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2022年09月24日 星期六 20:55:56
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Tag: 地产投资

為什麼科技巨頭紛紛趁低買大樓?

(谷歌10亿美元购下伦敦Central Saint Giles大楼。) 【加拿大都市网】新冠疫情席卷全球,不少科企开启“远距上班”的新模式,但有科企在“远距上班”的模式中仍置业新办公大楼,近日科企巨头谷歌(Google)斥资10亿美元购下目前租用的伦敦市中心一栋大楼,表明公司有信心将该办公楼用作未来的工作场所;亚马逊(Amazon)、 苹果(Apple)等美国科企巨头纷纷置业。有分析指,“远距上班”与返办公室的混和工作模式,将成为新常态,因此不能完全放弃实体办公室。此外,科企巨头购入办公大楼或志在投资,善用剩余资金。  科企巨头谷歌宣布,已斥资10亿美元购下目前租用的伦敦市中心Central Saint Giles大楼,表明公司有信心将该办公楼用作未来的工作场所。谷歌指在英国有6400名员工,计划花费数百万英镑重新装修该大楼内的办公室。 谷歌母公司Alphabet首席财务官Ruth Porat表示,公司有幸在英国经营了将近20年,买下Central Saint Giles大楼说明公司将继续看好这个国家的增长和成功。英国财政大臣苏纳克(Rishi Sunak)表示,谷歌的这项就业投资,为英国作为世界领先科技中心投下了一张重要的信心票。 完全远程工作不可行 其他科企巨头近年纷纷“进置业局”,前年,亚马逊以9.78亿美元购入了纽约的Lord & Taylor大楼,办公空间面积为66万平方英尺,此外,其还宣布将于美国6个城市扩大办公室,包括纽约、凤凰城、圣地亚哥、丹佛、底特律和达拉斯; 苹果也宣布在美国北卡罗莱纳州的“三角研究园”(the Research Triangle area)地区建设一个新园区,预计投资金额高达10亿美元,锁定机器学习、AI、软件工程等技术领域;Meta(原facebook)租下了曼哈顿中城的詹姆斯˙A˙法利大厦(James A.Farley Building)所有办公空间,并陆续在奥斯汀、波士顿、芝加哥和华盛顿多处置地 。  趁低吸纳作长线投资 毅知顾问公司董事总经理周绮萍表示,从长期趋势来看,“远距上班”将成新的工作模式,科企逼于疫情流行而开始新的工作模式,并为此投放了一定的成本建立新系统。她续指,就算疫情后,科企“远距上班”的时间都较疫情前多,因对大部分员工来说,“远距上班”的模式可以兼顾家庭,因此企业或会增添“远距上班”的时间作为员工的福利。 另外,她又认为,科企买办公大楼更偏向投资,因疫情下办公大楼价格回落,可“趁低吸入”。斯坦佛大学经济学系教授布鲁默(Nicholas Bloom)在亦其研究中指,采取远程及返办公室的混和工作模式,将可能成为常态,完全远程工作很难共同发想新点子与产品,科技业员工倾向至少一周在办公室与同事共事几天。   

26歲移民後代 是如何在大多倫多擁有4物業2渡假屋的?

【加拿大都市网】年仅26岁,已在大多伦多地区拥有4个物业,以及2间渡假屋,这名属于千禧年代的年轻人,细说其置业的经验。 Mustafa Sheriff,现年26岁;他表示:“最大的误解,是人们希望立即拥有一间漂亮的房屋,但情况并非如此”。 他表示:“若果可以,先购买较低价的房屋,或租住物业,一步一步地进行,这是有程序的”。 作为巴基斯坦移民的儿子,Sheriff从小便知道如何忙碌地过活,不让家人负债其个人开支。 Sheriff在15岁时,开始转售二手手机,赚取利润及储蓄,同时从事兼职工作。 他之后进入怀雅逊大学攻读商科,大部分都在网上或晚上上课,期间在一间物流公司工作,当时的收入为年薪4.8万元。 Sheriff表示,工作让他储蓄了可于2019年购买第一间屋的资金。他以首付20%,购入了一间位于烈治文山,价值50.5万元的公寓单位。 他强调:“多年以来绝对十分艰难,但只关注目标”,2017年毕业后,积累了大量积蓄。他表示,与家人同住,“这会让你有所帮助”。 他表示:“一旦买了第一间屋,你就可以利用它来购买更多”。 皇家地产经纪Kelsey Schram表示,购买第一间屋,并不像看起来那么糟糕,可能需要作出一些牺牲,例如在储蓄的同时与家人同住,或接受这样一个事实,即首次置业,不必是“永远的家”。 她表示:“最重要的是能进入(市场),并让资产增加起来”。 Schram表示,进入火热的地产市场,另一种选择是购买价格较便宜的物业,之后用作出租,让物业升值。 另外,不要害怕寻求家人的协助,这对家人而言,这也是一项投资。 多伦多地产经纪Wins Lai表示,Sheriff进入楼市的方法,是与家人同住,一边工作一边储蓄,一边工作与学习是“聪明”及“良好”的投资。 但Lai表示,虽然投资物业不像股票那样波动,但需要考虑不可预见的风险,来评估自己的风险承受能力,例如加息、不可靠租户及潜在失业等问题。 Lai强调:“主要关键在于真正进入市场”。 Sheriff购入第一间物业的一年后,将物业再做按揭,将获得的资金,与妻子在万锦市购入一个公寓单位,及在士嘉堡购入一个镇屋单位,每个房子的首付都为8万元,之后用作出租。 2人于2021年成立了一家名为Belle Vue Lakeside Retreat的物业租赁公司,再在Nippising湖边购入2间楼面面积较小的物业用作出租。 2人最近已在烈治文山购入一间独立屋作为梦想中的居所;Sheriff表示:“在疫情期间,低利率令其更实惠”。 他表示,所有物业都收支平衡,所有物业都在升值。 (图片:星报) T02

疫情讓度假屋受青睞 貸款條件需要留意

(■购买度假型房产与要考虑贷款事宜。星报资料图片) 在疫情期间,有许多国民为了躲避病毒、逃离城市,进而购买了第二套房产作为度假屋,目前仍有许多潜在买家跟进。不过,专家们提醒,度假房产贷款与普通民宅购置的过程不同,贷款方考虑的不仅仅是买家的信誉。Re/Max今年5月发布的一份报告显示,计划于明年购买休闲类房产的人群中,有59%的人是首次尝试此一房产领域。 虽然该公司的2021年休闲类地产报告称,这类的房产价格正在上涨,但也表示,22%的受访者表示,较低的利率提高了人们的购房能力。 TGM The mortgage Group的抵押贷款经纪墨菲(Donna Murphy)表示,一定要与熟悉休闲类房产的地产经纪人合作,这一点很重要。“确保你的合作伙伴知道你在寻找什么,你的短期和长期目标又是什么。”如果买家没有现金直接购买度假房产,则可以选择抵押贷款,又或者可将现有的房子二次抵押套现等方式,两者结合。 墨菲说,一般而言,在其他条件相同的情况下,度假房产的属性与普通住宅愈类似,就愈容易获得抵押贷款,诸如是否方便、可御寒和有水源等都是贷款机构看中的关键点。 卑诗省西温一名抵押贷款经纪索约基(Toma Sojonky)则说,有时候,将自己的住宅进行二次抵押也比直接为度假房产获取贷款要简单。他说,娱乐性房产和普通独立屋还是有不少内在的细微差别,这使得直接申请贷款变得困难或不可能。 墨菲说,每一种情况都是独特的,但她估计,平均而言,6月抵押贷款压力测试规则的改变将借款人可以申请的最高抵押贷款金额降低了约5%,这一数额可能对一个火爆的市场产生影响。墨菲又说,不符合压力测试新规则的买家还有其他选择,例如可考虑从其他贷款机构借钱,但最好要有心理准备,这将会比银行支付多一点利息。星岛综合报道

加拿大年輕人開始合資買房 花一元能當業主

【加拿大都市网】本国楼房价格持续上涨,尤其是在温哥华和多伦多这些大城市,年轻人置业安居越来越难。两地商人有见及此,开创了“合股式”置业计划,让资金有限的投资者亦能购买,即使未能“上车”自置居所,也总算能“掹车边”,一尝做业主的滋味。  温哥华的Addy和多伦多的BuyProperly都是这个新兴行业的一分子,推出称为“分式产权”(fractional ownership)的投资计划,让个人投资者购买独立屋、柏文住宅或工业园等项目的一部分“股份”,晋身业主行列。  计划吸引之处在于买家毋须为首期而烦恼,想参与投资较大型项目例如整座购物中心,也不用顾虑资金不足,只要在网上按几按,用电子付款转出投资款项,就立即成为有关物业的业主之一,形式有如网上“众筹”。买楼,不过是弹指之间的事。  然而,这种形式与传统的共享式住宅或地产信托基金(REIT)存在明显分别,就是业主无法占有或享用物业,而分拆的股份也较细碎。有别于REIT投资于地产企业,分式产权的投资对象是单一物业。  据加拿大广播公司(CBC)报道,这些公司各有不同游戏规则,以Addy为例,投资项目以500万至5,000万元的柏文大厦为主,成为会员需付25元年费,可以低至一元购买某个物业的股份,每人在每个物业的投资额不得超过1,500元。相反,以投资租用单位为主的BuyProperly,却设下2,500元的最低投资额,上限为该物业的50%股份份额,不设会员制。投资者分担一次过的开支,例如验楼费和律师费等,然后定期支付维修及管理费。投资公司收取投资额的2.5%作为服务费,另须加税。  收益主要有两大途径,首先,投资者可按投资比例定期分得物业出租的租金收入;到物业出售后,可按比例本利归还。投资者也可以在物业未出售前,将自己拥有的股份转让,提早离场。  怀雅逊大学(Ryerson University)管理学院金融系助理教授Laleh Samarbakhsh提醒有兴趣人士,尽管这种投资方式看来吸引,特别是对年轻人而言,但不能忽略当中存在的风险。物业价值可升可跌,合资独资也是一样,地产物业从来不是容易套现的投资工具,如果急于求售,就要接受较低的售价。宏观而言,这种投资模式吸引了更多买家加入市场,会进一步推高楼价,投资者不宜因跟风或怕“执输”而草率作出决定。    V20  

跳出GTA!安省11間獨立屋 不到30萬元就能擁有 

【加拿大都市网】别以为首次置业难乎其难,其实一些房子便宜得很,一般居民应该都负担得起。如果你遥距工作,或已经退休,就没有必要呆呆守着那个昂贵的市区柏文单位。来吧,一起看看下述叫价 不到30万元的楼盘,做好搬家心理准备。 比多市柏文划算 在闹市以外地区,你花费更少的金钱,就能买到4卧房,设备齐全的房子。首选家居只售199,900元,还有一个大院子。 下述精选楼盘在大城市以外,买家随时可以入伙。不过,手快有,手慢无,在报道刊出后,可能已有部分房盘已被火速卖出了。     大院子楼房 售价:$289,900 地址:4683 Michelle Dr., Greater Sudbury, ON 简介:要是你喜欢户外活动,你会喜爱这幢3卧房屋子,它有凉台,还有燃气烧烤装置   首次置业者理想居所 售价:$249,900 地址:2515 Bernard Rd., Windsor, ON 简介:两卧房屋子全新装修,随时入伙     单卧房平房 售价:$299,900 地址:284 Paling Ave., Hamilton, ON 简介:房子只有440平方呎,但感觉面积更大。房价相宜,适合单身的首次置业者   安乐砖屋 售价:$229,900 地址:38 Churchill Ave., Leamington, ON 简介:两卧房屋子设备多,比如木壁炉,间隔门廊   四卧房房子 售价:$294,900 地址:1059 Dougall Ave., Windsor, ON  简介:屋子逗人喜爱,前廊有盖,大方美观,白色厨房耐看,房子有足够房间,可辟家居办公室     砖造平房 售价:$299,900 地址:1422 Indian Rd....

華裔買家不再只盯緊加國住宅 多元投資策略回報高

■■华埠登打士西街一个物业,业主2010年以107万元购入,现叫价350万元。 星岛日报记者 近年来华裔及亚裔的物业买家,已经不像以往只购买独立屋、镇屋或柏文这些住宅用房,转而采用多元化的购买策略。有地产经纪表示,很多有实力的华裔买家,开始找一些地理位置好的物业作为分散投资,例如商场、货仓以及一些仍在经营又占地面积广阔的企业。 租金回报达6% 地产经纪黎宇昌称,以一间占地一亩的独立货仓上盖两万呎的房子为例,因为货仓是以一个单位出租,所以租用较长时间,租金回报达6%,由于这类商用物业回报率高,租金可以自给自足,“养活”这座物业的按揭贷款之余,还有一定收入,获银行批出贷款的机会更容易,加上物业面积大,将来升值能力更高。 这类物业可遇不可求 提到未来升值能力高的情况,他指有很多准买家,积极找寻一些位于市区闹市2至3层高、上居下铺的地铺物业,但这类物业却可遇不可求。 他举例称,一间位于多伦多央街上居下铺的楼盘叫价4,195,000元。业主于1995年以425,000元购入,现在叫价420万元,收租23年后以这个高价卖出,增值高达1,000%。另外,华埠登打士西街有一个物业,业主于2010年以107万元购入,现在叫价350万元,升值300%。从这些例子可见,投资者如果有独到眼光,在一些优质物业中可能会大有斩获。 ■业主于1995年以425,000元购入,现在叫价420万元,增值10倍。   购农场作储地 静待发展商机 地产业者黎宇昌举出另外一个实例,投资者购买一个在闪高地区(Simcoe) Springwater的养牛场,面积为400亩。业主于2007年用60万元购入,到2017年以550万元售出,即是于10年间升值9倍。 黎宇昌称,业主购入养牛场后,继续雇人经营管理,每年地税是4,700元,牛只出售每月有可观利润。由于附近城市于10年内不断发展,令养牛场地价水涨船高,加上粮食(特别是牛肉)价格于过去10年不断涨价,农场主人在过去10年已经赚到不少,现在地价亦升了9倍,所以愿意放盘套现。 新业主亦是着眼于养牛场面积有400亩,而且看涨牛肉市场未来前景,加上牛场拥有辽阔土地,每年地税只收4,700元。如果现况没有太大改变,新业主可以把该幅土地作为后代子孙的土地储备库,待将来城市规划发展到牛场附近,向市府申请改变土地用途,将土地出售或发展成商住计划,届时回报率更可观。 华裔生意人趁低吸纳 另一个例子是有一华裔,最近购入米尔顿市(Milton)近401公路的养马农场,这个农场主人因为婚姻出现问题,妻子要求丈夫出售共同拥有物业分钱,华裔买家遂以130万元购入这个面积99亩、建有3间大建筑上盖房屋的农场。 他称,新业主是生意人,根本不懂养马,但看中农场接近米尔顿市和401公路,买家表示相信至下一代时,城市已经扩阔至其物业,加上原业主夫妇急着将物业脱手,他购入之后,会租给原业主继续经营养马场,并将多余土地租给其他农夫种植农作物,租金除作交地税外,还有钱支付购买土地向银行贷款的利息。他表示,十分有信心如果能够守着这个农场,将来发展商机是无可限量。