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2024年03月29日 星期五 09:36:11
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专栏观点

聘请经纪寻找租盘的益处

▲聘请专业经纪的租客有权享有与购房者或卖家相同的保护(星报资料图片) 作者:Joe Richer Q:聘请房地产经纪帮忙租房有什么好处? A:四处寻找租盘很可能是一项艰巨的任务。 加拿大按揭及房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)最近在报告指出,全国出租物业的空置率为3.4%。同时,根据Urbanation收集的数据,多伦多房价在2016年上涨了11.7%。 显然,出租物业需求旺盛。一个租盘现在可以收到多个offer,业主往往接受出价最高和高于要价的租户。 因此,聘请房地产专业人士对于找到租盘可能会有优势。但并非所有经纪人和销售人员都代理租赁业务。此外,经纪通常只会向你介绍在Realtor.ca上放租的房子;如果他们是通过Kijiji或Craigslist的放盘接触到房东的话,房东不太可能支付佣金,所以你需要与经纪讨论和决定如何支付佣金。此外,你可能不会在Realtor.ca找到较低定价的租赁选项,因此请确保可用的选项符合你的预算。 考虑到这一点,与房地产专业人士合作仍然有优势,租客有权享有与购房者或卖家相同的保护。 经纪可以提供有关房地产行业的丰富知识和经验。房地产专业人士也必须在公平、诚实和诚信的交易过程中对待你和所有与你接触的人。与经纪一起寻找租盘与在买屋时跟经纪合作是一样的——如果你计划在未来买屋,这是一个宝贵的经验。 在签署任何协议之前,请确保你与经纪对将要提供的服务和要支付的佣金数量理解一致,并有明确的书面记录。 充分讨论你需要的是什么——你是选择独立屋还是公寓单位?你每月预算是多少?你想要一个宽敞的厨房吗?你需要多少间卧室?要讨论得彻底。 然后,你的经纪可以提供位于你指定社区及周围房子的具体细节。包括租盘是否位于适合家庭的区域,附近的设施,以及房子过去是否出现过什么问题的详细历史,你会想知道这间屋有没有过发霉、蟑螂或其它维护问题的历史。该经纪还将安排到你感兴趣的单位看房。 更重要的是,与注册的房地产专业人士合作,可以为你提供定金保险。 与房地产经纪合作可以帮助节省时间,同时也消除了花在查看网上放盘、预订观看次数以及前往不同地点的额外压力。    

Coach用24亿收购Kate Spade,还对Jimmy Choo觊觎已久

提到Coach,你心中想到的画面是什么... 是这样的?    是这样的?    还是这样的?    作为美国最大奢侈品供应商,Coach(蔻驰)产品线广,特色鲜明。 尤其包包款式丰富,风格多样,有稳重的经典条纹款,有紧跟潮流的时尚款,还有跟不同品牌合作的限量款。 (想当年史努比卡通人物合作的限量版Tote,在加拿大一上市就被一枪而空,小编有朋友不得不请美国人民帮忙代买!) 最重要的是,作为奢侈品种价格亲民,一直受到各个年龄段消费者的喜爱。 但是!最近蔻驰摇身一变,马上就成为高贵洋气的小公举了呢~ 发生了什么呢? 今天,Coach花了每股$18.5美金的价格买下Kate Spade & Company, 比周五收市时的$16.97高出了9%。也就是说,为了收购Kate Spade, Coach一共花了24亿美金!    Coach称他们看中Kate Spade对年轻时尚非常敏感,尤其在千禧一族中受欢迎程度相当高。 受此收购的影响,Kate Spade的股价上涨了8%。 其实,不久前,Coach就已经斥资十亿英镑竞购英国鞋业奢侈品牌Jimmy Choo,若交易成功,这将是Jimmy Choo自1990年成立以来第4次易主。 此前,Jimmy Choo董事会宣布寻求出售,已经开始对公司各种战略选择进行审查,以最大限度地回报股东价值。奢侈品市场的放缓和衰退,及全球运动休闲风潮对时装鞋的负面影响,造成以Jimmy Choo为代表的鞋履行业收入放缓,种种迹象可能是决定出售该鞋履品牌的重要原因之一,Jimmy Choo大股东JABHolding表示。 Coach野心勃勃由来已久,近年来一直在扩张集团规模,计划收购更多的奢侈品牌,不过去年并购巴宝莉(Burberry)的计划最后以失败告终。 所以说,Coach正确的打开方式应该是这样的?高贵大气上档次哦~   

号称收费市场最低的Tangerine捏紧信用卡优惠

ING Direct银行一句“为你省钱”的口号令人留下印像,这间创新的银行从不推出信用卡。后来被丰业银行(Scotiabank)收购后改名为Tangerine Bank后,推出一张免年费和有现金回赠的MasterCard,令不少追求创意的加拿大人刮目相看。 Tangerine容许你购买两个自选类别的物品时获得2%回赠,另外所有购物也可以有1%回赠。另一项优惠是以美元或其他货币购物时,外币兑换费仅为1.5%,Tangerine号称收费是市场上最低。 Tangerine MasterCard推出一年后即调升费用和削减优惠,许多顾客认为公司“请君入瓮”。顾客购买两类产品仍可获2%回赠,但自4月29日开始,购买其他产品的回赠额将下降至0.5%。 外币兑换费将升至2.5%,与大部分加拿大信用卡的收费水平看齐,其他的转变包括结余转换费由1%升至3%,国内现金预支费从2.50元上调至3.50元,超限费用由20元加至25元。 为什么当初优惠满载的Tangerine首张信用卡,12个月就要重设条件?公司发言人Buket Oktem说:“我们检讨信用卡业务后决定作出修改,以反映客户最重视的方面,并容许我们的产品在提供领导业界的特色之余,继续维持竞争力。”当我询问读者的意见时,几乎所有人都抱怨非选定类别的购物回赠减少,外币兑换费亦上调了。有读者有意取消这张信用卡,持有其他回赠较高信用卡的读者则计划保留。 Susan Beals说:“失望不足以表达我的感受,我感到懊恼和被背叛。他们用优厚福利引诱我们,当我们上钓后随即作出修改,更糟的是我曾向几个朋友推介这张信用卡。”Felicia Isenbaum的电邮主题是“酸橙”(Sour Tangerine),还讽刺说信用卡已变成“真正的柠檬”。她申请了美国运通SimplyCash卡,六个月内在油站、杂货店和食肆作出合资格的消费时,都可获5%回赠(最多回赠250元现金),每次购物亦可获得1.25%。 Jim Deakin与妻子经常出国,他选用Tangerine信用卡,正因为看中了1.5%的外汇兑换费,打算只在出门时使用。他说:“很多年前,我使用Desjardins Visa卡,收费也是1.5%。后来Desjardins把费用升至2.5%时,我把信用卡取消,如今我也会取消Tangerine卡。” 许多持卡人不知道以外币购物是要收费的,因为月结单上不会分开显示,而是计算进兑换回加元的金额中。我问过两名曾高度评价Tangerine的博客对信用卡“改版”后的看法。 HowToSaveMoney.ca的Stephen Weyman表示:“目前在‘免年费兼有现金回赠信用卡’类别排名第一的Tangerine,将会下跌至第七名。” 对于希望持有多张信用卡,以享有最多优惠的消费者,这张免费信用卡依然吸引。你可以把Tangerine奖励开支类别的2%现金回赠,结合美国运通SimplyCash信用卡的1.25所有消费回赠,这样会比Tangerine卡原有的优惠更吸引。 GreedyRates.ca的Marc Felgar表示,Tangerine在推出信用卡后不久旋即“改版”,实在教人失望。企业必须公平对待顾客,设定期望后再让他们失望,并不是挽留客人之道:“似乎Tangerine作出了过份乐观、不设实际的假设。若他们蚀钱,而我相信他们的确有亏损,这个决定是无可避免的。对持卡人来说,幸好这张卡不收年费。”它的优惠还是能吸引人的。目前国内还没有其他属于“免年费兼有现金回赠信用卡”类别的信用卡,也没有在两至三个购物类别中,无上限地提供2%现金回赠奖励。然而对比其他信用卡,每次购物均可获0.5%回赠的奖励则不大吸引。以相同优惠而言,美国运通SimplyCash卡提供1.25%回赠,满银(BMO)的免年费兼有现金回赠信用卡提供1%回赠,而罗渣士白金MasterCard则有1.75%回赠,而外币购物则有4%。 我的建议:大银行可以随时随地更改产品和服务,减少最初吸引你使用服务的优惠。不要期望银行对顾客的忠诚会取代他们为股东谋利的主要目标。(星报专栏作家︰Ellen Roseman)

2万元度假之旅变500元金钱纠纷 公司不遵守合同何时休?

■星报专栏作家︰Ellen Roseman 你购买产品或服务时,同意了一系列的服务条款,期望条款得到兑现。我经常听到公司未能遵守合同细则的故事。今天的故事显示,有投诉的顾客向企业管理层逐层交涉,却未必得到理想结果。 墨西哥酒店为无法提供的客房收租 Joanne Clarke两夫妇在2016年12月5日至今年1月1日,带一家六口前往墨西哥玛雅海滨(Mayan Riviera)的Grand Sunset Princess度假村度假。 今年2月初,她向新荣假期(Sunwing Vacations)的行政总裁写信,投诉入住期间遇到的问题,包括酒店职员无礼对待、以及未有提供承诺会有的设施。 她说:“我收不到回复。主要的问题是在我们旅程的最后一日,其中一间我们原本租住的房间被出租,以致我们无法入住,而酒店欠我们那个房间的500元房租。” 他们在1月1日从下午1时(退房时间)到6时(接送时间)租用了4个房间,但只有3间房空置。前台经理称无法腾出空房,但声称可以退还房租。 Clarke曾尝试要对方马上把欠款退回到她的信用卡,但对方表示相关交易有待酒店经理批准,但他当日没上班。 她在3月30日表示:“虽然我们曾多次联络酒店,但员工总是借口多多,不肯退款。我们的旅行代理Flight Centre也尝试过很多次,也不得要领。酒店如今说他们国家的税务法不容许向境外人士退款。我们花了2万元和家人到那里度假,我拒绝为没有入住过的房间支付500元。” 新荣发言人Rachel Goldrick表示,该集团是到3月底才得悉这宗争拗。(Clarke的信件一定是寄失了。) 由于酒店列出的价钱与Clarke声称错误收取的金额有出入,所以新荣得检查信用卡收据,收到收据后,集团最终同意退款。 Real Canadian Superstore减价货品多收了钱 Steve Chan在士嘉堡商场(Scarborough Town Centre)的RC超市有不愉快经历。他听说Goody品牌的梳子以最后标价的半价发售:“我买了一把标价6.94元的梳子,折实后的价格应该为3.47元,但付款后我发觉被收取4.94元。” 他要求纠正,一名客户服务的员工表示,梳子的原价(隐藏在最后标价的标签后)是12.49元,若他不想付4.94元,就得付出原价的半价,即是6.25元。 店铺员工在收据上写上了“终极减价”,令他翌日退还梳子时有困难,但最终他仍获得退款。他说:“虽然只是小数目,但这种行径令人感到受冒犯,明显是欺凌顾客。” RCS母公司Loblaw Companies的发言人Karen Gumbs将问题归咎于员工培训不足所致。她说:“Goody牌货品的价钱一减再减,目前的客户折扣已多于原价50%,可惜商店中的标志未有更新以反映额外折扣,令顾客混淆。我们已经与店铺管理层跟进事件,并更新处理程序,协助防止将来发生同类事件。” Chan很高兴知道集团会采取预防措施,认为Loblaws应培训客户服务员工有礼和正确地处理顾客查询的技巧。 GoodLife Fitness未作事前通知而取消会籍 光顾GoodLife有15年的Justin Porter从来没漏交会费,后来他更改银行户口,但忘记了知会该公司:“我选用了直接扣款,又忘了缴付一期费用,我承认这是我的错。当我走进健身中心,被告知帐户遭暂停后,我致电GoodLife缴清欠款。后来他们对我说,我的帐户已经取消,我得前往另一间GoodLife健身中心重新登记为会员。对方从没有用电邮、电话和书面通知我帐户会或已被暂停,我曾与三级管理层交涉,但全部都推卸责任。” 我把他的电邮转寄给Goodlife会员帐户经理Carla Brown,她在收到信件的当日致电Porter。如今他的会籍已经恢复,而且可享用旧费。她说:“很高兴听到会员感到满意。” 我建议:无论你是付出2万元去度假,还是以4.94元买梳子,服务供应商都应以公平和尊重的态度对待你。若你是往绩良好的老主顾,更不应被无缘无故地取消会籍。 争取权利殊不容易,若没有人听你的申诉,你更会感到孤独。你可以考虑求助于外援,加强你的理据。

Home Capital问题等同于雷曼兄弟吗?

加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group,其存款储蓄基金在近期不断遭到净提取,作为加拿大房地产市场的反向标杆,也就是做空加拿大房地产的地标式公司,Home Capital Group Inc股票价格下跌60%。许多人担心这个加拿大房地产的空头标杆如果倾覆,是否会影响到加拿大地产的整个板块,甚至一些分析文章把这家公司与引发美国房地产次贷崩盘的雷曼兄弟关联起来。 股票下跌只是表象,这家按揭公司拥有home trust 储蓄服务,由于主流银行存款利率极低,而这类按揭公司则以高息吸引投资者。目前该公司遭到净提取,大批储蓄客户要求提取在这家公司的GIC,使得存款额急剧下降。这些与美国次贷风暴的导火索几乎如出一辙,信贷市场崩盘一定是从最弱的环节开始,逐步传染开来。 如果说地产价格是船,那么信贷市场则是水,水能载舟亦能覆舟,关键看信贷周期朝着哪个方向走。目前看来,加拿大的信贷宽松阶段已经结束,从2016年十月开始,加拿大政府就针对银行和大型金融机构进行房屋贷款的压力测试,揭开收紧信贷的序幕。 作为加拿大央行,在政策执行方面,除了关注GDP增长,也要关注就业市场和通胀水平。去年第四季度,加拿大GDP增长已经达到2.5%的水平时,加拿大央行却一再推诿,对于加息只字不提。这背后的原因就是央行意识到,加拿大的经济增长是房地产信贷周期所推动的,缺乏实体经济的基本面驱动。因此,在央行无力加息的情况下,收紧信贷似乎成为唯一的选择。信贷退潮时,如果不想被尴尬的晾在裸泳的海滩,就需要减低杠杆水平,量入为出。 Home Capital上周末爆出20亿的救命资金,不是来自其他对冲基金或高利贷,而是来自安省医疗工作者退休金。房贷公司出事,怎么让拿医疗工作者的退休养老金来填?难道不应该是政府来搞定吗?要知道安省医疗养老金公司与这家另类贷款公司关系密切,Home Capital的董事会主席是Kevin Smith,他同时也是安省退休金公司的董事会成员;而安省退休金HOOPP的董事会主席Jim Keohane,同时也是Home Capital 公司的董事会成员。约克大学的法律教授表示,这种情况很不寻常,等于是一个董事在同时服务于两个董事会,而且还相互交叉服务。在一仆二主的情况下,就会发生某些带有倾向性的行为。 在Home capital 出事的48小时内,所有Bay 街上的金融机构都袖手旁观,主要的资产管理公司,在出事当天壮士断臂,立即清仓这家公司的股票。如果所有专业的金融投资公司都冷眼相看,沾边的投资公司也争先恐后逃离这家公司,为什么HOOPP出手相救?也许是看到价值投资的机会。但背后却有许多议论,两家公司的董事会走得这么近,是否他们的投资决策有利益冲突的嫌疑? 作为管理着安省医疗人员退休金的HOOPP,是否应该在把20亿加元资金投到Home Capital的时候,征求一下安省医疗工作者的意见?退休金管理者大笔一挥,借给Home captial 20亿加元,这几年安省为了平衡预算,已经在医疗系统减少费用,许多医疗工作者的工资被冻结,物价上涨,可是他们的工资并未增长,现在退休金管理者也把养老金当成唐僧肉,实在让人感慨。 当然,从宏观的角度看,房地产市场一旦出现问题,政府更应该早些站出来采取行动,而不是让养老金入市。毕竟加拿大已经从资源增长型经济,过度成为房地产增长型经济。 安省政府在新的预算案中表示,会在2017-18年实现预算平衡,这其中大部分来源是靠着房地产土地转让税,这笔钱高达30亿加元,比起去年几乎翻了一倍!因此,房地产的重要性与日俱增,home capital 这件事情如果继续发酵,除了安省医疗养老金,安省还有教师退休金等一大批退休金资金可以出资,安省政府也不会袖手旁观,也许加拿大的“雷曼”就这样获救了。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

加币汇率持续跌跌跌!加元下跌到底帮了谁?

资料图 法国大选第一轮结果揭晓后,外界预计,马克龙很有可能会以压倒性的优势入主爱舍丽宫,法国脱欧的担忧暂时被忘却,全球股市立刻涨声响起。 本周欧元区50大蓝筹股指数上涨了3.66%,日经指数也上涨了3.09%,就连处于历史高位的美国股市也继续上扬。在大型科技巨头的联袂发力下,纳斯达克指数一路突破6,000点整数大关,报收于6,047点,涨幅为2.32%。道琼斯工业平均指数盘中也曾经突破21,000点,最终报收于20,940点,涨幅1.91%。 行业板块上最耀眼的当属科技板块,谷歌、微软、亚马逊等三家在云端领域市场份额最大的科技巨头,均在本周披露了财报,结果均强于预期。其中最靓丽的当属亚马逊,第一财季净营收357亿美元,同比上涨23%。净利润7.24亿美元,同比跳涨41%。每股盈利EPS 1.48美元,远超预期的1.22美元。从2015年3季度开始实现盈利后,亚马逊已经连续8个季度实现盈利。 资料图 宏观数据方面,美国公布了今年第一季度的GDP数据,增速仅为0.7%为三年增长最慢。其中消费支出部分,一贯是美国经济增长的主要引擎。消费增速意外放缓,拖累了一季度美国生产力的提升。但是,美国一季度经济增速并非一无是处,企业支出增速稳健,一季度美国非居民固定投资增长9.4%。 更重要的是一季度GDP平减指数达到2.2%,强于预期2%。消费者物价指数PCE则达到2%,高于前值1.3%。通胀已经来临,美联储6月份加息的概率依旧维持在三分之二,年内再加息两次以上的概率超过一半。并没有随一季度消费增速防滑而大打折扣。 财政预算方面,美国新的税改计划政治等待国会批准:其中包括简化个人所得税阶,从现有的七个减少到三个,将公司税率从35%削减至15%等。美国财长Steven Mnuchin表示,税改计划旨在减轻社会的税务负担。通过拉动经济增长抵消相应的成本。同时,他表示税改计划将令留在海外的数万亿美元回流,这将使得美国可以实现3%甚至更高的经济增长。 加拿大股市本周的表现相对滞后,原油价格盘中跌破49美元一桶,令能源股再度遭到抛售。本周济Home Capital的股价崩盘造成的溢出效应,也令金融板块集体调整,五大商业银行股价也未能幸免。好在电讯、消费、零售等板块及时护盘,使得TSX指数本周跌幅最只有0.18%,最终收于15,586点。 全球风险资产上涨,固定收益等避险资产作用弱化。10年期国债收益率从2.249%上升到2.286%。一篮子美国国债ETF的价格单周下挫了0.08%,投资级别企业债也录得了同样幅度的下跌。而与股市相关性较强调高收益债券,收益利差缩窄了15个基点,价格上涨了0.6%。 大宗商品本周较弱,原油价格从本周伊始的50美元一桶回落,再次测试48美元价位。金价也从上周接近1,300美元的高位回落至1,270美元一盎司附近。 外汇市场方面,欧元兑美元本周一开盘就冲高200个基点,一贯与欧元相关性较高的英镑兑美元也拉升了400个基点。美元指数从上周100点整数关,向下跌至98.89点。虽然美元指数走低,但是本周加元走势更加微弱,兑美元跌至73.24美分。 注︰文中提及产品只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

杨凡专栏:美国对加拿大征收惩罚性软木关税

特朗普上任后,对于其他贸易国都进行不同程度的口伐,唯独对北方的邻居加拿大一直示好,狂喷NAFTA协定的不公正时,也将主要目标对准墨西哥。 让人意想不到的是,墨西哥边境墙没有修,贸易战的子弹却先打在了加拿大身上。 特朗普政府周一宣布,将对加拿大支柱产业软木材征收反倾销税,平均税率为20%,最高税率可达24%。 这之前,双方在关于奶制品补贴方面已经剑拔弩张,现在的软木协议争端,美国总统特朗普和加拿大总理的唇枪舌剑,令美国和加拿大的贸易摩擦面临进一步升级。 本来就岌岌可危的加币,最近已经进入多事之秋,加拿大房地产调控,央行无力加息,油价跌破50美元,都是利空加币的消息,而当天听到美国软木惩罚税的消息后立即暴跌:从周2兑美元74.5美分,自由坠落到73.5美分才算暂时稳住阵脚。 关于软木关税具体而言,美国的商务部长罗斯(Wilbur Ross)表示,根据他们的调查结论,加拿大政府对软木行业进行了不公平的贸易补贴。 预计下周起美国会对加拿大的软木进口征收3%到24%的关税。具体来说,美国将向加拿大五家软木材出口商(Canfor加副林业、JD欧文公司、Resolute林产品公司、托尔克和WestFraiser威斯福林产)征收3%至24%不等的反倾销税。 美加两国的软木贸易纠纷已经不是第一次了。 2002年当时的布什政府,就对加拿大的软木行业征收了30%的反补贴税。直到2006年4月才达成和解框架协议,美国政府返还了部分针对林业的关税税款,但是条件是将加拿大在美国软木市场的份额控制在34%以下。用配额制代替关税制度,看似加拿大赢了,实际却输了。加拿大拿回了大部分的惩罚性税款,但却失去了大量的美国市场份额。 在G7工业国里,加拿大是典型的资源密集型国家。本世纪初的加元强势以及电力价格的飙升令加拿大的制造业成本大幅度提升,面临南迁的窘境。换上荷兰病,靠天吃饭已经成为了常态。能源,矿产如此,林木行业也不例外。 在过去的10年的时间里,加拿大的林木公司在加拿大国有的土地上进行砍伐,美国认为,这是当地政府对该行业进行变相补贴,通过这个方式人为地压低了成本。 有趣的是,惩罚性关税宣布后,周三TSX股市开盘,加拿大林业股普遍下跌3%至5%,但是到了下午收盘,几个大的公司例如加福林业暴涨近8%。另外一家企业,威斯福林产也同样以上涨9%的态势收盘。 现在的股市真是神奇,好消息一定涨,坏消息出台,投资者稍微楞一下神,把坏消息变成好消息,股票照样上涨! 这是什么道理呢?股市不差钱,太多的现金在等待抄底,可是大盘就是不跌,因此每当出现一点机会和价值时,大量的买盘涌入,立刻把下跌行情演变成抢offer 的结局。 其次,美国政府征收关税,说明美国房地产复苏离不开加拿大林产品。最新出炉的数据显示,美国三月新屋销售了上升5.8%,房地产市场对于加拿大软木需求强劲。 美国针对加拿大软木征税前,市场已经将影响打入价格,从软木市场的期货价格看,四月份以来,软木期货合同的价格就一直走高,那么,林业公司的整体盈利也将上升,因此投资机构也看好林业公司的盈利前景。 当然,加拿大林业股在去年表现不佳,在整个大盘上涨时,威斯福林产下跌8%,同期的全球林业公司指数却上涨14%,在美国面临大规模基础建设时,加拿大林业股潜力十足,从现在的市盈率角度看,显然是块价值洼地。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

星报专栏:顾客为何买苹果公司产品?全因……

星报专栏作家︰Ellen Roseman 数月前,我的MacBook Air笔记型电脑未能正常充电,电池储满电后不够3小时就耗尽,远短于通常充电后可用8小时的时间。虽然这部电脑在2011年购买,保养期早已过,但我仍然致电苹果公司,而技术支援员都很友善,愿意尝试找出问题所在。 有一次我曾因为讯号欠佳而挂断电话,而当我再打给苹果时,苹果的代表却主动回电,于是我同时与两名技术员交谈,可是电池问题最终未有改善。 我前往一间苹果门市,一名职员替我检查笔记电脑表示没问题,他甚至列印出性能指标给我看。真的吗?当我知道我的电池寿命真的很短后,我便把手提电脑插在电源插座使用。 这就是我与苹果的故事,你们的故事又是怎样的? 《星报》读者的回应非常热烈,大都讲述他们欣赏这间公司的服务、以及解决难题的能力。我将会介绍数名满意服务的顾客故事,之后会介绍我跟进并转介到苹果处理的问题。 Grant Lowe:我那台较旧款的iPad 2有软件问题,应用程式会异常终止,或未能正确显示网页。我花时间打电话和发电邮,诊断过程耗时数个月。 虽然我是透过eBay购买这台翻新过的二手iPad 2,但苹果最终还是愿意免费更换这台平板电脑。可惜这间公司设计产品时,没有以提高产品寿命为目标。 Erwin Revin:我那台出厂6年的iPad出了问题,我在等待Google和Google地图应用程式更新,但当我重启程式时,画面却转黑。罗渣士表示爱莫能助,然后我致电苹果,对方在30至45分钟内便解决问题,让我自觉受到重视,获得最良好的礼遇。 James Busby:我使用过3件苹果电视第三代产品,全部都失灵。经过多个小时的电话和电邮通讯,加上多次亲身前往苹果门市后,我与一名加州的营业代表面谈,他非常好,不但给我一台新的,更免费送我一台原价249元的AirPort Extreme基地台作赔礼,哗! 我最后一次收到的Apple TV出现同样的问题,而且也一早过了保养期。我希望在过了保养期后,当遇到严重问题时能够更容易在苹果门市接触到经理(这是小小的投诉)。我拥有许多苹果产品,全都很喜欢。 Judy Bernard:“我在2016年6月购买的iPhone电池有问题,未过保养期。我的电池充不了电,网上客户服务员认为电池没问题,他们为我重设和重开装置,但电池寿命如旧。”我居住在安省Havelock,距离最就近苹果门市近两小时车程,我非常无助地把电话带到那边,测试显示没问题。我两周后再回去,对方再次告诉我一切正常。 我们午膳后返回门市,由于我是为同样的问题走了第三趟,他们最终愿意给我一部新电话。虽然我得到他们事先忠告,新电话可能都解决不了问题,但如今在正常使用情况下,新电话充一次电后可以连续使用两至三天。 苹果的服务好在哪里?我可以在合理的时间内与技术员通话或见面,而他们亦总是彬彬有礼的。虽然他们都看到电池储电极快流失,而我都未能说服他们相信产品有问题,但我最后仍得到一台运作正常的新电话。 Mo Jansons:我儿子用一台苹果电话,为学校活动录影了15分钟,但由于影像档案太大而未能以一般方法传送,就算接驳到家中较旧的苹果笔记型电脑仍无济于事。 苹果门市的员工协助了我们总共3小时(在档案上传期间服务其他客人)直到问题解决为止。很自然地,我们便向他们购买了新的笔记型电脑。 一名育有7岁自闭孩子的爸爸:我们得到一台iPad Mini,并把它当成“对讲机”,用来加强儿子的沟通技巧,当中包括苹果支援(AppleCare)产品,我们更换了三次,只须50元,对方亦没过问任原因。 我儿子学会了使用这台仪器来问问题,减少日常生活中的沮丧感,然而他是个非常活跃的人,仪器2年来损毁了5次,并弄毁了无数个号称“坚不可摧”的保护壳(当中OtterBox最耐用),Best Buy亦愿意更换。 在苹果门市中,若损坏看来是他们的错,他们会替换设备,我无须被扣费。我们只花了小钱,就可以更换许多仪器。当苹果的员工知道这是一台沟通设备后,他们都表现出包容和好奇的态度,令人欣赏。这么一间巨企提供如此关顾和人性化的服务,我绝对会继续使用其产品。 读者们,请加入我们的对话,你对苹果产品和服务有怎么样的体验?若电池出现损耗,但你尚未有买新仪器的打算时,你可以怎么做?

法律连线:哪些类型的水患损失受保?成功索赔实例

法官裁决:排除地表水和地下水条款不适用于水坝决堤造成的水患(星报资料图片) 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 上期我撰写了有关2011年Hassan Hojjatian和Mitra Kerman因灾难性水灾所造成的损失,向他们的保险公司索赔200万元的案件。 Axa保险公司和法院以保单不包括地下水或地表水造成的损毁为由,拒绝了这项索赔。然而,并非所有从屋外涌入洪水所造成的损坏保险都不赔。让我们看看下面这宗索赔成功的案例。 专栏文章发表后,我收到安省Huntsville的诉讼律师David Morin的信件,告知我近日有一宗水浸索赔案,他的当事人向保险公司索赔成功。 水坝爆裂水位急升 Cheryl Wight在Huntsville的Lindgren Rd. E.有一间屋子,距离她屋子不足14米有一条小溪,沿着小溪行走20分钟路程,有一个覆盖4.85公顷范围的人工湖和水坝。 2013年4月16日,一段6米长的水坝在邻居的物业范围内爆裂,导致小溪瞬间被水淹没,水位比地面高出近2米。激流冲走了部分路面并损坏4条行车道。洪水的力量推倒了重达2,549公斤的金属食物烟熏机。 洪水、泥土和瓦砾冲入Wight的家和车房,损坏了车房的部分混凝土墙壁。 Wight向Peel Mutual Insurance Company投保了全面性保险(comprehensive insurance)。保单涵盖意外造成的损坏,但不包括水患造成的损失和毁坏,除非该损毁是直接由于水“从意外并且突然产生的缺口涌入”所致。然而,该保单不涵盖地表水(surface water)造成的损失或损毁。 Peel Mutual保险公司拒绝业主的索赔,理据是保单不涵盖地下水(ground water)造成的损坏。 基于保单的用语,Wight在去年入禀法院控告Peel Mutual,请求法院不经过审讯作出判决。 弯弯绕的保单术语 对于大部分人来说,保单写法很奇怪。首先,保单概述了它保障的范围。接,它列出保障的排除范围,说明哪些内容是不包括在内的。之后,它概述排除范围的例外情况,将承保风险的范围置于某些危险之中。交由律师和法官去判断哪些是保障范围,哪些不是保障范围。 在Wight的案件中,法官Edward Coke裁定损坏是由于进入Wight物业的大量水所造成。他发现保单将地下水造成的损害排除在保障范围之外,除非有例外的情况。 然后法官指出,尽管保单排除了一般的水患造成的损坏,事实上还是覆盖了某些风险。他表示,保单覆盖了突然或意外涌入的水所造成的损坏,包括从游泳池、总供水管、下水道、排水系统、污水渠泄漏的水,又或者水来自突然或意外的危险造成的缺口,而这个危险因素又没有被保单其它条款所排除。 法官发现该水坝实际上是一个水管理系统,而Wight家所投保的全面性保单,涵盖下水道或排水系统的意外泄漏。他写道,因为水坝的水并非地下水和地表水,所以排除地下水和地表水的条款并不适用。 从这宗案件得到的教训: •了解你的保单涵盖范围 •排除地下水的条款不一定适用 • 家居保险有3种:基本、概括式和全面保险(basic、broad form、comprehensive),永远要选择全面覆盖的保险,它的费用较高,但覆盖范围广泛得多。

买房子时,我是否可以选择律师合作不用地产经纪?

作者Joe Richer Q:买房子时,我是否可以选择与律师合作,而不是聘用房地产专业人士? A:虽然安省法律规定,只有房地产专业人士可以代表买家和卖家进行交易。不过也有例外:如果律师提供法律服务,而房地产交易本身就是一宗法律服务的情况下,就允许房地产律师进行交易。 与地产经纪合作有很多好处,但是当你与房地产律师合作买卖房屋时,你可以期待他们有不同领域和水平的经验与专长,就像所有专业人士一样。 首先,房地产律师与地产专业人士一样,有责任确保你在交易过程中的最佳利益受到保护。例如,地产律师能够审查买卖协议中的条款、条件、豁免和相关文件,并采取必要步骤使合约合法完成。 律师可以帮你审核买房Offer,以确保该Offer保护你的权益,并作出调整以便更好地满足你的需求。例如,如果你希望在房价中包括某些电器或固定装置(冰箱、洗衣机/干衣机、吊灯),告诉律师,请其为你包含到Offer中。 律师还承担其它工作,包括: •检查房子产权,以确保卖方拥有这个房子,并能合法出售; •审核公寓的物业状况证明书; •确定物业上是否有留置权或政府工程令; •将定金存入信托账户直到交割; •在省土地所有权登记处登记房子转手; •就房屋的zoning提供建议; •安排将房款和佣金有序转移给正确的当事人; •在交割日将锁匙交给买家。 你也可以考虑聘请房地产公司或销售人员提供服务,例如寻找新房源、预订和举行开放屋、准备市场分析等。为你介绍其他服务供应商,如承包商或检屋师。这些服务项目通常不会包括在地产律师的服务中,但律师可以免费提供受到保障和他们有资格提供的任何服务。安省律师受上加拿大律师协会规管。 除此之外,如果是卖房,地产商会要求所有人,包括律师,若在realtor.ca上打广告出售房屋,必须经RECO注册,并成为地产商会或协会的付费会员。 每位律师收取的佣金和法律费用会不同,有些律师可能将工作打包收取固定费用,也有些会根据提供服务的程度而收费。所以一定要预先与房地产律师商谈,决定花多少钱可以获得何种程度的律师服务。

安省给民众直接发钱是不是最牛福利?

安省政府的新预算案中,提出基本收入( Basic Income)的概念,省长韦恩称, 2016年自由党政府将会与社区、学者和其他人士研究出一个最佳实施方案。 近几年来,基本收入( Basic Income)加拿大民间的呼声越来越高,这项计划即每月给所有省民寄去一定数额的支票,例如 1000加元。 放眼全球,一个不争的事实是经济正在放缓。政府将会如何应对?刚刚结束的 G20会议以无言的结局告终,但是有一点是确定无疑的,过去几年所依赖的货币政策,将是未来刺激经济的唯一办法。也是经合组织 (OECD)所给出的建议,这包括终极解决办法,政府出台直接的资金支持,给民众直接发现金,即经济学家弗里德曼建议的“直升机撒钱 ”(Helicopter Drops)。 去年 12月,芬兰政府正式出台新政策,每月给所有国民发 800欧元(约合 1182加元)。虽然芬兰离我们很遥远,可是无论从畸形的经济结构,虚高的房价,以及全民借债的水平上,两国都像姐妹一样班配,加拿大甚至更胜一筹。加拿大经济与芬兰经济在产业结构有所不同,但是都显得比较单一。 再比一下债务,虽然芬兰政府税收大幅下降,但是福利照旧,令芬兰政府自09年来连续6年出现财政赤字,加拿大经济也面临一样的窘境。能源行业对加拿大经济贡献超过20%,本应该是纳税大户。但是现在一个个都处于困境,大量的裁员增加了政府失业金的负担。目前加拿大联邦赤字189个亿,占经济总量已经接近1.5%。还未计算未来每年增加100亿增加赤字经营。 谈到芬兰,恐怕无人不知诺基亚,经济结构过于简单,严重依赖林业和诺基亚,诺基亚每年所缴纳的公司税占全部芬兰公司的四分之一!但是成也萧何败也萧何,由于诺基亚在金融危机后一蹶不振,芬兰不仅丧失税收,而且失业率高企。 芬兰政府不遗余力的通过扩张性财政刺激经济,结果就是公共负债水平直线上升,到 2014年底债务占 GDP水平超过 60%,已经超过欧盟的警戒线。芬兰保守派总理斯图布表示,芬兰的 “黄金年代”结束了,必须彻底改革。他呼吁保证政府财政政策的可信度,确实降低政府债务。 无论如何,每个国民发钱并不是毫无代价的。经济增长疲软,芬兰财政出现巨大赤字。芬兰国债余额将继续增加,预算赤字已逼近 1千亿欧元。国际分析师不无担忧的表示,芬兰已经从一个有着优异表现的商品贸易顺差国家,转变成结构性赤字的国家,由于人口老龄化加速,芬兰的淨国际投资头寸也出现负数,负收益会让国家可用于社会福利的钱愈来愈少。 加拿大特别是安省也要给每个人发现金,许多人对此都持有将信将疑的态度,并且对将来的后果非常关注。从芬兰的例子不难看出,政府发钱的目的在于创造就业,但并不在意就业质量,如果芬兰的理论可以成立,那么,大批开着宝马车去各类超市摘菜,搬货的职位将会提高就业率。其次,政府发钱的目的也在于简化社会保障体系。如果给每个人发现金后,将取代现有福利。基本收入提案,相当于国民年金,这样能够降低政府的管理成本,简化社会保障手续。 例如自由党提出的五万以下家庭孩子上大学免费,这也是一种发现金到特定国民手里的做法,但代价是以后OSAP贷款将受到影响。到底是免除学费合算,还是获得更多的政府学费补贴贷款受惠,谁也无法得知,但是仅仅从示意图可以看出,低收入家庭孩子上大学,很多费用是远远超出学费的。 总之,直接发现金到国民手里,可以被认为是最牛福利,也可能是个糟糕的决定,对国民和对国家都是如此。但是,在一个债务水平高企的国度里,谁会拒绝政府发现金呢?谁会不支持这样的政府呢?盼着快点发吧,加国即将变为美丽新世界! 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师

多伦多的独立屋被水浸,损失超过200万! 房屋保险为何不赔偿?

  想像一下,在你的房屋发生灾难性损失后,你向保险公司索赔,却被告知“这不在受保范围内,你不获赔偿”,你会怎样地震惊。 Hassan Hojjatian和Mitra Kermani在2011年6月就遇到了这样堵心的事情。当时他们位于多伦多的房子,地下室、地下室浴室、车库屋顶和地基遭受大范围水浸。 后来,独立专家估计这间房屋损失超过200万元。 承保的公司安盛保险(Axa)和Intact保险公司拒绝了他们的索赔,于是Hojjatian和Kermani就损失提出起诉。 法官Suhail Akhtar去年在判决书中写道:“现如今,业主的房屋发生水浸损害并不罕见。”他补充说,在某些个案中,“损害可能是灾难性的,道致该房屋不适合居住。” 这宗个案的分歧在于: 屋主的立场是,损坏是由于暴雨道致水从窗户和屋外进入所造成,也有突然和意外地从水管涌入大量水。 保险公司则坚决主张,损坏是由于房屋的基础牆渗水而造成的,加上结构的一般物理性恶化,这些因素道致的损坏不在家居保险覆盖范围内。 在法庭上引用了几份专家报告,试图确定损坏的来源以及是否涵盖在保险单承保之下。所有专家的结论是:水浸损害与房子周边土地的坡度有关,以及地下室水浸是由于水通过地基渗透所造成。 法官Akhtar发现,房子裡的水合乎保单定义的“地表水”和“地面渗透到地下的水”,并且不包含在承保范围内。事实上,保险合约明确排除了这种水渗透造成的损失。 Hojjatian和Kermani不满法院的裁决,将案件提交给上诉法院。11月,由3位法官组成的小组维持了初级法院的决定。 Dayle Semple是我在FCA保险公司的保险经纪。当我对屋主的不幸裁决表示惊讶时,他解释说:“保险单不是保养合约...由于忽视或未解决的维护保养问题造成水浸损害,保险政策并非意味著对此类损失作出回应。” 他说:“所有的保险都对水患来自于什么类型的水有所限制。一般来说,承保范围是突然或意外跑水,而不是渗入水。 这就是为甚么在基本保单之外附加污水倒灌险(sewer back-up),要额外收费的原因。” “渗漏通常是由于缺乏维护和保养而发生的,一般保险单都不包括赔偿。” 加拿大保险局警告消费者,所有房屋保险都包括管道突然意外爆裂的赔偿,儘管因冻结道致水管爆裂的损坏可能不获赔偿。现在,有些加拿大保险公司已经开始为投保人提供陆路洪水(overland flood)的赔偿,但此种offer还处于起步阶段。 这裡的重点是: •了解你的保单所覆盖的内容。 •购买污水倒灌险。 •请谘询保险公司,你是否能获得洪水灾害的保障。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 地产律师与地产经纪有什么不同 Q:买房子时,我是否可以选择与律师合作,而不是聘用房地产专业人士? A:虽然安省法律规定,隻有房地产专业人士可以代表买家和卖家进行交易。不过也有例外:如果律师提供法律服务,而房地产交易本身就是一宗法律服务的情况下,就允许房地产律师进行交易。 与地产经纪合作有很多好处,但是当你与房地产律师合作买卖房屋时,你可以期待他们有不同领域和水平的经验与专长,就像所有专业人士一样。 首先,房地产律师与地产专业人士一样,有责任确保你在交易过程中的最佳利益受到保护。例如,地产律师能够审查买卖协议中的条款、条件、豁免和相关文件,并采取必要步骤使合约合法完成。 律师可以帮你审核买房Offer,以确保该Offer保护你的权益,并作出调整以便更好地满足你的需求。例如,如果你希望在房价中包括某些电器或固定装置(冰箱、洗衣机/乾衣机、吊灯),告诉律师,请其为你包含到Offer中。 律师还承担其它工作,包括: •检查房子产权,以确保卖方拥有这个房子,并能合法出售; •审核公寓的物业状况証明书; •确定物业上是否有留置权或政府工程令; •将定金存入信托账户直到交割; •在省土地所有权登记处登记房子转手; •就房屋的zoning提供建议; •安排将房款和佣金有序转移给正确的当事人; •在交割日将锁匙交给买家。 你也可以考虑聘请房地产公司或销售人员提供服务,例如寻找新房源、预订和举行开放屋、准备市场分析等。为你介绍其他服务供应商,如承包商或检屋师。这些服务项目通常不会包括在地产律师的服务中,但律师可以免费提供受到保障和他们有资格提供的任何服务。安省律师受上加拿大律师协会规管。 除此之外,如果是卖房,地产商会要求所有人,包括律师,若在realtor.ca上打广告出售房屋,必须经RECO注册,并成为地产商会或协会的付费会员。 每位律师收取的佣金和法律费用会不同,有些律师可能将工作打包收取固定费用,也有些会根据提供服务的程度而收费。所以一定要预先与房地产律师商谈,决定花多少钱可以获得何种程度的律师服务。

美联储加息正式启动 加元今年是否能挑战美元呢?

自从2008年的金融海啸之后,北美股市一直为美联储等央行的货币政策左右,特朗普去年当选后,财政政策的走向前台,再通胀预期燃起,全球金融市场出现新态势。特朗普本周在《华尔街日报》的专访中就表示强势美元不利于经济,之后美元指数出现闪崩,全球市场的格局也“天翻地覆”。 在竞选时,低利息政策是为了创造有政治倾向的虚假繁荣,质疑美联储的独立性。而在本周,他却表示“喜欢低利息政策” ,这种立场转变,令美联储加息压力骤然下降。特朗普嘴炮一出,国际市场期金收报逾五个月新高,十年期美债价格也急剧上涨。 随着美联储加息的正式启动,市场对于加元并不看好。从各大投行的预期来看,大多数还是看涨美元,看跌加元。但是外汇市场上,所有交易员都知道,外汇市场最大的危险是共识。 加元今年是否能挑战美元呢?这也是许多投资者关心的问题,加元的涨跌最主要的还是看能源价格。三月底以来,国际油价涨势如虹,WTI 德州轻质原油暴涨,自48美元一路冲上53美元,满地可银行认为年底有机会触及60美元水平。 作为世界第五大石油出口国,油价上涨无疑令加元受益。另外,特朗普上台后许多竞选承诺都弃之脑后,却唯独没有忘记加拿大。他的百日新政里,批准加拿大Keystone XL石油输出管道成为一道耀眼的政绩,令加拿大石油能源企业欢欣鼓舞。 加拿大一直想振兴能源企业,开发出口市场,Keystone XL 石油管道一旦建成,每日向美国出口原油80万桶,加拿大的横加和横桥两大企业将迅速向美国扩张,带给加拿大的能源市场新的活力,油价上涨无疑利好加元。 对于美元而言,特朗普的此番讲话,可能意味着美元牛市的终结。美国政府推行强势美元政策始于1995年,认为强势美元符合美国利益,有助控制通货膨胀。但是,自从2008年后,美联储不断扩大资产负债表,因此美元指数一路低迷在80左右的位置。过去两年才开始上攻100点。 理论上讲,美国为了出售政府债券,必须维持美元汇率强大,只有保持筹资渠道的畅通无阻,美国经济才可以在贸易和财政双赤字的情况下繁荣。 另外,为了道出资产负债表上的庞大规模债券,美国政府需要提供一个非常有吸引力的债务利息,因此在美国经济可以勉强承受的情况下,美联储加息并不是莽撞之举。但是,在美联储连续两次加息后,一直诟病低利息政策的特朗普却突然转变,认为美联储的工作非常出色,还亲口说出我确实喜欢低利率政策的话,使得美元牛市徒增变数。 加拿大央行近日提及在一年内有加息预期,因此,加元在利息和油价的双重拥趸之下,已经具备挑战美元的实力。 让我们回顾美元这些年来的升值周期历史吧。自布雷顿森林解体之后,美元经历了三次下行周期和两次上行周期,平均的长度在7年左右。1968-1978年下行周期,布雷顿森林体系的解体引发了美元最长的一次熊市。1978-1985年,时任美联储主席的保罗沃克尔为了对抗通胀,推出严厉的货币紧缩政策,开启了美元的牛市。1985-1992年,美国未来解决巨额贸易赤字,签署了广场协议,引发了第二次美元熊市。1992-2001年,受到美国长时间的经济繁荣的支撑,美元踏上第二次牛市的征程。2001-2008年,随着互联网泡沫破灭后,美元又一次步入长达七年的熊市,直到2008年金融危机爆发。自2008年4月至2014年初,美元处于波段型的牛市,美元指数一直在74至84内震荡。直到2014年中至今,美元开始疯狂上涨,一路冲上100点大关。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

在加拿大投诉没回应怎么办?这4个故事能帮你

有时候,由于前线客户服务员工漠不关心或力有不逮,令客户无法独自解决问题,这时我会加以协助。以下四个故事中的问题,在《星报》协助下获得解决。 加拿大PayPal: Susan Wontorro是eBay经常用户,她去年11月向一名身处美国费城的买家出售一件大衣,以PayPal结帐,后来该名美国买家透过信用卡发行商要求退款,表示大衣是假货。Wontorro说大衣完全符合货品描述,儘管向已买家保证不用支付运费,但买家仍然拒绝把货物寄回。她说:“她有一次在电邮中叫我不要再骚扰她。我相信她无意把大衣归还,惟PayPal和eBay都表示爱莫能助。” PayPal的发言人Mitra Malini说这种争拗是在公司的控制范围外,是买方的信用卡发行商要求退款和决定结果,然而Malina表示由于Wontorro是个好客户,PayPal为释出善意,决定给她退款。 加拿大丰田: Jonathan Golden是一辆2007 Camry的车主,一年前发现由于他的车子燃烧太多机油,保养期可获延长。汽车的问题在等待维修期间恶化。他初次投诉时,车子一个月燃烧一公升机油,其后恶化为一星期超过一公升。他说:“我要求与丰田高层对话,但没有人回应我。我认为他们应该考虑车子耗油问题的严重性。” 我联络总公司后一天,Golden获得客户代表协助加快程序。一周后,他的车子入厂进行维期5天的引擎维修。Golden说:“对方向我提供出租车,可以使用一周,(若不是有你帮忙),这种事绝无可能发生。” 加拿大微软: 一名母亲来信说,她的女儿现年47岁,需要领取伤残津贴,两年前由于无法负担住屋被迫搬走。她说:“她到不同朋友的家留宿(基本上无家可归),去年9月搬来与我同住。”为保障私隐,我不公开她们的姓名。女儿沿用一个Hotmail帐户多年,她在无家可归期间偶尔亦有使用,其后再尝试登入时,被要求提供资料核实,惟她未能照办。母亲希望Hotmail的母公司Microsoft能恢复帐户,女儿想看回之前未看的电邮,包括后者去年突然身故的儿子发出的电邮。 加拿大微软发言人Julia Perreira表示:“微软须要先得到她女儿一些个人资料,方可提供协助,我们当然会运用最大的酌情权来处理事件。”女儿一天内可以重新登入Hotmail帐户,她的母亲说:“不敢相信微软的支援部门能这么快速地回应和修正问题,在这个高压和悲伤的情况中,这实在是个天大喜讯。” President’s Choice Financial: Mark Roza拥有一张PC Financial World MasterCard,用来赚取PC积分,他停用其他奖赏卡,只用这一张。他说:“我通常用PC积分来兑换Home Depot礼物卡,若商店没有自家礼品卡,我则会购买Visa或MasterCard礼品卡。我储蓄了一段时间,积分相等于现金430元,但当我到Loblaws兑换购物卡时,却被告知相关政策在2月曾经修改,我不能使用积分。”PC Financial指,有欺诈活动出现道致他们修改政策。由于部分会员帐户中的积分被盗,集团在2月初指示顾客更改密码。 PC Financial决定中止储分人士以积分换取礼物卡、预付卡和无线或长途电话卡的权利。集团发言人Lana Gogas表示,这些商品是不法人士以盗取积分兑换的热门目标。她答应请客户服务部联络该名顾客,以商讨解决方法。 Roza满意PC Financial提出的解决方法。他可以利用积分换取430元Loblaw礼物卡,用来购买Loblaw店中的其他礼物卡。他说:“若不是有你介入,我怀疑能否得到这个正面的解决方案。为表谢意,我向《星报》空气清新基金捐款25元。” 我的建议:企业的规则是有弹性的,可尝试展示出你是长期的忠诚客户,一直耐心地等待你值得拥有解决方案。 星报专栏作家︰Ellen Roseman

多伦多政府考虑干预房屋租金市场 分析师认为这是个昏招

【加拿大都市网】多伦多这些年来的房价疯涨,时不时就会上演激烈的抢房大战,疯狂的形势已经蔓延到了租房市场。多伦多政府正在考虑对房租实施全面控制,通过行政措施保护租客利益。但分析师却认为这是个昏招,新的租金控制规则与多伦多处理住房负担能力问题所需要的解决办法,完全背道而驰。 目前的房租控制规定,只适用于1991年以前建成的建筑物,业主可以每年将租金提高1.5%,并可以向该省申请进一步提高,这样做的一个大漏洞是,新建房屋的租金并不在租金规则之内,可以肆意上涨。有声音要求市政府把目前的租金控制条例扩大,这样在1991年以后的公寓同样被政府控制房租增长。 虽然分析师敦促政府不要采取“令人震惊”的计划来扩大租金管制的保护措施,以应对城市的住房危机。但分析师的建议,例如让政府增加经济适用房的投资力度,快速跟踪土地开发过程,给开发商更多的动力来建设专用公寓单位等,都显得过于幼稚,安省政府自2003年以来,已经向多伦多市投放12亿加元用于经济适用房,现在看来效果不佳。原因是,一方面资金到位和实施方面未尽人意,另一方面,多伦多可用的建筑用地越来越稀缺,建筑商囤积土地,待价而沽,经济适用房即使有资金,也需要行政规划。1942年曾经罗斯福总统签署了《紧急物价管制法》,授权物价管理局在全国范围内实施价格管制。根据该法的规定,绝大多数城市的住房租金也被纳入管制范围之列。二战后婴儿潮一代的出生,房地产租赁市场的需求量无法满足,房地产租赁的价格随着需求上升而水涨船高。根据当时的市价,纽约人的平均收入中38.9%要花在房租上。而其它大城市类似旧金山、波士顿、洛杉矶,租金占收入比重一度超过了48.5%。 事实教育我们,简单粗暴的用行政手段来限定租金,根本解决不了问题。首先,对于租房者而言,既然租金不能够上涨,出租房屋的动力基本降到零,市场的供应量下降是非常正常的。考虑到租房是比买房还要更大的需求,但是限制租金法令的出台,无异于让市场立刻减少房屋出租的供应量,加剧了供求失衡的问题。 更有意思的是,这种市场环境催生了一个新的行业“二房东”。精明的“包租婆”们看准了市场被急剧扭曲,开始经营起了分租的业务。高价来租房不可怕,租下来后,他们可以以更高价分租给租不起房屋的穷人。政府的房租价格天花板,却搞成了价格地板。可见,简单粗暴的限制房租增长,不仅很难真正改善租房市场的可负担性,反而催生了黑市,养肥了包租婆,政府的“一片好心”却使得老百姓和租客的日子更加艰难。 对于普通人而言,这一轮房地产暴涨后,不仅使得大部分人置业无门,现在连租房也难,以后恐怕在这个城市里无立锥之地了。多伦多市政府这对房地产租赁市场进行行政调控,控制房租上涨,看似是一场及时雨。而从经济学的角度看,这是最糟糕的做法。在租金管制下,开发商建造租赁物业的动力降低,加剧住房价格的上涨。 安省在1975年推出租金管理条例,作为一项临时措施管制措施,该制度于1986年调整为租金与通货膨胀率挂钩。根据多伦多大学的调查报告,1975年至1986年期间,安省的租金管制影响巨大——新建筑减少,建筑物加速老化,租赁房屋转为公寓,租赁住房短缺严重等。1992年,认识到问题的严重性,政府对1991年以后建成的新单位实行5年租金控制豁免,试图鼓励开发商兴建新的公寓。 而此后,豁免制度一直沿用至今。 现如今,房价暴涨,溢出效应开始影响到社会最底层的人群,这些无力购房的人们,望房兴叹,只有靠租房度日,房屋租赁市场日益增长的需求,背后有多少被这轮房地产狂飙所碾压的普通人的辛酸。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

房子卖掉 经纪广告还能引用房子照片吗?

▲一旦房屋已被卖出,未经买家书面同意,卖方经纪不得在广告中作任何引用 (星报资料图片)  作者:Joe Richer 【加拿大都市网】 Q:我购买了一间屋,已搬了进去,可房子的照片仍在卖家经纪的网站内出现。我能否要求对方移除? A:首先恭喜你买到新屋,购房是很複杂的过程,你已成功地通过了,有了属于自己的天地当然会感兴奋。 现提供一点背景资料,安省地产监管委员会(Ontario Real Estate Council,RECO)有一些法例要求所有地产专业人士必须遵从,包括房地产广告法例。执行这些法例以确保地产广告准确无误,为买家提供他们需要的资讯,也有一些法例是保护相关的买家及卖家的隐私。 当一间屋放盘销售时,地产专业人士会经卖家批准后,将该房屋放在多重放盘系统(Multiple Listing Service,MLS)或其它网站上进行推广,一般而言,推销广告会包含所售房屋的照片。当该房屋已售出时,经纪公司会通告房产的状况,并会用已售出(sold)的标籤表示房子已经下市。 不过,一旦该房屋的业权已转移到新业主,也就是你的身上时,在未经你书面同意下,卖家经纪不能在广告中作任何引用,包括在他们的网站或任何其它地方登载房屋照片。 如果广告包含售价、交吉日期及其它有关交易的详细资料,无论在广告期间由谁拥有该物业业权,地产经纪均需要在刊登前获得买卖双方的书面同意。 如果你并没有给予书面同意又或不再希望那些相片仍被放在网上,第一步是要求你的经纪与卖家经纪沟通,由他们移除那些相片。 如果事情仍未解决,你的经纪可以联系负责放盘的地产公司持牌人,他们有责任监管地产公司聘请的销售员及地产经纪。 如果问题仍然存在,你可以与RECO接触,交由他们为你处理。

交割前房屋水淹要向买家披露吗?

卖家有没有法律责任向买家披露在交割前发生的水浸损坏?(星报资料图片) 作者Bob Aaron律师为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】安省伦敦市卖家Beauchamp与买家Soboczynski签署了房屋买卖协议。在正式交割之前,房子地下室遭到水浸,卖家却没有知会买家。入住后房子再次发生水浸之后,新业主以卖家的物业陈述失实为由将卖家告上法庭,索赔2.5万元。案件经过3轮庭审,至今仍无定论,很可能要上诉至加拿大最高法院。 卖家是否有法律责任通知买家,房子交割前曾发生水浸?卖家如果签署卖方物业资料声明(Seller Property Information Statement,SPIS),会否被控告虚假陈述?这些就是Soboczynski对Beauchamp案的核心问题。 早在2007年,Don和Louise Beauchamp决定出售他们在伦敦Gardenvale Cr.的物业。Adam和Olga Soboczynski看过物业后,决定出价290,000元购买,开价获卖家接纳。 在协议附带的条件被豁免之前,卖家向买家提交了一份卖方物业资料声明SPIS,这是卖方经纪所提供的一份业内标准表格。在SPIS中,卖家声称物业没有遭过水浸,并承诺会在交割前向买家披露发生的任何“重要改变”。 十分不幸,地库在交割前发生水浸。卖家弄干湿地毯,并以象征性的成本更换了底垫,但没有向买家披露水浸一事。 地库在交割之后再次发生水浸,买家基于SPIS上的陈述,控告买家索取25,000元的损坏赔偿。 在2011年11月的初审中,法官裁定不存在任何虚假陈述,毋须披露交割之前发生的水浸,驳回了案件。 买家上诉至安省地区法院,法院推翻了初审裁决。法庭基于卖家在SPIS中因疏忽道致失实陈述,裁决买家可获得25,000元赔偿。 被告卖家进一步提请上诉,案件去年11月由安省上诉法院审理。今年4月,3人法官小组又推翻了地区法院的裁决,采纳原审法官的裁决。上诉法院裁定,交割之前的那次水浸没有遭致重大损失,毋须披露,SPIS的陈述未构成疏忽误道。 2015年6月份,伦敦市律师Erin McDermid向加拿大最高法院提出申请,请求举行买家上诉聆讯。小额钱债法庭的裁决很少会上诉至最高法院,但这次很可能会例外。 应McDermid的要求,并且站在中立的角度,我呈交了証词(affidavit)指出, 自1997年以来,约有230宗法庭判决的争议主题是SPIS表格,而案件的判决结果各有不同。 SPIS是由安省地产协会(Ontario Real Estate Association)发出,有些经纪非常认同这张表格,有些则非常反对。 我一直都质疑SPIS,因为我认为这表格的提问含糊、技术化和复杂,而且填写时需要物业法、建筑条例、会计、土地规划等专门知识-大部分业主都不具备这方面知识。 表格上的免责声明是试图令经纪在卖家没有提供正确资料时,也不用负上任何责任,但是一宗地产监管委员会RECO的纪律聆讯显示,免责声明未必一定有效用。 Dale Godfrey是Sault Ste. Marie的地产经纪,2010年,作为买卖双方的代表处理一单售价105,000元的购买协议。 签署协议之前,Godfrey交给买家的SPIS表格指明物业没有已知的渗水问题,买家因此决定购入物业。然后在验屋中却发现,地基有明显裂缝和地库极易渗水。验屋公司估计,维修费约12,000元,买家银行基于验屋结果不予预先贷款,最终交易流产。 Godfrey被控违反RECO多项道德守则,她向纪律委员会递交的声明中,承认没有核实SPIS表格的真伪,也没有保障买家的最大利益,做法不专业。 委员会裁定Godfrey没有以公平、公正和诚实的原则对待客户,她也没有以客户最大利益为依归。再者,她为客户提供服务时并没有展现应有的知识、技巧、判断力和能力。 委员会的逻辑似乎是根据经纪有责任公开和查证物业资料,纵使表格上的免责声明没有指明经纪需为表格内容而负责。 Godfrey承认,她有责任核实SPIS,并接纳纪律委员会裁定她违反多项RECO道德操守。Godfrey被罚款6,000元。 纪律委员会的决定或会令安省地产经纪不寒而慄,因为裁决指Godfrey没有履行义务,确保SPIS表格的资料正确。 我将此案理解为日后经纪将会被要求核实表格上的资料,不然有可能面临聆讯。如果这是RECO的立场,不难想像未来不会有经纪愿意使用这张表格。 我认为,法院也同意,使用SPIS表格是有争议和悬而未决的。鑑于表格所引发的法律诉讼,以及该表格是否具有约束力和可执行性的不确定,我希望最高法院不论采取何种方法,最终可以平息问题。  

投资公寓应购买何种保险?

  (作者Mark Weisleder为多伦多地产律师) 【加拿大都市网】购买公寓时哪些保险是必需的?不少准买家和房产经纪对此都有困惑。错误的理解认为,公寓大厦针对建筑物的保单,总能在出险时做出赔偿。其实在大多数情况下,即使买方没有任何过错,仍然要承担部分损失。  公寓大厦确实有为建筑与单位投保。然而,不论是漏水、火灾、烟雾造成的损失,保单均不涵盖业主自己进行的改善装修工程,以及业主自行使用或拥有的物品损坏。此外,如果有客人到访你的单位时受伤,他们可以起诉业主个人责任。因此,大多数公寓买家,都购买涵盖其财产、改善工程及访客受伤等的升级保单。 令买家感到困惑的是,几乎所有公寓保单都有免赔额(垫底费),即任何损害出现时,业主不论是否有过错都应负的责任。免赔额通常为5000元,但我见过很多保单要上万元的免赔额。例如你的浴缸溢水,波及下面的单位,你便有责任支付免赔额,公寓保单将支付超过免赔额部分的损害。如果属于你的暖通设备出现故障,对建筑物或其它单位造成损害时,也是这种情况。 又比方说,水管在牆体内爆裂破坏你的单位,但你没有做错任何事情。虽然管道可能是管理公司的责任,你必须在公寓方面支付任何额外款额前,负担免赔额来修复损坏。避免这一问题的唯一方法,是你能证明管理公司疏于进行维修和应当知道可能发生的伤害。根据我的经验,你付出的律师费将会超过免赔额,所以最好还是有适当的保险来代替。 在每一个共管物业的大厦保险証书中,均清楚列明大厦和业主需要负责的保险范围及免赔额。保护自己的方式是将该证书发送到自己的保险公司,并告诉他们,你想购买该保险覆盖范围以外(包括免赔额)的保险。  一种更好的方法,就是找大厦保险的同一个保险公司投保。同一家公司可能比其他人更好理解免赔额条款,确保您的保单包涵盖了建筑物保单漏保的部分。  购买公寓作投资,仍然需要有这种类型的保险保障。大部分租户为自己的财产及赔偿责任购买保险,如果你希望租客也支付保险的免赔额,便需要在租赁协议中说明,并要求租客提供已获得所有必需的保险的证明,才给他们钥匙。  在搬到新公寓单位前,需准备好需要的保险,以备不时之需。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

加盖房占共用道 法庭判无需拆除

近年新建的小区,有不少采用车库建于屋后的设计,当共用巷道引发使用权纠纷时,需审慎斟酌后再决定是否要提起诉讼。(都市地产资料图片) 作者:律师Bob Aaron为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】多伦多市中心有一排排屋,车库建在屋后,房屋与车库之间有一条巷道穿过6位业主所拥有的土地。邻居们签署了道路使用契约,允许各户共同使用这条巷道以便车辆进出。3年前住在巷道末端的业主对房屋进行了扩建,加建的部分建筑探出到巷道,令巷道缩窄近2/3。邻居向法庭提告,称该业主所为阻碍了车辆进出,应予拆除。然而法院的判决却让邻居们大失所望,也令多数人大跌眼镜。 安省上诉法院去年对一宗道路使用权(Right of Way)案件的裁决,完全颠覆了人们过去一世纪以来对何谓侵犯道路使用权的既有观念。 事件发生在多伦多Cottingham Street南端的几间相邻排屋(Row House)。排屋的背后有一条共用巷道,这条巷道穿过6位业主所拥有的土地,巷道的另一侧与每幢房子相对的是业主的私人车房。 针对屋后巷道的使用,所有业主签署了道路使用权(rights-of-way)契约,允许住户因“车辆进出的理由”,可互相穿过邻居的物业范围。 2012年的时候,排屋最末端单位的业主彼德迪康宁及丽娜迪康宁(Peter and Rachna De Koning)决定为房子进行大规模加建,加建部分包括一幢三层建筑物,有二楼阳台以及地面的休憩平台及花架。 大部分加建结构都是建于他们自己的物业范围内,所以这些部分没有因违反道路使用权而侵犯到其他排屋业主的权利;不过加建的二层阳台一小部分、以及大部分休憩平台,却延伸到共用的土地,受到道路使用权的约束。这意味著根据道路使用权契约,邻居有权行经迪康宁家那一部分房子、阳台及休憩平台。 迪康宁家侵占巷道的那部分建筑物,令屋后巷道的实用宽度由原本的12米,收窄到最窄处隻有4.4米(即14呎5吋)。 迪康宁的邻居们遂于2013年12月,向安省高等法院法官David Stinson,申请他们使用巷道的合法权利受到非法阻碍的声明。若声明获批,也许会要求迪康宁家拆除建于共用巷道的加建部分。 安省土地产权署总监Jeffrey Lem今年在安省法律界刊物《法律时报》(Law Times)中,就这宗诉讼作出评论,他表示:“我估计大部分地产律师都会认为,这宗案件的客观事实已然构成实实在在侵占他人土地情况,侵占物应该予以拆除。”他补充道,如此判决才是正确的,安省上诉法院在1921年就有一个案例,客观事实几乎与这宗案件一模一样,最终被裁定为侵占他人土地,侵占物须被移除。 然而,Stinson法官并未按已有案例进行裁决,他考虑的反而是巷道的实际用途,以及巷道在他人土地上通过(laneway easement)的措辞,因此容许保留此侵占物。他指出,儘管有侵占物的存在,但邻居仍可以适当通过巷道,巷道的预期用途并未受到阻断, Stinson法官在判词中写道:“使用(巷道)的权利未受阻碍。” 此裁决事实上是改变了定义巷道的界线,这意味著涉及到道路使用权,隻有当道路如契约字面上所指,受到侵入物严重阻碍的时候才能提起诉讼。经此案例后,即使使用道路的权利被削弱,隻要道路仍可依旧使用,也被视作不构成问题,想透过诉讼来成功维护道路使用权,将变得非常困难。 廸康宁的邻居当然对裁决感到不满,决定向安省上诉法院(Ontario Court of Appeal)提出上诉。上诉庭裁定:除非业主享有的道路使用权遭受到实质和严重的干扰,否则不能控告别人妨碍道路使用权。鉴于Cottingham街的案件中,没有人触犯此等条例,因此上诉法院最终维时原判,驳回上诉。 败诉的邻居们需承担约35,000元初审费,12,000元的上诉费,以及他们自己的律师费用。 多年来,我曾协助当事人处理过诸如垃圾桶或冷气机之类,置于共用行车道上的道路使用权纠纷。经过廸康宁一案后,邻居应将注意力放在道路使用权的目的是如何表述的,细仔研究后,确定是否能寻找出侵权之处再提出诉讼。  

安省法庭支持Condo禁短租

作者:Bob Aaron 多伦多房地产律师 【加拿大都市网】 有豪华公寓业主,在9个租房网站上投放广告,短期放租自己的单位,最短租期仅一晚,遭大厦法团提起诉讼。安省法庭去年12月裁定,以短期租约出租Condo单位违反了该大厦的短租禁令。 虽然对共管物业社群来说,这次裁决具有突破性,不过法庭给出的结论,与Airbnb诞生之前发生在多伦多King街的两宗专门针对游客的“豪装寓所”短租个案的裁决不谋而合。 最新个案发生在渥太华,有位业主在Airbnb、Expedia或hotels.com等9个放租网站,将市中心一个豪华公寓单位以短期租约放租,租期短至一晚起。其中一个放租广告中虽然要求租客“不要对大厦的任何人提及Airbnb放租一事”,不过网页上仍留有13条租客评论。 该公寓大厦的章程书已明确规定,每个大厦单位隻能由单一家庭成员入住。业主委员会又在2015年5月通过一项租约期限条例,限制单位租期不得少于4个月。 法官Robert Beaudoin裁定,该业主“以类似酒店的营运模式,反复以短期租约出租单位,有违大厦章程书的条款。”判词称,单位由单一家庭成员入住“不能被解释为:包括业主以类似酒店的模式营运,透过互联网媒介,以一晚起计的短期租约,反覆将单位出租给陌生人。” 安省法院的裁决,与两宗发生在2001及2002年案件的裁决非常相似,当年Airbnb还未开业。 涉及该两宗个案的业主拥有King街与央街交界处Metropole Condo大厦的多个单位。 首宗个案的两名业主,以房屋租赁公司Glen Grove Residences and ApartmentsInternational名义,出租名下44个该大厦的单位,后来大厦拥有人发现短期租客频繁出入大厦,于是告上法庭。 法官裁定Glen Grove Residences违反禁止短暂入住以及租期少于3个月的规定,同时因业主向租客提供酒店式租赁服务,道致大厦的保险费用大增,因此亦触犯了大厦章程书的条款。 第二宗个案的业主,以房屋租赁公司Apartments International名义,提供类似上例的服务,不过业主反控告大厦立案法团,指称大厦妨碍公司运作及损害其经济利益。 随后大厦法团向另一法官申请撤消案件,这个案亦与上例一样,法官立即发现业主触犯放租条例,大厦理据充分,因而撤消诉讼。 经过这两宗个案的裁决,Condo单位业主应当会意识到,法庭将强令执行共管物业章程书以及规例中对短期出租的禁令。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

卖房与买房的三点不同

作者:Joe Richer 【加拿大都市网】 Q:卖房比买房更难吗?如何保护自己? A:出售住宅与购买住宅相当不同,可能是一次牵动情感的体验,因为你必须向一个曾经视为家的地方道别,特别当那里盛载了很多美好回忆。因此,有些事情你是需要知道的,既确保你的利益受到保障,同时保证情感不会妨碍你作出决定。 首先,卖房很大程度上依赖于市场推广和曝光。买家有无数途径得知物业出售,尤其在数字时代。作为卖家,假如没有人知道你的房屋要卖,你是无法卖出的。那么应该如何推销自己的房屋?要如何使它在同区物业中脱颖而出? 这或许就是需要聘用注册房地产专业人员的原因,他们需要对你的街区有认识,而且与你合作,为房屋独特卖点,订出最佳的营销策略。在放盘价格的问题上,请与经纪深入沟通。先询问最近区内的楼盘售价,确定最近有哪些类近的物业售出。确保自己取得所有需要的资讯,并且对营销策略感到满意,然后在放盘协议上列明时间表,以免日后有任何误会。 切记,虽然经纪会提供意见,但决定售价和适合的营销策略,仍然是你的责任。 卖房与买房的第二大分别在于支付佣金。通常房地产交易是由卖方支付佣金,不仅是支付给卖方经纪,同样要支付给买方经纪。但亦有其他给予买方经纪报酬的方式。无论你如何决定,这都必须在放盘协议中列清楚。 第三个需要考虑的方面是截至交易完成为止,卖家仍然拥有该物业。因此在交割之前,你仍有责任支付所有费用,包括按揭供款、保险、市政税项、水电费和维修费。即使物业在交割前空置一星期或一个月,依然如此。 一般来说,成交期的长短-在签署买卖协议(Agreement of Purchase and Sale)到新业主取得所有权的期间-是可以由买卖双方协商。 卖房还有其它特别的地方,包括:订出合适的放盘价格,这不同于买家所定的出价;决定哪些不动产和动产将会包括在谈判和售价当中;列出所有租用或出租的项目,以及买家在这些合约中的责任;披露潜藏的房屋缺陷(无论买家有没有主动问及)和卖方在成交后的任何持续责任;以及,买方不符合协定条件,或无法完成交易的任何相关风险。 所有这些出售住宅的独特面,值得向注册房地产专家徵求意见,他们能够指道销售、为你的物业获取最好价钱和确保交易顺畅。  

翻修屋子发现宝物该归谁所有?

  有诚实的水管技工把捡获的金条归还屋主,但他们最初能否将其据为己有?(星报资料图片) 假若你受雇翻新屋子,施工过程中竟然发现一条价值50,000元的一公斤金条,你会把它归还屋主,还是一声不吭,默默将金条据为己有? 今年2月,装修公司老板Alif Babul和他新聘请的员工Dean Materi为客户的浴室进行翻新时,就曾陷入进退两难的境地。 当Materi发现那块像手机般大小的金条时,他当上水管技工学徒才只有两天而已。他回忆说:“我看见地上有一件金光闪闪的东西,还以为那是铜制灯具配件,我把它拾起来以后,才发现那是金块。” 他的老板Babul形容:“在浴缸底下寻获金条,实在有点莫名其妙。”他估计,金条一直隐藏在浴室的波浪式按摩浴缸附近,随著时间流逝,金条受到浴缸发动机的震动而渐渐移动位置。 虽然事后说起来轻描淡写,可Babul曾一度仔细盘算是否要将金条还给屋主,但最后决定“交给屋主是正确的做法。” 不出所料,屋主表示那是他们从前弄丢的金条,很高兴能够失而复得。 这个离奇的故事引起我的困惑,事件中的水管工人是否有权留起金条呢? “谁找到归谁”(finders keepers)这条定律,古至圣经旧约已有出现:“你若看见弟兄的牛或羊迷失了路,不可佯装不见,要把牠带回来还给你的弟兄。” 谁找到不一定归谁 目前,英国普通法系只要没有与加拿大法令冲突,就依然适用于加拿大,相关的裁决可追溯至1722年Armory对Delamirie一案。 身为烟囱清洁工的Armory在打扫期间寻获一枚宝石戒指,但当他把戒指交给珠宝商Delamirie时,他将戒指上的宝石摘走了,并向Delamirie出价3个半便士。 Delamirie拒绝这笔交易,而且为了宝石的价值向法庭提起诉讼,他最后经陪审团裁定胜诉,并获偿还10英镑,这在当时已算是一笔巨款。根据法院裁决,拾获物品的人对于该件物品不具有绝对的财产权,不过,除了物品之合法物主之外,拾获的人拥有优先权。 发现者有次优先权 在过往4个世纪当中,法律书籍记载了大量与失物认领有关的案件。其中一单典型的案例涉及了一位名叫Bird的12岁男孩。事发于1946年,Bird和朋友在一处私人物业内的游泳馆后边玩耍期间,在该幢建筑物底下爬行的Bird竟发现一个装有1,430元现金的罐子。 这笔钱被当地警察没收并交还安省法兰斯堡(Fort Frances)市府,但当无人出面认领款项之后,男孩作出起诉,要求获得这笔现金。首席法官James C. McRuer最后裁定,在警察无法查明物主身份的情况下,款项便应交予当初捡获现金的人。最后这笔钱全数归Bird所有,但法院在他满21岁前代为保管这笔财产。 数年之前,我有一位好客户翻新其位于Annex区的住宅期间,在地下室暖炉管子上发现一张印有英王乔治六世(King George VI)头像的1937年10元钞票。他知道我对古董钞票素有兴趣,便兴致勃勃地把它送了给我,让我珍惜至今。 这些回忆再令我想到卡加利的水管技工,我不禁好奇:谁会将一条价值50,000元的金条藏在Jacuzzi浴缸之下,却没有拆掉整间房去找回它呢? 作者Bob Aaron为房地产律师 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

买房面积缩水 能告倒卖方吗?

《都市地产》图 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师 【加拿大都市网】常有买家和地产代理投 诉说,他们在成交后发 现,买的房子或Condo单位的 实际面积,小于MLS电脑盘挂 牌资料标明的数据。 我第一个念头是“难道面积成交后缩小了﹖” 换句话说,既然楼房面积对你来说很重要,为何购买之前没先量度尺寸? 关于房屋面积,应该留意以下5项要点:  1. 如果你购买的是建筑商计划,没有任何项目是确定的。 部分建筑商会在购买协议附带的计划书中标明尺寸,有些不会。 即使有标明尺寸,新屋保証计划(Tarion Warranty Programme)也允 许已注册建筑商有2%以下误差。可惜,即使误差超过2%,建筑商也不 会受到惩罚。 当误差超过2%,买家可以要求调整价格。但依我的经验,大多数建筑商都不会同意。另外,尺寸究竟是度量 室内居住面积,还是连同外牆厚度,人们普 遍感到困惑,有时又可能不计算屋内支柱或 其它障碍物。因此,即使依据建筑商计划来 计算面积,可能仍会有误差。  2. 如果误差很大,买家可以提出诉讼。 买家发现卖家故意错误描述尺寸,且误 差很大(比如相差多达10%),买家能否成 功告倒卖家?经判决的案例有两种结果。部 分案例中,负责挂牌的经纪公司要承担没有...

装修超过50元就应签合约

【加拿大都市网】 作者:Joe Richer Q:我刚买屋,对搬屋公司及装修公司有何建议? A:房屋买卖通常都涉及很多来自外部的帮助,不论是你考虑装修、准备卖出现有住屋抑或当你搬新屋的时候,都可能要与各类承包商、公司以及地产专业人士打交道。正如你提到的,你或许需要一间搬运公司帮你将物品由一处搬去另一处;你亦会考虑更新你的热水炉或暖炉等系统。在买卖的过程中面对这些供应商,要知道多数供应商会受到不同方面规管,也要知道该问什麽问题。 安省政府及消费者服务厅(Ministry of Government and Consumer Services)的消费者保障计划,提供消费者权益、公众安全以及如RECO的消费者保障组织的资讯。 以下是由安省消费者保障计划提供,很有用的搬屋贴士。 搬运公司:经过多月来找寻新屋,你已购入一间很期待入伙的新屋,但仍有重耍的搬迁计划要做。 当聘用一间搬运公司时,他们收取的费用不能超出预订收费的10%,除非你同意接受一个新的服务、新的收费或者签署新的合约。同时,所有超过50元的合约必须要以书面形式记下。 当搬迁的大日子到来,你需要在现场监察搬运公司搬运物品,你或许愿意亲自搬运一些贵重物品(如珠宝)及私人文件。 当物品抵达新屋,在搬运工人离开之前要将任何遗失或损坏的物品清单记录在合约上。 上门推销:当你在家购买或租赁任何价值超过50元的东西,安省消费者保护法(Consumer Protection Act)赋予你特别权利,你有权在10天冷静期内取消合约。热水器的合约例外,可享有20天的冷静期。 花点时间去细阅所有合约细则小字,并确保自己完全明白所有项目,例如租赁费用、安装、维修、额外服务收费,以及保用期等承诺事项。也要确认所有细则已用书面形式记下,永不要感到会有当场签署的压力。 住屋装修:在你的新屋进行装修加入你的个人风格是一件兴奋的事,但很重要是先作些资料搜查的研究。最少找3间公司作评估,并要确实与这些公司的推荐人联系。永远不接受隻是通过电话,承包商不到现场查验的评估。 评估需要包括对预计要完成的工作的概述、材料与服务及其价格的详细清单,确认预期的所有东西都列在合约内。当你选择一个承包商时,确定他们将评估加入合约内。 在安省法律下,任何住宅装修合约价值超过50元都必须以书面形式记录,确定所有细节(例如使用的物料)都是白纸黑字。要有心理准备需要为额外的物料或工作付款。假如有些东西没有记录在你的合约内,你未必可以获得。 欲知更多关于搬迁、上门推销及住屋装修的权利及问题,可浏览Ontario.ca/ConsumerProtection。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

买楼花如何做才有保障?

【加拿大都市网】 作者:多伦多房地产律师Bob Aaron 楼花买家难获保障 在一个典型的建筑商售楼办公室,买家通常会看到宣传单张,当中会有一个包括单位总面积及各房间尺寸的建筑平面图。不幸的是,当这些同样的平面图被列入购买合约(offer)所附带的明细表时,图上可能不会再标有尺寸。 当与客户翻阅建筑商所开出的条件时我经常被问到,“如何在建筑商的楼花合约中,找到将要购买的房屋的面积?”很可惜答案是:半数我所审阅的合约中,完全没有提及单位及房间面积。而一份没有标注面积的买卖协议,在交楼时允许建筑商交出单位的面积,小于销售宣传资料中所承诺的面积。 所有建筑商合约中均包括一条 “完整合约”( entire agreement)条款,指明具约束力的协议和细节均在购买合约内。宣传单张、平面图及销售人员所做的承诺并不包括在交易中。协议中的平面图不包含尺寸,所以客户对于他们单位最终的尺寸并没有任何保证。 自1990年起,新屋保险计划Tarion的建筑商公告22(Builder Bulletin 22)中列明了计算面积尺寸时使用的方法。公告表示,与列明的数字出现2%的误差属可以接受。但公告并没有要求必须列明面积尺寸,而假若没有提及尺寸,是否采用规定的计算方法则无关紧要。 结果就是,新公寓及新屋买家,可能会遇到以下情况: •合约中没标注尺寸的建筑平面图,并不能约束建筑商交出任何特定尺寸的房屋。 •合约所附带的平面图明细表,有需要指明实际使用面积,可能会跟列明的楼面面积有出入。但当没有列出面积的时候,建筑商可以交出一个面积有显著差异的单位。 •要约中有关有“完整合约”的条款,防止买家依据销售中心所派出的销售资料兴讼,指出单位的实际面积与销售中心所承诺的有“重大差异”的买家,在法庭上并不会有立论之处。 •Tarion并不会强制要求在建筑商协议中所列出的平面图,要标注房间尺寸和总面积。另外,条列亦不会保证买家收到单位的面积,会跟承诺的相符。 •销售资料与购买协议中的平面图,并没有合约上的关系。 针对新屋保障,我建议: •安省建筑商每年出售上万个、价值数十亿元的单位。大部分单位是由未获得执照的销售人员售出,他们并不需要经过专门的教育,也不必拥有经验、保险或道德标准,也没要求他们有担保,或核查其犯罪记录。 我认为要保障消费者,应该要求楼花只能由领有执照、经过训练、有保险和受规管的房地产经纪销售。 •另一个迫切需要监管的领域,就是单位大小的披露。安省新屋保险公司的公告第22条,允付交付的单位面积有2%的偏差,这隻是指引,但应当废除。 •我经常注意到推广材料与建筑商的购买协议内容存在巨大差异,购买协议总是特别指明推广小册子及售楼处的设计平面图不是协议的一部分。这点应该被禁止,令建筑商要遵守推广资料和售楼处内所作的口头陈述。 •隐藏在建筑商协议背面的是Tarion的两份明细表,分别列出将要附加在购买价格之上的已知和不确定的额外费用。我认为每份购买协议的首页应该以粗体字型,明列已知额外费用的总金额,以及不确定的额外费用是否有任何金额限制。 •延迟入住赔偿应该由目前的每日150元提高至250元,并废除7,500元的上限。应该禁止建筑商强迫买家放弃应得的权利,赔偿款项应在交割日支付给买家,而非之后才支付。 • HST退税是一个常常令买家困惑的问题。购屋协议的首页应该包含声明,注明若买家不把物业当作自己的主要居所,所应支付的HST金额。 • 建筑商如果允许买家转让购屋协议,这往往涉及数额巨大且往往未申报的利润,应把转让细节上报加拿大税务局(Canada Revenue Agency)。 •最后,应禁止建筑商强制共管物业的买家分摊客房、节约能源设备或娱乐设施的成本费用,而这类强制性收费有时长达11年。  

违反购买协议 卖家被判赔偿4.8万

【加拿大都市网】 作者Bob Aaron为多伦多房地产律师 安省一栋房子的卖家,在根据购房协议书中的承诺修建化粪池系统时,偷梁换柱,小马拉大车无法满足物业的需要。并且在物业状况声明关于新化粪系统的陈述中,对系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。在民事欺诈索赔诉讼中,卖家被法庭裁决需赔偿买家4.8万元。 卖家在放盘资料、购房协议或SPIS表格中作出失实陈述是有风险的,最近法院对一宗欺诈案的裁决証明了这一点。 Patrick Gladu和妻子Danielle Boyer-Gladu在2009年于安省Sturgeon Falls购买了一个物业。 在北湾(North Bay)多重放盘服务MLS的广告中,形容该房屋为一个“Lake Nipissing湖边华丽的4睡房科德角风格(Cape Cod-style)房屋”,拥有“2+2间睡房”和“2/2浴室”。刊登在分类广告网Kijiji的广告称此物业拥有“大独立车库附有一睡房公寓”。 卖家是Michel Robineau和Diane Guidon-Robineau,买卖协议规定,卖方将付费安装一个新的生态流化粪池系统。 卖方还签署了卖方物业状况声明(Seller Property Information Statement ,SPIS)。 买家拒绝进行验房程序,在房屋交割后不久,买家开始闻到井水发出气味,不能饮用。买家Patrick Gladu意识到,新的化粪池系统对房屋来说太小,北湾Mattawa保护管理局告知他,化粪系统不足以胜任。Gladu发现在计算新的化粪系统的大小时,并没有包括车库的阁楼公寓。 买方最终起诉因卖方失实陈述所造成的损失。聆讯于2016年12月在Louise Gauthier大法官面前进行,她于今年1月做出判决。 法官在一个约22,000字的详细裁决中,裁定卖方安装一个不足以满足该已上市并已出售的物业所需要的化粪系统,违反了买卖协议。法官写道,买方已经做出民事欺诈的索赔。 法官还裁定,卖方没有安装适当大小和容量的化粪池系统,违反了他们遵守“建筑规范”的义务。此外,她裁定卖方违反协议中安装一个新的化粪池系统的保证,因为它不能满足该物业的需要。 她补充说,在SPIS中关于新化粪系统的陈述,对所安装系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。基于对住宅主体不准确的描述,它没有透露所推荐的化粪系统特地排除了阁楼公寓。 法院处理过许多由于疏忽造成失实陈述的案件,但是Gladu与Robineau的这宗案件的裁决,显然是因为发现含有欺诈成分。 买家就阁楼公寓租金收入的损失,以及水质差、阁楼管道受损和无法运转的草坪洒水器所造成损失进行了索赔,不过这些就被法官否决了。 最终,原告人因化粪系统以及修复防护牆裂缝,获得了将近48,000元的损害赔偿。 对于卖家,从这种情况下吸取的教训是: •在放盘资料、购买协议或SPIS表格中做出失实陈述是有风险的。 •房地产合约所涉及的法律诉讼十分昂贵并花费很多气力。 •旨在向买方披露信息的卖方物业状况声明SPIS,曾道致数百宗法庭诉讼案件。 购买法拍屋可能出现的複杂问题 Q:购买“法拍屋” (power of sale)是否获得超值物业的理想途径? A:为确保读者对“法拍屋”有一致的理解,请容笔者在此说明。总的来说,当业主拖欠按揭供款时,银行可以采取行动出售物业,以抵偿业主所欠款项。 大众普遍抱有“法拍屋”都是“减价急售”的错觉,不过真实情况是,银行均需要采取合理措施,让物业获得适当的市场价值。 话说回来,法拍屋仍然是值得入手的,不过买家需要特别留意几点复杂情况。 首先,物业将以其原有的状态(as-is)售出,银行不知道房子地下室是否曾遭水浸,或房子是否有其它潜藏缺陷。在正常的房屋交易中,买家可以向卖家详细询问物业状况,并依此要求卖家负责某些特定维修,作为交易的条件之一。 但是这要求并不适用于法拍屋的买卖,在交易完成后,一切维修将会由新业主自行承担。 正因如此,购买法拍屋前,强烈建议你先进行彻底验屋。验楼师、承办商、环境顾问与结构工程师等专业人士,能检查出物业冷暖气、供电、地基等各主要系统的潜藏问题。 另外,买家开价购买法拍屋时,可以在Offer中加入满足验屋结果条款。若验屋时发现重大问题,就可以根据此条款终止交易。 第二点需要留意的事情,涉及法律方面。若购买时租客或业主仍居住在物业里,这将会增加处理的难度。房地产律师可为你提供这方面的程序指引。 另外,银行文件内容可能非常冗长兼难以理解,因此亦建议买家聘请律师,审核有关文件。 第三点需留意的是时间性。银行接获有意买家开价后,需按一定程序处理,银行一般隻会于办工时间处理买卖,因此整个交易过程需时可能会较一般情况长一些。 最后,银行可能会于买卖协议中加入“赎回权” 条款(right of redemption clause)。若在交割完成之前,原业主有能力缴交拖欠的供款,银行可根据此条款终止交易。虽然实际操作上此情况鲜有发生,不过及早了解一下买卖协议中是否包含此项条款还是有利的。 虽然购买法拍屋需要警醒的事项不少,不过仍是有其值得购买之处。隻需了解当中可能存在的问题,及聘请适当的专业人士协助处理,之后便可以一劳永逸地享用物业。  

露台吸烟或会触犯《共管物业法》

【加拿大都市网】作者Gerry Hyman律师为星报共管物业法专栏作家 问:邻居的二手烟已令我放弃到阳台小坐休息,我也因此不能打开阳台的门为单位通风。听说大厦管理委员会可能会让业主投票决定,是否引入可让住户在阳台吸烟的新附例。若附例真的被通过,是否侵犯了我作为业主的权利? 答:《共管物业法》第117章指出,不允许任何业主于单位或公共范围中做出可能损毁物业或对他人造成伤害的行为,人身伤害的合理理解必然包括损害他人健康,而二手烟是已知的致癌物。 (星报图片) 《共管物业法》并不禁止住户在单位中或大厦公共区域吸烟,不过就不允许住户在二手烟有可能进入其他单位、以致对他人健康造成影响的情况下吸烟。 依我的观点,于阳台吸烟,导致二手烟进入其他单位的阳台或单位内的行为,是被禁止的。《共管物业法》的权威高于Condo大厦的附例之上,大厦董事有义务执行《共管物业法》,因此附例不能允许与第117章相抵触的吸烟行为。 问:共管大厦的董事局,是否有权对所有单位进行保养维修,而无需徵求单位业主同意?如业主不希望由大厦法团所选的承办商进行维修,该怎麽办? 答:单位维修属大厦法团的责任,不过大厦章程书也许会规定业主负有维修责任,实际上几乎每栋共管大厦章程书都是这麽规定的。 大厦管理公司没有权利主动维修单位,除非业主不能在合理时间内对单位进行必要的维修。在上述情况下,公司则必须作出相应维修,而费用将由业主承担。 根据《共管物业法》,如业主未能于合理时间内进行必须要的保养维修,这就是业主的责任。而如果失修有潜在的风险令大厦物业受损,或造成业物内的人员受伤害,法团则可以选择对单位进行维修(但不是要求法团必须这样做),并由业主承担费用。 除此之外,法团没有权利对单位进行保养或维修。不过,若所有受影响的单位住户均同意由大厦进行维修,则另作别论。 问:大厦管理公司聘请的工程师建议翻新走廊,请问法团是否可以在未得到66%(2/3)业主同意的情况下,进行价值510万元的翻新工程? 答:若走廊有必要翻新,法团则必须进行工程而无需另行通知业主,或经业主投票通过。 若翻新并非必要,但工程是会为大厦增添设施、改动或改善公共项目,则法团必须将所提议的工程,以及预估的费用通知业主。此外还需要告知业主,如果有超过15%的业主要求,就有权召开业主大会,就有关工程进行投票。 若业主要求召开大会,隻要大多数投票赞成便足以通过拟议的工程。隻有当工程的预估费用,较大厦本财政年度的共用开支预算高出10%或以上,才需要取得66%(2/3)业主的同意。 多重代理需要各方书面同意 Q:作为买家或卖家,在同意“多重代理”(Multiple Representation)之前,我需要知道什麽? A:在一宗物业交易中,同一间经纪公司既代表卖家也代表买家的情况,被称作“多重代理”(Multiple Representation)。这可能发生在买家和卖家虽然由不同经纪代表,但两位经纪属同一间经纪公司;又或同一位经纪同时代表两方或更多方。 通常,多重代理涉及房子的买家和卖家,但它也可以发生在对同一房屋感兴趣的两位或更多位买家,它有时被称为“双重经纪”。 以下是关于多重代理的一些基本知识。 经纪公司和经纪本人在进行多重代理操作时,必须遵守特定的披露要求。 首先,在签署代理协议之前,经纪公司就必须以书面形式告诉客户,也许会出现多重代理方案。如果客户同意,必须以书面形式确认,他们必须向客户提供书面形式的披露文件。 然后,如果真的出现多重代理,经纪公司必须通知客户,他们还打算代表其他客户。 如果发生多重代理的情况,经纪公司还必须披露单一代理与多重代理情况下,经纪在宣传及保护客户利益方面的义务有何不同,这被称为诚信义务(fiduciary duty)。披露应在购买Offer提出之前尽快做出。 除非得到被代理各方的书面同意,否则多重代理不能进行。假如其中一方没有提出书面同意,经纪人必须放弃客户之一,而这名客户需要寻找其他代理。 多重代理主要优点是,与支付给两间经纪公司佣金相比,多重代理有降低佣金比率的潜力。当然,不存在任何保证或降低佣金的要求。 其它注意事项: •买家和卖家可能发现他们的利益和需求仍有互相冲突。例如,在多重代理情况下的销售/购买谈判,卖方试图将房屋卖出最高价,而买方希望尽可能支付最少的钱。 •对于可能严重依赖代理人指道的买家来说,多重代理意味著特别挑战——尤其是当他们不想与另一方分享机密信息的时候。这种情况下可以设置个人信息的共享限制,但必须向所有各方披露与房子和市场有关的真实细节,以满足对所有客户的诚信义务。 如果你对多重代理感到不适,记住:你有选择权。安省有成千上万注册经纪人可供选择,所以如果你需要其他代理人,将会有很多选择。 另一个需考虑的因素:绝大多数买家和卖家是以客户身份与经纪公司合作,若你是经纪公司的顾客(customer)而非客户(client),多重代理会是不同的。销售代表对顾客与客户的诚信义务有所不同——例如,如果对方是客户而你是顾客,他们可能只向你提供信息而不提供建议,这可能会使你处于劣势。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

买房注意事项:交接日不要选周五

 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师 【加拿大都市网】希望房屋交接更顺利,下面是几项小贴士:  周三是好日子:若有任何延误,延期一天比延误 整个周末相对容易掌握。  卖家何时必须搬出:需要在交易日下午3时前搬 出。大部分房地产合约规定,卖家必须在交易完成电 子注册时,将物业交出。假设不是每月最后一个星期 五的话,这通常会在下午2至3时发生。腾空的物业应 于这时交给买家。  尝试提早完成交易:若你在同一时间买房及卖 房,可提早2天完成买房交收,并申请临时搭桥贷款。这样就可以在没有压力下完成交收,并在等待卖 房交割日前,有数天的时间搬进新居。而且一旦不得 不延期时,会更容易作协商,因你不需要依靠卖房所 得的资金去完成买房交收。 清理好自己的杂物:你交出的房屋必需是清洁 的,没有任何垃圾。买家应该在交收日的前2天,再 前往房子巡视一下,以确保卖家妥善地进行了清理。 何时搬进房屋:买家应计划在交收当日晚些时候 或翌日开始搬家,以避免一旦出现阻滞,或交易需延 期完成,不得不多付钱给搬运公司。 检查房屋:即使不在交收 当天搬进房屋,买家也应该在 交收日检查房屋的状况,以确保没有任何东西破损或 遭到破坏。卖家一般隻保证所有东西于交收日正常运 作,而不是其后日子,所以应立即去查验是否需要在 交收后就任何东西做出索偿。 选择在交收日前作好预备,应该可以避免以后陷 入麻烦。  

Sunwing假期的退款建议有漏洞 临时取消行程怎么办?

星报专栏作家︰Ellen Roseman 【加拿大都市网】旅游公司提供49元的豁免担保产品,容许顾客在临出发前取消行程,然而许多买家得到的不是退款,而是有效期一年的旅游优惠。若你的行程在出发前有变卦,可购买取消旅程保险,若条件符合,可确保自己能拿回金钱。 取消行程不获退款 Bill和Florence Gardner希望2月12日前往牙买加蒙特哥湾的里乌度假村。他们向Sunwing Vacation购买了5,802元的两周全包旅游套餐,每人另付49元购买‘无忧行程取消豁免’。1月28日,Florence的医生发现她心脏出现异常,不适合去旅行,还要见心脏科医生。他们是长期客户,也是长者,希望旅行社能基于同情理由而退款,但却被拒绝。Bill说:“Sunwing只肯给予将来旅行可用的优惠券,我觉得无法接受,因为不知道妻子的状况是否可去旅行。” 我查看条款内容,发现二人没有购买取消旅程保险,而是购买Sunwing本身的产品,容许他们最迟在出发前3小时取消行程,但有关产品并非由保险公司承保。官方网站说:“若取消行程,可取回全数退款。”听来很不俗吧?然而这句后面打了两颗星,声明“部分或所有退款,或将以本公司的旅游券支付,视乎取消时间而定。”若你细阅列印于不同页面的条款和细节,会发现无论何时取消,都不能取回全数金钱,部分退款将以旅游券的形式支付,有效期一年,并只供取消行程者使用。 若你出发前45天取消行程,退款中有250元是以旅游券的方式发放,其余款项则以当初付款的方式支付。若你在出发前21至44天内取消,旅费五成(不含税款)将为旅游券。若在出发少于20日,甚至待出发后方取消行程,全数退款(连税)均会以旅行券的形式支付。 Gardners夫妇在去年10月订购行程,成行前两星期方取消。我想知道他们对自己购买的保障计划有甚么认识。Bill说:“我们订票时,在Sunwing推广册子的第32页,看到‘无忧行程取消豁免’的介绍,说若我们取消行程,可获百分百退款。太太生病后,我细阅条款,第390页叫我参考417页,查看显示更改和取消费用列表,然而这本册子只有394页。” 可购取消旅程保险 创办于2002年的Sunwing,是一间家族管理和经营的公司。客户关系经理Alexandra Abreu,表示无法提供现金退款。她向Bill Gardner表示:“听到你妻子的情况,我们感到十分难过。为协助你们,我们可以尽量破例。”她提出可以延长旅游优惠的限期,或把它们转赠给直系亲属。Gardner选择两年优惠使用期。Abreu同意。 Sunwing的‘无忧行程取消豁免’,或值回那49元的费用。它让你有机会在未来12个月内再旅游。若你向其竞争对手加航假期,购买加拿比海假期套餐,如在出发前45日取消行程,得付250元;若在出发前21至44日内取消,则须付出总金额一半的金钱;如果20日内取消,更一毛钱退款都收不到。消费者应阅读细则,或向旅游代理查询取消行程的方案,记住,若想得到退款,也许还是购买保险为妙。   

你度假期间可能出现的危机:保单被取消了!

  【加拿大都市网】出外度假时,宜继续监察自己的信贷纪录,否则分分钟错过缴款限期。每当我向国内各大银行转发读者的电邮时,都获迅速回复。今次提及的个案,是关于加拿大皇家银行(RBC),如何解救三名客户度假期间出现的危机。 恢复保单:73岁的Elizabeth一年会去纽西兰居住3个月,她习惯出国前先向RBC寄送长期护理保险的供款。去年2月,她不小心把支票遗留在桌子上,没有寄出。她4月14日回到多伦多,收到RBC向她寄出的信,表示若她在4月11日前不缴费,保单将被取消。她提出可亲身送支票去分行,或银行位于密市的总部,却不得要领。她去见医生和提交新的健康资料,RBC指她的可保性有变,拒绝承保。她的朋友Don去年12月17日说:“Elizabeth十分健康,自保单2007年生效以来,身体状况改变不大。”他们于1月6日展开新行程,希望在出发前能恢复她的保单。 RBC保险发言人Greg Skinner表示,他们“与客人检讨过这个特殊情况”数日后,随即批准保单再次生效。他说,RBC曾作出数次提示。由于事主离开三个月,她可以事先请人定期查看邮箱,避免错过付款时间,也可设定预先授权的付款,确保不在家时没遗漏。 取消公寓留置权:Nadia Tailor 2006年已还清RBC的房贷,当她想向另一间银行申请抵押时,却发现RBC仍指该房子有债务未清还。她去年12月初向银行报告有关问题,分行经理表示预期一月底可以取消有关状态。她给我写信,称“这件事对我做成极大不便,为何RBC不可向其他银行作出保证,让我可以申请信贷额?”我在1月9日把她的电邮传给该银行,留置权几小时后取消,令Tailor非常振奋。 定期检查信贷历史 RBC发言人Andrew Block说,银行在2006年,已把她的清偿房贷文件交给当地的土地注册办事处:“然而注册工作未有完成。我们的程序需要核证有关注册,但是次事件中未有完成有关步骤。我们对引起的不便致歉,并乐见事情获解决。” 宜恢复信用卡状况:2007年,Harsono Untung和Jeane Sugiono在RBC开设信用卡联名户口,信用额5,000元,另有存款5,000元。Untung说:“多年来,存款已用光,而信贷上限则逐渐升至16,000元”,他指配偶没有其他信用卡或贷款:“去年9月,Jeane承租一个美食广场铺位,我们都对她的信贷纪录有信心,过去7年我们只欠过一期还款,而且已马上缴回,欠款为零。” 然而,信贷局指Jeane没有信贷评分,RBC只报告了主要持卡人的信贷历史。Untung说他们的帐户属联名户口,理应无分“主要”、“附属”,他和Jeane都会清还欠款。 我把他的投诉转寄给RBC,惜无功而回。RBC坚持Untung的姓名排在申请表第一位,故此是主要持卡人,他得向附属持卡人授权。我再次把事主的意见传给RBC,银行方面表示已改变两名申请人的信用卡的政策。Block说:“我们将把主要申请人和附属申请人的信贷历史,都向信贷局报告,以显示两名持卡人都对信用卡有责任。” RBC的政策转变,适用于政策生效后的信用卡交易,惟主要和附属持卡人的开设帐户日期,都会见于信贷局档案中。Untung说:“这实在是个好消息,我的配偶不会失去7年的信贷历史。” 我建议读者定期检查信贷历史,出门时仍要继续追踪了解重要信件,否则在申请贷款或想更新保险时,可能会遇上麻烦。星报专栏作家︰Ellen Roseman