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2019年02月21日 星期四 18:57:31
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Tag: 多伦多买房

卖房意外:嫌地块小买家毁约 卖家能拿到违约金吗?

房屋挂牌时需要提供物业地块的大小,土地测量是直截了当获得地块真实尺寸的方法之一(星报资料图片 安省初级法院早前裁定:因买家拒绝执行买卖合约,多伦多一栋物业的卖家,可以不退还买家签合约时所支付的10万元定金。然而,安省上诉法院(Ontario Court of Appeal)最近推翻了这项裁决。 在房子挂牌资料中,地块尺寸缺失的情况并不少见,例如某房屋标注为Lot:50x0,或者Lot:0x100等。这种真实尺寸缺失的情况,往往为后续交易产生纠纷埋下隐患。 普林格尔(Nancy Ann Pringle)在东约克Alder Rd.的一个转角地段拥有一栋独立两层独立屋,以1,288,888元的价格挂牌出售。 Lot尺寸非专业测量 普林格尔告诉她的地产经纪卡巴比(Steve Kababeh),她没有物业的正式土地测量(land survey)数据,可以向多重放盘数据库(MLS)提供必须填写的物业地块尺寸。卡巴比于是访问了市政物业评估公司 (Municipal Property Assessment Corporation,MPAC) 的数据库。 该数据库的资料通常不完整且不可靠,资料错误地显示普林格尔的物业所占地块,面宽为87.64 英尺,进深为0英尺。为了提供MLS所需的资料,卡巴比用卷尺丈量了普林格尔物业的地块长度。最终输入MLS的测量尺寸是87.64x100英尺,放盘资料同时标明:该物业为“不规则街角地,进深有待核实”(Irreg Corner Lot — Depths To Be Verified)。 该房子被描述为前宽87.64呎左右(more or less),深度大约100英尺(more...

疑卖家秘密装监控 Open House看房不能乱说话!

卖家有可能透过监控录像掌握买家看房时的言行,法律界人士认为,披露家中安装有监控系统,符合买卖双方利益(星报资料图片) 以往地产代理带买家到放售楼盘视察时,业主多在家中等候,潜在买家也变得慎言,但现在经纪带客视察楼盘,业主或不在屋内,潜在买家就会畅所欲言;有地产经纪“踢爆”有楼盘业主在屋内安装监控系统,待买家离开后听买家说过什么,再按买家所言调整卖屋策略,有经纪促请当局就此立例保障买家私隐。 据CBC报道,一位在咸美顿市工作的地产代理向媒体称,最近2个潜在置业客户声称,怀疑带这2个客户看房期间,虽然业主不在放盘楼房内,却能完全掌握他们在屋内所说的一言一句,她相信业主于屋内不起眼位置安装了保安监控系统,并利用系统撷取了潜在买家之言行,业主利用潜在买家在楼盘内畅所欲言的言词更改了售楼攻略。 她举例说,有一潜在买家,在业主没有身处楼盘期间,在楼房内提到他们可以负担得起此售价,并指楼价相当“划算”,即使屋价再贵一些也愿意购置;结果卖家忽然抬价,令客户失了预算,虽然之后双方成交,但事件令买方心中有刺。 另一个案是她的一名潜在置业客户,到业主不在的楼盘视察期间,欲试用其中一座家居电器,地产代理说事件只有自己及客户知道,但之后业主联系买家,提到潜在买家欲试用其家电一事,令买方感到相当愕然。 该地产代理称她与该2名受影响潜在置业者,有理由相信业主在屋内装置了保安监控系统,即使她带客看房时业主不在家中,业主也可完全掌握地产代理与潜在买家之间的对话与一举一动。 律师指披露符合双方利益 该地产代理表示虽然放盘业主有权在物业内安装保安监控系统,但当楼房正处于给予潜在买家视察期间,潜在买家私隐也应该获得保障;她指出当潜在买家与地产代理身处业主不在的放盘楼房内密谈交易内容时,既没有想过谈话内容有机会遭卖方“窃听”,即使她深信卖方并非有意透过保安系统“窃听”,但至少应该让潜在买家及地产代理,清晰知道楼房内安装了保安监控系统。 她建议安省消费者服务厅应该在楼房买卖双方现有机制与规条下,设定针对放盘楼房内安装保安监控系统设施条例,并由安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)严格执行。 安省消费者服务厅长秘书胡利(David Woolley)回复CBC查询时表示,作为楼宇买卖双方,都必须严加遵守本国私隐法,且绝对不可于买卖其中一方不知情下,擅用撷取得来的视像或声像,进行与商业利益有关之行为。 至于安省地产议会的Kelvin Kucey则在声明中表示,他同意放盘一方应该将可供地产代理随时带客看房之放盘房屋标列项目内,表明屋内安装了监控摄录与录音系统;他指出现时家居监控摄录系统相当普遍,一些放盘楼房装置了这些系统不足为奇,但作为放盘卖方确有必要让买方清楚知道有此系统之存在,以免将来导致争拗。 私隐律师汤逊(Kirsten Thompson)形容事件可说是“公有公理,婆有婆理”,原因是一旦该物业仍属于放盘业主,其有权在自家楼房中安装任何监控系统,业主可将此视为保障自家财物的保护伞;但对潜在买家来说,的确会感到其言论及举措的私隐遭侵犯。 系统,是一个相对能切合双方利益的做法,当局或有必要认真考虑此提议,以符合楼房买卖双方利益。       纵有证据指遭窃听 律师指难推翻合约 对于有报道指,有楼房卖家监听买家看楼盘时与经纪的对话。有律师认为,就算如此也难以推翻相关买卖合约。 前安省地产协会主席费利斯日前接受Newstalk 1010电台访问时表示,曾经有买家在看楼盘时,谈论自己房屋烧了,很想买楼,及愿意出价多少买该单位,后来发现这番对话遭卖家录音。虽然买家不悦,但最终楼宇也完成交易。 地产从业员黄志豪日前接受星岛A1中文电台时事节目《A1出击》访问时表示,遇过类似情况。现时不少房屋都安装了闭路电视,有些卖家可能为防放盘时遭人破坏私人物品或偷窃,而安装这些设备。业界没有惯例,经纪带客看楼盘时,要提醒客人,不要表达自己很喜欢那层楼或愿意出价多少等,视乎经纪经验而定。但他们都会提醒客人,楼盘可能有闭路电视,有任何问题,离开楼盘后上车再说。他认为,当局修例,强迫卖家披露楼盘是否有监控装置是好事。但实行有难度,因为难以证明卖家说法是否属实。 议价过程未必构成欺骗成分 律师秦怡敬向该节目表示,难以界定卖家是否侵犯买家私隐。她质疑,联邦私隐法是否适用于楼宇买卖,因为法例一般适用于商业活动。她解释,屋主卖楼未必构成商业活动,因为楼宇是自住,因此相关法例不一定适用于卖家监听买家。况且现今科技进步,智能家居等电子设备,都可能有监听或录音效果,买家看楼盘时,不能期望自己的私隐有全面保障,要有泄露私隐的心理准备。 秦怡敬又说,就算相关法例不适用,若当事人认为私隐遭侵犯,也可能循普通法,去提出民事诉讼索偿,因为过往已经有案例。但要视乎究竟卖家听到什么,例如买家提及出价底线等,而令买卖出现不公平等问题,这又是更复杂的问题。 若要推翻有约束力的买卖合约,就​​要循过往案例去推翻,例如卖家是否蓄意欺骗买方或有疏忽等。但她认为,未必那么容易推翻相关合约。就算买家有证据,证明卖家利用窃听到买家底价的资讯,而不肯减价,也未必能推翻合约,因为这是议价过程,未必构成欺骗成分。她认为,买家看楼盘时,要慎防提及秘密事宜。

不同年代华裔女性移民的买房故事(下)

2018年是加拿大女性拥有投票权的第100周年,也是以#metoo为首的全球女权主义运动颇为激进的一年。2018年留下很多值得思考和回忆的女性话题,而星岛《都市地产》要带领大家走入生于不同年代的华裔有房族女性群体。作为不同年龄段的移民女性,拥有房产是否就拥有了安全感?移民和购置房产有必然联系吗?华裔女性是基于什么原因,要在加拿大最贵的城市买房?这一年楼市变化都对她们产生了什么影响?让我们一起走进她们的买房故事吧! 上周我们讲述了分别生于90年代和80年代的两位女性移民的买房故事,本期接着介绍70年代和60年代的两位女性移民的故事。 70后女性:接连换房终买独立屋 生于1970年后的N女士是2005年移民到多伦多的。在面对记者时,她认为自己的经历代表了很一大部分人。“作为独立屋持有者,这些年只能不断换房,但不能同时拥有几个物业。” N女士刚移民来多伦多时并没有买房。“从国内出来时,没赶上中国的蓬勃发展。国内房产没有房改或者拆迁,没拿到什么补贴。生于70年代的移民,出国相对不易,处于一个比较尴尬的状态。我们这代也不是家里的独生子,家庭状况不是特别好。现在每个出国的孩子家里条件都不会差到哪里去。我们那时不是家庭条件好的才出国,状况和现在不一样。我们这代人要靠自己拼搏去攒首付。” 70后N女士来到加拿大后购买的第一个物业(N女士提供) 2009年,N女士还是单身。用所有积蓄作为首付买了一个售价30余万位于404高速和Sheppard的condo楼花。“当时30几万也不是个小数目。我决定买楼花,是因为几年以后才交接,不用一下投入一大笔钱。房子交接时已经是2012年了。后来我卖掉了这个condo。甭管赚了多少钱,我自己在楼花买卖中受益了。那时候不像现在condo会有很大的jump,但我确实是赚了。” 后来她生活稳定下来,步入婚姻。“我和老公一起买的第一个婚房是位于奥罗拉的镇屋,当时大概38万。那时候市场还没有完全炒起来。2009年后到2017年买房子的,价格都是向上走的。那个镇屋现在已经有50-60万的价格了。随着孩子出生长大,我们把镇屋卖了,换了独立屋。这一路走来不是为了炒房,纯是为了儿子的生活空间能大些。” N女士毫不犹豫地对记者表示,华人文化传统就是热衷于买房。但通过房产获得安全感这件事,她却不认为是绝对的。“对于我来说,现在的男女真的很平等(pretty even)。我没有觉得一个房子让我safe,因为当你的家庭关系真的不好时,说不好听的最后房子还是要分。不是因为有房子才让我有安全感,而是女性不论在职场也好、生活中也罢,自主、独立、自我提升、和社会保有连接、自强才能让你有安全感,而不是拥有房子。” N女士认为,作为70后无法和年轻移民相比。“我的情况与土豪以及年轻移民非常不同。年轻人,父母都给他们准备好了许多东西。如今很多年轻人结婚,首付款都不用着急,两个人只想怎么还贷。在房价高企的今天,首付也不是一点点钱。不像我们最开始来的时候,二三十万、三四十万可以买套房。现在三四十万就是一个首付款而已。你要我们这些早早移民来的去哪里存?” 也正是因为如此,她表示自己只能不断地换房,而不能同时拥有几个物业。“当然生活是越来越好,所以我们还能换得起,越住越好。但我们不是有大笔资金的人。为什么会选择换房而不是从一个家搬到另一个家,把之前的家作为second property?因为条件不允许。必须把这个房子里的钱挪出来才能去买第二个房。现在回想起来都觉得当时应该咬咬牙,要留住、守住以前的房子。但是当时情形是不一样的。而且谁都不能够预见以后的市场会是什么样。” 提及是否觉得移民和买房有必然联系,她给出肯定的答复。“这个关系很清楚。移民到这里来,中国人的传统还是要有个自己的家。我们还没有到老外那种一辈子可以租房子的境界,这和我们的文化息息相关。” 回顾2018年的数次加息,N女士坦言会觉得有压力,并会为此控制日常开销。“还是那句话,我们不是家底丰厚型的家庭。我的初衷也会想为了应对加息而努力赚钱,但钱不是说赚就能赚的。我是个比较保守的人。我会努力,但如果这时不能达到如我所愿的状态,我势必要把生活收紧一点。有孩子后考虑的会多一些。” 60后女性:后悔买房买晚了 2008年一家三口移民来多伦多的邢阿姨一家,居住在位于万锦市的镇屋中。2013年成为有房一族的她,看着目前大多地区的镇屋价格下跌,却表示没有任何压力。“对于我来说,房价涨和不涨,对我压力都不大。房子既然是个商品,长期来讲会涨。因为我是自住,就这一套房,涨不了会卖,跌了也没办法,也不会觉得身家少了。因为还没卖,这一刻的钱都不是真的钱。” 作为60后,邢阿姨表示自己一家人是白手起家来到加拿大,最初并没有打算买房。“当时想过把国内的房子卖掉在这边买房。但有个朋友劝我说,作为技术移民刚来这里,不要因为供房给老公太大压力。 买房以后,人就束缚住了,租房可以随时走。那时候赶上经济危机,我们来的时候就带了1万加币,还没决定要留在这里还是回国。所以一开始根本没想要买房。” 至于是什么让邢阿姨决定加入有房一族,她表示原因极其简单。“当时我们的房东装修,生活被打乱了。装修搞得非常乱,难以再住下去。刚好我女儿从滑铁卢大学毕业,回到多伦多生活。我就想那就买房吧。从决定买房到住进去,我们就用了1个月时间,特别快。2013年买的时候42万余元。现在看,房价跌了,但到今年夏天的时候看邻居也大概可卖到67万左右。” 60后邢阿姨家的镇屋外景(本报记者摄) 即便已经成为房东,她还是颇为怀念租房的日子。“当时我们住在Finch和Victoria Park附近的后复式中,两间房租金才900多,房子也大,通往后花园。我们2008年来加拿大,到现在10年时间,只搬过两次家。那时候作为新移民,生活还没有完全确定下来。后来买了房,觉得心能静下来了。生活按部就班了。” 至于加息后的还贷压力,邢阿姨显得非常坦然。“我感觉有个稳定工作,还是自住房,受的影响不大,至少心理上影响不大。如果是投资或者炒房,那就另说。现在我家每月还贷数目是比原来多了些。以往几年,最低的时候一个月1400多,现在是最高的时候一个月1600多。如果持续一直这么加下去,肯定会觉得压力大。但就现在来看,压力只有一点。” 邢阿姨表自己没有后悔买房,因为即便房价跌,现在卖掉至少还能赚20万。“但是后悔过我买晚了。2008年刚来那会不但房价便宜,首付也少。那时候5%就可以买房。在当时60多万可以在万锦卖很大的独立屋。” 除此之外,邢阿姨并不认为移民和买房有必然联系。“我有朋友到现在一直在租房。他们觉得租房省心,什么都不用管,利息也不用算,住得不好再重新租。因此我认为两者没有必然联系。” 提及拥有房产以后精神上是否拥有安全感,她表示肯定。“能感觉到这是你的家了。不论走到什么时候、走去哪里,都会挂着。” 邢阿姨总结道,“我们刚来的时候,老公因为工作原因,还想要再回国。后来我说,女儿在这里,父母在跟前就不一样。我不喜欢分居两地。我认为一家人要在一起,不管租房还是买房,影响不大。” 以60后母亲的身份,邢阿姨认为,现如今单身或未婚女性,应以量力而行的心态来看待购买房产。“我觉得当你经济能力到了,未婚也罢结婚也好,你可以去买。如果没有这个能力 ,没有必要为了买房把生活硬压缩和降低,真的成为房奴。因为房子应该是给人的生活带去欢乐。生活中还有很多应该去体验和享受的,如果因为房子改变整个生活质量就不值了。”

不同年代华裔女性移民的买房故事(上)

2018年是加拿大女性拥有投票权的第100周年,也是以#metoo为首的全球女权主义运动颇为激进的一年。2018年留下很多值得思考和回忆的女性话题,而星岛《都市地产》要带领大家走入生于不同年代的华裔有房族女性群体。作为不同年龄段的移民女性,拥有房产是否就拥有了安全感?移民和购置房产有必然联系吗?华裔女性是基于什么原因,要在加拿大最贵的城市买房?这一年楼市变化都对她们产生了什么影响?让我们一起走进她们的买房故事吧! 多伦多虽然不是加拿大首都,却是加国妥妥的“一线城市”。2018年,多伦多市中心公寓的月平均租金首次超越了温哥华,一室condo的租金均价超过每月2,000加币,平均售价也突破了每尺1,000元。经过省府2017年4月之后的调控,虽然freehold类型的低层住宅房价下跌,并伴随利率攀升和贷款政策收紧,但华裔移民女性选择买房和继续持有房产,其中原因大有不同。新政策和楼市波动,对于不同年龄层、拥有不同类型房屋的女性也产生了不尽相同的影响。 90后女性:有房以后自由了 2002年跟随父母移民到多伦多的王小姐算是半个CBC。访问中用英文表达自己的思想更为准确,但还能阅读和说相对流利的中文,这要归功于她出国多年来喜欢拜读金庸小说。作为大学毕业不久、20几岁的年轻人,她已在五大银行之一拥有了一份高薪工作,并在2016年11月成为了有房一族。 90后王小姐的condo外景图片(王小姐提供) 而她买房的原因,只是单纯地为了减少上班的交通时间(commute)。“2002年和父母来加拿大后,我们一直租房。很久以后爸妈才在万锦买了镇屋。大学毕业后,我在市中心工作,爸妈家离Go火车站又很远。很长一段时间里,我上下班要花费3个多小时在路上,非常痛苦。” 为了解决这个问题,王小姐和家人商量,要在市中心租房。“当时一室单位租金要每月1,800元,现在涨得更高了。我朋友租了我旁边的楼,现在租金2,300。当时我和家人算了一下,租房月租金与买房每月还贷和支付管理费的价格差不多,那还不如买个房。” 就这样,王小姐拿出自己工作的积蓄,在父母帮助下凑了首付买房。“买了Union地铁站旁一个600多尺一室一厅的condo,首付20%,价格44.5万。自己出了一部分,爸妈出的比较多一点。才几年,现在房子涨到大概60多万了。”王小姐看中的是联合车站附近的便利性。“现在每天上班来回路上花费不到1小时,省出来的时间可以做别的。” 被问到有了房子后会觉得生活更有底气吗?王小姐称,“会有的。主要是觉得朋友都在Downtown住,可以多聚会见朋友,上班也很方便,也不用觉得‘到点儿我要回家了’或者时间太晚不安全。没有门禁了,但是我几乎每周都回父母家看望他们。” 王小姐认为,20多岁能够买房,是最好的时间。“当然要根据个人情况。的确要是不能买,可以租房或者搬回家和家人一起住。但我觉得大部分年轻人会倾向于寻求独立,和父母住的会搬出来想自己去打拼。在这个期间,要根据个人情况满足自己需求。” 作为年轻有房女性,她坦言,未来并不太介意男友有没有房子。“因为我觉得以后成家,两个人可以一起努力赚钱买房。近年Condo价格大涨,的确我会觉得自己拥有的资产更多了。假如以后结婚要买独立屋,我可以把condo卖了再买,财务上也更容易。” 记者提出女性拥有房产会获得心理或精神上的安全感吗?王小姐迟疑片刻,表示对于现阶段的自己,没有安不安全的感受,主要的还是节省出行时间。“对于心理上的影响,我还是觉得自己拥有的独立性(independence)多一些。” 2017年至今持续加息,对在银行工作的王小姐却没有产生什么压力。她表示,“我有银行的员工贷款rate,刚刚renew的4年固定利率3.2%。普通人在大银行拿不到这个利率。就算4年以后rate越来越高,可能工资也会越来越高。加息以后我的月供比之前高出200多元,我没觉得有压力。未来如果再持续加息,每月再涨200块,我也是还ok的。” 记者提及单身女性应该以什么样的心态来看待买房这件事?王小姐称,“和单身倒没什么关系。假如可以以财务独立(financially independent)的形式来买房,还是比较好的。” 80后女性:买房是一段感情后的破釜沉舟 作为80后的霍小姐在接受记者採访时,对记者首先提出了要求:“不要公开我的照片,也不要写我名字。但是要说我的故事。” 霍小姐于2002年前来到多伦多留学。在加国一路过五关斩六将,8年后终于拿到枫叶卡。“刚来上学的时候,每天都在紧张的学习生活中度过,想的都是毕业后怎么找工作、哪种工作可以移民。那时从没想过要买房,想的是生存。” 做了10余年租客,霍小姐在2012年决定买房。“那时候我已不再是‘小留’,在多伦多彻底稳定了下来,工作几年升了职加了薪,也有了永居身份,是个考虑买房的时候。” 80后霍女士家客厅(本报记者摄) 而真正让霍小姐下定决心迅速买房的,却是她的一段感情经历。“那时我有一个谈了3年多的男友。他家境很不错,父母早就给他在市中心买了一套两室condo。那段时间刚工作,为了省钱,我搬去和他住到了一起。” 说到这儿,C苦笑起来,“也许就像你能想象到的,有一次我们吵架吵得很凶,他和我说‘这是我的家,你给我走。’我在这个城市没有房子,没有亲人,而唯一的男友赶我走。就算他说的是气话,但是那次经历真的让我意识到,作为一个女生,我得有自己的一亩三分地。有房,就是我要在这个城市站住脚的目标。我和他也就此分了手。” 80后霍女士家外景(本报记者摄) 随后,霍小姐用尽了自己在银行工作的存款,又向父母借了部分钱,凑够了北约克价值26万余元的一室condo的首付款。“初入职场,存钱太难。好在我学习金融,会理财,每年公司的分红我都存了下来。买房的时候,我自己出了5万,爸妈给我出了5万。” 霍小姐对记者坦承,买房对于她而言是一段感情之后的破釜沉舟,也是作为年轻移民在这个城市获得安全感的重要途径。“从上学开始,不断搬家的经历我不觉得辛苦,因为出国留学是我自己的选择。但是一段感情经历让我意识到,要在感情中有全身而退的资本。我想活得更有底气。不管这个房子是大是小、是近是远,它是一个完全属于我的地方。” 到了2018年末尾,freehold类型的房屋价格下跌,公寓价格暴涨。说到这里霍小姐笑了起来。“我觉得我的运气也是好。6年时间,公寓价格翻倍了。在银行做理财是没有这么好的产品的。我和现在的男友感情稳定,如果我们以后结婚,可以卖掉这个公寓和他一起换个大点的房子。总之,买房我从不后悔。” 至于持续加息的影响,霍小姐则表示并没有过多担忧,也不会因此而控制自己的生活开支。“我的工作处于属于稳定上升期。我崇尚努力工作、认真赚钱、享受生活。我不大手大脚,但也不轻易降低自己的生活品质。其实加息对我们所有人的生活都有影响。但是对于善于规划理财和有稳定收入的自住房持有者,我觉得影响不大。”
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