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2021年12月04日 星期六 06:28:47
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专栏观点

如果贷款人突然去世,贷款如何处理?

作者:关绮雪 ( 按揭经理 ) * 此专栏仅供读者参考,一切以法律依据为准。 【加拿大都市网】据《都市地产》报道:客人需要另类贷款是因某些物业或个人信用及收入不足问题,而被A级贷款机构拒绝,需要从其他渠道获得贷款。当客人问题解决后,可再转回低息A级贷款机构。本人也替不少读者通过另类贷款机构,成功获批,帮他们解决困难。有见及此,我在此继续和大家分享一些成功资款另类个案。当然个别情况有异,如果你或你的朋友遇到借不到钱困难,可跟我们联络,有机会借钱买屋或从房屋套现,用作投资或还高利息债项。 通常一般客人安排房贷,要和贷款银行签一份房贷合约,内容包括合约年期(TERM)、偿还期(AMORTIZATION)、供款额(PAYMENT)等等。如果客人的房贷在合约期满时仍然住在同一间屋,通常会和贷款银行再续期,或转到另一个贷款银行,更能配合自己当时的需要。 以上种种都是一般正常情况下的安排,但有时意外会发生,当事人按揭未到期时过世,在这情况下,家人会联络专业房贷经理,寻求协助和提供意见等等。由于每个客人情况不同,处理方法也因人而异。 第一个经常会问到的问题是,去世者有没有立下遗嘱(WILL)?当然有最好,因遗嘱有说明谁是遗产执行人,遗产执行人(EXECUTOR)有权马上和贷款机构商议供款等问题。但没有遗嘱,就没有人有法律权力来处理任何后事,这样的话,要到法庭申请指定一个遗产管理人(ADMINISTRATOR OF THE ESTATE) 。 第二个要考虑的是看物业怎样注册。如果物业多过一个屋主,处理方法就不同。如果屋主两人是夫妻或同居关系,在田土厅注册时一般是用JOINT TENANTS注册,那么其中一个去世,房产权益自动转给另一半, 不会影响贷款。 但物业只登记一个人的名字,而这人去世的话,那要看有没有遗产执行人,如果没有立遗嘱的话,必须要尽快找一个近亲和银行倾谈,银行方面通常也会合作,尽量和遗产执行人或法庭遗产管理人配合,解决问题。 如果银行没有任何通讯消息收到,又收不到供款,不知道发生甚么事,就会紧张起来,采取行动来保障银行利益。 至于每月供款怎么办?每家银行处理方式不同,不可以一概而论。在没有遗嘱下,银行知道贷款人去世,马上会冻结去世者所有银行户口,换句话说,除非如以上所说由近亲去负责供款,不然的话,没有付的房贷款项会累积到还款为止。但如果有遗嘱,就容易办很多。遗产执行人有机会和贷款机构商议继续扣款,避免房贷不供款(MORTGAGEDEFAULT)。 以上所述的都是一般情况下的处理,实际情况要由贷款机构全权决定。所以最佳方法是遗产执行人和银行约见,商讨以后还款方法,也时常和你的银行接触,不时通知银行任何新进展,和银行紧密沟通。 刊载此文出于传递更多信息之目的,并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考,不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

加拿大买房申请房贷须知

【加拿大都市网】 政府近年推出不少政策来收紧房贷,打击楼市,不过基于低利率水平,仍有不少买家入市,房地产市场依然很活跃,一个物业可以有几个,甚至十多个买家抢购。不少非居民或新移民也有兴趣在加拿大购房,看到心仪的物业,想在没有条件下立即买下来。在这里让我们讨论一下有关基本房子贷款要求的手续。 (一)加拿大的银行账户 在 加 拿 大 , 房 贷 供 款 ( M O R T G A G EPAYMENT)是从客户在加拿大银行账户里面自动扣账。银行不接受客户每月付上私人支票来供款。客户必须提供一个「作废支票」(VOID CHEQUE),和授权银行直接从账户扣款(PREAUTHORIZEDAUTOMATIC PAYMENT,简称PAD)。 重点是游客或非居民如果有兴趣在加拿大买房,首先要开一个加拿大本地银行账户。没有加拿大银行账户,银行是不会放钱给你的律师/公证人。  (二)首付证明(DOWNPAYMENT CONFIRMATION) 现在房贷机构看首付证明非常严格,最好在买房前首付已在加拿大的银行。如果首期尚在海外,客户应该尽早汇款到加拿大的银行账户上,并要提供文件,证明这些钱已经汇到加拿大银行账户里。同时要提供当地存款和汇款证明。 (三)委托书 / 授权书(POWER OF...

700分≠信用纪录良好,为什么呢?

作者:关绮雪SALLY KWAN ( 按揭经理 ) * 此专栏仅供读者参考,一切以法律依据为准。 【加拿大都市网】你可能有很高的收入证明和有一个700分的信用纪录(700分信用等于中上),但申请房贷时仍然被银行拒绝,为甚么呢?理由很简单,大部分 「 A 」 级 银 行 或 贷 款 机 构 很 注 重 还 款 纪...

我在加国破产后如何取得信贷?

SALLY KWAN 关绮雪 ( 按揭经理 ) 【加拿大都市网】我听后第一个想法是他们为甚么不早些置业,而要拖延至七年后才考虑置业呢?因为他们早些时候可能有资格申请房贷。我还有一个担心及疑问,所以进一步问这对夫妻这七年内有没有重新建立信贷?其实我心里一直担心他们的答案,他们说不明白我的意思。这正是我所担忧的,在他们宣布破产时,有人告诉他们在七年内没有资格申请任何信贷,或者对方没有正式这样说,但他们得到的讯息是这样。我对这对夫妻解释,很佩服他们在这七年内保持好信用,准时把所有的账单还清,如电费单、电话单等等,不过可惜他们在那段时间没有重新建立他们的信用。在贷款角度而言,这是单一最重要的条件,来审批房贷给以往有坏信贷纪录人士。 什么是重建信贷纪录? 大部分贷款机构需要客人提供证明,在过住两年有重新建立两三个不同公司信贷纪录(TRADE LINES),如VISA CARD、MASTER CARD、汽车贷款,这样等于有三个信贷纪录。此外,还要准时还款。信用局有纪录客人过往七年的每一个信贷额和还款模式。如果你有重新建立以上的信贷纪录,足以证明给贷款机构知道,破产只是一个不幸的独立事件,现时你已有能力理财。但是如果过往七年只是防止借贷,而没有重建信贷,贷款机构则不能决定你现在是否已经懂得处理债务,妥善理财。 以上所说好像很矛盾,不合逻辑,但没有循还债项(REVOLVING CREDIT),在贷款机构眼中,相等于坏信用,不过对贷款机构来说,是基于你以往还钱模式来决定客人是不是良好或属高风险。有借有还,上等之人。 这对不幸夫妻怎么办呢?他们很耐心等了七年,甚么也不申请(基于不正确的讯息),现无辜地再要等多两年来重建他们的信贷,立刻要申请两三个信贷,如以上所说的VISA CARD、MASTER CARD、汽车贷款等等,两年后A级银行才会接受他们的房贷申请。 这等于共要花九年时间,其实他们如果一开始得到正确的指示,当时马上建立信贷,五年前他已有机会不单可以获批一个房贷,更可以得到一个有减价的特惠利率。最快可以解除破产后一个月内可以申请重建信贷。这对夫妇只是很多申请房贷人士的其中一个例子,白白等待花了九年时间,失去了很多机会及早买房。如果一开始时有位专业人士提点,就可省时间省钱,不用走很多冤枉路。 刊载此文出于传递更多信息之目的,并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考,不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

为他人做担保?先看清楚担保人的法律责任

【加拿大都市网】 担保人的责任 相信有些读者也曾经试过为他人作担保,例如作房屋贷款担保人、汽车贷款担保人等。作为房屋贷款担保人(GUARANTOR或COVENANTOR),究竟是一个什麽身分?如果有事情发生,担保人是否要负上法律责任?我在此为大家一一详细分析。 何谓担保人? 当申请房屋贷款时,如果客人收入足够或信用纪录良好,一般都很容易获得贷款机构批准。但如果贷款人收入不足够,又或是信用纪录不好,贷款机构会要求贷款人找一个担保人,为贷款人的房屋贷款担保,对负债作个人承担。常见的是父母作为子女的担保人、作配偶担保人、作兄弟姊妹担保人,甚至作为朋友担保人。 如借款人(BORROWER)不还款,担保人(GUARANTOR)是否要负上还款责任呢? 是的。当你应承作为担保人时,必定要很小心,原因是当你签名作钱债担保,即是对贷款机构作出个人负责清还欠债的承担。如果借款人因某些原因而不能够继续依时还款的话,贷款机构就可以向担保人追讨欠款。 何谓独立法律咨询? 假如担保人和欠债人的关係有变更,例如丈夫担保妻子做房屋贷款,当两人婚姻有问题而道致离婚,但担保书仍然有效。换句话说,当担保人一旦签名作担保后,就是永久作担保人,除非借款人向贷款机构批准取销担保人资格。 另外,当你应承作为担保人时,贷款机构会要求担保人到律师楼或公证人处多签一份独立法律咨询文件(INDEPENDENT LEGAL ADVICE)。在签署担保书时,银行一般要求担保人要有独立的法律谘询(即INDEPENDENT LEGAL ADVICE或简称ILA)。签署这份独立法律谘询文件时,担保人不可以在借款人的同一个律师楼签名,必须要另外找一位律师签署作证,证明已经把担保人的法律责任,清楚解释给担保人知道,而担保人也明白要对负债作个人承担,并且是自愿作为担保人,并没有受到任何压力。 作为担保人,有什麽影响? 即是说,当银行向担保人追讨欠债时,担保人要全部负责所欠的债项,不可以说不知道有这样一回事。 作为担保人,虽然他不用帮借款人(BORROWER)还款(借款人每期准时还款的话),但借款人所借的贷款额及月供款,也全部显示在担保人的信用纪录(CREDIT REPORT)。例如担保他人买车,所借的贷款额、每月供款等,均全部显示在担保人的信用纪录内。 当担保人自己需要申请房屋贷款或任何贷款时,他作为担保的债项等于是自己的债项,贷款机构也会把这些债项计算在担保人的欠债内,因而有机会影响担保人的贷款额。 另外,如果借款人不准时还款或欠供款不还,这也影响担保人的信用纪录,相对也影响担保人的贷款。除了影响信用之外,担保人并且要负责所欠的全部债项。 作者:SALLY KWAN关绮雪 ( 按揭经理 ) 刊载此文出于传递更多信息之目的,并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考,不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

杨凡专栏:全球市场重大转向,你准备好了吗?

【加拿大都市网】 特朗普经济学本周继续发酵,全球股市上涨,债市下挫的行情继续上演。笔者在过去文章中多次讲过,加拿大股票市场的TSX指数有望冲上15,000点,今年看来这个目标已经实现了。 不仅是加拿大市场,美国股市也是一飞冲天,四大指数一起刷新历史新高,是否年底我们就要看到两万点呢? 这也不是不可能,例美国大型投行高盛认为,特朗普的税改方案,对企业有很大的好处,当企业上缴的税款少了,那麽企业手裡的钱就多了。高盛认为,企业的钱多了,会把这些钱用于回购股票,美国企业2017年回购股票会增加30%,这对股票市场将非常有利。 2008年以后,随着美联储的量化宽松,资金的流动性基本都在机构手上,散户参与相对较低,因此企业的股票回购,可能对于美股的继续上涨有很大的推动力。 因此,作为投资者而言,不要因为市场处于高位,就认为要跌,羊群效应下,投资者需要认清趋势,抓住趋势,而不是和趋势作对! 现在的趋势是什麽呢?本周其实发生了一件大事,美元支出首次突破100大关,并且站稳在101点。美元指数在过去的35年裡,只有两次重大突破,一次是在1981年,另外一次则在2000年,每次的突破后,上涨幅度都很大,特别是1981年的美元突破后上涨了60%。 我们今天就重点探讨一下那个时代。想当初,卡特总统沿用凯恩斯主义的政策,企图通过刺激需求来提振经济增长,演员出身的裡根,在竞选中尖刻地嘲讽凯恩斯主义,“凯恩斯用通胀去打击失业,又用失业打击通胀,最终结果是通胀与失业一起打击了美国经济”。 成功击败卡特总统后,裡根总统各种做法都别出心裁,继续留任沃克尔当美联储主席,要知道,沃尔克的加息政策遭到当时整个国家反对,只有裡根一个人对沃尔克支持到底。沃尔克的策略非常简单:加息。 很多人都把加息看做洪水勐兽,把凯恩斯主义看做救市良药。其实,从1981年裡根就任到1989年卸任期间,加拿大的股市涨势如虹,TSX股票指数几乎翻了一倍之多。原因何在,加拿大TSX是个资源密集型的股票市场,在美国推行“30%减税计划”后,美国政府的财政收入从1980年5170亿美元升至1990年1.03万亿美元。这样,美国经济的快速发展,基础设施建设的带动下,需要大量的加拿大资源。因此,加息周期对于加拿大股市长期是个利好,只有美国经济好,加拿大股市才能走强。 当然,大面积的减税以及扩张性的财政刺激政策,令通胀上升,因此,利息水平走高是必然结果,这对于债务杠杆过大的板块,例如房地产是有一定冲击的。 全球主要大型银行都在为美联储加息,和美元上涨作准备,高盛认为美元兑一揽子货币的升值还有空间,而法国兴业银行则认为,美元指数冲上110大关是有机会的,也就是说,美元有机会再上升10%。 这样的前提下,亚洲货币将面临巨大压力,港币有望重归1997 的彙率水平。投资者可能都还记得当年的亚洲金融风暴,美元的强势升值,对于新兴市场,特别是以美元为标的的新兴市场债务由很大冲击。不仅如此,一些朋友投资拉丁美洲基金也要小心,这些地区存在同样问题。 资金流向美国将是趋势,投资美国需要注意什麽呢?首先是避免国债,脱债向股是目前的资金流向。特朗普所要采取的基础设施建设政策,将会使得美国的赤字继续上升,这点在裡根时代就已经体现出。另外,投资美国股市,指数化的投资效果将会下降,原因很简单,在一个加息周期裡,例如金融等行业相对有利,而过去表现较为强劲的公用事业等利息敏感板块将会不利,一揽子指数化投资无法满足新的投资形势。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。  

都市报杨凡专栏:加拿大央行宏观政策发生巨变

【加拿大都市网】 加国房市持续高烧不退,引发联邦、省和市级政府的各项政策出台。一招一式就像紧箍咒一样,要锁住上蹿下跳的房价。 近期,加国各大商业银行开始提高房地产贷款利率给房屋信贷市场敲了警钟。加拿大银行业的监管部门OSFI对加拿大的信贷环境发出了警告:在房价飙升之际,银行的贷款审批不是放宽,而是要比过任何时候更慎重。  从银行的角度出发,房屋价格上涨意味着抵押物价值的上升,审批的标准应该趋于宽松。但是,从监管者的角度看法恰恰相反,他们认为抵押物的价格上升越快,集聚的风险越大。因此,不应把物业价值作为最重要的审批指标,更多地应该核实贷款人的收入以及工作状况。 近几年加拿大的房屋贷款总量在不断上升,监管者认为,一些高负债的家庭,一旦面临失去工作或是央行加息的大环境,房贷偿还将会面临困境,从而引发系统性风险。 加拿大人平均家庭的负债率已达到168%,低利息环境是保证民间债务能够延期以及展期的必要条件。原本,全球的中央银行集体的开闸放水已经形成了默契。不过,一切在特朗普即将入主白宫后,似乎出现了大反转,大规模的财政刺激,包括减税和基础建设投入令再通胀的预期开始提升。从逻辑上讲,债务水平快速上升,往往会伴随借贷成本飙升。美联储的量化宽松政策结束,流动性盛宴人去楼空。近期全球的国债收益率就是最好的体现,国债市场出现五年以来最大的跌幅,央行并未出售购债,从而压低国债收益率,反而任由其飙升。 5年期加拿大国债的收益率从0.693%上升到0.951%,涨幅为26个基点。这就意味着商业银行如果手上持有国债票据,将会出现价格下折,加拿大5年期国债票据的价格在一个月的时间里出现了1%-1.25%范围的缩水。 过去我们多次听到央行行长提到降息,现在央行行长现在似乎变了一个人。加拿大央行行长波洛兹委婉承认,在过去两年中,加拿大央行一直希望能够看到低利息政策和加币贬值,能够帮助制造业和出口等行业,特别希望增加对外出口来刺激加拿大经济,从而抵消油价暴跌对能源行业这两年以来的冲击。现在央行不这样担心了。加拿大央行认为,货币政策已近极致,现在需要加拿大的服务业填补出口制造业的缺口。这个发言很明显的放弃了前期对于出口制造业振兴加拿大经济的政策取向。波洛兹认为,2014年以来油价大跌带来的能源行业冲击,以及制造业产能在丧失,加拿大的经济带来了800-900亿左右的经济损失,这个数目完全可以用服务业的增长替代。 从上述表态可以看出,央行利用降息之类的货币政策继续刺激经济的动力基本丧失,宏观政策从降息刺激出口,刺激有效需求,转变为供给端刺激,接力棒将交给政府,利用大规模基础建设创造更多就业机会刺激经济。 加拿大央行行长波洛兹还举例说明,自2001年起,加拿大每丢失一个制造加工业的岗位,平均就会带来30个服务行业岗位。而从薪资结构而言,服务业平均水平其实是低于制造业的薪资。 服务业的高薪集中在金融保险、运输仓储这两个行业中,大部分全职工作都在银行。银行这几年的盈利模式,完全靠房价高涨,拼命放贷,把风险偷偷通过按揭保险转移给CMHC加拿大房屋贷款中心。 现在房价还在涨,可是其他让银行盈利的因素全部改变:首先,CMHC要求银行分摊风险;其次,银行监管者要求银行收紧贷款标准;第三,国债暴跌带动收益率上涨,银行不得不提高房贷利率,无端损失一部分原本在低利息环境下可以买房的客户。现在外部宏观环境改变,利息水平面临上升,政府税赋一个劲的加,银行要想保持一定的盈利水平,只有降低成本裁员一条路。 杨凡   加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

杨凡:负利率走向终结,加国房市走向何方?

【加拿大都市网】 自特朗普当选美国总统以来,全球国债收益率近乎直线上扬,负利率债券规模持续萎缩。本周三恰逢美联储议息会议,与市场所预计的一样。美联储在会议后宣布加息25个基点,时隔一年后再一次加息。而且预计在2017年,美国将加息三次。经济学家纷纷惊呼,说好的负利率哪里去了,难道负利率的时代将就此终结? 随着我们南边邻居正处于加息的周期里,加拿大陷入无法独善其身。加拿大的十年期国债收益率继续上涨,目前已经涨至1.8%附近!如果本周美联储加息后,加拿大央行无动于衷,那么这将是在2007年以后,加拿大央行首次出现利率低于美国央行利率的情况! 美国国债收益率同样上涨,10年期美债收益率现涨破2.5%,创2014年10月来新高。对冲基金和其他大型机构,目前对美国国债的空头头寸飙升至两年来最高水平。欧元区国债收益率也出现普涨,其中,德国10年期国债收益率涨5个基点至0.40%,而仅仅在半年前的英国退欧公投前夕,德债的收益率还是负数,低至-0.205%!作为以美联储马首是瞻的加拿大,过去对于美国的货币和经济政策亦步亦趋的加拿大,马上要面临独自单飞的局面,这对于加拿大的经济,特别是房地产将产生何种影响? 从加拿大央行自己的预计,加拿大经济恐怕要到2018年的下半年才会全面复苏。从宏观经济形势来看虽然加拿大央行波洛兹委婉承认,在过去两年中,加拿大央行一直希望能够看到低利息政策和加币贬值,能够帮助制造业和出口等行业,特别希望增加对外出口来刺激加拿大经济,从而抵消油价暴跌对能源行业这两年以来的冲击。 不过,现在央行不这样担心了。加拿大央行认为,货币政策已近极致,现在需要加拿大的服务业填补出口制造业的缺口。这个发言很明显的放弃了前期对于出口制造业振兴加拿大经济的政策取向。但是,服务业的从业人员平均收入还是在全国范围低于其它行业。而且,加拿大经济对出口部门的GDP的贡献达到30%,显著高于美国。所以,贸然加息令加元走强打击出口并不明智。 目前加拿大央行虽然不加息,可是国债市场火烧眉毛,我们不禁会问,如果国债收益率持续上升,固定利率上涨,央行即使不加息,房贷利率不是还要升吗?其实,这种压力都是来自感觉,固定贷款利息上涨不等于一定会央行加息,央行不加息,浮动利率就不会出现大幅度上调,因为浮动利率是以中央银行的基准利率为核心,而固定利率贷款则以国债市场的收益率为核心。加拿大丰业银行的分析师就表示,美联储即使加息,也会小心翼翼控制好节奏,而不是要加剧当前汇率和债券市场的波动。而且美联储在会议上虽然加息,但是还是鸽派地加息(表示会循序渐进地加息)。 加拿大央行这次与过往不同,敢于走自己的路,让别人说去,原因就是加拿大的民间负债水平过高,贸然跟随美国加息,使得借贷成本上升对于杠杆到牙齿的加拿大非常不利!从2009年至今,凡是敢于拼命加杠杆的人都赚的金玉满堂,凡是小心谨慎的人还在租房,在这场史无前例的房地产牛市里赚到钱的人们,怎能不感谢政府低利息的政策呢? 无论怎样将,在利息水平整体处于上升的阶段,购房投资者还是非常彷徨。这不禁让我想起多年来投资市场的风风雨雨,房地产又何尝不是如此呢只不过是杠杆大些,周期长些而已。在市场过了普涨的阶段,房地产恐怕也需要选择优质资产,不是插个牌子就能自己搞定的时候了。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

杨凡专栏:关于分红基金,你所不知道的事情

【加拿大都市网】最近美国股市不断刷新历史新高,可是不少人开始担心市场一旦下跌,就要亏本赔钱。因此,投资也是有原则的,是需要遵守的,就像好的猎人一定要遵守自然法则,了解动物的习性,投资也要了解市场的周期,摸清市场的波动,遵守基本的规则。 如果您了解所投资的基金公司情况,了解市场的运作原理,就不会人云亦云,迷失自己。其实, 市场的波动并不是一件坏事,有波动我们才有可能以便宜的价格买到好股票,也才能卖一个好点的价格。市场波动在历史上多次促成明显低估和高估的交易,有耐心的人会在其一生中获得足够的机会。 很多朋友认为买股票基金,就一定有分红,其实不然,很多公司并不派发分红,购买这类股票基金,投资者希望获得的是资本增值,获得更好的回报。特别是板块性的基金,这种特点尤其鲜明。但现实却是大多数投资者都在这方面的操作中事与愿违。 在漫长的等待中,如果一直有点钱花,大家就觉得这个投资有价值,于是分红基金应运而生。注重分红收益的道理看似非常浅显,但是,大多数朋友理解并不深刻。如果在1997年年初投资25,000加元投资到标普500的一揽子股票基金中,到去年年底连价格增长带上分红一共可以达到8.2万加元。在总体增长的5.7万元中,分红部分就达到了2.5万元,占据总体收益43%。 有人认为可以自己购买到一个能够持续分红的公司,长期下来可以赚到盆满钵满。其实,基金分红是有固定的权益登记日的,一些朋友只顾判断市场高低,经常买卖基金,就可能错过这个机会,不仅错过市场上涨,连本应该拿到的分红也白白丢掉了。 2008年的一场金融海啸已成往事,大多数人资产状况发生什麽变化呢?如果将美国社会从财富的角度分为八组,从 2006年美国房地产开始调整后,在经历了 2008年的金融海啸,截止到目前为止,只有社会上最富裕的 10%群体,和最富有的5%群体,家庭收入水平实现增长。相比之下,其余六组人群都没有增长,甚至出现资产下滑。为什麽富人在金融海啸损失数以亿计的资产后,很快就奇迹般地恢复了财富呢?纽约大学做了一项研究得出,最富裕的 10%人士拥有美国94%的商业股权投资以及有价证券;并且拥有超过 90%的股票以及互惠基金。可见,大部分的金融资产集中在最富裕的人士手裡。 另外一个现像是,美国最富有的10%人群,身边的投资顾问围的满满的,可以将这些人的金融资产采取了各种不同的投资策略,被各类投资顾问分管,得到了充分的保护。 富人拥有 90%的金融资产,他们是无法集体斩仓清盘的,流动性一定会出现问题。这正是在 2008年发生的一幕,政府立即执行量化宽松,富人通过量化宽松政策给普通储户剃头,攫取了储户的利益为自己恢复了往日的财富辉煌。 政府托市的措施帮助稳定了股票价格,不同类型的投资顾问也帮助富有人群在市场低迷的时刻买进股票等有价证券,因此,低利息执行的这几年,富人不但挽回了当初的损失,还进一步购买其他群体的金融资产。 当然,富人可以持有股票的根本原因,还是因为他们多数持有的是带有分红类别的股票基金。股票价格如何下跌,分红不能减少。随着牛市的发展,富人的胃口更大了,开始企业双管齐下为自己牟利:首先要求企业举债回购股票,其次为持有股票的股东增加分红。这就形成了股票市场的财富效应,谁拥有股票就可以拿到丰厚的分红,普通人想获得分红,就必须以更高的价格购买股票。其实,从历史数据上看,股票分红在股票市场的长期增长中占有重要地位,以加拿大TSX为例,如果您是长期投资者,在经历十年以上的投资后,会发现其中的增长超过一半来自分红。分红利滚利的增长占资金总增长的50%-60%,实在是不可忽视的重要因素。    投资作为积累财富的过程,本应该是轻松愉快的事情,但很多人没有领悟其中的真谛,投资变成了一场痛苦煎熬的经历。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

杨凡解读:多伦多富豪增多到底好不好?

【加拿大都市网】加拿大证券学院院士杨凡(见图)表示,一个城市中超级富豪增多,由生活的角度而言可能带来更多的消费能力,特别是高端市场消费能力,从而提升城市的综合形象,总体而言是好事。但这些富豪到底能为当地经济作出多大贡献,还要看其是否在所在城市作出实质性投资,以及在多大程度上承担税务责任。   杨凡表示,富豪集中于一个城市对该地高端消费市场可能有刺激作用,但由于富豪人数有限,消费需求有限,不大可能对大众消费市场产生明显影响。以房地产业为例,富豪集中于某一城市投资置产,可能刺激房市中豪宅价格,虽能整体带动当地房市,但也可能造成房价虚高,对当地民众的生活造成影响。而一旦资金退潮时对房市的打击又可能是灾难性的,并且要由当地民众所承担。   他指富豪对于一方经济是否带来推动,端看他们是否将其身家投资于本地的制造业、基建工程或是证券市场,同时是否对本地的税务做出贡献。而在这一方面富豪们的表现如何,往往缺少相关的调查数据佐证。所以目前只能说城市富豪集中总体上是好事,但也有利有弊,要一分为二看待。

杨凡专栏:为何油价一跌 加拿大就面临危机?

【加拿大都市网】加拿大的经济正在经历一场寒冬,油价下跌是扼住加拿大GDP增长的拦路虎。预计2016年全年加拿大GDP增长可能只有1%,与去年同期预测的2.5%大相径庭。油价一跌,加拿大就面临危机,凸显加拿大经济的结构畸形。 随着油价下跌加元也突破70美分大关,按照常理应该利好加拿大的制造业。但加拿大的庞巴迪公司运营一直非常困难,目前魁省政府已经向庞巴迪注资超过了 10亿加元,但是并不能解决所有问题。陷入困境的庞巴迪希望联邦政府能够注资 13亿加元扶植企业渡过难关。 庞巴迪是加拿大制造业的标志,更是加拿大航空业的千倾地一根独苗。全球范围内一共有超过 18万的雇员,仅仅大蒙特利尔地区就涉及到 40,000个就业岗位。对于联邦政府而言,如何救助资源型企业非常重要。 加国资源企业初始成本投入相比美国不具备成本优势,所以资本运作的灵活性不强。一旦项目停摆,很可能会面临产能丧失的一个现实问题。就好比加拿大安省的制造业流出后,产能尽失。 在加拿大能源遭受打击之际,本币狂贬值,本应该利好的制造业出口至今未能达到预期。其实庞巴迪也好,能源企业也罢,在国际油价暴跌和加元汇率断线下挫的情况下,加拿大政府是否应该采取一些紧急政策来应对。 经济暂时还未形成系统性风险的时刻,政府应该当机立断未雨绸缪,成立一个加拿大版的“不良资产处置计划”TARP(TROUBLE ASSET RELIEF PROGRAM),给困境中的企业形成一个有效的救助机制。 TARP是美国2008年次贷危机时期的产物,当年由于次贷风暴影响了美国整个金融体系。当两房、AIG、以及各大银行命悬一线之际,7000亿救市方案出台。其主要的运作的原理是政府注资给银行以及受困的三大汽车公司,换回公司发行的优先股以及股份认购证。实际救市的资金达到了4,700亿,其中超过2,000亿直接注资用于购买各大银行的优先股以及认股证。 而连美国三大汽车制造商也从TARP这个资金池里得到797亿的注资。加拿大政府完全可以借鉴一些经验,像救助美国三大汽车公司一样救助能源企业,给予处于困境中的资源企业资助。这样一方面可以将坏账从银行等金融体系剥离开,避免类似能源债务出现违约冲击整个金融体系。 根据美国2009年救助三大汽车公司的经验,最终不仅仅是避免了三大汽车行业的无序破产。美国的TARP基金当时保住了上百万个就业岗位,不仅减少了政府失业救济金的负担,更是保住了汽车行业每年的政府税收收入,挽回将近1450亿的经济损失。 随着美国量化宽松最终带来的结果股市创造了一轮相当可观的牛市,美国的金融板块的股价很快有所恢复。直至2014年收回投资,美国政府结束TARP后一共录得153亿的盈利。 如今,加拿大银行也的能源债务敞口已经引起了投资者的注意。过去能源景气的时候,一方面能源行业进行信贷扩张,而另一边加拿大银行对于能源行业的债务敞口也不断放大,使得银行在债务敞口上的隐忧越来越严重。去年同期当油价在45美元一桶的时候,加拿大银行业提到之前压力测试的最坏情况是将油价假设在30美元一桶,而现在原油的实际价格已经落到了30美元一桶,那么最坏情况应该是多少呢?25一桶,还是20一桶甚至更低。 当前金融市场疾风暴雨,但是政府工作依旧按部就班,按照常规加拿大议会1月25日才正式工作,而有关经济和预算的工作要到3月份。过去十年中,加拿大联邦预算都是在三月份,今年加拿大的形势紧迫,新一任政府上台伊始,国际经济形势突变,山雨欲来风满楼之际,借鉴美国的妤困基金运作方式,考虑加拿大版的TARP基金,并不是杞人忧天了,而是当务之急。 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师

杨凡专栏:有钱买RRSP还是还贷款?

【加拿大都市网】在一年一度的RRSP季节,还房屋贷款或者购买RRSP哪一个选择更划算这样的老问题仍旧是一些朋友关心的话题, 永远也谈不完。 一般而言,如果有充足的现金流,适当还房屋贷款,RRSP每个人一年不过买上万八千的,根本不应该造成矛盾。但是,随着这些年的房价连年上涨,加国民众的负债水平持续刷新历史记录,连RRSP减税的钱都需要填房子贷款决不是少数现象,因此要仔细分析一下,也好在取舍上做出决定。 由于人们被房屋按揭压的抬不起头来,时间越久利息就会支付的越多,所以很多人都有直觉认为还房屋贷款更重要。到底是早日还了房屋贷款,少给点利息呢?还是要早日建立起退休计划,年老后就过的踏实些呢?这确实是个问题。 首先为何要购买RRSP?类似于美国的401K,RRSP每年的供款可以按照实际收入的最高边际税档抵税。收入越高的人士,那么RRSP的税务优惠就越发明显。因此,如果综合起来考虑,对于不买RRSP而加速还贷,将会面临的机会成本那就是投资传统无风险资产“国债类”的回报;反之如果投资RRSP, 那么加速还贷的利息将是面临的机会成本。我们可以参照的基本原则是,如果你的房屋贷款利息高于投资回报,则还房屋贷款更好些,因为未用的RRSP额度可以保留到以后抵扣。 就目前的形势,加拿大中央银行去年已经两度降息。加拿大的主要经贸伙伴美国在去年12月份已经进行了一次加息,然而加拿大的副行长本周讲话中提到:“加拿大央行没有义务以美国的货币政策马首是瞻。”全球货币政策现在几乎都偏向鸽派,加拿大也不例外。竞争性地负利率政策已经从欧洲大陆登陆到了日本,甚至加拿大央行行长也表态我们有能力执行负利率这类非常规性的货币政策。 一切的一切来源于全球的负债率,加拿大人的家庭负债率已经达到了164%,这个数据比金融海啸时的美国还高。为了避免出现大面积地债务违约,将利率水平控制在较低水平是最好的方法。不仅是家庭负债,加拿大央行的资产负债表也在逐年上升,持有的票据的规模也已经是10年前的一倍,在这样的环境下试问加拿大央行有什么动机加息呢?可见,全球低利息时代也许还要维持很长一段时间。在低利息的环境下,与其担心借贷成本上升而加速还房贷,不如考虑增加资金的使用率将退休生活尽早地打理起来。 对于收入较高的朋友,税务成为首要的问题,买RRSP退税将比加速还房屋贷款划算。如果你离退休年龄越远,买RRSP并让这笔钱投资增长,比起离退休年龄较近的朋友更有利些。前文举了甲先生这个例子之所以能够通过每年RRSP的供款投资为退休生活完成客观的资产积累,除了投资收益高于房贷利息,更重要的是时间价值。因为投资复合滚存的效应,稳健的投资组合能够令你的退休资产呈几何数式地增长。 如果你的房屋贷款刚开始支付,面临巨大的利息压力,还房屋贷款更加重要,因为贷款的前期大部分都是利息;作为首次置业,处于还房贷初期的朋友还房屋贷款比较有利,而房屋贷款已经还了一部分或者大部分的朋友,买RRSP获得退税以及延税投资将更有利。 其实,关于买RRSP还是加速还房贷这个争论,并不仅仅是简单的投资回报的计算问题,还是有一个人对金融市场和房产市场的看法来决定的。上面的例子并未考虑到房地产的长期升值,仅仅考虑了利息和投资回报的比较,许多人认定将来的房屋价格升值要高于金融市场的增长, 如果问题到了这个层面,就不具备争论的意义,加速还房贷,然后换更大的房子背上更多的贷款,以后在退休时依靠房屋本身的价值增长作为养老手段就是唯一的选择。 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师

杨凡专栏:加国央行负利率,银行贷款倒贴钱?

【加拿大都市网】 加国央行负利率,银行贷款倒贴钱? 我们一直都在为欧洲央行采取负利率政策而迷惑时,这股风马上要吹到加拿大来了。负利率登陆加拿大?是的,至少加拿大央行行长是这么说的。央行行长波罗兹昨日语惊四座,表示央行现在就有能力将中央银行基准利率降至0%以下,最低可以低至-0.5%。 许多人都不禁会问,既然是负利率,我们以后到银行的贷款就可以免费吧?更有甚者,到银行贷款,银行是否会给大家倒贴钱呢?这可能是个美好的误会,提到负利率,可以借鉴欧元区的例子。欧元区从2014年6月份就开始实行负利率,这一政策执行至今已经将近18个月。 目前,欧元区的利率已经降至-0.3%。观察一下浮动贷款利率的变化,却令人大跌眼镜:除了爱尔兰以外,其它国家平均的浮动房贷利率依旧维持在2.02%,相比负利率之前2.25%,确实有所下降,但却是微乎其微的。爱尔兰银行铁嘴钢牙,房贷利率始终维持在3.25%以上的水平。 央行负利率,商业银行房贷却不跟进,到底是什么原因呢?首先负利率的概念要强调一下,现在欧洲执行的,以及将要在加拿大执行的负利率,指的是中央银行对商业银行的基准利率,而不是我们平时谈的房贷利率。央行的负利率是对商业银行征收存款税的一种手段,同时也是中央银行为了降低借贷成本,鼓励银行放贷的措施。 加拿大中央银行今年两次降息,各大商业银行也纷纷宣布开始降低房贷基准利率,( prime rate)。但是大家的房贷利率下降了吗?答案是不一定。根据加拿大环球邮报的调查显示,加拿大的房贷利率非但没有像许多人预期般下降,反而有所上升。简单划分一下,加拿大房贷利率分为固定利率以及浮动利率。固定利率一般为五年,9月份以来五年期的固定利率上升了 0.2%。 根据 TD 银行的经济学家DIANA PETRAMALA预计,加拿大固定房贷利率有望进一步上升 0.6%-0.7%。由于利率一直下降,加拿大人最普遍的选择,其实是浮动利率,当许多人为自己的明智选择暗喜之际。浮动房贷利率目前也出现了 2012年来首次的上升。 一般浮动利率紧跟基准( prime rate),但是随着加拿大进入到了低利息时代。各大商业银行之间开始竞争性地吸收储户,行业之间的竞争激烈,迫使各个商业银行提升了储蓄账户以及 GIC的利率。那么造成的结果就是,银行不得不提高房贷的费用,拆东牆补西牆,把多收的费用补贴到储蓄账户的利息亏空上。 另外一个原因则是人为的,加拿大房屋贷款公司 CMHC增收保费也进一步提升成本。CMHC在2014年的保费上涨了15%,今年仍旧在继续提高保费,并且停止了对第二套房产,以及自雇人士的担保(如果收入证明不合格)。 第三点是,浮动房贷利率定位,取决于商业银行自己的决定。虽然央行一再降低基准利率,但是每次降息,商业银行拒绝把降息实惠全部返还客户:就以七月份的降息为例,加拿大央行降息0.25%,而道明银行宣布为客户降低利息0.1%,之后其他四大银行都宣布减息0.15%,TD银行随后无奈才宣布match其他银行的减息幅度。 第四,鉴于房产价格不断攀升,银行对于未来的风险评估以及有所顾忌,必须考虑坏账准备金的问题。国债市场的情形非常微妙,全球央行携手压低长债的收益率,使得目前长短债之间的收益率差距非常小,目前的情形已经接近2008年的水平。银行遭受到的息差冲击已经近乎极致,必须考虑提高房贷收费弥补损失。 因此,即使加拿大央行降息进入负利率区域,商业银行也不太可能对其客户实施负利率,商业银行必须依赖利息差生存,不要说负利率,即使利差为零,商业银行的生存基础也不复存在了。 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师

叔侄联名买房 双双无资格获HST退税

2011年6月,Angela Maria Henao和她的姑姑签订合约,在奥克维尔Quetico Cres购买了新房子。2012年6月份交易接近完成时,Henao和她的姑姑发现,她们无法得到所需要的472,000元的按揭融资。 买卖合约后来更改为姑姑与Henao的叔叔Carlos Restrepo成为联名屋主。在银行的坚持下,他必须注册成为屋主。 房屋交吉后,税务部门拒绝让Henao获得大约$24,000的HST退税。 这个房子是Henao的主要居所。她的叔叔从来没有住在这儿,从来没有付过任何房贷抵押或其他款项,也没有想过以后房子售出时会获得任何收益。 本案中的叔叔显然只是个名义上的「稻草买家」,帮他的侄女得到按揭而已。他们没有正式在合约上表明叔叔对这间房子没有兴趣,但实际上他们是这样安排的。 Henao遭拒绝HST退税后,转而向加拿大税务法院上诉,法庭在3月底公布了决定。 在Angela Henao的案件下,法官Kathleen Lyons裁定,因为Carlos Restrepo并没有打算住进房子作为他的主要居所,而叔叔也不属于直系亲属,故他与他的侄女都不合资格享受HST退税。 Lyons表示,是立法剥夺了Henao的退税机会,应该由议会而不是法院去亡羊补牢。 非直系亲属联名影响退税 不少新屋和Condo单位的买家,当收到税局要求他们归还在物业成交时所收到的统一销售税(HST)返款时,可能会非常吃惊。 当没有密切关系的第三方,在按揭贷款者的坚持下被列为物业业主,税局就会找上门来。 旺市物业律师Noah Okell的两名客户近日被要求连本带利归还逾2.6万的HST返款,原因是为了申请按揭,他们把叔伯登记为拥有1%业权的业主。 根据税局规定,这会剥夺所有买家领取HST全数返款的权利。《消费税法》指出,即使只有一名拥有业主名衔的买家不符合领取返款的资格,如该房屋并非他或她的自住屋,或是他/她和其他联名业主没有密切关係,所有的业主都会被剥夺领取返款的权利。 购买新屋须要被徵收HST。买家可获部分返款。符合获得返款的资格,房屋必须用作业主或与其有关係人士的自住居所。 税局界定有关係人士是指血缘关係,包括子女和孙儿,兄弟和姊妹,以及由有婚姻或事实婚姻的伴侣关係。 表兄弟姐妹、叔伯、婶婶、外甥或姪、朋友和商业公司,都被排除于合资格行列之外。 因此,如果其中一名买家不符合资格,即使他只拥有1%物业业权,也会影响其他联名业主获得返款。 损失的返款金额可能很巨大。联邦政府计算返款部分,是按屋价的5%作出36%的返款,最高金额6,300元,适用于价值35万或以下的单位。若楼价介乎35万至45万,返款金额逐渐减少至零。 此外,地方政府对HST的返款部分,是按屋价的8%作出75%的返款,最高金额2.4万。 来自卡加利的Philip Davidson,1999年跌入返款陷阱,他以131,841元购入一座新宅,为符合按揭申请资格,贷款者要求由他和Carol Waterhouse担任联名业主,而把后者列为业主纯为了按揭。 由于Carol不是Philip的亲戚,她也没住在这裡,故Philip不符合返款条件。税务法庭裁定他须归还全数返款。  (本报综合报道,案例来自多伦多地产律师Bob Aaron 在星报的法律专栏)