如何选出好的卖房经纪?

加拿大都市网

 

多伦多经历了狂风暴雨、冰天雪地之后,终于迎来了春暖花开的好时光,地产交易也随着气温的攀升而开始趋热。如果你有计划这个时候卖屋,要把它交给什么样的地产经纪你才可以高枕无忧,坐享「渔翁之利」?

 

近几星期的周末,走到街上,不难见到大街小巷插满地产经纪搞开放屋(Open House)的宣传牌。大家都感受到,卖房旺季已经展开。作为业主,都想卖房过程一切顺利,并以最快时间卖得最好价钱,要做到这几点,便应该由挑选一位合适的地产经纪开始。在签署代理协议前,不妨多见几位「候选人」,问问以下几个问题,衡量对方是否在卖房事宜上的最佳战友。

1、你有哪些与地产行业相关的认证?

接过对方手上的名片,会发现不同人有不同的头衔,例如营业代表(Sales Representative)、经纪(Broker)、地产公司持牌人(Broker of Record)等,他们都是接受过地产从业员培训及考核,可为客户进行房地产买卖的正规地产经纪。不过,有些地产经纪入行前可能修读及考取过其他专业资格,而这些专业知识都可能与房地产买卖相关,例如财务、会计、水电、土木工程、建筑、法律等。

拥有这些专业认证,客户获得的服务质素自然不止于一般的房地产买卖。除了各种与地产行业相关的认证,经验也是一种无形的认证。问问对方过去一年经手卖出的物业有多少?成交价如何?平均几多天卖出?高于或是低于叫价成交?不过 ,切记不可只听片面之词,要深入分析其答案。一般来说,在短时间内卖得越多物业的经纪,听起来好像都很不错,但究竟是否卖得合理好价钱,还是只是卖得低价所以才卖得快,又是另一回事。

2、你是全职从事地产经纪吗?

持牌地产经纪中,有不少人视之为养妻活儿的全职工作,但也有不少人只将地产经纪作为一份兼职,本身还是有一份正职的。这也难怪,因为根据多伦多地产局(TREB)最新的数字,大多地区的持牌地产经纪超过4.9万人,但以2017年为例,全年二手住宅交易宗数共有9.2万,即平均每人每年做不到两宗买卖。为了维生,需要身兼几职也是可以理解的。

询问对方是否全职地产经纪,就是想知道对方有几紧贴市场,能否掌握行业脉搏,每年有几多实战经验,更重要的是,对方会否全心全意服务受委托的客户。有时丰富年资的兼职地产经纪,服务质素亦未必及全情投入的全职新人。

3、你对这个社区熟悉吗?
作为卖家经纪,其工作除了卖屋之外,亦是向潜在买家销售梦想,一个理想生活的美好愿景。有一些地产经纪,在某个城市的某几个社区非常活跃,很多时在区内的街角,总见到他们的卖屋宣传牌。一般来说,他们对该社区有比较深入的认识,那里有公园,那里有超市,区内中小学排名走势如何,都能朗朗上口。另一方面,他们也较留意及了解社区的未来发展,例如政府有否新的基建计划、附近会否有新的楼房兴建等,这些因素都有可能影响区内房价及市场走势。

4、你是如何定出叫价?

要卖得又快又好价钱,其实应该由一个正确的叫价开始。作为代表屋主的地产经纪,应该懂得按照市场状况,为屋主作出合理的分析及引导,从而定出能平衡各方的叫价。除了整体地产市道,社区性因素也很重要,例如近期同一小区或同一条街上,有几多房屋状态类似的物业成交,成交价如何,都是重要的参考数据。如果叫价太高,不切实际,只会吓走潜在买家,最后只得久久呆在市场上,无人问津。如果叫价太低,或许能吸引买家,但能否收到合理还价的柯化,又是另一回事了。

5、作为卖家预计要花多少钱?

买卖楼房的过程中,会产生不少压力,其中一个减压的重点,就是了解在整项交易中将要花费多少金钱,并避免一些意料之外的支出,因为很多情况下,这些额外开支都是不愉快的惊喜。与代表你的地产经纪坐下来好好商量,列出各项开支,例如律师费、验屋费、税项等,并订立一个预算。此外,地产经纪的佣金,一般来说是成交价的5至6%,但这个数字是可以商量的,也要跟地产经纪达成协议。

 

6、你的销售策略是怎样的?

要确定你的地产经纪有一套行销计划,用什么方式来将你的物业推出市场,例如,会否聘请专业摄影师拍摄房屋相片什至拍摄短片?会否利用社交媒体为楼盘宣传?会为物业创建一个独一无二的网页吗?有效的行销策略,是卖得又快又好价钱的关键之一,懂得从不同渠道接触潜在买家,总好过只在你家门前草坪插牌。

7、想为物业增值,挂牌前还有什么可做?

大部份人都知道,将物业挂牌上市前,要为房屋执整一下,从而提升吸引力,什至可为物业增值。但究竟有什么要执、有什么要整,地产经纪应该可以给予更为专业的指引。有一些执整项目,可以只是将杂物清理,做一些小维修,花费的时间与金钱不多。但也有一些执整,例如太残旧的浴室、老土过时的厨柜、目测可见的屋顶瓦片剥落等,都属于成本较高或装修时间较长的项目。是否值得做,或经济能力是否负担得起,屋主与地产经纪便要共同研究,取得平衡。

 

来源:加拿大都市网

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