大多伦多地区地产市场经历了近两年的火爆，二手住宅成交量与房价屡创新高，终于在今年4月省府推出楼市调控辣招后急速回吐，最新的数据显示，置业者趋之若鹜的独立屋，均价已重返一年前水平。对于目前仍在放盘出售物业的1.6万名业主来说，无疑是重锤痛击，但对于正在物色新居所的广大置业者来说，却可能是难得一遇的入市良机。
根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份住宅重售市场报告，大多伦多地区的各类型房屋平均价格，已经从4月份的91.9万元，下跌两成至73.2万元。一向受买家追捧的独立屋，更跌穿百万大关至96.8万元。虽然从数据看，8月份的二手住宅成交量，较去年同期还是少了3成多，但已经比上个月有所增加。回顾过去几个月以来成交量每月缩减的情况，现在总算有掉头回升的趋势。另一方面，新放盘量(new listings)持续下降，8月份新推出市场的房盘只有不到11,523间，除了比去年同期减少近7%，与楼市新政推出后的第一个月，即5月份的25,837间新放盘量相比，数量减少一倍，证明卖家抛售物业的情况已逐步减退。
楼价回归合理
恒生地产经纪李惠芬(Fanny Lee)表示，无可否认，近几个月的房地产交易量大不如前，但成交价比去年还是有增长的。纵使急于卖屋那批卖家愿意减价，卖价亦不会低于去年12月的价格，不过是将年初4个月的升幅消化掉而已。
“打从4月中开始，有不少买家尝试平价落Offer，真的好多年没见过这种侮辱性的insulting Offer。成交量少的原因之一，是大部分卖家还是对市场的未来充满信心，不愿在此风高浪急之际卖屋，宁愿继续持有直到市况平稳了才放盘。预计未来3个月，好多之前收盘不卖的业主，会再次放盘。事实上，暑假一过，之前收盘的客人都已联系上，再签回放盘协议。”
早年房地产市场火爆时，很多卖家都把放售物业叫价稍低一点，借此吸引大量潜在买家关注，继而爆发抢Offer及超高叫价成交。这种故意压低叫价的卖房策略，在近几个月楼市转冷后，仍然有卖家在用，但多位地产经纪承认，此行销策略现已不管用，有时甚至带来反效果。
运亨地产经纪李嘉茵(Barbara Lee)表示，经纪与屋主要视乎每一间屋的不同情况来制订销售策略，将叫价压低只是促销手法之一，且当中存在危机。 “假如叫价低了，但却没有出现预期效果，市场没有反应，经纪该如何向屋主交代？”
她认为地产经纪应该就市场走势及物业本身的条件，向屋主分析出一个正确的叫价，屋主也要对物业有“自知之明”，即理解物业本身的优点及缺点，并非想卖几多便叫价几多。
从最新发布的数据来看，大多区房市已开始进入平衡市场。太平洋地产经纪董建华(Edmond Tung)指出，现在的卖家清楚市况，叫价较正常和合理，不会过高或过低。
“屋主每日都有看新闻，知道现今房市动向，有心理准备待售时间较长，尤其叫价较高的更甚。无可否认，房市向下调的初期，真的有一批急于卖屋的业主，愿意减价求售。但现在这班急于走货的都走得七七八八了。可以说，现在的卖家比以前更踏实和务实，态度正确，不贪心，定价合理，不会叫价100万元，却妄想被抢高至200万元。事实上，纵使房市高峰期时，也会跟客人解释，高价抢Offer是不健康的，但当时市场疯狂，每人都想有奇迹出现。”
君安地产经纪April Sun认为，目前大部份卖家的叫价已合乎常理，如果买家试图以低价落Offer，亦不要寄予厚望。除非屋主真的急卖，或物业本身有缺陷，屋主才肯平价出让。
“买家落Offer前，应多翻看近期同区同类型物业的成交价，并与最高峰时相比较。假如高峰期成交价110万元，纵使现在叫价109万元也好，入Offer时还价100万元都可以。总之，与高峰期相比，降价10至15%，算是现在的市场价。”
April举了近期一个带客买屋的例子，来证实“以低于叫价10%作还价标准”的讲法。她说，那是一间叫价79万元的半独立屋。最高峰期时，该社区内状态相若的半独立屋可卖到90万元。她与客人分析，此房盘的叫价，必可吸引多于一张Offer，且卖出价定会高于80万元。可是客人就是不信，觉得现在市况差，说不定再过一段时间房价会再跌。纵使经过她的再三分析，客人最后亦只肯出价76万元。对方经纪收到这样一张Offer，当然一口拒绝。而在3日后，该房盘便被其他买家以83万元拿下了。
最近李嘉茵手上也有一个位于烈市某成熟社区的独立屋盘，因为屋主的意向卖价与买家还价出现颇大差距，结果前后经过三次价格调整，足足过了一个夏天，仍然停留在市场上，呈胶着状态。
据资料显示，这间独立屋最初叫价230多万元，过了一段时间后，屋主忽然大幅劈价减50万元至180多万元，希望吸引更多买家来抢。李嘉茵透露，当时本来曾收到Offer，但屋主认为未达到心目中的价位，所以也就拒绝了。之后，屋主将叫价重新调高至220多万元，但两周后又再减价至210多万元。她认为，现在的叫价已是合理价格，但如房市还是淡静，也许要再根据市况，重新检讨叫价。
调整买卖策略
几位在行内打滚超过十年的地产经纪都认为，现在不过是回归房市未发烧时的健康状态，买卖策略仿佛还原基本步。
April承认，与今年3、4月高峰期相比，现在的买卖策略均要调整。对卖家而言，她不建议以低叫价来吸引买家，除非物业本身很有特色，或会尝试低叫价，但十间放售物业未必有一间用得到这一招。此外，也会跟业主加强沟通，做好心理准备，不要期望太高，在售期也会较长。
“以前物业刚挂牌，甚至仍未上市，已经有买家出现。但现在卖家经纪都要做多些功夫，卖多些广告，做多些分析。”
对于买家，April建议他们先到银行确定可获得的贷款额，才认真出手购买。在落Offer时，也要加上验屋、贷款等条件。还有很重要的一点，如果是换房客，一定要先卖旧屋才买新屋。 “以往楼市疯狂时，大家都在抢，买到才说其他。怎知买了才发觉银行贷款出问题，徒费时间。以前大家先买新屋，因为要卖旧屋亦很容易，但现在情况相反，分分钟卖不出。”
董建华认为，现在屋主叫价最紧要给自己预留几万元的议价空间，好让买家能压一压价。 “如果叫价150万元，期望成交价会是130至140万元之间，有几个百分点的落差，也属合理范围。故意开出超低叫价来引人抢，这一招已行不通了。”
不论置业人士的置业目标是投资或自住，总有人会问“那一类物业潜力较大”、“那一个区较能升值”之类的问题。地产经纪李惠芬说，所谓潜力，最主要还是看买家的经济负担能力与家庭生活方式，难以一概而论。
简单来说，邻近高速公路、主要道路、地铁站、名校区、大学等的地方，都是抗跌能力较强，在跌市时亦反弹得最快的。好像404高速公路旁边的Leslie和Woodbine，屋价均较贵和硬净，这亦解释到为何沿404向北上到Aurora以至Newmarket的屋价都能弹起。
“但个人对生活的好恶是喜欢住近一点还是远一点这些地方？究竟距离高速公路有多近才算近？这都是很主观的看法。有人觉得未到Yonge街，已算离开404很远；也有人觉得即使过了Bathurst，仍然算很近。”
独立屋看俏
还记得那些年前，人们觉得向东走过了McCowan、Markham Road已算很远，向北走过了Stouffville Road已是郊野地区，更不会想到在此置业。然而，几年前开始，买家慢慢移到房价较便宜的东面地区，令那边的房价也水涨船高。到了今时今日，就连9th Line的新建独立屋盘，开售的楼花价都要170万元，还要是短时间内售罄。
“房市是一个循环，当一边贵、一边便宜，买家会从贵的一边流向便宜那边，房价便开始升。但当房价升到某一水平，与原来房价贵那边的距离拉近了，买家又会再回流到贵的那边。情况好像Aurora的房价已不便宜了，买家相比之下觉得万锦市的房价其实还可以接受，于是买家又再返回万锦物色新居了。又好像独立屋比镇屋贵，人们转而追捧镇屋，使镇屋屋价升得好高。但当两者屋价差距缩窄，买家又会再考虑买独立屋，继而推高独立屋价。可以说，不论那类型房屋，那个地区，都会经历同样的循环。”
她续说，大部分人的终极置业目标，还是以双车房独立屋为主，而现在应该是买独立屋的最佳时机。 “3月份卖190万元的独立屋，如果同样状态，现在可能只需160万元。事实上，近来多了买家细屋换大屋，或换成条件更好的。”
李惠芬指出，长远来说屋价一定会上升，只要有物业在手，若干年后一定赚到升值。如果资金充裕，能力负担得到，此刻最能赚钱的方法，是买入另一物业，但又继续持有现居物业，并将其中一物业出租，这样将可充分利用目前房市冷却制造的优势。
“要注意的是，投资低幢房屋需要雄厚资金支持，因为就算收租亦难以达到收支平衡，过程中要补贴很多钱来养屋，期望的回报是日后房价的升值。如果只得有限资金，投资共管Condo市场会较稳妥。不同人的经济承受能力与冒险承受能力都不同，所以一定要个别商讨。”
