地产情报

【星岛都市网】香港高等法院周一颁令中国恒大集团清盘，成为香港有史以来最大的地产公司清盘案。 据CNN报道，恒大近年来发生的一连串事件，如滚雪球般越滚越大。最初显现的是在2021年出现债务违约，这在很大程度上触发了内地的房地产危机。及至去年6月，该公司以2.39万亿元人民币（约合3,330亿美元）的巨债申请破产，由于债权人无法找到重组该公司债务的方法，导致了近日在香港法庭的诉讼。 在这些债务中，有1,770亿人民币（约250亿美元）是欠下国外的国际债权人。 路透社报道，据估计，中国的空置和部分建成的住宅数量，足以容纳全国14亿人口。恒大被认为是全球负债最重的房地产开发商，不但影响了中国其他众多主要地产商，更波及远至太平洋彼岸。 中国房地产面临的挑战所带来的经济问题，在加拿大也能感受到，这既体现在个人房地产投资者的活动有所下降，也可见于中资大型开发计划的减少。 据DH News报道，其中一个例子是2022年初，中国的奥园国际（Aoyuan International）由于面临财务挑战，以2.15亿加元的价格，将其即将在本拿比Brentwood区开发的The Grove住宅重建项目，出售给总部设于温哥华的Anthem Properties集团，买方其后对该项目进行了改动，并将其易名为South Yards。及至上月，奥园向美国法院申请破产保护。 据2022年3月的报道，奥园官网称他们在加拿大还有两个开发项目，一个是位于大温素里市中心133A街的44层大楼，有550个住宅单位；另一个位于多伦多，涉及约有1,700个住宅和18万平方尺商业空间的4幢商住大楼。 V20  

【星岛都市网】在多伦多价格高昂的房地产市场上，要想找到一个经济实惠的安家之所，无异于大海捞针，越来越多震惊的房源信息充斥着租房网站。 不过，GTA 地区的准租户们似乎已经见怪不怪了，杂乱无章的储藏室当成卧室，厨房中间甚至楼梯顶上放床，房东们不断吸引资金紧张的租房者。 最新的“恐怖租房”非士嘉堡一间500元租金的卧室莫属，最近它在Facebook上发出了广告，图片特别刺眼。 虽然这间卧室毗邻餐馆和学校，但它也有许多明显的缺点，很快就削弱了其诱人的价位。其照片也在 Reddit 上流传开来，积累了数百条评论和反应。 “加拿大的贫民可谓是囊中羞涩，在安省士嘉堡，你花 500 元就能住上这样的房子。你将得到一间位于冰冷地窖/监狱牢房中的卧室，但至少床、床头柜和台灯等家具一应俱全。您还可以获得这扇可爱的窗户，为您带来充足的自然光。” “看起来就像恐怖电影的开头，想象一下花钱住在那个地牢里吧。” 虽受抨击，但也有人理直气壮地指出，只求经济实惠的人不会太挑剔。 “可悲的是，会有人租下它的。” （图：facebook）T10

【星岛都市网】多伦多市长邹至蕙Olivia Chow表示，正减少针对多住宅物业的增税，以防止业主将成本转嫁给租户。 目前提议的多住宅税率上涨为 6%，其中财产税上涨 4.5%，城市建设基金上涨 1.5%，城市建设基金是一项支持资本项目的税收。 邹将于本周四提交财政预算，当中包括将住宅房产税增加10.5%及城市建设基金增加 1.5%，加税是由于城市服务长期支出，而造成18亿元财政赤字。 邹今（29日）发表演说时表示，她正在降低税率，这样租户就不会支付大幅增加的费用。邹提到，为业主不会将大幅上涨的税金转嫁到租客身上，多住宅税率的上涨必须低于一定的门槛，金额需要为3.75%或更少，“业主不能以此为借口提高租金。” 地铁租户协会联合会执行董事Geordie Dent表示，很高兴看到市长考虑到租户的需求。“我认为市长真的在努力确保他们不必通过让这些增税措施通过，我再次认为这真的很棒。我认为过去几年没有考虑过这种考虑，所以我们真的很感激。” 现时市政府仍在等待联邦政府拨款2.5亿加元，以支持多伦多庇护所体系中的难民。 如果联邦政府不提供这笔资金，市预算委员会将需要额外征收 6% 的联邦影响税。 预计市议会将于 2 月 14 日审查邹至蕙的财政预算案并予以批准。 （图：City News）T11

【星岛都市网】著名承包商和电视节目主持人Mike Holmes的诚信正受到质疑，因为他与一个建设得非常糟糕的精品住宅社区有关系，现在该社区有多所房屋因质量问题被拆除。 现年60岁的Mike Holmes来自安省，他以名人身份代言了安省Meaford市的新TerraceWood社区，因此该社区的许多广告上都有他的脸。 然而，居民们很快发现，这些“Mike Holmes认可的房屋”是粗制滥造的。从一开始就存在各种各样的问题，从霉菌到严重的结构问题等。霉菌问题尤其可笑，因为Holmes曾明确表示，项目背后的建筑商使用了“防霉防潮的墙壁”。 开发商Third Line Homes最终被提起了法律诉讼，理由是由于该公司和其他相关方的“错误和疏忽”，导致购房者不得不面对一次“噩梦”般的体验。 本周，名人Mike Holmes和Third Line Homes开发商再次成为该省的头条新闻，因为与其相关的三栋不到十年前建造的TerraceWood社区房屋突然被拆除。 在安省的Meaford市，一辆推土机正在摧毁一座现代化的房子。他位于Georgian Bay风景如画的社区。这所房子只住了两年，曾经高耸的天花板、大窗户和后院露台现在变成了一堆碎玻璃和木头。 “这很痛苦，”住在街尾的Fayard Johnson说。“看到我邻居的房子被拆了，真的很惊讶。” Fayard隔壁邻居的另一所房子也计划将被拆除。 Tarion：拆除比修复更合理 第三方消费者保护机构Tarion周一对CBC新闻表示:“考虑到所发现的缺陷的性质，拆除比修复更合理。”该机构正式谴责了这些房屋。 Tarion在2021年对该项目的相关方提起了800万的诉讼，指控14套TerraceWood房屋存在缺陷。 Tarion是由安省政府成立的，旨在帮助确保在保修期内发现的新房缺陷得到修复——即使建筑商违背了保修义务。 Tarion在诉讼中称，这14栋TerraceWood房屋的建造存在缺陷，比如屋顶安装不当、漏水和重大结构问题，引发了“严重的安全问题”。开发商未能修复缺陷，因此Tarion一直在支付所有的维修费用。 该诉讼针对与该项目相关的十多个相关方，包括Third Line Homes开发商、检查房屋的市政府以及Mike Holmes的公司。他们在辩护陈述中否认有任何不当行为。  该案尚未开庭审理。 明星代言被爆内幕  Holmes参与这项投资尤其具有讽刺意味，因为他长期在HGTV上播出的同名节目《Holmes在家》(Holmes on Homes)的明确使命是“揭露建筑行业糟糕的、不合标准的工艺”。 在TerraceWood的广告中，这位明星声称自己在该开发项目中购买了房子，并表示Third Line Homes开发商“以创新、诚信和对正确的承诺建造”。 Tarion负责管理和执行该省的《新房屋担保计划法案》(New Homes Warranties Plan Act)。该机构在针对TerraceWood利益相关者的诉讼中表示，总共有14栋房屋存在缺陷，这意味着很可能最终会有更多房屋需要被铲平。 而根据CBC的调查，名人Holmes在这个项目中的作用也不仅仅是推广——土地登记文件显示，Holmes的一家公司向开发商提供了总计39万的私人抵押贷款，以帮助该公司购买开发用地。 一些房主表示，他们对以“纠正错误”为座右铭的Holmes并没有回到TerraceWood社区来帮助纠正这件事感到失望。 Fayard说:“这个社区受到了干扰。”他的TerraceWood房子最近没有被拆除，而是进行了大修。 他说:“如果Holmes过来看一看，然后说，‘这就是问题所在，这就是我能帮上忙的地方，’我想这应该是一件正直的事情。”“毕竟，这是Holmes认可的房子。” Fayard还表示，名人Holmes与该项目的关系影响了他购买TerraceWood房屋的决定。 他说:“你会觉得，如果它能得到Holmes的认可，那么你很可能可以把钱投入其中。” 2016年，在施工期间，Holmes还在Fayard施工期间的家门口拍了一张宣传照，并竖起了他标志性的“大拇指”。 但是，根据Tarion的诉讼，Fayard的房子也是有缺陷的。  他说，他和妻子不得不在2022年搬出去住了一年多，以便进行重大的结构维修，比如更换支撑二楼的一根尺寸错误的横梁。 “我们被告知房屋有危险。事实上，当他们做支撑的时候，我们不能在任何时候进入房子。” 邻居Andrea Hart和Myles Johnson也不得不搬出他们的房子——整整一年——因为房子正在进行维修，包括结构修复。 那是在2022年。他们现在回到房子里了。但在这对夫妇第一次拿到新家钥匙的六年后，它仍在维修中。CBC最近去采访这对夫妇时，他们正在更换房子的外墙。 “它没有安装正确。我们已经厌倦了，我们只是想看到它完成。” 这对夫妇也表示，名人Holmes的支持是他们购买TerraceWood的主要原因。 “你可能会认为，买一套Holmes认可的住房不会有任何问题。” 房主受尽折磨 CBC...

【星岛都市网】据星报报道，多伦多市政府正面临房东的一系列诉讼，他们称市政不应该允许房客未经许可就在Airbnb上出租房产。 每宗诉讼都指控称，租户试图通过将公寓变成短期租赁而获利，这违反了他们的租赁协议。市政府在向租户发放短期租赁许可证方面存在疏忽。在其中两起案件中，Airbnb的房源据称还违反了共管公寓管理委员会的规定。其中一起诉讼要求赔偿160万加元。 这些诉讼凸显了一些批评人士所说的多伦多实施了3年的短期租赁条例的一个缺点——在向租户发放许可证之前，不需要房东的同意。这些案件还引发了人们对该市执行细则的整体能力的质疑。 多伦多星报最近的一项调查显示，该市的执法力度存在差距，该市试图限制Airbnb和其他短租平台的使用，以最大限度地提高传统租赁市场的住房供应。 这些诉讼的指控都没有得到证实，也没有任何被告(包括Airbnb和租户)提交辩护声明。 该市拒绝回答有关任何案件的问题，并已提出动议，要求驳回第一起诉讼。 该市在动议中表示:“在发布短期租赁登记之前，该市的规章制度并不要求确认申请人的财产所有权，也不要求他们是否已获得业主的授权租用房产。” Airbnb拒绝对这些诉讼发表评论，但发言人Matt McNama在一封电子邮件中写道，多伦多市政府负责处理和批准短租登记。 “我们鼓励所有房东遵守当地法律，包括共管公寓管理委员会制定的规定，”他补充说。 其他加拿大城市短租要求房东同意 与多伦多不同的是，渥太华和温哥华明确要求在向租户发放短期租赁许可证之前获得业主的书面许可。在美国纽约市，市政府在发放许可证时必须通知房东，如果一栋建筑不允许短期租赁，业主也可以要求将其列入禁止名单。 与此同时，在多伦多，遵守规定的责任落在了登记短租单位的人身上。 该市在其网站上表示，申请短期租赁许可证的租户“应该意识到自己在《住宅租赁法》(Residential tenancy Act)下的责任”，该法案要求租户在将租赁单元转租给另一个人之前，必须征得房东的同意。 当多伦多在2017年制定其章程时，市议会投票否决了一项要求申请短期租赁许可证的租户获得房东“书面授权”的动议。 现任省议员、前市议员Kristyn Wong-Tam是当时支持该动议的少数议员之一。 “我认为这是绝对合理的，”Wong-Tam在最近的一次采访中说，并补充说，租户在对租赁范围之外的房产做任何事情时，都要寻求书面许可，这是一种‘标准的操作方式’。” 诉讼指控市政府疏忽 自2021年起生效的短期租赁条例适用于连续28天以下的租赁，只允许房主或租户出租他们的主要住宅，且他们必须在那里居住至少半年。 多伦多大约有8000套住房登记在册。该市表示，约三分之一的房屋是由自认租户注册的。该市去年12月的数据显示，在市中心10座短期租金最高的建筑中，租户占了登记人数的近一半。 《星报》最近对短期租赁条例的调查发现，一些物业管理公司正在指导投资物业业主如何伪造自住住所，以逃避条例。 Allison Rasquinha是起诉多伦多市政府的房东之一。她在索赔声明中称，她房客的男友（未在租约中）于 2022 年 7 月获得了该市的短期租赁许可证，并且该房产在 2022 年 7 月至 2023 年 4 月期间至少出租了 30 次。 她在接受采访时表示，即使是对申请人或房产进行粗略的背景调查，也应该引起市政府的警惕。 “（申请人）不是业主，也不是租户。大楼里不允许这样做，”她说。“这里没有什么可以开绿灯的。” Rasquinha在 6 月份提起诉讼，她表示，她向多伦多市政府和 Airbnb 都提出了投诉，市政府花了近两个月的时间才吊销了许可证。 另外两起诉讼均于上个月提起，每起诉讼均要求赔偿...

【星岛都市网】Leon's Furniture Ltd.今（29日）宣布，对其多伦多总部周围区域进行重新规划已获得批准，以便建造4,000套新住宅。总部位于城市北部 400 号夹401 号高速公路交汇处旁，占地40英亩土地，除了兴建4,000套住宅外，还将包括新的旗舰零售店和公司总部。 Leon’s指，住宅将包括联排别墅、中高层建筑和社区空间。 Leon’s Furniture行政总裁Michael Walsh发新闻稿表示，是次兴建计划为多伦多市和公司创造前所未有的机会。提高兴建密度可满足城市内对住房的巨大需求，同时为股东创造可观的价值。 Leon's下一步将与多伦多市完成“二级计划”，预计于 2025 年中期完成。 （图：Leon's Furniture Ltd.）T11

【星岛都市网】万锦市市长薜家平今（29日）宣布，今年住宅物业税增加2.99%，平均每个住宅要多付40元。 当中2.29%属于营运预算，其余0.7%为基建投资，另外，水费也增加3.5%。 薜家平表示，万锦市保持连续19年，在大多伦多地区最低的地税加幅。 （图：加通社）T11

【星岛都市网】据星报报道，多伦多市政可能很快就会对外国购房者征收新税。该市称这一政策将有助于遏制房地产投机行为，这种投机行为已将本地人挤出市场。但专家认为，这对缓解住房危机不会有太大作用。 多伦多星报报道称，在一份将于下周二提交给市长邹至蕙的执行委员会的报告中，市政府工作人员提议引入“市级非居民投机税”，最初的税率将定为房价的10%。 它将适用于在多伦多市购买住宅物业的外国公民和公司，并于2025年1月1日生效。 工作人员表示，其目标是通过阻止非加拿大人从市场上购买房屋，特别是那些打算将房产作为投资的人，以此来保障多伦多的住房供应，提高人们的负担能力。该政策将效仿安大略省政府在2017年推出的外国买家税。 市长发言人昨日（23日）表示，市长将支持城市税“作为遏制房地产投机的众多政策工具之一，同时为多市创造新的收入”。 工作人员估计，到2025年，它可以为市政当局带来高达1500万的收入。 然而，这将取决于加拿大总理杜鲁多领导的自由党政府在2023年实施的为期两年的联邦购房禁令是否会被延长。 工作人员估计，如果禁令延长到2025年，新的城市税明年仍将产生约960万的收入。该市表示，这是因为联邦政策对一些买家有豁免，包括购买50万或以下房屋的国际学生，豁免的外国工人，外交人员和逃离国际危机的人。 加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)高级研究员Ricardo Tranjan表示，市政外国买家税将是朝着建立“一个抑制房地产投机的强有力监管框架”迈出的“重要一步”。 但他和其他专家警告说，新税本身对那些被排除在市场之外的多伦多人几乎没有帮助，因为非加拿大人只占多伦多购房的一小部分。 根据该市的报告，2022年该市只有533笔住宅交易需要缴纳房产税。多伦多地区房地产委员会(Toronto Regional Real Estate Board)报告称，那一年的房屋销售量接近2.8万套。 该委员会首席市场分析师Jason Mercer也认为，新税将触及房地产危机的“边缘”。他说，政府集中精力增加新住房供应会更有效。 “毫无疑问，我们从多伦多市和周边大多伦多地区的人口增长中受益，”所以该市应该确保有足够的住房来满足新来者的需求，他说。 Tranjan说，对没有投票权的外国买家征税对政客来说是“唾手可得的果实”，但对拥有多处投资房产的人征收更高的税会更有效，他说这是危机的一个更大的驱动因素。 他还质疑为什么该市打算将新税定为10%，而更高的省级税(目前定为25%)自2018年以来仅使符合条件的外国买家交易减少了约40%。 “为什么是10%？为什么不更激进一点呢?” 该报告称，多市将考虑提高税率，这取决于该税在遏制投机方面的效果。 自7月上任以来，邹至蕙领导的市议会批准了一系列旨在改革该市高价住房市场的新税收措施，包括提高房屋空置税，以及对价值300万及以上的房屋征收更高的土地转让税率。 9月，在对该市长期财务计划进行投票时，市议会要求工作人员研究对该市的外国购房者征税。 加上现有的市级和省级土地转让税以及省级外国买家税，新措施将为外国买家购买50万的房屋增加近18.8万。如果是购买一套价值350万的房子，这个数字将上升到近140万。 与省税一样，市税也不适用于根据安大略省移民提名计划获得提名、享有难民保护、与加拿大公民、永久居民结婚或其配偶属于其他豁免类别之一的外国人。 同时在购房后四年内成为永久居民的外国买家也将获得回扣。 ref：https://www.thestar.com/news/gta/toronto-considers-new-tax-on-foreign-home-buyers/article_04859efa-ba1e-11ee-96b7-97139c5054e3.html 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】加拿大皇家银行（RBC）一份最新报告显示，多伦多房地产市场可能已经“从沉睡中醒来”，转售活动增加须持续数月才能导致价格反弹。 经济学家Robert Hogue及Rachel Battaglia本周发布报告，报告显示，去年12月大多区房屋销售量增加21%，高于11月近15年来的低点。 但专家指，去年年末活跃的销售活动对改变价格疲软的趋势没有作用，大多区的房价指数比上月下降1.3%。加拿大皇家银行表示，去年大多伦多地区的房价几乎没有变化，房价指数仅比去年同期下降0.4%。 报告预计疲软状态将持续到今年上半年，此后随着降息，市场复苏将会增强。加拿大央行将在年中左右转向，在今年下半年将政策利率削减100个基点，然后在2025年进一步削减100个基点。认为经济活动转向和供需状况已经收紧，认为价格复苏都将受负担能力问题限制。 根据多伦多地区房地产局的数据，多伦多所有房产类型的房屋平均售价在2022年2月达到高峰1,334,062元，随后跌至1,037,542元低点。 去年春天销售量爆发后，价格基本上保持稳定。Hogue和 Battaglia 在报告中表示，12月份卖家减价出售及抵押贷款下降，刺激更多买家入市，但仍不足以大幅提升价格。 上月，房地产经纪公司 Royal LePage 预测到2024年底，多伦多楼价将上涨6%。 当时，Royal LePage行政总裁Phil Sopher接受访问时指，相信市场上有大量“被压抑的需求”，当央行降息便会吸引买家入市。 Sopher认为加拿大央行的小幅降息将吸引买家入市，是次为加拿大和安省房地产市场25年来持续时间最长的放缓，强调大衰退也只有 9 个月，但现时已持续两年。 （图：加通社）T11

【星岛都市网】根据Rentals.ca报告，多伦多的平均公寓租金连续第三个月下降。 根据1月报告，多伦多公寓的平均总要价较去年同期仅上涨2.1%，平均租金为2,832元。 11月份，租金年减2.4%至2,913元，为2021年8月以来租金成本首次放缓。 报告列出加拿大租房成本最高的城市名单中，多伦多排名第二，仅次于温哥华。 过去两年，加拿大各地的租金要价总共上涨22%，平均每月上涨390元。 尽管放缓，多伦多在Rentals.ca去年1月全国租金排名中仍位居第三，温哥华和本拿比分列第一和第二位。 其余的前十名均来自安省，包括密西沙加、北约克、伯灵顿、士嘉堡、宾顿、Guelph和渥太华。 报告发现，目前多伦多一室的平均价格为2,536元；两室平均价格为3,345元；三室平均价格为3,843元。 加拿大四个中小型公寓租金最高的市场均位于卑诗省，其次为烈治文山，平均租金为2,782元。其余租金最高的25个中小型市场大部分位于大多区。 （图：Rentals.ca）T11

【星岛都市网】尽管目前借贷成本高、房价不断上涨、生活成本也居高不下、经济环境又不确定，但加拿大人似乎还是对买房充满兴趣。 多伦多房地产经纪公司 Wahi 针对加拿大民意调查社区 Angus Reid Forum 成员进行的一项最新调查显示，18% 的 18 岁及以上的加拿大人表示他们考虑在 2024 年购买房屋。 18 岁至 34 岁之间的年轻加拿大人最想买房，24% 的人表示有兴趣，35 至 54 岁想买房的比例 22%，55 岁及以上想买房的比例 11%。 阿省的受访者最多表示想考虑买房(25%)，其次是卑诗省(21%)、安大略省(19%)、曼省(同样19%)、萨省(16%) 和魁北克省(12%) 和大西洋省份...

【星岛都市网】多伦多一栋独立屋在一年内多次挂牌出售，但现在的售价远低于最初的价格，这表明在借贷成本上升和负担能力问题的影响下，多伦多房地产市场的价格波动幅度有多大。 该独立住宅位于Brockton Village和Little Italy之间的 61 Shannon Street，在2023年1月的最初挂牌价为惊人的5398,880加元。 根据信息显示，该独立屋有四间卧室、六间浴室、开放式概念厨房、大理石壁炉、天台阳台，定制酒吧、桑拿房，和一个宽敞的花园套房。 自2023年1月以来，该物业已以不同的价格多次上市和重新挂牌。今年4月，该房屋的挂牌价为4,988,800加元，较最初下跌了约40万加元，6月的挂牌价为4,589,999加元，进一步下跌。 由于无人问津，这栋房子最终在8月份再次重新挂牌，售价为399.88万加元，比最初的要价低了约140万加元。周一，这栋房子第四次以3599900加元的价格被正式重新挂牌出售，比一年前的最初挂牌价格低了大约180万加元。 这次是被“强制出售”（Power of Sale）。出售权不同于普通的房屋出售，通常是安大略省土地抵押权人最常见的抵押补救措施。 当借款人未能遵守抵押贷款条款时，贷款人可以利用出售权在公开市场上强行出售，以收回所有欠款，而当前所有者则保留任何超额利润。 在丧失抵押品赎回权的情况下，贷款人通常会获得所有权，并保留出售所得的所有利润。 据了解，这栋房屋的投资者在2020年以200万加元的价格买下了这栋房子，并投入了大笔钱进行改造装修。去年年初以540万加元的天价上市。 根据多伦多地区房地产委员会(TRREB)的最新报告，到2023年，大多伦多地区的大部分住房需求都集中在租赁市场。大多伦多地区去年的房屋销售数量实际上不到7万套，这都要归功于“高抵押贷款利率带来的负担能力问题”。 2023年所有类型房屋的平均售价为1,126,604加元，与2022年相比下降了5.4%。2023年，通过TRREB的MLS系统报告的房屋销售量为65,982套，比2022年下降12.1%。 编译：YUAN 图片：Realty Inc.

【星岛都市网】2021年，Sudip Sehgall为卑诗省素里一栋尚未建成的联排别墅支付了81990加元的定金。在房子正在建设期间，他偶尔会去工地看看它的发展。 52岁的他本以为这笔交易能让他离拥有自己在加拿大的第一套房子更近一步，但他从退休的父亲那里借的钱只够付定金。 Sehgall打算依靠出售他在新德里的房子来获得融资，以完成这笔交易。然而印度的新法规使他的财产变得不那么受欢迎，然后洪水袭来，销售变得不可能。 更糟糕的是，当他试图找到一个买家来接手加拿大的房子，这样他就可以获得退款时，开发商却选择保留他的定金，自行出售这套全新的单位。 Sehgall于2016年以技术工人的身份来到加拿大，他说他现在身无分文，不得不重新租房，这次租的是一间狭小的地下室套房，每月租金1700加元，他的东西都装在靠墙的手提箱里。他失去了便宜的租金，以为即将要搬进新家。 他告诉CBC新闻:“我可能不得不回到印度，我的加拿大梦已经破灭了。” 越来越多的加拿大人在购买预售或预建公寓或住宅时因财务压力违约，Sehgall就是其中之一。 房地产经纪人表示，这种违约趋势在一定程度上是由高利率和公寓价格下跌推动的。据全国各地的房地产经纪人和房地产律师说，许多购房者失去了定金。专家说，虽然Sehgall的情况是特殊而极端的，但其他加拿大人也从这些交易的潜在风险中得到了惨痛的教训。 日益严重的问题 多伦多房地产经纪人Barry Lebow表示30年来从未见过这么多买家违约。 “这种事正在成群的发生，”Lebow说。“我听到很多人离开的故事。” 购买预售或预建房屋意味着先付一笔订金，然后签一份合同，待房屋在某个特定日期(即交割日)按照商定的规格建成后，再支付余款。 Lebow说，公寓价格的下跌和高利率使得人们很难融资和完成交易。在某些情况下，该单位已经失去了太多的价值，他们现在无法支付抵押贷款。 银行只会按房产的当前价值发放贷款，因此，如果买家同意支付100万加元，而房产现在的价值下降了，银行只会批准按当前价值发放的抵押贷款。而剩下的钱留给买家自己去找。 Lebow说:“上一次出现这样的浪潮是在90年代。” Lebow帮助开发商向贷款机构证明，楼盘在上市后以尽可能高的价格转售，以抵消损失，实现利润最大化。一旦买家违约，开发商就必须转售。通常，首付款是用来帮助支付建筑费用的，而完成建筑则需要最后一笔付款。 多伦多公寓律师Gerry Miller说，人们“最好买一些可以承受的东西”。他曾见过一些客户损失了高达30万的存款，这些客户受到合同的约束，他形容这些合同“极其复杂，而且一边倒几乎到了不公平的地步”。 在Sehgall的案例中，他未能出售自己位于新德里郊区的房产。“这让一切都变得非常复杂，”他说。 他表示，他联系了开发商StreetSide Developments，并多次与销售副总裁Jennifer Wilson交谈，要求退还他的定金，并寻求许可，将这笔交易分配给他找到的那些渴望接管联排别墅合同的买家。 Sehgall说，合同中有一项条款允许“转让”，即将交易转让给另一个买家。合同上说:“建筑商不得无理拒绝转让。”他说，将这笔交易转让给另一方会招致罚款，但他不会失去全部存款。 他说，开发商拒绝允许这样做。 “因为他们正在出售邻近的开发项目，所以他们拒绝了，”Sehgall说。 温哥华房地产律师Kenneth Pazder解释说，重新转让可能被视为一种竞争， 或会将潜在买家从开发商正在出售的其他房产上转移开。 Sehgall说，公司给了他延期的机会，并鼓励他找一个共同所有人。他想不出任何可行的办法。 “我恳求她，我写了绝望的电子邮件，我不想违约，”Sehgall说。 律师:合同“非常片面” Pazder说，收回定金有时是可能的，通常要缴纳1%到3%的罚款，但市场反应缓慢。 “预售房不像往常那样卖得很快，”他说。 他说，虽然预售市场受到省政府的监管，但预售合同或预建单位却不受监管。他还表示，他们的谈判可能很棘手，而且措辞对开发商有利。开发商不仅可以拒绝考虑“转让”选项，而且也不需要准确交付买家在陈列室中看到的东西。 “所有这些都是非常片面的。有时候你可能可以讨价还价，或者他们会额外提供一个停车位或一个储物柜。” 去年11月，TD银行预测，由于住房存量激增，平均房价可能在2024年初下跌多达10%。这使得预售买家在投资贬值时变得脆弱。 Pazder表示，他认为Sehgall有理由提起法律诉讼，他认为开发商“不合理”，因为Sehgall称他已经为该物业找到了另一个买家。 开发商拒绝采访 CBC新闻联系了Sehgall的卖家，但他们拒绝接受采访。该公司的一名发言人在一份电子邮件声明中说，该公司的合同遵循《卑诗省房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act of b.c.)的规定。 “这是一个法律问题，我们鼓励Sehgall先生向律师寻求适当的建议，”StreetSide Developments的副总裁Jonathan Meads说。该公司是加拿大西部大型开发公司Qualico的子公司。“我们不会对此作进一步评论。” “我们被毁了” 卑诗省住房部长Ravi Kahlon告诉CBC新闻，Sehgall的情况令人沮丧。 Kahlon在一份声明中说:“购房可能是人们一生中最重要的财务决定之一，购房者拥有仔细考虑这些决定所需的信息非常重要。” “这就是为什么《房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act)要求开发商提供披露声明，并赋予购房者在头七天内取消预售合同的权利，这样消费者就有时间考虑自己的决定。” Kahlon还表示，消费者可以从卑诗省金融服务管理局(bc Financial Services Authority)获得信息，以帮助他们了解预售购买以及他们在该法案下的权利。 他说，去年1月还引入了三天的等待期，以帮助购房者获得融资或安排房屋检查。 Sehgall希望他能得到更好的建议。81990加元的存款是他的家人帮忙存起来的，这笔钱的损失是毁灭性的，尤其是对他80多岁的父母来说。 “我们被毁了，”Sehgall说。 “我的父母无法承受这个打击，他们仍然抱着一线希望能得到退款。” https://www.cbc.ca/news/canada/presales-construction-contracts-real-estate-canada-buyer-beware-1.7076994 编译：YUAN 图片：CBC视频截图  

【星岛都市网】房价高企引起了各式各样的社会问题，陌生人共同拥有物业的情况近年逐渐普及。一对据称“不是朋友”的女子，共同拥有温哥华一处物业并一起居住，奈何不能和睦相处，其中一方向法院表示“无法忍受”，要求颁令卖屋分账，了断纠纷。 本个案涉及温哥华西三大道（West 3rd Avenue）3600号地段一个价值约300万元的住宅物业，业主之一道森（Marilyn Dawson）在向卑诗最高法院提交的诉状中称，她是经由继承取得该房产的一半业权，过去四年来一直与另一名业主库里（Charlotte Joan Currie）共享该宅。 道森要求法院颁令将该房产出售，并将收益平分给两人。她指称对方对她充满敌意并咄咄逼人，剥夺了她安静地享用其部分物业的权利。 道森说，她曾提出向对方买下其拥有的一半业权。 道森住在该物业的副屋及位于主屋地库的套间，并从后院出入，而另一名业主则住在主屋的地下和二楼，使用前门出入。 道森的律师在给对方律师的电邮中称，库里不尊重道森的界限，敲她的门，对她和她的狗大喊大叫，“总体上形成了一种有毒的生活环境，让我们的当事人无法忍受”，其当事人为此要看心理医生。 道森还声称，库里没有平等地分担维修费用和税项，并停止了双方谈好起草的共住协议进行谈判。 道森一方引用本省《财产分割法》（Partition of Property Act）及相关案例的裁决指，无论其他共同业主是否愿意，其中一方都有权要求分割或出售其物业。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）表示，共拥物业的具体数据难以掌握，但从加拿大统计局资料分析，相信这种情况越来越多。他的分析显示，大温地区有三人或以上支付按揭或租金的家庭，从2001年的3%（22,330 户）激增至2021年的 8%（80,080 户）。 甄瑞谦说，成为“共同住户”有如找结婚对象，筛选过程应该同样严格，因为即使是婚姻，也有一半是以离婚告终的。 （网上图片） V20

【星岛都市网】多伦多的预算主管警告说，“大幅”增加地税（property tax）将成为该市新支出计划的一部分，市议会正在努力应对酝酿已久的财政危机。 去年被市长邹至蕙任命为预算主管的Shelley Carroll在被问及地税是否会上调时直言不讳的说：是的。 她说，而且不会是小数目，因为多伦多需要正面面对其结构性赤字。 Carroll说:“我可以这么说，这将是相当大的数额，因为我们确实已经到了这样一个地步，如果我们必须解决我们自己的问题，那就意味着大幅度增加。我们现在要诚实地告诉你，要建成你想要的城市需要付出什么。” 多伦多长达一个半月的预算程序将于本周正式启动，届时市政府工作人员将概述拟议的运营和资本支出计划。这拉开了在多伦多市政厅和市政中心举行的一系列公开会议的序幕。然后，在2月份，除了市政工作人员所做的工作外，市长还会考虑这些反馈，并向议会提交预算。 议会最终将在2月14日对最终的预算方案进行投票。 Carroll没有提供拟议的地税增加的具体数字，但承认负担能力是一个关键问题。 尽管与省政府签署了一项新协议，将在未来十年提供数十亿的救济，但多伦多市仍面临持续的财政挑战。她说，其中包括去年秋天已达到18亿的赤字。 预算主任表示，仅靠大幅增加地税无法维持该市的需求。她说，多伦多仍然需要一种能随着经济增长而增长的收入工具，比如销售税。 去年，前市长庄德利将地税提高了5.5%，另外1.5%专门用于基建预算中的城市建设基金。这是自1999年合并以来地税增幅最大的一次。 市议员Brad Bradford强调，任何增税都应在全国3.12%的通货膨胀率范围内进行。 他表示说:“市政府要记住，这不是多伦多人面临的唯一一项法案，这一点非常重要。食品价格继续上涨，车贷上涨，抵押贷款利率上涨，租金上涨，一切都在上涨。” 市议员Stephen Holyday表示，该市需要深入审视其提供的服务，可能是时候削减了。 “毫无疑问，有很多人需要帮助，但我不知道这个城市的纳税人能否在他们的地税账单上支付所有这些费用，”他说。 ref：https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/toronto-property-tax-hike-1.7075778 编译：YUAN 图片：CTV视频截图

【星岛都市网】由于大多地区（GTA）的房产市场波动巨大，一幢位于安省Lorne Park区的住宅被重新上市近十一次，最终巨额亏损出售。 这座独立住宅位于密西沙加市的Lorne Park区的Caldwell Avenue 1099号，拥有四间卧室、四个浴室和一个双车库。 据房地产广告显示，物业拥有超过4,300平方英尺的居住空间。在2021年6月，房屋以约265万元的价格高出售。 从那时起，这所房屋在接下来的两年中被重新上市了11次，售价从339万元降至199万元不等。 经过多次尝试后，这座房屋最终于2023年12月以一项强制出售的方式售出，价格为180万元，比两年前少了约80万元。 强制出售不同于普通的房屋销售，它是写入抵押票据的一项条款，授权抵押人在违约时出售其财产以偿还抵押债务。 2023年GTA的住宅销售量不足70,000套，全年仅有65,982套，这主要是由于高抵押利率带来的可负担性问题。 2023年所有房型的平均售价为1,126,604元，比2022年下降了5.4%。 （图：X）T10

【星岛都市网】加拿大房地产协会（CREA）严厉打击所谓“独家”楼盘，但这种销售策略能否在今年终结，一些房地产经纪人对此表示怀疑，并认为这有可能开启一场针对有组织的房地产销售的更大斗争。 据加拿大《环球邮报》（Globe and Mail）报道，Legalclose.ca Professional Corporation的房地产律师兼注册房地产经纪人莫里斯（Mark Morris）表示：“CREA的保护措施没有任何正当理由。”“他们在很大程度上超越了自己的界限。……我们现在正在做的是，限制他们（卖家和买家）在自由市场上可以做的事情。” 问题在于，这些“独家”放盘，有时也称为“口袋”（Pocket）或“场外”（Off Market）放盘，正成为近年来变得越来越普遍的一种出售房屋的方法，是待售但未输入多重放盘系统(Multiple Listing Service，MLS)的房产。各地地产局（Real Estate Board）依靠MLS在会员之间共享仅限经纪人了解的信息，并在realtor.ca政府网站上发布公共数据。 1月3日，CREA制定的新“合作政策”生效，强制地产经纪在进行公开行销后3天内，将独家房源添加到MLS。行销内容包括在草坪上的“即将推出”标志到Instagram上有关新房产的贴文等各种内容。 加拿大绝大多数住宅房地产交易都涉及MLS，但也有重大例外。大多数商业地产并未在MLS上放盘，大部分公寓楼花也无法在MLS上找到。最近提供来自MLS的售价数据的网站激增，促使更多卖家和买家尝试透过使用独家楼盘来保持交易私隐。 Harvey Kalles Real Estate Ltd的经纪库蒂安（Andre Kutyan）表示，独家盘一直存在，他经常看到名人或商界领袖想要独家放盘，但近年来有越来越多经纪声称在做独家交易。如果没有交易记录，验证这些声明可能会很困难。 Whatsapp和Signal上有私聊服务小组，其中有数百名经纪人希望运作“场外”楼盘，甚至还有网络服务，形成抗衡MLS的另一种替代方案，为这些独家服务提供平台。 2021年，企业家兼前房地产经纪Eric Sicki就创建了自己的非MLS房地产交易平台，名为BrokerPocket，并表示他现有7,000名用户（普通公众无法访问）。目前，他的网站上约有700个房源，包括公寓楼花和住宅物业房源。 Sicki说，“我们已经成为最成功的不属于协会的非组织房地产平台，”他表示，CREA政策“面临重大挑战，应该重新考虑”，而且他从成员那里听到许多人对新规则不满意。目前，BrokerPocket将允许非地产局成员的用户发布独家楼盘。 Harvey Kalles Real Estate Ltd.的销售人员韦纳(Adam Weiner)在他的社交媒体渠道上做了很多“独家”广告，并表示，虽然他仍然能够在场外出售房屋，但新规则将迫使他以不同的方式进行行销。 目前尚不清楚各地产局将如何执行新规则。 多伦多地区地产局（TRREB）主席Paul Baron在一份声明中表示：“多伦多地区地产局成员遵守CREA的房地产经纪人守则，新的合作政策是房地产经纪人守则的一部分。”“我们还制定了流程，确保TRREB成员的地产经纪人遵守相关政策，包括不符合CREA例外情况的所有形式的公共行销。” 莫里斯警告说，一些地产局在试图执行新规则时可能会采取严厉措施，这可能会进一步削弱对有组织房地产的支持。 “实际情况是，MLS和地产局在满足人们的实际需求方面表现不佳；他们没有提供允许独家放盘的系统，也没有提供分配系统，”他说。“合作是一种选择，卖家应该有这样的权利。” 图：网上图片 V6。

【星岛都市网】2023年12月大多区的住宅销售量较2022年增长了11.5％，预计2024年将出现反弹。 多伦多地区房地产局(Toronto Region Real Estate Board, TRREB)表示，由于去年高利率的影响，很多买家被迫退出市场。 2023年12月的住宅销售量3444套，而年度总数达65,982套，较2022年下降了12.1％。 新上市房源与2022年12月相比，下降了6.6％，由4161套减少到3886套。平均房价则为1,084,692元，较2022年同月上涨了3.2％。 首席市场分析师表示，去年买卖房产的人受益于更多的选择，很多人能够谈到更低的售价。 他预计2024年利率下降可能导致市场供应紧张，进一步推高价格。 （图：加通社）T10

【星岛都市网】借贷成本不断飙升，加上经济的不确定性，导致大多区的许多潜在购房者在2023年保持观望。但有分析师表示，如果加拿大央行今年按照预期降息，多伦多2024年房屋销售或不会出现低迷情况。 多伦多地区房地产委员会（TRREB）首席市场分析师Jason Mercer指，如果人们相信利率将会下降，会看到市场出现明显的波动，甚至降息的猜测也会对市场产生影响，当降息时会有第一批人购买房屋。 根据TREBB最新数据，与2022年11月相比，2023年11月大多区房屋销售量下降6%，与10月相比下降8.7%。除春季期间，销售短暂激增之外，2023年大部分时间销售额都徘徊在20年来低点。 11月多伦多平均房价为1,082,179元，年比基本持平。2022年2月，在加拿大央行首次加息前，多伦多所有房产类型的房屋平均价格达到1,334,062元高峰。 12月，加拿大央行在十次升息后连续第三次宣布，将主要利率维持在5%，作为对抗通膨的一部分，分析师预计央行将于2024年开始降息，但对具体时间的预测不一。 多伦多地区房地产委员会（TRREB）主席Paul Baron上月发新闻稿指，通货膨胀和借贷成本上升对负担能力造成影响，认为情况似乎即将缓解。 Re/Max最近一份报告显示，随着利率开始下降和更多买家重返市场，大多区的房屋销售到2024年将增加10%以上。 根据Royal LePage市场调查预测，2024年大多伦多地区的房价预计将上涨6%。报告指出，上半年价格将相对不变，但下半年将有所回升2024 年，预计利率将会下降。预测今年独立屋价格将上涨 7%；公寓价格将上涨 5%。 Re/Max Realtron Realty经纪Cameron Forbes承认，要吸引买家重返市场可能需要更多的努力。认为短期内不会恢复百分之二利率，但不久的将来后，房主将会见到利率下降。预测要等到今年第四季，市场活动才会大幅回升。 （图：加通社）T11  

【星岛都市网】一名多伦多青年不堪大多区昂贵的租金和楼价，在士嘉堡Bluffer’s Park购买船屋居住。 该名青年曾在船上环游世界。她从温哥华出发，用整整一个学年环游世界后到达魁北克市。在Queen’s University毕业后，这名青年也曾在加勒比海和美国东岸的游艇上做了三年服务员。 她表示当时很震惊，不知道多伦多原来有船屋。这三艘船屋是开放式设计，包括客厅上的阁楼床。船屋用金属浮桥保持漂浮，也没有引擎方便维护。这间房屋约625 平方英尺，比市面上的出租单位小。他多次参观后用34万元买下这艘船屋。 这位青年在2020年11月搬家，很快就面临冬天的维护问题，包括水管和排水管结冰。她在管道上装上热感追踪器监察温度，也发现海浪被冰块堵塞。后来她装上水下风扇，不断吹动海浪防止结冰。但有时她会亲自拿起斧头打碎结冰，也会用室内暖气和火炉保持船内舒适。 邻居也教这名青年很多船上的知识。其他居民会提醒他一年中不同的水位和温度，冬天邻居也会聚集在码头上聊天喝酒。 夏天来临后情况有改善。她把皮艇绑在甲板后，每天都在日出下划艇。她可以划船到公园喝野餐，只需18分钟就能到联合火车站。 但居住在船屋的价钱也不便宜。水电、保险和码头费用的支出比租住房屋更贵，码头费用每月约为875元。   （图：资料图片）T12

【星岛都市网】2023 年元旦起，外国人买房禁令正式上路，这项为期 2 年的法律禁止非公民、非永久居民和外国控制公司购买加拿大房产作为投资。不过在 5 月份又放宽了，持工签者或一些特定情况留学生等也可以买房。综观实施一年后的政策，很多人都说：没有效果。 CBC 报道，上个月末副总理方慧兰 (Chrystia Freeland) 表示，该禁令“正在发挥作用”，但保守党党领博励治 (Pierre Poilievre) 表示，政府的政策非但没有帮助人们负担得起住房，反而“让问题变得更糟”。 加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 表示，尚无法获得 2023 年加拿大住房统计数据来确定该禁令的效果。 《禁止非加拿大人购买住宅房产法》旨在禁止非公民、非永久居民和外国控制公司购买加拿大房产作为投资，但批评者表示，该禁令没有太多豁免条款。 卑诗省房地产协会首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示，该禁令的影响都是短暂的。“外国买家禁令比经济政策或住房政策更具政治性。”他说。 2016年，卑诗省引入投机和空置税，安省于次年紧随其后。卑诗大学尚德商学院副教授大卫杜夫 (Thomas Davidoff) 和博士生郑克凌 (Keling...

【星岛都市网】由于市场预计央行明年将降息，一些固定抵押贷款利率已降至数月以来的最低水平。但由于经济存在不确定性，新买家和需要续约的房主仍然面临一些艰难的决定。 2022年初以来，在加拿大央行加息的背景下，加拿大房贷利率一路飙升。然而，自 5 月份以来，一些贷款机构首次提供利率低于 5% 的五年期固定抵押贷款。 这是美联储上周宣布2024年将三次降息带来的反应，债券收益率下降，这也可能意味着加拿大央行的降息。 “预计 2024 年就业人数将增加，我们已经看到通货膨胀率降至 3.1%，” 渥太华抵押贷款经纪人 Frank Napolitano 告诉 CTV 新闻。 “因此，债券市场已将预期转向 2024 年利率下降。” 不断攀升的抵押贷款利率挤压了房主的生存空间，并成为购房者的障碍。 渥太华居民大卫·斯皮克曼(David Speakman)已经为买房等待了两年，但尽管固定抵押贷款利率下降，他表示他仍然计划获得浮动利率，预计还会进一步降息。 “我的感觉是，在不久的将来，可变利率将比固定利率下降得更快，而且我的抵押贷款期限可能有一半以上将低于固定利率，所以从长远来看，我会省点钱，”他说。 大多数抵押贷款经纪人预计利率将会下降，但不会降至疫情期间 1.39% 的低点。 “我建议所有加拿大人继续储蓄。即使利率再下降四分之一、半个百分点，甚至百分之一，对于许多加拿大人来说仍然是非常难以承受的。” Ratesdotca 的抵押贷款和房地产专家 Victor Tran...

【星岛都市网】多伦多地产经纪Christopher Bibby表示，大多区房地产市场供过于求，万锦市以北30公里，一房公寓仍然受到买家欢迎。在12日的时间里，有10名访客参观该单位，收到两份报价。但没有一个出价符合要价，最终成交价比标价低29,900元。 Bibby表示，当时万锦市有27套房屋出售，但在这27套中，有23套是一睡房加一书房，一房公寓的房源并不多。 这次出售的单位是大楼内唯一待出售的单位，自5月以来就没有任何交易，供应水平在某些情况下同比增长六成。即使报价低于预期，卖家仍然很高兴收到两个报价，Bibby认为买家在不被冲昏头或陷入竞争的情况下保持谨慎。 拥有24年历史的单位设有U型厨房，卧室和正房都靠窗，单位包括储物柜和停车场。每月管理费461元，包括水费、暖气费、礼宾费和健身设施。 Bibby表示，单位的地理优越，位于7号高速公路夹Leslie街，并靠近407高速公路及DVP公路，单位坐向南，会有较多自然光照入屋内。 （图：theglobeandmail）T11

【星岛都市网】联邦政府今日宣布，未来将为密西沙加市拨款1亿1300万元，未来3年兴建超过超过3000个房屋单位。密市最近通过动议，令市政府合资格获得联邦拨款。 联邦多名国会议员宣布这项拨款。联邦小企业部长Rechie Valdez表示，拨款能令密市在3年增加3000个单位，10年内兴建超过3万5000个单位。 拨款来自联邦政府的“加快兴建房屋基金”（HAF）。密市早前通过一项动议，容许在低密度地区兴建有4个单位的房屋。通过动议后，密市政府能合资格获得联邦政府的房屋拨款。 密市市长康宝丽承诺，密市到2026年批出1万3000个单位的建筑许可证。   （图：CP24）T12

【星岛都市网】卑诗省列治文市的一处空置房屋未经业主同意就被欺诈性出售，导致4名房地产经纪和一家相关地产经纪公司遭受超过30万元的纪律处罚及费用。 据CTV报道，卑诗金融服务管理局（BC Financial Services Authority，BCFSA）周三（13日）通告，列治文一处空置房屋遭人假冒屋主出售，参与2019年出售的荣盛地产（Pacific Evergreen Realty）代理和管理经纪人并未参与骗局，但“他们在交易的多个环节未能采取合理措施”。 BCFSA表示，该诈骗案至少有两名男子参与其中。其中一人冒充房屋业主，并使用假驾驶证取得经过公证的授权书，而第二人则冒充律师进行出售。 法庭文件显示，该案还引发了民事诉讼和刑事指控，真正的屋主是一位中国女商人，她于事发4年后仍在努力夺回房产。 BCFSA于本周发布的同意令显示，代理假冒卖家的Pacific Evergreen经纪李晓梅（Tracy Xiaomei Li，译音）和代理买家的杨伟（David Chian Wei Yang，译音），均承认在该笔交易中有不当行为。 为此，李须支付10万元罚款外加7,000元执行费用，而杨则被罚款5万元并5,000元执行费用。两人将受到加强监督。 两人主管、管理经纪人Lok Chi Annie Fong和Lo-Ming Lee均须为不当行为分别承担55,000元罚款和费用，而经纪公司则须支付30,000元的罚款和费用。 BCFSA合规与执行副总裁范德尔(Jonathan Vandall)在一份书面声明中表示，处罚彰显责任人未能履行其核心职责的严重程度，包括了解他们的客户义务，以及有责任以合理的谨慎和技能诚实行事。 BCFSA指，在该案中，李晓梅没有仔细查证卖家的身份或授权书，甚至透过回溯披露文件和费用协议的日期，来掩盖交易的时间表。 至于杨伟，则是没有采取适当的措施来调查交易的可疑情况，也没有把危险信号告知买家。 今年夏天，该房屋的原始业主袁友（Yuan You，译音）提交了一份修改后的民事索赔通知，陈述据称发生在其位于科尔贝克路（Colbeck Road）房产的情况及许多细节。 李晓梅、杨伟及荣盛地产均被列为被告，尽管索赔称自袁于2020年首次提起诉讼以来，他们已以未公开的方式达成庭外和解。 袁友指控相关个人及公司存在欺诈、共谋、不当得利和疏忽行为。她提请卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官裁定，自己才是该房屋的登记所有者，并撤销当前业主的所有权。 袁声称，自己是一名目前居住在中国的女商人。房产记录显示，她于2004年以783,177元的价格购买了这套5间卧室、6间浴室的房屋。 袁的索赔声称，一群被列为被告的男子“制定了一项非法计划，通过欺诈性地剥夺卑诗省的非居民财产所有者的财产来损害他们。” 报告续指，欺诈同谋者瞄准空置或只是有人定期居住的房屋，并且没有对可能使销售复杂化的所有权提出指控。袁声称这些人会闯入他们锁定的房屋，确认里面没有人居住。 袁指控理查德·欧文·叶尔塔齐(Richard Irvin Yeltatzie）冒充她，并让一名公证人为基兰·保罗·叶尔塔齐(Kieran Paul...

【星岛都市网】记者黄忆欣报道：世代交替，不少正处于中壮年X世代的温哥华居民，承袭了与上一代充满回忆的家，现在需要在同一地点打造属于自己梦想中的居所。 JHA建筑师事务所(John Henshaw Architect Inc.)首席室内设计师赵玲玲(Joy Chao)，再度与团队合作客制化业主需求，于温市西区原地重新建造令人惊叹具前瞻性的独立屋，杰出的作品可作为正计划翻新旧屋者的参考。 JHA这个特殊的案例坐落在温哥华西区一块陡峭的地段上，业主是一对50多岁夫妇，女主人是第三代华裔，两人均为从事能源工程的专业人士。他们希望将旧屋翻新，为往后生活打造适合颐养天年的家。 赵玲玲说，房屋所在地点有其优点也必有缺点，例如此案例得天独厚位于小丘上，拥有一望无际的美丽景致，然而其地势前低后高，驾车自后巷驶入车库，前后的高度落差大。业主夫妇俩都热爱运动，目前都乐于骑单车，但有鉴于往后晚年生活，又预早特别规划无障碍通道，便于日后行动。 为了增强房屋的可及性和功能性，此案最特别之处乃安装了两部玻璃升降梯，第一部将巷道车库连接到主屋的底层，第二部则提供通往主屋各楼层的通道。 根据最新的温哥华市建筑法规，赵玲玲特意设计了宽敞的走廊和开放式客厅和餐厅，增加出入的方便性和舒适性。此外，整幢房屋的落地窗，可以欣赏到该地段令人惊叹的景观，远山绿荫，增强了其露台和户外空间的吸引力。 赵玲玲表示，由于业主本身是能源专业，此屋改造时也特别注重节能保温，例如传统玻璃只有两层，但此屋的玻璃设计有三层。 其他材质方面考虑耐用、优雅，营造出永恒的美感，尤其是厨房，展示了精致的欧洲木纹，与时尚的餐台协调搭配。台面采用注入天然矿物质的复合材料制成，具有卫生、无缝设计、耐化学物质、耐霜冻、耐火等卓越品质，同时也易于修复，确保美观持久。 赵玲玲擅长以照明为整体室内设计划龙点睛，此屋整个空间都采用嵌入式(隐藏式) LED照明，并提供灵活的亮度控制。她说：“对于老年人的需求来说，照明尤其重要，他们可能需要更高水准的照明以获得更护眼的能见度。” (图：John Henshaw Architects) V02

【星岛都市网】尽管新增房源增加，由于高昂的借款成本和不确定的经济环境，大多区的11月住宅销售与2022年相比下降了6%，上个月销售量4,236套比10月的4,640套下降了8.7％。 这是由于市场的不可负担性以及目前高利率环境造成。TRREB主席Paul Baron表示，随着越来越多的专家预测在2024年上半年加拿大银行进行降息，将有助于缓解现有房主和希望买楼者的负担。 新房源在11月份较去年同月增加了16.5％，达到10,545套，平均房价达1,082,179元，与2022年11月相比基本持平。 （图：加通社）T10  

【星岛都市网】在多伦多，住一个月酒店听起来似乎很贵，但实际上可能比租房还便宜。 多伦多酒店Don Valley Hotel and Suites位于北约克Eglinton Avenue East的DVP附近，提供的月租房间价格为2000加元，比多伦多10月份一房单位的平均租金大约低600加元。 毋须信用审查，什么都不用做！酒店总经理Kevin Porter周四在接受多伦多 CTV 新闻台采访时说：“你进来，今天付钱，再付 500 元（可退还）押金。” 房间本身很简单：一张床、一间浴室、一个微波炉和一个冰箱。房间没有厨房，但可以使用健身室、室内和室外游泳池。此外，还提供免费无线网络连接、停车位和有线电视。 Porter表示，酒店350 个房间中，有60个是为这项目预留的，自 COVID-19 大流行开始以来，他就一直在执行这一项目。现在，其中的18间已有客人下榻。 多伦多都会大学酒店与旅游学教授Wayne Smith指出，虽然这种交易对某些人来说很有意义，但对承租人和企业来说确实存在一些风险。“你们签订租约的方式不一样，但这对酒店来说也是一种风险，因为你有可能没有像房东那样进行审查。 今天在Ajax，杜鲁多（Justin Trudeau）与大多伦多地区的租房客坐在一起，讨论了他们对经济适用房的需求，同时承认对租房者来说没有“放诸四海而皆准”的解决方案。 根据 Rentals.ca 和 Urbanation 本月早些时候发布的报告，多伦多10月份的单位平均要价租金同比下降了 0.8%，降至 2,908 加元。 报告称，这一下降标志该市自...

【星岛都市网】安省房地产新规则周五生效，旨在为买家和卖家提供更清晰的信息和更多的选择，新规包括卖家可选择使用公开招标程序、改进经纪人和经纪公司的信息披露，以及避免多重代理冲突的方法。 公开招标容许卖家选择向潜在买家披露已提交的投标价格，而这在以前是被禁止的。 包括安省绿党党领斯古瑞勒(Mike Schreiner)在内的一些人一直提倡公开竞价，认为这是减少房地产领域过度竞价现象、帮助降低房价的一种方式。 联邦自由党也在 2021 年的竞选活动中承诺结束“暗标”，因为该党表示，不知道其他出价最终会推高房价。 然而，安省房地产委员会（Real Estate Council of Ontario）登记员Joseph Richer表示，关于暗标如何影响房价的研究很少，他补充说，有一些迹象表明，澳洲的公开拍卖会给房价带来了上涨压力。 他还说，强制实行公开竞价可能会给卖家带来负面影响。“请记住，在每一笔交易中，都有一个买方和一个卖方，无论你对其中一方规定了什么，都可能会损害另一方的利益。” Richer 说，可选性为卖家提供了更多选择。“我们预计市场不会出现大的波动。在某些交易中，它可能会对某些方面有所帮助。”他举例说，在寻找买家方面遇到困难的卖家可能希望让他们的经纪人披露出价，以吸引更多买家。 安省Kanata的Innovation Realty Ltd.总裁Randy Oickle指出，在目前的市场上，这一选择对大多数卖家来说似乎并不那么有吸引力，但房地产经纪人很可能会找到一些用武之地。“（可能）会有一些新的商业模式出现，试图利用新的可能性。” 他说，他希望看到围绕公开招标过程的一些规则。“事实上，没有一种使用公开招标的框架，我认为可能会带来挑战。”Oickle 说总体而言，他认为该法案中的改动相当大。 法律中其他值得注意的部分包括选择指定代表的能力。 以前，如果买方和卖方的经纪人在同一家经纪公司工作，那么考虑到潜在的利益冲突，他们将属于多重代表的情况。在这种情况下，经纪人一般只能充当协调人，在为客户提供建议方面受到限制，包括什么是好的价格。 Richer 说，通过指定特定的中介，新规则下的买卖双方将摆脱多重代理，中介可以更积极地代表他们进行宣传。“这样一来，如果我雇用你，你现在就可以继续自由地为我辩护，提供服务，并利用你的所有经验为我出谋划策，而在多重代理制度下，你是被禁止这样做的。” 这些更新是该法案第二阶段的变化，还包括修订的道德规范、RECO 的新执法工具，以及潜在客户在同意让代理人代表他们之前应收到的该机构提供的信息指南。 (图：加通社)T10  

【星岛都市网】加拿大道明银行（TD Bank）经济学家预计，加拿大房价的下滑幅度将超出先前的预期，多出一倍，其中新房源激增是罪魁祸首之一。  TD经济学家桑西(Rishi Sondhi)目前预测，从2023年第三季到明年初，全国平均房价将下降10%。 这标志着该降幅远超道明银行9月的预测，该行当时预测同期房价将下跌约5%。 桑西表示，正如TD所预期的那样，在过去的两次政策制定会议上，加拿大央行将基准利率稳定在5%。 此次修正主要基于支撑按揭利率的债券殖利率在9月和10月攀升数据。 借款人想要获得利率高于6%的按揭资格，需要通过利率高于8%的“压力测试”。 另一个罪魁祸首是涌入安省和卑诗省房地产市场的新房源激增。 桑西指，在安省，10月份销量与新挂牌房屋比率从5月的63%骤降至39%。“条件非常支持买家，”这位经济学家表示。 据悉，安省新上市卖盘数量异常高企的原因之一，似乎是多伦多和汉密尔顿的一些公寓投资者正在退出市场。待售公寓单位攀升表明，杠杆过高的投资者不愿再持有自己的房产。 与此同时，整个市场的潜在买家都在观望，以防价格进一步下跌。 “如果你可以等待并获得更好的价格，为甚么现在还要购买？”桑迪指出。 但即使全国房价平均下降10%，仍比新冠大流行之前高出15%。 不过，桑迪警告说，经济成长疲软或利率高于预期可能会令预测进一步恶化。 他表示，虽然失业率已从去年创下的历史低点上升，但就业市场继续混乱，并补充，消费者更担心前景，因而支出将会放缓。 从好的方面来看，强劲的人口增长应该会提振住房需求，并且未来几个月上市的房源数量可能会比TD目前预测的要少，这反过来又会导致下降幅度有所缩窄。 在2023年即将结束之际，桑迪并不认为情况会发生任何戏剧性的变化。 根据加拿大统计局的最新数据，消费者似乎已经失去动力。与去年同期相比，10月通膨率降至3.1%，较9月3.8%的年增率有所放缓。 加拿大皇家银行经济学家范恩(Claire Fan)表示，有迹象显示消费者正在控制支出，加上劳动市场摇摇欲坠，显示未来几个月通膨将继续放缓。 她称加拿大央行不会认为有再次升息的必要，但会在2024年下半年谨慎转向降息。 加拿大国家银行（National Bank of Canada）经济学家金恩(Daren King)预测，由于市场面临当前相对较高的利率水准和不利的经济背景等挑战，房价将继续下滑。 金恩指出，Teranet-National Bank综合指数在连续5个月上涨后，10月下跌了0.4%。 经过季节调整后，构成该指数的11个大都会市场中有7个处于正值区域。降幅最大的是多伦多，下降了1.6%，爱民顿、温哥华和渥太华-加蒂诺也出现负值。 房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)在土地登记处记录价格后，对其进行跟踪，这意味着该数字落后于地产局的数字。 图：资料图片 V6