選城市 : 多倫多 | 溫哥華
2019年01月22日 星期二 07:46:07
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地產情報

大多倫多樓市12月成交數據分析:公寓強勢漲價

根據多倫多地產商會(TREB)的最新報告,大多倫多地區去年12月的房地產市場,與2017年12月份相比,房屋成交量從4876宗減少至3781宗,跌幅22.5%;新掛牌數更下跌了31.5%,減少至4,308宗;平均售價則微升2.1%,從734,847升至750,180元,其中Condo售價更上漲接近一成。 報告稱,大地區樓市在2018年整體銷量和均價下跌,全年經電腦多重放盤系統交易的房屋有77,426幢,與2017年的92,263幢相比下跌16.1%。新掛牌數量則減少12.7%,為155,823幢。平均屋價下跌4.3%,至787,300元。 報告顯示,多倫多市的屋價稍有上升,周邊市鎮的屋價則回落。這截然不同的市況,是受Condo類房屋的影響。Condo在多倫多市房屋銷售中占相當大比例,而Condo的市道較獨立屋略勝一籌。大多倫多地區的Condo價格,在過去一年上漲了7.8%。 掛牌量屬歷年低位 地產商會主席Garry Bhaura指出,貸款成本提高加上更嚴房屋貸款壓力測試,迫使一些家庭要暫時作壁上觀,重新審視置業的選擇。不過從下半年開始,市況已經有所改善,銷售量和價格均有增長。 地產商會市場分析及服務總監Jason Mercer說,經歷了2017的劇升之後,新放盤數量在2018年顯着回落。很多社區的掛牌量是歷年來的低位,買家要找到合心水的房屋也有困難。 2018年下半年,屋價緩步上調。由於很多買家尋求更能夠負擔得起的物業,因此價格相對比較不昂貴的房屋,其價格升勢反而最強勁。 安省華人地產專業協會副會長吳樹聲指出,前幾年樓市屬於賣家市場買家爭搶Offer(出價)。後來政府頒佈新政策令原來暢旺的市道大跌,並出現巨大動蕩。一年多以來,雖然銷售量下跌,房屋掛牌數量減少,但價格變動不大,反映出市場本身沒有問題。 今年市場供求相對平衡 吳樹聲表示,今年將是一個平衡的市場,雖然放盤量減少,但由於不少人無法取得房屋貸款而推遲置業計劃,令供求相差不大,所以市場會較為平靜。他認為,現時是長線投資者和自住買家入市的最好時機。買家可以有選擇和講價空間。 舊有出租物業今年規定的租金加幅只是1.8%,而利息、地稅和管理費基本向上調整,投資出租者難以獲利甚至可能出現負現金流,舊有出租物業投資市場缺乏吸引力。省長福特在去年底提出,新樓盤不受加租管制。如果建築商可以加租,將鼓勵他們興建出租公寓。這利好因素,將帶動房地產市道。 去交通方便的稍遠地區置業 吳樹聲又表示,省政府有意收回多倫多公車局的管理權,並統籌整個金馬蹄地區的交通和整體發展,對樓巿也是好事。他聲稱,現時問題是交通不方便,花時間太長。如果基建好,民眾可以搬到賓頓市、阿賈克斯和其它樓價較便宜地區居住。交通方便的話,不少人願意到稍遠地區置業。 置業減少 租賃市場緊張 今年的租賃市場將會比較緊張。他指出,由於不少人延遲買屋,令出租單位的需求增加,但供應量無法快速增加。因此租屋可能會出現搶Offer的情形。 吳樹聲說,多倫多預計在未來3年有100萬移民湧入,省、市政府未雨綢繆應該合作,縮短各項建屋申請的時間,將有助舒緩樓市。 大多房屋銷售和平均價(12月1-31日) 屋型 銷售 平均價格($) 電話地區 416 905 合計 416 905 合計 獨立屋 340 1,250 1,590 $1,145,892 $891,095 $945,580 按年比較 -24.1% -14.8% -17.0% -8.0% -2.2% -4.4% 半獨立屋...

多倫多去年二手樓銷售10年最低 房價跌4.3%

2018年多倫多及周邊地區的房屋銷售降至10年來的最低點,原因是新掛牌上市出售的房屋數量下降,買家和賣家都面臨更高利率和更嚴格的抵押貸款規則。多倫多房地產局周五表示,去年通過其系統記錄有77,426個二手住宅交易,比2017年的92,263個下降了16.1%。多倫多房地產局代表逾52,000名本地房地產經紀,地產局稱新掛牌上市的房屋總數也較低,2018年回落12.7%至155,823個。與此同時,房屋的平均價格下降4.3%至787,300元。其中柏文公寓去年樓價上升7.8%,超過55萬元;獨立屋則跌8.1%,平均價下降至101萬元。有房地產經紀表示,貸款壓力測試於2018年1月1日生效,有助減低市場上的「泡沫」。(圖片:星報)(蘇學林編譯)

大溫地區2018年的住宅銷量 18年來最差

 (網上圖片)大溫地產局於1月3日星期四公布2018年區內的住宅市場報告,銷量是自2000年以來最少,所有類型住宅全年只售出24,619間,較2017年的35,993間下跌31.6%,較2016年的39,943間更減少38.4%。與過去10年的平均數字比較,跌幅為25%。地產局主席Phil Moore表示,情況與利率不斷上升、新的按揭要求、及新增稅項有關。此外,2018年掛牌出售的住宅有54,614間,與2017年及2016年比較,分別下跌1.9%和6.9%;所有類型住宅於12月的基準價為$103.24萬,較2017年同期下跌2.7%,其中獨立屋跌7.8%,柏文升0.6%,城市屋升1.3%。不過,與2018年6月比較,獨立屋基準價跌7.3%,柏文與城市屋也分別下跌6.4%和5.3%。獨立屋基準價為$147.9萬,柏文與城市屋分別是$66.41萬和$80.97萬元。V06

舉辦Open House後睡床變得凌亂不堪 可能是發生了….

如果你發現裝飾整潔的睡床在舉辦Open House後變得凌亂不堪,要詢問代理經紀,並與房地產律師聯絡(星報資料圖片) 業主出售房屋,往往要藉助開放日(Open House)來吸引潛在買家。但是相信多數賣家或許不會想到,在提供給掛牌經紀的各項指引中,可能需要包括「不得在屋內進行性行為」這一項。此舉並非異想天開,因為這種不當行為真真確確會發生。 我一位同事的客戶前來諮詢法律意見,稱二樓睡房在「開放日」前明明打理得整齊清潔,但之後竟發現,睡床一片凌亂。很明顯,睡床不是被房地產經紀就是被看房者用來做了一些與房屋銷售無關的事。 面對這種情況該給客戶什麼建議呢?法律學院的相關課程可能被我錯過了。不過,我的本能反應是,客戶應該立即與地產經紀對質。如果發現經紀知道(甚至參與)某種不當行為,那麼客戶就應該立即與該名經紀解約,並考慮向其公司及安省房地產理事會(RECO)等監管機構提出投訴。如果經紀對此毫不知情,那麼,是時候調查一下為什麼會發生這樣匪夷所思的事情,並採取措施避免事件再度發生。 令我驚訝的是,互聯網上類似的故事俯拾皆是,竟然真的有不少人利用房屋開放日,在屋內進行性行為。 GQ雜誌在2006年3月刊登一篇題為「房地產會否令人感到性衝動」的文章,報道了被稱為「開放日性行為」(house humping)流行的趨勢,指的是一些喜歡尋求刺激的伴侶,特意在開放日,趁着展示房屋的經紀分心之時,偷偷躲藏在房屋僻靜角落、衣櫃或廁所內性交。該篇報道刊出後,「開放日性行為」一詞開始進入主流媒體。 開放日的房屋,通常裝飾收拾得優雅整潔,有些業主還為訪客備上茶點。哈佛大學教授加伯(Marjorie Garber),在她於2000年出版的書《性與房地產,為什麼我們喜愛房屋》(Sex and Real Estate: Why We Love Houses )中指出,房屋開放日,彷彿給予人一個受到社會認可的通行證,讓人可以盡情幻想,別人家關上房門後發生的事。 「在不恰當的地方發生不恰當的性行為,很有誘惑力。」 同意舉辦Open House的賣家,或許可以從上述事件中獲得一些啟發。在進行開放日前,業主最好先與地產經紀約法三章,清楚指明不被允許的行為,要求地產經紀嚴格監控參觀者及其在屋內的行為。 作者Bob Aaron是多倫多房地產律師

5次加息後,應該認真聽聽專家的意見怎麼貸款省錢!

利率上升未見頂 房貸續約有章循 年終將至,伴隨着持續加息和房貸政策的收緊,大多倫多地區樓市度過了相對平穩的2018年。習慣了近10年低利率期的加拿大投資者,從去年夏天開始,已經經歷了5次加息。然而央行暗示加息仍未到位,12月是否會有再一次的加息還懸而未決。在利率上升期,即將續約房貸(renew mortgage)的家庭,有必要提前了解應關注和注意的事項,以選擇最適合自己家庭的財務政策。 滿地可(BMO)銀行房屋貸款專家王紅雨(Henry)向星島《都市地產》記者介紹,加拿大的房貸合同期最長為10年,而大部分借款人選擇的是5年以內的合同。因此,絕大多數人很難在一個合同期內就付清全部房貸。 「絕大多數借款人需要在房貸合同到期時續約。什麼時候開始續約,續約有哪些步驟和考慮因素,每個家庭都應該儘早了解。」 提前2個月續約為宜 首先,如果對原貸款金融機構的服務和產品都很滿意,要做的是了解提前續約的政策。很多人的確對續約房貸有未雨綢繆的想法,早早就找到銀行開始諮詢利率着手續約。但是,在2017年之前簽約的房貸,利率和現在相比都非常低。王紅雨表示,原貸款金融機構通常允許合同到期日之前N個月就可以續約。但如果借款人原來的貸款利率很低,而當下的房貸利率較高,過早續約會導致低利率過早過期,高利率提前生效。 「我建議提前2個月續約即可。通常情況下,在原銀行提前續約,鎖定一個利率的時間不會超過1個月。如果原合同利率低,因提前續約就會減少原合同的執行時間。一旦選擇了提前續約,新利率就會在下個月立刻生效。例如,原貸款利率2.09%,目前的市場利率為3.3%,現在是3月份,原貸款合同到期日是7月1號,如果選擇在5月15號提前續約並鎖定3.3%的利率,那麼6月1號3.3% 的新合同利率就生效了。提前兩個月續約是為了不要把自己逼到沒時間選擇,同時讓原來的低利率盡量不要過早失效。」 王紅雨總結,續約時利率是上漲趨勢的情況下,借款人往往就面臨了兩難境地:提前續約,低利率就提前結束了;可不提前續約,又怕利率繼續漲,2018年以來這種情況非常普遍。 「因此,我建議在這種情況下,可以考慮去其他銀行申請新的貸款。新銀行可以鎖定利率130天,即4個月10天。到期前5個月時,可以向原銀行以外的其他銀行詢價,並準備材料,這樣可以給自己多留一個選擇。」 滿地可(BMO)銀行房屋貸款專家王紅雨(Henry) 提早詢問 不着急續約 除此之外,還有一些人因為忙碌忘記及時按照時間續約貸款,此時銀行多會自動為客戶續約。而自動續約的利率往往非常高。 王紅雨分享,其實大多數銀行會在房貸到期前主動聯繫客戶。很多家庭,原銀行的電話銀行會通知並提醒客戶貸款即將到期,可以考慮續約了。 「接到此類電話,不要急着在電話里續約,建議大家致電給熟悉的客戶經理討論房貸續約問題。日常生活中注意保持與客戶經理良好的私人關係。相熟的客戶經理更了解你的需求,另外會提供更多選項。例如,很多人不知道,銀行內部把續約利率劃分了兩個檔次。還款期還剩300月以上和300個月以下的。如果前者利率高,借款人可以選擇通過加速還款將還款期降為300個月以內,或提高月供並把還款期降為300月以內。熟悉和了解你的客戶經理會更耐心地提供更多選擇。 」 了解續約所無法改變的 房貸合同到期時,是審視自己是否有新的財務需求的好機會。王紅雨表示,有很多事無法在房貸續約時解決,比如改變還款期、改變房貸抵押的方式、增加貸款金額等。要做上述改變就需要做加按。因此房貸合同到期時,借款人需要審視一下自己是否有這些方面的新需要。 「原來簽訂的房貸合同,無論時間長短,都是有一定約束的。即,在合同期內很多情況都無法改變。例如,希望房貸產品不僅僅是一個分期還款的按揭貸款,還需要一個可以循環使用的信用額度。如果在合同期內做出改變,會引發因棄約而遭到罰款。」 加息通道權衡浮動和固定利率 本報早前對於浮動利率和固定利率的選擇問題做過相關報道。總的來看,浮動利率的按揭貸款,隨時可以轉成固定利率貸款,且沒有罰款。王紅雨稱,「這是加拿大主流銀行通用的做法,但一些小的金融機構沒有這個便利。因此選擇浮動利率的時候,選擇你要合作的銀行就非常重要了。下一期的貸款如果選擇浮動利率,需要問清楚借款銀行兩個關鍵問題:是否可以隨時轉成固定利率而不會被罰款?以及,提前還款額度有多大。」 王紅雨續稱,「大銀行通常允許借款人將浮動利率轉為固定利率,原浮動利率合同所剩的時間要少於新固定利率的合同期。」 而一旦利率如2018年一樣幾輪下來都持續上漲,該怎麼應對呢?王紅雨認為,消除利率影響的手段之一就是加速還款,因此提前還款額度的比例對於選擇浮動利率的借款人非常重要。 「A 銀行允許每12個月提前還款的額度是10%;B銀行允許每個日曆年提前還款額度是20%。如果今天是2018年6月5日,到2019年6月5日之間,A銀行的提前還款額度限制是10%,B銀行的提前還款額度限制是40%,相差非常巨大。」 目前,我們正處於央行的加息通道。王紅雨建議,「自住房如果貸款餘額比較大,例如超過30萬,我建議選擇續約成5年的固定利率。而投資房,選擇最低利率即可。這個建議主要是出於心理承受能力來考慮的。自住房貸款餘額較大的情況下,借款人在選擇中長期固定利率時的安睡指數會比較高。」 投資自住 都應適當申請加按 王紅雨觀察,在過去幾年中,因為利率低,很多持有投資房的人,房貸本金下降很快,房子又升值了,因此地產投資的槓桿效應減少。 「可以利用合同到期的機會,適當申請加按,重新提升投資地產的槓桿效應,將取出的房權用於其它投資。投資房,如果加按時可以提取的房權金額是當時投資款的2倍,就值得做加按。例如,當初首付7萬買了一個35萬的投資房,如果加按取出的金額是14萬,就值得考慮做加按。投資房做加按時,建議使用最長還款期,例如,30年。 而如果持有的是自住房,且房貸款餘額很低了,又不打算賣掉這個自住房,則可以考慮在本期貸款到期時做加按,申請一個最大值的信用額度,以避免日後借款能力下降後,無力申請大金額信用額度。 」 對於那些自住房貸款到期時,希望更換自住房、且保留原自住房的人,王紅雨提議,最先要做的是給現有的所有投資房加按,再給現有自住房加按,最後再申請新自住房的預批。 「自住房貸款是大額消費貸款,儘快還完最好。貸款的供款額越平穩越踏實,加速還款可以用lump sum payment;而投資房的貸款,就像是小生意貸款,是'別人的錢'(OPM,Other people's money),因此要盡量多用,能加大槓桿就加大槓桿。」 續約前,先理解這些概念 王紅雨提出,在人們講到貸款續約之前,首先應該先了解並理清五個基本概念。 合同期(term),是指與銀行簽訂的貸款合同期限。 還款期(Amortization),就是預計多少年還清房貸。 續約(Renew)是指在原銀行再簽訂一份借款合同,貸款金額,抵押註冊方式,以及所剩還款期保持不變。續約不需要重做貸款,不看收入,不評估房價,不調閱信用記錄報告。 加按(refinance)是指重做貸款,可以改變貸款金額、還款期、以及抵押註冊方式,可以留在原銀行,也可以轉去其他銀行。 轉銀行(switch or transfer),是指從原銀行貸款金額不變,抵押註冊方式不變,還款期不變,但轉到另外一個銀行。

加拿大第3季度房價調查及市場預測出爐 大多區共管公寓依舊很搶手!

儘管近期大多地區房價及銷售量似有谷底反彈之勢,但根據一份全國性的第3季度報告,仍然錄得輕微的按年跌幅,華人聚居的萬錦市,平均房價甚至出現近一成下跌。不過,撇除大多地區,安省其他主要城市及地區的房市其實表現不俗。好像京士頓市(Kingston)的屋價,按年有15%升幅,搶柯化大戰也成了當地買房常態。 皇家地產(Royal LePage)發表的第3季度屋價調查及市場預測,分析了全國63個最大房地產市場在過去3個月的房價與市場走勢。報告指出,美墨加3國達成貿易協議,使很多加拿大人對就業市場恢複信心,也會考慮進行大型購買。該公司總裁兼行政總裁Phil Soper表示,本國有正面的經濟基礎,加上新的貿易協議支撐,應該會帶動全國性的消費者信心,並推動全國房地產市場的需求。再加上一些地區的房地產過熱危機已在今年得到冷卻,房價繼續回暖,這都是政策制訂者預期見到的房價軟着陸情況。 今年第3季度的全國綜合屋價為62.5萬元,按年升2.2%。如果按照房屋類型來看,兩層獨立屋的中位價為73.6萬元,按年升1.4%;平房的中位價為52萬元,按年升1.5%;共管柏文按年升6.7%至44.1萬元,是全國升勢最高的房屋類別。該公司相信,今年最後3個月的房價,仍然可保持升勢,預計綜合屋價會再上升1.5%。 不過Soper擔心,市道放緩會導致房屋供應問題的受關注度被轉移。他指出,全國各大房地產市場屋價可能再次飆升,也許不是今年,但可能是不久的將來。加拿大就業增長強勁,吸引大量來自世界各地的精英,再加上千禧一代,都對有限的新屋庫存構成壓力。各級政府應該積極尋求方法解決房屋供應短缺問題,尤其是可負擔房屋。  以下就來看看安省各大主要城市的第二季度房市走勢: 大多地區(GTA) 縱觀整個大多地區,今年第3季度的綜合房價為83.6萬元,出現了0.4%的輕微按年跌幅。兩層房屋中位價為97.4萬元,按年下跌1.7%。平房中位價為80.7萬元,按年跌了2.6%。但與此同時,大多地區共管柏文單位價格升勢凌厲,第3季度中位價達到51.4萬元,比去年同期勁升8.3%。 在此期間,多倫多市的房價可見健康的升幅,主要支撐是需求強勁與掛牌量不足。形成強烈對比的是905地區的房價,繼續出現按年下跌。不過,如果按季度比較,不少地區的走勢指向,是開始出現溫和復蘇。 Royal LePage Signature Realty 總裁Chris Slightham表示,大多地區房市有穩定需求,縱使加息及壓力測試都削弱了買家的購買力,消費者信心已經回復。在第3季度,已見到房市調整終結的尾巴,特別是905地區,已經轉向到更健康及溫和的復蘇,對買家來說是一個可以抒一口氣的好消息。事實上,如果定價合理,能反映實際市價的放盤,還是很受買家追捧,除了賣得快,還會收到多個買家出價。 多倫多市的綜合房價升了5.2%至88.4萬元,共管柏文市場依然是最受追捧的房屋類別,尤其是千禧世代的買家。期內共管柏文中位價升了9.3%至56.2萬元。 綜觀各個華人聚居區域,士嘉堡是很多新移民及家庭的落腳點,第3季度趨向於平衡市場,綜合屋價下跌了1.8%至65.9萬元。北面的烈市及萬錦市,都經歷了不少的跌幅。期內分別跌了8.1%及9.7%,綜合屋價分別要114.1萬元及98.9萬元。不過,共管柏文市場是完全相反的境況。由於相對容易負擔,買家亦開始適應新的按揭申請規則,期內升幅1.7%至45.9萬元。 其他出現跌幅的大多地區城市,還有賓頓市(跌2.1%)、奧克維爾市(跌2.1%)、米爾頓市(跌2.9%)、奧沙華市(跌2.8%)、亞積士市(跌6%)、皮克靈市(跌4.4%)、韋比市(跌3.5%)。唯有密西沙加市,在此期間有1.3%升Belleville/Trenton Belleville及Trenton地區的房價,在第3季度有明顯增長,按年升幅達9.5%,綜合房屋價格為29.4萬元。以房屋種類來看,兩層房屋中位價為28.7萬元,升幅達14.7%。平房中位價也有5.7%升幅,達30.8萬元。 Royal LePage ProAlliance Realty經理Jeff Nelles指出,2017年熾熱的房市過後,當地房市已回復更合理的水平,但仍繼續見到升幅。來自渥太華及大多地區的買家數量,已經開始回落,但這裡仍然是賣家市場。叫價合理的房盤,都可吸引多個買家落柯化,甚至高於叫價成交。他續說,當地的房屋庫存量耗盡,建築商都掙扎於如何追上買家對新屋的需求。展望未來一季,潛在買家的積壓需求,導致當地樓房銷售活動繼續活躍,推動房價穩步上升。 咸美頓(Hamilton)   咸美頓市的房價在第3季度錄得穩健增長,按年升幅5.2%,綜合房屋價格為57.1萬元。細分不同類型房屋,兩層房屋中位價為60.7萬元,升幅達5.1%。平房中位價達50.9萬元,升幅達5.1%。共管柏文單位升幅最大,有8.9%,中位價是34.4萬元。 Royal LePage State Realty地產公司東主Joe Ferrante指出,咸美頓房市逐漸走向平衡市場,但定價合理的房屋,仍然可吸引多個買家競爭,且很快賣出。新的按揭壓力測試政策帶來的震蕩已逐漸退色,買家需求回復,來自大多地區的買家及新移民,都因為咸美頓樓價的可負擔性而選擇在此定居。 不過,房價越來越高,加上申請按揭較以前困難,使當地的共管柏文市場越來越受關注,特別是千禧一代買家。他指出,當地有多個新盤上市,買家有大量選擇。沒能力購買獨立屋的年輕人,都把目光轉到共管柏文,導致樓價也被推高。預計未來一季,咸美頓房市會更趨平衡,房價與銷售量均可平穩增長。 京士頓(Kingston) 京士頓房市升勢凌厲,第3季度綜合房價為38.8萬元,按年升幅達14.6%。兩層房屋及平房是區內兩大樓房類別,中位價分別為42.4萬元及36.3萬元,按年升幅分別是12.9%及13.7%。 Royal LePage Pro Alliance Realty地區經理Bob Armer表示,目前該地區的庫存非常低,形成了賣家市場及頻密的爭柯化情況。儘管房價升勢強勁,當地房價仍然較易負擔。強勁的本地經濟支撐了房市需求,亦帶來新的工作職位與樓房買家。   他補充,面對大量來自金馬蹄地區的買家,當地建築商的建屋步伐卻未能追上需求。預計要再過幾年,等到新的共管柏文項目落成,才能有望抒緩需求上的壓力。 基秦拿/滑鐵盧/劍橋 (Kitchener/Waterloo/Cambridge) 屬於滑鐵盧區(Waterloo Region)的基秦拿、滑鐵盧及劍橋市,綜合房價按年升了6%,達50.8萬元。兩層房屋按年升6.5%,中位價為54.1萬元。平房中位價達45.8萬元,升幅有3.5%。同期共管柏文單位升幅最強勁,達7.8%,中位價是30.2萬元。   Royal LePage Grand...

房屋地產買賣交易需更透明 搶offer到底還行不行得通?

經紀:可促交易更透明公平有效 代表7萬會員的安省地產商會(Ontario Real Estate Association,OREA)10月11日向安省政府提交了一份長達33頁的報告,建議政府修改相關立法,令房地產買賣交易的過程更加透明。其中一項建議提出,在有多位買家「競買」同一物業的情況下,允許地產經紀向買家透露競買者的出價。對於這樣的提議,在記者的走訪中發現,大部分地產經紀還是選擇支持,但都認為應該在一些嚴格的規管和框架的規範之下進行。 安省於2002年頒佈的規管地產從業人員行為規範的「房地產及商業經紀法」(Real Estate and Business Brokers Act,REBBA)已經走過了20年時間,目前是時候根據市場條件的變化作出改進。安省地產商會提交的報告,就對REBBA的修改提出了37項建議。安省政府成立了一個由業內主流地產公司負責人組成的工作小組,對現有法規進行檢討,並就修法徵求各方意見。 更簡單、透明、公平、有效 目前最受民眾廣泛關注的一項提議,就是安省地產商會建議政府,允許地產經紀在多位買家競買同一個物業(搶Offer)的交易個案中,向有相互競爭關係的買家透露各自的出價詳情,前提是地產經紀得到相關各方的同意。 大多倫多全職地產經紀Sherri Nie和李軍在分別接受《都市地產》記者對此話題的訪問時,都對記者表達了對此提議的支持。目前有多個潛在買家競爭同一物業時,是在不知道彼此出價的情況下進行競價。如果未來向有競爭關係的買家透露各自的出價詳情,作為從業者他們都認同這種積極的改變。 ▲大多倫多全職地產經紀李軍 李軍認為,經紀之間並不需要以非專業的方式或搶Offer的方法相互競爭,而應把主要精力轉移到如何提高自己的專業水準和服務態度方面來。 「這樣會非常利於多倫多地產行業的健康,可持續發展。」 Sherri則提出,應在做足功課的前提下,且是在維護和保護客戶利益的基礎上進行競價公開。 「如果是競賣,那麼通過信息公開,讓買家更加明確甚至有信心地參與競賣,根據他們的現有實力給一個理性價位。賣家這方面也可以通過競賣方式更加快速地售出物業,同時可以一定程度上加大物業價值。」 她舉例稱,假如賣家對房子的心理價位是1百萬,買家A已經給出了這個價格,而買家B的心理最高上線也是1百萬,但考慮再三,如果多出2,000就能拿到這個房子,基本還是在預算範圍之內。因為公開了信息,買家B不必擔心多出的價格是個未知數,而是有據可依。 李軍也提出了類似的觀點。 「如果房屋議價更加公開透明,買方不再需要所謂的'搶Offer專家'的種種非專業服務,從而消除一切與房屋本身市場價值無關的人為因素對房屋成交價的影響。過去,房屋潛在買家相互競價時,由於經驗不足,輕信一些所謂'搶Offer專家'。在他們的指導下,多倫多房屋價格越搶越高。如果這項提議通過,房屋買賣議價變得非常簡單,非常透明,更加公正。」 搶offer在當前市場還行得通嗎? ▲大多倫多全職地產經紀herri Nie 想給物業賣個好價錢是每個賣家的心愿,Sherri認為,「競賣方案」,其實就是大家熟知的搶offer。 「競賣方案無疑可以增加賣個好價錢的可能性。不管我們代表的是賣方還是買方,作為地產經紀都應該從保護客戶的利益出發。競賣也好,低價也罷,其實最後的決定權都在客戶手上。而作為買方,我相信只有在真心需要和喜歡物業的情況下,才會願意去參與競賣。」 在2017年4月之前,搶offer在多倫多房地產市場是非常普遍的現象,Sheeri並不否認很多經紀都會採用這個方案。她認為,在賣方市場的情況下,這種方案是可行的,可一旦轉為買方市場,這種銷售策略未必是成功之舉。 「競賣都是為了給賣家賣出一個最好的價錢,縮短房屋的上市周期,同時也可以提高自己的知名度和業績。通常採用競賣方案會讓物業在短時間內完成銷售,屋主本身也非常傾向於這種策略。」而目前大多倫多市場趨於平淡,過去紅紅火火搶offer的時代似乎已經過去。現在OREA的這個提議,也並不是為了搶Offer而存在。 地產經紀李軍也表示,如果這項提議通過,房屋買賣議價會更簡單、透明、公平以及有效。 「過去房屋買賣競價,有時需要搶好幾輪,甚至搶到後半夜,房屋買、賣經紀都感到很辛苦。更重要的是,過去的搶Offer過程非常繁瑣且低效,而且買方通常感到非常無助,不知道要加多少價、是否應該取消條件等。這種情況,成交的房屋往往對買方非常不利。而多倫多二手房買賣又沒有冷靜期,一旦deal firmed,買方一點辦法都沒有,只能吃啞巴虧。很多人對過去的搶Offer方式都有意見,而且也確實產生了很多問題,我認為現在是時候改變了。」 搶Offer不透明風險大 地產經紀Sherri Nie認為,即便公開競價的提議是個好方案,但要達到可行,需要相關的配套規管,以及買賣雙方在進行競賣方面的完善準備工作。在未來如果真的競買信息可以互通,作為賣方的經紀(Listing Agent),做競賣決定之前必須要做足功課。 「首要作為地產經紀要和賣家溝通,看賣家是否願意採取這種銷售方式,而且要明白賣家的心理價位,也就是希望多少錢成交。其次,當取得賣家同意後,經紀需要研究市場,比較同區同類房屋的成交情況,對比賣家的心理價位;再者,經紀需要幫助和協調賣家把房屋狀況調整到最佳,這就牽涉到房屋售前美化(staging)、裝修、維護等一系列的問題,這樣才能更加吸引買家的關注。」 而作為買方, 去和其他買家搶offer,心理上也一定要做好思想準備。買方經紀要做的工作也不少。 Sherri稱,「首先,要告知對方此物業現在的叫價並不是市場價格,對方設定了搶Offer的日期。同時,要根據客戶的買房目的來做市場分析比對,根據實際情況給物業做評估,看客戶的心理買價是多少。」 Sherri認為最重要的一點是必須要指出參與「競賣競買」的風險。 「因為賣家設定搶Offer,其目的就是想要高價成交。有很大機會甚至會高出市場價,買家能不能接受?其次,賣家是否願意接受有附加條件的Offer?比如驗房和貸款這兩個重要條件。如果買家還是堅持保留這兩個條件,能搶到物業的可能性就降低了;而如果買方放棄這兩個條件,無疑增加了他拿到這個物業的可能性,但是風險也成正比的提高了。 如果不驗房,將來房屋有什麼問題,我們就不能以此來作為退出的理由,房屋的任何問題買家得自己負責,基本上沒有買家會提前去做驗房。花了錢不說,還不知道是否能競買成功。貸款也是如此,如果我們搶Offer時沒有在合約里放這個條件,可合約生效後貸款卻批不下來,這就會給買家帶來很大的麻煩,在參與競買前經紀一定要和客戶把這些利弊說清楚,如果買家明白後還是希望參與競買,那麼經紀再為客做其他的準備和市場分析。」 李軍也認為,過去由於議價不透明,一些買房人為了買到房子,不但額外加價,還去掉驗房條件和房貸條件,為買房人增加很多風險。有些房屋買方,一旦搶Offer成功,回到家裡就後悔了,感覺成交價格太高。李軍認同Sherri闡述的許多買家因為參與了搶offer大戰,而面臨沒有驗房、房貸條件所帶來的各種潛在風險。...

全國地產市場供求情況層次不齊 為何約克區成買家的天堂?

銷售與新掛牌比率(sales-to-new-listings ratio),是衡量房地產市場屬於買家市場、賣家市場還是平衡市場的指標。目前,全國約三分之二地區樓市處於平衡市場。不過,大多地區各地供求情況不一,多倫多市屬平衡但偏向賣家市場,相反約克區與閃高縣(Simcoe County),則可說是買家天堂。 根據加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association)的8月份全國地產銷售報告,銷售與新掛牌比率由7月份的56.2%微升至56.6%,而全國長期平均比率為53.4%。以該協會的解釋,銷售與新掛牌比率介乎40%至60%之間,屬於平衡市場,買賣雙方勢均力敵﹔低於40%屬買家市場,即代表買家選擇多,議價能力較高﹔高於60%則為賣家市場,即買家需求強勁,容易出現爭offer或成交價高於叫價的情況。因此,目前全國有大約三分之二的地區房市屬於平衡健康狀態。 咸美頓-伯靈頓仍是賣家市場 房地產網站Zoocasa就7月份的相關數據,比對了全國26個主要房市的狀態。當中只有紐芬蘭及拉布拉多正處於買家市場,比率為35%﹔11個地區屬於平衡市場,如大溫哥華、愛民頓、利載拿、大多倫多、卡加里等,比率都在40至60%之間﹔其餘14個地區為賣家市場,例如咸美頓-伯靈頓、維多利亞、聖約翰、渥太華、滿地可等,比率都超過60%。 事實上,與去年同期相比,全國有14個地區屬於平衡市場,10個屬賣家市場,只有2個為買家市場。由於受到更多買家關注,如安省的咸美頓-伯靈頓及濕比利(Sudbury)、紐賓士域省的聖約翰(Saint John)、新斯高沙省的哈里法斯、魁省的加蒂諾(Gatineau)及Saguenay,都由原來的平衡市場逆轉為賣家市場。當中以Saguenay的變化最為明顯,銷售與新掛牌比率由2017年7月的49%,大幅跳升21%至2018年7月的70%。 相反,卑詩省的菲沙河谷(Fraser Valley)則出現放緩,由去年的60%下降至今年的45%,即由賣家市場返回平衡市場。大溫哥華雖然仍然保持在平衡市場,但該個比率已由去年的56%跌至今年的43%,是另一個跌幅最明顯的地區。 大多地區屬平衡市場 至於大多地區,根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)的8月份二手住宅市場報告,整體銷售與新掛牌比率為48.8%,屬於平衡市場。當中的荷頓區(Halton Region)、皮爾區(Peel Region)、杜咸區(Durham Region)及多倫多市,比率都是50%左右,顯示這些區域的房市都在健康範圍內。 多倫多市的相關比率,平均是57.8%,城西、城中及城東,分別是59.8%、57.5%及56.2%,即市場平衡得來,偏向賣家市場。不過,當中也有一些地區是賣家市場。尤其W01,比率達70.7%。而W02、C01、C08、C10、E01及E02,比率都超過66%。多市唯一的買家市場在C12,比率只得35.2%。 約克區成大多區最大買家市場 另一方面,大多地區最大的買家市場,則非約克區莫屬。整個約克區的銷售與新掛牌比率為34%,但轄下的9個市鎮,比率各有不同。當中華人聚居的烈市及萬錦市,分別為30.8%及38.5%。然而,要數最明顯的買家市場,皇帝鎮(King)及東貴林市(East Gwillimbury)可謂冠絕整個大多區,銷售與新掛牌比率分別為25.9%及26.9%。 Remax Realtron地產經紀Vicky周表示,之前市場熾熱時,每一個區都只有寥寥數個掛牌,所有放盤都是剛推出便被搶去,買家只怕「手快有手慢無」,加價搶offer及免條件也在所不計。但市場轉淡後,活躍掛牌量大增,四處都是選擇,買家可放慢腳步,逐間屋逐間屋慢慢看,也不急於落offer,還可以講價。這情況在uptown尤其顯著,成交量一般,放盤量多,是典型的買家市場。 她以烈市獨立屋市場為例,按數據顯示,近幾個月該市的獨立屋活躍掛牌量徘徊在700間左右,最新一個月減少了一點,但也有差不多600間。然而,去年3、4月高峰期,烈市獨立屋活躍放盤量只有200至300間左右。 中城區獨立屋渴市 「不過,獨立屋的熱搶情況,在St. Clair至Eglinton、Bathurst至Leslie之間的中城區,似乎沒有因房市調整而停止過,可謂出一間搶一間。只要房屋狀況正常,不是爛屋,幾乎一掛牌便有人搶。我有客人想在那一區買屋,多次搶offer不成,買家與經紀都感到沮喪。」 北面城鎮樓價大跌 她續說,幾年前受到買家關注的北面城鎮如Aurora、Newmarket、Stouffville、東貴林等,房市亦曾出現一股熱潮,多個發展商大興土木,興建大量低層房屋新盤,吸引不少投資者入貨。不過,由於近期有大量樓花交吉,很多買家放盤,導致供應量猛增,壓低了房價。以去年為例,Aurora或Newmarket的標準獨立屋新屋價要100至120萬元,但隨着市場降溫,銀行估價也下跌。 銀行估價跌業主蝕讓求售 Vicky舉例,有買家以110萬元買入,付了8萬元定金,但銀行估價只有95萬元。類似情況的買家,現在市場上非常多。他們一是向私人貸款籌措差價,一是放盤蝕讓只求脫手,導致市面上湧現大量便宜貨,拖累了當地房價之餘,也點醒了有意北上買房的人,置業還是不能距離中心區域太遠。 「地產是一環扣一環的,因為放盤量多,買家選擇多,價不會好,業主便會驚,越是驚便越急賣。市道好時,盤少買家多,業主心態是「皇帝女不憂嫁」,越遲放盤賺得越多,尤其見到鄰居放盤,便等人家高價成交了,才再加價放盤,因為遲上市一星期,叫價隨時可再高几個百分點,一樣不愁賣不去。但現在盤多買家少,業主心態180度逆轉,見到鄰居放盤,自己也趕快放,唯恐買家都被鄰居搶走,自己卻久久找不到買家,更擔心樓價一日低過一日。」 她慨嘆,市場調整後,不單業主發愁,地產從業員也叫苦連天。作為賣方經紀的,有盤在手卻久久賣不出去﹔作為買方經紀的,客人嘆慢板,反正選擇多的是,同樣是久久做不成一單生意。 「身邊很多同行都挨不住,被迫轉行,找另一份工維持生計,又或由全職轉做兼職,只保留地產經紀牌照,並在不收月費但抽佣較高的地產公司掛牌。」

最新數據:多倫多月租最便宜的5個區在這裡

公版資料圖 據Narcity報道,多倫多市政府昨天公布了25個選區的相關數據,為下周的正式市選做準備。其中,平均月租最貴的5個選區如下: 第一名,10號選區:Spadina-Fort York,平均月租$1673元; 第二名,11號選區:University-Rosedale,平均月租$1560元; 第三名,18號選區:Willowdale,平均月租$1537元; 第四名,17號選區:Don Valley North,平均月租$1390元; 第五名,12號選區:Toronto-St Paul's,平均月租$1384元; 平均月租最便宜的5個選區是: 第一名,士嘉堡西南區,平均月租$936元; 第二名,24號選區:士嘉堡-Guildwood,平均月租$950元; 第三名,5號選區:約克南-Weston,平均月租$957元; 第四名,7號選區:Humber River-Black Creek,平均月租$1011元; 第五名,1號選區:怡陶碧谷北部,平均月租$1064元。 (智蘇編輯)

公寓價格飆升 一睡房成最搶手戶型

一睡房或開放式單位受首置人士歡迎,因為這是最易負擔的價位(星報資料圖片) 多倫多公寓(Condo)市場近年大受買家追捧,但強勁需求導致價格不斷上漲,年輕買家以及首置人士,面對高樓價都大叫吃不消。市中心部分地區的Condo銷售量,暑假期間竟出現了雙位數跌幅。業界人士認為,這可能與高樓價導致買家負擔能力被削弱有關。相信步入秋季,市場仍然以一睡房單位最受歡迎。 根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)的9月份二手住宅市場報告,大多地區Condo均價為57萬元,比去年同期漲價一成。 416地區Condo均價達61.6萬元,按年升幅達11.7%;905地區均價45.6萬元,按年升6.4%。銷售量方面,整個大多地區錄得1,791宗二手Condo易手,按年跌幅3.2%;當中416地區的跌幅更大,有5.5%,交易量為1,282宗,但905地區則微升3%,銷量有509宗。 事實上,416地區的二手Condo銷售情況,自今年3月以來已不太理想。除了5月份出現過一陣小陽春,銷售量按月增多了一成,其它月份的銷售量其實每個月都在下降。例如今年3、4月,416地區二手Condo銷量都在1,570多個單位,到了5月忽然激增至1,745個單位。但之後幾個月,又返回從前,由接近1,600個月銷售量的水位,連續數月遞減。 大多地區Condo均價比去年同期漲一成,用家轉買為租,租盤達買盤3倍(星報資料圖片) 出租量是易手量3倍 不過,只是個位數的跌幅,已經不算太差。地產公司Re/Max Condos Plus在每月簡報中指出,如果只看市中心的二手Condo市場,跌幅更驚人,單是8月份便錄得16.5%的銷量跌幅。好像Humber Bay Shores地區,8月份便錄得按年跌幅15%。然而,二手盤新掛牌量沒有太大變化,與去年同期相若。 該公司認為,這並不代表人們已經嫌棄或不想再在市中心居住,這一點從市中心的租務市場可窺一二。 8月份市中心有超過1,500個單位租出,維持一直以來的紀錄。出租單位數量,是二手單位易手量的3倍。 問題是,年輕人或首次置業買家,縱使本身收入不錯,但在今時今日Condo高樓價底下,依然不足以借到足夠的房貸。也許,取消房貸壓力測試,讓首置人士更易借到按揭,又或樓價不再飆升,讓工資得以追回慢下來的步伐。 無可否認,樓價若是停滯不前,對一些新盤買家來說肯定不是好消息。因為他們可能想以1,200元呎價轉售的單位,在二手市場可能只有800至1,000元。如果仍然覺得Condo價格還在升溫的,可能要停一停,想一想了。雖然按年比較,Condo樓價仍可見到升幅,但從今年入春以後,416地區的Condo樓價已經沒有什麼升幅,在60萬元左右的價位徘徊。 當然,長遠一點來看,Condo業主在出售物業時仍然可賺到不錯的升值。該公司以一個位於市中心St. James Town一個668平方呎的單位為例,現時業主是於去年8月以47.9萬元購入這個一睡房加書房單位,有露台,但沒有停車位及儲物櫃。業主今年8月放盤,最後以57.1萬元成交,呎價大概是855元。即是說,一年時間,這個單位便漲價了19%。 在同一座大廈內的另一個大單位,面積1,280平方呎,兩睡房加書房,有停車位但沒有儲物櫃。業主於2013年以67.5萬元從發展商購入,呎價527元。業主今年放盤前,單位經過裝修,更額外購入第二個車位及儲物櫃。最後,該單位以102.5萬元成交。如果不計算業主在單位投放的額外投資,即是說,4年半時間內,該單位便升值了9.5%。 呎價攀升 一睡房熱銷 地產網站condos.ca最近也對多倫多的秋季Condo市場進行了分析,按照目前的數據,大單位如兩睡房或三睡房單位,成交速度會繼續緩慢。其中一個原因是,市中心Condo樓價不斷攀升,現時平均呎價已達971元,有些較大的單位更已呎價過千,對很多活躍買家來說已是高得難以負擔,迫使他們尋求大多地區其它置業地點。有人不禁比較,100萬元在市中心買一個兩睡房Condo單位,但在其它地區,可能已足夠買到一間鎮屋。 相反,一睡房單位依然是皇者。由於市場對一睡房單位的需求強勁,很多放盤都有多個買家競爭,爭Offer導致成交價被搶高的情況非常普遍,更出現成交價比業主最先開出的叫價高出10萬元的案例。對於首置人士及投資者來說,50至70萬元的一睡房單位是最吸引的。一睡房或開放式單位受首置人士歡迎,除了因為是上車的最佳之選,亦因為這就是他們最能負擔的價位。

穆迪稱房價短期調整 巴里市或首當其衝

綜合報道 根據穆迪分析(Moody's Analytics)昨日發佈最新房地產市場預測報告顯示,安省的巴里市(Barrie)和沙省的利齋拿市(Regina),將意想不到的成為加拿大房價短期調整最有可能的地方。 據《金融郵報》(Financial Post)報道,根據穆迪公司研究部門的報告稱:「最大幅度的市場調查將出現在最近房價下跌,估值過高和預計收入增長放緩的大都市地區。」巴里和利齋拿則是首當其衝。 穆迪分析是獨立於評級機構穆迪投資者服務公司(Moody's Investors Service)而獨立運營的研究機構,它根據年初至今的數據,對未來一年的單戶住宅價格走勢進行預測。 料5年內不會出現重大短期調整 整體而言,該報告預計加拿大房地產市場相當穩定,未來5年不會出現重大短期調整。在房價上漲的市場中,預計漲幅繼續放緩,並可能被收入的提高所抵銷。 報告稱:「家庭收入中位數增長,將很有可能在未來幾年跟上甚至超過房價增長,從而提高住房的可負擔性。」 該機構預測,到2020年利率上升,可能會使抵押貸款利率從當前的5年期利率4.4%回升至6%左右。但該報告得出的結論是,沒有「顯著」的房價下跌,可以降低抵押貸款債務在此期間惡化的風險。 報告中強調的下行風險是,更高的貸款利率可能與貸款政策的收緊及貸款壓力測試相結合,可能會導致多倫多和溫哥華這樣的地區房價全面調整,以及銷售額明顯下降。 該報告還指出了加拿大房地產市場,已經出現的一些區域差異。例如,亞省、沙省和大西洋省份的抵押貸款拖欠率,顯著高於全國平均水平。卑詩省和安省的收入增加,則使得這些省份的拖欠率大大降低。 多市溫市單戶屋估值水平非常高 報告稱,多倫多和溫哥華的單戶住宅在估值方面,仍然處於非常高的水平。然而,自2016年中期以來,第一次限購政策出台後,這種情況已經明顯改善。 穆迪分析又表示,加拿大房地產市場基本展望面臨的風險是,銀行業監管機構OSFI今年推出的借款人壓力測試可能「過於強勢」。新的壓力測試可能導致抵押貸款嚴重重組,因為潛在買家會從銀行轉向信用合作社和其他不受OSFI監管的非銀行抵押貸款機構。此舉將不能有效控制房價,更會使負債惡化。

【排行榜】2018年安省可負擔性最高的城市竟是它

圖片來自Insauga眾所周知,多倫多是加拿大生活成本最高的城市之一,尤其是從房租到昂貴的房屋首付使市民不堪重負。在上個月的一份最新報告中,安省眾多城市按照可負擔性被排名,其結果出人意料。本網報道,今年8月,InSauga公布了安省各城市、小鎮的可負擔性排行榜。該報告參考的數據包括平均房價、物價-收入比例、收入中值等。在該報告參考的數據中,平均房價及收入中值與可負擔性關係密切,這意味着排行榜並不是「最便宜的城市」,而是從該城市人口的平均收入來看,可負擔性最高的城市排行榜。第21名:多倫多平均房價:$804,584收入中值:$39,560第20名:咸美頓平均房價:$569,490收入中值:$36,460 第19名:Oakville平均房價:$719,000收入中值:$48,604第18名:杜蘭平均房價:$604,514收入中值:$41,798第17名:彼得堡平均房價:$448,875收入中值:$31,924第16名:彌爾頓平均房價:$719,000收入中值:$54,184第15名:Kitchener平均房價:$479,497收入中值:$37,355第14名:尼亞加拉平均房價:$418,479收入中值:$32,201第13名:劍橋平均房價:$473,275收入中值:$36,717第12名:Brantford平均房價:$414,150收入中值:$32,491第11名:Barrie平均房價:$481,400收入中值:$39,243第10名:Burlington平均房價:$569,490收入中值:$48,039第9名:滑鐵盧平均房價:$479,497收入中值:$41,003第8名:貴湖(Guelph)平均房價:$436,000收入中值:$40,113第7名:倫敦平均房價:$368,490收入中值:$34,356第6名:Quinte平均房價:$338, 646收入中值:$33,617第5名:Kingston平均房價:$366, 582收入中值:$36,960 第4名:渥太華-Gatineau平均房價:$418,232收入中值:$44,189 第3名:溫莎平均房價:$303,183收入中值:$34,378第2名:Sudbury平均房價:$268,696收入中值:$31,115第1名:雷灣平均房價:$217,745收入中值:$35,282(智蘇編輯) 

Condo 與co-op類型 物業有何區別?

▲co-op物業雖不常見,但是在多倫多Downtown還是不難發現(本報資料圖片) Q:請問Condo與co-op類型物業有什麼不同? A:房地產條文未必總是清晰和容易理解。假如閣下想購買Condo(共管物業)或co-op(合作物業),本人強烈建議您聘用能回答您的疑問、並清楚解釋特定條款含義的註冊房地產經紀。 當您找到一個適合自己的地產經紀,應坦誠告訴地產經紀自己買房的財政預算,以及適合自己生活方式的建築類型或者產權類型。 閣下還應聘用熟悉房地產法律的律師,並在下Offer之前就徵得律師的建議。 物業可以依建築特徵或者所有權形式來分類。其中一個比較常見的所有權模式為共管物業condominium(或稱condo),就是業主擁有一棟建築內的某個單位的產權,但不擁有建築的土地或單位外任何公共區域的所有權。如果建築附帶的停車位和儲物室可以出售,您也可以購買。 購買Condo,業主要有心理準備,每月須要繳交管理費,作為諸如保安和維護保養之用。並要遵守condo法團的附例(bylaws),例如可能不允許飼養寵物和不準出租,甚至使用何種窗帘也可能有規定。 買家了解Condo法團的附例及財務狀況很重要,在購買時還應知道賣家是否已付清所有費用,例如管理費,否則可能要承擔賣家拖欠的Condo費用。在下offer前,應請律師仔細查看大廈的物業狀況證明書(status certificate),當中包含大廈建築和財務狀況信息,物業狀況證明書的費用為100元。 至於合作性質的物業co-operative(或稱co-op),與共管物業的最大區別在於業主實際擁有什麼。購買了某Condo單位,你就擁有了該單位的所有權;而co-op物業則不同,所購買的並非某個特定單位,而是購買了擁有該建築的法團的份額,令你有資格根據與法團的租賃條款,使用大廈內的一個可出售的單位,業主並無產權。 若你決定買進一個co-op物業,切記,重大決定皆由co-op物業董事局作出。無論是購買股份以及遷入,都需要董事局批准。假如你的購買要求獲董事局批准,並且你遵守會員的規管附例,你就會成為co-op的合作社成員。 維修外部陽台門不是業主責任 Q:我們的公寓樓已22年歷史了,一些陽台外門需要維修。物業經理說單位業主需負起維修責任。但我們的大廈章程書(declaration)中規定,每個單位的所屬邊界是以外門的側面算起,每個單位並不包括外門。究竟誰該負責修理陽台外門? A:基於你的公寓大樓章程書,外門是公共元素,而且章程書指出外門不是單元的一部分,因此外門必要的維修屬於大廈法團的責任。 Q:我們大樓董事會擔心有人在我們的街道上超速,因此下令將3-4英尺高的限速標誌用螺栓固定在道路旁的人行道上,此舉破壞了建築物外觀。董事會可以這樣做嗎? A:將標誌固定在道路上可視為對公共元素的補充、修改或加強,但只有符合《共管物業法1998》中第97條的規定,才能由董事會執行。該規定要求法團需發送通知給業主們,說明需要修改或加強的內容與方式,並列出估計成本與說明這筆花費如何支付。 該通知必須告知業主,若有15%的業主要求,就可召開業主會議,對擬議項目進行投票。只有在未被要求召開業主會議、或者在業主會議上該項目沒有被投票反對的情況下,法團才有權執行該項目。 如果法團未遵守第97條規定、或是在業主投票反對的情況下擅自執行項目,則該標誌必須被移除。 Q:公寓法團是否可以在沒有通過一個附例的情況下,在其網站上發佈月度業務會議記錄,或者發佈專欄? A:可以。 作者Gerry Hyman 為星報《共管物業法》專欄作家

上百萬房子為何成交價僅顯示為1元? 地產經紀填報虛假數據遭警告

日前,位於士嘉堡湖濱區一棟標價310萬的獨立屋以298萬的價格售出,但最後在MLS上顯示僅以1元的價格成交。據賣家代理經紀稱,之所以向數據庫登入了1元的銷售價格,是賣家不願公布成交價格。在這樣的要求下,經紀不得已輸入了1元錢。面對這樣的狀況,地產經紀應該怎麼做?房屋的銷售數據所屬權應歸屬哪方?賣家是否有權利拒絕向公眾公布自己物業的信息?星島日報就此採訪了地產從業人員、監管機構RECO以及法律界人士。 自8月23日加拿大最高法院宣布拒絕受理多倫多地產商會提出的上訴,多倫多地產商會將不能再壟斷房屋的成交價格、交易歷史等資訊。此後房地產銷售歷史數據也不再是持牌地產經紀的專屬信息,普通人也可以獲得。早前星島日報曾對此話題訪問業內人士,儘管地產經紀並不擔憂因此會造成大規模失業,但此項改變對隱私的影響卻不可避免。如案例中的屋主一樣,市場上已經有涉及地產買賣的人士對隱私信息有所擔憂。 數據所有權屬誰? 在「1元成交價」事件發生後,多倫多地產商會(Toronto Real Estate Board,TREB)認定這是填報虛假銷售數據,進而警告涉事地產經紀。 TREB還通告了所有註冊地產經紀,要求必須報告他們代理出售房產的準確銷售價格(sales prices),以便公眾可以訪問這些數據。地產商會在致成員的一封信中寫道,「我們收到的報告稱,由於客戶提出隱私問題,一些地產經紀報告其售賣房屋的售價不準確。發佈虛假價格違反了TREB的規則和政策,並可能導致紀律處分,以及持牌人可能會被暫停或終止執業資格。」TREB首席執行官John DiMichele在一份聲明中表示,董事會定期向其成員更新並提供相關的規則和最佳實踐建議,並重申不準確地彙報價格與TREB的規則背道而馳。 大多倫多全職地產經紀Ben Zhang在接受星島《都市地產》記者專訪時表示,該房屋目前的最新售價在MLS系統中已經更改為298萬元。但這件事的確給業內各方都帶來了影響和思考。 1元的數據對周圍房屋的銷售會有影響嗎? Ben稱,現在來看不會有太多的影響。 「因為在大家的壓力之下,地產經紀已經把價格改回298萬了。信息的準確性是RECO的一個要求,寫1塊錢是違規的。我也和其他行業從業者聊過這件事,有的時候這個賣家不願意讓別人知道價格,數據的所有者到底屬於賣家還是地產局?」 ▲大多倫多全職地產經紀Ben Zhang 針對數據歸屬權的問題,大多倫多地區民商地產和財產規劃律師石汝楠在接受星島《都市地產》記者專訪時表示,「賣家賣房的數額交接價格歷史以來都不是完全隱私的。只要僱傭經紀去查,或律師去地產局查,這些都是公開的信息。所以賣家沒有所謂'房產賣價信息歸屬權'的問題。」 石汝楠提示,若房產經紀隱藏真實賣價或提供虛假售價,比如案例中填寫1元售價,除了違反多倫多地產局對經紀的規範要求,會因此而受到處罰,甚至丟失牌照,其實還有更大的隱患。 「若這種侵權行為產生大額損失,經紀被告的可能性很大。比如,未來有人因採用錯誤數據導致某種程度的損失,可以向該地產經紀提告。」 但石汝楠也坦言,根據目前的狀況看,此次事件不會造成實質影響。 「一方面,在售房系統里記錄為1元,但實際產權登記為298萬元,買房再次賣房時,要以真實的成交價以及法律文件為基礎。並且現在MLS系統也已經更正了價格。另一方面,對買家再賣房時提供信息方面有影響。新買家們尋找房源信息時,容易誤解,接收了這個房子的錯誤信息,除非賣家找專業人士落實實際情況。」 售價已屬公開信息 不允許「故意錯報」 星島日報記者針對此問題採訪了安省房地產委員會(RECO)的註冊官(Registrar)Joseph Richer。他在回復記者的提問之前,首先對記者提出,想簡要介紹一下最近最高法院的裁決意味着什麼。 「TREB擁有受密碼保護的虛擬網站(VOWs, Virtual Office Websites)。通過登錄VOW,可以訪問房屋的銷售價格信息以及其它詳細信息。消費者可以通過經紀提供的服務,請求訪問受密碼保護的VOW。 TREB的成員可以在上面分享信息,包括房屋售價和使用途徑(display and use of sold...

買房前需做好功課 怎樣才能找到合適自己的房子?

Q:獨立屋(Detached)、半獨立屋(semi-detached)、鎮屋(townhouse)、連屋(link home)…這些都是什麼意思?如果我不理解房地產行業術語,怎麼才能找到合適的房子? A:強烈建議您在購買房產之前,先自己做好相關功課,其中也許要包括驗房。並與您的地產經紀密切合作,坦誠說明自己的需求和期望,若有任何條款不理解,可請地產經紀解釋清楚。 以下對您提到的房型稍作說明: 如果您的家庭處於成長擴大階段,需要更多空間因應人口增長,您可能需要購買獨立屋(detached house)。這是一個坐落在自有土地上的獨立建築物,作為房屋和土地的唯一擁有者,您負責房子的維修和日常保養。獨立屋通常是市場上較昂貴的住宅,因為您可享有最大程度的隱私權,又完全擁有該幅土地。當然,根據地點、土地的大小、屋況等其它多項因素的不同,獨立屋的價格有很大差異。 所謂半獨立屋(semi-detached house)是一棟獨立建築,經由一道共同牆壁分成兩個獨立的住宅。如果您購買這樣的房屋,您將擁有您這一側建築的業權,包括房屋所坐落的土地。您要負責自己這半邊住宅的維修和日常保養。半獨立屋的潛在負面因素是,不知道自己能否與鄰合作、敦親睦鄰。當您與鄰居共享車道、共用屋頂,或者存在影響兩家房子的維護——例如屋頂需要維修時,或者通過公用牆傳播噪音時,這都會成為問題。 至於鎮屋/排屋(townhouse或row house),是一個長建築內有多個住宅單位,單位間各自以公共牆壁隔開。因為住宅間共用牆壁,從某種意義上來說類似半獨立屋模式。 連屋(link home)是混合獨立與半獨立模式的房屋。也許兩棟房子的地面部分,看起來獨立分開的,但房屋的某一部分,通長是車庫或地下室,會與隔壁的房子連在一起,所以不完全獨立,因而稱為連屋。在安省地產議會接到的投訴案中,曾有消費者抱怨,他們以為自己買了一棟完全獨立的房屋,後來才知道是連屋。賣家如果自己的房型是連屋,一定要讓放盤經紀知曉,在掛牌時披露這個事實非常重要。 法團有責任協助殘障業主 問:我們Condo大廈有一位業主摔傷了手腕,需要有人幫忙系鞋帶。一位職員幫助了他,但是大廈經理髮現後制止了這種行為,因為職員被禁止協助業主。涉及到歧視殘障人士,《加拿大人權法案》(Human Rights Code)適用於Condo法團嗎? 答:適用。根據《加拿大人權法》,Condo法團有責任為殘障業主提供幫助。允許職員去為業主系鞋帶是合理的,因為可以避免他被鬆開的鞋帶絆倒而造成更大傷害。 問:我和我丈夫能否一同競選大廈業主委員會委員(board of directors)?如果可以,若我們都被投票選中,是否可以同時擔任委員? 答:《共管物業法》規定,委員會的委員可以制定附例去規定和調整委員會人員的數量、資格、以及競選。而附例需要足夠合理、有效、並且具可實行性。若附例禁止同住一個單位的兩個人、或一對夫妻同時在Condo委員會任職,法院可以認為,此附例是不合理。 問:我們曾經申請,修理使用不順的共用前門,但是管理處認為,門的毛病出在門鎖上,因此我們必須付錢才能修理。這樣對嗎? 答:如果鎖在門內,就是公共元素的一部分,修繕工作就是法團的責任。除非法團最近修訂了大廈章程書(跟隨共管物業法的修訂),規定將修繕公共前門或者門鎖的責任轉移到業主身上。而大廈章程書,是需要至少80%的業主投票同意才可以修訂。 問:我們的Condo已經建成45年了,單元內有面牆都是窗戶(wall-to-wall windows)。法團提議借款800萬元來更換這些窗戶,許多業主不希望法團背負這樣的債務,是否有其它選擇? 答:聽起來大廈現在的窗戶還沒有壞。如果窗戶壞掉了,那麼依據《共管物業法》,法團需要負責更換。 更換窗戶可以視為對公共元素的增添、改造或改進(我傾向於定義為改造),只有在符合《共管物業法》第97條法例的情況下才能進行。 若要開始這項工程,法團必須提前通知業主,解釋所建議進行的改造計劃,給出費用預估,並且說明將如何支付該費用。此外還需明確告知業主,他們有權在接到通知後的30天內,申請召開業主大會對此改造計划進行投票。開會申請需要有至少15%有資格投票的單位業主支持才行。 若業主沒有在30天內申請開投票會,或者在投票中沒有得出反對的結果,則法團可以動工進行窗戶置換。 作者:Gerry Hyman為星報《共管物業法》專欄作家

地產協會報告指 溫哥華屋價奪冠 多倫多屋價回落0.6%

■溫哥華屋價為全國之冠,7月份典型屋價接近110萬元。圖為溫哥華市中心住宅群。資料圖片 綜合報道 根據加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association,簡稱CREA)公布的最新數字顯示,溫哥華一個典型住宅單位價格差不多須110萬元,超過全國其他地區。 據房地產網站Better Dwelling引述由CREA提供的2018年7月份數據顯示,溫市、菲沙河谷(Fraser Valley)及多倫多,成為全國三大屋價最高市場。其中高踞首位的溫哥華,一個典型屋價高達108.75萬元,比去年同月攀升了6.68%。緊隨其後是卑詩省另一市場──菲沙河谷,7月份典型屋價按年上漲13.83%,至83.13萬元。至於占第3位的多倫多,今年7月份典型屋價較一年前回落了0.6%,至76.84萬元。 菲沙河谷屋價升幅 全國第一 此外,屋價升勢最明顯的小型市場也集中在卑詩省,升幅最大的是此前提及的菲沙河谷,緊隨其後是溫哥華島,7月份典型屋價比一年前上升13.75%,至48.98萬元。全國屋價升幅第三高的是卑詩省會區維多利亞,7月份屋價為67.28萬元,較去年同期上調了8.24%;渥太華及溫哥華,分別占第4及第5位。

加拿大史上最富裕的一代想大屋搬小屋為何困難重重?

每當談論到大多地區房價不斷飆升、房價可負擔性等問題,大家的焦點往往落在千禧一代及年輕家庭之上,慨嘆他們上車難、置業夢碎、只能一直蝸居Condo單位等。但是,高樓價引發的住房問題,一樣影響着已屆退休之年的嬰兒潮一代。他們想賣屋上樓,想搬回原居社區,想住進長者大廈,統統都不成,可謂動彈不得。 幾年前已退休的何氏夫婦,在現居的獨立屋已居住了20多年。本來他們想效法一些朋友的做法,在退休後賣掉大屋,再買一個共管Condo單位養老。不過,由於差不多30歲的幼子還與兩老同住,大屋搬小屋的計劃暫時未能進行。 一動不如一靜 「雖然兒子已積極為首期儲蓄,但他賺取的年薪不算高,加薪幅度遠遠追不上樓價升幅,看來短期內仍難具置業能力。我們很想幫他一把,資助他付首期,但即使如此,他日後的供樓開支亦難以負擔。而且,如果我們把大屋賣掉,再分別買兩個Condo單位,預算亦只能買到一睡房加書房那種間隔的小面積單位,居住空間大降。左計右計,還是一動不如一靜。」 事實上,像何氏夫婦差不多狀況的嬰兒潮一代,並不罕見。以前,人們退休後都會賣屋上樓。對已經上年紀的屋主來說,上樓後不用再打理前後園,也不用擔心房屋內外維修保養等粗重功夫。對地產市場來說,上一代把房屋出售,提供了二手樓房的庫存,讓年輕一代有屋可買,地產市場才能繼續「貨如輪轉」。 寧花錢裝修也不換屋 雖然自去年4月省府推出樓控辣招,再加上日益嚴格的房貸審批、加息等因素,大多地區的房價已回落不少。可是,早兩年房價不斷屢創新高,累積的升幅仍然超越了很多置業人士的負擔能力。嬰兒潮一代想實行賣屋上樓計劃,亦障礙重重。 皇家地產公司(Royal LePage)於今年7月中進行了一項全國性的市場調查,主要對象為54至72歲、於1946年至1964年出生的嬰兒潮一代,看看他們目前的置業情況及趨勢。此次網上調查,成功訪問了1,000名嬰兒潮一代的國民。雖然他們當中近8成都擁有房產,而且擁有的絕大部分是獨立屋、半獨立屋及鎮屋等低層房屋,但當被問到會否在未來5年有換屋計劃時,只有17%表示有此打算。換言之,有8成嬰兒潮一代縱使已屆退休之年,但卻沒有遷離現居住所的計劃。反而有6成人表示,寧願花錢進行裝修,也不會考慮換屋。 嬰兒潮一代選擇裝修現居也不實行換樓計劃,也有幾個考慮因素。好像兩年前曾把居住了十多年的獨立屋進行多項翻新工程的梁先生表示,一直很喜歡現居的小區,習慣了該處方便的生活設施與交通,所以就算要實行大屋換小屋大計,都希望留在該小區附近。可是,兩年前樓價開始瘋狂飆升,什麼樓盤都要搶Offer,他們想看清楚形勢才作決定。 難習慣空間驟減 「當時心想,如果真的決定搬上樓,這間住了多年的舊屋怎樣也得裝修一下才賣,所以就找了裝修師傅,花了差不多5萬元,廚房、主人房浴室都翻新了,全屋油上新的顏色,二樓地毯也換上木地板。不過,全屋整理得煥然一新後,我們又捨不得把它賣掉。而且,如果要搬到Condo單位,我們很難習慣生活空間一下子由2,000多呎縮小至只有幾百呎。」 在皇家地產公司的該項調查中,也有問到受訪者在退休後對於減縮居住面積的意向。結果顯示,只有4成人有意在退休後換小屋,超過半數則表示無意進行換小屋計劃。至於近兩年全國多個房地產市場都出現顯着的房價升幅,有56%受訪嬰兒潮人士認為,他們現在居住的城市或地區,房價已高得難以負擔。這個比率,在卑詩省及安省更高,分別有78%及63%。 獨立屋始終是首選 為了改善房價可負擔性,願意在換屋時遷離原居地的受訪者中,有35%表示可以接受與現居地相距少於一小時車程的地方,也有3成表示一小時車程以上的距離亦可接受。不過,在房價相對較高的安省,4成人表示會遷移到另一城市或城郊,尋找更易負擔的房屋,因為大部分嬰兒潮人士希望,縱使要大屋搬小屋,居住在獨立屋始終是首選。 不論搬到何種類型的住房,過半數受訪者表示其購房預算將低於45萬元,只有25%表示購房預算高於45萬元。至於新的房貸政策,似乎對這一班購房大軍影響不大,過半受訪者回應指,新的房貸政策不會影響他們可負擔的樓房類型,不過也有兩成表示新政策令他們對購房感到猶豫。 加拿大史上最富裕的一代 事實上,嬰兒潮一代可說是加拿大史上最富裕的一代。調查發現,超過6成擁有房產的嬰兒潮業主,房貸已有9成供完。這一代人也深信,擁有房產就是財富的基石,所以他們亦很想下一代能走相同的路,擁有自己的房產。故此,近半數嬰兒潮人士表示,願意在某程度上資助子女置業。當中41%願意資助房價的25%或以下,願意資助多於25%的,只有5%。

你想建個後巷房嗎?應該從哪幾個方面入手?

▲後巷房為急需可負擔租屋的大多地區提供了新的房源(METRONEWS資料圖片) 今年6月,多倫多市議會通過投票,允許東約克區(East York Region)建設後巷房(laneway suites),用以緩解多倫多市區內房價和租金過高所造成的可負擔住房數量不夠的問題。政府是在經過了何種考量,到底提出了哪些相關要求,才批准了建設後巷房?想着手建設後巷房的人應該從哪裡入手,注意些什麼?後巷房的產權是獨立的嗎? 買賣時與主體房分開賣還是單獨賣?本刊就這些疑問採訪了相關人士。 建設後巷房的提議並不是全新的住房策略計劃,早在2006年,多倫多市議會曾就興建此類住宅展開過探討,但是考慮到對社區消防安全、居民隱私以及環境等多方面因素,該提案最終不了了之。歷經12年的城市持續發展、人口變遷以及可行性的調研,後巷房的建設終於在今年獲得通過。雖然只是在多倫多的東約克區進行,但並不排除未來根據試行結果會有更多區域效仿。 後巷房蓋在哪裡? 多倫多許多古老街區,房子與車庫分離,彼此之間有一定的空間。後巷房,是指在與前院主體房屋分開的後院車庫之上加蓋的房屋,或是在主體房與車庫之間的空間所建房屋。通常主體房屋挨着街道(road),而車庫位於主體房屋後部挨着巷道(lane),因此在這種緊縮型的住宅車庫上再建房屋就稱之為後巷房。如果空間夠大,後巷房也可以建在車庫和主體房屋中間。過往,這些空間都是人們放置垃圾箱和雜物的地方。 根據多倫多市政府提供的數據,多倫多有超過1907條巷道,長達227公里,如果加以利用建成房屋,可為數以萬計的家庭提供居所,緩解城市住宅壓力。多倫多市政府傳訊部門官員Ellen Leesti在接受本報記者訪問時則稱,「市政府旨在東約克區施行該政策,目前並沒有任何意向考慮將後巷房的建設擴大到其它區域。」但她續稱,理事會已在2018年7月23日的會議上通過對官方計劃的修訂(an amendment),提前考慮了後巷房的施工建設,以便澄清和加強現有政策,提供符合官方計劃的全方位住房和補充安排。 「該修正案規定了後巷房要具有符合官方計劃修正案規定的標準,以確保後巷房與周圍空間和社區兼容。工作人員將進行一項後續研究,以審查有關多倫多其餘地區的第二套房(second units)的相關規定。在通過社區諮詢(community consultation)協商之後,再向市議會提交規劃附例(zoning by-law)的修訂建議。」 由於建設後巷房所涉及的土地是現有的,所以建設後巷房的成本不涉及購買土地,基本只有建築費和市政基礎設施服務費。在房價高企的市中心,想要擴大家庭規模或出租獲取額外收入的家庭,通過建設後巷房,都要比再投資買房、或推倒舊房重建的花費低得多,更能夠為普通人所接受。 ▲三維行(SummerView)建築項目管理公司創辦人張夏景 三維行(SummerView)建築項目管理公司創辦人張夏景在接受本報記者訪問時,對這個新政策的出台持肯定態度。 「在大多倫多地區北部,房屋加建要開聽證會。過往鄰居反映,抱怨最多的就是房子會變得擁擠,景觀會變差,會擋住採光等。這些理由在多倫多市中心根本不是理由,因為市中心本身就很擁擠。後巷房是政府土地稀缺所造成的必要結果,尤其是市中心已經沒有地方能再開發了,而人的居住需求在不斷增加,只能採取這種方法。它解決了老百姓的需求,同時也給政府帶來了財政收入。並且在建築市場上,又多了一塊新業務。東約克區開放了後巷房的建設,我認為未來會有更多靠近市區的區域效仿。」 後巷房建設重點是什麼? 車庫和房子中間有足夠大距離的空間也可以建後巷房,但張夏景認為這種方案不夠實際。 「因為房子比較窄,後面有車庫,在中間再加建比較難施工。除非把車庫拆了,先做一個再做一個,所以還不如直接在車庫上面加蓋。」 對老房子建設後巷房的建築要求,完全取決於已有房屋的基礎是否符合現行建築要求。張夏景稱,「和100年前相比,現在的建築標準和規範要更高。後巷做加建時,就要按照現行的建築條例來做。如果舊房不符合新的建築條例,就要做新的建築提高。比如在車庫上加二層,車庫要做相應的改造,按照現在的建築標準做。至於是在舊車庫上建還是重新建車庫再加建,是根據建築設計師的評估設計完成的。」 東約克區允許建設後巷房,張夏景認為只是政府開了一個綠燈。而具體的操作完全在於建築設計師。 「建築設計師會根據政府的規劃,決定加建的房子應怎麼做。是舊車庫拆掉做新的,還是在現有舊車庫上加二層,要考慮結構以及建築規範在今天還適不適用。有時候改舊的車庫成本更高,還不如直接拆掉做一個兩層建築。這些年我們接觸了很多建築師,也不是每個建築師的方案都很好。有的可能理論上行,但是可操作性不強,會導致建築成本大幅度飆升。雖然你給了方案,方案也可以做,但是給業主帶來不必要的工程開支,就比較麻煩。所以我們建議想做後巷房的業主,在做施工方案的時候要多考慮、多選擇,貨比三家,不要太過於依賴某一個建築師的方案。」 由於建築師一定要對後巷房的施工非常了解,而後巷房在多倫多還是個新項目,因此市面上對後巷房了解的建築師並不見得很多。張夏景稱,「多倫多不像溫哥華,溫哥華的後巷房存在很多年了,懂這一領域的建築師很多。多倫多不是每個建築師都很有經驗,因此業主應該多做一些功課。我聽到很多人有意向做後巷房,但是不知道怎麼下手。他們還是很傳統,先找建築設計師。方向是對的,加建必須找設計師。但是設計師也是新人,需要時間慢慢理解政策和相關的規劃要怎麼弄。」 建設後巷房費用如何? 張夏景認為,從設計上看,後巷房和普通的房屋加建價格差不多。 「不管有沒有後巷房,建築師收的設計費都大約在每呎2-4元,建築費按照面積計算。主要是屋主對建築師要有一定了解,建築師需要要對後巷房的規劃條例了解清楚。我們不希望看到,設計師把設計方案交給政府,政府退回來要修改的情況。有些設計師可能並不認為被退回是自己的過失,會認為是政府要求過嚴,找到自己的說辭。而重新設計、提交也會耽誤時間,有額外的費用產生,得不償失。」 張夏景建議,後巷房的建設通常不做地下室。 「我做了很多項目,作為一個項目管理公司,給客戶的建議是後巷房盡量避免做地下室。最主要的考慮是施工難度,開挖工程量巨大,也會造成旁邊老建築不穩定。再則,後巷本來就很窄,大型車開不進去,前面過不了。再挖土挖地下室,花費巨高,交通上也不可行,所以我們建議一定是做地面以上的。考慮到一定要有個車庫空間,最好的方案就是在車庫上做個小二層。舊車庫如果要拆掉,成本增加。如果足夠結實,可以保留。不結實,推掉,在原有土地做一、二層。 」 由於市中心東區的房子價格稍低,張夏景認為按照現行市場上接觸到的建造標準,估計花費在每平方呎200元的範圍,也取決於屋主對裝修層次的要求。如果在中區,物業價值高,為了和前面主建築物標準匹配,成本有可能達到300元每平方呎。 ▲後巷房,是指在與前院主體房屋分開的後院車庫之上加蓋的房屋(METRONEWS資料圖片 張夏景對建設後巷房會給房屋增值給出了肯定答覆。 「市中心房子本來就很小,很多甚至是連體的,拆也沒法拆,地皮也很貴。業主賣掉再買,也買不起。有小積蓄的,很多人會選擇加建,增加使用面積,或者出租增加收入。建設後巷房必然會給房屋增值。」 賣房時分開賣還是一起賣? 後巷房買賣時會否有問題?張夏景稱,根據目前看到的信息,一個Lot里的房子,是統一產權。如果想把主體房屋和後巷房一分為二,涉及到分地。我覺得在市中心不見得會獲得政府批准。因為新分出的地,不會在後院再assign一個新的門牌號碼。 」 多倫多市政府傳訊部門官員Ellen Leesti在接受本報記者訪問時表示,「議會通過的政策不支持從主要住宅切斷後巷房分地(Severance),因為後巷房是主要住宅的輔助設施。」 如何突破建設中的空間難題? 一旦每一家都在後面施工建後巷房,保持巷道通暢很不容易,大車難以進出,未來會產生交通問題。 Ellen Leesti對此問題的回復是,「與任何建築施工一樣,城市的相關部門也會參與其中,確保對社區的干擾最小化。城市建築檢查員(building inspectors)在接到投訴時會前往調查。 」 張夏景表示,自己關注後巷房的建設已經很久了,也研究了一些施工方案,希望未來可以給有意向的業主一些合理建議。 「考慮到後巷房施工的難度,現場太小太窄,轉不開,我們建議業主多採用裝配式施工,盡量減少在現場的施工時間,把能夠在工廠做的預先做好,這樣可以最大限度提高現場的施工效率。否則,一個大貨車在後巷卡3-5天,鄰居會抱怨。 裝配式施工來的東西都是半成品,就像宜家傢具一樣,現場拼裝,減少交通阻塞,減少現場混亂現象,這是我們研究比較好的施工方案。如果採用我們推薦的施工方案,一個小的加建房,6個月時間就夠了。 」安全因素也是一直以來通過後巷房建設政策很大的阻力。張夏景稱,「只要有正規圖紙、開工許可,施工的過程中按照最新建築規範進行,政府會在施工的不同階段去驗收,工程質量驗收和整體結構安全方面,我不擔心有違規現象,因為設計師在做方案的時候,政府會批複。有違背市政條例的地方,政府不會頒發許可(building...

調查:連多倫多屋主都希望房價下降

據CBC報道,一份加拿大房屋市場的調查報告顯示,連多倫多和溫哥華的屋主,都認為房價「不可理喻得高」,希望房價下降。Angus Reid調查機構使用「疼痛指數」給參與者在房屋和交通問題上給出的回答評分。絕大多數參與者認為,房屋問題是居民們面臨的嚴峻問題。根據Angus Reid 2015年的數據,多倫多市民最擔心的問題是交通運輸,但在今年,房屋可負擔問題上升到了第一位。Angus Reid的發言人Shachi Kurl表示,大多地區居民比三年前對房屋問題造成的「疼痛」感知更加明顯。造成房價上漲的主因據調查,參與者認為造成房價上漲最關鍵的3個因素是房屋位置、利率低和海外投資者。在多倫多,參與者普遍認為房屋位置是第一位,海外投資者是第三位致使房價上漲的主因。房價的個人影響然而,專家意識到,房價造成的實際個人影響比人們認為造成的影響要小很多。在多倫多,有35%的參與者表示,目前的房價對他們自己和他們的家庭造成了負面影響。(智蘇編輯)

現在,大多地區地產經紀可在自己網站上發佈銷售信息

星報圖加通社報道,加拿大最大的地產局上訴,阻止成員在自己網站上發佈房屋銷售數據,然而,加拿大最高法院已拒絕地產局的上訴。今天,加拿大最高法院宣布,拒絕代表5萬安省地產經紀人的多倫多地產局(TREB)申請的上訴。起初,競爭局(Competition Bureau)對TREB禁止地產經紀發佈信息的制度表示質疑,認為該制度阻礙公平競爭和數字化創新。於是,TREB從2011年開始這場曠日持久的法律戰。地產局表示,如若允許地產經紀私自發佈房屋銷售信息,則會侵犯消費者隱私和版權。多名律師和地產經紀人曾表示,在網上公布這些信息,有利於買家和賣家學習如何給房屋定價、如何談判,使其不用依賴於地產經紀來得到這些信息。由於法庭拒絕受理本案,律師們相信,TREB很可能無法再繼續法律戰爭,或阻止銷售信息被發佈到網上。(智蘇編輯)

返校季高等院校附近租房市場火爆 士嘉堡9人爭搶一屋!

▲早幾年投資多大周邊Condo的買家,獲得了不錯的收益(星報資料圖片) 9月開學在即,大量學生即將返校。每年此時,高等院校附近的租房市場都會十分火爆,一房難租。今年,不但房源難求,房租更成為很多學生心中的痛。自前任自由黨政府於去年出台租金管控政策以來,新簽約的房租價格不斷上漲,就連多年穩定的士嘉堡中心Condo,今年的租金都比去年上升2成以上。對於沒有收入的在校生,無疑是雪上加霜。在今年整個房地產市場放緩的大多倫多地區,唯獨公寓市場持續火爆,價格攀升,租金收入可觀,成為許多投資客的不二選擇。 加拿大地產商會(CREA)公布的最新報告顯示,7月份全國樓房柏文單位放盤價格增幅最大,按年升10.1%。 Urbanation的數據則顯示,2018年第二季度,condo的租金比去年同期上漲11.2%,平均每732呎的單位,租金高達到2,302元。在多倫多市,這個數字更是高達2,505元,與去年同期相比增長了13.5%。租金在一年的平均漲幅為231元,兩年內上漲了367元,是該公司自1981年追蹤多倫多公寓數據以來記錄的最高漲幅。 數據顯示,6月份加拿大房公寓開工的數量更是達到30年來的最高點。然而,讓學生們難以企及的租金價格,讓可供學生在學校附近居住的選擇變得越來越窄小。 新租客最受傷 大多倫多地區全職地產經紀Evan Tang在接受本報記者訪問時表示,房租的大幅增長正是前任省府在2017年4月20號公布的公平住房計劃中,租房管制政策弊端的顯現。 「該政策要求每年房租只能按照政府規定的少於通貨膨脹率的比例上漲。2018年出租房租金的漲幅規定是1.8%。而房東的利息漲了、地稅漲了、管理費也漲了,房子也需要保養維修。這些花銷完全無法用每年允許的1.8%漲幅來支撐。」 ▲大多倫多地區全職地產經紀Evan Tang 因此,該政策產生的直接結果就是新簽約的房租大漲。 Evan 解釋道。 「房東把一套房子租出去,租金價格被鎖住。無奈之下,只能在新的合同中,把未來好幾年的費用開銷和養房成本等增長都計算到租金中。這樣一來,最後倒霉的還是新租客。我曾預測今年的七、八月份,對於那些要在高等院校上學的學生,將是歷史上最黑暗、慘烈的時刻。6月我就說過屆時房租一定會大漲,並租金會比正常年份高出很多,很多人都會面臨租不起房的殘酷局面。很不幸現在正是這樣的局面。」 9人爭搶士嘉堡中心一單位 不要以為只有多倫多市中心的Condo搶手,無論租金還是售價都常年平緩增長的士嘉堡中心地帶,今年行情的火爆程度一點兒也不輸Downtown。 Evan陳述稱,不久前曾幫幾個學生客戶在士嘉堡中心(Scarborough Towncenter)租房子。當時15個人對一個兩室的Condo單位感興趣,9個人下了offer,最後5個人加了10%的租金,最終這個單位的租金漲到2,580每月。 「這些學生,都承諾付一年租金外加一個月的定金。最後房主選了我的客戶。目前,一個兩房900呎的condo單位,在士嘉堡中心賣到60萬,在北約克賣到70萬,在市中心可以賣到90萬,但租金都差不多。我的'地產觀'再次被刷新。」 ▲Urbanation的數據顯示,租金在一年平均漲幅為231元。 Evan認為,士嘉堡地區condo租金價格的大漲,除了和返校的學生有關,也與供需關係有關。 「士嘉堡地區已經很久沒有再建設新的condo項目了,唯一的樓花Kennedys Condo還被清算,最終取消了開發。似乎現在的房地產開放商已經不再關注這片區域。士嘉堡中心地帶幾年沒有新樓出來,因此供需關係也會緊張。多倫多大學士嘉堡校區以及百年紀念學院士嘉堡校區周圍都是一些比較舊的公寓樓,也沒有新的condo樓盤。」 普遍加價及預付一年租金 同時,留學生或者本地學生一定要通過提前支付足夠多的租金,以及加價,才能搶到offer的現象正在變得越來越普遍。一位不願透露姓名的地產經紀對記者爆料稱,現在很多學生是要一次性支付13個月的租金,因為其中還有一個月的保證金(security deposit)。 安省租客權益倡導中心(Advocacy Centre for Tenants Ontario)法律總監Kenneth Hale早前曾在接受本報記者訪問時表示,保證金(Security deposits)的收取在安省是被禁止的。此外,根據安省市政與住房事務廳(Ministry of Municipal Affairs and...

多倫多市中心公寓價格全球排15位!

資料圖片 星島日報 溫哥華與多倫多的房價常被指責居高不下,然而其價格與全球其他高房價國家相比,僅位列中游。有專家認為,加拿大樓房性價比相對較高,而且更加宜居。 據《環球郵報》(The Globe and Mail)報道,國家銀行財務(National Bank Financial)副首席經濟師亞閃拿(Matthieu Arseneau)指出,據2018年的統計數據顯示,加國四大城市溫哥華、多倫多、滿地可與卡加利的房價,在「加拿大房屋相對可負擔性」(The relative affordability of Canada)排行榜中,與全球其他24個城市相比,均居中游偏下,遠低於香港、紐約、巴黎等高價城市。 其中溫哥華市中心柏文每平方呎價格為770美元,位居第11名;而多倫多市中心柏文為每平方呎708美元,列第15位;而滿地可與卡加利排名更低,分別為第20名與23名。 加拿大柏文性價比仍高 亞閃拿表示,相比全球房價,加拿大房屋的性價比依然較高。雖然與往年相比,加拿大7月的柏文售價已上漲10.1%,例如:購買多市中心一個645平方呎的柏文,價格目前為46萬美元。 亞閃拿表示,據經濟學人智庫(Economist Intelligence Unit)報告,2018年全球宜居城市排名中,卡加利排第4,溫哥華第6,而多倫多則排第7名。他稱,有人認為房價高漲就意味着好的生活質量,其實不然;加拿大四大城市較高的宜居水平,使其樓房更為吸引。

溫哥華海外買家銳減 僅佔整體交易1%

綜合報道 根據卑詩省財政廳7月底公布的最新數據,今年頭幾個月,購買低陸平原房地產的海外買家減少至只佔1%。甚至有人形容,海外買家在低陸平原新樓盤交易中幾乎消失身影。 數據顯示,今年上半年,大溫和菲沙河谷地區的所有房地產交易中,只有1%涉及外國公民,較去年同期的3%為低。 在今年頭6個月,本拿比、高貴林和列治文是海外買家購買房產的首選目的地。其中本拿比,有3%房地產交易涉及海外買家,而在高貴林及列治文,各有2%交易涉及海外買家。唯一看到外國公民購買比例增加的城市是北溫市,在2018年的頭半年,外國買家涉及北溫1%的房產交易。 購農地外國人上半年降至零 此外,那些擔心外國人購買農地的人應該可以放心,因為在低陸平原,購買農地的外國人,已從2017年上半年的14%下降到今年上半年的零。 卑詩省華人地產專業協會會長譚清華指出,最近大溫地產市場,外國買家的確減少,特別以豪宅市場為然。他認為,除了因為政府將海外買家稅調高至20%、推出房屋空置稅以及300萬元以上屋主要徵收「學校稅」(school tax)外,最重要是中國方面收緊外匯,資金流出海外難度提高了,導致中國買家減少。 譚清華表示,一般物業的價格變動不大,只是樓花則有些變化。他指以往樓花一推出,買家都要排隊搶購,現時已沒有這種情況,由於發展商須要賣出樓花,令銀行「放水」,於是出動「獎金」(bonus)或裝修津貼吸引顧客,不過,表面上價格仍沒有改變。

加美貿易關係緊張影響 加國高端房產 豪宅銷售雪上加霜

大多地區房地產市場,受到安省公平房屋計劃的影響,自去年4月開始降溫,價量齊跌。根據蘇富比地產公司的年中報告,大多地區豪宅市場大受影響。 100萬元以上住宅及400萬元以上豪宅的銷量,按年比較均大跌5成,重返2015年健康水平。報告更指,近期加美貿易緊張關係,將嚴重影響本國豪宅市場的消費者信心,為本國高端房屋市場帶來隱憂。 加拿大蘇富比國際地產公司(Sotheby's International Realty Canada)早前發佈的「2018年中期高端地產市場報告」(2018 Mid-Year Top-Tier Real Estate Report),對本國4個主要大城市的豪宅市場進行年結分析,當中包括溫哥華、卡加利、大多倫多地區及滿地可。這份報告主要針對售價介乎100至200萬元、200至400萬元及400萬元以上的共管住宅(Condominiums)、相連住宅(Attached Homes)及單一家庭住宅(Single Family Homes)等3大住房類型作出分析,比較其銷售量、待售日及超叫價成交百分比等數據。 此外,報告亦對以上4個大地產市場的個別豪宅區提供更深入的數據,從而窺探這些地區的市場走勢及表現。 值得留意的是,報告所指的共管住宅,是包括所有共管式住房類型,例如共管柏文(condo apartment)、共管鎮屋(condo townhouse)、共管半獨立屋(semi-detached condo)、共管獨立屋(detached condo)等。至於相連住宅,則包含排屋(row house)、鎮屋(townhouse)、半獨立屋(semi-detached)、複式房屋(duplex)等。而單一家庭住宅,則包括獨立屋(detached)、連屋(links)等。 多項政策令高端房產支離破碎 報告指出,經歷了央行多次加息,還有OSFI引入房貸收緊政策,以及多項針對解決房屋可負擔性的政策及稅項,加國高端地產市場在2018年的前半年,顯得支離破碎,不同城市之間的表現各有不同。正當滿地可的100萬元以上住宅市場持續看漲,大多地區則從2017年尾的淡靜,到現在開始見到消費信心復興,而溫哥華及卡加里的100萬元以上樓房銷售量,卻因為一些外來壓力而出現衰退。 雖然安省在去年4月推出安省公平住房計劃,令房市淡靜下來,但從2018年首半年的消費者需求、消費者信心及市況來看,大多地區(包括杜咸區、荷頓區、皮爾區、多倫多及約克區)的高端地產市場,已經開始恢復過來。雖然暫時復元的地區只出現在多倫多市以外,但明顯地,100萬元以上住房的買賣已見復蘇。 事實上,加息及收緊按揭政策,以100萬元左右的樓房買賣最受影響,由於購買力大降,逼使很多買家轉投共管柏文市場。不過,200萬元以上住宅市場的受影響程度較低,原因是買家都有較佳的能力去應付額外的開支。 過去幾年升幅驚人 過去幾年,大多地區100萬元以上房地產市場每年都見到驚人的升幅。例如2015年比2014年升了56%、2016年比2015年升了65%、2017年比2016年升41%。不過,來到2018年上半年,100萬元以上住宅的銷售量,比2017年大跌46%,400萬元以上豪宅更有墮崖式的51%下滑。儘管如此,報告認為目前市況與2017年歷史性高位比較確是有所下跌,但已返回2015年健康市況的水平。 收緊按揭加息削弱購買力 由於房屋按揭政策收緊,加上利息上升,雙管齊下地削弱了買家的購買力,令大量在多倫多及溫哥華的買家,將購房目光轉移至已經非常火熱的高端共管住宅及相連住宅市場。今年首半年,溫哥華100萬元以上共管住宅的銷售共有708間,從2017年的歷史性高位再按年攀升9%,400萬元以上的銷售量有23間,按年升35%。 大多地區的共管住宅市場,銷售主要來自本地買家,當中包括大量嬰兒潮一代,他們從外圍城市重返多倫多市中心,而年輕家庭則因為負擔不起低幢房屋,只好把置業目光放到共管柏文市場。強勁的升勢同時吸引本地及海外投資者,購入物業後長期持有。 去年豪宅跑贏大市 2017年可說是大多地區高端共管住宅市場成績輝煌的一年,表現跑贏各大加國城市。 100萬元以上及400萬元以上的高端共管住宅銷量,錄得按年59%及91%的驕人升幅。若單看多倫多市,亦分別錄得35%及83%的漲幅。 然而,到了2018年前半年,市場掉頭向下,大多地區100萬元以上的高端共管住宅銷量,只得658間,與去年同期的歷史性紀錄比較,下跌了13%。如果細分為100至200萬元、200至400萬元、400萬元以上等共管住宅銷量,則分別按年減少15%、增加8%及跌了40%。報告預計,未來高端共管住宅仍然會維持高需求,因為這部分市場繼續在轉型,以回應年輕人、都會家庭及大屋換小屋人士的住房需求。 在相連住宅方面,溫哥華、多倫多及滿地可,都面對着房盤持續供不應求的問題。現時,溫哥華及多倫多的高端相連住宅銷售量,已從2017年的歷史高位大幅回落。不過,跌幅主要是供應不足導致,此類房屋仍然極受買家追捧,因為這可說是獨立屋以外的次選之一。雖然成交量跌,但房盤得以超叫價成交的百分比大增,是所有房屋類別中表現最好的。此外,房盤的待售日期也是所有住宅類別中最短的。 在2018年前半年,大多地區100萬元以上相連住宅的銷售共有806間,比去年同期少了42%,當中687間位於多倫多市,跌幅也有25%。儘管如此,大多地區近57%價值100萬元以上相連住宅的成交價,都能高於叫價,此比率在多倫多市更高達65%,平均待售日只是12天。 單一家庭住宅方面,與2017年歷史性高位比較,今年首半年大多地區100萬元以上住宅銷售大跌49%至只有6,220間。當中包括5,280間是100至200萬元、824間是200至400萬元,按年跌幅分別為46%及60%。 大多地區400萬元以上豪宅只有116間易手,按年跌幅52%,當中有80間位於多倫多市內。不過值得高興的是,兩成放盤在成交時都能以超叫價成交,這個比率在多倫多市更高達36%。 縱使目前的房市走勢,反映出去年的升值已有部分被回吐,單一家庭住宅價格仍然不菲。以今年5月份的數據為基礎,大多地區一間典型的單一家庭住宅,均價為104.6萬元,跌幅8.2%。若單是多倫多市,雖然已有按年5.6%收幅,但平均價仍然要142.6萬元。傳統的豪宅區如Bridle Path、Rosedale-Moore Park、Lawrence Park等,均價分別為506.2萬元、354.1萬元及214.7萬元。 2018年1月至6月大多地區高端住宅市場走勢 相連住宅 價格 銷售量 按年升跌幅度 100-200萬元...

地產專家:有關大麻合法化這5件事情必須知道!

資料圖 據REM地產雜誌報道,大麻合法化日期將近,有不少買家、賣家和地產經紀給地產專家Mark Weisleder打電話,詢問新大麻法案對房屋租住買賣會有何影響。 Weisleder總結了5個最常見問題,如下: 1. 大麻合法後,每戶人家能合法種植多少株? 每戶最多能種4株大麻,這其中也包括共管公寓單元和柏文單元。根據聯邦法案,房屋外花園內種植的大麻也被算在這個數量限制內。每個省份會分別規定,是否允許在屋外種植大麻。 2. 怎樣才算「安全」種植大麻?是否會有規範? 目前尚未有關於「安全」定義的法規。你可能會需要請專業電工來安裝合適的通氣、排氣設備,來確保植物不會長霉。 3. 大麻合法化後,賣家和地產經紀人是否還需要向買家公開此處曾經種植大麻的事實? 這或將成為一個棘手的問題。如果過去種植大麻的歷史被確定為「材料潛在缺陷」,那就必須公開。如果賣家明知道這座牆後面有霉,卻不公開,可能會招來買家訴訟。 4. 可否阻止租戶吸食或種植大麻? 雖然大麻合法,但你可以在租屋合同中加入條款,禁止租戶在室內吸食或種植大麻。如果租戶在簽署合同後做出這些事情,會讓你在驅逐他們時更容易一點。雖然使用醫用大麻的租戶可能會提出人權問題,但在合同中加入這項條款有利於你的辯護。 5. 共管公寓(Condo)需要如何阻止租戶吸食或種植大麻? 個別共管公寓現在已經立下規矩,禁止一切吸煙、吸大麻、種植大麻的行為。也有公寓在場地內設置吸煙專區,或醫用大麻吸食專區。其他人可能要等到公寓法規定不能對鄰居構成騷擾,屆時,如果鄰居抽大麻影響到你,你可以採取相關制止行動。 (智蘇編輯)

大麻合法化之後 賣現存大麻屋仍需披露嗎?

近期收到不少問題在討論賣家、買家、與房產經紀應如何為新版《大麻法案》(Cannabis Act)做準備。該法案將在10月28日正式實施,我已透過地產局在大多倫多地區未來數月中準備了講座,詳細介紹相關信息。以下是5件你需要知道的事情。 1.一旦大麻合法化,每戶住宅中將被允許種植多少株大麻? 每戶住宅中將被允許種植4株大麻植物,柏文與共管物業也是如此。根據聯邦法律規定,作房屋一部分的戶外花園也應包括在內,但這需經各省政府決定是否可在屋外種植大麻。 2.安全種植大麻有什麼標準嗎? 目前還看不到有任何規定準備就緒,顯然,在市場上已經能看到為此上市的各種工具箱、室內帳篷等種植大麻的工具。營銷廣告稱,這些工具可幫助避免牆後發霉等等。此外,可能還會要求由專業電工操作,安裝合適的通風設備,促進室內外空氣流通,進一步防止房屋產生黴菌。 3. 如果種植大麻已合法,賣家和房產經紀是否仍應披露過去存在的大麻屋? 在我看來,無論這是否會被界定為房屋潛在的重大缺陷,都必須告知買家。若賣家知曉房屋牆內因種植大麻而發霉,卻未告知買家,那麼在交屋後很可能引起訴訟。 4.房東是否有權要求房客停止吸食或種植大麻? 即使大麻合法,房東在出租房屋時依然有權在租約內包含一個條款,註明拒絕任何吸食和種植大麻的房客。這一條款應加入所有的租約中。如果房客在規定之後,依然吸食大麻,便可以此為理由將其驅逐。但對於藥用大麻使用者,將會涉及人權問題。因此要在出租房屋之初規定清楚,可提前避免問題發生。 5. 共管物業如何限制住客吸食或種植大麻? 部分共管物業已經通過了相關規定,禁止住客吸食煙草、大麻,以及禁止種植大麻。部分共管物業可能會在建築旁邊划出一塊特定區域,給大麻或僅僅是藥用大麻使用者使用。還有一些仍在等待觀望,或者試圖依賴《共管物業法》來規管,該法中規定,住戶不能對鄰居施加煩惱。因此,如果吸煙騷擾到鄰居,他們就可以採取阻止行動。 作者Mark Weisleder為多倫多房地產律師 簽署「買家代理協議」前注意事項 Q:如果我簽署了「買家代理協議」(Buyer Representation Agreement),我的責任是什麼? A:買家代理協議是在進入市場購買房產時,簽署的具有法律效益的合同,承諾買家與房地產經紀在特定期間共同合作。協議上會顯示買家的權益與責任。當然,房產經紀和買家也可以不簽署該協議。 一旦你成為某經紀公司的客戶,公司作為受託人,對你的房產購買事宜負有責任,他需要遵循你的指示,保護買家機密信息,並注重保護客戶利益。作為回報,買家也需要承擔一些合約責任。 作為某房地產經紀公司客戶,買家承諾只能通過該公司提交所有購房Offer,然後由該經紀公司代表買家與賣家或賣家代理人進行溝通。同時買家還同意配合房產經紀,提供準確的資金信息,表述自己的需求,甚至關於曾看中哪些房產,希望購買等此類信息。 在「買家代理協議」生效期間,即使買家完全靠自己選中了想要購買的房產,並且沒有通過房產經紀提交購房offer,但是一旦賣家接受了offer,買家依然欠房產經紀公司傭金。如果買家在第一份協議仍然有效時簽署了第二份「買家代理協議」,那麼當購買房屋時,就很可能需要向兩間經紀公司支付兩份傭金。 買家代理協議是一份合約,與房屋買賣協議(agreement of purchase and sale)一樣。買家需記住,在合同協議期內,你不是必須買房,可一旦提交了Offer並且被賣家接受,只要offer中所列的條件得到滿足或者被取消,買家就有責任完成交易。 嘗試不守信用取消交易的買家,將可能面對法律訴訟,以及被買方經紀公司(很可能還有賣方代理公司)要求支付傭金。 買家代理協議過期之後,如果買家在當初簽協議時雙方同意的一段時間之內,購買了買家經紀在協議期內曾展示過的房產,那麼買家依然需要支付經紀人傭金。 作為買家,也需盡到自己的責任。因此我總會建議消費者在決定前至少約見3位房地產經紀,找到最適合自己的選擇;並且在簽署協議前,認真閱讀理解其中內容;仔細檢查房屋各方面特點,積極提出問題,並進行充分檢測。

10間新建住房便擁1間 非居民對多倫多樓市影響究竟多大?

■多倫多市是大多區範圍內外國買家最集中的區域(星報資料圖片) 過去兩年本國房價飆升,尤其多倫多及溫哥華兩地,很多人都將房價被推高的責任,歸咎於外國買家。雖然加拿大統計局(Statistics Canada)去年底公布了非居民擁有房屋業權的數字,比例上並非如人們想像般可怕,但若只聚焦新建樓房市場,比例立即倍增。以多倫多為例,最近兩年推出的新建住房,大概每10間便有1間是由非居民擁有。 去年底加拿大按揭及房屋公司(CMHC)聯合加拿大統計局,首次公布了海外買家在本國房地產市場所佔比例。相關數據指,大多倫多地區的所有房產物業中,海外買家佔3.4%,單獨看多倫多市的話,該比例最高,達到4.8%。由於一直以來,海外買家都被塑造成推高本地房價、與本地人爭房的洪水猛獸,所以當相關數據出來後,一些媒體的文章,以「外國買家不用再背黑鍋」、「海外買家不是罪魁禍首」等為題。 不過,真實情況是否就是如此? 根據加拿大統計局的結論,非居民在多倫多人口普查都會區(Toronto CMA)的業權擁有數量只屬少數,他們在多倫多隻擁有少數房產。資料顯示,非居民在大多地區擁有45,277間住房,僅佔大多地區住房庫存的2.63%。在這超過4萬間住房中,有29,091間在多倫多市內,即3.86%的多倫多住房,是由外國人擁有。可以說,多倫多市是外國買家最集中的區域,但越向外圍走,這個比率便越少。 多市之外 烈市比例最高 多市以外的城郊市鎮,非居民擁有住房業權比例最高的,是烈治文山市、萬錦市和奧克維爾市(Oakville)。烈市有1,768間住房是由非居民擁有,比例是全市房屋總數的2.87%。萬錦市雖然有更多樓房是由非居民擁有,共2,746間,不過佔全市所有房屋數量的比率則是2.71%。排行第三的奧克維爾市,非居民擁有1,378間住房,占區內總房屋量的2.19%。 以上這些數字及比例,好像都說明外國買家並沒在大多地區「肆虐」,亦不如想像般嚴重。不過,如果大家聚焦在新建住宅市場上,可能又會另作別論。 新宅市場是另一番景象 地產網站betterdwelling.com根據加拿大統計局的相關數據,製作了一份地圖,顯示了在2016至2017年間,於大多地區購買新建樓房的非居民人數與比例。該篇文章指出,非居民在本國擁有房產業權的情況並不普遍,亦不是大趨勢,直至經濟大蕭條之後。如果單看2016至2017這兩年間的新建樓房市場,會是很不一樣的景象。 在多倫多人口普查都會區內,非居民購買了674間建於這兩年的新建住宅,是這段時期總落成量的5.17%。當中有508間位於多倫多市,相等於該段時間總落成量的9.17%。亦即是說,差不多每10間售出的新建住宅,便有1間是被外國人買去。 從地圖上看,除了多倫多市,非居民買家似乎較鍾情東面和北面的城郊市鎮。當中以皮克市(Pickering)、萬錦市和烈市的比例最為突出。在2016至2017年間,皮克靈市雖然只有5間新建住宅被非居民買去,但由於期內只有80間新建造住宅發售,非居民業權的比例便高達6.3%。 華人聚居的萬錦市和烈市受到非居民買家青睞,大家應該不感意外。在萬錦市,該兩年內建造的新房共有633間,被非居民買去的有36間,佔總數的5.7%。至於烈市,364間新建住宅中,有17間被非居民購買,比例是4.7%。 此外,近幾年新盤發展蓬勃的奧羅拉市(Aurora),亦漸受外國買家歡迎。在該兩年新建的315間樓房中,便有10間是被非居民買家買去,比例是3.2%。至於新近被《MoneySense》雜誌評為加國最佳居住城市的奧克維爾市,於2016至2017年間建造的745間新屋中,便有25間由非居民購買,比例是3.4%。 雖然單看非居民買家擁有房產的比例以至購買新屋的比例,數字上好像不太驚人,但他們在加拿大住房可負擔性的問題上,影響還是有的。根據統計局的數據,在多倫多人口普查都會區,本地居民擁有的所有住宅類型平均估值是72.8萬元,但非居民業主擁有的房屋平均估值只是64.5萬元。 ■非居民更傾向於購買比其它住房類別更易負擔的共管公寓(星報資料圖片) 喜購Condo 增加首置者入市難度 另一方面,非居民更傾向於購買比其它住房類別更易負擔的共管公寓單位。在多倫多被非居民買去的物業,44%是共管公寓單位。多倫多市兩成住宅都是共管公寓單位,被非居民買去的單位數量便佔了7.2%。 以上這些數據都顯示出,非居民在本地佔據了比例不少的可負擔住房,意味着購房預算不高的年輕家庭、千禧一代及首次置業人士,除了要跟本地買家競爭這些價格相對便宜的上車盤,還要與非居民買家競爭,無形中增加了入市難度。 事實上,統計局的這份數據,還有兩個因素導致大家仍未能了解當前市場的真實情況。由於這次統計只截至2017年第二季度,中國新一輪資本控制的影響並未浮現。隨着從中國匯出資金的難度增加,相信非居民買家在本國擁有業權的比例也會下跌。 更重要一點是,統計並沒把預售樓花的資訊也包含在內。實際上,在海外銷售的樓花數量,比重不低。由於建築物並未完成,預售的單位並未被視作一個物業,所以亦沒有被納入非居民擁有物業的統計。在樓花市場上,不少人會在物業未落成前便將合同轉讓賺錢,跳過擁有業權的階段。因此,非居民業權數字是大大低估了外國資金的影響。 GTA房屋所有權非居民比例 地區 非居民佔比例% 住房總量 2016-2017年新建 多倫多市 3.86 9.17 皮克靈市 0.81 6.25 萬錦市 2.71 5.69 多倫多人口普查都會區 2.63 5.17 烈治文山市 2.87 4.67 Oakville 2.19 3.36 Aurora 1.67 3.17 Mississauga 2.15 2.99 E. Gwillimbury...

多倫多溫哥華房屋銷售大幅下降 房貸違約率趨平穩

■溫哥華和多倫多的房屋銷售量大幅下降。加通社 綜合報道 加拿大按揭及住房公司(CMHC)數據顯示,多倫多及溫哥華的房貸違約比率趨向平穩,滿地可則有所下降。 導致「房貸違約」的原因,不只是借款者遲交或無法供款,還有可能是借款者無法售出房屋。如果借款者遲交或無法供款,但可以在30天將房屋售出,也不能算是嚴重違約。因此,當房屋市場熾熱或出現「泡沫」,房貸違約率自然會降低。 一般而言,高金額房貸的違約率較高,因較高價房屋需要較長時間賣出,尤其是市場疲弱的時候。較低金額的房貸,也會出現相似的走向,但這類房貸對市況的反應較慢,違約率也會比高額房貸低。 多市低價房屋銷量減但售價升 多倫多的高額房貸違約率保持不變;貸款餘額高於40萬元的房貸違約率目前為0.08%,在過去6個季度,違約率一直處於0.07%至0.08%之間。至於貸款餘額低於40萬元的房貸違約率,則持續降至0.11%。自2017年以來,多倫多的高價房屋銷售量放緩。較低價的房屋銷售量同樣放緩,但價格卻繼續上升。 溫哥華的情況與多倫多相似,貸款餘額高於40萬元的房貸違約率,在2017年第2季曾跌至0.09%,並在2018年第1季保持不變。貸款餘額界乎30至40萬元的違約率,則維持在 0.1%至0.11%之間。溫哥華的高價房屋銷售量在去年下降,價格較低的公寓類房屋(condos)最近的升幅亦有所放緩。 滿地可的情況有所不同,貸款餘額高於10萬元的房貸違約率自2015年以來一直下降。滿地可的房屋銷售量持續錄得溫和增長,而這種增長趨勢預期會持續。 市場人士預料,隨着利率持續上升,持有房屋的成本亦有所增加。在多倫多和溫哥華,由於房屋銷售量大幅下跌,這些市場的房貸違約率在未來應會上升。

多倫多市長候選人基斯曼宣布第一條政綱:「給你住得起的房屋!」

CP24視頻截圖據CP24報道,多倫多市長候選人基斯曼(Keesmaat)今天早晨宣布,如果10月份在市選中勝選,將在未來10年內修建10萬戶「真正可負擔的高質量」房屋單元。基斯曼今天早晨發表競選演講,演講台上掛著寫有「你住得起的房屋」的牌子。基斯曼說,  多倫多房屋市場陷入危機,  並希望通過增加廉租屋,會有助於解決問題。她表示,  會將市政土地解禁,  用來提供住房單位。至於將如何達到目標以及耗資多少,基斯曼尚未明確表示。此前,庄德利在爭取連任多倫多市長時,只承諾十二年內,新建四萬個單位。(智蘇編輯)

購房降級 消費減少 壓力測試和加息間接拖累加拿大經濟

根據加拿大按揭專業人士協會(MPC)7月25日發佈的一份新報告顯示,在今年1月1日施行的房屋貸款壓力測試,阻止了18%的加拿大購房者購買他們心儀的房屋。有專家早前接受本報記者訪問時曾表示,壓力測試的出台旨在保護加拿大的金融體系。而按揭專業人士協會則表示,儘管壓力測試並不會過度抑制房地產市場的活動,但這可能會給加國未來的經濟帶來一定的負面影響。 加拿大按揭專業人士協會總裁兼首席執行官Paul Taylor在接受Livabl網站訪問時表示,「現在毫無疑問地,有很多家庭因此政策無法再符合買房資格。壓力測試有效地降低了每個人的借貸能力。它還扼殺了大量因為家庭擴大、打算升級房屋的買家。」協會的報告每半年出台一次,通過使用消費者調查問券來發佈人們對加拿大住房和按揭市場的見解。 嚴壓測下購房計劃降級 大多倫多全職地產經紀Sherri Nie在接受本報記者訪問時表示,「我認為壓力測試本是為打擊房地產投機者而出台的政策,針對利用高槓桿貸款的人士,確保他們能夠面對未來利率的上漲。但現在我見到這個政策卻'一杆子打翻了一船人'。比如說原來10萬年薪的收入者,可以貸款60萬,由於壓力測試,他們的貸款額度一下子減少了10餘萬元。本來計劃可以買獨立屋的,只能買到半獨立屋,或鎮屋。而本可以買鎮屋的,只能去買公寓。最後造成了如今公寓市場的火爆,而低層住宅活躍度下降的局面。」 ▲大多倫多全職地產經紀Sherri Nie 抵押貸款者需進行的壓力測試是由加拿大金融機構監督辦公室(OSFI)實施,要求購房者在申請銀行貸款時,按照加拿大央行的5年基準利率,或合同利率外加2%,兩者中取利率高的一方計算,以「應對壓力」。只有在該情況下還能負擔的申請者,才能獲得貸款。首付款高於20%的買家也不例外。自今年1月該政策實施以來,加拿大的房屋銷售量和價格都有所下滑,尤其是在多倫多、溫哥華等大都市,因為消費者在觀望壓力測試和提高利率所造成的影響。 連鎖效應:消費減衝擊經濟 然而,如果房屋銷售繼續放緩,Taylor指出,房屋價格會開始下降,這可能導致業主削減消費支出來應對,因此會給整體經濟帶來相對危險的情況。 「當他們意識到房屋的價值開始變得更少時,人們會開始關注他們未來的經濟狀況。他們可能會停止消費、開始更多地儲蓄,或者他們不會再在周末外出遊玩。因此,這也會對當地餐館和其它服務提供商造成經濟上的衝擊。」 Sherri Nie表示,作為一名地產經紀,在最前線聽到的是直接來自客戶的聲音,也看到了政策對他們的影響。 「我有客人為此真的生活得很節儉,因為想換大點的房子就要付更多的首付,還要面臨升息的壓力。很多人為了確保家庭的開支能適應政府的政策以及近年持續的銀行加息,他們會早做準備,從各個方面的開銷預算上重新調整。比如,原本一年兩次的家庭旅遊縮減到一次,外出就餐的頻率也會減少,連過境購物的計劃也會取消,希望能夠未雨綢繆。畢竟全額付款買房的人群少之又少。在物價上漲、特別是油價高企的影響下,大家都生活得更加謹慎。我最近也有聽到旅遊界的朋友講,今年連旅遊行業都開始變得不大好做,客源大大少於往年。所以,目前房價下跌,間接地對餐館和其它服務行業提供商造成經濟上的衝擊,我認為是必然的。」 嚴壓測阻礙首置者入市 此外,Taylor還補充說,加拿大房屋銷售的放緩可能會為多倫多和溫哥華等房地產過熱的加國大都市帶來一定的喘息機會。 「但在全國範圍內,從經濟的角度看,下滑的銷售並不是一個值得歡迎(welcoming change)的改變。在加拿大另外一些經濟尚不那麼明朗的地區,比如艾伯塔省(Alberta)和一些大西洋省份,這個政策實際上可以產生相當大的經濟影響。」 Sherri Nie也認為,在此政策下,經濟必受影響,並且首次購房者更加無辜。 「最初也許人們的計劃是買獨立屋,可是計劃趕不上變化快,壓力測試的實施讓他們只能在公寓和聯排屋中做選擇,有些買家不想委屈自己,獨立屋住不上乾脆就不買房,選擇租房。可他們沒工作沒經濟來源供房嗎?並不是。這部分人,不應因壓力測試被阻止入市。再者,還款多少、多長時間還清,都是根據借款人的經濟情況決定的。好時多還點,不盡人意時少還點,特別是我們華人,只要經濟上允許,第一想到的就是把余錢拿去還貸,這都不是大問題。關鍵是這種強迫性的壓力測試對經濟的影響有待觀察。我個人認為,負面影響大於正面的。」 加拿大按揭專業人士協會表示,並不反對壓力測試的出台,但他們得出的結論是,目前壓力測試增加的利率可以考慮降至四分之三個百分點。 「我們只是認為目前在合同利率上增加的2%太高了。它沒有考慮到隨着時間推移,人們的收入也會有預期的增長。壓力測試似乎沒有考慮到這樣一個事實:5年的時間裏(借之加拿大央行的5年基準利率),借貸者就已經償還了一部分錢,所以他的欠款實際上會有所減少。」 Sherri Nie對此觀點表示認同,「其實我覺得壓力測試中要在合同利率上額外增加2%,對新買家和即將換大房的人都不公平。換房的人群中,很多人已經付了相當可觀的首付在現有房裡,加上少量的存款,原本想着可以有更好點的生活質量,卻因為壓力測試不能貸到自己預期的額度、但新房已買好需要交接,而不得不把一些家庭儲備資金或其他方面的投資,如股票、基金等收回,放到新房當中,生活質量不升反降,未來的儲蓄也受到影響。這些等同於都是壓力測試政策對經濟的間接影響。如果未來這增加的2%能適度地減少,這些家庭受到的影響必然也會有所減少。」

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