選城市 : 多倫多 | 溫哥華
2019年02月20日 星期三 18:21:34
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Tag: 業主委員會

Condo「業主委員」必須是業主嗎?

Five Condos被指遭前法團成員虧空公款。  多倫多一Condo大廈,疑遭「假冒業主」的前業主委員會成員操控,被迫繳納雙倍的保安、門房、物業管理費,並簽下市價3倍的電力合約,道致負債纍纍。事件尚在刑事調查階段,結果未明。不過,律師Gerry Hyman在答讀者問時表示,根據安省《共管物業法》,非業主能否擔任委員會成員,是由大廈自己制定的附例所決定。   被告George Laczko(左起)、Ray Blanchard和Darryl McGregor。 LinkedIn 下面是Gerry Hyman律師對業主委員會選舉相關疑問的回答。 問:我所居住的業主立案法團規定,任何獲選加入業主委員會的人,必須是這座大廈單位的業主,或者是業主配偶。有人告訴我這項附例違反《共管物業法》(Condominium Act),並且不能強制執行,是這樣嗎? 答:《共管物業法》第56條指出,委員會可以依照決議制訂一項附例,來限定委員的資格。如果附例指定委員必須是單位業主,或者是業主配偶,該附例需經大多數業主投票贊成並註冊,是具有法律效力並可以強制執行的。 問:我們有個單位的租客,有意競逐我們Condo即將舉行的董事會董事選舉。物業經理通知,雖然租客無權在周年大會投票,但他可以入選董事會,之後便被授予在董事會投票的權利。一個沒有物業所有權、也沒有在我們的儲備基金持股的租客,卻可以在董事會就重要事項投票,我覺得很荒唐。我有理解錯誤嗎﹖ 答:是的。由於不存在隻有業主才有資格擔任董事這條附例,租客有權競逐董事會,一旦當選,他們有像其他董事一樣的投票權利。這取決於業主是否決定投票支持競逐董事會的租客。 問:業主能否要求罷免一位已搬走、並且不再是Condo業主的業主委員會成員? 答:僅僅提出罷免要求並不足夠,必須有超過50%的Condo大廈業主投票通過,才可以罷免該名委員。並且,最少15%的業主提出開會申請,業主委員會才可以召集投票會議。開會申請書需要指出要求罷免委員的原因,通常對原因的性質沒有指引,所以任何原因都可以,除了與公眾政策相矛盾的原因,例如:基於該委員的宗教原因而要求罷免。 以該名委員非大廈居民為理由應該是符合要求的,儘管附例並沒有要求委員必須是大廈居民。 問:如果某人的妻子而不是其本人是單位業主,這個人能成為業主委員會成員嗎? 答:可以的。除非法團有附例要求業主委員會理事是單位業主。 問:我和伴侶均共同擁有一個共管單位,我們可以一起競選業主委員嗎?如果當選,是共同擔任一個職位還是分別作為兩名委員? 答:你們每個人必須單獨競逐,如果你們都當選,將會持有兩個席位。 問:一名前董事會成員打算在下一次周年大會董事選舉時參選。過往的表現顯示,她接人待物會秉持挑舋和吹毛求疵的態度。備受稱讚的大廈物業管理經理已經聲言若她當選就會辭職,另外兩名優秀的董事也已表明她一旦當選,自己便不會留任。假如她真當選的話,董事會能否撤銷她的董事資格呢? 答:在大數情況下,董事會不能將由單位業主投票選出來的董事革職。不過,董事會可以通過一項附例,規定一個人必須遵守若干行為準則,才能繼續擔任董事。附例也可以列明,一名董事若在董事會發出違規通知後一段約定的期限內,仍然未能糾正違規行為,經大多數董事投票通過決議後,董事會將有權罷免違規董事。這條附例應當賦予董事權力向董事會抗辯,反對董事會試圖召開會議進行罷免董事的表決。

律師熱線:業主委員會有權阻止我安裝遮陽罩嗎?

作者Gerry Hyman是星報共管物業法專欄作家 問:最近我被診斷患有皮膚疾病,需要盡量避免暴露在陽光下我單位的陽台每天下午大部分時間都會受太陽照射,因此我想在陽台上安裝一個遮陽罩業主委員會可以禁止我安裝嗎? 答:「共管物業法」規定,對公共元素(包括你的露台)進行添加,更改或改進,需要獲得法團同意然而,「人權法」要求公寓法團對殘疾人士提供協助而「人權法「優先於」共管物業法「。 癌症是一種殘疾,遮陽似乎是合理的,業主委員會必須允許的便利。委員會可能需要醫學證據證明你患有皮膚癌。如果你能夠提供證據,而安裝遮陽罩的要求被拒絕,你可以根據「人權法「進行投訴。 問:如果法團批准安裝遮陽罩(或者遮陽屏幕),是否應該到登記處(註冊處)註冊,將遮陽罩的證明添加到業主單位的描述中? 。答:不需要遮陽罩是陽台的一個額外設備,而陽台是屬於公共設​​施,不是業主單位的一部分 - 雖然該陽台由業主專用。 問:業主是否應該考慮另外的方法去替代遮陽罩?例如不需要法團同意的立式遮陽篷(獨立遮陽篷)? 答:當然業主可以考慮這種選擇根據「共管物業法」第98條,對公共設施的添加,更改或者改進都需要經法團批准,而不附着在陽台上的獨立遮蔭篷,可能不需要法團同意。然而,法團可能會規定,在未經業主委員會批准的情況下,禁止任何類型的遮陽罩或遮陽篷。 基於遮陽篷已能滿足該業主的疾病需要,法團可能會拒絕同意所要求的遮陽罩。 問:根據法案第98條,安裝遮陽罩是否需要法團與業主註冊一份協議? 答:第98條要求,若公共設施由業主進行更改,法團和業主應就更改訂立協議該協議必須規定所建議的增加,更改或改進的費用以及維護,修理和保險費用,要由哪一方負責。 協議應該符合法律。但是,業主委員會無權利用在協議中包含單位業主不準備接受的不合理條款,來阻止安裝遮陽罩。 問:業主委員會能否要求在協議中規定:一旦出售其單位,業主同意移走遮陽罩:業主交付押金以確保最終移走:業主購買保險,保障遮陽罩斷裂並對建築物造成損壞? 答:合理的規定令人滿意只要協議約定的押金合理,上述規定看起來令人滿意。
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