市温哥华、多伦多、满地可与卡加利的房价,在“加拿大房屋相对可负担性”(The relative affordability of Canada)排行榜中,与全球其他24个城市相比,均居中游偏下,远低于香港、纽约、巴黎等高价城市。 其中温哥华市中心柏文每平方呎价格为770美元,位居第11名;而多伦多市中心柏文为每平方呎708美元,列第15位;而满地可与卡加利排名更低,分别为第20名与23名。 加拿大柏文性价比仍高 亚闪拿表示,相比全球房价,加拿大房屋的性价比依然较高。虽然与往年相比,加拿大7月的柏文售价已上涨10.1%,例如:购买多市中心一个645平方呎的柏文,价格目前为46万美元。 亚闪拿表示,据经济学人智库(Economist Intelligence Unit)报告,2018年全球宜居城市排名中,卡加利排第4,温哥华第6,而多伦多则排第7名。他称,有人认为房价高涨就意味着好的生活质量,其实不然;加拿大四大城市较高的宜居水平,使其楼房更为吸引。

温哥华海外买家锐减 仅占整体交易1%

综合报道 根据卑诗省财政厅7月底公布的最新数据,今年头几个月,购买低陆平原房地产的海外买家减少至只占1%。甚至有人形容,海外买家在低陆平原新楼盘交易中几乎消失身影。 数据显示,今年上半年,大温和菲沙河谷地区的所有房地产交易中,只有1%涉及外国公民,较去年同期的3%为低。 在今年头6个月,本拿比、高贵林和列治文是海外买家购买房产的首选目的地。其中本拿比,有3%房地产交易涉及海外买家,而在高贵林及列治文,各有2%交易涉及海外买家。唯一看到外国公民购买比例增加的城市是北温市,在2018年的头半年,外国买家涉及北温1%的房产交易。 购农地外国人上半年降至零 此外,那些担心外国人购买农地的人应该可以放心,因为在低陆平原,购买农地的外国人,已从2017年上半年的14%下降到今年上半年的零。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华指出,最近大温地产市场,外国买家的确减少,特别以豪宅市场为然。他认为,除了因为政府将海外买家税调高至20%、推出房屋空置税以及300万元以上屋主要征收“学校税”(school tax)外,最重要是中国方面收紧外汇,资金流出海外难度提高了,导致中国买家减少。 谭清华表示,一般物业的价格变动不大,只是楼花则有些变化。他指以往楼花一推出,买家都要排队抢购,现时已没有这种情况,由于发展商须要卖出楼花,令银行“放水”,于是出动“奖金”(bonus)或装修津贴吸引顾客,不过,表面上价格仍没有改变。

加美贸易关系紧张影响 加国高端房产 豪宅销售雪上加霜

大多地区房地产市场,受到安省公平房屋计划的影响,自去年4月开始降温,价量齐跌。根据苏富比地产公司的年中报告,大多地区豪宅市场大受影响。 100万元以上住宅及400万元以上豪宅的销量,按年比较均大跌5成,重返2015年健康水平。报告更指,近期加美贸易紧张关系,将严重影响本国豪宅市场的消费者信心,为本国高端房屋市场带来隐忧。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)早前发布的“2018年中期高端地产市场报告”(2018 Mid-Year Top-Tier Real Estate Report),对本国4个主要大城市的豪宅市场进行年结分析,当中包括温哥华、卡加利、大多伦多地区及满地可。这份报告主要针对售价介乎100至200万元、200至400万元及400万元以上的共管住宅(Condominiums)、相连住宅(Attached Homes)及单一家庭住宅(Single Family Homes)等3大住房类型作出分析,比较其销售量、待售日及超叫价成交百分比等数据。 此外,报告亦对以上4个大地产市场的个别豪宅区提供更深入的数据,从而窥探这些地区的市场走势及表现。 值得留意的是,报告所指的共管住宅,是包括所有共管式住房类型,例如共管柏文(condo apartment)、共管镇屋(condo townhouse)、共管半独立屋(semi-detached condo)、共管独立屋(detached condo)等。至于相连住宅,则包含排屋(row house)、镇屋(townhouse)、半独立屋(semi-detached)、复式房屋(duplex)等。而单一家庭住宅,则包括独立屋(detached)、连屋(links)等。 多项政策令高端房产支离破碎 报告指出,经历了央行多次加息,还有OSFI引入房贷收紧政策,以及多项针对解决房屋可负担性的政策及税项,加国高端地产市场在2018年的前半年,显得支离破碎,不同城市之间的表现各有不同。正当满地可的100万元以上住宅市场持续看涨,大多地区则从2017年尾的淡静,到现在开始见到消费信心复兴,而温哥华及卡加里的100万元以上楼房销售量,却因为一些外来压力而出现衰退。 虽然安省在去年4月推出安省公平住房计划,令房市淡静下来,但从2018年首半年的消费者需求、消费者信心及市况来看,大多地区(包括杜咸区、荷顿区、皮尔区、多伦多及约克区)的高端地产市场,已经开始恢复过来。虽然暂时复元的地区只出现在多伦多市以外,但明显地,100万元以上住房的买卖已见复苏。 事实上,加息及收紧按揭政策,以100万元左右的楼房买卖最受影响,由于购买力大降,逼使很多买家转投共管柏文市场。不过,200万元以上住宅市场的受影响程度较低,原因是买家都有较佳的能力去应付额外的开支。 过去几年升幅惊人 过去几年,大多地区100万元以上房地产市场每年都见到惊人的升幅。例如2015年比2014年升了56%、2016年比2015年升了65%、2017年比2016年升41%。不过,来到2018年上半年,100万元以上住宅的销售量,比2017年大跌46%,400万元以上豪宅更有堕崖式的51%下滑。尽管如此,报告认为目前市况与2017年历史性高位比较确是有所下跌,但已返回2015年健康市况的水平。 收紧按揭加息削弱购买力 由于房屋按揭政策收紧,加上利息上升,双管齐下地削弱了买家的购买力,令大量在多伦多及温哥华的买家,将购房目光转移至已经非常火热的高端共管住宅及相连住宅市场。今年首半年,温哥华100万元以上共管住宅的销售共有708间,从2017年的历史性高位再按年攀升9%,400万元以上的销售量有23间,按年升35%。 大多地区的共管住宅市场,销售主要来自本地买家,当中包括大量婴儿潮一代,他们从外围城市重返多伦多市中心,而年轻家庭则因为负担不起低幢房屋,只好把置业目光放到共管柏文市场。强劲的升势同时吸引本地及海外投资者,购入物业后长期持有。 去年豪宅跑赢大市 2017年可说是大多地区高端共管住宅市场成绩辉煌的一年,表现跑赢各大加国城市。 100万元以上及400万元以上的高端共管住宅销量,录得按年59%及91%的骄人升幅。若单看多伦多市,亦分别录得35%及83%的涨幅。 然而,到了2018年前半年,市场掉头向下,大多地区100万元以上的高端共管住宅销量,只得658间,与去年同期的历史性纪录比较,下跌了13%。如果细分为100至200万元、200至400万元、400万元以上等共管住宅销量,则分别按年减少15%、增加8%及跌了40%。报告预计,未来高端共管住宅仍然会维持高需求,因为这部分市场继续在转型,以回应年轻人、都会家庭及大屋换小屋人士的住房需求。 在相连住宅方面,温哥华、多伦多及满地可,都面对着房盘持续供不应求的问题。现时,温哥华及多伦多的高端相连住宅销售量,已从2017年的历史高位大幅回落。不过,跌幅主要是供应不足导致,此类房屋仍然极受买家追捧,因为这可说是独立屋以外的次选之一。虽然成交量跌,但房盘得以超叫价成交的百分比大增,是所有房屋类别中表现最好的。此外,房盘的待售日期也是所有住宅类别中最短的。 在2018年前半年,大多地区100万元以上相连住宅的销售共有806间,比去年同期少了42%,当中687间位于多伦多市,跌幅也有25%。尽管如此,大多地区近57%价值100万元以上相连住宅的成交价,都能高于叫价,此比率在多伦多市更高达65%,平均待售日只是12天。 单一家庭住宅方面,与2017年历史性高位比较,今年首半年大多地区100万元以上住宅销售大跌49%至只有6,220间。当中包括5,280间是100至200万元、824间是200至400万元,按年跌幅分别为46%及60%。 大多地区400万元以上豪宅只有116间易手,按年跌幅52%,当中有80间位于多伦多市内。不过值得高兴的是,两成放盘在成交时都能以超叫价成交,这个比率在多伦多市更高达36%。 纵使目前的房市走势,反映出去年的升值已有部分被回吐,单一家庭住宅价格仍然不菲。以今年5月份的数据为基础,大多地区一间典型的单一家庭住宅,均价为104.6万元,跌幅8.2%。若单是多伦多市,虽然已有按年5.6%收幅,但平均价仍然要142.6万元。传统的豪宅区如Bridle Path、Rosedale-Moore Park、Lawrence Park等,均价分别为506.2万元、354.1万元及214.7万元。 2018年1月至6月大多地区高端住宅市场走势 相连住宅 价格 销售量 按年升跌幅度 100-200万元...

地产专家:有关大麻合法化这5件事情必须知道!

资料图 据REM地产杂志报道,大麻合法化日期将近,有不少买家、卖家和地产经纪给地产专家Mark Weisleder打电话,询问新大麻法案对房屋租住买卖会有何影响。 Weisleder总结了5个最常见问题,如下: 1. 大麻合法后,每户人家能合法种植多少株? 每户最多能种4株大麻,这其中也包括共管公寓单元和柏文单元。根据联邦法案,房屋外花园内种植的大麻也被算在这个数量限制内。每个省份会分别规定,是否允许在屋外种植大麻。 2. 怎样才算“安全”种植大麻?是否会有规范? 目前尚未有关于“安全”定义的法规。你可能会需要请专业电工来安装合适的通气、排气设备,来确保植物不会长霉。 3. 大麻合法化后,卖家和地产经纪人是否还需要向买家公开此处曾经种植大麻的事实? 这或将成为一个棘手的问题。如果过去种植大麻的历史被确定为“材料潜在缺陷”,那就必须公开。如果卖家明知道这座墙后面有霉,却不公开,可能会招来买家诉讼。 4. 可否阻止租户吸食或种植大麻? 虽然大麻合法,但你可以在租屋合同中加入条款,禁止租户在室内吸食或种植大麻。如果租户在签署合同后做出这些事情,会让你在驱逐他们时更容易一点。虽然使用医用大麻的租户可能会提出人权问题,但在合同中加入这项条款有利于你的辩护。 5. 共管公寓(Condo)需要如何阻止租户吸食或种植大麻? 个别共管公寓现在已经立下规矩,禁止一切吸烟、吸大麻、种植大麻的行为。也有公寓在场地内设置吸烟专区,或医用大麻吸食专区。其他人可能要等到公寓法规定不能对邻居构成骚扰,届时,如果邻居抽大麻影响到你,你可以采取相关制止行动。 (智苏编辑)

大麻合法化之后 卖现存大麻屋仍需披露吗?

近期收到不少问题在讨论卖家、买家、与房产经纪应如何为新版《大麻法案》(Cannabis Act)做准备。该法案将在10月28日正式实施,我已透过地产局在大多伦多地区未来数月中准备了讲座,详细介绍相关信息。以下是5件你需要知道的事情。 1.一旦大麻合法化,每户住宅中将被允许种植多少株大麻? 每户住宅中将被允许种植4株大麻植物,柏文与共管物业也是如此。根据联邦法律规定,作房屋一部分的户外花园也应包括在内,但这需经各省政府决定是否可在屋外种植大麻。 2.安全种植大麻有什么标准吗? 目前还看不到有任何规定准备就绪,显然,在市场上已经能看到为此上市的各种工具箱、室内帐篷等种植大麻的工具。营销广告称,这些工具可帮助避免墙后发霉等等。此外,可能还会要求由专业电工操作,安装合适的通风设备,促进室内外空气流通,进一步防止房屋产生霉菌。 3. 如果种植大麻已合法,卖家和房产经纪是否仍应披露过去存在的大麻屋? 在我看来,无论这是否会被界定为房屋潜在的重大缺陷,都必须告知买家。若卖家知晓房屋墙内因种植大麻而发霉,却未告知买家,那么在交屋后很可能引起诉讼。 4.房东是否有权要求房客停止吸食或种植大麻? 即使大麻合法,房东在出租房屋时依然有权在租约内包含一个条款,注明拒绝任何吸食和种植大麻的房客。这一条款应加入所有的租约中。如果房客在规定之后,依然吸食大麻,便可以此为理由将其驱逐。但对于药用大麻使用者,将会涉及人权问题。因此要在出租房屋之初规定清楚,可提前避免问题发生。 5. 共管物业如何限制住客吸食或种植大麻? 部分共管物业已经通过了相关规定,禁止住客吸食烟草、大麻,以及禁止种植大麻。部分共管物业可能会在建筑旁边划出一块特定区域,给大麻或仅仅是药用大麻使用者使用。还有一些仍在等待观望,或者试图依赖《共管物业法》来规管,该法中规定,住户不能对邻居施加烦恼。因此,如果吸烟骚扰到邻居,他们就可以采取阻止行动。 作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师 签署“买家代理协议”前注意事项 Q:如果我签署了“买家代理协议”(Buyer Representation Agreement),我的责任是什么? A:买家代理协议是在进入市场购买房产时,签署的具有法律效益的合同,承诺买家与房地产经纪在特定期间共同合作。协议上会显示买家的权益与责任。当然,房产经纪和买家也可以不签署该协议。 一旦你成为某经纪公司的客户,公司作为受托人,对你的房产购买事宜负有责任,他需要遵循你的指示,保护买家机密信息,并注重保护客户利益。作为回报,买家也需要承担一些合约责任。 作为某房地产经纪公司客户,买家承诺只能通过该公司提交所有购房Offer,然后由该经纪公司代表买家与卖家或卖家代理人进行沟通。同时买家还同意配合房产经纪,提供准确的资金信息,表述自己的需求,甚至关于曾看中哪些房产,希望购买等此类信息。 在“买家代理协议”生效期间,即使买家完全靠自己选中了想要购买的房产,并且没有通过房产经纪提交购房offer,但是一旦卖家接受了offer,买家依然欠房产经纪公司佣金。如果买家在第一份协议仍然有效时签署了第二份“买家代理协议”,那么当购买房屋时,就很可能需要向两间经纪公司支付两份佣金。 买家代理协议是一份合约,与房屋买卖协议(agreement of purchase and sale)一样。买家需记住,在合同协议期内,你不是必须买房,可一旦提交了Offer并且被卖家接受,只要offer中所列的条件得到满足或者被取消,买家就有责任完成交易。 尝试不守信用取消交易的买家,将可能面对法律诉讼,以及被买方经纪公司(很可能还有卖方代理公司)要求支付佣金。 买家代理协议过期之后,如果买家在当初签协议时双方同意的一段时间之内,购买了买家经纪在协议期内曾展示过的房产,那么买家依然需要支付经纪人佣金。 作为买家,也需尽到自己的责任。因此我总会建议消费者在决定前至少约见3位房地产经纪,找到最适合自己的选择;并且在签署协议前,认真阅读理解其中内容;仔细检查房屋各方面特点,积极提出问题,并进行充分检测。

10间新建住房便拥1间 非居民对多伦多楼市影响究竟多大?

■多伦多市是大多区范围内外国买家最集中的区域(星报资料图片) 过去两年本国房价飙升,尤其多伦多及温哥华两地,很多人都将房价被推高的责任,归咎于外国买家。虽然加拿大统计局(Statistics Canada)去年底公布了非居民拥有房屋业权的数字,比例上并非如人们想像般可怕,但若只聚焦新建楼房市场,比例立即倍增。以多伦多为例,最近两年推出的新建住房,大概每10间便有1间是由非居民拥有。 去年底加拿大按揭及房屋公司(CMHC)联合加拿大统计局,首次公布了海外买家在本国房地产市场所占比例。相关数据指,大多伦多地区的所有房产物业中,海外买家占3.4%,单独看多伦多市的话,该比例最高,达到4.8%。由于一直以来,海外买家都被塑造成推高本地房价、与本地人争房的洪水猛兽,所以当相关数据出来后,一些媒体的文章,以“外国买家不用再背黑锅”、“海外买家不是罪魁祸首”等为题。 不过,真实情况是否就是如此? 根据加拿大统计局的结论,非居民在多伦多人口普查都会区(Toronto CMA)的业权拥有数量只属少数,他们在多伦多只拥有少数房产。资料显示,非居民在大多地区拥有45,277间住房,仅占大多地区住房库存的2.63%。在这超过4万间住房中,有29,091间在多伦多市内,即3.86%的多伦多住房,是由外国人拥有。可以说,多伦多市是外国买家最集中的区域,但越向外围走,这个比率便越少。 多市之外 烈市比例最高 多市以外的城郊市镇,非居民拥有住房业权比例最高的,是烈治文山市、万锦市和奥克维尔市(Oakville)。烈市有1,768间住房是由非居民拥有,比例是全市房屋总数的2.87%。万锦市虽然有更多楼房是由非居民拥有,共2,746间,不过占全市所有房屋数量的比率则是2.71%。排行第三的奥克维尔市,非居民拥有1,378间住房,占区内总房屋量的2.19%。 以上这些数字及比例,好像都说明外国买家并没在大多地区“肆虐”,亦不如想像般严重。不过,如果大家聚焦在新建住宅市场上,可能又会另作别论。 新宅市场是另一番景象 地产网站betterdwelling.com根据加拿大统计局的相关数据,制作了一份地图,显示了在2016至2017年间,于大多地区购买新建楼房的非居民人数与比例。该篇文章指出,非居民在本国拥有房产业权的情况并不普遍,亦不是大趋势,直至经济大萧条之后。如果单看2016至2017这两年间的新建楼房市场,会是很不一样的景象。 在多伦多人口普查都会区内,非居民购买了674间建于这两年的新建住宅,是这段时期总落成量的5.17%。当中有508间位于多伦多市,相等于该段时间总落成量的9.17%。亦即是说,差不多每10间售出的新建住宅,便有1间是被外国人买去。 从地图上看,除了多伦多市,非居民买家似乎较钟情东面和北面的城郊市镇。当中以皮克市(Pickering)、万锦市和烈市的比例最为突出。在2016至2017年间,皮克灵市虽然只有5间新建住宅被非居民买去,但由于期内只有80间新建造住宅发售,非居民业权的比例便高达6.3%。 华人聚居的万锦市和烈市受到非居民买家青睐,大家应该不感意外。在万锦市,该两年内建造的新房共有633间,被非居民买去的有36间,占总数的5.7%。至于烈市,364间新建住宅中,有17间被非居民购买,比例是4.7%。 此外,近几年新盘发展蓬勃的奥罗拉市(Aurora),亦渐受外国买家欢迎。在该两年新建的315间楼房中,便有10间是被非居民买家买去,比例是3.2%。至于新近被《MoneySense》杂志评为加国最佳居住城市的奥克维尔市,于2016至2017年间建造的745间新屋中,便有25间由非居民购买,比例是3.4%。 虽然单看非居民买家拥有房产的比例以至购买新屋的比例,数字上好像不太惊人,但他们在加拿大住房可负担性的问题上,影响还是有的。根据统计局的数据,在多伦多人口普查都会区,本地居民拥有的所有住宅类型平均估值是72.8万元,但非居民业主拥有的房屋平均估值只是64.5万元。 ■非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓(星报资料图片) 喜购Condo 增加首置者入市难度 另一方面,非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓单位。在多伦多被非居民买去的物业,44%是共管公寓单位。多伦多市两成住宅都是共管公寓单位,被非居民买去的单位数量便占了7.2%。 以上这些数据都显示出,非居民在本地占据了比例不少的可负担住房,意味着购房预算不高的年轻家庭、千禧一代及首次置业人士,除了要跟本地买家竞争这些价格相对便宜的上车盘,还要与非居民买家竞争,无形中增加了入市难度。 事实上,统计局的这份数据,还有两个因素导致大家仍未能了解当前市场的真实情况。由于这次统计只截至2017年第二季度,中国新一轮资本控制的影响并未浮现。随着从中国汇出资金的难度增加,相信非居民买家在本国拥有业权的比例也会下跌。 更重要一点是,统计并没把预售楼花的资讯也包含在内。实际上,在海外销售的楼花数量,比重不低。由于建筑物并未完成,预售的单位并未被视作一个物业,所以亦没有被纳入非居民拥有物业的统计。在楼花市场上,不少人会在物业未落成前便将合同转让赚钱,跳过拥有业权的阶段。因此,非居民业权数字是大大低估了外国资金的影响。 GTA房屋所有权非居民比例 地区 非居民占比例% 住房总量 2016-2017年新建 多伦多市 3.86 9.17 皮克灵市 0.81 6.25 万锦市 2.71 5.69 多伦多人口普查都会区 2.63 5.17 烈治文山市 2.87 4.67 Oakville 2.19 3.36 Aurora 1.67 3.17 Mississauga 2.15 2.99 E. Gwillimbury...

多伦多温哥华房屋销售大幅下降 房贷违约率趋平稳

■温哥华和多伦多的房屋销售量大幅下降。加通社 综合报道 加拿大按揭及住房公司(CMHC)数据显示,多伦多及温哥华的房贷违约比率趋向平稳,满地可则有所下降。 导致“房贷违约”的原因,不只是借款者迟交或无法供款,还有可能是借款者无法售出房屋。如果借款者迟交或无法供款,但可以在30天将房屋售出,也不能算是严重违约。因此,当房屋市场炽热或出现“泡沫”,房贷违约率自然会降低。 一般而言,高金额房贷的违约率较高,因较高价房屋需要较长时间卖出,尤其是市场疲弱的时候。较低金额的房贷,也会出现相似的走向,但这类房贷对市况的反应较慢,违约率也会比高额房贷低。 多市低价房屋销量减但售价升 多伦多的高额房贷违约率保持不变;贷款余额高于40万元的房贷违约率目前为0.08%,在过去6个季度,违约率一直处于0.07%至0.08%之间。至于贷款余额低于40万元的房贷违约率,则持续降至0.11%。自2017年以来,多伦多的高价房屋销售量放缓。较低价的房屋销售量同样放缓,但价格却继续上升。 温哥华的情况与多伦多相似,贷款余额高于40万元的房贷违约率,在2017年第2季曾跌至0.09%,并在2018年第1季保持不变。贷款余额界乎30至40万元的违约率,则维持在 0.1%至0.11%之间。温哥华的高价房屋销售量在去年下降,价格较低的公寓类房屋(condos)最近的升幅亦有所放缓。 满地可的情况有所不同,贷款余额高于10万元的房贷违约率自2015年以来一直下降。满地可的房屋销售量持续录得温和增长,而这种增长趋势预期会持续。 市场人士预料,随着利率持续上升,持有房屋的成本亦有所增加。在多伦多和温哥华,由于房屋销售量大幅下跌,这些市场的房贷违约率在未来应会上升。

多伦多市长候选人基斯曼宣布第一条政纲:“给你住得起的房屋!”

CP24视频截图据CP24报道,多伦多市长候选人基斯曼(Keesmaat)今天早晨宣布,如果10月份在市选中胜选,将在未来10年内修建10万户“真正可负担的高质量”房屋单元。基斯曼今天早晨发表竞选演讲,演讲台上挂著写有“你住得起的房屋”的牌子。基斯曼说,  多伦多房屋市场陷入危机,  并希望通过增加廉租屋,会有助于解决问题。她表示,  会将市政土地解禁,  用来提供住房单位。至于将如何达到目标以及耗资多少,基斯曼尚未明确表示。此前,庄德利在争取连任多伦多市长时,只承诺十二年内,新建四万个单位。(智苏编辑)

购房降级 消费减少 压力测试和加息间接拖累加拿大经济

根据加拿大按揭专业人士协会(MPC)7月25日发布的一份新报告显示,在今年1月1日施行的房屋贷款压力测试,阻止了18%的加拿大购房者购买他们心仪的房屋。有专家早前接受本报记者访问时曾表示,压力测试的出台旨在保护加拿大的金融体系。而按揭专业人士协会则表示,尽管压力测试并不会过度抑制房地产市场的活动,但这可能会给加国未来的经济带来一定的负面影响。 加拿大按揭专业人士协会总裁兼首席执行官Paul Taylor在接受Livabl网站访问时表示,“现在毫无疑问地,有很多家庭因此政策无法再符合买房资格。压力测试有效地降低了每个人的借贷能力。它还扼杀了大量因为家庭扩大、打算升级房屋的买家。”协会的报告每半年出台一次,通过使用消费者调查问券来发布人们对加拿大住房和按揭市场的见解。 严压测下购房计划降级 大多伦多全职地产经纪Sherri Nie在接受本报记者访问时表示,“我认为压力测试本是为打击房地产投机者而出台的政策,针对利用高杠杆贷款的人士,确保他们能够面对未来利率的上涨。但现在我见到这个政策却'一杆子打翻了一船人'。比如说原来10万年薪的收入者,可以贷款60万,由于压力测试,他们的贷款额度一下子减少了10余万元。本来计划可以买独立屋的,只能买到半独立屋,或镇屋。而本可以买镇屋的,只能去买公寓。最后造成了如今公寓市场的火爆,而低层住宅活跃度下降的局面。” ▲大多伦多全职地产经纪Sherri Nie 抵押贷款者需进行的压力测试是由加拿大金融机构监督办公室(OSFI)实施,要求购房者在申请银行贷款时,按照加拿大央行的5年基准利率,或合同利率外加2%,两者中取利率高的一方计算,以“应对压力”。只有在该情况下还能负担的申请者,才能获得贷款。首付款高于20%的买家也不例外。自今年1月该政策实施以来,加拿大的房屋销售量和价格都有所下滑,尤其是在多伦多、温哥华等大都市,因为消费者在观望压力测试和提高利率所造成的影响。 连锁效应:消费减冲击经济 然而,如果房屋销售继续放缓,Taylor指出,房屋价格会开始下降,这可能导致业主削减消费支出来应对,因此会给整体经济带来相对危险的情况。 “当他们意识到房屋的价值开始变得更少时,人们会开始关注他们未来的经济状况。他们可能会停止消费、开始更多地储蓄,或者他们不会再在周末外出游玩。因此,这也会对当地餐馆和其它服务提供商造成经济上的冲击。” Sherri Nie表示,作为一名地产经纪,在最前线听到的是直接来自客户的声音,也看到了政策对他们的影响。 “我有客人为此真的生活得很节俭,因为想换大点的房子就要付更多的首付,还要面临升息的压力。很多人为了确保家庭的开支能适应政府的政策以及近年持续的银行加息,他们会早做准备,从各个方面的开销预算上重新调整。比如,原本一年两次的家庭旅游缩减到一次,外出就餐的频率也会减少,连过境购物的计划也会取消,希望能够未雨绸缪。毕竟全额付款买房的人群少之又少。在物价上涨、特别是油价高企的影响下,大家都生活得更加谨慎。我最近也有听到旅游界的朋友讲,今年连旅游行业都开始变得不大好做,客源大大少于往年。所以,目前房价下跌,间接地对餐馆和其它服务行业提供商造成经济上的冲击,我认为是必然的。” 严压测阻碍首置者入市 此外,Taylor还补充说,加拿大房屋销售的放缓可能会为多伦多和温哥华等房地产过热的加国大都市带来一定的喘息机会。 “但在全国范围内,从经济的角度看,下滑的销售并不是一个值得欢迎(welcoming change)的改变。在加拿大另外一些经济尚不那么明朗的地区,比如艾伯塔省(Alberta)和一些大西洋省份,这个政策实际上可以产生相当大的经济影响。” Sherri Nie也认为,在此政策下,经济必受影响,并且首次购房者更加无辜。 “最初也许人们的计划是买独立屋,可是计划赶不上变化快,压力测试的实施让他们只能在公寓和联排屋中做选择,有些买家不想委屈自己,独立屋住不上干脆就不买房,选择租房。可他们没工作没经济来源供房吗?并不是。这部分人,不应因压力测试被阻止入市。再者,还款多少、多长时间还清,都是根据借款人的经济情况决定的。好时多还点,不尽人意时少还点,特别是我们华人,只要经济上允许,第一想到的就是把余钱拿去还贷,这都不是大问题。关键是这种强迫性的压力测试对经济的影响有待观察。我个人认为,负面影响大于正面的。” 加拿大按揭专业人士协会表示,并不反对压力测试的出台,但他们得出的结论是,目前压力测试增加的利率可以考虑降至四分之三个百分点。 “我们只是认为目前在合同利率上增加的2%太高了。它没有考虑到随着时间推移,人们的收入也会有预期的增长。压力测试似乎没有考虑到这样一个事实:5年的时间里(借之加拿大央行的5年基准利率),借贷者就已经偿还了一部分钱,所以他的欠款实际上会有所减少。” Sherri Nie对此观点表示认同,“其实我觉得压力测试中要在合同利率上额外增加2%,对新买家和即将换大房的人都不公平。换房的人群中,很多人已经付了相当可观的首付在现有房里,加上少量的存款,原本想着可以有更好点的生活质量,却因为压力测试不能贷到自己预期的额度、但新房已买好需要交接,而不得不把一些家庭储备资金或其他方面的投资,如股票、基金等收回,放到新房当中,生活质量不升反降,未来的储蓄也受到影响。这些等同于都是压力测试政策对经济的间接影响。如果未来这增加的2%能适度地减少,这些家庭受到的影响必然也会有所减少。”

安省各大主要城市第二季度房市走势 金马蹄地区成逆市奇葩

一般来说,寒冷的冬季过去,春回大地之时,房地产市场亦会如外面的风景一样,春暖花开。可是,大多地区房市到了今年次季,仍未见到百花绽放的景象,房价按年比较还是报跌。不过大家又不用太心灰,因为在金马蹄地区以至更远的主要安省城市,房价都有非常显着的按年升幅。 房地产公司Royal LePage发表的2018年第二季度报告指出,安省的房地产市场次季的房价升幅,在金马蹄地区的周边城市以至更远的城市,与多伦多中央及周边的城郊市镇之间,出现了明显的对比。报告认为,导致这种局面,是买家对大多地区房价持续高企的反应,并转变置业模式。 双位数按年升幅 当中首次置业人士及希望“细屋搬大屋”的上移买家,都在寻找更易负担的独立屋,再加上已届退休之年的空巢一族,把他们在大多地区的房屋卖掉,再搬到房价较低的地区。这种置业趋势,在温莎、Belleville/Trenton、尼亚加拉、圣嘉芺莲、京士顿、伦敦、基秦拿/滑铁卢等地区尤为明显。因此,在大多地区仍面对房价下跌的同时,这些城市的房价,都可见到双位数或高单位数的按年升幅。 年轻家庭向大城市生活说再见 “尽管近期大多地区房价已见抒缓,买家还是在其他南安省城市找寻更易负担的房屋。我们可见到越来越多年轻家庭,宁愿跟大城市生活说再见,从大多地区连根拔起,迁移到省内其他更易负担的地区。”Royal LePage总裁兼行政总裁Phil Soper说。 “再加上婴儿潮一代的退休人士,也对相同的小城感兴趣,我们不会惊讶,诸如温莎、Belleville、尼亚加拉及京士顿等地区的房价升幅,位居全国最高之列,并明显超越大多地区。” 今年第二季度,大多地区各类型房屋综合价格(aggregate price)为82.2万元,比去年同期整体下降1.9%。 Phil Soper认为,对于仍然希望在大多区置业的买家来说,目前的房价与去年同期相比,买家会暂时感到松一口气。不过报告亦预计,由于买家信心改善,逐渐回归市场,到了今年第三季度,大多区各类型房屋的综合价格,将比第二季度上涨2.1%,达到83.9万元。 以下就来看看安省各大主要城市的第二季度房市走势: 贝尔维尔/川顿 (Belleville/Trenton) Belleville及Trenton地区的房价,在第二季度呈健康增长,按年升幅达12.6%,综合房屋价格为29万元。以房屋种类来看,两层房屋中位价为27.9万元,升幅达15.4%。平房中位价也有10.9%的双位数升幅,达30.8万元。 Royal LePage ProAlliance Realty经理Jeff Nelles指出,虽然当地房价录得不错的按年升幅,但增长主要来自2017年的下半年。纵使有不少买家对当地楼房感兴趣,但与去年比较,买家在今年前半年仍然抱着小心翼翼的态度,使销售量与去年同期下跌了3成。他预计,今年下半年应该会比往年更繁忙,因为买家将回归市场。然而,目前区内二手房源库存偏低,买家可能感到沮丧,亦会增加房价的上行压力。 大多地区(GTA) 纵观整个大多地区,今年第二季度的楼房销售活动及房价升幅继续保持缓慢步伐,综合房价(aggregate price)为82.2万元,比去年同期下跌1.9%。两层房屋中位价为95.5万元,按年下跌3.7%。平房中位价为79.9万元,按年跌了3.7%。但与此同时,大多区共管柏文单位价格升势凌厉,今年第二季度中位价达到50.4万元,比去年同期劲升8.7%。 虽然按年比较大多区房市表现差强人意,但若按季度比较,今年第二季已比第一季看到升势。以综合价格来看,比首季涨了1.1%,两层房屋和平房的中位价亦分别升了0.7%及0.3%,共管柏文单位的价格也有3.9%升幅。 Royal LePage Signature Realty总裁Chris Slightham表示,今年第二季度大多区房市开始回归常态。虽然新的房贷规定提升了房屋库存水平,令买家得以稍事喘息,但新规同时挫弱购买力,又逼使很多买家必需调整购房预期。尽管如此,定价合理、地点方便的放盘,还是很受买家追捧,卖得更快之余,还会收到多个买家出价。 咸美顿(Hamilton) 咸美顿市的房价在第二季度录的强劲增长,按年升幅6.1%,综合房屋价格为54.2万元。细分不同类型房屋,两层房屋中位价为57.1万元,升幅达5.9%。平房中位价达49.6万元,升幅达7.6%。共管柏文单位升幅较小,只有0.8%,中位价是32.1万元。 Royal LePage State Realty地产公司东主Joe Ferrante指出,咸美顿房价继续上调,但相对大多地区仍然是可负担的居住地点。虽然两层房屋的销售活动比正常缓慢,但如果定价合理,还是可引来多个买家出价的。而且,区内有不少共管住房供应,为初次置业者提供选择,价格可负担之外,新的发展项目还陆续有来。越来越多千禧一代,搬到这些位处市中心的单位,享受都市生活。预计未来一季,咸美顿房市会更趋平衡,房价平稳增长。 京士顿(Kingston) 京士顿的第二季度综合房价为36.9万元,按年升幅显着,达9.9%。两层房屋及平房是区内两大楼房类别,中位价分别为40.5万元及34.4万元,按年升幅分别是8.6%及11.6%。 Royal LePage Pro Alliance...

加拿大地产连续8季高度不稳定

加通社图加通社消息,加拿大按揭和住屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)表示,本国房地产正连续第八季度面临市场的高度不稳定。联邦政府的国营公司The Crown corporation将该危机归因于多伦多、温哥华、维多利亚及咸美顿地区房价的激增及价位过高。该公司将爱民顿、卡加利、沙斯卡通及利斋拿评为中度危机,将温尼辟、满地可及哈利法斯评为低危。CMHC表示,多伦多2018年房屋销量走势维持在较低水平,远低于房市过热的阈值。(智苏编辑)

住房可负担性引广泛关注 大多地区公寓租金年涨一成

**今年第二季度与去年同期相比,大多区公寓月租金普遍上涨一成左右(星报资料图片) 尽管安省政府推行更严格住宅租赁包括租金管制的政策,并未减轻大多伦多地区共管物业的租金上涨压力。租赁市场上强烈的租住需求面对有限的出租单位,令租客间竞争激烈且只有很少选择余地。城市可负担性持续成为市民和反贫困组织关注的议题。 根据多伦多地产商会的最新报告,今年第二季度与去年同期相比,公寓月租金从一室单位到3睡房单位,几乎都录得一成的涨幅;镇屋大部分类型的租金涨幅在单位数字,但一居室的租金同比增长了4成。 二季度,公寓一睡房单位的平均月租达2,055元,比去年同期上涨10.4%,通过MLS放租的租盘则同比减少2.9%;2睡房单位平均租金同比上涨8.8%,达2,755元; 3睡房单位的平均月租上涨10.2%,达3,469元。 多伦多地产商会市场分析经理Jason Mercer表示,由投资者持有、进入租赁市场的公寓数量,不足以平衡租住需求。租客间的激烈竞争,导致平均租金呈双位数或接近双位数的年增长。 多市租住单位租金昂贵且数量有限,成为贫者愈贫主要因素,加国反贫穷组织ACORN直指,在2014年至2017年间,多伦多合共兴建了约4万个以出租为主的单位,但每40个单位仅有一个属于可负担居住单位,意味着在5年间只有1,000个可为低收入家庭负担的租屋;而每400个具业权单位更只有一个属可负担房屋。这与省内人口增长比例速度,完全不匹配。该组织成员指出,低收入家庭住屋问题,已成为多伦多必须应对的灾难危机,并希望市府重新制订可负担定义。 房租升20% 家庭收入平均涨5% 据ACORN最新一份报告指出,今年大多伦多地区出租单位租金价格不菲,一房单位月租平均至少1,200元,2房单位租金更平均上调至超过1,400元。该组织形容,在多伦多市的平均租金,一般是在上述月租基准上再多数以百计元,包括新搬迁入租住单位时的搬屋费等成本。 据CBC报道,该组织形容省民家庭收入中位数在2005年至2015年的10年间,平均升幅仅为5%,然而在这10年间,出租房屋的租金加幅却高达20%,显示市民平均入息根本追不上租金加幅。 “可负担性”需重新定义 ACORN成员华嘉丝(Alejandra Ruiz Vargas)声称,据知有4至5口之家,因为难于负担2个或以上睡房的单位租金,唯有一家数口屈居于一房单位,甚至没有房间的一室单位内,生活质素之差可想而知。 至于三级政府如何透过政策正视低收入家庭的住屋问题,她认为现时联邦政府及安省政府,都把可负担房屋(Affordable Housing)定义,制订在占家庭收入30%以下,然而市府却没有这方面定义,她希望市府能跟随联邦与省府的标准。 华嘉丝直指大多伦多地区可负担房屋缺乏,与轮候此类房屋的有需要家庭的数目,已经到达灾难式的临界危机;就算市府与发展商协议,在兴建单位中拨出部分作为可负担居住单位,但由于市府没有相关定义,令这些房屋出租价格参差不齐,做不到可负担房屋的责任,帮不到真正有需要低收入的家庭。 租金超收入30%即属难负担 关注安省贫穷问题的华越柬寮法律援助中心主任吴瑶瑶表示,住屋租金如果超过家庭中位数收入之30%,就表示房租属不能负担,也表示此房屋租金成本太高。她指出,多伦多轮候可负担公共房屋的家庭越来越多,然而新建可负担房屋及相关单位,却完全追不上需求,导致低收入家庭在无可奈何下,唯有在市外围租屋。她说多伦多市在2016年一房单位,月租平均达1,132元,这表示时薪至少需要近22元才可负担;但近年租金成本越来越贵,低收入家庭即使租住一房单位亦足襟见肘。 可负担性成今秋市选最大议题 据最新民意调查显示,多伦多市民在今秋市选中最关注的议题,是如何提高城市可负担性,这已成为当局最棘手的问题。 在10月22日市选来临之前,多伦多《星报》与民意调查论坛合作,调研多伦多市民最关心的议题,并把这些问题反映给市议员候选人。调查结果显示,城市可负担性是多伦多面临最紧迫的问题。民意调查针对多个问题,让2,500位市民作出选择,其中约有26%的受访者称可负担能力是最大议题,共有19%的市民选择交通堵塞,18%市民选择公车系统,13%的市民选择社会住房。另外,仅有6%的市民认为物业税需要得到关注。 其实城市可负担性不仅是多伦多市民面临的最大难题之一,也是北约克市、约克区和士嘉堡(Scarborough)市民的同样忧虑。 多市为儿童贫困重灾区 根据加拿大另类政策研究中心显示,多伦多市是全加国儿童贫困重灾区,超过四分一儿童生活在低收入家庭。根据2017年一项研究,随着城市收入差距不断扩大,多伦多的婴幼儿托儿所最昂贵,每年平均花费高达2.1万元,全职护理每年约为1.6万元。 市长庄德利(John Tory)先前倡导实施减贫战略,但据市府人员最新报告称,仅完成20%的原定计划。 多伦多儿童援助协会工作人员波兰尼(Michael Polanyi)表示,协会前线工作人员每周访问数百户家庭,不断看到许多家庭无力负担食物、住房、医疗健康和牙科护理等基本生活所需花费。在Rexdale妇女服务中心工作10年的咨询师阿萨莫阿(Millicent Asamoah)称,由于租金极其高昂,许多人都需要在购买生活必需品和交通费上反覆纠结。甚至还有市民因为付不起电费,根本不用空调。 大多区2018年第二季度租赁市场概要 公寓 总计 一室单位 一睡房单位 两睡房单位 三睡房单位 放盘 租出 租出 平均租金 租出 平均租金 租出 平均租金 租出 平均租金 2018第二季度 11,963 8,497...

消失的音符——多伦多的老建筑带你重返历史

“秋风起,晒腊味” 品尝最独特的广式风味

瑞士名厨带路 带你体验山区“芝”味旅程

安省候任警察总长任命被推迟 他自己要求的

即兴度假:猫猫睡在箱子里 从哈利法斯旅行到满地可

折扣季拼手速!史上最全周末超值Deal在这里~

圣诞到了,骗子很忙 政府提醒你注意12个骗局

身体各个部位血管凸起 那是是疾病在示警!

美中恶斗全球紧张 加拿大处夹缝 杜鲁多担忧

持续发酵!康明凯后又有加拿大公民在中国接受问话后失联

加拿大外交官证实于中国被捕 疑就孟晚舟事件采取报复?

孟晚舟案今日二次聆讯 控方反对保释的原因是…

孟晚舟加拿大豪宅遭盗窃 现已成炙手可热“旅游景点”

中国紧急召见加国大使 促立即释放孟晚舟 否则必造成严重后果

X
X