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2019年02月21日 星期四 22:54:40
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Tag: 業主委員會投票

獲得的業主委員會選票後 能轉送其他候選人嗎?

問:在上次年度業主大會上,其中一個委員候選人退出提名,並把所有投給他的選票,轉給另一位候選人,其後該候選人當選。請問這是否合法。 答:不可以這樣做。如果業主未能出席大會投票,而在委託表格上,指示其委託人投票給某個候選人,該候選人不能把投給他的選票,按自己的意思,轉投給其他候選人,因為這並非委託業主的原意。出席會議的業主,自然可以在大會上親自投票給任何候選人,而接受投票的候選人也不能指令監票人,將投給自己的票視為投給另一位候選人。 問:物業經理要求我提供本人與租客的租賃協議副本,我認為此乃隱私。請問有什麼法律依據,令我必須服從該物業經理的要求? 答:根據《共管物業法》第83條,業主在出租自己單位的30天內,必須通知分契法團,指該單位已經出租。同時,業主必須向法團提供業主的地址、承租人姓名、和租約副本或租約規定摘要表。隨後,承租人將獲得法團提供的物業章程書、附例和規則影印本。 問:本人是業主委員會成員,委員們欲撤換大廈物業經理。請問撤換管理公司,是只需經委員會投票,還是必須經全體業主投票? 答:首先你要詳閱物業管理協議的內容。倘若該協議定明,只要法團給予所需的通知時 間,便可以無故撤換物業經理,那麼委員會可以通過投票,並給予所需通知便可,無需要業主投票。 相反,假如該協議定明,某物業管理公司在特定期限內提供管理服務,但沒有規定,允許法團可以在該特定期限內中止服務合約,那麼便不可以中途中止,因為此舉會違反管理協議。 問:我們大廈理事會最近通過了一項規則,明確規定不允許出租單位的租期少於一年。之前沒有這項期限規定,本人過去多年都有出租,租期不少於4個月。請問本人單位的出租是否可以依「祖父原則」豁免該規定之外? 答:該規定可以定出一些豁免標準,即在某些情況下,該規定不適用,例如業主在特定日期之前把單位出租。不過,董事會沒有義務提供「祖父」豁免。並且,如果不遵守規定,看起來也不能歸咎於該規定不合理或無法執行。 Gerry Hyman是星報《共管物業法》專欄作家 使用加鎖箱的好處與壞處 Q:我正在賣房,地產經紀建議我把前門的鑰匙放在加鎖箱(lockbox)內。我在很多地方都見過這種箱,但是對其並不了解。 A:首先要提醒你,是否使用加鎖箱完全取決於你自己的決定。作為房屋的賣家,你不是必須使用加鎖箱,而且你有權決定只有當自己在場時,房產銷售人員才能展示房屋給潛在買家。如果要安裝加鎖箱,銷售人員需要向你解釋涉及鎖箱的所有優勢和風險後,才能要求得到你的安裝許可。因此我建議,賣家一定要與銷售人員就此進行全面討論,然後再做決定。 加鎖箱是一種由密碼控制的小箱子,裏面通常放置房屋的鑰匙並安裝在前門的把手上,或是房屋其它地方。加鎖箱通常用在準備出租或出售的房屋,由安全密碼或智能手機上的軟件所控制。新型加鎖箱可以在被打開時自動通知負責放盤的經紀公司,並記錄下開箱的日期、時間和開箱經紀的身份。鎖箱甚至可以被設置為只在每日的特定時間段工作。 下面就介紹一下使用加鎖箱的好處與壞處。加鎖箱對於賣家和房產經紀而言都十分方便,尤其適用於內部騰空的房子或者賣家無法出現的情況。同時,加鎖箱也為賣家提供了許多靈活性,可以允許任何得到許可前去看房的人,自行拿鑰匙進入房子,因為買家看房並無規定要求賣家或銷售人員一定在場。 但是另一方面,使用加鎖箱需要冒被撬開,或者有不法分子拿到密碼從而得到鑰匙的風險。 因此,房產銷售人員與經紀公司要理解他們對於加鎖箱所負有的責任。安省地產議會(Real Estate Council of Ontario,RECO)曾收到顧客對於此類問題的投訴,因此才會在近期對房地產從業員應遵守的規定和程序做出更明確的指引。 使用加鎖箱的賣家與銷售人員之間需要互相信任,RECO強烈建議,買家和賣家一定要聘用已在安省地產議會註冊的銷售代理,並確定雙方均清楚自己的權利及需要遵守的責任。 此外你還需要知道的是,房地產經紀不能向任何未在RECO註冊的經紀提供加鎖箱的密碼,當然,也不能向沒有房產經紀陪伴的買家、以及無牌照的房地產助理提供密碼。
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