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2019年01月19日 星期六 22:13:50
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Tag: 业主立法委员会

业主立案法团的职责何在?十招教你避开“租霸”

问:我们新的公寓委员会已经告知业主,大厦物业管理部门将负责解决公寓楼内的问题。这是否意味着委员会的责任是代表业主,而不是代表物业管理人员? 答:公寓委员会的职责在于管理共管物业法团的整体事务,大厦管理部门的功能则在于给委员会提建议以及根据委员会的指示完成任务。 委员会可能规定所有问题都需送去管理部门解决,管理人员也可能被授权对小问题采取某些特定的步骤,但是应该让委员会意识到所有问题的存在。所有实质性的问题,则必须由委员会决定而非管理部门。如果认为委员会只是解决管理部门所无法应对的问题,这种看法是错误的。 问:我所居住的Condo业主立案法团规定,任何获选加入业主委员会的人,必须是这座大厦单位的业主,或者是业主配偶。有人告诉我这项附例违反《共管物业法》(Condominium Act),并且不能强制执行,是这样吗? 答:《共管物业法》第56条指出,委员会可以依照决议制订一项附例,来限定委员的资格。如果附例指定委员必须是单位业主,或者是业主配偶,该附例需经大多数业主投票赞成并注册,是具有法律效力并可以强制执行的。 问:我们法团正在安装一套新门禁系统,因此要求所有住户提供驾驶执照及车主证,以前大厦从未需要过这类文件,我也觉得没必要,法团能否因此拒绝发给我大厦闸匙? 答:法团若要强制实施某项规定,这些规定必须纳入大厦章程书(declaration)或条例(rule)之中,条例规则必须合理。除非规定明显不合理,法庭会强制实施这些规定。 如果是大厦条例(rule)规定你需要提供这些文件,你可以要求与法团进行调解,坚持该条例明显不合理。如果不同意调解,或者扮演和事老的调解员也认为双方无法解决争议,那么便要进入仲裁,仲裁人会提供一项有约束力的决定。 然而,如果这些规定已包括在大厦章程书之中,你便必须遵从,因为章程书条款毋须合理。 作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家 10招教你避开租霸 不少投资者都会将投资的物业放租,大部分住宅租客属长期租户,会准时缴交房租并照料租住的物业。但也有一些租客拖欠租金、不爱惜租住的房子,有些还难以摆脱。 若不想落得把业物租给难缠租霸的下场,要诀是首先做好功课,以下是几个小贴士: 1. 当你放租时,广告上一定要列明“我们会对租客作背景及信用状况调查”,这样会较容易招来合资格的租客。 2. 利用如商业资讯供应商Equifax或信贷监察机构TransUnion一类机构,对未来租客进行彻底的信用查核,费用约为20元。你也可以加入安省业主协会(Ontario Landlord Association )等组织,成为会员后,信用查核费可低至10元,更可得到组织提供的一切对业主的支援。 3. 致电所有已知的旧业主查询租客情况,与更前任的业主谈谈尤其重要,你必须紧记,目前的业主可能会因为一心想摆脱租客而说谎,所以必须先由前一任业主入手。 4. 在社交平台上查看租客情况,也可Google搜寻一下你的未来租客,看看他们所报的租住资料是否与网上找到的资料相同。另外如果你也忧虑租客养宠物的问题,可看看他们的Facebook,如租客有养宠物,他们多数会把与宠物的合照放到Facebook上。 5. 面谈时,有些迹象能显示租客可能并非诚实之人,他们可能会出现以下种种举动:不完整的答话、说话时不看着对方双眼、转换话题、坐立不安或抛出大人物的名字。 6. 会见租客时,向他们问开放式问题,例如“请问你不再租住目前单位的原因是什么?”从这种简单问题所能获得的资讯,往往多得使人惊讶。 7. 探访租客目前的住处。如果你介意租客有宠物的话,进到屋里时就能闻到气味,那是难以掩饰的。当他们来看你的房子时留意他们的车子,这样就可以直接观察到他会怎样对待别人的物业。 8. 给租客一个实惠的价钱。租赁不只是为了收取最高的租金,因为当租客认为租金太贵的话,他们马上就会另觅租盘。在租金上让租客轻松一些,可把好租客留下来久一点。 9. 给予租客奖励。何不试试以10元优惠券奖励准时交租的租客?或是在圣诞时送赠礼物以表示珍惜与租客的关系。礼待租客,租客就会以准时交租,及好好照料你的物业作为回敬。 10. 要是你仍是遇上地狱租霸,要立即向租客发出所有相关问题的正式通知书,并寻求有经验的法律专家协助,他们熟知如何应付专业租霸的技俩。 出租前做足准备工夫,出租后待客以礼,这就是确保你的物业投资持继升值的法门。 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师

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