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2019年02月19日 星期二 22:37:23
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Tag: 多伦多房地产

价格上涨 供不应求 多伦多公寓市场一片红火 租房者处境难难难!

■■多伦多公寓市场一片火红。 近年来多伦多公寓市场的状况一直是价格上涨、租金上涨、供不应求,并与独立屋市场脱钩。分析师和开发商对2019年公寓市场的预测认为,这种趋势还会加剧,对新买家、建筑商和租房者来说,处境将更加艰难。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道,公寓市场面临的首要问题可能是负担能力问题。房地产市场分析网Urbanation预测,2019年,预建公寓将达到每平方呎1000元,相比2016年的平均预售价,每平方呎595元,增幅高达68%。这可能将首次购房者拒之门外。 传统上,预售公寓比转售市场更贵,但在过去的3年里,转售公寓价格飙升了50%。市场分析师认为,2017年转售价格高于预售价,成为了引发抢购的原因。 今年公寓交付或破纪录 2018年转售价格增长放缓,但Urbanation预测,2019年平均价格可能会增长6%,延续了19个月以来的公寓价格增长速度超过独立屋市场的趋势。 2012年至2017年则是独立屋价格连续62个月上涨速度超过公寓。 另一方面,如果供应增加导致转售市场变得温和,那么最有可能伤害的是近期买家,包括那些靠租金来支付按揭的投资者。 Urbanation总裁Hildebrand估计,今年开发商可能会打破成品公寓交付的纪录,预计将发布近25,000个单位。对于一个在过去两年内交付不到15,000个单位的市场而言,这是一个巨大的供应冲击。 Urbanation通过分析电脑多重放盘系统(MLS)上的纪录来衡量租金增长。2018年,租赁单位数量达到27,426个,平均租金增长9.3%。 虽然Rentals.ca发布的一项分析显示,2019年的公寓租金可能增长11%,但Urbanation则认为,尽管新出租单位数量近年来已降至所有交付单位的30%以下,但突然增加约7,000个出租单位可以减缓租金上涨,租金仍将维持在历史高位,但对于近年来为公寓多付出的投资者而言可能还不够高。 开发商将要面对的则是一系列完全不同的问题:2018年建筑成本上涨7.2%,今年也没有任何放缓的迹象,因为大多伦多在建房的面积比以往任何时候都多。有开发商认为,成本上涨和建设时间拖长的结合,甚至会导致更多的公寓项目取消。 2018年有超过4,000个单位被取消。尽管这只是市场上所有活跃单位的4%,它仍然是之前被取消纪录的两倍;2017年仅有1,678个单位被取消。 综合报道

大多区公寓租管加幅不公平 业主表不满

■■有业主批评省府每年限制租金上涨最高幅度,认为这样对业主不公平,建议应按市场机制处理。网上图片 星岛日报报道 在多伦多市中心拥有多间出租单位的林先生对本报记者表示,他的出租物业中,有两间目前的月租金不够支付每月支出,须每月自行补贴200元至400元。 业主非推高租金幕后黑手 林先生对于省府每年限制租金上涨最高幅度(Rent Increase Guideline)的做法提出质疑。他指省府公布的2018年度租金上涨幅度不得超过1.8%,即是说月租2,000元的房屋,一年内加租不得超过36元。而他所拥有的一个月租不到3,000元的物业单位,单单是过去一年管理费调升已超过100元。 “如果在市场机制下,一年的租金上涨是11%,为什么业主被强迫限制只能涨租1.8%? 两者为何如此悬殊?业主并非是推高租金的黑手。这种限制对业主非常不公平。大厦管理费的涨幅没有限制在1.8%,地税的涨幅没有限制在1.8%,银行贷款利率和贷款要求的提升,所造成的房贷成本增加没有限制在1.8%。造成业主持有物业成本上升的因素,不受到任何法规限制,却透过立法限制业主不能依市场条件合理加租来弥补这些成本,难道业主是二等公民?” 林先生又认为,省府限制租金上涨的原意是保护租客,从人道角度无可厚非。但是不考虑市场机制,不去限制大厦管理费、地税等上涨,而单单强迫业主来承担所有的经济损失,是简单粗暴的做法。“省府每年所规定的租金涨幅限制完全不反映市场变化,不反映业主成本的增加。这对业主绝对不公平。”

大多区公寓租金再次上涨 但租房仍比买房便宜?

■■最新研究报告指大多区公寓租金在首季按年升10.7%,平均每月租金已达到2,206元。网上图片 ■■目前拥有房屋所花的成本飞涨,租房比买房要便宜,做业主的成本高过租客。图为多伦多的公寓大厦。网上图片 星岛日报报道 地产公司Urbanation发表2018年首季度多伦多租房市场研究报告,指大多伦多地区公寓大厦的月租金,在今年首季按年增长了10.7%,平均每月租金达到2,206元。多伦多市的公寓平均月租更达到2,432元,但由于拥有房屋的成本飞涨,目前租房比买房要便宜,做业主的成本高过租客。 在供求方面,报告指2018年首季大多伦多共有5,302间公寓单位,透过MLS电子盘系统成功租出,是2015年以来首季租屋量最少的一年。今年首季在MLS新挂牌的出租房屋数量,比去年同期减少12%,季尾活跃挂牌量比去年同期降14%,目前挂牌的存量只够市场0.6个月的需求。出租屋平均挂牌天数,由2017年首季的20天减至今年的18天。租房市场供给和成交减少,主要关乎新房屋上市量低。今年首季新登记上市的公寓单位仅1,945个,同样是过去逾8年来的最低点。 一房或开放式单位受青睐 在租金方面,过去12个月平均月租上涨214元,目前一间740呎的公寓单位租金达2,206元。过去两年内平均月租上涨了314元,以致租客不得不转向找租金较便宜的单位,令市场上一睡房不带书房或是更小的开放式公寓单位(studio)大受欢迎,这两类单位平均租金为1,907元和1,640元。这两类房屋在905地区所有出租屋交易中,所占比例增加了17%。 该报告又显示,以呎价计算,大多地区公寓呎租达2.98元,比去年同比升了8.4%。多伦多市内公寓的呎租为3.42元,跟去年同比涨了10.7%。 但是诡异的是,尽管租房成本不断上升,据Urbanation的计算,目前租房居住,依然便宜过自己出资购买大致同等面积和条件的公寓单位。目前租住一间740呎的公寓,在大多区平均租金是2,206元,而市场上一间714呎的二手公寓在大多区平均价格是55.8万元。如果一个租客以这个价格、首付2成出资购下相同单位,则每月要付出贷款本息、地税及大厦管理费等所有支出相加,还要比平均租金2,206元再多出170元。也就是说相比于两年前,业主可以用租金来填平持有一间公寓单的每月所有开销,目前每月即倒贴170元。 房贷压力测试大幅提高买家收入 报告指随着加拿大金融监管办公室(OSFI)今年1月1日起,实施新的房屋贷款压力测试后,在大多伦多地区要购买一间普通价格的二手公寓,对买家年收入要求大幅提高。以今年首季二手公寓平均价格55.8万元,以及买家支付二成首付计,现要求买家收入须达10万元以上。如果没有压力测试一说,对买家收入要求只需8.6万元。2017年和2016年购买同样价格房屋,银行对贷款申请者的收入要求分别是7.7万元及6.4万元。

安省十大城市未来房市表现 多伦多排第七

本报记者 据最新的地产投资研究分析,安省十大城市在未来5年的市场表现,渥太华居于榜首,而多伦多位处第七。报告认为,多伦多仍然是加拿大及安省的经济火车头,人口稳定增加,地产市场发展向好。  该报告由地产投资网络(Real Estate Investment Network)公布,就加国各省城市的房地产市场情况,以36项经济及市场因素展开深入的分析,当中指出,安省房地产的市场发展比其他省份蓬勃。 对于未来5年安省各城市房地产的增长潜力,列出十大排名榜,依次是(1)渥太华;(2)基秦拿-滑铁卢-剑桥;(3)咸美顿;(4)巴利;(5)宾顿;(6)杜咸区;(7)多伦多;(8)京士顿;(9)奥菲尼亚(Orillia)及(10)甘士比(Grimsby)与圣嘉芙莲斯。另外,一些被点名提及的地区,(排名不分先后)分别是米顿(Milton)、尼加拉瓜地区、雷湾、旺市及卓咸(Chatham)。 多伦多仍是加国经济火车头 报告声称,多伦多是加国最大的城市,也是楼房价格最昂贵的地区,近年有报道指多伦多的租金超越卑诗省的温哥华。其实,多伦多有270万人口,却占加国总人口的8%。根据经济分析师的环球活力城市报告,自2011年起多伦多在世界名列第四,同时是环保金融中心位列第四名。从振兴经济的角度来看,多伦多自2014年提出的政策,包括市内有31个地区需要加强改善,吸引投资及交通建设等。该报告预测今年多伦多的国民生产总值为2.5%,继续成为加国及安省的经济火车头。而加拿大国家银行的分析,预期第四季度按年增长接近3%,与2017年的经济状况相似。 此外,多伦多的旅游业蓬勃,前往该市的游客在2017年创下437万人次的新高纪录,消费超过88亿元。2016年人口普查结果显示,大多伦多地区占加国总人口近20%﹔大都会地区人口增长在5年间增加4.5%。多伦多居民年龄中位数字为39岁,比全国及全省的平均数为低,预计仍有大量的新来者选择在该市定居。 在房地产市场方面,多伦多出租单位短缺情况创新高,加上市中心租金昂贵,在密西沙加市、旺市及奥克维尔新建的柏文大厦吸引租客。虽然多伦多去年有7,184个单位正在兴建中,但供应量未能配合就业及人口增长比率。由于政府实施租金管制带来影响,其中兴建出租大厦约有1,000单位的项目因而取消。 报告引述经济分析师的观点,多伦多地产市场受新措施影响而略作调整,但联邦政府计划未来数年增加移民数目,多伦多对房屋的需求甚大。多伦多的楼房市场发展仍然向好,只因楼价高昂,这种投资不一定取得理想的回报。

CMHC解构多市屋价升 六成因供求严重失衡

综合报道 加拿大按揭及住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,CMHC)昨日公布,在全国主要住宅市场中多伦多供求失衡情况颇为严重,在2010年至2016年之间多市房价上升了40%,当中有四成是源于就业人数上升、人口增长、收入上升及低息率而产生,意味其余六成升幅是源自房屋供求失衡。 报告指,多市出现房价和需求同样上升的情况,但全新住宅的供应量却明显低于加国其他大都市。报告未有称未能解释多市房屋供求失衡的原因,而新屋供应短缺也促使买家改买柏文和豪宅,亦有投资者相继入市。CMHC的报告还指出,几乎所有售价上升的住宅都是昂贵独立屋。 CMHC副首席经济师Aled ab lorwerth称:“当供应转弱,价格只会向上,解决这种压力的方法就只有增加供应,而各级政府必须共同承担。” 资料来源:加通社
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