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2019年01月19日 星期六 10:10:19
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Tag: 加拿大老年生活

加国地产:老年公寓有投资价值吗?

【加拿大都市网】《都市地产》记者 老年公寓也有投资价值?根据以往的了解,与长者有关的住屋通常是有条件入住的:达到一定年龄、通过相关机构评估、缴付租金或者购买居住权,然后入住。这类房屋的居住者往往不拥有产权,因此投资者无从下手,也难以激起投资兴趣。目前多伦多出现一种新型的老年公寓:既拥有豪华公寓的设施,又提供长者护理和养生服务,投资者还拥有产权。 加拿大按揭暨房屋公司(CMHC)的一份研究发现,到2036年老年人口将占加拿大总人口约四分之一。人口老化将使老年住屋的市场越来越大。 老年屋需求日增 CMHC所作的2015年度长者屋报告(Seniors' Housing Report 2015)指出,过去的几年,安省75岁以上人口增长了3%,对Retirement Home的需求增加了大约1500间,高于同期580间的供应量增长。自2000年起,GTA地区的长者屋供应量以及在全省所占的比例持续提高,但是由于长者的数量以更快速度增加,到2015年,GTA地区的供应水平几乎保持在全省最低,每1000位75岁以上长者,隻拥有39个居住单元。 报告还称,安省长者屋标准间(指入住者每日接受护理服务不超过1.5小时)的空置率从2014年的13.9%降至12.1%,其中降幅最大的是一睡房单位;提供深度护理的安老院空置率则从7.9%降至5.4%。 根据安省退休社区协会(Ontario Retirement Communities Association)的资料,安省共有3种主要类型的长者护理屋可供选择:退休屋(Retirement Homes)、长期护理安老院(Long Term Care Homes,或称Nursing Homes)和简单护理院(Supportive Housing)。除此之外,还有长者大厦(Seniors Apartments)。 轮候时间长 费用不菲 所有这些类型的长者屋不仅供不应求,需要很长时间排队等候,而且入住费用不菲。CMHC报告的数据显示,目前安省长者护理屋的平均月租金为3280元,比去年上涨1.4%,接近通胀率。安省数量最多的是单户型房(bachelor),月租金为2815元。租金涨幅仍然保持低位,其原因一是新增供应量低(通常新增设施有很大一部分是更贵的单位);其二,新增供应量多数来自安省中部和西南部,这些地区的租金比安省平均数低10%。报告称租金主要受收入水平和房价水平的影响,单户型房单位租金最贵的是GTA地区。 加华置业地产公司副总裁顾伟敏(William Gu)在接受记者采访时介绍,根据不同程度的护理需求和付费形式,可将老人屋分为4类:第一类是出租给老人的长者大厦,租金比一般公寓稍高,建筑内附设一些适合长者需要的设施,有护理人员值班,不过使用服务需要额外付费。第二类是终身租用型(lifetime lease),凡55岁以上、购买了居住权的人,即可在生存期间居住。通常一室一厅的居住权费用约30万元,此居住权可以转让,但有诸多限制,隻能转让给55岁以上的人。第三类适用于有部分自理能力、需要护士看护的长者,要缴付租金,一室单元租金每月约3000元。第四类针对完全不能自理生活、需要24小时看护的长者,包括医护、膳食等的费用为每月5000-8000元,由使用者与政府分担。 顾伟敏表示,目前多伦多出现一种新型老年公寓,投资者可以购买产权,也可以不受限制地随时转让。自去年首次推出市场即受到热捧,买家不仅有长者也有年轻人,不仅有自住买家,也有以出租为目的的投资客。 豪华公寓的设施 长者适用的服务 顾伟敏的团队伙伴朱慧群(Irene Hanitijo)介绍,这个具革命性的老年公寓项目乐融居(Harmony Village),坐落于Sheppard Ave. E. 与...

华裔护理员退休卖屋 乐住永久居住权大厦

■张萧凤仪夫妇所住单位约1,000呎,生活充实。本报记者摄 本报记者   目前住在葡萄园永久居住权长者大厦的张萧凤仪表示,她移民多伦多50年,以前住独立屋,退休后选择入住永久居住权大厦。 张萧凤仪透露,她曾在多伦多市一间长期护理中心工作逾20年,自言看透人生是如何走法,不想入住护理中心,于是选择了永久居住权长者大厦。她表示,原因是市面一般的大厦单位没有长者大厦的各种支援,而这些支援正是一般耆老十分需要的。 她更指出,若是住在一般公寓单位,不会知道隔邻单位居住的是什么人,如果是青少年或学生的话,可能十分吵闹,自言在这样的生活环境下,她进入升降机时,都会恐惧同乘升降机的是什么人。但入住永久居住权长者大厦,张萧凤仪自言心理上完全可以放松,因为居住在大厦内的都是同类人,又互相认识,她指这份轻松感并非金钱可以衡量的。

购长者屋有救命钟送餐服务 还可交朋友

■于人村永久居住权长者大厦一个单位,近日以224%升幅的价格卖出。本报记者摄 ■Mark(左)和李世举介绍葡萄园永久居住权长者大厦第二期的模型。本报记者摄 本报记者   最近萄葡园推出永久居住权长者大厦第二期,面积由422呎至1,217呎不等,售价由207,500元至50多万元,此类单位每呎价格一般比邻近大厦单位便宜,以同样价钱购买永久居住权单位,实用面积会比市面单位宽阔。重点是大厦提供各类为耆老度身订造的服务,如救命钟、浴室及厕所设计方便行动不便耆老使用,有餐厅兼送餐服务,活动中心提供各类适合耆老参与的交谊及学习活动。 葡萄园机构主席及行政总裁李世举表示,永久居住权长者大厦的概念,是为了令身心健康耆老可延后入住老人院,及令到他们晚年生活更舒服。他呼吁有意购买永久居住权长者大厦单位人士,应尽早作抉择,因发展这类大厦的非牟利或慈善机构,倘要建筑新厦,首先要能够向政府申请到一块土地,他声称目前大多区的好地都在发展商手上,所以市内方便耆老活动的永久居住权长者大厦将越来越少,如果不及早计划及购买,到需要时可能已没有选择。 25岁或以上家人同住设限 李世举称,葡萄园大厦单位规定55岁或以上健康耆老可入住,一睡房单位可住2人,两睡房单位可住4人,若有耆老想与家人同住,该名家人必需25岁或以上,而且只能以护理人员身分居住,没有住客基本权利。 葡萄园机构首席执行官Mark Wong则表示,很多人认为永久居住权长者大厦单位不会升值,又不能随便出售,他指这个想法错误,拥有永久居住权的住客如要迁出,大厦管理处会提供一个单位市值定价,若住客想以较高价格出售,可以自行拟订价格,但不能以低于机构拟订价格出售,以保障其他住客的权益。至于单位要由机构代为出售,是因管理处要选择符合入住大厦条款的购买者。管理处协助住客将单位出售,将收取5%售价作佣金。 据Mark透露,很多耆老将本来居住的物业出售,然后以现金购入永久居住权长者大厦单位居住。对于坊间很多人表示,银行不会向购买永久居住权长者大厦单位人士提供按揭,葡萄园特别与加拿大皇家银行协商,将一些子女购买单位给经济不富裕父母居住的个案,或刚从中港抵加的耆老购买者个案,推介给皇家银行作房屋按揭贷款,至于银行是否批准则要视乎个别人士而定。 李世举指葡萄园正发展第三期,主要提供老人居住服务单位,即是当耆老在体能上进一步退化,不大适合两老或一人独居时,可以交租形式入住这类有家庭服务的单位,计划将会供现时居住在葡萄园永久居住权长者大厦的住客优先入住。届时耆老可出售或出租单位,将所得金钱作交租用。

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