选城市 : 多伦多 | 温哥华
2023年02月06日 星期一 02:02:11
dushi_city_toronto
dushi_city_vancouver
dushi_top_nav_07
dushi_top_nav_01
dushi_top_nav_29
dushi_top_nav_02
dushi_top_nav_28
dushi_top_nav_22
dushi_top_nav_05
dushi_top_nav_24

Tag: 房地产

多倫多或明年征空置稅 執委會批准框架文件

■■空置税如获多市议会通过,估计每年可为库房带来5,500万至6,600万元收入。 星报资料图片   【加拿大都市网】多伦多市议会执行委员会(Executive Committee)日前批准市府职员所提出,有关开征空置税的框架文件,下一步将交由市议会表决。文件显示,多市有可能由明年1月1日起开征该税项。市议会将于下周的全会上,对计划进行审议讨论。如获通过,市府职员将于年底前准备好最终报告及附例草案,交由市议会审议通过。   执行委员会在于7月6日的会议上,批准了市府职员提交有关由2022年起征收新的空置税的设计和执行计划。文件指引进税项目的,是要改变空屋业主的行为,鼓励他们将空屋卖掉或出租,从而为多市提供更多房屋供应。市府声明表示,如果这一计划被市议会批准,将制定一项新附例,支持由2022年1月1日起开始开征新税。2022年将是首个报税年(tax reference year),即在2022年房屋空置的情况,将决定业主下一年是否要缴交空置税。2023年初将是相关业主首次向市政府缴交税款的时间。   6个月以上没人住属“空置”   “空置物业”的定义,是在上一个公历年中,物业有6个月以上没有人居住。此规定在一些特殊情况下可获豁免,例如业主去世,业主需要医疗照顾,或是物业正在装修中。市府建议空置税的初始税率,是房屋在空置年“当前估值”(current value assessment)价格的1%。   现在多伦多到底有多少空置房屋不得而知。如果按照温哥华市早前的计算公式,假定多市所有房屋中有1%属空置,以多市房屋平均的“当前估值”计算,空置税可为多伦多库房,带来每年约5,500万至6,600万元的收入。   设计包含惩罚机制   按照税项设计,多市业主每年须向市政府申报物业是否有人居住,从而决定是否要缴交空置税。未能按时申报的物业将被认定为空置,市府自动征缴税项。市府可能对房屋是否有人居住进行随机抽查。   被抽查的业主,须向市府提供相关时期内,物业是否空置的证据。   为了保证业主守法缴交空置税,税项设计中包含对未缴税者进行惩罚,对各种违法行为作罚款,以及设争端解决机制等。市议会将在本月14日及15日的全会上,对计划进行审议讨论。如获通过,市府职员将于年底前准备好最终报告及附例草案,交由市议会审议通过。(文章来源:星岛综合)

加拿大購買房地產的三個最糟糕的城市 第一是哪裡?

【加拿大都市网】虽然在进入市场之前了解一下购买房地产的最佳地点可能是一个好主意,但了解一下加拿大最不适合购买房地产的地方,也可以在你冒险之前给你一些有用的建议。 在一份概述全国最佳购房城市的Zoocasa报告中,安大略省的班克罗夫特出现在首位,该城的住房价格为292,733元。该报告是基于目前房地产的平均价格以及最近的价格增长,该地区的经济和社区的特点。它基本上是价格分析和氛围检查的结合。 安省的其他热门买房城市包括Woodstock Ingersoll area(总排名第2),平均房价为433,383元。 London(总排名第3), Tillsonburg(总排名第4), 和 Huron Perth(总排名第5)紧随其后。 看看名单的另一端,排在最后的地方是温哥华,那里的房屋平均价格是1,056,897元。 下一个最差的地方是奥克维尔-米尔顿(Oakville Milton),那里的平均价格是1,116,275元。 而第三差的地方是Lower Mainland,Lower Mainland包括大温哥华地区、阳光海岸,以及其他地区。该地区的平均房价为969,233元。 编译:森森 图源:Pixabay 参考链接:https://www.narcity.com/here-are-the-3-worst-places-in-canada-to-buy-real-estate-

大多區暢旺樓市持續降溫 6月樓價交投均下跌

【加拿大都市网】大多伦多地区楼价6月份按年上升17%,成交量更增28.47%;但不论楼价与成交量,较5月份均有所下跌,反映畅旺楼市继续降温;但多伦多地产局仍调高2021全年楼价与成交量的预测。 多伦多地产局表示,大多区6月份录得的物业平均成交价为1,089,536元,较2020年同期的931,131元,上升17%,但较5月份录得的1,108,453元,则有1.7%跌幅。 成交量方面,最新6月份录得11,106宗成交,较2020年同期的8,645宗,增加28.47%,但同样较5月份的11,951宗,下跌7%。 地产局表示,从2020年底及2021年初开始的数据显示,安省楼市将继续降温。 地产局首席市场分析员Jason Mercer表示,由于人口增长不正常,被压抑的物业需求已越来越得到满足,故创纪录的交投量亦已经结束。 大多区6月份的新放盘量,不论按年或按月均录得下跌;2021年6月份新放盘量为16,189个,较2020年6月份的16,208个,下跌0.12%,较今年5月份的18,586个,更大幅下跌13%。 地产局总裁Kevin Crigger表示,从楼市的表现,虽然短期内可为置业人士提供一些纾缓,但基于移民人口回恢增长,这个纾缓期相信只可维持数个月。 但多伦多地产局仍然看好2021年大多区楼市,且调高全年预测,现估计2021年大多区总物业成交量可达11.5万宗,平均成交价为107万元;该局之前的预测为全年成交量10.5万宗,平均成交价102.5万元。 Mercer表示,个别市场的物业库存仍然供不应求,该些地区将继续出现买家竞价的情况,导致整区的平均成交价高于100万元,直至2021年底。 地产局认为,2021年的按月成交宗数已经见顶,相信随后的月份,将不会再录得破纪录的成交量。 (加通社资料图) T02 (文章来源:星岛综合)

大多區公寓帶動新屋銷量 5月超過去10年平均5%

■■大多地区5月份新屋销售量在 Condo的带动下超出过去10年的平均水平5%。资料图片   【加拿大都市网】大多伦多地区今年5月的新屋销售量在共管公寓的带动下,超出过去10年的平均水平5%,达3,661间;单户家庭住宅新屋基准价在过去一年上升超过24%。   建筑业及土地发展协会(BILD)表示,新屋的销售和发展项目在去年5月受全球疫情影响,如果仅与去年同期作比较会出现偏差。5月份成交的低、中、高层公寓、堆叠式镇屋(Stacked Townhouse)和复式单位(Loft)有2,396间,较10年平均上升10%。独立、半独立、连屋和镇屋在内的单户家庭住宅新屋售出1,265间,比10年平均减少3%。   协会委托统计的Altus顾问公司经理怀斯(Ryan Wyse)指出,虽然5月份的新共管公寓(Condo Apartments)销售量从较早前的狂热回降但仍高于10年平均水平,是由于需求依然殷切,市道在较可持续发展的水平稳定下来。买家继续受新盘吸引,5月下旬开始发售的新盘,有大约半数在当月卖出。   新屋库存量低   协会表示,5月的新屋库存量为12,555间,以目前的市况相当于3.3个月的库存,但一个均衡的市场应该有9至12个月的库存量。库存量包括已经落成、正在兴建及准备动工的新屋数量。   协会总裁兼行政总裁威奇斯(David Wilkes)表示,5月份的低库存量凸显出大多伦多地区各市镇需要切法解决长期以来房屋供应不足的情况。市镇政府应加速批核资金到位可以立刻动工的项目。大多伦多地区的人口将继续增加,各市镇也要评估发展项目的审批过程,以确保新屋可以及时兴建。   5月份共管房屋的基准价为1,063,973元,比去年同期上升8%。单户家庭住宅的基准价虽然较4月份调低,但在过去12个月仍然上升24.4%至1,380,491元。星岛记者

這個安省小鎮最適合買房 比全國平均價格便宜47%

【加拿大都市网】在加拿大购买房地产的最佳地点已经揭晓,它是安省的一个小镇。比普通加拿大房产便宜两倍! 据Narcity报道,根据房地产公司Zoocasa的报告,安省班克罗夫特(Bancroft)镇目前是加拿大最佳住房市场的所在地,它的可负担性、位置和增长潜力成为优势。 班克罗夫特镇位于多伦多和渥太华之间的62号和28号高速公路交汇处。它紧邻阿尔冈昆省立公园和安省乡村,后者目前正蓬勃发展,部分原因是由于大流行病导致远程工作成为可能。 班克罗夫特及其周边地区的房产平均价格为29万加币,比全国平均价格便宜47%。 这一价格也在过去三年中增长了78%,因此Zoocasa表示在那里购买房地产是你在加拿大可以做的最好的投资。 安省在加拿大最有价值的房地产排行榜上占主导地位。伍德斯托克(Woodstock),英格索尔和伦敦(Ingersoll and London),圣托马斯(St. Thomas)位列前3,而多伦多和温哥华等主要城市则分别排在第38和42位。   (都市网Judy编译,图片来源:谷歌地图)

美「地獄之屋」遭租霸破壞惡臭無比 竟極速高價售出

■“地狱之屋”被租霸恶意破坏和涂鸦。   【加拿大都市网】(星岛日报报道)位于美国科罗拉多州的一间“地狱之屋”售出,成交价格比业主叫价还要高,而且交易只花了不到一星期便完成。 这间“地狱之屋”位于科罗拉多泉一个相当高档的社区,有五个睡房,业主叫价五十九万美元,比同区其他楼盘(约七十五万至八十万美元)低了一大截,但它并非凶宅,只是被前“租霸”捣乱,全屋喷上黑色漆油和涂鸦,还留下了两只死猫。地窖里的冰箱塞满肉类,由于大屋已一年多无电供应,冰箱内的肉腐烂并发出臭味,导致全屋恶臭。新业主将要花一笔钱和精力去清理,才可入住。 地产经纪大众特透露,房子放售仅五天就收到七十二人出价,有五百个文字讯息和三百个电邮询问。她说:“即使在这种市场,我也没见过这般歇斯底里。”她表示,有很多优厚的报价,但业主没有接受最高价,而是卖给最适合的人。最终买家在附近的社区长大,有朋友住在同一个胡同里,他们迫不及待想翻新入住。 据悉业主住在另一个州,身体欠佳。这座房子本来租给一名女子,一住便住了十年,有一段时间由物业管理公司管理。2019年,该名女“租霸”欠租被迫搬走,在获准返回大屋收拾个人物品时大肆捣乱。她已因欠租和捣乱被判有罪。 经纪近日决定刊登广告推荐这座房子,测试一下市场反应,广告中清楚写明房子的问题。经纪还要求允许买家上门入屋,亲自“闻一下味道”,没上门看过的人不得购买。

多市中心公寓價格走低料不會持續 房價下半年或升11%

【加拿大都市网】房地产专家表示,多伦多房地产市场的剧烈波动不会在短期内放缓或趋稳,除非近期出现大幅变化,供应水平得以提高。 据blogTO报道,在余下的2021年,全国房屋负担能力预计将继续恶化,不过不同类型,不同地点的房屋在增值上都有差异。 Royal LePage周二发布的《最新房价调查和市场预测》(House Price Survey and Market Forecast),预测今年第四季度大多伦多地区的房屋总价格将比去年同期增长约11%。 这一预测部分基于2020-2021年冬季的观察结果,Royal LePage首席执行官Phil Soper将其描述为 “我国历史上最不平衡的房地产市场之一”。 仅在2021年前三个月,GTA住宅的总价格(包括所有住宅类型:独立屋、公寓和镇屋)同比上涨13.1%,达到989,961元。 两层住宅和平房价格分别上涨13.6%和15.3%,而整个地区的公寓价格上涨1.2%。不过在多伦多市公寓的中位价格实际上下跌了0.6%,至637,551元。 然而,这一趋势可能不会持续下去,上一次的情况正正如此,去年秋天,置业人士趁价格低于往年,纷纷抢购,结果把价位又推高了。 皇家LePage高级副总裁Debra Harris表示:“市场存在一种持续的动力,继续给价格带来上行压力。” 她表示:“如果市场存货不持续增加,这种动力不会减弱。想要搬家的业主在买屋之前不愿意把房子挂牌出售,因为他们担心没有现成的房子可供购买,这样的循环还在继续。” Harris和Soper都警告说,在后流行病的时期,预期出现移民和学生回流,将推动多伦多及周边地区今年秋季的公寓销售量以至价格上升。 Soper指出:“2020年是加拿大房地产前所未有的一年,房屋需求空前旺盛,销售量和价格升值,月月创新高。” “常见的的冬季放缓并不存在,这种动力一直延续到2021年第一季度。” (图:bolgTor) T11 (文章来源:星岛综合)

卑詩省三月住宅銷量創紀錄 比去年同期增123.3%

【加拿大都市网道】卑诗省房地产协会(BCREA)报告称,卑诗省3月份通过俗称电脑盘(MLS)售出的住宅房屋多达15,073个,比2020年同期增加了123.3%,创造了本省单月销售新纪录。 卑诗省电脑盘住宅平均价格为947,707元,比2020年3月的778,032元上涨了20.4%。值得注意的是,全省的平均房价正在上升,因为疫情期间,较昂贵的独立屋在交易量中所占的比例仍然最高。此外,三月的总销售额是143亿元,较去年增长168.9%。 BCREA首席经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)表示:“卑诗省的房屋销售打破之前纪录,领头的是低陆平原。尽管最近几个月抵押贷款利率有所上升,贷款监管政策也将温和收紧,但预计整个春季市场的销售情况依然会保持非常强劲的势头。” 据统计,三月份活跃住宅挂牌数量下降24.4%,至22,337套。待售房屋总库存仍严重枯竭,但由于房价高企,新挂牌的房子相信也会慢慢变多。 奥格蒙德森认为,强劲的楼市需要持续一段时间,才会看到更健康平衡的市场,房价压力才会减轻。 V33     卑诗省3房价和数量年增长比例 地产局              平均价格                 售出套数 卑诗北部            28.8%...

大溫樓市持續火熱 有買家選擇暫停休息

【加拿大都市网】大温楼市持续火热,在面临竞价大战和不断上涨的房价压力下,有部分买家选择暂停观望一下。 法雷尔(Carson Farrell)日前出价买下了一套她怀孕妻子从未亲眼看过的城市屋。大约一周前,他告别了12年的租房生活,正式搬入了新居。 这并非他们第一次下Offer,事实上整个过程非常具有挑战,也导致他们并不能买到十分称心如意的房子。 法雷尔说,他原本想住在二埠,或者搬到离家人更近的素里,但高房价迫使他们迁往郊区。 他的困境在大温地区并不罕见。民调公司Angus Reid Institute最新一项研究发现,卑诗省的平均房价比美国其他任何地方都高。有地产经纪表示,随着竞价日益激烈和房价不断上涨,有不少买家选择休息一下。 Solon Real Estate Group地产集团经纪人西杜(Shante Sidu)说:“现在,客人们对整个形势感到有点厌倦,于是暂停了一下,并说想看看甚么时候价格更稳定。” 她说,自己曾有一个客户报上9次高于要价的Offer,直到第10次尝试后才被屋主接受。“喜欢一套房子需要付出很多,你走进去,看上了,结果你发现还有30个人也喜欢它。” 西杜还说:“随着市场火热,你会发现首次购房的人也也并非你所想象的人群。当我们想到首次购房,我们想到的是20多岁的年轻人,但实际上有很多40多岁,有孩子的专业人士,他们现在才开始攒钱付首付。” Angus Reid Institute的民调还发现,温哥华有26%的受访者想置业,但买不起。此外,虽然有13%的人对房价攀升感到高兴,但24%的人属于“痛苦”类别。Angus Reid Institute总裁库尔(Shachi Kurl)说,这些感到痛苦的人可能是近期的购房人士,或者是为房租苦苦挣扎的租房者,又或是对市场感到极度恐慌的人。 法雷尔说,自己感到很幸运,因为他和妻子去年11月就买了房子,尽管他们最近才难道钥匙。但无论如何他们不再需要面对目前更加难以驾驭的市场。 V33 (文章来源:星岛综合)

買房太難!買家瞄準小城市 房價飆近升50%

【加拿大都市网】当提到加拿大炙手可热的房地产市场时,不少人会自然而然地想到多伦多和温哥华这种大城市。房产价格战在这些大城市一直战况激烈。不过,可能很少有人会想到,现在连无名小城也被卷入了房地产的价格大战中。加拿大房价增长的趋势已经蔓延到了全国各地!   小城市房产市场火爆超乎想象 看看安省和卑诗省的小城,就知道加拿大现在的房产市场有多火爆了。 安省的Perth是一座不少人没听过的小城。不过这里的卖房者最近一定很开心。 Barb Armstrong在安省Perth有一座四卧室、三浴室的房子,她本来要价529900元,结果实际售价比要加高了15万元!而且如此高价竟没提任何附加条件!她说:“看到比预期价格高这么多真的很震惊,这远高于我们的预期,我们惊呆了。” 据悉,Armstrong和她丈夫起初对卖房并不上心,但一位房地产经纪人朋友向他们解释说,当地的房地产市场已经变得非常火爆,Perth相对低廉的房价和田园式的生活方式让许多来自渥太华、甚至遥远的多伦多的家庭都慕名而来。 Armstrong说:“我们想,好吧,天哪,也许我们现在就应该开始行动了。”这对夫妇在三月中旬才刚把他们的房子挂牌出售,结果被看了35次之后,就拿到了11个报价。她说这种感觉就像中了彩票一样。 卑诗省虽然离安省非常遥远,但其房产市场的火热程度丝毫不弱于Perth,居民Lars Reese-Hansen在去年秋天卖掉了自己在温哥华岛Comox Valley的60年代独栋住宅,并计划今年春天在卑诗省的其他地方购买房产。 这位居民即将退休,他想着眼于一套更新的、维修费用更少的房子。然而尴尬的是,即使他大撒网并愿意做出让步,也没找到合适的房子。他说:“绝大多数的房子还没等我去看就卖掉了”。他最近又看中了4套有潜力的房子,结果刚想开车去看,就被他的地产经纪告知已经卖完了。   创纪录的高价 加拿大房地产市场目前资金充裕,全国平均售价在2月份达到了678,091元的历史高点。这比去年同期(疫情大流行前)增长了25%以上。 尽管困难重重,但这场新冠疫情大流行似乎引发了加拿大人的购买狂潮,毕竟现在加拿大人居家的时间比以往任何时候都多。 虽然人们普遍认为,高房价是多伦多和温哥华等大城市的“专属标识”,但事实上,全国各地的房产销售都在蓬勃发展,要价高成了常态。 安省Perth的Rideau St Lawrence Real Estate Board主席保罗·马丁Paul Martin表示,去年这个市场刚刚起步。他称,在该地区的房地产价格飙升了近50%。他还透露,大约三分之一的买家来自多伦多,还有大约一半的人来自渥太华。而实际上这两个地方离Perth都不近。多伦多距离Perth大约有三个小时的车程,渥太华稍近点,但也要一个小时的车程。 据悉,该地区的主要吸引力之一是额外的空间,因为越来越多的人考虑永久居家办公。 另外,加拿大央行为摆脱疫情影响刺激经济,将贷款利率大幅下调至几乎为零,这种创纪录的低利率也为购房狂潮提供了支持。   大城市和小城市的冲突 为买房不惜网购 大城市买家涌入小城市购房还带来了另外的问题:小城镇的购房者发现,由于当地居民的工资水平无法与大城市购买者的经济实力相匹敌,他们的房价已经超出了本地市场的正常范围。位于渥太华的智库Smart Prosperity Institute的高级主管、经济学家Mike Moffatt说:“如果我们让整整一代年轻家庭买不起房子,我们将面临很多政治和经济问题。” 在卑诗省,人们热衷于购房,甚至发展出了网上购房的奇招。有些人甚至连新房都没踏进就买下了房子。这就是发生在Ean Jackson和他的妻子Sibylle Tinsel身上的事情。他们最近卖掉了在温哥华的房子,打算搬到更远的Powell River。他们在当地有朋友,所以这一直是他们的长期计划,但卖房加快了他们的进程。 他们表示,刚开始找房子的时候,房源很少,考虑到疫情的限制,很难看到有什么房子。Jackson称:“我们甚至不能及时赶到那去看看房子。”有鉴于此,他们作出了一个大胆的决定:网购房子。 他们的房地产经纪人通过视频向他们介绍了房子的内部和外部,他们很喜欢那栋房子,便提出了报价。 Jackson说,虽然他们对这个新的篇章感到兴奋,但一切都感觉很古怪:“这感觉真的很奇怪。几乎每天晚饭的时候,我们都会问对方:‘我们做得对吗?我们被骗了吗?还是说这能行?’” 最后,Jackson说,他知道最后一个问题的答案是肯定的,因为他们喜欢这个这里,但他也很同情那些试图以目前的水平购买房产的年轻家庭:“你存了三四年的钱,以为自己存够了,结果房价翻倍了,不过,我不认为这种情况会持续下去。总有一天会结束的。”   疫情为房价“火上浇油” Moffatt表示,低抵押贷款利率是导致目前情况的关键因素,但却并非唯一因素。如果这只是廉价贷款,那么全国房产市场应该会平均升温。事实上,一些距离大城市中心一小时或更长车程的小城市在房地产方面价格上涨更多。 Moffatt来自安省西南部。他说,即使在疫情之前,承受力就一直是个问题,这是由于供需关系导致的。地区的人口增长主要来自新移民和外国学生,而现在,疫情时期的低利率更是火上浇油。 他说:“安省西南部,如Woodstock, Ingersoll, Tillsonburg,这些地方的房价都在大幅上涨。而富有的白领和低利率一起助长了这种现象。” 数据也证实了这一点。根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据,在截至2021年2月的一年里,Owen Sound的价格上涨了29%;Tillsonburg、Woodstock和Guelph则分别上升了39%、36%和26%。这些房产价格上涨都高于大多伦多地区,同期大多伦多房价指数只上涨了14%左右。   (编辑:北极星) (Ref: https://www.cbc.ca/news/business/housing-bubble-small-towns-1.5973134) (图片来源pixabay)

地產火熱勁蔓延至蘭里 2房共管物業以超要價50萬成交

【加拿大都市网】卑诗省房地产市场一片炽热,这种火热程度蔓延至兰里地区,有2房2卫的共管物业以超过50万的叫价售出。不过,菲沙河谷地产局表示,随着挂售房屋数量大幅增加,价格上行的压力会得到缓解。 最近兰里经纪巴里(Suki Bahi)挂牌了一个始建于1995年的2室2卫独立共管物业,挂牌价是82万元;她说,去年同一栋楼里的一套房子以77万元的价格成交。 接下来的事情是巴里和屋主都没有料到的。在5天时间里,共有110组人前来看房,收到20个“柯化”(Offer),最终以高出要价50万的价格成交。 巴里说:“这套房子打破了菲沙河谷地区共管物业的最高销售记录。我从来没有想到过市场会这么的热。”她说,感兴趣的主要是当地的长者,他们正在出售自己的独立屋,但同时也还是希望新买的房子有独立空间。” 兰里在2月份的城市屋销量也超过了菲沙河谷地产局辖下任何其他社区。兰里的平均售价为61.16万元。 除了兰里,芝里华克(Chilliwack)的市场也十分火热。Holywell Properties的经纪人经理梅杰(Adam Major)表示,上月,芝里华克几乎四分之三的房屋都以挂牌价或以上的价格售出。“我认为这是由疫情驱动的,许多人都萌生离开城市的势头。” 不管是甚么原因,现在对潜在买家而言都是一段艰难时期。梅杰说:“如果你是一个买家,你想现在就参与抢房竞价战吗?我认为购房者感到了压力,因为很多人想要更多物业。我知道很多人都通过了贷款预批,而且利率也从来没有这么低过。” 菲沙河谷地产局表示,随着挂售房屋数量大幅增加,价格上行的压力会得到缓解。截至3月24日,菲沙河谷新房挂牌量较去年增长了58%。 不过,巴里相信价格会继续上涨,市场火热的程度会愈来愈高。 V33 (文章来源:星岛综合)

意大利小鎮推出一歐元賣屋 牽動加國意裔心

(■意大利城镇祭出一欧元买古屋计划。图为在阿尔贝罗贝洛小镇附近的特鲁利石顶屋建筑群。法新社资料图片) 近年来,意大利数个城镇推动“一欧元买古屋”计划,成功吸引大批外国买家抢购,但后者须负担房屋翻新费用。意大利地方政府希望透过此计划吸引人口回流并抢救当地经济,但最近却出现房屋所有人后代出面抗议的情况,他们表示自己并未接获卖屋通知。 卖屋通知疑未妥善传达 《工商时报》报道,法奇尼(Josie Faccini)目前住在加拿大,她的祖母1950年代从意大利移民加国后,留下一间可爱石屋在意大利南方城镇卡斯楚皮尼亚诺(Castropignano)。她的家族有时会回老家住几天,但近日因新冠疫情肆虐无法成行。 法奇尼得知卖屋计划后,十分担心祖屋会被其他人抢走,因此花费数月时间尝试取得房屋所有权。事实上,法奇尼并非唯一个案。尽管当地政府努力联系房屋所有人,但屋主后代仍可能因为时间、距离或法律限制而失去房子。 法奇尼表示,她去年8月听到卖屋计划,后来看到新闻报道镇长会通知屋主或其后代,即使远在国外也一样,但她们家族之中却没人接到通知。法奇尼赶紧写电子邮件给该镇镇长询问此事,不料对方却毫无回应。法奇尼表示:“没有任何消息,我非常生气,也感到挫折。我乐见家乡恢复繁荣也愿意帮忙,但请不要抢走我们的房屋。 ” 经过漫长的等待后,法奇尼终于收到镇长斯卡皮拉蒂(Nicola Scapillati)回信,但后者要求她必须提出房屋所有权等证明。 所有权厘清相当繁复 斯卡皮拉蒂表示,经过这么多年后,这些房屋可能已经转卖他人或由远方亲戚继承,他们必须查明清楚。在意大利,私自买卖房屋以避税是常有的事,落后的乡村地区更是如此。 卡斯楚皮尼亚诺镇共有约100间废弃房屋,镇长斯卡皮拉蒂希望透过媒合方式为这些房屋找到合适主人。在收到数千封有意购屋的信件后,他筛选出首批房屋并寄信给全球各地20位屋主,询问他们想要如何处置房屋,像是自行修复房屋或上交给相关单位。 斯卡皮拉蒂表示,若屋主迟迟没有回复,那他便会收回这些房子并卖给新买家,因为这些房屋年久失修、十分危险,必须有人处理。斯卡皮拉蒂坚称,他已向意大利所有海外使馆发出卖屋通知。 专家表示,镇长做法并未违法。根据意大利法律规定,屋主必须维持房屋良好状态,不能对其他人造成危害。若屋主未妥善维护屋况,那政府便能祭出罚款,严重时可没收房子。 房地产律师罗素表示:“若房屋有危害他人之虞,行政单位可处以154~929欧元罚金。若造成实际伤害则可逮捕屋主。” 法奇尼与斯卡皮拉蒂对于是否通知卖屋各执一词,但前者表达愿意支付所有税金与修复房屋费用的意愿。法奇尼表示,只要能拿回自己小时候住过的房屋,她甚至愿意搬回卡斯楚皮尼亚诺,一起帮助故乡重回往日繁荣。

二月樓市報告:大溫量價齊飆 菲沙河谷連續六個月需求高

【加拿大都市网】大温和菲沙河谷地区2月份房地产销售报告出炉,大温地区销量和价格丝毫未受疫情影响双双飙升,菲莎河谷地区销量则连续第6个月出现该地区地产局百年历史上未见的水平。 根据大温地产局(Real Estate Board Of Greater Vancouver,简称REBGV)的最新数据,由于上市房源稀缺导致买家之间的竞争加剧,令价格面临上行压力,所有类型住宅物业目前均处于卖方市场。尽管疫情仍未消退,2月份该地区的房屋销量仍比10年平均水平高出近43%,而挂牌出售房屋的数量却比10年平均水平低21%。 城市屋市场尤其火热,需求远超供应,2月的销量与活跃房源比率(sales to active listings ratio)为61.8%。相比之下,独立屋和柏文的该比率分别为41.8%和41.7%。 大温地产局主席格伯(Colette Gerber)指,目前的超低利率是需求的主要驱动力,有相当稳定数量的首次购房者和升级换房买家正进入市场。 2月份大温地区所有类型住宅物业的基准价格较去年2月上涨6.8%,至1,084,000元,其中独立屋的基准价格为1,621,200元,比去年同期上升了13.7%。城市屋的基准价格为839,800元,涨幅7.2%。柏文的涨幅较小,为2.5%,基准价格为697,000元。热点地区的阳光海岸(Sunshine Coast)价格涨幅为32.7%,西温哥华涨16.1%,枫树岭(Maple Ridge)和拉德纳(Ladner) 分别涨14.8%和13.7%。 菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board,简称FVREB) 2月份在电脑多重放盘系统(Multiple Listing Service, 简称MLS)上共处理了2,815套房屋的交易,比去年2月多108%,较今年1月多64%。从历史数据来看,今年2月份的销量比该月的10年平均水平高出88%,较之前的最高纪录、2016年2月的2,387套亦高出18%。 菲沙河谷地产局主席希尔兹(Chris Shields)表示,在该地区从未见过如此持续的住房需求。推动需求增长的是创纪录的低利率与市场对疫情的反应这两个因素的叠加。 该地区2月份有3,265套住宅挂牌上市,与去年2月相比增长了28%,在过去10年中属第二高位。2月的活跃房源总量为4,120套,较去年同期减少28%,也是历史上该月的最低水平。 在整个菲莎河谷地区,2月份独立屋和城市屋平均需要21天售出,柏文需要35天。价格方面,2月份独立屋的基准价格为1,163,400元,较1月上涨5.1%,较去年2月涨19.9%。城市屋的基准价格为600,300元,比1月份上升3.4%,较去年同期升10.1%。柏文的基准价格为450,900元,较今年1月和去年2月分别增2.5%和5.3%。 V18

明年房價還要漲!全國平均房價逾62萬元

【加拿大都市网】加拿大房地产协会(CREA)周一表示,预计全国平均房价在2021年将增长9.1%,达到620,400元。 该组织称,由于供应短缺,特别是在安省和魁北克省,导致价格强劲增长,而阿尔伯塔省和萨省经过多年的贬值,平均价格也将回升。 CREA发新闻稿表示:“目前的趋势和房地产市场基本面的前景表明,到2021年的经济活动将保持健康,所有地区的房价将持续上涨或保持稳定。” 代表全国超过13万房地产经纪人的CREA还说,11月全国房屋销售继续保持历史最高水平,比2019年11月增长32.1%。10月份房屋销售放缓,但平均价格比去年上涨15%。 今年到目前为止,约有511,449套房屋完成交易,比去年前11个月增长了10.5%。 CREA主席普洛普洛斯(Costa Poulopoulos)表示,全国市场都在活跃情况,因此每天都有可能创出今年新的年度销售记录。 蒙特利尔银行高级经济学家卡维奇(Robert Kavcic)表示,即使销售和住房从目前的高温水平开始回落,住房市场在2021年还会保持健康。 在另一份新闻稿中,加拿大抵押与房屋公司(CMHC)报告提到,11月份的新屋动工量比上月增长了14.4%。 CMHC表示,经季节调整后,11月加拿大所有地区的房屋动工246,033套,高于10月的215,134套。 加拿大帝国商业银行经济学家门德斯(Royce Mendes)表示:“尽管第二波新冠状病毒疫情冲击了很多经济层面,但房屋市场突破挑战,在11月重新加速。”他说,11月份的数字不仅是今年的第二高,也是自2017年以来的第二高月度读数,超过市场预测。 多户住宅动工推动了11月的增长。 CMHC表示,城市内的多户住宅动工量增加了22.5%,至177,661个单位,而独立屋动工量减少3.8%,至55,445个单位。 估计11个月全国农村地区的新屋动工按季节调整的年率为12,927套。 图:星报 v01 (文章来源:星岛综合)

康山擬建大型公寓項目 區議員憂影響交通與社區

【加拿大都市网】有地产发展商计划在康山兴建1个拥有4幢公寓的住宅发展项目,其中1幢公寓更楼高59层;有区议员表示忧虑,因为公寓过高,且会为该区带来大约2,000辆汽车,对该区现有居民深受影响。 Greencapital Limited Partnership向议会申请,在康山介乎Yonge街与Inverlochy Boulevard之间,Royal Orchad Boulevard以北,大约4公顷的土地上,兴建4幢分别为25层、31层、39层及59层高的住宅公寓,另外,兴建2幢4层高商业大楼。 若果Yonge North地铁支线批准兴建,将会在该处兴建Royal Orchard地铁站,而Greencapital的申请中,图则亦包括连接地铁入口位置。 康山区议员Keith Irish表示,相信政府会落实兴建Royal Orchard地铁站,令该区人口大增,重建活动增加。 但Irish表示,不能接受Greencapital的发展建议,因为该个大型住宅发展项目的高度,与邻近社区“不兼容”。 另外,他表示,该个发展项目,将引入大约2,000辆汽车,令附近交通出现巨大压力。 Irish表示,发展商的建议中,会兴建1个0.35公顷的公园,这是不足够的。 Irish致函副市长Don Hamilton,表示审批该项申请上,须进行更多跟进工作;且强调,不论日后是否会兴建地铁站,交通网络及市政服务是必须考虑的重点。 地市规划部门表示,需要对项目及周边区域进行更全面分析,包括地铁站一旦兴建,对社区服务、娱乐设施及市政基础设施的影响。 (图片:Google Maps) T02

退休避世安省小鎮 20萬元就能買獨立屋

【加拿大都市网】多伦多确是好地方,大都会优点俱备,可是一些人难耐城市繁嚣,宁愿找个隐世居所。 结庐在人境 ,忘却繁嚣。如果你想搬家,忘掉水泄不通的道路,城市的喧闹,不妨考虑安省一些小镇。 如果打算退休后,迁出多伦多市,最大的好处是减低开销,安省一些小镇的房价大概只需20万元,譬如下述楼盘:   Cobden 要价:$20.9万 地址:Cobden, ON, K0J 1K0 亮点:环境幽静,房价相宜       Gravenhurst 要价: $21.99万 地址: Gravenhurst, ON,P1P 1R1 亮点:完成修葺,宁谧雅致   Bancroft 要价:$19.8万 地址: 182 Reid Rd., Bancroft, ON 亮点:户外火炉齐备,倍感温馨,邻近有Tim Hortons咖啡店   (图片:Re/Max) T10      

房地產8月銷量價格雙雙飈升 同期上漲33.5%

■■8月份二手楼房成交量比去年同期上升33.5%。本报资料图片 全国房地产市道在8月份量价齐升,单月份销售量再涨6.2%创新高位,较去年同期更升33.5%;单月放盘量也增加10.6%。加拿大地产商会(CREA)的统计显示,平均屋价也打破8月份的纪录升至586,000元,比去年同期增加18.5%。 报告指出,上月的楼市成交量不再出现6、7月的大温哥华全国上升,在安省大多伦多地区和卑诗省大温哥华的带动下,全国有60%市场的销售增加。虽然全国很多地区的房屋供应均出现短缺,但大多伦多地区和大温哥华的挂牌数量增加不少。8月份的成交量比去年同期上升33.5%,刷新8月份的销售纪录,也是有统计以来的单月份第六高位。虽然新冠疫情导致今年的房地产市道有多个月陷入低谷,但今年首8个月有341,461间房屋经电脑多重放盘系统(MLS)易手,仍比去年增加0.8%。 竞价情况更趋激烈 协会主席Costa Poulopoulos指出,由于很多客户要追回今年春季的迟滞,促使全国很多地区的楼市在夏天打破成交纪录。供应短缺的地区在疫情前已经出现买家竞价的情况,春夏两季的需求挤在一季,令抢Offer更趋激烈。 首席经济师(Shaun Cathcart)表示,8月底的销售量完全追上去年同期是出乎意料之外,但去年上半年的市道偏低。如果与疫情前的市况比较,仍然有一定的距离。今年头8个月的市场起伏极大,9月似乎缓和下来,预测今年的市况是中规中矩,比不上没有疫情的情况,但较4月时有相当的改善。 全国有大约四分三市场的挂牌量上升,主要是大温哥华、大多伦多地区和渥太华的放盘增加,令销售与新挂牌比率从7月的72.3%放缓至69.4%,但依然是8月份的单月最高位。8月底的全国库存再缩减至2.6个月,安省多个地区的库存量依然不足1个月。 平均屋价59万 上月份的电脑盘综合屋价指数(MLS HPI)单月上升1.7%。全国21个主要房地产市场除维多利亚和温哥华岛外,均有增长。 渥太华以19.9%的升幅领先全国,其次是满地可的16.4%,大多伦多地区和金马蹄地区有10%至15%的增长。亚省卡加利和爱民顿的屋价与去年同期持平。卑诗省各地则上调3.5%至5.5%。8月份的全国平均屋价再创新高,上升至586,000元,比去年同期增加18.5%。如果撇除楼价最高和成交量最活跃的大温哥华地区和大多伦多地区,全国的平均屋价大约调低122,000元。

大多房地產大反彈 9市鎮屋價漲逾10萬

■■安省15市镇6月份的房屋销量比去年同期增逾2成。星报资料图片   星岛日报讯   加拿大房地产市道在疫情过后反弹回升的速度超出业界预期。全国平均屋价与去年同期比较有6.5%增长。安省大部分地区屋价抛离大市有双位数升幅,大多伦多及外围地区更有9个市镇的屋价,在过去一年上涨超过10万元。 随着经济解封,全国上月份几乎增加100万个就业机会。安省踏入第二阶段重开,带来37.8万份工作。经济逐渐恢复正常,积压的住屋需求刺激房地产市场迅速升温。 地产网站Zoocasa的雷妮(Jannine Rane)表示,从一个宏观的角度分析安省28个地产市场可以发现,有9个市镇的6月份平均屋价,较去年同期上升超过10万元。渥克维尔(Oakville)的平均屋价升势最强劲,一年内涨177,550元,比去年同期升17%。 万锦升幅近2成全省居次 报告指出,约克区有5个市镇的平均屋价,在过去一年升超过10万元。带头的万锦市以上升171,126元居全省第二位,有19%的升幅;全省排名第三位的阿罗拉也有16%增长,平均屋价升149,010元;旺市升136,466元,达13%;烈治文山升130,514元,有12%;纽马克升117,193元,有15%。 多伦多的平均屋价升106,657元,有12%。密西沙加增加140,265元,有19%。荷顿山升111,183元,达14%。尼亚加拉地区上月平均屋价与去年同期比较,上升只有98,191元,但22%的升幅却是全省之冠。 雷妮称,安省有15个市镇6月份的房屋销售量,比去年同期增加超过20%。巴里市上月以成交321间房屋的41%增长遥遥领先。由于放盘量未能追上成交数目,令销售与新挂牌量比率(SNLR),由去年同期的56%收紧至74%,从均衡市场转为卖家市场。以27%升幅排第二位的大湿比利地区的情况最极端,销售与新挂牌量比率,由去年同期偏向卖家的64%,进一步收窄至87%的一面倒市况。 报告显示,过去一年平均屋价上升超过10万元的9个市镇之中,只有渥克维尔和荷顿山的上月份销售量也同样增加,其他市镇的成交量均较去年同期减少。烈治文山下降的幅度最大,达17%;其他市镇分别有3%至15%的减幅。

專家:失業率高、貸款難 地產價格將下滑

卑诗大学商学院教授萨默维尔(Somerville)说,尽管加拿大央行降低隔夜利率,但温哥华住宅房地产市场已呈现“较高风险”状态。 萨默维尔说,尽管央行降利,但银行并未完全反映在房屋贷款利率上,也就是贷款利率与央行利率之间的利差增加了。不过他不感到惊讶,因为对银行来说,它也需要保障。“现在对银行而言,房地产比3个月前更具风险,因为很多人可能会停止支付房贷或房租。经济衰退已缓慢浮现。” 3月27日,加拿大央行继续将基准利率下调至0.25%,以缓解新冠状病毒危机。在过去的两周中,已有两百多万加拿大人申请了就业保险,有50万人要求房贷延期支付。 传统上,加拿大央行利率下降会使房屋贷款利率也下降,但萨默维尔说,当前的危机非常不寻常。“2008年金融危机的问题是很经济的,因此您可以有一点掌握。但现在不是金融恐慌,不是经济冲击。这是一场公共卫生冲击,是非常不同的。” 他说,没有人知道现在的情况会持续多久?一旦放松或取消社会疏远限制,贸易和旅游业就能回复正常吗?人们可能会感到恐惧。此外,政府背负了大笔债务,未来偿还也是一大问题。 温哥华房地产经纪萨雷茨基(Steve Saretsky)表示,至少要等一年时间,房地产价格才会出现大幅折扣,因为房地产不是流动资产。 萨雷茨基说房地产市场会低落的原因一是失业率高,二是银根紧张。“房地产在过去5年中表现出色的原因是,我们失业率低,经济相对强劲且利率低。这使每个人都能获得抵押贷款并提高杠杆率,从而推高了价格。现在,我们处于经济将疲软,失业率高企,银行紧缩的局面。” 他说:“在接下来的一两个星期,银行将收紧资金。你会很不容易获得房屋贷款,你不能责怪银行,它们需要考量风险。” 萨列茨基说,消费者无力偿债的情况正在快速增长,这是10年来最高峰。“现在失业率高达15%,消费者的无力偿债能力将会上升。每个人都认为,到5月时的房市价格将下降10%。因为房地产的流动性很差,所以销售流程更加冗长。现在没有价格能反应市场,因为没有太多房子上市销售。” v01

「虛擬買屋」難以操作 市場交易量急挫

房地产业在新冠疫情下受到很大打击。虽然安省政府的紧急状态令把房地产列为必需服务,但由于法令矛盾,令从业员感到左右为难,验屋师的风险更大,质疑是否应把房地产列为必需服务。 运亨地产物业代理黎宇昌表示,安省地产议会(RECO)因应疫情规定经纪在疫情爆发期间,禁止举办房屋开放日(Open House);如非必要,也要避免参观物业。 依据安省地产议会的指引,经纪虽然无法与客户直接面对面接触,但依然可以用视频方式联系,通过视像方式看楼盘,提供房屋平面图,以及用测量App等工具;也可以电子文档和签名代替纸质文件,利用电子资金转帐而不是经过认证的支票等网上金融工具。 黎宇昌。 资料图片 实地看盘业主家人无处去 黎宇昌说,虚拟买屋只限于极少数的投资者,一般人不可能只是看视频便决定购买一间百万元的物业。况且,在房屋交易时存在着很多需要个人接触的情况,与政府规定两名不同住址的人必须保持社交距离的要求有冲突。 他说,即使买家同意落订,但要实地看楼盘时,如果业主家中超过一个人,其他家庭成员是否需要离开暂避,但在政府建议民众,除了医疗或买外不应该离开住所的情况下,经纪和买卖双方的风险都增加了。 事实上,自从政府提出保持社交距离后,有银行的估价师便因为屋内有人而拒绝入屋。他说,未知是否有验屋师拒绝工作的情况。验楼大约要一、两个小时,验屋师的风险更大。 房屋经纪申补助有难度 黎宇昌说,受疫情影响的打工仔可以申请就业保险(EI),但经纪属于自雇行业,没有失业金。至于政府提供的4个月,每个月2,000元的援助,也存在着很多问题。因为政府规定,申请人必须没有工作和没有预期收入。经纪接客户或查询电话,以及将物业资料上载到地产局的电脑盘均属于工作的一部分。在目前的情况下是有工作,却没有收入。 政府援助小生意的4万元贷款也基本上只有少数的自雇人士或地产经纪受惠。他说,有部分银行要求申请人必须在3月前便已经开立小商业帐户,但很多自雇人士只是使用个人户口,没有商业帐号。 在疫情初期已经有一些预约看屋的买家纷纷取消。地产局最新的数据也反映出市场交易量急挫。

最新預測:加拿大房屋市場今年大幅回落

皇家银行(RBC)一份最新报告预测,由于新冠疫情(COVID-19)肆虐,加拿大房屋市场今年会出现大幅回落,但明年可能会反弹。 RBC高级经济学家霍格(Robert Hogue)称,由于人与人之间的社交距离,以及疫情对经济的影响削弱了信心,使投机者望而却步,从而限制了销售,今年的二手房屋销售量可能下降30%,跌至20年来的最低水平。   大多伦多地区的楼市交易已经显示出急剧下降。房地产经纪公司Realosophy总裁帕萨里斯(John Pasalis)在一份报告中指出,尽管3月份头两周的房屋销售量与去年同期相比增长了50%,但到上周的销售量与去年同期相比却下降了37%,而新挂牌上市的房屋数量下降了33%。   他说,房屋平均销售价格仍比去年上涨,但房价在一个月内已呈下降趋势。   霍格也表示,随着买家和新挂牌上市房屋的减少,房价在短期内可能保持稳定,但他预计今年下半年房屋基准价格将比去年下降2.9%。在未来数周或数月的时间内,失业率飙升和市场流动性不足将迫使越来越多处境困难的卖家做出价格让步。   不过,霍格又指出,随着低利率、就业市场的加强以及更多移民的到来,明年这种趋势可能会逆转。他预计,到2021年,房屋销售将激增40%以上,价格指数也将重新回到有利于卖方的位置。   RBC报告称,依靠石油产业的草原省份经济体将更能感受到房屋价格下跌的剧烈性,并且近期内反弹的可能性很小。     V06          

近半加國地產公司 違反洗錢監控規定

有报告指,近半数地产经纪公司没有遵守反洗黑钱法的规定。CBC 有审计调查报告指出,近半数加国房地产经纪公司,未遵循相关的反洗黑钱监控规定。在识别客户身份方面被指“差劣”,仅53%符合要求,只有52%的地产公司达培训员工要求。监管机构指,必须加强地产从业员的反洗黑钱培训。 加拿大金融交易及报告分析中心(Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada,简称FinTRAC)一份内部报告指,近半经审计的地产公司,没有遵守政府的反洗黑钱规定。新闻媒体Global News透过《资讯自由法》(Access to Information),取得该份报告。 inTRAC的调查发现,在培训员工如何识别洗黑钱或可疑交易方面,只有52%的地产公司达到要求;在识别客户身份方面,亦只有53%的地产公司符合要求。报告指,对于地产业被利用为洗黑钱和资助恐怖主义的工具,业界依然存有不少误解。 FinTRAC的调查对象,主要是位于卑诗省温哥华以至低陆平原、大多伦多,以及满地可地区的大型地产经纪商。 据FinTRAC前情报官员麦奎尔(Matt McGuire)表示,地产经纪业的合规表现,可以用“差劣”来形容。他指出,如果地产经纪无法识别出可疑交易,尚且情有可原,但如果连确认客户身份的工作都无法做到,却令人无法接受。 指任命反洗钱监督指标误导 根据反洗黑钱法的规定,银行、赌场及房地产业者,必须确认客户的身份,如发现有大笔现金或可疑交易,必须保留相关纪录,并向联邦政府报告。 FinTRAC警告称,与其他行业相比,房地产业的可疑交易报告数字依然很低。 FinTRAC的报告同时指,地产公司在任命反洗黑钱监督员工方面,达到100%合规比率。但麦奎尔称,该项指标有误导成份,因为公司只要任命一名员工担任监督工作,便被视为合规;至于该员工是否表现称职,则没有评估。 FinTRAC发言人伯西尔(Renee Bercier)说,地产业在某些方面表现不错,但在培训和确认客户身份方面则有待改善。 FinTRAC前副主管梅尼尔(Denis Meunier)认为,地产行业须要对从业员提供更好的培训,以及提供更准确的纪录,才可以协助联邦执法机构,打击规模庞大的洗黑钱活动。

房市正在回溫 安省地產商會呼籲放寬房貸

安省房地产商会(OREA)日前致函联邦众议院财政委员会,反驳加拿大按揭及房屋公司(CMHC)负责人的意见,并呼吁放松抵押贷款规则。 据加通社消息,OREA首席执行官胡达克(Tim Hudak)在给联邦政策制定者的这封信中表示,渥太华应该考虑恢复30年期保险抵押贷款,放宽贷款利率压力测试,并完全取消对转到另一家银行续签房贷的人的压力测试。 胡达克在信中表示,需要通过政策调整来应对购房的下降趋势。 他写到,”加拿大人,特别是希望购买他们的第一套住宅的年轻零零后家庭,现在面临着购房的结构性障碍,这些障碍不会自行消失。“ 吁恢复30年保险按揭条款 这封信的目的是针对CMHC总裁兼首席执行官西多尔(Evan Siddall)日前所发表的言论,西多尔对那些游说放松贷款规则的人持批评态度。在5月份给财务委员会的一封信中,他称允许30年保险按揭条款(2012年最高期限降至25年),将刺激借贷增加和价格膨胀,胡达克认为政府应该只遏制有风险的抵押贷款,而不是一般贷款。 胡达克表示,对30年期抵押贷款的禁令是无针对性的,并以此惩罚那些有更多时间偿还债务的年轻买家,尽管西多尔认为,提高所有买家负担能力的最佳方法,是通过借贷限制推低房价。 胡达克表示,压力测试限制了房屋购买力,推低房屋销售,并限制家庭通过换房升级来创造更多购买机会。要求借款人证明他们可以应对2%的加息是任意的,过于苛刻,应该更加灵活。 不可忽略家庭债务高企问题 OREA的反击选在秋季大选之前,届时住房负担能力预计将成为一个选举的热门话题。 西多尔认为,通过减少借贷和缓解由债务推动的房地产繁荣所造成的泡沫,压力测试正在实现应有的目标。他指出家庭债务总额已从1998年的5,390亿元,也就是占家庭收入的106%,增加到去年的2.2万亿元,占家庭收入的178%,对经济造成严重的潜在影响。 对于续签房贷的压力测试,仅适用于借款人想要转换贷方的情况,胡达克认为该要求限制竞争,使得还款能力降低。西多尔则认为,由金融机构监管办公室实施的续约规则,旨在防止银行之间因信贷疲软而展开竞争,并有效地要求贷方支持现有客户应对危机。 胡达克还试图反驳西多尔对OREA和其他房地产商会提出的直接批评,认为他们在游说采取措施提高房价是为了「纯粹的自身利益」。 6月份全国房价 按月上升0.8% 最新公布的加拿大国家银行房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)显示,受季节性因素影响,今年6月份全国房屋价格较5月攀升0.8%,但增幅低于过去21年的平均水平。 据《环球邮报》报道,该综合指数衡量的是独立屋住宅重复销售额的变化。今年5月份上升0.5%,是自2018年8月以来首次录得增长。但5月和6月的升幅均低于过去21年的平均水平,其中6月的21年平均升幅为1.2%。 国家银行高级经济师皮森诺特(Marc Pinsonneault)指,过去两个月的数据不能作为市场元气的标志。如果去除季节性压力,该综合指数5月份则下降0.4%,6月份下降0.5%。 6月份的同比年增长率为0.5%,是自2009年11月以来的最低水平。 6月份部分加西市场录得房价下跌或持平,其中温哥华连续11个月未出现增长,卡加利在过去12个月中有11个月房价下滑,爱民顿价格则持平。皮森诺特认为,这些数据显示市场疲软,与这些大城市重复销售的其他指标相一致。 加东的多伦多、汉密尔顿和渥太华连续第三个月录得房价增长,而满地可的0.8%增幅是过去15个月以来第13次指数上扬。

加國豪宅市場東移 多倫多與蒙特利爾成下一個熱區

加拿大苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)昨天公布今年上半年豪宅销售报告显示,蒙特利尔地区过去6个月价值400万元以上豪宅销量急增,多市价值100万元以上住宅销量亦有逾一成增加,而温哥华、卡加利豪宅市场继续下滑。 据加通社报道,加拿大苏富比国际地产追踪本国售价超过100万元及400万元的房屋出售情况。加通社引述昨天公布的报告指,近期加拿大各地高价住宅市场向不同方向演进。早前该公司曾预测将是豪宅销售新增长点的蒙特利尔市,今年上半年共售出价值400万元以上的豪宅11间,相比之下2018年同期仅售出3间,大幅增长267%。该市100万元以上住宅上半年的销量也增加了5%。 法规改变料极大影响销售渠道 苏富比市场专家指,满市豪宅买家中除一小部分属于正常的国际投资之外,来自海外的买家明显增多,包括新近入籍的加拿大人、加拿大永久居民及海外投资者。报告认为这些买家是在多伦多和温哥华实施外国买家税之后,转往蒙特利尔置业的。 在大多伦多地区,100万元以上的房屋上半年总销量为8,612间,比去年同期增长了12%,属于健康幅度。不过,400万元以上房屋上半年销量则出现19%下降。报告指下降的其中一个原因,是在早前出现法规调整之后,卖家更倾向于经由私人途径出售豪宅,而不是放上电脑多重放盘系统(Multiple Listing Service,MLS)挂牌出售。今年早前出现的法规调整,规定房屋一旦透过MLS售出之后,必须向民众公开更多的信息。业界指这种法规上的改变,将对加国其他城市房地产市场产生更大影响。 温市豪宅市场走衰乃干预结果 曾经多年执加拿大房地产豪宅市场之牛耳的温哥华市,豪宅销量在今年上半年继续呈下滑趋势。100万元以上住宅售出1,308间,比去年同期下降了33%。400万元以上住宅销量为73间,比去年下降了34%。100万元以上的柏文单位,2018年前6个月的销量为708间,今年同期降至349间,减幅达到51%。 苏富比认这是政府强力干预的结果。“温哥华市场继续承受着因房贷政策收紧、税收、各种政府政策所造成的负担,举棋不定的卖家和心态多变的买家,都缺少促成交易的积极性”。报告续指,卖家期望值长久以来难以与现时市场条件调和妥协,是该市房屋销量进一步下降的主因。 不过报告认为,温市一些原先买不到低层住宅而考虑买高档柏文的买家,在市场出现上述变化之后,可能重新将注意力转向独立屋或半独立屋、镇屋等物业类型,从而为100万元以上房屋市场注入新活力。 卡加利市100万元以上物业销量,今年上半年也下跌了21%,成为继温哥华之后另一个市场下行的加国大城市。 本报综合报导

全國房銷月升3.6% 大多區佔全國增長一半

■■加拿大地产商会公布全国最新的房屋销售于4月按月升3.6%。CREA   大多区这次势头很猛啊!加拿大地产商会(CREA)公布最新的全国房屋销售情况,4月份按月升3.6%,未经季度调整的实际交易,按年升4.2%。新放盘的楼房按月攀升2.7%,多重电脑放盘系统房屋价格指数(HPI)则按年下降0.3%,全国楼房平均售价按年升0.3%。 报告指出,4月通过加拿大多重电脑放盘系统的房屋销售,比上一个月升3.6%。在2月下跌至自2012年最低水平后,两个月的销售反弹,但仍比去年下半年大部分所得的数据为低。全国有60%的当地市场在4月录得销售额增长,大多伦多地区占全国增长的一半。 4月份未经季节性调整的实际销售活动,按年增长4.2%,这是自2017年12月以来首次出现按年增长,也是两年多以来最大的增幅。这个升幅反映大多伦多地区及满地可增长,超越卑诗省低陆平原的过度跌幅。 新盘供应量占约六成 CREA总裁史提芬(Jason Stephen)称,房市在某些地区正在改善,但其他未见明显改变。所有房屋销售情况均属地区性,购买或出售房屋时,最重要仍需向业界专业人士寻求资讯及指导。CREA首席经济分析师甘尔(Gregory Klump)表示,加国成交量最大的五个大都会楼房市场,销售保持稳定。但名单中已不再包括大温地区,这是自经济衰退以来首次跌出前五名,并且已进入买家市场领域。由于按揭贷款压力测试,以及卑诗省政府改变房屋政策,致申请按揭减少,买家买屋的负担能力面临挑战,销售情况呈下降趋势。 4月份新放盘的房屋数量增长加2.7%,3月份增长3.4%。在大多伦多地区和渥太华的带动下,新增的供应量占所有当地市场约60%。由于4月份销售额超过新放盘数目,全国销售额与新放盘的比率,从3月份的54.3%小幅收紧至54.8%。自2018年初以来,这种市场平衡措施一直维持接近其长期平均值53.5%。 公寓单位房价唯一按年上升 根据销售额与新放盘楼房比率与长期平均值的比较,4月份大约四分之三的当地市场属于平衡市场。按地区情况有所不同,安省及海洋省份楼房供应量长期平均偏低,在买家之增加竞争力,导致价格上升。 在金马蹄地区楼房市场,多重放盘系统房屋价格指数显示尼亚加拉地区上升6.2%,贵湖升5.1%,咸美顿-伯灵顿4.6%,大多伦多地区3.2%,以及奥克维尔-米顿2.5%;相反,巴利则下调5.3%。 以房屋类别来看,公寓单位房价在4月份唯一按年上升0.5%,两层单一家庭房屋、镇屋和排屋价格,分别略为下调0.3%及0.2%。相对一层的单一家庭房屋价格按年下跌1.4%。 本报记者报道

觸目驚心!470億黑錢推高加拿大房價

卑诗省绝不姑息楼市洗黑钱行为,右为詹嘉路。 卑诗省府周四公布的两份最新洗黑钱报告显示,去年约有74亿元脏钱在卑诗“洗白”,而其中约50亿元是通过房地产交易,这导致全省楼市平均价格上涨5%,而大温等楼市兴旺的都会区,洗黑钱导致的楼市涨幅更高。 有关报告并为卑诗及联邦提出29项建议,卑诗律政厅长尹大卫(David Eby)直指,加大监察执法将让不法分子体会到“洗黑钱的派对已结束”。而帮助罪犯洗黑钱的隐形物业代持人,将面对巨额罚款,省府也在努力修改相关法律,同警方及税务执法部门合作,充公以黑钱购买的物业。 卑诗省府报告指出,国际黑钱经常试图通过卑诗楼市来漂白。图为温市中心公寓。资料图片 两份调查报告均由省府在去年9月,委托独立调查机构进行,一个由西门菲沙大学(SFU)教授、前卑诗副法务厅长马洛尼(Maureen Maloney)领导的委员会,就洗黑钱对楼市影响进行调查;另一个由执业律师、前皇家骑警副总长杰曼(Peter German)负责,杰曼已在去年6月公布了名为《脏钱》(Dirty Money)的报告,主要分析赌场洗黑钱,他将最新公布的报告命名为《脏钱2》,主要讲述楼市、豪车市场及赛马行业的洗黑钱情况,其中豪车市场内容已在数日前公布。 周四公布的两份报告内容丰富,合计共长达538页,马洛尼、杰曼、尹大卫及卑诗财政厅长兼副省长詹嘉路(Carole James),当日在维多利亚举行记者会,介绍两报告内容 马洛尼表示,卑诗去年74亿元洗黑钱金额还是保守数字,而加拿大全国的数字则高达470亿元。她说:“卑诗在预防洗黑钱犯罪上迈出重要一步,就是计划推出土地受益所有人登记系统。” 全国洗黑钱高达470亿 尹大卫在记者会结束后,接受《星岛日报》记者电话专访,他说,以往海外买家或不法分子以犯罪所得,在卑诗寻找信任的人购买并代持物业,这种隐形代持行为将无所遁形。他说:“比如本地工薪人士赚取5万元年薪,却突然购买了数百万元的物业,此人就要解释清楚资金来源或如何获得贷款。我要告诉他们现在这样做十分危险,将面对至少5万元或物业估价值15%的巨额罚款。” 杰曼报告揭示楼市洗黑钱活动触目惊心。例如,杰曼调查团队发现一位学生身分的买家,物业登记地址为卑诗以外的租赁办公室,居然能在同一幢公寓大楼内购买总值2,900万元的15个单位。一位家庭主妇,3年时间先后购买了价值410万元、约12个排屋(row house)。 一学生购买15个公寓 一个二手豪华车销售商,在大温地区拥有总值860万元的3处物业,这些物业有多个按揭,不过,每个新按揭的利率都比前一个低。还有一个案例为,494个不同物业分别有4至29个按揭,登记后以迅速方式还贷,这是楼市交易可能涉及洗黑钱的警示信号(见表一)。 楼市可能洗黑钱情况 尹大卫说:“杰曼报告发现了缺乏监管、信息蒐集不足,以及政府莫不关心导致的严重后果的坚实证据,这些直到现在都是我们经济体系及社区的毒瘤。” 他籍此批评前自由党省政府不作为,导致事态恶化,也表示卑诗面对的洗黑钱问题十分独特,需要联邦联手行动。 詹嘉路说:“通过卑诗房地产市场洗钱的严重性,大大超过人们的想像,我们的房屋市场是为居民服务的,不是用来为犯罪所得漂白。” 马洛尼的报告,为省府及联邦提出了29项建议(见表二), ■马洛尼报告建议摘要 卑诗省府已开始实施了其中的部分建议。尹大卫指出,将同联邦政府沟通,以便所有可行建议能尽早落实。有温市反洗黑钱律师表示,报告中很多建议有助堵上洗黑钱的漏洞。 本报温哥华记者李群报道

加拿大人愛去美國買低價房屋 往往沒考慮這些問題?

▲美国奥兰多四季如春,对加拿大候鸟族颇有吸引 加拿大与美国的关系在过去一年经历了诸多考验,但似乎没有影响加拿大人投资美国房地产的热情。在房价高企的大多地区,能获得正现金流的投资项目日渐难寻,越来越多地产经纪公司以及房地产从业人员开始兜售价格相对低廉的美国房产,佛罗里达州奥兰多(Orlando)的度假屋更是近来的地产投资热点。然而,房地产业内人士却对投资美国地产持两极分化意见。这到底是不是好投资,仁者见仁智者见智 常听到有人介绍,花30、40万甚至更少的美金,就可以在美国买到2000-3000呎的双车库独立屋,而且投资位于美国度假胜地的可短期出租物业,更是能获得颇丰的现金流。奥兰多四季如春的天气,让诸多加拿大人颇为羡慕,因此近年来去奥兰多养老的加拿大人也不在少数。 奥兰多优势独特 大多伦多地区全职地产经纪云飞在接受本报记者专访时介绍,奥兰多房地产之所以值得投资,是因为其独特的城市特点。 “奥兰多有极其丰富的旅游资源,还有具世界级别的会议中心,每年主办诸多展会,旅游业非常发达。有数字统计,去年奥兰多有高达7200万游客到访,流动人口非常大。” 云飞表示,在美国拥有度假屋是加拿大主流社会很多人的选择。 “奥兰多全年平均气温20度,四季如春。加拿大长者中流行半年住在奥兰多、半年住在加拿大这种候鸟生活方式。我的客户群里很多人买这类房子,其实自住是他们的用途。加拿大第一代华人移民从1998年开始算起,到现在已经20年了。他们很多人的生活已经很稳定,有一定收入,手上也有一定闲钱。很多人到了半退休年龄,或者近退休、计划退休。他们在寻找温暖的地方,因为多伦多冬天过长。这类人就很适合选择奥兰多短租屋投资。” 云飞称,奥兰多房产的多元性是多伦多所不具备的。 “首先房价比多伦多便宜,租金却比多伦多高,因此投资回报率也很高。其次奥兰多除了有和加拿大一样可以买来收租的普通民宅,还有一种加拿大没有的持牌短租屋。这类房子相当于一个小酒店,像Airbnb一样,但也不完全一样。 Airbnb在某种意义上钻了法律的空子,在很多地方并不合法,人们偷偷摸摸地经营。而奥兰多的短租屋是合法的,政府颁发牌照。这类在度假村里的房产,专门作为类似酒店一样出租,自住、出租两相宜,非常受欢迎。” 这类持牌短租屋不但可以合法经营,并且还能提供随时收回自住的便捷功能。云飞称,“它非常灵活,可以像酒店一样运营获得颇丰租金收益。众所周知,在多伦多投资一套房,出租给租客,想再收回来自己使用是很难的。而奥兰多的短租房就能满足这部分人的要求。比如,加拿大最冷的1-3月客人想自用,或暑假和孩子去度假,可以固定选择这段时间不出租,剩下时间出租。当然要提前一定时间通知管理公司,做好规划。” 管理维护成本高昂 大多地区全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛《都市地产》记者针对奥兰多房地产投资的采访时,则与云飞持不同态度。他表示,最近的确有很多朋友咨询要不要购买奥兰多度假屋和美国房产,因为现金流和本金都有增长,价格相对多伦多的房市也比较低。但他并不认为这是好的选择,因为人们忽略了维护美国房产所需的高昂成本。 “在加拿大对租客的管理非常麻烦。美国离我们很远,远程通过管理公司去做本身就是一个昂贵的支出。奥兰多度假屋看起来很好,实际都是投资人花钱给管理公司赚钱。另外美国地税远高于加拿大。多伦多是0.6%-0.7%的样子,美国房产税务成本非常高,大约要二点几。再次,美国银行的利率,非本地人至少7-8%。这些都是问题。” 针对Ben的一些看法,云飞也给出了回应。 “持有美国房产的确是需要管理公司打理。管理费大概是租金收益的10-15%。但是奥兰多的房屋管理公司和多伦多不同,相对多伦多的物管公司或物业管理人员,他们更专业、做的事情更多,也更便宜,这可能和很多多伦多人想象的费用有所差别。” 长租短租 经纪全盘打理 如果在多伦多投资物业,买入后放盘出租,地产经纪通常会收取1个月租金作为管理费,平摊下来这笔费用大概是全年租金收益的8.3%。云飞强调,在多伦多经纪只负责招租,并不负责其他事务。 “而奥兰多的地产经纪做的事情会更多。除了物业放盘,大事小情都要打理。管理费里除了招租,还有检查、收租、维修的通知等工作。很多时候还要代缴电费、物业费等。如果收不到租,还要催租,驱赶不好的租客等。总体来说,他们的收费比多伦多要低。” 提及奥兰多的短租屋还有什么其他费用支出时,云飞提到这类房屋其他涉及到细小项目的管理费的收取的确相对复杂,和长租屋并不一样。 “首先是booking fee,比如出租300一晚,有人帮你放盘、收钱、转钱,这就叫booking的过程。这个费用是租金的10%-18%不等。除此之外,物管内容非常细致,完全是小酒店经营。客人走了,需要换床单被罩、清洁打扫,还要确保房子里所有东西能继续用,按次收取这些费用。同时这笔支出也会根据房子的大小有所不同。有的物业有3个房间,最大的则有14个房间,收费肯定不同。但总的来说,这些开支并没有想象得那么多。” 在奥兰多,持牌经营短租物业首先要满足两个条件。云飞称,“第一,特定房子在特定区里才能拿到短租房的牌照。近迪士尼公园附近的度假村才有这种牌照。第二,每年政府会检查安全和卫生条件,合格了才会给牌照。因此管理公司要确保把关卫生条件合格、安全、整洁以及每一样东西可以继续工作。他们手中有一份很细致的单子,客人离开以后一一检查。他们也有类似管家式的服务,比如有家庭带着小孩来度假,要求房间里有牛奶,客人到达前就会有人帮他们把买好的牛奶放在冰箱,这是附加服务。” 云飞还列举了一些按月收费的物管项目。 “奥兰多的房子里,特别是短租房,基本每一间在屋子后面都有游泳池。定期也需要剪草、除虫等服务。这些都是专业公司做。大部分房子都在度假区里,有些可能度假区负责剪草。没有的就要管理公司请人去做。这些都是按月收费。比如,游泳池清洁每月90元,除虫每月30,分很多细节。” 正现金流就是好投资吗? 这些杂七杂八的费用到底占了月租金收入的多少可谓“因房而异”。但云飞表示,奥兰多短租屋的年净利润有10%左右,这是除去杂费、地税、管理费、维修费等所有项目开销的净利润。她坚信,这是多伦多房地产无法比拟的优势。 “奥兰多物业,最大好处是正现金流。在多伦多这样的投资能打平就很好了,不要想还会有正现金流回报。” 而地产经纪Ben则认为,现金流的正负只是一个表象,后面有大量未知费用。 “我们说美国房地产的现金流,是理论的还是真正现金流?你在真正买了后,美国利息和加拿大是一样的吗?第二,管理成本多少?出了问题飞过去的成本?将来在退出时,退出成本可能是加拿大的2倍以上。有没有考虑进去?每个月或者将来退出的时候,产生的利益成本有没有考虑进去?都算完了现金流还是正的吗?这些都是问题。” Ben认为房地产投资必须投资于一线城市,只有这些城市未来才能带来大幅资本回报。 Ben向记者提供了一些相关数据支持。 “英国伦敦,最近50年房价涨幅是106倍。整个英国是61倍。法国巴黎从1965年到2015年的50年间涨了32.5倍,整个法国是22.7倍。美国纽约从1975年到2017年32年间涨了8.1倍,高于美国总体的5.6倍。所以从这个意义上来讲,在投资房地产时一定要投资大城市。比如中国一线城市北上广深,美国就是纽约和旧金山,加拿大就是温哥华和多伦多。不要投资于二三线城市。” Ben并不否认,美国湾区、旧金山区等地的房价的确非常高昂。但除去这几个大城市,其他城市房市并不具有很大投资价值。奥兰多更是没有热炒的基础。 “加拿大人在报税时都去填房屋的租金收入,但是加拿大人有一个特点,特别是多伦多的房屋拥有者,很少有报房屋折旧的。报了折旧,将来在卖的时候就有相当大的一笔税了。但是美国报折旧的人非常多,因为美国房屋基本上不怎么涨,人们知道将来没有这个增值税,所以都报折旧。这是 美国房地产属性决定的,说明只有房地产在不涨的情况下人们才会这么做。 ” 对此云飞则表示,自己是比较technical的人,更注重用地产局数据支持自己的观点。 “我相信官方数据。我也做过深入调查。奥兰多房子涨不涨、涨多少,不是我说的,是有数据看的。奥兰多前几年到现在每年涨幅在5-10%之间,有历史数据可查。哪怕整个美国的数据,并不能代表奥兰多。现在买的是奥兰多,去看全美国的数据,就像多伦多的地产数据和全加拿大的地产数据没法比一样。加拿大小城市不涨的地方多去了,不能以偏概全。大家仔细看一下奥兰多房市这几年的趋势就很清楚了。” 买美国房子哪里找经纪? 有人提出,即便要投资美国房产,与其找没有美国牌照的加拿大经纪去美国和美国经纪合作买房子,不如自己直接去找美国当地的经纪,房地产交易的成本也不会那么高。云飞对此则持相反态度。 “我认为买房子一定要找可靠的经纪。经纪对物业、区域包括售后服务都要了解。加拿大经纪如果对在奥兰多投资了解很多,有一条龙式服务,为什么不用呢?我大部分客人去奥兰多看房,首先问的问题是:买了谁帮我管?客户眼里最大的顾虑就是这个。假如你的经纪是美国经纪,有事打电话找不到人,你会放心吗?如果你的经纪是加拿大的,总能找到人和地产公司,能够take care你的问题。其次,我们是团队运作形式,团队常驻奥兰多,客人容易找到我,我也随时和我美国团队保持联系。这样一个协调比直接找美国当地经纪好得多。你是能看到我找到我的。美国雇佣经纪,你要飞去找他吗?我们不是做完生意就完了,在美国所有方方面面、关于房子的所有问题,都会有人去打理。这样的经纪才是最合适想要投资美国房产的经纪。” 美国贷款税务更轻松吗? 加拿大过去2年多次加息,房贷利率现在在3%左右。 Ben表示,美国银行的利率,非本地人至少去到7-8%。但云飞对此数字给出了不同见解。 “美国贷款政策比加拿大要松,比加拿大更容易贷款。利率实际上也不高。你看数字确实是高,但是你要理解美国利率是什么意思。在加拿大有3年、5年固定,利率不同,最多10年。而美国所有利率都是30年固定。也就是在未来30年都给你这个利率。从这个意义上来说,利率并不高。” 云飞认为,美国经济之所以非常繁荣很大原因,也是他们的体制相对松,借贷款比加拿大容易,并且税务优惠更多。 “在美国投资房子绝对比加拿大多有太多优势了。比如说我在多伦多买的房子,先不说海外买家税,先说收入税。我们要交安省税、联邦税,最高去到50%以上。奥兰多只有联邦税,弗罗里达没有州税。联邦税最高税率35%,比加拿大最高的少了20%。在加拿大减税的项目并不多。” 而Ben则认为,美国在国策的制定上,从整个经济的本质而言以及立法上,并不允许大量资金流到房地产行业,否则美国不会有今天这么强的制造业。 “美国最发达的行业是高科技、制造业和农业。如果房地产很挣钱,谁还去做实业?二战以后,凡是资金流向房地产的这些国家,基本上发展都不是特别好。全球而言,房价增长最慢的发达​​国家是德国和美国。因为政策原因导致这些国家房地产上涨慢。很多资金会流向制造业和实业,这些国家因此发展会强一些。” 投资房地产见仁见智 在信息发达、人们金融概念越来越强的今天,大多数人都理解房地产投资就要投在位置好、学区好、升值空间大的地方。但是很多人碍于钱包不够鼓,资金实力不够强,把目光转移到二三线城市或房价自己能够承受的区域也是无可厚非。这是不是成就了美国房地产或者大多地区周边城市的房地产市场的繁荣?也许对于没有那么多资本入市的人,美国房地产市场是他们的选择之一。而对于那些有更多投资选择的人,也许美国房地产市场就对他们不够具有吸引力。 云飞在采访的结尾表示,希望有更多对美国房地产感兴趣的人亲自去奥兰多探查情况。...

華裔男子拼盡全力搶Offer 結果交易當天「錢不夠」

盖莫夫夫妇(Douglas and Sheila Gamoff)在Whitchurch-Stouffville的Wilmac Ct.拥有一个物业。 2017年年初,他们透过当地一间经纪公司挂牌出售该物业,开价200万元。在5天之内,就有18个有兴趣买家参观了他们的房子,并收到3份报价。 其中胡义兴(Yixing Hu,译音)与利亚(David Lea)报价205万元,不过得到的回覆是出价太低。 尽管他们并不想参与竞购战抢Offer,最终还是出价225万元。这次出价被接受。他们支付了第一笔3万元定金,可是未能支付几天之后到期的第二笔9万元定金。 当天,胡义兴和利亚告诉卖家,他们没有足够的资金来完成交易。双方都聘请了房地产律师。不久,安省自由党政府宣布征收15%非居民投机税。该税项的实施立即导致大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)房地产市场大幅降温。 盖莫夫夫妇以225万元,再次挂牌出售物业。从5月1日至5月17日,他们没有收到任何买家报价,因此把开价降至199.8万元。然而直到7月26日,仍然收不到Offer,于是把开价进一步降至179.8万元。 直到7月底,卖家最终接受了以178万元的价格出售。该交易于2017年10月3日完成。 盖莫夫夫妇随后入禀法院,要求胡义兴与利亚赔偿损失。 2018年3月,盖莫夫夫妇在法庭上要求法官作出简易判决,即是法院不经全面审讯,对无可争议的事实作出裁决。 盖莫夫夫妇认为,他们的损失是47万元,换言之是第一次报价225万元与最终售价178万元之间的差额。 法官Edwards考虑的要点是,卖家有否尽力将他们遭受的损失降至最低。最终,法官支持原告的论点,判原诉人得到47万元赔偿以及由此产生的相关费用。法官表示,当前是大多伦多房地产市场的变动期,预期会有更多买家发现自己曾经冒过多风险进行投资。 法官的裁决提醒每位房屋买家,在不确定的市场中,报价时要谨慎。建议依据个人的财务状况报价。 安省高等法院的法官Mark Edwards表示,当住宅市场处于上升势头,多数业主和投资者都很高兴(可能首次购房者除外)。而低迷的市场,不适合胆小的人。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

這是一份不顧國家前途的預算案:大肆派糖花錢放福利!

加拿大财长莫奈宣布了联邦自由党上台以来的第4份预算案,也可能是最后一份预算案,因为今年将要面临联邦政府的换届选举。看到这份预算案后,众多分析师都惊呆了,这完全是一份不顾国家前途的选举预算案,而且更让人担心的是,完全有可能会成功地让自由党再次连任。 自由党的预算案继续过去的大肆派糖花钱风格并不奇怪,这次的预算案却是真的登峰造极了。在未来的6年里将花费228亿加元,用于127个新项目,这些项目中最引人注目的就是政府帮助首次置业者能有个梦想的家,联邦政府将建立一个新的政府与首次置业者合资买房的项目。 对于首次置业者,购买新建房屋时,只需要拿出5%的首付,政府将会补贴房价的10%,购买二手房时,同样拿出5%的首付,政府拿出5%的资金,帮助大家买房置业。这笔钱没有利息,一直到房屋拥有者还清房贷时,或者卖出房屋时才需要归还本金。换言之,这是一笔长期的无息贷款。这个项目的核心群体是年轻人的千禧一代,据自由党的内部调研数据显示,2015年大选中年轻人的选票发挥了重要作用。但是,最近由于加拿大兰万灵公司的丑闻,年轻人的选票正在流向更加偏激的NDP自由民主党,为了夺回他们的选票份额,自由党急中生智,才催生了这样一个派糖计划。 要想获得政府的资金,首先必须是首次置业者;其次家庭收入少于12万加币;再有,这些按揭必须是加拿大房屋贷款公司CMHC担保项目下的,一旦违约有政府保险。 按照这些要求,我们可以看出,基本上来说,银行的压力测试并未取消,年轻人的购买房屋价格基本在50万以下,那么,这项政策更多的利好Condo市场,而不是独立屋。根据这份预算,加拿大联邦政府如果再让自由党掌管的话,政府赤字不仅没有像特鲁多上台前所讲的预算会自动平衡,反而由于无节制无理智的大肆派糖,目前6,800亿加币的联邦债务,在今后几年里会再增加近1000亿加币的债务。 这样发展下去,很有可能,多伦多和温哥华的街头又将排起买楼花长队,大街小巷的抢offer大战又要重新上演了,看看多伦多湖边的高楼一座座拔地而起,不仅遮挡了湖景,而且疯涨的价格让人喘不过气来。持续的房地产疯涨,造成的去实业化正在严重威胁着加拿大的实体经济。 更加危险的是其溢出效应,加拿大房地产市场的牛市,在2017年4月戛然而止,其中政府行政命令打压,财政部的贷款限制是两把利刃,最后补刀的却是加拿大央行。 这次的联邦预算出炉后,政府对于房地产的政策动向再明显不过。很有可能的是,波洛兹又要行动了,在四月份加拿大可能会迎来一次降息。 这个并不是空穴来风,目前加拿大的国债市场已经涨疯了,国债收益率狂跌,加拿大与美国的10年国债收益率差距,即将达到1990年以来的最大差距。上一次如此大的差距出现在2015年,此后果然如同国债市场所预计的,加拿大央行进行了两次降息,房地产市场出现了疯狂的上涨。 这次加拿大联邦预算白送钱给大家买房,所有按揭都是加拿大政府担保,其实就是加拿大房屋贷款公司CMHC,这家公司可以担保买房的房贷,谁来担保他呢?与加拿大CMHC功能类似的房地美和房利美2008年由于按揭担保同时倒闭,当年美国政府不得不调集纳税人的资金,再启动美联储印钞。加拿大毕竟不是美国,没有足够的能力从其他国家融资,让世界为其房地产买单。可是,加拿大联邦预算要走的这条路,却是与美国当年的次贷同出一辙,美国可以走出次贷危机,靠的是其强大的国力,以及强大的国际地位,加拿大也要邯郸学步,今后就只有让本国纳税人买单,可能会逐步走上希腊化的道路。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考,不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

越來越多成年人願與父母同住 這類人佔比例最大!

■加拿大统计局数据显示,本国成年人与父母同住的人数比20年前多出一倍。加通社 加拿大统计局数据显示,本国成年人与父母同住的人数比20年前多出一倍,他们当中单身人士占大多数,高达七成。 联邦统计局日前表示,在2017年,有接近190万年龄介乎25至64岁的加拿大人,与至少一位父母同住,比20年前的90万人多出一倍多。在1995年,与父母同住只占25至64岁成年人口的5%,现在这个数字达9%。 南亚裔与父母同住比例最高 不过专家表示,这些与父母同住者并非都是想象中的“沙发薯仔”(couch potato)。虽然他们当中学生占很大比例,但他们的就业率为74%,仅略低于不与父母同住者的80%。 他们当中单身人士占大多数,高达70%,也就是意味着他们未婚并且没有同居伴侣。 温尼亚家庭学会(Vanier Institute of the Family)行政总裁斯平克斯(Nora Spinks)认为,财务方面的担忧通常是成年子女留在家中与父母同住的原因,因为即使家里只有一个人,也难以维持单一收入的家庭。 她说,年轻人的福利和工作保障很少,这使得与父母一起生活更容易、更经济,甚至是唯一的选择。 加拿大统计局的数据还显示,近四分之三与父母同住的成年人从未离开过父母。 如果按照族裔来统计,与父母同住的成年人占人口比率最大的是南亚裔,达21%,包括印度、巴基斯坦和斯里兰卡裔;华裔则是19%。 新屋销量20年最低 业界促减辣助上车 建筑业和土地开发协会(BILD)日前发表年度报告显示,去年多伦多地区新建房屋的销售量接近20年来的最低点。因此,建议联邦政府应将房贷还款期延长至30年,并重新考虑调整去年推出的严格贷款压力测试。 据《星报》报道,这已经是连续第二年,单户住宅销售急剧下降,包括独立、半独立屋和镇屋。 2018年的单户住宅销量为3,831套,是2017年的7,591套的一半,较10年平均水平低74%。 2017年的销量就曾下滑58%。 BILD说,去年大多区共出售25,161套新房,包括公寓和独立屋,是自Altus集团2000年开始跟踪销售量以来的最低数字。上一次销售低于上一年的水平是1996年。 地产业面临另一个艰难的一年 ■多伦多地区去年新建房屋的销售量接近20年来的最低点。星报资料图片 报告还称,12月多伦多新建房屋的基准价格同比下降6.7%,从123万元降至114万元。 BILD首席执行官David Wilkes表示,尽管人口不断增长,但对市场的需求却受到了“对市场人为影响”的削弱。他预测,如果不进行调整或消除压力测试,地产行业将面临另一个“艰难的一年”。 他认为,压力测试超出了联邦政府为其制定的目标,并且它实际上阻止了年轻家庭的首次购房。在许多情况下,他们可以负担得起房贷,但他们却无法通过压力测试。 他还建议政府考虑将CMHC担保的贷款延长至30年的还款期限。 2008年,渥太华曾将还款期延长至40年。该政策逐渐退回,到2012年,只允许25年的还款期。 根据Altus Group的统计数据,多伦多2018年公寓销量也比2017年下降了38%。然而,公寓和镇屋的价格持续上涨,在2018年底增加了11.2%,达到796,815元的基准价位,而上一年同期为716,772元。公寓和镇屋的销量21,330套,仅比10年平均水平低4%。 Wilkes赞扬福特政府致力于解决住房供应问题。但他承认即使在采取措施推动建屋工程之后,供应也会有滞后。 他说:“无论是单户住宅还是公寓,都需要10至11年的时间才能带来新的开发项目。为了消除当前系统中的一些低效率、繁文缛节和重复,将需要多长时间才能带来新的供应量,这取决于所做的改变。” 政府干预房市过度 地产春天远还没到 地产业人士、经济学博士徐华飞对本报表示,经过了2017年4月下旬以来21个月的市场调整,大多伦多地区房市已经实现了软着陆,但2019年大多区房市行情的春天远没有到来。 至于是否进入了周期性调整,还有待进一步观察。他称,自2017年4月20日,安省征收海外买家税以后,给炙热的市场浇了一盆冷水,加上之后的贷款压力测试,令交易量和价格均大幅下降,直到现在。房主的地产财富因房市调整而大大缩水。 长期而言,随着利率的调升和地税增加、水电气的价格上升,不仅物业购置成本会上升,使用和维修房屋的费用也在增加。 一句话,2019年大多区房市行情不是很乐观,交易量和均价将会出现小幅震荡,出现2%-3%升降涨跌幅度。虽然看上去震荡幅度不大,但在已经低迷的市场行情下,再下跌2%-3%就是很大的跌幅。也有一些区域的房市行情开始企稳,步履艰难地缓慢爬升,而有些区域房市行情将会持续出现进一步走低探底。 他还表示,目前大多伦多的市场需求还存在,但是被人为压抑了。 同时供给又不足,一些新屋建好了也无法交割,原因是有些买家贷不到款,有些人是下了单又反悔,认为买贵了。总之,他认为,政府目前对市场的干预有些过度,应该让市场发挥其自我调节功能。