专栏观点

【加拿大都市网】 一项调查显示，在8名消费者中，只有一人知道在买车后没权改变心意，不可以取消交易和取回订金。签订买车合约后，到车子运到期间，可以出错的地方有很多。以Steve为例，他购买了一辆2014年的丰田Camry汽车，却不知道所购入的是陈列品。经过 三星期争拗，车子上的瑕疵仍无法修好，Steve遂下最后通谍，若不给他新车就退钱。他亦向我发电邮，而问题亦自此出现转机。他两日后告诉我：“代理商愿 意和解，双方均满意结果。” 另一名读者Uday付了500元订金，准备购买二手车，但在融资期间想临阵退缩：“我原本获告知贷款申请成功， 但翌日代理商却打电话给我，说申请被拒，叫我要再付1,000元订金。我拒绝，代理商其后同意承担额外的500元，惟我已失信心，说已没兴趣买车，问可否 取回订金？” Uday没说明他在签约后，至希望取消合约的期间，共经过了多久时间。由于安省有10天冷静期，大家或会认为时间很重要。 错、错、错。 与上门推销员签定合同后，会有10天宽限期。安省通过了一条新法例（但未执法），将上门推销热水器和暖炉的租赁合约的冷静期，由10日延长至20日。 安省的冷静期，亦适用于家居以外地方所签的合同。你同意成为健身中心的会员、购买新分契大厦单位，购买“时间共享”物业，或领取发薪日贷款，10日内都可以改变主意。 然而，若你向註册代理商购买一手或二手车，则不可反悔。根据法律，若要取消合同，部分或全数订金将被没收。今年四月，安省的汽车销售监管机构安省机动汽车业议会（OMVIC），测试消费者对取消车辆交易的认识程度，结果显示，他们几乎什么都不知道。 向註册代理商购车，并签署合约时，会有1) 24小时冷静期；2) 48小时冷静期；3) 10天冷静期；4) 不设冷静期；5) 不知道。 43.5%受访人士选择了第五个选项（即“不知道”），43.4%挑选头三个选项，即均认为有冷静期。只有13.1%，即每八名消费者中只有一人，知道不设冷静期。 OMVIC 设有咨询中心 (电话：416-226-4500，免费热线1-800-943-6002)，提供有关如何取消合约和取回订金的意见。该处的消费者保障常见问题清单中， 第一条问题就是“我签了合约，交了订金，现在我不想要那辆车子，代理商却不肯退还订金，我该怎么办？”答案比我提供的更细致，全文如下： 虽 然你临阵退缩，是无法在不被罚款的情况下取消合约，但若代理商未能向你披露重要关键的事实（包括车子曾被用作日租车；车子的出厂和型号年份；汽车已行走里 数；以及汽车已被界定为不可修补、补救或重修），你可在合约签署后90日内，从合法途径追讨。虽然你不能坚持取回订金，但可以要求代理商显示出售该辆汽车 的相关成本，然后要求对方退回扣除这些成本后的金额。 OMVIC发言人对调查结果感到失望。虽然就算买卖合约上的显眼位置，已列明“交易不得取消”，但公众显然不清楚这些讯息。安省需要加紧努力，加强买车人士的意识和教育。 买车是我们其中一项最昂贵的开支之一，虽然部分交易设有冷静期，但我们没权取消交易，或取回订金。有兴趣人士不妨看看OMVIC新推出的信息图表“安省买车路”。 星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】有两名置业人士，在验屋合格后，才发现了恼人的意外，但只有一人获得退款。  一名新业主，不满电视节目主持兼家居装修专家Mike Holmes经营的验屋公司所提供服务。Holmes是建筑问题的专家，本身亦有开设验屋公司，承诺为置业人士消除烦恼。他在网站上称：“验屋专员会为你彻底检查家居每个角落，并解释报告结果。”  Lyndon Tucker购买安省京士维尔（Kingsville）一间39万元的房子前，向Mike Holmes Inspections付出1,243元检查费，几乎是普通价格的两倍。后来，他发现了报告中没显示的严重问题。他向公司表示，发觉屋内厨房和洗手间的水槽去水不良，负责检查的管道工表示，因为通风不足，积聚污水气体，会危害屋主健康，建议他更换整套系统。Tucker说：“对方看漏了数项不合规建设，影响我的安全，简直不可原谅。我付了钱给Mike Holmes的品牌，但却得不到回报。” Tucker得不到公司的回应后联络我，我告诉他，验屋合同从不会为未能检测到的缺陷承担责任。Holmes集团发言人Amanda Heath说，Tucker已证实自己阅悉协议条款。条款（3）写明“有关检查未能在技术上做到尽善尽美，不能保证没遗漏。客户同意由于目测上的限制，报告可能未能察觉部分可检测的缺陷。客户接受此等限制。”  Heath表示，在Tucker的案例中，验屋报告列出了多项缺陷，也表示有关问题须尽快由註册业内人士进一步检查。他回应道：“虽然验屋员列出了家中许多问题，但却遗漏了足以致命的缺陷。报告列出的管道问题，掩盖了全屋的管道均不合基本标准，须要全面更换。” Chris Papatolis的遭遇刚好相反。他请1978年创立的多伦多公司Carson Dunlop验屋，之后买入相关房子。“我迁入后，找来两名电工进行检查。二人均说地板插座本应有盖子，以及由铁造成，然而没有插头符合这标准；Carson Dunlop拒绝承担责任。若要把洋房12个地板插座全部更换，费用约1,000元。” Carson Dunlop主席Alan Carson答应联络并非他的客户的Papatolis，因为购买报告的人是放售人，用来发放给潜在买家。Papatolis可获退还491.55元的检查费，可支付半数重做插座的费用；双方均感谢我协助从中调停。 Mike Holmes出名敢言和服务一流，但在Tucker的个案中，我认为苦主得到不合格的服务，特别是双方缺乏沟通。Holmes集团发言人Heath，提供了几项有价值的客户服务小贴士： 验屋不是百分百保证，而是减低风险的工作。 不要期望一次验屋能找出所有问题，特别是须要侵入性操作，即深入墙壁内部或要移动物品等，方可察觉的问题。 若验屋员建议更彻底调查屋内某一部分，应尽快寻求专家协助。 星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】 网上购票风险高，无论是比赛还是表演活动门票亦然。居住多伦多的Larry Grossman原计划购买上月一场蓝鸟队比赛的门票，最后买到的门票数目超过预期。他表示：“我无意中从一个转售网站买入6张门票，当时我没为意那是一个转售网站，而。” 他在这次交易中付出516美元，折合653加元。他是到了交出信用卡资料，以及在完成了交易后，方才知道交易是以美元计费。他告诉我分享这故事的目的：“我是医生，深信防患于未然。我的目的是看看有什麽方法，可以防止其他人重蹈我的覆辙。” 有许多美国转售网站都设计精美，并透过搜寻引擎进行推广。让我们逐步拆解Grossman的经验，我会从旁提供自保小贴士。 问题一：你最初是怎样找到那个网站的？ 他回答：“我在Google搜寻‘蓝鸟售票处电话号码’，然后点击第一个搜寻结果，就显示‘罗渣士中心票务处 － 罗渣士活动门票’。我点击名为‘罗渣士中心票务处’的网站，然后再点击‘浏览门券’。由于我想知道有什麽可购买选择，所以没有点击过滤器选项。” 我建议：Ticketmaster是蓝鸟队的授权门票售卖商，向他们购票可获其他网站没有的加元付款保证。若直接在蓝鸟队的官方网站toronto.mlb.bluejays.com购票则更佳，点击主页的“门券”标籤即可。 问题二：你发现合意的票价后，发生什麽事？ 他回答：“我点击心仪座位旁的‘购买’栏。网站没有说明我将买下6张相同票价的门票。萤幕左边有我的订单资料，我还以为会有机会在输入信用卡资料后核对一次。很可惜当我示意希望继续时，下一个画面便说购票已经完成，我记不起自己曾看过门券数目或服务费等相关资料，否则我绝不会继续交易。” 我建议：永远不要作出一厢情愿的假设。在互联网交易，比亲身与实体店职员和主任所遇到的风险更高，网上购物退款也更困难。许多公司的总部均在海外，可以选择不遵照加拿大的法例。 若你在网上购物时感到不自在，应该放弃交易，并到Google搜索一下。Grossman在“中伏”后，方从一个叫Reseller Ratings的网站中，发现有人对使用该交易网站提出忠告。 虽然安省曾禁止出售高于面值的门票，但政府在2014年7月作出修订，容许能提出认证或退款保证的售票商，转售门票图利。 问题三：你有没有尝试行使退款保证？ 他回答：“我收到电邮确定后，马上拨打当中显示的电话，虽然对方有百分百退款保证，但却跟我说购票订单已落实，无法更改。” Grossman看到印刷门票时顿生疑虑，上面没有价钱，并有“谢谢你选用TicketFast”字眼。他担心自己会被拒诸比赛门外，幸好最终没有发生。“那些门券是真的，我找到家人和朋友一起观赛，虽然要付出额外金钱，但至少我们都看到赛事。” 我建议：若你使用信用卡购买了含欺骗成份的产品，可基于受欺诈而得到“无责任政策”保护。即是说，Grossman本可要求发卡商取消那次交易，但他没有这麽做，而且还使用了售价过高的门票，令他可追索退款的理据减弱。 被问到信用卡退款事宜，他说已接受可能讨不回金钱，只是想协助其他购票人士免受欺骗，并提醒大家注意退款保证可以没有意义的。 最后，所谓“贪字得个贫”，若蓝鸟队或勐龙队比赛的门票售罄，那麽网上门票就有可能不是真的。记住在付款时问清楚，究竟交易是以加元还是美元付款。星报专栏作家︰Ellen Roseman ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

星报专栏作家︰Ellen Roseman 【加拿大都市网】旅游投诉往往随着冬季来临、人们欲到热带地方度假而倍增。我协助解决了以下一些与旅游公司、航空公司、旅行社和忠诚积分计划有关的问题。 旅行改期麻烦多 加航假期：Roberto Di Fazio去年6月支付750元订金，准备举家今年1月初到多明尼加共和国旅游。后来，他付出150元，把日期改为12月24日至31日，以迁就女儿回大学开课的时间，并于10月付清4,045元余款。 11月12日，加航假期表示，Barcelo Puerto Plata度假村将不会在他的家人预订的期间营业，他们必须在一星期内，从三个选项中作出决定。他们可以改往附近收费相同的两个度假村，惟他们不喜欢这两个选项。 他们原本可选择另选新地点，然后支付差额，但在他们寻求协助后，直到截止日期前都收不到任何回复。结果他们选择第三个选项，全数退款，并以较低的价钱向Air Transat订购前往普拉塔港的类似行程。然而两星期后，他们为两个行程付了钱，却仍在等待首个行程的退款。  Di Fazio说：“虽然我尝试透过Facebook专页联络他们，但却得不到客户服务。”加航假期的客户关系经理Francoise Casciaro加快退款手续，退还之前不肯归还的150元更改费，并提供150元优惠供下次使用。客户继续谈判，最终获得225元优惠，可于未来两年使用。 优惠代码失效 加航：Lori Atkins2015年6月从赌城回程时，因飞机延误获得加航优惠券。每名乘客获得一个优惠代码，一年内可获9折优惠。 她7月利用代码订购旅程，24小时内取消，悉数取回款项，但优惠代码却在她第二次订行程时失效。她说：“加航拒绝重新发出优惠代码，也没有知会顾客若取消行程，折扣会被取消一事。”我联系航空公司后，她挽回了10%折扣，并获得新的最后期限使（2016年12月4日）。 一名顾客关系代表说：“我们会定期按要求提供新的优惠代码。很遗憾客户服务中心或未有向你传达有关讯息。” Expedia：Mary-Nandye Dorelas去年5月订了去南非的行程，准备在12月11日探望丈夫一个月，并会携同丈夫还没见过的女儿。 但当她开始当兼职教师后，发现自己只能放两个星期假。她和初生女儿原本的机票费用是1,287元，而两星期机票价格则为2,400元。她在10月取消行程，并在11月下旬要求我协助她取回款项。她想买礼物，可是在节日期间却没有收入。 Expedia表示，退款手续通常须时8个星期。Dorelas最终在12月3日取得退款，未有超过公司承诺的期限。 Aeroplan客户失20万积分 Aeroplan：Dennis Hughes的帐户在一年内没任何活动，令他损失超过20万积分。他投诉事前没有接获通知，对方却声称曾向他寄送两封电邮。 Aeroplan的母公司Aimia通常会收取恢复积分的手续费，Hughes说若价钱合适，他会付钱，但对方根本没给他选择。当我联络Aeroplan的媒体联络人Christa Poole后，对方提出以2,134.73元、即每英里一分的费用恢复所有积分。Hughes回应说：“我不会支付这笔费用。身为30年的会员，我非常失望，他们似乎不介意有负面报道。” Aeroplan向对方提及一宗在2012年3月获准进行的加拿大人集体诉讼案，任何损失积分的人士，可以填写Merchant Law Group网站的表格（http://www.merchantlaw.com/class-actions/current-class-actions/aeroplan-national-class-actionrecours-collectif-aeroplan），免费加入诉讼。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 由18至34岁年轻人的投资股市意欲，较其他年龄组别人士少；他们不相信投资行业。Bridget Eastgaard是卡加利大学Haskayne商业学院财务系工商管理硕士，现时开设公司Money After Graduation，尝试协助20和30多岁的人士管理金钱。她曾是一名年轻的投资者，发现难于寻找为她这一代而构思的资讯。所有书本不是过分艰涩，就是为了装备50至60多岁的投资者而设计，于是她创办“大师级金钱投资”计划，在网上以379美元的价格出售，目标是揭开股票市场的神秘面纱。今年刚满30岁的Eastgaard，希望运用自己的经验和财务技巧，协助同龄人士成功为资本增值。 为何你专注千禧代市场？ 她解释，年轻人成长时遇上2008年的金融海啸，被股市吓怕。他们无从入手，只能看着辛苦赚来的钱放在只有很少、甚至完全没利息的存款户口。她以课程中的技巧管理自己的投资组合，持有大部分与股市指数同步的基金，并小心选择派息的公司股份。 她跟我说：“我不是短炒人士，我发现不断关注股市令人压力大增，就算我没打算买卖，想等待股价回升，但看股价下落也令我心情糟透。懂得更多并不能令我面对波动时保持情绪平稳。” Eastgaard的课程提供60小时内容，结合文字、测验和从经验汲取的教训，较加拿大证券协会出售的495元加拿大证券投资者课程“贴身”和易明。她说：“最大的挑战是要摆脱我的工商硕士思维。课程中原本有章节讲述如何利用备兑买入等期权而对冲投资组合，但这对新手来说太複杂。学生边上课边给我回应，我把内容修订得更好。我可能会把部分内容转为视频，有人说喜欢影像，不像大堆文字般令人望而生畏。” 温哥华公司Voleo Inc.亦希望吸引年轻投资者，公司的beta应用程式让你自创投资会，与其他组别竞赛，并获得实时见解，让你知道自己的表现。公司行政总裁Thomas Beattie表示：“Voleo几年来对千禧世代和他们的观点进行过广泛研究。他们对投资业界缺乏信任（虽然也可说是业界自作自受）。”他又说：“新一代重视透明度、信任和方便。我们以游戏化手法传播财务知识，并建立充满活力的社区。除了节省佣金，也有结合知识的明显优势。” 加拿大大型互惠基金经理AGF最近发表名为《The Great Divide》的报告，研究不同年龄和性别人士在投资行为的差异。调查发现20至30多岁人士倾向集中于生活费和清还短期债务，会为未来储蓄，通常会有免税储存户口，而非注册退休计划。 为何投资者会接受某些特定的投资方式？各世代间有明显差异：50岁以上人士投资时，主要依靠“财务顾问推荐”；“简单易明”则是18至34岁人士的主要原因，其他原因包括“费用可负担”和“其他人推荐”。年轻人投资前会透过网站、博客和网上文章收集资料。跟年纪较大人不同，他们相信朋友、家人和同事的意见，多于财务顾问。AGF行政总裁Blake Goldring有三名分别19至24岁的女儿，他表示这年龄组别不重视退休储蓄，存钱买房或分契式物业是典型答案。 我认为，年轻投资者习惯透过社交网络和流动设备追踪自己的财务情况。虽然储蓄户口无法带来未来所须的资金，但他们也不愿投资股市。企业欲吸引他们，须采用浅白用语，减少收费和利益冲突，比传统的家长作风、模糊化做法和缺乏透明度来得有效。 在此提供两个帮助年轻投资者的网站： http://masterclassmoney.com/ http://www.myvoleo.com/ 星报专栏作家︰Ellen Roseman ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

  【加拿大都市网】安省将研究加强保险计划中对新屋质量问题的保障，我希望能出现彻底改变。 前任法官耿宁咸（Douglas Cunningham）将检讨已推行40年、有关向新屋买家提供责任担保的安省法律。安省消费者及政府服务厅厅长奥拉司逖（David Orazietti）的这项宣布引起我的注意，原因有几个： 我很高兴这次检讨由杰出的耿宁咸负责，以及他拥有广阔的职权范围； 我很高兴见到这次检讨的主要目标，是就如何增加消费者保障提供意见； 我很高兴见到这次检讨，会把安省体制的单一提供机构安省新屋保险公司（Tarion Warranty Corp.），与其他几个省份的保修供应商进行比较； 我很高兴见到检讨的焦点在Tarion的问责性和透明度。这间非牟利机构经常遭责难未有披露足够资料，并与它负责规管的建筑商走得太近。 耿宁咸法官在安省京士顿出生和接受教育，出任主审法官期间主审的案件数以百计。2009年，他裁定观察员可以透过笔记型电脑或其他流动设备，向外界发送故事和推文。2011年，他裁定密市时任市长麦歌莲政事与私人事务混淆，有利益冲突。2012年，他离开高等法院，展开私人调解和仲裁事业。 奥拉司逖在一个访问中表示，耿宁咸法官擅长达成庭外和解，是检讨Tarion的理想人选。耿宁咸法官将集中焦点于消费者保障，他将特别研究Tarion提交索偿表和寻求保养维修的期限紧迫，绝大部分个案只有两年；在我看来是太短。他会检讨业主须证明房屋有缺陷的责任。这是公平和合理的吗？30万元保养上限足够吗？Tarion的争议解决程序可如何改善？若顾客的申索被拒，必需把事件提交至牌照上诉法庭。请不起律师的人须与建筑商和Tarion的代表律师争辩，而他们通常都会落败。 检讨的另一个焦点是修订消费者保护政策时政府的参与程度。Tarion应否保持现有的订立规例权力？或安省立法机关应否介入？奥拉司逖自封为消费权益倡议者，然而他似乎倾向保持现状，无意作出大改变：“今次检讨会独立研究该机构，看看有没有可以改善的地方。我预期耿宁咸法官会证实Tarion的程序属良好的消费者保障措施。”由于Tarion独揽保修事宜，也控制统计数据搜集的程序，所以很难知道到底有多少消费者满意其保修流程。 然而，我听到许多受建筑商疏忽而拖累的顾客，希望得到的赔偿比所赔的更多。当我六月撰写有关Tarion年会的文章时，只收到曾经使用服务的读者提出负评，网上留言也几乎都是负面的。 奥拉司逖收到置业人士的信件，询问为何他负责的部门监管不力。为何安省申诉专员和审计总长不可以调查Tarion？问题如今可以公开商讨。消费者厅长会否把沮丧的业主信件交给耿宁咸法官？奥拉司逖表示会，并称法官将走访多个社区，与置业人士会谈，以及与保守党和新民主党议员见面。 安省的新分契法即将提交立法机关，反对党接受新法，惟牵涉了Tarion的部分则除外。 Tarion发言人Melissa Yollick表示“期待展示如何服务安省的新业主”，并称有36.5万间房子参与计划，每年新增5万间。2014年Tarion支付了近1,000万元的索偿费。 经过40年后，建筑物需要大修，安省的家居保修计划同样需要调整。我肯定随法官进行检讨时，这个讯息会宣扬开来，检讨将于明年6月30日结束。星报专栏作家︰Ellen Roseman ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

  【加拿大都市网】 星报专栏作家：Ellen Roseman 有一家中国公司于网上出售假冒的加拿大奇妙乐园（Canada's Wonderland）折扣门票，单日门票售价仅为30余元，低于乐园出售的即场票价62元及网上票价47.99元。该网站声称已售出数以千计张门票，如在脸书分享有关优惠，更可额外获得10%折扣。 列印的门票看来没有异样，但当门票于入场扫描后，持票人将被拒入场。笔者上月谈及出现假门票后，得悉有数名读者从这一家总部设于中国的公司购得有关门票。Christina Mellies及其朋友于今年春季曾于该网站购买加拿大里普利水族馆门票，她们于递交资料后收到“付款错误”讯息。Christina近期发现她及其友人的信用卡帐单上有一笔加拿大奇妙乐园款项742元被扣去，始知她们的信用卡资料已被盗取。她其后一如所有联络本人的其他求助者， 获退还款项。其中部分经信用卡公司获退款，部分则直接由该网站退款。该网的地址为爱民顿一个邮箱，但并无登记电话号码。 为何这网站退款，即承认所售门票非法，但仍可继续经营？正如所料，奇妙乐园正设法将这网站关闭。奇妙乐园发言人Shannon Kelly表示：“我们曾就移除该网站向约克区警方求助，并曾联络信用卡公司Visa，要求移除该网的有关付款选项（该网只提供Visa付款，并无提供MasterCard付款）。“我们的广告公司亦曾联络谷歌（Google），询问为何他们容许欺诈网站购买广告位宣传，事件仍在调查中”。 网上欺诈难以杜绝，不少可疑的卖方均位于海外，超出加国执法机构管辖范围。前警员Barry Elliott表示有解决方法。他于20年前成立加拿大反诈骗中心，现时全职打击假冒产品。他最初是被网上出售的加国知名高级御寒外套Canada Goose的冒牌货投诉而对有关问题感到好奇，其调查工作其后扩大至Michael Kors、Lululemon、Ugg Boots及Coach等其他名牌假货。Canada Goose现于其公司网站对假货详加说明，包括如何辨识假货及找出缝于外套上的全息图作为真货验证。  Elliott指假票及冒牌服装均可以下列方法处理： 客户发现假货时应向信用卡公司要求退款，因此Visa或MasterCard应是你的第一道防线。获退款后，信用卡公司会向有关商户退还有关款额。如商户没有退款，他们便会失去Visa或MasterCard提供交易上的便利。网上交易如不能接纳信用卡或扣款卡付款，几乎便难以营运。因没有客户想寄出现金，商户亦不想处理现金交易。有关策略已见成效，由执法及政府机构资助的加拿大反诈骗中心于过去财政年度曾协助9,000名苦主获信用卡公司退款合计300万元。 如何避免被骗买了假票？ 当网上搜寻购买门票时，宜花时间查看有关网站是否假冒。查阅有否出现警告字眼。加拿大奇妙乐园于其网站以细字表示，Red Deals并非获授权的售票商。加拿大里普利水族馆总经理Peter Doyle表示，没有授权第三方机构代为售票。 此外，提防脸书弹出的宣传广告。避免与没有提供联络资料的公司进行交易，如有列载电话号码，致电查证是否属实。最后，如有问题出现，应致电信用卡背面的电话号码，而非反诈骗中心（因其免费电话暂时停用），可向Barry Elliott致电邮，其电邮地址为belliott@antifraudcentre.ca。  

【加拿大都市网】 若银行交易出错，令你大笔金钱岌岌可危，你难免感到生气。若有公司不能与你正常沟通，则更火上加油。今次的故事讲述读者在网购、在注册投资的退出费，以及订购旅游服务后价格下降所遇到的问题。 个案一：赫逊氏湾（HBC）礼物卡问题 Ivy Chen花了两个月尝试理顺赫逊氏湾的订单不果，上个月联络我。10月14日她致电HBC以确认自己在网上看到的一件外套尚有存货后落订，并以两张50元礼物卡付款。 HBC在10月18日取消她的订单，并承诺会向她寄回一张100元的新礼物卡，但当她11月18日想使用新礼物卡时，方发现它的价值只有50元。公司向她表示，礼物卡部门需要5至7日处理投诉，然而至11月27日，她为了购买限时打折的外套过冬，只能使用礼物卡以外的方法付款。 直到12月1日，百货公司仍未有回覆，她致电客户服务部，对方叫她先使用手上的50元礼物卡，然后等待公司决定是否把另一张50元礼物卡寄给她。12月15日她写信给我，表示无法取得本来属于她的东西，更别说要获得因为百货公司出错而浪费的时间的赔偿。 HBC发言人Tiffany Bourre表示，网上订单在节日季度中获有效率处理。过往每当我把投诉转寄给她时，她的反应亦非常迅速，今次亦然。 Chen在12月16日说：“历时两个月的问题，在你介入后一天内解决。百货公司致电给我，说会直接把那100元计算到我11月18日的订单，我无须再等待礼物卡，更获得一个75折的折扣代码。” Bourre在电邮中表示：“我们很高兴顾客的问题得到解决，虽然对过程中需时较预期长感到抱歉。” 个案二：道明银行收取50元RRSP提取费  12月28日Paul Dilworth一个注册GIC（保证投资证）帐户到期，由于他已63岁，故想提取现金使用，而不是再以投资来赚取1%利润。他不高兴道明银行要在他提取2,800元时收取50元费用，并预备好如何回答他要求豁免相关费用的“说辞”。 在与银行人员见面当日，他争论50元费用连6.50元HST税款，相等于他在GIC税前投资金额的2%。他说：“分店职员从前的确会豁免有关费用，但自1月起被通知不能再豁免。看来总部留意到分行通常会豁免费用。我告诉员工，我另有三笔金额较小的GIC，将于2017年到期。我已计划把它们卖掉，也没心理准备要付费。一名高级员工听到后失笑，表示无能为力。” Dilworth续称，他本人可以负担那50元收费，只是担心那些会觉得收贵太高的人：“GIC本身收1%手续费，你得投资一段时间（视乎金额而定），方足以支付你提取自己款项时须付出的费用。儘管费用获额免，但我仍很生气，要联络你宣洩。” 加拿大的大型银行在客户把钱转到另一个RRSP帐户，或关闭一个RRSP帐户时，都按例会收取费用。 他们通常在GIC到期时，会根据现价把钱再投资，而你只有很短的时间把这笔钱“解锁”。若你在银行内持有其他户口，或计划中有充足存款，要求豁免手续费是明智之举。 个案三：订购旅游服务后Transat减价 Stephen Williams去年冬天取消了一次旅程，因为他的妻子怀孕，两人担心寨卡病毒。他在Transat得到的优惠有效期只有一年，于是12月21日预订前往多明尼加共和国的行程，1月15日出发；两夫妇带同初生儿子出游，行程属“全包宴”。12月27日他收到Transat推广节礼周活动的电邮，他早前预订的“套餐”如今减价1,000元。公司拒绝退还差额，指他的预订确认后不容退款。他表示自己不知道即将有减价促销，由于优惠券有限期，所以自觉要早点订购，但原本其实可以多等6天。 Williams败在错失良机，未能享用圣诞后的优惠，然而Transat应该参考其他大型零售集团，容许数天前刚购买服务的顾客享受减价优惠。 我的建议：在订购旅游服务时，应询问有没有较低价保证，如果有则应查询如何运作。不要假设自己可以自动获得较低价保证，因为一切均以合约的服务条款为准。 星报专栏作家︰Ellen Roseman ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 关于一瓶番茄酱的故事，在最近的社交媒体广泛报道，引发了加拿大人的爱国心，亨氏的番茄酱遭到抵制，French’s番茄酱则人见人爱。买加拿大本土的产品，支持民族企业义不容辞。一时间，街头巷尾，人人奋勇，大有把挤垮加拿大民族企业的国外垄断资本家彻底打倒的气势。 不仅如此，许多商家也急着搭上这股爱国潮，美国大型餐饮连锁A&W 本周宣布，将在加拿大的850家店里，全部使用French’s番茄酱，不仅如此，A&W特别强调，该公司在做生意时一直坚持用加拿大供应商，这次更是要使用安省的Leamington生产的番茄酱。 那么，我们的爱国者立刻就面临一个问题，A&W是家美国公司，我们不能去用餐，应该去支持民族企业，但是A&W用的是加拿大安省Leamington生产的French’s番茄酱，我们又应该去这家餐馆吃饭以支持民族企业，到底我们该怎么办呢？ 番茄酱的爱国风潮其实正是面临这个难题，亨氏是French’s的竞争对手，因此我们应该抵制，但是亨氏又是位于安省的Highbury的食品加工公司Canco最大客户，该公司雇员410人，并且还在扩充，公司总裁Sam Diab表示，亨氏对于我们的400多员工的工作太重要了。我们到底是抵制亨氏，还是要爱护亨氏呢？关于这个答案，不难看出，如果抵制亨氏的目的是拯救民族企业挽救工人的工作，那么爱护亨氏的目的也同样是帮助另外一些加拿大人和他们的工作，在理由一样的情况下，善良的加拿大人放亨氏过去，也是会受到赞扬的！ 说道垄断资本对我们生活的侵蚀，何止一瓶爱国番茄酱？我们从一瓶番茄酱开始，难道就真的可以同美国股市巴菲特，以及远在巴西的3G资本一决高下？夏天来了，当我们享受这阳光，在后院吃着从美国Costco店里买来的烧烤，喝着加拿大品牌Labatt Blue或者Molson Canadian啤酒的时候，其实，很多人都没有考虑过这个问题。您喝的任何一瓶啤酒可能都是为美国的垄断资本或者 3G资本在做贡献，Labatt1995年就被比利时的intebrew收购，后来又被3G资本旗下的 Anheuser-Busch InBev买下，Molson 也在2005 年就被美国的Coors公司买下。垄断资本无处不在啊，真正的加拿大品牌就是鲜为人知的Moosehead，这是位于New Brunswick的加拿大最老的本地啤酒厂之一，成立于1867年，当时厂名The Army and Navy Brewery，主要客户都是军队士兵和加拿大水兵。这个加拿大啤酒行业最后一个莫西干人，正在孤独的挣扎着，没有了当年的金戈铁马驰骋疆场的气魄，爱国番茄酱潮是否也能惠及到爱国啤酒 Moosehead？ 由此看来，我们对抗的并不是股神巴菲特，也不是3G资本，而是国际垄断资本，一种看不见摸不到，却又无时不刻不在我们左右的存在。我们与国际垄断资本的对抗，其实是在同我们自己博弈，正如大侠堂吉诃德般，骑着羸弱的瘦马，手持生鏽的长矛，身穿露着破洞的铠甲，奋勇而上大战风车，虽然骑士风度十足，却有脱离现实的嫌疑。 近些年来，资本主义国家干预经济的形势越演越烈，将利息无限压低，提供海量的流动性，因此垄断资本不差钱，到处收购民族企业，源头都来源于低利息政策和宽松的流动性，对抗他们最好的办法就是加息提高运作成本，缩紧银根让他们差点钱，不再到处横行。可是问题的另一面也会显现，加息和收紧流动性的时候，我们不会马上见到股神巴菲特皱皱眉，也看不到3G资本当场折戟沉沙，却立刻发现我们赖以生存和养老的房地产市场摇摇欲坠！堂吉诃德大战风车的结果，我们恐怕都不陌生：当屡败屡战的唐吉可德遍体鳞伤重重的从马上跌下后，风车却依然悠闲自得的按照原有轨迹旋转着，留下的只是一个传说。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师  

【加拿大都市网】 本周二，苹果公司正式将APPLE PAY引进加拿大，皇家银行与CIBC宣布100加元以下的交易中都可以使用这种支付方式，这就意味着银行的客人，可以将自己的借记卡或是信用卡信息存储在自己的SMART PHONE里。PHONE除了打电话，IMESSAGE,发微信，还可以用APPLE PAY，作为一个电子钱包。 随着RBC以及CIBC 走出第一步，加拿大五大行中其它三个在今年晚些时候，也将加入到这个行列里。不仅是五大银行，ATB financial 和Canadian Tire的信用卡也提供苹果支付。 加拿大五大银行接受APPLE PAY，可以说是走向FINTECH的又一个里程碑。2008年后，过去一贯以稳定著称的加拿大银行，目前在全球主流银行的资本充足率水平，已经明显滞后。截止今年一月31日，根据巴塞尔协议三的标准，即巴塞尔协议三所定义的核心股本（从财务准则的角度只包括普通股以及RETAINED EARNING）占总体风险资产的比例（包括各类的商业或是住房贷款）看，加拿大银行资本充足率明显不足。 加拿大银行的行业平均资本充足率为3.9%，其中最低的是TD，为3.7%，即使最高的皇家银行也只有4%，相比欧洲前15大银行资本充足率平均水平4.6%，以及美国六大银行6.6%相比，加拿大银行的资本充足率令监管部门眉头紧锁。加拿大一直以谨慎的房贷制度和稳定的金融体系建立起了良好的信誉。如今才八年的时间，加拿大银行应对危机的能力，在发达国家中却沦落到较低的水平，到底发生什么事情了？ 最大的问题集中在杠杆率的分母部分（也就是总的风险资本敞口），银行业内人士认为：虽然加拿大的总的房贷规模已经达到了1.37万亿，但是40%已经有CMHC的保险。从风险转移的角度出发：即使出现房贷违约，那么赔付的责任在CMHC，不在银行，这部分风险资产应该从银行移除，那样就大大提高资本充足率，降低了银行的总体杠杆。 随着加拿大楼价见涨，温哥华以及多伦多地区的房价在去年两次降息后进一步火热了起来，温哥华的平均房价220万，多伦多120万，许多买房者贷款需求量大增，令加拿大银行潜在巴塞尔协议三定义下的风险资产敞口更大。 APPLE PAY在加拿大的流行，本质上是FINETECH对传统银行的挑战。在另外一个战场，消费支付方面则受到苹果等公司FINETECH的竞争。在过去人人嫉妒羡慕的银行工作将越来越少，裁剪冗员，缩减开支，关闭一些人流量较少的分行是银行的必由之路。银行必须小心翼翼的在服务质量与成本控制和存在感之间取平衡。银行在科技革新方面也是不遗余力的，比如在2012年BANK OF SCOTIA （丰业银行）当时收购了原ING CANADA的所有业务，并且将其改为TANGERINE 的子品牌。TANGERINE的运作模式就是数码银行，没有固定的实体银行，可以提供比其它银行更高的存款利率。  如果用在夹缝中求生存，来形容当前看似红火的加拿大银行业一点都不为过。过去披露的盈利水平都不错，时不时会有增发分红的记录。但是很大一部分归结于加拿大独立的监管体系下，对于国际银行平均的杠杆水平视而不见。目前加拿大OSFI的最低资本充足率要求为3%，因此TD等银行的水平都属于正常。 但是，如果要想欧洲和美国的银行看齐，这一水平就要达到5%。提高资本充足率，降低杠杆，加拿大银行只能选择两条路，一是增加股票发行提高分子，二是减少贷款业务降低分母。无论选择哪条路都将非常艰辛，增加Retain Earning，降低或者停止分红，以及增发新股，对于银行的股东绝不会答应。 减少贷款发放，银行的盈利增长受到限制，更重要的是，贷款是水，房价是船，水流变弱或者枯竭，房价的小船还不是说翻就翻？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 CPP退休金的改革本周终于尘埃落定，加拿大财政部长比尔莫奈宣布，各省经过讨论，达成了CPP退休金的改革方案，仅魁省和曼省未参与新的CPP计划。 CPP具体方案希望将退休人士的收入增加三分之一，到这项改革在2019年全面实施的时候，退休人士每年的CPP收入将从13,110元，增加到17,478元，增加退休的收入额约4,300元，从比例上看则增加三分之一。 CPP起始于上世纪1965年，最初的供款额度是3.6%，其中雇主和雇员各分担一半。但是，事实证明这样的供款额度，相对于退休所需的资金只是杯水车薪。上世纪80年代后CPP开始改革，截止1997年，CPP依旧还有4280亿加元的资金缺口。加拿大联邦政府从2003年开始，进一步将CPP供款率从6%再提升到9.9%，即企业出资4.95%，员工出资4.95%。这正是前财长担心的，提高CPP供款，会让企业增加负担影响就业市场。 CPP面临的压力来自两个方面：首先是投资收益太低，CPP退休基金经理们过去一贯的做法，都是购买政府或者公司的债券，但那些舒服惬意的日子一去不复返了。从2008年以来，北美的利息超低，债券利息也出奇的低，收益仅仅是象征性的，实际利率（扣除通胀后）基本为负值。在目前政府人为制造的零利息环境下，退休金越来越难以支撑巨大的退休金支出。可以说，CPP今天的困境，是低利息政策一手造成的。房地产市场在低利息政策下收益，退休金CPP则在同样的低利息政策下被碾压，退休老人为此买单。 对CPP形成压力的另一个原因是，很多人都提前从CPP中取款，而不是等到65岁，尽管提前取要少拿大约30%，大多数人还是选择从60岁就开始拿钱。CPP的长期投资前景，主要取决于老年人口的数目，和他们的寿命长短，从现在看来，人们寿命超过80岁不是一件很难的事情，这是当时设立CPP时没有完全考虑到的因素。 在2009年以后，一个新的趋势令财经分析师大跌眼镜，分析师们普遍认为过去的baby boomer将卖掉房子筹集现金，来弥补退休资金的不足。但实际情况却是截然相反，许多临近退休的人们，积极参与到这几年的房地产热潮中，不仅没有卖掉旧房，反而买了新的物业，退休时节债务满身。虽然房地产价格的暴涨，令这些退休人士的淨资产飙升，但实际可支配的现金流却大幅下降，使得退休人员的困境毫无改善。 现在每年由于物价上涨而侵蚀的购买力让退休人员苦不堪言。2009年10月大约11000名前北方电讯的退休员工因生活拮据到国会山抗议，游行队伍中竟然有公司的前总裁Robert，将尤如此，兵何以堪？退休人员的困境可见一斑。 CPP改革谁受益，谁买单？ CPP改革方案定格后，无疑是老年退休人员最受益。当然，领取CPP的老人必须是年轻时曾经工作，并且每月给CPP供款的，如果从来没有参加工作的老人，则只能领取政府的老人金OAS。另外一个受益者则是加拿大政府，如果CPP的供款增加，将来退休收入增加，则领取老人金的数目将会减少，从而给债务压力山大的政府减压。 这些福利当然是有代价的，每位加拿大在职员工，在CPP改革实施后，每月要多交7元CPP供款。其后供款逐年上涨，一个年薪55,000元收入的人士，至2023年每月多交34元，相当于每年一共要多交408元的税（将近1%）。当中产阶级（年收入4.4万至8.9万加元的朋友们）还沉浸在自由党上台的减税福利喜悦中时，突然发现减税带来的红利大部分将会被抵消。 现在加拿大退休金CPP计划所面临的危机，是我们早晚要面对的，政府下决心改革也是必由之路。 CPP退休金的stakeholders，化繁为简其实就一句话，正如失业金的平台体系的是失业人员和在岗职工的互动关系一样，养老金这个平台，是目前有能力工作的年轻人和退休者之间的一种清算。现在的老人是过去的年轻人，他们逝去的青春为加拿大上一代老人的退休生活打下了坚实基础，赢得加拿大高福利国家的美名。但他们在积蓄多年CPP的养老金后，轮到自己有领取需要时，政府的养老金却在低利息的环境下苦苦挣扎，现在需要新一代的年轻人为他们撑起一把伞，度过风雨人生的最后阶段。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 进入2016年以来，美元走势疲软的不成样子，即使日本央行在二月份意外执行负利率，也没能够阻止美元兑日元的跌势，汇率从 1美元兑 120日元下行至 110日元的关口。同样实施负利率的欧元区，在欧洲央行又一次地压低利息，把利息从-0.3%降至-0.4%，依旧未能提振美元兑欧元汇率。 市场对于美元的强弱的判断主要都集中在美国是否会通过加息而进入货币紧缩周期，质疑美元强势的投资者，无论是机构或是个人基本上都认为美联储近期加息的可能性不大。美元指数从去年第一次加息后，一度冲上100以上的高点，今年伊始突然回调。美元的走势似乎印证了交易员的那句老话，buy the rumor, sell the news。 本周美国第二大投行摩根斯坦利，在最新发布的研报中表示，即使美联储本周不加息，美元还有继续升值 10%的可能。最主要的原因还是美国强劲的就业市场：随着二月份非农就业再度增加20万人次，美国的失业率已经连续两个月维持在4.9%。就业市场修复后，薪资水平也有望开始改善。 另外一个重要因素是美国以外的国家都在拼命压低本币汇率，过去一年里，全球11个主权国家放弃了与美元的挂钩汇率，而让本币兑美元贬值，在这种大环境下，美元美股一枝独秀的局面并未发生实质性的改变。 理论上讲，美联储为了提振经济有几项重大任务，在战略层面上，如果美国保持其主权评级在较高水平，将给全世界投资者充分的信心。在具体操作层面上，最重要的是出售政府债券，只有保持筹资渠道的畅通无阻，美国经济才可以在贸易和财政双赤子的情况下走出衰退。尤其是美联储当前通过量化宽松政策持有大量国债，必须维持美元汇率强大。为了道出资产负债表上的庞大规模债券，美国政府需要提供一个非常有吸引力的债务利息，因此在美国经济可以勉强承受的情况下，美联储去年底加息并不是莽撞之举。 回顾美元这些年来的升值周期历史，自布雷顿森林解体之后，美元经历了三次下行周期和两次上行周期，平均的长度在7年左右。1968-1978年下行周期，布雷顿森林体系的解体引发了美元最长的一次熊市。1978-1985年，时任美联储主席的保罗沃克尔为了对抗通胀，推出严厉的货币紧缩政策，开启了美元的牛市。1985-1992年，美国未来解决巨额贸易赤字，签署了广场协议，引发了第二次美元熊市。1992-2001年，受到美国长时间的经济繁荣的支撑，美元踏上第二次牛市的征程。2001-2008年，随着互联网泡沫破灭后，美元又一次步入长达七年的熊市，直到2008年金融危机爆发。自2008年4月的历史低点以来，美元处于波段型的牛市，美元指数一直在74至84内震荡。直到2014年下半年，美元开始疯狂上涨，非美货币特别是新兴市场货币纷纷兑美元贬值，加元去年出现三十年来最大规模的贬值。 加元兑美元汇率经历了年初的暴涨后，本周有所缓解，国际油价从40美元关口跌下，目前在36.33美元一桶，与石油密切相关的加元汇率今日下跌0.7%，跌破兑美元75美分大关。此时说加元汇率反弹结束尚早，本周三美联储议息会议结果公布后，加元暴涨，又一次返回75美分上方。 如果从目前对于美国加息的预测看，计划的加息已经从四次降至两次，美联储的鹰派气息大幅减弱。这也反应出另外一种可能性，随着全球央行的集体降息甚至在负利率上越走越远，美联储独自在加息路上能走多远？美联储主席耶伦（Janet Yellen）在一个月前的国会证词中也提到：深入探讨美国实施负利率的可能性，但只是在评估的程序中。一系列的蛛丝马迹，似乎暗示着：如果美联储加入欧洲和日本的负利率行列，市场有理由相信美元有走弱的可能。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师  

【加拿大都市网】 Q：卖方经纪拒绝向卖家递交我的霸王出价（bully offer），为什麽可以这样做？ A：在回答你的问题之前，我想解释先发制人出价（pre-emptive offer）的概念，它俗称为霸王出价（bully offer）。 通常，当买家提交书面Offer时，他们可能期望卖家立即就见到。不过，卖家有时会向经纪公司、销售人员提供书面指引，指示其代理经纪在某个特定日期和时间之前，要扣留所有Offer，不呈交任何出价。 为什麽卖家想推迟接收Offer呢？在大多数情况下，卖家这样做，可令他们的房子获得更多曝光时间吸引更多买家，就像一部新电影或新书提前发布上映日期一样，引起人们的期待。最终目标往往是鼓励具竞争性的Offer或引起竞价战。 尽管卖方已提供书面指示延迟收到Offer，仍有买家会提出先发制人的Offer，并指明这类出价的有效期在其他出价被呈交之前，所以称之为霸王出价。 卖方经纪有义务向其客户呈交先发制人出价，除非他们获得卖家非常明确具体的指示，要求他们不要这样做。这一切都取决于卖家提供的书面指引细节。 电脑盘（MLS）的放盘会在“备注”栏显示具体信息。如果不是在MLS上放盘，可以请你的经纪帮助查询。 这就是我建议卖家要作出非常具体指示的原因，以便明确行动方向。我想强调这些书面指引是基于知情所做的决定，卖家在决定怎样做之前，必须与他们的代理人就各种选项展开全面的对话。 如果卖家设下统一收Offer的日期和时间，他们还应该就是否想提前看到霸王出价做出指引。如果卖家的书面指示不清晰，他们的经纪若在统一呈交Offer日之前，收到令人难以置信的出价，就应该就具体情况征询卖家的指引。 在任何情况下，经纪都必须向卖家解释愿意或拒绝看霸王出价的好处和风险，并就行动方向获得知情卖家的书面指示。 如果你或者你的经纪已经向地产公司及其代理人表达了对房子有兴趣（最好以书面形式），一旦卖家改变他们的书面指示，卖方经纪必须及时把任何改变知会身为潜在买家的你。所有这一切都可能发生得很快。 如果你正考虑提交霸王出价，与地产专业人士讨论，了解这种方法与等到指定日期和时间才出价的利弊。 《共管物业法》问答 储备金有没有规定最低保有额？ 问：我所住镇屋属于公共元素的牆面板需要更换，而且需要比储备基金研究（reserve fund study）中估算的更换日期大幅提前，该研究已经有两年没有被要求更新。储备基金足够支付预计的牆板更换成本，但之后其它即将需要维修的公共设施却面临资金短缺。储备基金是否有最低保有额的规定？法团可以通过借贷填补未来的资金不足吗？ 答：《共管物业法》没有为储备基金规定一个最低金额。法律要求对基金的供款，要保持资金在合理预期下足够在未来30年进行重大维修和置换。 供款是依据储备基金研究而估算，并且必须在不超过3年内更新估算。更新将增加必要的储备基金供款，以补偿基金的不足。假如资金即将短缺，法团可能需要提前更新估算，或者必须进行特别评估以应对资金不足。 法团可以选择借入所需资金，但首先必须在大多数业主投赞成票下通过特别附例，现行的普通借贷附例并不足够。 问：我们对业主委员会的一些成员不满，为了罢免这些成员，我们尝试利用委托书来获得足够的票数，但是票数还是差一些。现在委员会又推出一个新的委托表格，委任一名副主席作为总代理人，委托表上还有两个选项，注明“如果没有他（failing him）____主席”，以及“如果没有他____一名由业主签署委托书任命的人”。我这样理解是否正确：如果副主席或主席中的任何一人出席会议，他们将是代理人，而由业主委任的人不会是代表？ 答：是的！“failing him”的意思就是，副主席和主席其中一人将作为代理人，单位业主不能选择代表，除非上述两人都不在场。 使用这种形式的委托书，将使业主不可能获得足够的投票罢免委员。不过，目前你不需要使用法团印发的委托表格，但可以准备自己的委托书，其中第二个“failing him”改为用“我选择这名委托人____代替前面提到的名字（instead of the foregoing I name…）”来替换。 作者Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 当你试图挑战大公司一些对你不利的条款时，往往会出现争拗。虽然你要求得到不同的对待，对方却会充耳不闻。 死亡与旅游积分：我最近协助Diana Baxter处理她亡夫的Capital One Aspire Travel World Elite信用卡。亡夫是主要持卡人，她则是次持卡人。她说：“当我知会信用卡公司时，他们马上取消那张信用卡，令我在那个关键时刻无卡可用。他们又说所有累积的分数都会作废。”Baxter说尽管她向客户服务经理投诉，但诉求未被理会。  加拿大的积分奖励计划对于主卡持有人过身后，把积分转让与仍在生配偶的条例各有不同，例如Shoppers Drug Mart的规定就十分严格，绝不容许转让。公司的网站上列明：“根据服务条款与细则，当会员过身，帐户会关闭，当中所有Shoppers/Pharmaprix Optimum Points将作废。” Capital One亦设有类似条例，公司在回答有关积分到期的问题时表示：“你的奖赏里程终生有效，不会过期，但若你的帐号关闭，所有未兑现的奖赏里程将取消。” 我曾向Captial One的发言人Andrew Clarke查询何如何解决Baxter的问题，之后Baxter得到满意结果：“我马上收到回覆，Capital One将旅游积分兑换成2,400元，并答应免费给我发出新卡（信用卡年费150元）。” 与别人共用信用卡时，必须了解自己的权利与责任。Capital One发言人Sandra Decarvalho表示：“例如在原本的申请副署的副持卡人（有承担债务的责任）与只有购买权力的授权使用者就有重要区别。若主要持卡人辞世，副接卡人通常可以接管帐户和忠诚积分，而授权使用者则没有这项选择。” 我的建议：细阅忠诚积分计划的条款与细则，若你不了解这些精细打印的法律术语，可以致电相关公司，查询积分在配偶去世后的处理方式。若你发现积分会被没收，而不是转让予在生的一方，尽快用完就是最明智的做法。 电器烦恼：Suzanne Clune-Taylor在与加拿大西尔斯（Sears Canada）交涉时向我求助。她在西尔斯购入所有大型家电，以及选用了延长保养期，对方表明，若她没索偿，可得到折扣券。她说：“我在原本的家居居住了25年，去年12月迁出。我致电西尔斯索取折扣券，对方却说已过期。西尔斯说保证书上大字写明，必须在90天内申请折扣券，但在推销期间却无人提及这点。”对方亦淡化了另一个事实：要使用折扣券，你必须花费相等于折扣金额两倍的金钱。 在2014年的一期专栏中，我写过一名男子发现他必须在西尔斯购买满450元，方可以得到电视机3年维修保养的225元回扣。那位男士跟我说：“我曾和客户服务中心主任交谈过，她甚至不能在那长长的保养书中找到确切的段落。她说找出那段和接受相关条件，是我而不是她的责任。” 西尔斯发言人Vince Power最终解决了问题，并恢复了该位男士对百货公司的信心。西尔斯向他送出一张没有限期的150元礼物卡，同时不强迫他消费450元。那位男士表示：“虽然少了75元，但我接受。” 我代Clune-Taylor联络西尔斯后，她发现对方有诚意合作。她得到100元礼物券而非折扣券，而她不再使用的两件电器余下的两年保养期亦获退款。她说：“购买电器时不会看到书面的保养条款，只能相信推销员的说话。若我注意到有90天限期，我会早一点处理。” 我的建议：百货公司很喜欢游说客户延长保险期，那是他们的摇钱树，不要在未得到所有资料时就答应。《Consumer Reports》去年5月一篇有关使用延长保养期的文章曾说：“这些合约收费，有五成以上是落到公司口袋中，利润远较销售产品高。”　 此外，服务方案一般亦有许多以小字印刷的免责情况，令供应商可拒绝索偿。《Consumer Reports》建议：“虽然这类服务方案有时可帮你一把，但整体来说，不使用这种服务，寻找其他方法处理问题更能节省金钱。”星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】大型网上旅行社Expedia协助消费者进行各种旅行安排，包括预订机票、酒店房间和租车服务。不过出了问题时，谁会负责退款？是直接与旅游服务供应商对质吗？还是可以由旅行社出面调停？答案是“视乎情况而定”。 在我处理过的两宗个案中，Expedia向与旅游服务供应商周旋失败的消费者退款，但在第三个个案中，尽管顾客在下单数分钟后已发现自己出了问题，但Expedia仍拒绝向一宗取消不予退款的酒店预订。 个案一：Cortney Cassidy以998元向TAM航空公司订机票，12月24日出发。在1月6日，即距离她回程前两星期，她收到52岁的母亲猝逝的消息。 她说：“我和TAM及Expedia在电话上商讨了几小时不果，只好向联合航空订全新的机票，以求尽快回家。许多代理研究过我的情况后，都建议我先这么做，然后在回国后要求Expedia和TAM退款。” Cassidy一直不获退款，她请我帮忙，说对于致电两间公司时，电话一直在待接状态或被挂断感到洩气。 建议顾客购买保险 解决方法：Expedia表示，由于Cassidy那张前往多伦多的联合航空单程机票的价格，较TAM机票的未用价值更贵，所以不能获得退款，又称联合航空修改了乘客家属出现紧急情况的退款条件，顾客应购买保险，以弥补因为行程突然改变而出现的开支。 加拿大Expedia品牌推广总监Adam Francis表示，考虑到Cassidy的状况实属情有可原，故“公司决定应客户要求，退还1,500元，以表善意”。 个案二：Chuck与Mary Lou Simmons在新西兰订了为期一周的汽车租赁服务，Expedia的预约页表示：“所有价钱以加元显示”。然而，他们回国后收到租车公司的发票，上面却指收费以美元计算。 一名汽车代理在电邮中向两人表示：“似乎许多加拿大人都混淆了。你以非常相宜的价钱得到一辆上好的汽车，我已复查过收费，正确无误。” Expedia却有第二个答案，它向二人表示该公司以新西兰元向他们收费，这种货币与加元的汇价大致相同。 解决方法：Expedia同意退还加币23.07元，这是他们预订时网站的报价，以及信用卡实际被收取款项之间的差额，并赠送50元优惠，供未来旅行时使用。 个案三：Joan Fowler向苏格兰格拉斯哥的Argyll宾馆订了4晚房间，5月底入住。她说：“我收到确认后7分钟，已马上通知Expedia我出了错，我们不会在那个时段到苏格兰。” 可惜她回复的是无须回复式的电邮，Expedia收不到她的信息。她联络旅馆，对方表示只要Expedia同意，宾馆愿意取消这个不可退款的预订。 最终决议：Expedia表示，当预订一经确认，酒店就会收取全数款项。总经理称已联络有关顾客，说明预约不可退款。Expedia亦称没有Fowler寄送、要求更改预订内容的电邮记录，又表示Expedia作为服务旅游服务供应商的第三方机构，须要遵守和执行伙伴的服务条款，对于在这个个案中无法协助顾客表示歉意。 我建议提前很多时间预约的人士一定要买旅游保险。你不会知道在引颈以待的假期来临前后，会不会出现健康危机。 交还租用汽车时，应要求对方发出以当地货币显示收费的收据。在这种情况下，租车公司修改发票，以显示不同货币。 最后，预订旅游安排时要问问题：出错后可获退款吗？预订后24至48小时内改变主意，可以不收更改费吗？当你交出信用卡资料后，预订可能会落实，所以要确保自己给出正确资料，不要等到确认电邮发出后才后悔。 星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】 安省议会秋季会议开幕，执政的自由党政府宣布一项新福利，政府将拿出十亿加元，用于免除省民电费中8%的HST（the harmonized sales tax，统一销售税），平均为每个安省家庭节约大约130元的电费，省府还承诺为部分乡村地区用户一年额外节约大约540元，这项福利从2017年的1月1日开始执行。 近几年来，安省经济未见起色，但是房价高企，各项费用拼命上涨，安省电费的上涨幅度甚至超过房价增幅。 电费暴涨并不意外，在安省政府去年将第一电力私有化的时候，大批财经分析师都认为这将促使电费上涨，毕竟股东是要效益，政府控股时电费都压不住，电力公司到了私人手上，还不得涨上天？无奈，安省政府面临巨额债务压力，坚决的变卖省政府的祖产，在电力公司私有化第一阶段的收益中，16.6亿加元的募集资金里，有超过9亿用于偿还债务。你可能觉得政府这样做不明智，卖掉现金牛还债，不仅损害政府将来的盈利能力，还让民众受到电老虎的欺凌。换个角色想一下，在这种环境下，电费高涨比起省政府债务违约，哪个事情更大？两害相权取其轻吗。 翻翻电费账单，你会发现电费中的大部分费用有个奇怪的名字，叫做“全球调整费用”。这一费用正是安省上一次基础设施建设的硕果！金融海啸最黑暗的时刻，安省为了刺激经济，创造就业机会，通过了一项法案，称为“绿色能源法案”，根据当时省政府的估计，这不仅会提供新的就业机会，还能够采购新的机器设备从而提振制造业。但后来问题来了，政府主道的基础设施建设，不考虑实际情况，风能、太阳能等项目快速上马，高出市价几倍的价格购买机器设备，这种做法确实创造了数以千计的就业岗位，但这些岗位并不是私有经济创造的，因此是缺乏根基的。政府为这些项目担保，他们未来20年的收益是以guarantee Feed In Tarrif（FIT）费率的形式，即无论市场价格如何，他们都将得到担保的收益，以这样的代价创造的就业岗位，无疑要有人买单。对于这类行业，政府往往会通过补贴的形式来填补资金缺口，那么垄断行业也很自然地将其转嫁给消费者。 根据独立电力系统的数据评估，安省电费每100元中，竟然有77元是“全球调整费用”。安省审计署的数据显示，安省家庭的平均用电量比上一个十年少了25%，但是在过去的八年，安省省民比真实市场价多支付370亿加元的电费！这笔钱用到哪里呢？ 举个例子就明白了，建立太阳能、风能发电的费用，要远高于常规发电，在常规电力以23分千瓦时可以提供给民众时，政府却开发绿色能源，创造就业来拯救经济，所以这些岗位的工作人员创造的电力费用要80仙每千瓦时，其中的资金缺口政府就是以“全球调整费用”的形式平摊给每个省民。我们不仅要问，这样的基础设施建设，投入越多，虽然创造了就业岗位，却是以普通人更大的代价换来的，是否有点得不偿失呢？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 安省政府自己筹备了六个月的 ORPP计划终于走到尽头，上周宣布就地解散，一场不该发生的故事就此终结。 为什么说这是不该发生的事情呢？首先，联邦政府一直在讨论关于CCP退休金改革的事情，随时可能达成协议。安省省长韦恩坚持认为，既然没有联邦的一致行动，就在安省执行的强制性退休储蓄计划 Ontario Registered Pension Plan （ORPP ），帮助没有足够退休储蓄的企业员工存钱。从经济学的角度看，ORPP 如果实施，对安省的发展影响是不利的。安省的许多中小企业在近十年来的高油价和高加元汇率煎熬下，盈利前景看淡，雇佣员工意愿下降，ORPP无疑是安省的就业路上的拦路虎。 这项安省退休计划，要求雇主和员工每年向 ORPP账户平均公款额高达工资的 1.9%。ORPP已经成为一种对中小企业的变相税收，也许 ORPP的执行真能为退休员工增加 15%的收入，但每年多交 1643元，这些资金本可以缓解被房贷压得气喘吁吁的员工，或者用于现在的消费而刺激安省经济， ORPP却将这些资金沉淀，并且增加企业负担道致雇佣意愿下降，实在得不偿失。 其次，ORPP如果建立起来，投资选项将会非常困难，执行层面有诸多障碍。关于这点，看看加拿大退休金计划的情况就知道大概。CPP面临的压力来自两个方面：首先是投资收益太低，CPP退休基金经理们过去一贯的做法，都是购买政府或者公司的债券，但那些舒服惬意的日子一去不复返了。从2008年以来，北美的利息超低，债券利息也出奇的低，收益仅仅是象征性的，实际利率（扣除通胀后）基本为负值。 对CPP形成压力的另一个原因是，很多人都提前从CPP中取款，而不是等到65岁，尽管提前取要少拿最多大约30%，大多数人还是选择从60岁就开始拿钱。CPP的长期投资前景，主要取决于老年人口的数目，和他们的寿命长短，从现在看来，人们寿命超过80岁不是一件很难的事情，这是当时设立CPP时没有完全考虑到的因素。 看看加拿大二十年后将面临的困境——超过20%的人将步入退休年龄，生活在贫困线下老年人的比例会逐年上升。安省退休金计划就是在这种情况下筹备的，其初衷是好的，针对的症状也是对的，可是解决方案却有问题。在如此艰难的投资环境下，建立起一个全新的退休金计划，需要大量人力物力投入却有许多未知数。 省政府把ORPP描绘成一番美好的景象：ORPP将费用低廉，比现行零售基金投资费用低得多；ORPP将专业管理，比现在的零售基金更加专业，可以帮助企业的普通员工管理好退休金；ORPP将如同CPP一样成规模管理，有规模效应，有全球视角等等许多优势。 眼看这个地方色彩浓郁的退休计划就要开始执行之际，联邦达成了关于CPP的一致方案，ORPP这才算作罢。安省退休金虽然淡出历史舞台，大家却开心不起来，正如专家们所担心的那样，ORPP其实真的是耗资巨大，得不偿失。上周出炉的数据显示，安省的退休金计划虽然一分钱都没有存进来，但是为了建立这个计划，在过去的六个月内，竟然花费了7千万加币，这个数据让省民惊讶得说不出话来。 7千万如何花掉的，其中竟然有近一半3千万加元是白白浪费在建立退休金管理公司（ORPPAC）上。不仅如此，据最新解密的文件显示，6名管理退休金的高层官员合计获得280万加元的赔偿金。这还未包括该公司的27名员工，每个人获得62522加元的遣散费。 不知道政府是否想过削减公共部门的开支，或者适当控制开支，把钱用在刀刃上呢？从安省退休金计划这个不该发生的故事看来，实在让人心疼。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 英国央行行长，加拿大人卡尼（前任加拿大央行行长）不负众望地宣布降息25个基点至0.25%，这是七年来头一遭。英国降息，首先对加拿大有所冲击，一些朋友可能会问，加拿大不是与美国关系密切吗，大洋彼岸的英国与我们有什么相关？ 历史上加拿大与英国渊源颇深，经过全球一体化后，货币政策的变化对于金融和经贸之间的影响也就更为明显了。 英国央行的降息不出人意料，但是扩大资产购债规模，在未来的6个月内，英国央行扩大600亿国债购买规模。这一招着实将英镑的汇率狠狠地打压下去。英镑兑美元已经连续两天贬值300个基点，眼看又将打穿1.300这个整数关口。  虽然，加拿大的主要贸易伙伴是美国（占出口总额的70%），但是2015年加拿大对英国的出口总额达到151.5亿，其中安省就占据了其中80%。出口的主要产品都集中在矿产和石油，特别是黄金占加拿大对英国出口62%。看看BARRICK GOLD, YAMANA, KINROSS全球10大黄金生产商3家总部在多伦多。如今英镑贬值后，对加拿大的进口需求恐怕会有所下降。 反观加拿大的进口部门，对英国的进口主要集中在汽车，飞机，直升机部件等高端制造业。英镑大幅度的贬值对加拿大的制造业出口的影响不容小觑。今年加元在1月份阶段性见底后，出现了一波波澜壮阔的行情。加元兑美元汇率从68美分一路升值突破75美分，代价也是相当惨重的，好不容易缩窄的贸易赤字再度放大：加拿大贸易赤字从去年的高位20亿加元，在今年的一月份本来缩减到6.6亿，但是随着加元的升值，贸易赤字快速膨胀，最新六月居然创下36.3亿加元的记录水平。金融海啸以来加拿大出口恶化，至今非但没有明显改善，反而问题越来越大。 面临贸易赤字膨胀，出口形势不断恶化，在英国降息后，无疑将引发另一轮新的货币战争。 加拿大央行又一次面临艰难抉择：到底出手还是不出手？加拿大央行在2015年降息两次后，已经公开表示，下一步刺激经济的措施应该由政府的财政政策来主道。但是，从各国目前的情况看，没有一个国家在财政政策上敢于下手，因为这将会影响到诸多利益集团，是一项危险行动，精明的政客门没有人傻到会抛头露面来冒这个风险。即使日本的安倍经济学，只是看到安倍到处炫耀所谓的三支箭，但是我们也看不到财政政策出台，而只是货币政策这支箭变成连环箭，不断的让日本央行QE，然后再QQE，总之让货币政策来解决一切问题。参照全球各国情况，加拿大也不例外，央行很快就会扛不住压力，在出口下降，失业率上升的情况下，宣布降息来拯救经济。 在全球央行都利用货币政策寻求利息极限之际，固定收益市场存在巨大的投资机会。从金融层面看：英国主权国债的收益率进一步下滑，英国各个期限的国债收益率都出现了下滑，10年期国债收益率已经下滑到了0.67%。在当今金融一体化的环境下，机构投资者看到英国国债收益率下滑后，追逐收益的本性会促使这些资金流入美债，加拿大国债，推高美国和加拿大国债的价格。毋庸置疑，国债固有的固定收入的特点，促使全球国债收益率进一步下滑。10年期美国国债收益率在非农收据公布前一直低于1.5%，而加拿大10年期国债的收益率也从年初1.5%的水平下滑到了1.06%。 也许有朋友会讲，黄金可能是最大的受益者，也许吧，但是别忘了，黄金是被囚禁的货币之王。央行货币政策用到这份上，黄金要想闪闪发光，完全靠央行的仁慈，而不是投资者的臆想。 对于加拿大人来讲，大家最牵肠挂肚的还是房地产市场。英国的降息，其实带来了福音，全球货币战争硝烟四起，加拿大无法独善其身，早晚会加入降息大军。今天公布的贸易帐赤字创下历史记录，而加拿大的失业了上升至6.9%，7月份一共丢失了31200个就业职位。 许多分析师对于今年的经济增长都表示担忧，如果像去年那样连续出现两个季度的GDP萎缩，加拿大央行祭出降息政策是毫无悬念的。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。  

【加拿大都市网】 进入2016年，关于加拿大国库中黄金储备的事情闹的沸沸扬扬。加拿大财政部的数据显示，库存黄金从去年持有的两吨，到年初则只有0.62吨黄金储备。许多人对此表示不解，加拿大的一些黄金厂商和分析师更是提出了反对意见。但是，加拿大财政部对于坊间的舆论毫不在意，本周干脆卖掉所有黄金，让你们说去吧，我还是走自己的路。截止目前，根据最新的加拿大国际储备的报告显示，加拿大已经卖空了所有的黄金。很难想象一个主权国家的国库中只有区区77盎司的黄金作为储备，从现在起，加拿大正式告别了“黄金灿烂的日子” 在货币战争烽烟遍地的今日，世界各国都在大规模增持黄金。加拿大却是G7国家中唯一没有黄金储备作为货币硬通货的国家。从某种意义上讲，加拿大已经成为了一个不折不扣的法币体系的国家，因为没有一吨黄金作为加币的背书（仅剩下77盎司黄金，可以忽略不计）。没有了硬通货的加拿大国库中，充斥着其它国家的货币，包括相当于486亿加元等值的美元，以及相当于225亿等值的其它国家货币，简而言之都是纸币。 就在加拿大清空了最后一点黄金后，2016年的黄金价格却创出了最大一波行情，从去年 1050的低点反弹到了 1270美元一盎司。这一轮大幅上涨行情，使得黄金价格录得自1974年以来最好的开年记录。 货币战争，银行负利率，这个世界没有章法可言。乱世买金，恒古不变的真理，2016年伊始，英国最大的在线黄金交易商BullionByPost表示，“我们的单日黄金交易额达到了创记录的560万英镑。隔夜我们收到了数百个电话黄金订单，今早收到了更疯狂的订单来电。”总部位于伦敦的交易商表示，这是自2012年来业绩最好的一个开年，实体店里等待下单的顾客已经排队到街区了。 金价反弹，主权国家持有黄金的热情在增加，在这样的环境下，只有加拿大和另外一个“奇葩国家”委内瑞拉卖掉黄金来换取流动性。 当前的加拿大，从政府到民间的举债水平都已经非常高，当债务水平达到当前的水平，黄金相比政府票据更吸引力。试想在这样的环境下，加拿大政府的票据显然不如黄金这样的硬通货具有吸引力，依靠卖金度日填补赤字嫣然成为坊间最流行的猜测。 这样的猜测是否成立，在缺乏数据的情况下难以回答。但是，一个无可辩驳的事实是，无论在上世纪80年，还是过去几年的大幅减持黄金，背后一个共同的特点就是联邦债务水平的上升。上世纪80年代初，政府赤字从70年代中期2%，一路飙升至90年代初达到了8%。加元汇率在80年代以前与美元处于稳定的平算，一路贬值到了85美分。 如今20多年过去了，加拿大还是面临一样的问题。商品周期终结，油价大跌造成加拿大荷兰病的病症凸显。加拿大的财政赤字再度上升。去年11月加拿大新任财长 BillMorneau表示，自由党政府2015至 2016财政年度将面临30亿加元赤字，下一个财政年度赤字将升至 39亿加元。 未来加拿大还需要每年增加基础建设的投入，预计未来三年一共举债超过250亿，未来政府债务负担还将大幅的提升。这次所不同的是，我们的国库里已经没有黄金了！ 至于谁动了我们的奶酪已经不重要了，国库里黄金今天的稀缺局面，是过去几届政府集体努力的结果。加拿大国库黄金已空却是不争的事实。许多人都在为今年加币的反弹所欢欣鼓舞，作为加元，过去一直具有商品的属性，因此也被称为石油加元，今年的油价大幅反弹令加元兑美元汇率冲上75美分。从理论上讲，虽然黄金与货币汇率没有直接的关系，但是，没有黄金作为背书的加币，又怎让人不揪心呢！加元借着石油价格走高的这一轮反弹能走多远，我们拭目以待。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 加拿大五大银行之一的道明银行周二宣布，即刻提高房屋贷款利率15个基点，将贷款基准利率提高至2.85%。这是自2015年七月以来首次提息，而且是在中央银行降息的环境里，实在让人费解！ 道明银行无端加息为那般？首先是政府重拳打压房市，要求银行审慎贷款，提高贷款收入门槛。根据网站RateHub的数据，现在10万元年收入的买房者，首期4万加元，可以享有2.17%的低利率，贷款后可以买到665,435元的房子。但是，根据新的法规，同样一个买房者，却只能买到价值505,762元的房子。不难看出，政府的政策使得合格的贷款者减少，这样一来，银行的贷款规模效应下降，必须将增加的成本转嫁给消费者。 其次，银行被要求分担风险。加拿大房屋贷款中心CMHC，将要求银行对于房屋贷款担保部分分担风险。这次的政府房贷收紧，就给加拿大商业银行房贷引入垫底费机制，即房贷违约损失的前5%-10%先由银行承担，超过这个损失的部分政府才会担保。 这个“馊”主意来自国际货币基金组织，从IMF的角度而言，他们建议加拿大政府不要让纳税人会成为房地产的最后买单的人。加拿大银行家协会主席惊呼，这次政府彻底改变了加拿大房贷市场的运作机制。这个政策使得银行被动地提高资本充足要求，由于银行是高杠杆的金融机构，资金一旦被占用，费用相当高，这部分额外的费用，银行将会把增加的房贷成本转嫁给贷款人。 这个5%-10%的银行贷款垫底费用，立刻会影响到银行资金的流动性：根据国际银行法规，银行必须保持自有流动资金可以运作30天的水平，主要目的是防止出现2008年金融海啸时信用冻结的情况。为了达到这个水平，银行必须留足资金，这些资金不能用于生意周转。银行这部分“流动资本”立刻缺失5%-10%等额的资金缺口，不得不从其他地方挤出更多资金填补空缺，必然会影响到银行的流动性和整体盈利，银行一定会将这些成本转嫁给贷款消费者。 最近一段时间，大家只是看到房地产的红火，其实加拿大股市非常火爆，TSX指数眼看就要冲上15000点，准备冲刺记录高位。这种情况下，资金流向资源、黄金、和股票市场，加拿大债券市场大幅失血，造成债券收益率飙升，这种情况在进来的四周表现尤其明显，加拿大十年期债券收益率上升了20个基点。 银行的房屋贷款是与债券收益率挂钩的。10年期的固定利率已经上升到了1.2%，比9月29日的低点上升了25个基点。加拿大与加拿大长期国债的收益率直接挂钩。由于美国今年12月份启动加息的预期非常强烈，加拿大国债收益率也随着美国国债收益率上升；固定房屋贷款利率也相应上调。 当投资者对国债需求下降，为了吸引更多的投资者就必须提升利率，这就造成银行固定贷款产品损失，必须要从消费者特别是浮动贷款的消费者那里把损失夺回来！银行浮动利率的贷款本身属于Flow through的性质，浮动利率的基准则是有一个PRIME RATE。由于商业银行的PRIME RATE是与中央银行的基准利率挂钩，那么央行降息对于商业银行本身属于政策红利，但是政策红利并非能够完全传道给贷款人。以去年加拿大中央银行两次降息为例子，去年加拿大央行总的降息幅度为0.5%，但是各大商业银行最终只是把PRIME RATE 从3%降至2.7%。相反，如果商业银行面临贷款紧缩政策所带来的政策成本却一定会完全传道，来保证银行的盈利和资本充足率。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 加拿大本周与中国签订重要贸易协定，双方宣布到2025年实现双边贸易额在2015年基础上翻一番，并且强调双向投资对经济增长和创造就业的重要性。 今年以来，中国对对加拿大油菜籽的质量提出质疑，加拿大是全球最大的油菜籽出口国，而中国是加拿大油菜籽的第一大出口目的地，总额高达20亿加元。本周，双方就中加油菜籽贸易签署了谅解备忘录。 其实，在此之前，为了增加对中国的出口，加拿大总理在中国参加G20杭州会议期间，就签署了12亿加元的贸易协定。总理杜鲁多与中国电商巨头马云会晤，通过这个平台，以后加拿大的四大国宝——枫叶糖浆、油菜籽油、鲜活龙虾、橡木冰酒，很容易就能够出现在中国家庭的饭桌上。加拿大GDP60%来自贸易，但加拿大在中国的贸易伙伴中排在十余名后加拿大出口中国的都是自然资源类别产品，如菜籽油、牛肉、纸张、矿产品、木材、海鲜、谷物等。而中国出口到加拿大的是电子产品、机械设备、家具玩具、橡胶塑料、陶瓷玻璃、纺织服装等。加拿大不是G7工业国家吗?加拿大与中国的贸易，怎么会处于这样一种局面？  从国家经济发展的角度，及加拿大在国际贸易和汇率政策上所处的地位看，去资源化后的加拿大经济发展面临着两个方向：一是让货币升值，要保持政策的贸易盈余发展经济，加拿大必须要发展生产力，提高技术革新水平；另外一个是让货币贬值，用国际资金的流入来刺激经济，避免陷入赤字和经济停滞。从经济发展的角度看，加拿大应该走产业升级和技术革新的道路，但看看加拿大近半个世纪的历史，每当遇到发展瓶颈时，政府无一例外地选择让加币贬值来刺激经济。 加拿大的人文地理环境非常优越，吸引着各国投资，但是从加拿大本土情况看，加拿大民意调查对于与中国的贸易和投资方面并不乐观。加拿大亚太基金会的最新调查显示，大约46%的加拿大人愿意与中国扩大贸易，但是只有11%的加人愿意看到中国企业投资和收购加拿大公司。当初，中国企业收购尼克森石油公司时的艰辛历历在目，后来的加拿大钾肥干脆就任其凋零，也不愿意卖给包括中国在内的任何海外买家。中国企业在加拿大比较成功的是华为，在渥太华雇佣300人，万锦市有350名工作人员，其他中国企业在加拿大投资则凤毛麟角。 最近安省两家地产协会，多伦多地产局Toronto Real Estate Board和安省地产协会Ontario Real Estate Association，同时向安省政府谏言， 不要学BC省针对海外买家征税。两家协会分析认为， 海外买家税将使得资金涌向中低价格的地产板块，从而加重对中产阶级的伤害。例如，多伦多征税，买家将去周边城区购房，使得当地价格暴涨，如果周边价格上涨，不仅伤害中低收入人群，而且由于城市边缘的涨价最终还是会带动多伦多市的地产价格继续上涨，对于地产调控无济于事。两家地产协会还认为，征收海外买家税同样会使得多伦多的房屋租金上升。因为不少买家买楼就是为出租，针对他们加税后，出租单位将减少，而供应减少将道致出租市场价格上涨。 如果加拿大要扩大与中国的贸易和投资，其实在投资方面，特别是对待海外买家的态度方面值得商榷。加国房地产不让买，企业不让买。那么，就只有在贸易方面多下功夫。可是，加拿大对中国的贸易完全处于下风，中国对加拿大的出口不断上升，而加拿大对中国的贸易逆差则不断膨胀，目前已超过400亿，我们对中国出口总额才不过约200亿。因此，从历史经验看，加拿大刺激经济的道路，继续选择货币贬值，让外资进入加拿大应该是不出意外的。那么，加拿大对于外资进入加拿大的投资，特别是对于进入加拿大房地产市场的资金，征收额外15%的奢侈税，在这个大框架下，实际上是自相矛盾的。征税真该三思而后行。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 多伦多最近的房价涨得吓人，街头巷尾热议，各类专家支招，加拿大智库Simon Fraser 一语惊人，新近出炉的加拿大菲莎学院报告认为，多伦多的房价上涨虽然有需求的因素，但是主要是被海外买家和国内买家的炒房欲望驱动，而不是被基本面的房源短缺所驱动。 菲莎学院的这份报告认为，把房价上涨归咎于房屋供量不足，这种结论有一个明显的问题：现有房屋的上市量确实大幅降低，但主要原因是房主预期房价还是要继续上涨，因此出现惜卖情绪，不想把房子卖便宜了。所以，按照这种逻辑房屋建筑量再多，还是无法满足需求。 现有二手房的上市量短缺造成房价上升不假，但这种短期是人为造成，并不是基本面的供给问题。在一个交易量稀薄的市场上，很少的几个交易就可以把整个房地产市场炒的火热，但是这种价格飙升就像焰火般靓丽却不持久。 菲沙学院认为，许多买房者被价格诱惑入市，将会陷入无可挽回的财政困境。菲莎学院报告中提出这样的警告。特别是对于多伦多的年轻人，这些人看到房价上升急于置业，他们将是为这场房地产泡沫买单的牺牲品，虽然他们并没有任何错误。 这份报告独出心裁，与大多数主流媒体的分析都不同，更使得菲沙学院与多伦多地产协会和从业者为敌：因为地产专业人士异口同声地表示，多伦多的土地和房屋稀缺将使得房价持续上涨。多伦多地产协会一直都将房价上涨归咎于土地供应，并且认为绿化带阻碍了多伦多房地产开发，供应端的问题造成房价疯涨。 但是， 菲莎学院尖锐的指出：自从2012年以来，多伦多的人口与新房比例正在逐年下降，这说明房屋开工数目，不要说跟上人口增长，数据显示其实超过人口增长速度 。因此，多伦多的房价飙升，其实就是人们在低利率促使下，一种买房赚钱的投资需求大爆发。这才是房价上涨的真正原因。 许多拥有自住房的当地人都选择买多一栋房子作为投资，因此无端增加了需求端的紧张情况。加拿大本地许多普通人家现在不仅给自己购买投资房，而且开始给下一代购买将来的居住房屋，使得房地产投资成为一场群众性的热潮，房屋价格哪有不上涨的道理呢？ 但这种低利息造就的，群众普遍参与的，海外买家火上浇油的疯狂房市，还能把价格非理性上涨归咎于基本面的供应不足吗？要治理房地产市场，根本用不着开发新地建新房，无端破坏环境，只要把人们的疯狂预期浇灭，把投机贪欲打消，房价自然可以得到控制。 如何扭转人们对于房地产价格上升的预期呢？加息无疑是个非常有力的重拳。这样做无疑会伤害加拿大的经济。因为加息是无差别的打压，而且加息会提高所有行业的借贷成本。在房地产独大的经济形势下，加拿大所有其他行业都奄奄一息，央行这个时候如果重拳加息，后果会不堪设想。 根据菲莎学院的建议，解决问题的唯一办法，就是让安省政府效彷温哥华，对海外买家征税，因为海外买家数量虽少，对于整个房地产系统的价格影响确实火上浇油，要灭火，首先要打击海外买家。 菲莎学院的报告，最后还建议一条更狠的招数，对于在加拿大拥有房地产，而不在加拿大本地工作的房地产业主征收额外的物业税，估计这条建议通过的可能性很低。不要低估了政府的决心，安省财政厅长苏善民（Charles Sousa），对于海外买家税的态度上周发生喜剧性反转。苏善民说，增加海外房屋买家税是控制房价增长过快的方法之一。苏善民略带悔意的表示，在去年八月BC省针对海外买家征税后，安省按兵不动，本意是想让房地产市场自行调控，但随后发生的事情让他非常担忧，多伦多已经成为房地产炒家的战场，到处都是抢offer大战。 本地普通人已经一房难求，财长再也不能对此漠视了。由此可见，省选在即，人气低迷的自由党，选择海外买家亮剑，挽回一点人心，似乎是不需要多少悬念的。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

罗渣士（Rogers）电信本周表示将会终止自行研发的下一代电视平台Internet protocol television （IPTV），把有关费用从财务报表中减记，并将与美国传媒巨头康卡斯特Comcast合作，在加拿大开发云端电视平台X1，预计在2018年底之前推出。 近年来，罗渣士的股票表现不错，但公司经营策略方面就让人嬉笑皆非： 2010年温哥华冬季奥运会上夺冠，每年冰球NHL联赛吸引着加拿大爱好冰球的人士。这股热潮使得罗渣士公司也跟着发烧，在2013年11月份斥资52亿加元，将加拿大未来12年NHL冰球的转播权买下。2014年，罗渣士推出在线SHOMI，从2014年11月到今年11月底正好两年的时间就偃旗息鼓，公司亏损上亿加元。 罗渣士可以这样肆无忌惮，就在于其独裁性，即双重股权的结构。所谓的双重股权，也就是常说的同股不同权。一般上市公司会发行两类股票，其中一类股份被称为A类股，很少在市场上流通，往往掌握在公司创始人和其家族成员手上。而另一类在二级市场流通的被称为B类股，但是，公司创始人和家族成员手上公司同样股份的投票权，是B类股的几倍甚至几十倍。 设计这样的股权，目的显而易见，本意就是不希望“外人”过多地干预公司的运作，决策权和话语权集中在少数人的手里，不需要通过董事会投票，总之就是一言堂。因此双重股权的公司，很容易被贴上家族企业的标签，一般都与公司领道层的专制分不开，许多喜欢“民主”的投资者都会对这类公司敬而远之。在加拿大TSX主板上市的有24家这类独裁公司，如Fairfax 、庞巴迪及加拿大轮胎等等。 加拿大TSX的大部分上市公司都是“民主”的，没有这种专制的双重股权结构。机构投资者既然注入了资金，就希望投资的股票能够有稳定的表现，也希望他们的声音能够让董事会听到。因此，机构投资者都会进入董事会，保证公司的运作符合投资人的利益。即使小散户，每年也会收到股东大会的通知。 普通公司需要满足投资者的民主需求，前提就是一股一权。相反，同股不同权，投资者的投资额与实际的话语权不成正比，这正是双重股权结构的核心——独裁。这种双重股权结构，很难想让机构投资者将其纳入法眼。比如加拿大养老金CPPIB的投资要求，首先就要排除双重股权结构的投资。机构投资者不愿意投资双重股权结构，除了话语权和投资不成不比例，另一个问题就是董事会缺乏优胜劣汰的良性循环。 双重股权结构显然就是让公司的话语权永远地留在家族成员手上，甚至董事会主席和CEO是同一个人。公司的成败都集中在这个家族，对于其它股东显然显得有些专制。然而，有时候独裁可能是更好的选择。如果我们把加拿大上市的这24家双重股权结构的公司做成一揽子投资指数，与TSX大盘指数进行对比，投资者会诧异的发现：在过去十年里，一篮子双重股权结构企业股价的10年期年化收益达到了3.7%，显著超过TSX大市1.1%的表现。而近五年加拿大TSX指数股年化出现0.9%的亏损，但是一篮子双重股权机构企业的股票却逆市上涨了4.2%高度集权化的企业比较成功，民主反而会对投资者不利，究竟是什么原因？从企业运作角度看，集权专制是一把双刃剑，如果运营得当，有一个像Fairfax公司Perm Watsa这样英明的领道人，可以为其投资者带来丰厚的回报。相反，公司集权体制下，错误的决定会毁了一家企业，例如像庞巴迪、AGF都是如此。 普通公司的同股同权的民主体制看起来不错，但是反过来，许多建设性的建议也很难获得通过，企业很容易趋于平庸化。冷静地想一下，究竟是在行业里天天摸爬滚打的圈内人更了解市场的市场运作呢，还是普通的投资人更了解市场呢？如果让外行过多地干预，来指挥和约束内行，就会适得其反。换言之，独裁企业不一定好，但是优秀企业一定是独裁的。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 若消费品出现缺陷，而厂商不愿意协助的话，我会要求零售商介入。Verna Harrison和Don Dolson的Oreck空气淨化机，在购入两年后失灵，我这个方法帮了他们一把。 空气淨化机的主要零件Truman Cell有三年保养，当产品接连失灵后，二人就把产品寄回制造商位于温尼辟的办事处。 Harrison在2月告诉我：“我们12月5日把产品寄出，之后一直收不到Oreck的回音。我们曾打过12至15通电话，却只收到留言，表示接待员忙于应对其他客人，叫我们留下电话号码，他们会尽快回覆。当然之后仍是音讯全无。” 在我接触Oreck Manufacturing Co.前，她跟我提及上述产品是购于多伦多东北部的加拿大轮胎分店。该连锁集团发言人Stephanie Nadalin接触位于多市东北部Uxbridge的经销商后表示，儘管问题出在制造商，但作为经销商仍希望帮助客户。后来发现产品已停售，他仍愿意送出一台（比得上旧机）的新机，不另收费。 二人两日后到居住地邻近的加拿大轮胎商店领取新的空气淨化机。Harrison说：“我们尝试接触Oreck数个月仍徒劳无功，给你发电邮是最后一。感谢你的帮助，商店确保我们满意。” 苹果客户的投诉 我甚少收到苹果客户的投诉，不过最近却接获一宗有关Jacob Thielmann的平板电脑的投诉。他的女婿Bob Romanuk说：“4年前，外父在Best Buy买了一台64 GB的iPad Mini，大家都明白保养期已过。” 去年8月，电池在没使用的情况下，仍在不足24小时内清空，之后仪器更无法启动。他的女婿于是把iPad送到苹果维修中心，对方发出更换订单，然后三天内把iPad寄回和取得新机，费用为260元。但失灵问题在10月再次出现，这次维修中心收取33元电池检验和充电费，并坚持仪器没有问题。 Romanuk说：“我把它带到就近的苹果商店，店员进行测试后马上给我一台替代的iPad。”第二台仪器有90天保养期，75天后电池再次出现无法蓄电的问题。Romanuk驱车返回那间苹果商店，另一名店员建议他把平板电脑重新设定，但依然没帮助：“那台iPad继续无法蓄电，由于对方表示可能是Gmail程式在背景持续运作，然后把电源耗光，所以我们连邮件应用程式一併删除。” 再次收取替换产品费 虽然保养期于1月14日完结，但苹果表示由于Thielmann是在90天保养期内报告仪器失灵，因此仍可获保养。Thielmann原本已经鬆一口气，但后来苹果就第三次产品替换收费，做法叫他失望。 苹果一名高级顾问在即时对话中承诺，只要Thielmann交回损坏的iPad，即可得到一台经翻新的产品。Romanuk在三周后表示：“我什麽都收不到。要我岳父出面联络和打字是个挑战，没有iPad也非常不方便。” 最终加拿大苹果发言人Tara Hendela感谢我把投诉转介给他，不出数天苹果已接触当事人和送上新iPad。Romanuk说：“苹果代表的行动恢复了我们对这间公司的信心。Jacob和我获得堪称典范的待遇。” 苹果2001年创办连锁店，创立人乔布斯曾从加拿大集团Four Seasons Hotels and Resorts的服务中取得灵感。 我渴望听取读者的意见，你使用过苹果的顾客服务吗？服务有什麽地方值得称许？什麽地方需要改善？我会在未来的专栏反映大家意见。星报专栏作家︰Ellen Roseman 刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 加拿大今年以来的房价暴涨，甚至已经陷入癫狂的状态，政府的绥靖政策驱动下，市场上随处可见抢房大战，加价10万、20万加元，人们都眼皮不眨一下，政府一方面任凭房价火箭般上涨，另一方面则对于那些被房地产挤压失去工作，或者兼职工作的人们步步紧逼：这次的联邦预算没有提及资本增值税，却要对每天在街上载客挣几个糊口钱的优步（Uber）司机征收GST和HST。 政府认为，优步司机和乘客，无论使用手机还是网络应用打车，都必须为每一次行程支付加拿大两级政府的GST和HST，这样将会为政府带来300万加元的额外收入。不过就在国家财政增加了相当于一栋房子的钱，政府大动干戈来打压这些每天为几块钱奔波的人们，真是让人无语。 在2009年经济复苏以来，各国政府的刺激政策勐药下过之后，却没有达到凯恩斯的效果，政府干预市场经济的行为正在失去方向。加拿大从零售业，到银行业，处处裁员，工作不好找，房价可不饶人，于是大批房奴们，都在临时工作中疲于奔命，其实兼职是最明显的共享经济。在北美最近流行的优步（私人出租车） 以及空中食宿（Airbnb）（私人租房）就是这种趋势的突出反映，房价涨的越勐，我们似乎注定要进入共享经济时代。 零工经济原本是鼓励他们再就业的一个机会，CIBC的经济学家则评论到：“共享经济的出现会增加就业，但是并不代表会创造稳定的就业。 仅以司机收益而言，相比于传统出租车公司，如果将车辆折旧、车辆保险以及司机本人的保险都计算在内，这些优步司机并不一定能赚多少钱。现在政府在这个利润微薄的行业里再插手，以税收的形势分一杯羹，无疑让行业内人士日子更加难过。 那么，政府无端打开印钞机，将数以万亿记的资金投入市场，只见到房价飙升，却未见就业改善。原因何在呢？这就要看凯恩斯关于低利率的见解了：凯恩斯在其通论中是这样表述的，当低利息政策道致资本回报率的下降，会使纯食利阶层的利益不再增长，新增收入流量中绝大部分成为劳动收入，从而有利于缩小收入差距和社会稳定，公共资本的增加则有利于公众生活条件的改善。 他甚至乐观的认为，资本平均回报率降至接近零的水平，意味着一个社会达到了资本的“普遍丰裕”，这使得更多的人可以从经济压力中解放出来，从事更有价值和意义的创造性活动。但是从实际的执行层面看，中央银行大规模降息，确实达到存款利率下降的效果，“纯食利”阶层的利益确实不再增长，新增的流量中大部分为劳动收入也是非常正确的判断。 一个没有想到的问题尤其突出，低利息政策不但没有缩小收入差距，反而最大限度的扩大了收入差距，使得富裕阶层更加富裕。大多数的人不但没有从经济压力中解放出来，反而随着就业岗位的日益不稳定，将要进入农奴式的零工经济阶段，又何谈从事更有价值和创造性的活动呢？ 凯恩斯的理论在实际操作方面，有什么地方出了问题呢？其实，凯恩斯认为，宏观经济非出清状态是经济的常态，那么，在市场非出清状态下总供给与总需求的不平衡，背后的罪魁祸首就是有效需求不足，有效需求不足的直接原因就是企业的总投资低于社会的总储蓄。 如果企业的投资不足，就无法增加就业，然后通过提高薪资水平带动通胀上升，使得货币政策有能力回归正常化。大家不仅要问，企业投资都跑到哪里去了呢？答案就是房地产。加拿大现在已经是全民皆房，不仅普通人拼命借贷增加杠杆，各类企业也踊跃加入房地产淘金大潮。大多地区的高尔夫球场地拥有者看到房地产开发的暴利，全都跃跃欲试，比较高尔夫球场盈利有限，谁不想开发房地产多赚钱呢？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 新移民朋友，甚至一些已在加国住了十年以上的人士，他们对我身为房贷经纪（MORTGAGE BROKER）的工作甚感兴趣，因为他们对此专业行业仍陌生，甚至误会了「房贷经纪」为某单一银行的受薪职员。可能有些打算买房产的朋友也有类似的疑问：「为甚么要找房贷经纪，而不直接到银行申请借贷？」 最简单直接的答案是：「房贷经纪能够从众多的贷款机构产品中作不同选择，帮助客人安排最优惠、最合适按揭组合的一站式贷款服务。」 其实房贷经纪这行业已在北美洲存在数十年，北美很多的房屋贷款都由房贷经纪代为安排，而众多客户选择我们代为服务的原因，让我作详细一点的解释。 每一个房贷经纪都需要考取一个政府发出的专业牌照，也受到政府的严格监管。专业的房贷经纪能够为客户提供一站式服务，让客户节省不少时间和利息。另外，由于房贷经纪并不受雇于单一家银行，所以能在众多的贷款机构中，为客户选择及度身订造一个灵活及长远省钱的房贷计划。房贷经纪是客人和众多贷款机构之间的一个桥樑，不同贷款机构有不同的计划，也有不同的审批标准。而房贷经纪的职责，是站在客人的立场，安排一个最好、最适合他们的房贷。作为一个专业房贷经纪，评估时不单要考虑客人目前的经济和家庭状况，更加要顾虑到他们未来数年的经济情况，及个人和家庭需要。以做到帮助客人长远地省钱，而不是单看目前利率的高低。 在一般情况下，客人并不需要支付房贷费用，佣金由贷款的金融机构支付。金融机构喜欢房贷经纪的服务，作为多一个贷款渠道，因而银行节省了不少固定开支如店租、人工等。当客人的房贷办妥后并完成交易，有关贷款机构才需要支付佣金给房贷经纪。 案例一 客人来自中国新移民，抵步不多久，看上了一幢西区独立房，因为那区环境好，校区好，房价400万加币，要求贷款2,20万加币，我帮客人在五个工作天解除条件前，通过A级大银行获批准个人及房屋贷款资格，贷款利率低，文件要求简单，没有任何手续费，客人很满意。现再准备买多一个物业。 当客人想购买房屋时，又想安排贷款，或把现有的物业套现作周转，又或物业按揭快将到期，要重新安排按揭的时候，有些客人会自行到各大小零售银行查询。不过这样比较繁複和费时，同时，客人也未必能够保证会获得一个市面上最优惠和对他来说最合适的按揭组合。 另外，有些客人在加国住了一段很长时间，但信用评分低，收入低，提供不到收入证明，所以未能在各大A级银行申请到房贷。又或者客户在成交前首期发生问题，我们也有办法帮客人解决燃眉之急。房贷经纪可以在这行业的庞大网络中，向另类的贷款机构安排到按揭。因此，买家处于不同经济及家庭状况下，房贷经纪从富弹性和多元化的按揭组合中选择一个适合客人的按揭。以下是另一个案例： 案例二 另一个案是客人原先获批准一笔贷款，到成交前一个月，首期发生问题，客人不能如期从中国内地汇款过来，而一按银行拒绝增加贷款额，因此非常惆怅，我们帮他临时做了一个二按，补充不足的首期，三天之内办妥，客人非常感激我们帮他顺利完成交易，避免了因成交不成而道致法律诉讼。 因此，一个资深房贷经纪为客户带来的价值，莫过于个人的丰富房贷知识与经验，以及与各大贷款机构的深厚业务关系，再加上独立的专业分析，从而能专业地提供不同类型的按揭产品及优惠利率，让客人在短期内及长远计都能节省到更多的金钱。 房贷经纪能随时掌握最新变化，帮助客人获得贷款。不过，我们的专长是不限于房屋贷款，同时也要非常了解本地的地产市场。此外，房贷经纪更加懂得提点客户在加拿大信用局的信用问题，如怎样提高个人信用评分的方法。好让客户最终能买到所喜欢的房产，而且能够节省金钱和时间。由于政府施压力给各大金融机构，所以现时申请房屋贷款要求比以前严格了，规则也较多，文件审批要求也多了。不过凭经验及庞大贷款网络，我们也有办法做到。 * 此专栏仅供读者参考，一切以法律依据为准。 SALLY KWAN 关绮雪 ( 按揭经理 )  刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：SALLY KWAN关绮雪 ( 按揭经理 ) 【加拿大都市网】客人来电，问：「我们几个朋友现正租屋住，也租了几年，租金付出数万元之多，有时和业主相处得不开心，关係搞得很差，甚至遇到业主迫迁。由于现时楼价不低，我们几个又储到一笔首期，与其这样，倒不如几个朋友联名买一个物业，齐齐做业主。但我们没有甚么特别关系，只是朋友，置业时有什么要注意呢？」 不论你的业权占多少百分比，每个业主同样是要负担100%债项。例如四个人一起购买价值$1,000,000的物业，无论每人占25%，又或某一个占60%，甚至你只占有1%，即$100,000之业权，但每个业主所负担的债务是一样的，即100%债务。站在银行角度来看，每个人都要独立地承担每个债务（jointly & severally）。 例如月供款是$2,000，私下计算你只是负责$500的供款，你们四人安排把自己所需要供的款项，存进一个联名户口里，方便银行扣钱供款。但如果其他三人不存钱到户口，又或其馀三人出国了，忘记存钱，甚至无能力供款，引致不够钱供屋，银行无法扣款（non sufficient fund，简称NSF），这样的话，银行有权向你追讨其馀三人之欠款。 如果你认为你只需负责$500之还款，其他人没有还款，银行就追讨其他三人之供款，这想法是不对的。你需要负责所有的月供款，不然的话，银行会报告给收数部门（Collection Dept），追讨所欠之供款。这样全部四个人的信用也受到影响，变得很差，信用分数也相继降低，影响你将来的借贷。 另外，在律师楼办理贷款文件时要做Tenants in Common（各自拥有之业权），即是说属于你的那份业权，你可以把它转让给别人（但可能有合伙人之条件限制）。一般最常见的合伙人条款是如果其中一人想卖他那份业权，要先卖给合伙人（First refusal right）等。如果他们不买你那份业权，你才可以转让给他人，或你可在遗嘱（will）上预先说明，当你去世时，你的那份业权给指定的承继人。 最好在成交前，几个合伙人在律师楼做张协议书（agreement），说明当卖屋或业权转让时应该怎样做等等细节，大家先有个共同讯息，避免他日有甚么意见，而影响贷款供款，甚至影响朋友间之感情，连朋友也没有得做。还有和甚么人合伙买屋，也非常重要。如果那人信用纪录不好，习惯拖欠、不守时、常常忘记存钱入户口（并非没有钱），就要认真考虑和这人合伙是否妥当，会不会制造烦恼或麻烦给你们，及影响你们的信用纪录。 刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

每年迎来中国新年后，人们就是要考虑 RRSP的供款以及投资方向的时候。就今日而言， RRSP季节冷冷清清，楼盘推介会却人山人海，一个楼盘一天内就被哄抢一空，这些购房者中不乏白发苍苍的老人，他们要的是一个安全稳定的资产，房地产似乎成为唯一选择。 随着这股风越吹越劲，我们会发现一个问题，越来越多的人们都处于资产富有，现金流缺失的流动性极度匮乏状态。为何如此？大家都认为央行会在流动性匮乏的时候，为所有人提供流动性，在短期利率飙升的时刻，通过降息和量化来压低借贷成本，从而使得收益曲线回到正常状态。 根据养老金顾问公司 Broadbent Institute在一份报告中指出：加拿大的老年人未来退休生活堪忧，Broadbent Institute调查的对像集中在55至 64岁年龄段，这些人中不足 20%的人表示有足够储蓄可以安享晚年，甚至有一半人表示，他们的储蓄只够维持一年的退休生活。 未来加拿大的老龄化社会面临的困境更为加剧，二十年后将有超过 20%的人步入退休年龄，生活在贫困线下的老年人的比例也逐年上升。理论上一个退休人士最高可以拿到每年 12780元的CPP ，但是实际上，男性平均CPP 的年收入为7626，而女性平均 CPP收入只有区区 5922。加拿大的联邦政府耗资7亿加元提升养老金低收入补助部分，即使这样，还是将有 60多万老年人将会生活在贫困线的下方。 但是，这些数据表明看起来担忧，实际上都没有提到一个核心问题，虽然这些老年人没有足够的储蓄，但是他们很多人都拥有一套甚至两套以上的房地产。表面看起来的贫困，背后隐藏的是现金缺乏，资产富有的老年退休人群。 政府大力支持养老，特别是辅助所谓的贫困老年人，其实只是看到他们收入低，并未将其整体资产考虑在内。从公平的角度看，浪费了许多纳税人的宝贵资源，因为这些现金流和收入极低的“贫困”老年人，可能比起你我这些交着高额税款的人富有的多！ 作为工作缴税的朋友，如果觉得心裡不平衡，就只有每年买足RRSP获得合理的退税，自己的税款自己合理支配。获得RRSP退税后，可以将RRSP再投资到房地产，岂不是退税和增长两不耽误。 其实，大家聊的房地产，除了住宅地产，商用地产以及办公楼等地产项目，在机构投资者的眼裡都是不错的选择。例如选择地产投资基金，比起看的见摸的到的砖头瓦块，这类地产投资有独特的优势：因为这类资产能够产生稳定的现金流收入，长期下来能够做到资本保值，许多投资者担忧股市起伏的时候，不用过于担心这些地产价格会受到影响。 我们买房时候，多少会有些盲目性，但是地产基金则是非常理性的选择资产。基金经理第一个考虑的就是地产（商业地产以及办公地产）内在的盈利模式：比如平均的出租率是否高于行业的平均水平，租约到期后是否能够续租或是很快地找到新租客，还有就是计算成本后的实际营运利润如何以及租金是否能够逐年稳步上涨。第二个考虑的就是它外部的工作做得如何？所外的外部工作包括，是否积极地购买一些优质的资产。基金经理团队会评估办公楼或者商场是否“聪明地”定期装修，从而能够提升租金的价格。 除了内在盈利和外在工作，还有很多方面的工作来保证挑选的标的资产都是优质的。地产基金的每一个投资项目，都会实地考量标的资产的地段如何，还有建筑的质量的高低。加上基金经理会经常参加地产所属物业公司的会议，通过与他们的当面接触和交谈来了解他们的经营理念以及管理水平如何。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 加拿大房屋贷款中心CMHC对加拿大房地产市场发出红色警报！该机构表示，在10月26日，即将发布的加拿大地产市场的评估报告中，首次将房地产风险级别从中级风险（黄色）提升至高风险（红色）风险。 根据对加国15个城市的地产市场评估，加拿大房屋贷款中心CMHC认为，相对于个人收入，人口增长而言，加拿大的房价出现了持续过高的情况，该机构认为，温哥华、多伦多、卡尔加里、萨斯卡通等地的风险级别，都已经触及红色警报线。 无独有偶，汇丰银行最近的分析报告认为，上次2008年金融危机，美国房地产崩盘一溃千里。加拿大经济，房地产却固若金汤，许多人将此归功于加拿大的银行贷款政策和严谨的金融体系。 然而过了八年之后，汇丰银行认为，目前各种风险集聚的加拿大经济，无法再像2008年一样避过一场金融危机。一旦危机重现，加拿大的运气这次不会那么好。 当前的形势，加拿大的家庭负债水平超过经济增长，私人部门的债务占GDP水平高达215%，在G7工业国里面债务水平最高。一般认为高债务水平抑制消费，而消费则是经济增长的最重要引擎。 加拿大的经常项目赤字目前已近占经济的3%，相比之下，在2008年金融危机时，加拿大的经常项目则是处于盈余状态。正如所有的分析师一样，汇丰银行对于加拿大经济最担心的地方也是房地产板块，认为这个板块过度杠杆化。 加拿大央行低利息政策的红利，大部分被地产板块所囊括，企业投资却连续两年大规模下降, 特别是央行的降息救助重点-能源企业，这个板块资金出现大规模流出：即使是非制造业企业的投资，预计今年将出现18.3%的下降！ 加拿大经济和房地产的问题可谓冰冻三尺非一日之寒。房地产已经成为加拿大经济中房间里的大象，目前加拿大政府突然收紧房贷政策，令加拿大经济的唯一乐土-房地产板块蒙上阴影。 其实，加拿大并非像一些分析师所讲的那么悲观。首先，从CMHC的角度看，认为政府收紧房贷，这是一件好事：因为房贷收紧后，购房者暂时会选择购房小一些的房子，甚至租房，把节省下来的钱用于消费，消费提高后，经济增长自然跟上。 其次，加拿大政府有足够的空间应付危局。加拿大政府的债务/GDP比例仅为38%, 这是G7工业国家政府中债务水平最低的！前保守党政府，为现任班子留下一个平衡的预算，现任政府可以利用这个大好局面刺激经济发展。 当然，在政府消费方面要吸取一些教训。哈珀政府在金融危机期间，自2009年开始为将来的家庭提供了装修免税额度的优惠政策，这项政策确实刺激了房地产相关的消费，提振了经济增长，同时也进一步刺激了房价, 增加了民间债务负担。 成也萧何，败也萧何，这项便民政策，帮助加拿大经济走出沼泽的同时，同样抬高了房地产价格，使得加拿大金融体系面临风险，使得现在的加拿大银行，再也不像当年般固若金汤！ 现任自由党政府，在当前政府负债水平低的情况下，可以大展拳脚利用政府赤字消费来刺激经济增长，将资金的主要用途，用于提高生产力，进行基础设施建设，和提振私人部门消费。 最后，如果有可能，政府应该改变对于海外买家的态度，允许更多外资进入加拿大。在当前情况下，加拿大的经常项目赤字占经济的3%，政府如果要弥补这个缺口，加拿大需要欢迎外资流入，这个比例需要达到总体经济的4%。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：关绮雪 【加拿大都市网】在加拿大，信用报告对每一个人都非常重 要，客人在申请任何信贷时，贷款机构都需要用 作审查，如申请房贷、信用卡、汽车贷款等等， 目的是看申请人现时信用评分（CREDIT BEACON）和以往还款模式，查看申请人是否是一个负责任，准时还款，有借有还人士。 站在房贷申请来说，信用评分高与低，是最重要一项，会 影响能否拿到贷款和利率。信用评分高，客人可 以获取市场上最低优惠利率，反之则可能只取得 到稍高利率。 当你申请房贷时，你的信用评分是贷款机构 决定给你甚么利率，但大多数人不知道甚么是 「信用评分 」（Beacon Score），更不用说他们 是否有一个高分或低分的信用。可悲的是，如果 你的信用分数是因不必要的错误或缺乏专业意见 而拖低信用评分，你可能要付出额外数千元在你 的房贷上。 现在是时候知道你的信用分数如何计算，甚 至如何可以提高你的信用分数。为下次贷款作准 备。 以下一些方法是如何提高你的信用分数，如果你的信用分数是低过650，你不可不看这文 章。欲提高阁下的信用评分，其实有好几个方 法： 1、信用卡的账单在到期前至少准时偿还最低还 款额。  2、不要刷信用卡高于信用限额的百分之 七十五，愈低愈好。  3、申请汽车贷款，或大银行信用卡。信用卡额...