选城市 : 多伦多 | 温哥华
2023年02月03日 星期五 21:48:50
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Tag: 房地产

房貸壓力測試太難!加拿大春季房市能回暖嗎?

■■一份报告预测,全国大多数房地产市场的春季销量,维持稳定或有所改善。 星报 星岛日报报道 最近一项民调结果显示,联邦政府在今年实施的房屋贷款压力测试,令超过四分之一的置业者感到为难。不过地产公司Re/Max委托Leger研究机构所作的民意调查预期,全国大多数房地产市场的春季销量,维持稳定或有所改善。 报告指出,大多伦多地区的平均屋价为753,747元,较去年下跌近10%。多户房屋(condominium )市道蓬勃,令今年的屋价继续回升。大多伦多地区外围的宾顿市和杜咸区,仍然是很多年青家庭寻求居所的选择。渥太华的楼市则完全不受大多伦多地区的影响,今年头两个月的平均屋价为388,289元,较去年同期的373,841元升4%。 报告认为,大多伦多地区的高需求和低库存量令楼市继续维持卖方市场。新的贷款规定、海外买家税、利率调升和新移民增加,都将影响今年的房屋,销售和巿道。巿场以细屋换大屋的买家最活跃,因此独立屋交投畅旺,其次是多层共管大厦。Condo的需求在今年春季会很大。 多户房屋价格升11.7% 报告预测,大多伦多地区Condo的平均价格升11.7%,由去年的465,392元升至520,002元。主要买家是刚组织家庭的年青人。首次置业的年青家庭大多选择47.5万至50万元价位的房屋,因此基本上是买多层共管大厦。婴儿潮一代的财富交下一代,令子女可以购买豪宅。退休者则将豪宅放盘上楼,也要求豪华的Condo。这些人买独立屋或Condo的目标价位是200至400万元。 Re/Max安省及大西洋省份行政副总裁Christopher Alexander表示,压力测试和过去两年楼价上升,令买屋者对房屋的大小和地点有很大的改观,但仍有超过半数人认为可以买到所需要的房屋。 加西的平均屋价继续上升。大温哥华地区今年头两个月的平均屋价,升近11%至1,051,513元。维多利亚市更是一个卖方市场,平均楼价由去年头两个月的761,000元,升至今年的831,000元。

全國二手樓價回升 多市連跌5個月

■安省渥太华加蒂诺上月二手楼价格按月录得0.4%升幅。 资料图片 加拿大国家银行(National Bank)房屋价格综合指数(Composite House Price Index)公布,全国二手住宅价格连跌三个月后,去年12月终于回升0.2%,11个主要城市之中有五个录得升幅,不过多伦多连跌第五个月,按月跌0.28%。 新压测令买家却步 据路透社报道,安省政府去年4月连推16招压抑楼市后,多伦多住宅销售随即放缓。国家银行在报告表示,随新按揭压力测试在本月生效,更多买家可能会因此却步。 温哥华是指数上升的火车头,按月比较升1.3%,当地前年实施海外买家税后,由于柏文需求强劲,过去八个月楼价都在上升。其他录得升幅的城市,包括温尼辟和哈利法斯,两地同样升1.9%,渥太华加蒂诺(Ottawa-Gatineau)升0.4%,爱民顿升0.1%。 除了多伦多之外,其余录得跌幅的城市包括维多利亚跌1%,卡加利跌0.6%,咸美顿跌0.5%,满地可跌0.2%。如果以全年计算,12月二手住宅价格较前年同期升9.1%,增幅是前年5月以来最低。

海外買家有這麼多來自中國!加息也沒阻止他們買房…

■政府楼据显示中国买家占了海外买家约7成。 资料图片 综合报道 安省政府早前推出15%的海外买家销售税以遏抑楼价,但最新政府数据显示,多伦多海外买家的买屋价格比本地人高出接近一半,而在海外买家当中,中国买家占逾7成,有专家坦言,海外投资者是推高本国楼价的主因。 根据《环球邮报》(The Globe and Mail)透过《资讯自由法》索取未经公开的政府数据显示,安省政府推出海外买家税“辣招”后的4个月内,非国民在大多区买屋的平均楼价是977,611元,但国民和永久居民买屋的平均楼价为659,470元,两个平均价格相差为48.2%。 另一方面,政府调查海外买家的国籍显示,绝大多数来自中国,占70.6%,第二位是美国,只占4.6%,而印度排第3,占3.6%。 卑诗省亦出现海外买家买屋较贵的情况,卑诗省政府数据显示,海外买家买屋的平均价格为1,065,444元,本地人买屋的平均价格为958,701元,两个平均价格相差11.1%。 加拿大帝国商业银行(CIBC)经济师Benjamin Tal表示,海外买家在推高楼市价格上扮演关键角色,特别是在市中心等高需求的地区,影响了该地区的房屋可负担性。 专门研究多伦多及温哥华楼价的西门菲沙大学(Simon Fraser University)Josh Gordon教授说,海外买家引发所谓的涟漪效应,抬高所有物业的价格。富有海外买家通常喜欢购买豪宅,本地买家出不起价钱,只好退而求其次转往较平的地区,最终把楼价上升的效应扩展到所有地区。 中国居外网负责人称 加息无阻华买家入市 ■罗雪欣 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)与加拿大统计局上周二(19日)联合公布全国各地非居民拥有住宅物业的统计数据后,在中国推介全球各大城市楼盘的居外网(Juwai.com)行政总裁罗雪欣透过本地传媒声称,海外买家不是加国楼市问题所在,有关意见受到本地学者关注。罗雪欣接受《星岛日报》越洋专访时仍声称,借贷利率低企才是楼价上升的主因,就算央行提高利率,中国买家也会入市。 罗雪欣形容加拿大物业的海外买家为稻草人,身处于拒绝认同本地投资者获便宜借贷利率,是推动楼价上升主因的国家,她声称,房产市场的基本真理是低贷款利率会推高价格。她又声称,要解决房产可负担危机的方法,是要令本地投资者支付更高昂的借贷利率,以及每购入一项投资物业就需缴更多首期。 另一方面,罗雪欣声称非居民买家的存在令首次置业人士受惠,因非居民买家较钟情新建物业,当他们购买楼花,发展商便会获得建屋成本资金保障。 罗雪欣又声称,据其网站研究显示,加拿大最受中国买家青睐的城市顺序为多伦多、温哥华、满地可及卡加利,声称约72%中国买家是自住用途,17.5%买家因子女的教育而购买。她声称,虽不能估计大温地区的本地买家于2018年的入市意欲,中国买家的需求,最少可维持今年下半年水平,但应不会返回2015年最高峰情况;至于卑诗省的楼价持续上升,她引用卑诗房地产协会最近公布的数据解释,她声称数据显示,房屋放盘量少于过往水平,甚至较过去10年平均数字更少约3分之1,卖家忧供应持续紧张,难以购买新物业令业主更不想出售物业,供应少也是造成楼价上升的原因。 罗雪欣声称,温哥华是个安全投资地点,亦是子女成长的理想环境,中国买家不会放弃在温市寻求居所,加上大部份中国买家是为家人而购买,属长线投资,就算明年提高利率仍会维持入市。 CMHC及统计局的报告指出,非居民买家与海外买家定义不同,非居民买家是主要住宅不在加国的买家,在海外居住的加国公民及移民都属非居民。

年輕一代買不起房 加國父母這樣做……

■加国不少婴儿潮世代,提早转移遗产协助子女置业。星报资料图片   本报讯 年轻人在加拿大首次置业越来越难,许多家长愿意资助子女完成自置居所的梦想。多伦多便有超过三分一(35%)父母表示,已经或有意让子女提早接受部分遗产,以供他们首次置业所用。全国平均比率则为34.75%。 据《温哥华商业》(Business in Vancouver) 杂志报道,在温哥华、卡加利、多伦多,以及满地可等四大城市,许多已年届退休之龄的父母表明,如果他们不帮助子女买屋,恐怕下一代永远无法拥有自己的居所。 该报道引述苏富比国际地产服务公司(Sotheby's International Realty Canada)委托马斯特尔集团(Mustel Group)完成的民意调查结果指出,目前许多年龄介乎52岁至71岁的婴儿潮世代(baby boomers)认为子女不能再等到他们百年归老之后才获得遗产,因为以本国屋价不断上升的趋势来看,如果现在不买屋,恐怕以后更难“上车”。 在温市,有三成六受访者表示,他们已经或计划以“馈赠”(gift)方式提早给予子女部分遗产,让他们自置居所。此外,许多受访者称,他们预计子女需要获得35至75万元才能“上车”。 在那些已经或计划提早给予子女部分遗产的受访者当中,六成指自己需要变卖一些资产来协助女子买屋,否则也可能“爱莫能助”。其中21%需要出售股票等投资工具,而17%则要出售本身寓所。至于获得父母“馈赠”的子女,年龄大多介乎25至29岁之间,所占比率达41%。

11月新屋動工量增近4成 10年最高

■多伦多现正兴建大量多层共管大厦,反映市场有强劲需求。资料图片   本报记者 最新数据显示,全国11月份新屋动工量为226,270间,虽然独立屋数量略减,但在多层共管大厦的带动下,整体数字仍然较去年同期增加38%。加拿大按揭及住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)首席经济师杜根(Bob Dugan)表示,今年11月的新屋兴建量几乎是10年来同期最高位。 杜根指出,这是多层共管大厦连续第二个月动工量增加,主要是因为多伦多现正兴建大量多层共管大厦,反映出市场有强劲需求,落成新屋和未被吸纳单位的库存量不断降低,超建的情况偏低。 至于卑诗省方面,温哥华、列治文和北温的多层共管大厦和出租公寓放缓,但本那比(Burnaby)和二埠(New Westminster)的多单位物业兴建量与去年相若。 独立屋贵转求柏文 多伦多的多单位物业大幅增加是因为独立屋价格节节上升,太难负担,很多准业主转而购买多层共管大厦和镇屋。过去两年楼花销售好景,将继续推高今年的多户物业动工量。 贵湖市11月有269间新屋兴建,是去年的3倍多。多户物业动工量超出10年平均水平,主要是长者、年青买家、新移民和学生的需求。当地租屋空置率只有1.2%,因而带动出租大厦的兴建。 基秦拿-剑桥-滑铁卢11月份新屋也比去年上升近2倍。今年以来,新的独立屋不多,但镇屋和出租大厦则分别上升51%和26%,主要原因是人口结构改变,单身、没有子女的夫妇和独居父母增长迅速。 伦敦市11月份新屋动工量打破历年同期纪录。人囗增长和独立屋放盘少,令市场上对独立屋的需求高企。今年是第13年出现独立屋动工量在11月上升。此外,由于出租空置率跌至2001年以来最低位,也令今年出租大厦兴建量打破去年的高纪录。 纽芬兰省的圣约翰斯市,11月新屋兴建量明显增加,主要由多层共管大厦带动。当地千禧世代和首次置业者舍独立屋转买多层共管大厦,是担心经济不明朗的悭钱方法。事实上,今年以来当地的新屋动工量比去年少12%。

旺市創建獨立屋柏文 附設相連地下停車場

■居民Frank Fallico担心新发展会破坏当地文化遗产。星报 ■负责柏文独立屋项目的发展商。星报 综合报道 旺市政府职员及市议员近日通过一项新发展,容许在古旧风貌的Kleinburg村,建设一个独立屋模式的柏文居所(detached home condo),改写独立屋的定义,为发展商开绿灯。此决定遭当地居民反对,担心开了先例,改变该市的面貌。 根据加拿大按揭及住房公司规定,独立屋是只有一个单位的居民,与周边的房屋完全分开。当中包括连屋(link homes),容许两个单位可以共用同一个地库的墙垣,但在地面是两个单位不会相连。 旺市通过新屋苑发展项目,在现存三间房屋土地上建设28个居所,彼此有1.8米距离。在路面上看来是独立房屋,但建设如柏文大厦的地下停车场,并不称为连屋。 该市发展计划总监柏维尼(Mauro Peverini)以电邮回复《星报》查询,表示该项目修改独立房屋的定义,新屋苑只有地下停车场是相连,在地面是完全看不出来。 该项名为Park Lane Village项目,发展商SkyHomes Corp.命名为独立屋柏文居所(single-detached residential condominium),在该处插牌推广独立屋配合柏文居住特色,单一房屋连私人地下双车房,售价由200万元起,在网上推介是豪华房屋,每位屋主拥有私人车房,并有电梯直接入屋。《星报》向发展商查询,对方未有回应。 在市府职员的报告中,政府承认该项发展并不符合在该处许可兴建的要求,限制只可以建设最多三层高的低层住宅房屋,在独立土地上,不与其他房屋相连。但市府认为该项申请是兴建一个崭新的柏文式独立屋,仍能保持独立屋的外观,所以建议准许通过。 当地居民反对这个项目,其中居民Frank Fallico认为安省的小镇愈来愈少,多年来居民致力保持这个社区的原有面貌,无奈新的发展加入,担心破坏该市文化遗产。居民David Brand说,通过此项目违反该处的正式规划,为日后同类的发展铺路。 是次改变独立屋定义,在大多伦多地区从未出现。有居民指出,发展商推广新楼盘令人感到混淆,存有误导成分。在宣传上告诉居民这是一个独立屋模式的柏文居所,根本是互相矛盾,而且该项目不符合在文化遗产地区建设的要求。 怀雅逊大学城市研究及土地发展中心Frank Clayton认为,这是首次听闻在大多区有这类的独立屋。从城市规划的观点来看,该项发展具创新意念,既是一个镇屋的密度,又能让人们居住在独立房屋。

禁成交數據放上網 地產商會上訴駁回

■联邦上诉法院裁定多伦多地产商会必须公开成交数据。 加通社 综合报道 联邦上诉法院裁定维持竞争审裁处(Competition Tribunal)去年4月份的判决,指多伦多地产商会(TREB)禁止房地产成交数据放上网,是属于窒碍竞争的行为。地产商会表示会就这项纠缠六年的争议上诉至最高法院。 上诉庭在裁决中表示,多伦多地产商会的做法窒碍竞争,而且会扼杀经纪在网上推出数码创新的服务,继续削弱大多区房地产市场的竞争力,因此维持审裁处原判,地产商会必须在网上公开房屋销售及待定销售数据、经纪佣金等资料,方便公众查阅。 多伦多地产商会代表大多区45,000名经纪,地产商会认为公开房屋交易价格等敏感资料是侵犯消费者私隐,行政总裁迪米雪(John DiMichele)说:“多伦多地产商会强烈认为房地产买卖双方的个人财务资料,必须继续小心运用和透露。” 上诉庭的裁决可能会促使全国地产经纪在网上推出相关服务,有业界人士也认同买家和卖家是公开资料的最大得益者,买家可以根据对上一次交易时间,了解卖家是否“摸货”,但业界会留待最高法院判决后才再作决定。 资料来源:加通社

23柏文取消動工 議員促保障買家

■据报Museum FLTS柏文发展项目已经取消。 condoroyalty.com 综合报道 柏文研究公司Urbanation资料显示,多伦多自2012年以来有23个柏文项目取消动工,其中5个在去年取消。有苦主认为,即使发展商退回首期连利息,他们也无法再以同一笔款项置业,要求政府加强监管。 柏文研究公司Urbanation研究部主管Pauline Lierman说:“我会说今年(取消动工)数目比较高,很多都与分区问题、成本较预期上升,以及公司破产有关。部分在今年取消的项目,地皮已经被其他发展商买走,未来会以接近的条件继续发展。” 47岁大学讲师Michael Lynn 18个月前买入Museum FLTS一房单位,本月初收到发展商Castlepoint Numa来信,称有关项目已经取消,但愿意退回近6万元首期和赔偿400元利息,并且让他以优惠价购买公司下一个柏文项目。Lynn说发展商应符合更高条件,才可以发售住宅和收取首期:“他们可以在这一刻承诺所有吸引买家的条件,然后现在又说‘对不起我们做不到’。” 议员指类似个案趋增 Museum FLTS所属选区的市议员贝理奥(Ana Bailao)表示,类似个案有上升趋势,认为所有持份者必须合力保障消费者,同时又不会限制业界发展。2013年曾经动议规管发展商的市议员马切劳(Josh Matlow)也表示,发展商应向买家清楚表明项目附带条件。 多伦多市政府已促请安省政府作出相应对策,安省政府正仔细观察有关情况。安省政府暨消费者服务厅2015年底曾推出《保护柏文业主法案》,服务厅在声明中说:“未来规管可能会处理发展商必须向买家透露各项细节事宜,例如项目进度、计划批核待。” 资料来源:加通社

年輕人難挨貴租 公寓成「上車」首選

■多伦多持续建设高密度的共管公寓大厦。资料图片 本报记者 据最新的人口普查显示,目前全国有13.3%即190万个家庭住在共管公寓大厦,当中在大多伦多地区则有445,650个家庭。对于众多千禧代的人士来说,购买公寓单位是踏入首次置业的门槛,特别是在大城市工作,比租住单位更为划算,长远是可以拥有自己的物业。 相对905地区,多伦多持续建设高密度的共管公寓大厦,居住在内的家庭亦不断上升。多伦多市府规划部门代表韦兹(Michael Wright)以电邮回复《多伦多星报》的查询,指市内大部分房屋供应包括共管公寓大厦,至本年6月30日为止的5年内,有51%正在规划的发展项目涉及申建公寓大厦,这些项目有85%是作为住宅用途,而且是兴建中或最近竣工。 虽然居住在共管公寓大厦,有别于独立屋、镇屋及低层公寓,但多市大部分是高层住宅单位。即使在905地区,也扩展交通系统,推动建设高层住宅大厦的项目。 对于千禧世代来说,购买公寓单位是实现置业梦想的起点。22岁的碧高丝(Emily Pickles)在多伦多公车局工作,现时与父母同住,明年将迁入新居,正式加入业主的行列。她在伯灵顿(Burlington)买了一个600多平方呎单位的楼花,市价307,000元,并支付30%首期,连同管理费等开支,比在多市租住更为划算。她说,有朋友在多市居住,租金极为昂贵。 千禧代不向往平房 皇家地产公司总裁苏柏(Phil Soper)表示,共管公寓大厦约占多伦多市出租居所三分之一,也是应对可负担房屋的有效方法,特别是对千禧世代。自2011年开始,这类住所已增加三分之一,相比在1980年代,当时只占6%,反映这是重大转变。在环球城市也出现相近情况,有众多人士并不向往居住在低层平房。 苏柏指现今千禧代消费者首次置业,并不打算在郊区购买居所。当他们成家立业,第二个孩子出生后,他们可能如父母般搬回郊区居住。如果大量年轻家庭迁往郊区,对城市引起潜在危机,所以政府为发展商提供奖励,鼓励他们建设大面积的单位。而最新的人口普查结果,为城市规划师提供参考资料,挽留这些中产或中至低收入家庭住在市内。

全國商業地產投資 溫哥華首壓多倫多居首

■温哥华上半年商业地产投资占全国41%。互联网   据《温哥华商业》(Business in Vancouver)杂志报道,今年上半年,卑诗省温哥华首度超越安省多伦多,成为加拿大排名第一的商业地产投资目的地。 该报道引述国际地产服务公司Avison Young指出,尽管大温地区人口只有240万,而大多伦多地区人口高达640万,但在2017年首6个月,温哥华吸引到总值78亿元的商业地产投资,比去年同期增长75%。多伦多在今年上半年的商业地产投资总值则只有65亿元。 Avison Young又指出,温哥华首度压倒多伦多,成为加拿大最大的商业地产“吸金磁石”,占全国商业地产投资41%,多伦多排第二,占34%。这是多伦多首度跌出榜首。 渥太华录得负增长 除温哥华和多伦多外,其他加国主要城市包括卡加利、爱民顿,以及满地可的商业地产市场,在今年上半年也非常活跃,并且都比去年有所增加。只有首都渥太华录得负增长,按年下降57%。 商业地产主要包括,办公室楼宇、零售商场,工业不动产,业以及出租住宅物业。据Avison Young资料显示,在今年上半年,温哥华的零售商场物业投资总值按年激增285%,由去年上半年的7.99亿元,上升至31亿元。同期的办公室楼宇投资总值,则由19亿元上升至20亿元,升幅达3%。同期的出租住宅物业投资总值,也由6.29亿元增加至15亿元,升幅达146%。同期的工业不动产投资总值上升44%,达到6.68亿元。

阿斯頓馬丁進軍房地產 豪車品牌在美建豪宅

■阿斯顿马丁公司未来发展将是多元化的,图为公司CEO。路透社/网上图片 ■图为阿斯顿马丁在美建豪宅的效果图。路透社/网上图片   一说起阿斯顿马丁,人们就会想起詹姆斯-邦德,这位大名鼎鼎的银幕间谍经产开着该品牌的跑车。不过,现在这家英国顶级跑车生产商频频玩起“跨界”,最近就宣布要在美国建造一座豪华住宅楼。 据CNNMoney报道,该公司宣布,将与一家房地产开发商合作,在佛罗里达州的迈阿密建造一座66层高的住宅楼。这一名为“阿斯顿马丁住宅”的项目日前正式破土动工,预计将于2021年完成。这座新的豪华建筑形状好似风帆,拥有391套公寓,还有泳池、虚拟高尔夫球室和影院等配套设施。这些住宅的面积从700平方英尺到1.9万平方英尺不等,价格在60万美元至5000万美元之间。 由于位于迈阿密河与比斯坎湾的交汇处,所以自然而然成为天际线的焦点。这座大厦所在的地皮总面积1.25英亩,两年前作价1.25亿美元卖给了Coto家族。这家阿根廷房地产开发公司聘请了阿斯顿马丁担任其设计合作伙伴。这也很符合阿斯顿马丁的目标,该公司5年前启动了“生活艺术”(Art of Living)战略。他们当时只想把品牌名称授权给一些顶尖家具使用,但今年却参与开发了价值100多万英镑的AM37快艇。 以此为基础跨入豪华地产行业后,他们将把自己在汽车内饰设计上的卓越能力,应用到日常家居设计领域。虽然步子迈得不算大,但仍然十分引人关注。 阿斯顿马丁的设计团队将在这栋大楼的各种内部空间大量使用该公司的标志,其中包括两间私人大厅、一座配有水疗设施的两层健身中心、七套顶层公寓和一套大型复式阁楼(都配有私人泳池),另有接近400套公寓。此外还有一个专为大型游艇配备的码头。 阿斯顿马丁(AstonMartin) 汽车公司设在英国盖顿,公司主要生产敞篷旅行车、赛车和限量版的跑车。阿斯顿.马田公司始建于1913年3月,创始人是莱昂内尔.马田和罗伯特.班。1987年被美国福特公司收购。1994年,阿斯顿马丁成为福特汽车公司的全资子公司。福特除了为其提供财务保障外,还向它全面提供福特在世界各地的技术、制造和供应系统,以及支持新产品的设计和开发。 对于一家以生产高性能跑车闻名的公司来说,进军豪华房地产领域似乎有点不寻常。不过,阿斯顿马丁正试图向多个行业拓展,以多元化其业务。几周之前,该公司宣布将与Triton Submarines合作,建造几艘豪华潜艇,每艘价值约400万美元。去年,该公司还发布了一款豪华快艇——阿斯顿马丁AM37。该公司甚至还在与其他公司合作,开发高端婴儿推车。

房東惡意逐客怎麼辦?出租新規定告訴你!

  ▲今年初安省省长韦恩(右)参加公众会议听取房东房客的意见(星报数据图片) ▲多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟 ▲多伦多专攻出租物业管理的地产经纪王昕 ▲今年6月多伦多Parkdale的公寓租客在“房东与租客协会”办公室抗议业主大幅加租(星报数据图片) 文 / 本报记者 文琪 2017年4月20日,安省政府宣布推出新措施对《民用出租法》(Residential Tenancies Act, 2006)做出修改,此次是该法律10年间第一次大幅度修改。修订案中较为人关注的是对如何界定“房东收屋自用”作出量化,对恶意逐客行为给出明确的惩处标准,同时规定,即使是真实合理的“自用”导致租约解除,房东仍须给付租客相当于一个月租金的补偿,或为租客另外安排相似的住处。该法已于2017年9月1日生效,本期特请来法律界人士解析新法的修改细节。 多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟在接受本报记者专访时表示,安省于1975年开始规管民用出租事务,目前的《民用出租法》颁布于 2006年,此后的十余年间,该法没有太多变化,直到今年4月20日才发生重大修改。于戎伟认为,此次民租法的修改对于小房东来说,特别需要关注的是“收回自用问题”。 之所以这个问题值得关注,是因为房东与租客一旦发生纠纷,房东通常会想到解除租约。“房东在不掌握法律知识、没有完全合理、合法的理由时,往往会说需要收回房屋自住,仿佛收回自己用就是一把利剑,使得租客一定会被驱逐。其实收回以后,房东往往不一定真的会自己住。在以往,真的与假的理由都出现过。比如有的房东会直接卖房,或者租给可以付更多租金的租客,这些导致了对民租法的滥用现象。房东与租客协会(LTB, Landlord and Tenant Board)很早就洞察了这些滥用现象,新法出台,也有抑制这些滥用现象的作用。但是也应该注意到,新法也同样把有真实自住需求而收回房屋的房东一并涵盖在内了,同时需要房东对租客予以经济赔偿。” 三个主要修改 《民用出租法》尚未修改时,房东与租客协会会采取若干手段抑制这种“房东自用”被滥用的现象,比如说严格提高对搬回自住原因的考虑、真实性的考虑、以及对证据的界定。于戎伟称,修例前,在这些严苛的审查机制下,房东收回自住的申请严格地受到法律的衡量。修例之后,新的法律更给出了量化的附加条款。这些修改主要表现在以下三个方面。 新法要求,一旦收回自用,必须自用最少一年,之前没有时间上的量化要求。现在这个量化标准要求在这一年中,房东可以自己住、空置,但不可以出租、销售。一旦被发现房东没有自己住,另外出租他人或出售了,租客可以诉讼房东恶意驱逐。以前也是可以这样做的,但租客需要举证怎样发生恶意驱逐,一年之说只不过是租客可以诉讼房东的诉讼时效而已。而现在的新法给出了严格定义,房东必须自己居住一年,租客不用去举证是不是一年之内发生了什么问题。除非房东发生了极端的情况,但是现在还没有真实的法庭案例来界定房东的确是没有办法自己住一年而要搬离 ,同时也不是恶意驱逐。所以现阶段只能从法条本身去分析,而没有案例法(case law)去援引。 一旦租客被驱逐,无论是法令驱逐,还是证明了房东的申请是否合法或获得了法院的支持,只要法官给出的结论是房东可以收回自用,房东必须给付租客一个月租金等额的补偿金。也就是说,即使房东没有与租客打官司,房东按照LTB的标准样式给了租客合法的通知以后,租客见到通知同意搬离,这种情况也依然需要补偿一个月的租金。因为新法的法条中并没有说明必须是通过法定判决才要给租客做出补偿。只要是租客因房东收回自用而导致解除租约时,都要给付一个月的补偿金。 这条新法还特别明确地说,如果以公司名义持有物业,永远不可以收回自用。因为公司不可以居住。有些人为了避免税务、收入、法律风险等问题,认为以公司持有的方式拥有物业更为方便,于是成立公司并以公司名义购房(例如房子的产权在123456 Ontario Ltd.名下)。这些房东在新法规定下,将永远无法以收回房子自用为理由而驱逐租客。 租客欠租又当如何? 于戎伟指出,新法仍然有许多不完整的地方,并相信这些不完整会在今后的司法实践中渐渐地被案例法所弥补和解释。“在我上面提到的第2条中,就涉及到一旦因为欠租而驱逐租客,是否还要赔偿租客的情况。如果租客发生了欠租,或租客已经对物业造成了损失,这种欠租和损失本身已经是界定了的。当已经能彰显出损害实质时,且房东也向LTB提出了申诉,那么租客在房东面前是一个债务人,本身是应该向房东偿付欠租和赔偿的。这时房东还要再赔付一个月的租金吗?法条中没有给出明确的指引。但是我相信以后可能会援引以前的一些做法,没有修改法条的时候,其他类似的状况可以给出一些借鉴。比如说,租客欠房东5个月的租金,租客说我替房东修房子花了2,000块,法官往往会判定房东应尽维修义务。应花的维修费用与租客所欠房东的租金进行抵消。我相信在新法实施后,这里依然会用这种方式。目前还没有新的判例去彰显这个漏洞会被这样修改,但我相信未来会有。” 恶意驱逐及相关赔偿 提及恶意驱逐的定义,于戎伟认为应该被认定为,是由于房东出于某种不是最先提出的驱逐申请原因而形成的驱逐;同时被租客在搬离以后发现了这种意图。这表明被发现的实质与被驱逐的实质大相径庭。 于戎伟举例称,比如说房东自己的儿子要大学毕业了,要从外地搬回来要住在出租物业里。租客因为这个需要解除租约离开。然而过了几个月以后,由于种种原因,或是由于租客并不认为这个理由是真实的、租客已经发觉了这个理由是牵强甚至是编造的情况,租客可以刻意地搜集证据。如果最终发现房东儿子并没有住进来,相反房东把物业出租给不是他儿子的其他人,或者房东把房子卖了,这就是恶意驱逐。恶意驱逐在法条中被形容为“bad faith”,是恶意地说假话。一旦界定了租客被恶意驱逐,租客可以提出若干条要求让房东进行补偿。 第一,如果租客新租的地方相比以前的物业租金提高了,同时居住的环境几乎相等,房东需要补偿差价。比如以前是在这个区租住三居室的独立屋,租金为1,800,现在依然在该区租住三居室的独立屋,新租的同类型物业租金是2,400。当然市场调整了,每年都会有涨幅。但是如果房东不驱逐租客,租客可以依然住在租金为1,800的三居室,仍是按照省府规定的租金每年涨幅1.5-1.8%来缴纳,而不是每个月一下涨了600之多。于是租客所被迫花出的额外租金需要房东来承补,时间为一年。在这个例子中,就是每月600元的差价乘以12个月,共计7,200元。 第二,租客由于搬家,可能造成工作时间缺失、产生搬家费用、以及对租客造成种种不便,这些需要按照实际发生的损失,租客可以提诉。 于戎伟称,“在新法环境下,房东收回房屋自用,只要在一年内改变了房屋的用途,除非能证明这种改变是迫不得已,租客就可以更方便地证明房东恶意驱逐。所以房东应该注意遵纪守法,避免风险。一事不可诉二次,一旦房东已经和租客进行了可能是诉讼或协议的赔付,当赔偿结束,房东就自由了,对这个房子有任意处置权。” 新法会导致租金上涨吗? 记者向于戎伟提出,是否认为赋予租客更多权益的《民用出租法》新法的产生,会导致未来租金上涨,于戎伟表示之间很难看出相关性。“法律的修改和租金的上涨,我看不到有必然联系。无论是法条越来越严格还是宽松,租金是受市场控制的,是靠市场给付量决定的。房子多租客少自然租金便宜;房子少租客多自然大家会抢,租金上涨。现在是好房难求,好客难求,永远都是这种状况。房子有,没有好客人,房东照样不愿意租。有时候房东撑不下去了,因为许多人是以房养房,就是为了出租还贷,那么租给谁呢?看了三五个租客可能都不可心,但是房贷的压力产生了,就有可能选择将就。于是,纠纷有可能因此产生。所以租金的价格上升或下降,与法律的改变没有太多关系。” 多伦多专攻出租物业管理的地产经纪王昕在接受《都市地产》记者访问时也表示,影响出租市场租金的因素很多,新法的产生未必会大幅度影响租金价格。“城市规划、就业率、经济势头、按揭利率、出租单位的库存量、甚至留学生和移民政策等,都可以影响租金。也正因如此,法律一定要与时俱进,房东和租客地位平等、双双都受到管制和约束,在长线来看,才能利国利民。同时,我个人认为法律的修订也几乎不会对我的日常业务和辅助管理的客户(房东或租客)有很大影响,因为我们总是会及时地提醒客户关于租务政策的改变,以及跟客户分析新政的本质和意义,避免客户出现无谓的焦虑和担忧。” 租约加入“解约免赔偿”条款无效 地产经纪王昕表示, RTA法例修订的消息刚公布时,她把RECO(安省房地产监管委员会)和TREB(多伦多房地产管理局)的通告发给了同事,大家第一反应是三个字:凭什么!? 王昕说,“我相信,这三个字代表了大多数房东和经纪在法案修改最初的心声和体会。但随着时间推移,我想更多人会意识到这个修改的目的和意义。在新法推出时,为了获得专家确认,我还专门写邮件给一位资深律师朋友,咨询关于房东可否在一开始的租约里加入“解约免赔偿”条款,律师予以否认,原文回复是:‘根据租金管制的相关立法,租约中的租赁条款不能改变当事人的法定义务(A clause in the lease cannot change...

新壓測明年啟動 專家:打擊換樓客

■业界预料新贷款政策将影响换屋升级的买家。资料图片 综合报道 加拿大金融机构监管办公室(OSFI)本周二公布了新的房屋贷款限制政策,从明年1月1日起,对首期超过20%,不用买保险的客户也要进行还款压力测试。专家预测此举对房市的打压作用将十分显着。 据《多伦多星报》报道,满地可银行(BMO)金融集团首席经济学家Doug Porter表示,抵押贷款的压力测试范围扩大,将对房屋市场产生“显着的阻力作用”,其中受影响最大的可能是那些需要换房升级的买家。 他预计,如果加拿大央行需要时间来评估新借款规则的影响,则OSFI推出的这项新的贷款限制,也可能会导致银行利率上升的速度放慢。 根据OSFI的新规定,即使能支付20%首期、没有必要买按揭保险的房屋买家,也要证明其还款能力可负担利率高于加拿大央行的5年期基准利率,或可承担比自己要签订的利率高出2%的利率。 预计五分一人不符资格 据业内组织加拿大按揭专业人士协会(Mortgage Professionals Canada)所进行的一项调查显示,此举将使五分之一的潜在购房者不再符合贷款资格。 Porter认为,这项政策对2018年房地产市场的阻力,可能比早前联邦政府推出的那些措施的影响更为显着,特别会对那些想换大房子的买家产生超乎比例的影响,因为他们都拥有房屋资产,因此最有可能符合不用买保险的贷款资格,因而就要被测试。 他还指出,当去年的还款压力测试政策出台后,多伦多和温哥华的许多首次置业者往往也已经通过向父母或其他来源所筹集的资金来达到不用购买保险的资格,以避免压力测试。 他估计,去年的限制政策使住房市场的购买力下降了5至10%,而最新的变化也会产生类似的影响。但他也认为,明年加拿大经济预计会放缓,而住房市场的支撑依然强劲,因为人口增长强劲、利率依然相对较低、就业增长强劲,消费者是有信心的,所以新政不至于会突然推动市场下滑,但会产生很大的阻力。 据加拿大央行数据显示,不需买保险的抵押贷款占全国1.5万亿元抵押贷款总额的46%,而一年前的比例是45%。 在联邦和省政府在温哥华和多伦多推出市场冷却措施的同时,OSFI在过去5年也一直在收紧住房贷款的承保标准。OSFI总监Jeremy Rudin称,其任务重点是保障联邦监管的金融机构的安全和健全,随着市场状况的改变,他可能会重新审视压力测试的政策。 Royal LePage行政总裁Phil Soper也认同,换屋升级的买家将成为此新规定的主要受害者。他认为,在905地区将会受到最大的影响,因为416地区已经完成了春季触发的市场调整,而905地区仍然处于脆弱的复苏模式。 安省房地产协会(OREA)发表了一项声明,称OSFI的新政将将伤害中产阶级家庭,并最大程度地惩罚那些尽力存钱的人。 学者:首置更难负担 ■多伦多大学经济学讲师陈蔚纯博士   对于加拿大金融机构监管办公室(OSFI)进一步扩大房贷压力测试的新政策,多伦多大学经济学讲师陈蔚纯博士昨日在接受本报访问时表示,如果未来房价没有相应的下调,新政打击的不仅是投机炒房者,也有可能是令那些努力储钱买房的首次购房者更买不起房。 陈蔚纯认同本次的政策调整的影响会非常大,因为能付得起20%的首付而不用买保险的人,在买家中的比例相当大,而此政策一旦实施,他们也就要面临接受压力测试。而压力测试的利率要比基准利率高2%,这是非常大的压力,远超过实际的利率上涨,因为每次的利率调整不过是0.25个百分点。如此一来,许多买家的还款能力就会下降,可贷到的钱也就少了。 预期公寓市场火爆 另外,通过与具体从事贷款的人士的沟通,她也了解到,事实上现在银行已经对不用买保险但想要以浮动利率,或5年期以下固定利率贷款的客户进行压力测试了。只有选择5年期固定利率的不用买保险的客户,不用压力测试,因此新政影响最大的应该是这群人。 由于实施压力测试后,人们能贷到的钱可能会少很多,因此人们会更趋向购买可负担得起的物业,因此她估计,公寓市场可能会再次火爆。至于新政是否会刺激买家去寻找小的借贷公司去借钱,就要看接下来的情况如何发展,毕竟小的贷款机构的利率过高,特别对于炒房者来说,高利息可能会抵消掉其炒房的利润。 

新屋爛尾只見化糞池 逾20家庭無家可歸

■比尤德利住宅工地上目前仅见化粪池。 CTV ■Karen Schroor 综合报道 安省彼德堡比尤德利区(Bewdley)有逾20个家庭各投资40,000元兴建6座住宅,不过工程如今竣工无期,恐沦为烂尾屋。有受影响买家早已经出售原本居住的物业,现在为寻找容身之所而感到徬徨。 涉事的住宅承建商为彼德堡Kings Custom Homes,目前住宅的工地上只见化粪池。受影响买家Karen Schroor表示,有买家已经售出原本居住的物业,打算如期入住新屋。 承建商董事沙发里(Cory Savary)回应指,工程延误是因为兴建许可证批准被拖延,不过CTV调查后发现,公司并没有在比尤德利区等地区申请过兴建许可证,亦未发现其公司的兴建许可证获批或申请被拒纪录。但沙发里回复强调公司确实有兴建许可证,但未有透露已获证的屋盘名称。 安省房屋保险公司(Tarion)曾于今年7月公布,Kings Custom Homes的注册资格已经被取消,并将继续调查公司的活动。沙发里已申请上诉,但聆讯日期未定。 在一般情况下,承建商在签订买卖协议限期届满后,可获一年时间完成工程,若届时仍未能竣工,业主可透过Tarion取回订金,Tarion呼吁所有购置了Kings Custom Homes承建住宅的业主联络Tarion。

新租管已生效 房東不能隨便收回房子自用了

■今年初安省省长韦恩(右)参加公众会议听取房东房客的意见。星报资料图片 ■于戎伟 本报记者文琪 安省政府今年4月20日宣布推出新措施对《民用出租法》(Residential Tenancies Act,2006)作出修改,修订案中较为人关注的是对如何界定“房东收屋自用”作出量化,对恶意逐客行为给出明确的惩处标准,同时规定,即使是真实合理的“自用”导致租约解除,房东仍须给付租客相当于一个月租金的补偿,或为租客另外安排相似的住处。该法已于2017年9月1日生效,特请来法律界人士解析新法的修改细节。 多伦多於氏法律事务所的律师助理(paralegal)于戎伟在接受本报记者专访时表示,安省于1975年开始规管民用出租事务,目前的《民用出租法》颁布于2006年,此后十余年间该法没有太多变化,直到今年4月20日才发生重大修改。于认为民租法的修改对于小房东来说,特别需要关注的是“收回自用问题”。 这个问题之所以值得关注,是因为房东与租客一旦发生纠纷,房东通常会想到解除租约。“房东在不掌握法律知识、没有完全合理、合法的理由时,往往会说需要收回房屋自住。其实收回以后,房东往往不一定真的会自己住。以往,真与假的理由都出现过。比如有房东会直接卖房,或者租给可付更多租金的租客,导致对民租法的滥用现象。业主及租客仲裁委员会(Landlord and Tenant Board,LTB)很早洞察了这些滥用现象,新法出台,也有抑制这些滥用现象的作用。但也应该注意到,新法同样把有真实自住需求而收回房屋的房东一并涵盖在内,同时房东需要对租客予以经济赔偿。” 《民用出租法》尚未修改时,房东与租客协会会采取若干手段抑制这种“房东自用”被滥用的现象,比如严格提高对搬回自住原因的考虑、真实性的考量,以及对证据的界定。于戎伟称,修例前在这些严苛的审查机制下,房东收回自住的申请严格地受到法律的衡量。修例后,新的法律更给出了量化的附加条款。这些修改主要表现在以下三方面: 1. 新法要求,一旦收回自用,必须自用最少一年,之前没有时间量化要求,现在这个量化标准要求在这一年中,房东可自住、空置,但不可出租、销售。一旦被发现房东出租他人或出售了,租客可诉讼房东恶意驱逐。以前也可这样做,但租客需举证怎样发生恶意驱逐,一年之说只不过是租客可诉讼房东的时效。现在新法给出严格定义,房东必须自住一年,租客不用举证是不是一年内发生了什么问题。除非房东发生了极端情况,但现在还没有真实的法庭案例来界定房东的确是没有办法自己住一年而要搬离,同时也不是恶意驱逐。所以现阶段只能从法例本身分析,而没有案例法(case law)去援引。 2. 一旦租客被驱逐,无论是法令驱逐,还是证明了房东的申请是否合法或获得了法院的支持,只要法官给出的结论是房东可收回自用,房东必须给付租客一个月租金等额的补偿金。即使房东没有与租客打官司,房东按照LTB的标准样式给了租客合法的通知以后,租客见到通知同意搬离,这种情况也依然需要补偿一个月租金,因为新法的法例中并没有说明必须是通过法定判决才要给租客做出补偿,只要是租客因房东收回自用而导致解除租约时,都要给付一个月的补偿金。 3. 这条新法还特别明确地说,如果以公司名义持有物业,永远不可以收回自用,因为公司不可以居住。有些人认为以公司持有的方式拥有物业更为方便,于是成立公司并以公司名义购房。房东在新法规定下,将永远无法以收回房子自用为理由而驱逐租客。 于戎伟指出,新法仍然有许多不完整的地方,并相信这些不完整会在今后的司法实践中渐渐地被案例法所弥补和解释。“在我上面提到的第2条中,就涉及到一旦因为欠租而驱逐租客,是否还要赔偿租客的情况。如果租客发生了欠租,或租客已经对物业造成了损失,这种欠租和损失本身已经是界定了的。当已经能彰显出损害实质时,且房东也向LTB提出了申诉,那么租客在房东面前是一个债务人,本身是应该向房东偿付欠租和赔偿的。这时房东还要再赔付一个月的租金吗?法例中没有给出明确的指引。” 如何界定恶意驱逐 提及恶意驱逐的定义,于戎伟认为应该被认定为,是房东出于某种不是最先提出的驱逐申请原因而形成的驱逐,同时被租客在搬离后发现了这种意图。这表明被发现的实质与被驱逐的实质大相径庭。恶意驱逐在法例中被形容为“bad faith”,是恶意地说假话。一旦界定了租客被恶意驱逐,租客可提出若干条要求让房东进行补偿。 第一,如果租客新租的地方相比以前的物业租金提高了,同时居住的环境几乎相等,房东需补偿差价。第二,租客由于搬家,可能造成工作时间缺失、产生搬家费用,以及对租客造成种种不便,这些需要按照实际发生的损失,租客可以提诉。 加“解约免赔偿”条文? 业界:不能改法定义务 ■地产经纪王昕   记者向于戎伟提出,是否认为赋予租客更多权益的《民用出租法》新法的产生,会导致未来租金上涨,于表示之间很难看出相关性。“法律的修改和租金的上涨,我看不到有必然联系。无论是法例越来越严格还是宽松,租金是受市场控制的,是靠市场给付量决定的。” 多伦多专攻出租物业管理的地产经纪王昕说,“在新法推出时,为了获得专家确认,我还专门写邮件给一位资深律师朋友,咨询关于房东可否在一开始的租约里加入“解约免赔偿”条款,律师予以否认,原文回复是:‘根据租金管制的相关立法,租约中的租赁条款不能改变当事人的法定义务(A clause in the lease...

溫哥華擬研究讓大溫居民優先買樓花

■罗品信。张文慈摄 ■郑慧兰。张文慈摄   本报记者张文慈 温市议会周二以7比2通过市长动议,要求市府职员研究让大温居民可优先购买公寓楼花政策,再送回议会讨论。无党派协会(NPA)议员批评动议涉嫌歧视,遭市长及伟景温哥华(Vision Vancouver)议员驳斥。 温市市长罗品信(Gregor Robertson)在议会上指出,他曾在多次公听会上,听到市民认为在购买楼花时,并没有享受平等的购买机会。过去有新开发公寓项目,往往存在快速转售(flipping)或大量购买楼花问题,市府需要参考西温过去做法,设计一个公平机制,协助温市居民优先觅得可负担房屋。 罗品信指,所谓本地居民,就是指在大温地区生活和工作,他们的永久住址和工作地点都在大温,无关乎国籍。他说:“议案是关于地区的工具,这可能有助于遏制近年来市场飙升,确保本地买家在新项目中获得优先购买权。” 反对议员指涉嫌歧视 不过,无党派协会(NPA)市议员郑慧兰(Melissa De Genova)批评,让大温居民可优先购买楼花,等于排除那些原本无法负担、搬离温市居民,未来返温购买的权利,同时也阻止有意来温居住的其他城市移民或难民购买的权利。 郑慧兰说:“如果你出生在这里,如果你在温哥华长大,这个动议将令你无法回头购买一个预售柏文。”她也批评市长未先咨询发展商,而是由幕僚交换电子邮件,临时提出动议。 NPA市议员欧伟治(George Affleck)也表示,制订大温居民可优先购买楼花政策,根本无法解决可负担房屋问题,同时涉嫌存在歧视。 伟景温哥华市议员郑文宇、雷建华则先后反驳,他们也都是移民,这与歧视无关,而是确保在温市生活和工作的居民,能有优先购买机会。雷建华说:“这并非违背自由市场原则,或不欢迎外国资金,而是让本地居民优先购买,就像有公司优先雇用当地人一样。” 经过表决,温市议会以7比2通过市长动议,要求市府职员在11月29日之前,广泛咨询地产界,再提出让大温居民可优先购买楼花相关政策,最终再由议会通过具体方案。

騎警提醒「分時度假」賣家 小心預付稅款騙局

■警方提醒业主出售“分时度假”时,要谨防骗局。北温皇家骑警提供 本报记者 警方提醒市民,如果要出售“分时度假”(TimeShare)要小心行事,以免遇到骗局。 许多“分时度假”的业主由于不能再承担度假屋租赁的费用,或者“分时度假”物业未能物尽其用,而不愿再保留,决定出售自己的份额。北温皇家骑警周二向卖家提出警告,指出售“分时度假”可能有“买家”主动联系,并且声称愿意支付双倍价钱购买,不过这可能是个骗局。 警方列举一宗案件指,有“分时度假”业主与“买家”达成买卖协议后,被要求将数千元款项电汇到墨西哥一个代管帐户,以支付税、管理费及经纪佣金,所幸业主及时发现是骗局,没有支付任何款项,否则一旦将钱电汇出去,就几乎没有机会追讨回来。 皇家骑警表示,这类骗局一般都是所谓“买家”主动联系,并且声称愿意支付超过业主的成本价格,同时不断施压,催促卖家尽快做决定,并要求他们预先支付一笔税费及管理费;当业主一旦上当,有可能会有第二个骗子上门,声称可以帮业主追讨损失,但是也同样要求先支付费用。警方呼吁市民,如果遇到可疑情况,应报警求助。

大多倫多地區樓價升兩成 奧沙華增幅最大

■多市房产成交减少,但售价继续看涨。 资料图片 本报记者 皇家地产报告分析五个省份的经济发展与楼市情况,其中安省过去数年的经济增长延续至2017年,分析家预期增长持续上调。由于工作职位增加,9月份失业率下降至5.6%,是16年以来新低。然而,安省房地产市场在高昂价格升值后,加上省政府执行新规例及加拿大央行加息的措施,今年的房产销售活动有所减少。 报告指第三季的房价按季增长中度至健康水平,在金马蹄地区楼价继续按年增加,大多伦多地区上升21.7 %,达到860,295元;多伦多市房价升幅21.8%,为861,397元。 大多区不少地区按年升幅明显,城郊如烈治文山、奥沙华、旺市、万锦及奥克维尔,分别上升17.5%、26.8%、26.5%、22.2%及21.9,楼价分别为1,288,411元、572,177元、1,099,899元、1,108,943元及1,145,644元。至于咸美顿、基秦拿、滑铁卢及剑桥成为安省房市的热点,价格按年增长分别是27.9至28%,由483,133至548,521元。 预测卑诗省经济持续增长,住宅市场带动新职位及经济增长,政府的社会计划及基建促使更多国民在该省寻找居所。在今年第三季,大温地区房价按年上升2.5%,达1,229,133元。同期温市上升2.2%,至1,439,652元

多倫多出租房源短缺 每年需新增8千個

■多市出租单位落成量偏低,租客寻觅理想家居不易。 资料图片 综合报道 怀雅逊大学城市建筑学院和慈善团体Evergreen周四发表的一份研究报告指出,多伦多地区每年需要新增出租单位8,000个,才能令出租市场的房屋空置率逐步回升到一个比较健康的水平。此外,多伦多的出租房屋来源越来越依赖私人拥有的共管公寓单位,这种情况也应该改变。 据《多伦多星报》报道,报告指在过去10年中,多伦多的共管公寓增加了7.6万个单位,而同期增加的专门用于出租的单位只有2,400个。现时共管公寓私人业主拿到市场上出租的单位,约占到整个出租房屋供应三分之一。 加拿大按揭和住房公司(CMHC)最近一次公布指出,多伦多租房市场空置率为1.4%。通常情况下空置率保持在至少3%才算比较健康,令租房者可以较容易找到合适的、可负担得起的出租屋。报告指多伦多租房空置率已经多年来低于3%,若要在5至10年内恢复到这比较健康的空置率,多伦多需要每年新增出租单位8,000个。 报告指近年共管公寓建设远多过出租单位建设,因为投资共管公寓有可观收益,吸引大量的投资客,令共管柏文的价格进一步上涨,买房者更难以负担。现时情形是共管公寓价格仍以20%的速度递增。多伦多一个两睡房单位售价高达60万元,首次置业者根本负担不起。在租金方面,2015至16年多市一居室的平均涨幅为6.3%,2016年多市两睡房的平均涨幅为8.8%。 报告建议市政府和省政府采取税务和经济手段,鼓励和刺激开发商多建设专门用于出租的房屋单位。建议措施包括增加省府拨出的1.25亿元用于出租房屋的建设费退款(development charge rebate)、改变HST原则、比照共管公寓的开发允许出租公寓的建商申请有关建筑材料的HST退税、省市联合推出有关协调措施鼓励开发出租公寓等。 报告中其他建议的一些措施,如征收房屋空置税、推出法规限制短期出租等,已经纳入多伦多市政府的考虑当中。此外,报告也建议将原来划定只能建造单一家庭住宅的地块,开放允许建造多家庭住宅。

加國5主要城市樓價 6年來首現同步穩升

■五大城市的楼价6年来首次同步微升。 资料图片 本报记者 据皇家地产(Royal LePage)的楼房价格报告指出,加拿大五个主要城市的房地产市场,楼价按季上升速度,以相近的健康步伐迈进,这是6年来首次出现。当中多伦多楼市调整期比温哥华短,由于按揭收紧,柏文大厦单位价格较为相宜,多温两市有更多买家入市。 该报告指出,大多伦多地区、大温地区、大满地区、卡加利和渥太华第三季度楼房价格,按季上升1.5至3.5%,反映加国住宅地产市场处于更为平衡的状况。全国房价数据显示,加拿大屋价在第三季度按年上升13.3%,达628,411元。以房屋类别来看,两层房屋中位价,按年升13.9%,为628,411元;平房中位价上升9.5%,价格525,781元;同期柏文大厦单位中位价,升15.2%,至413,670元。 该地产公司总裁苏柏(Phil Soper)表示,过去10年地区经济增长不平均,导致全国楼市面对不少挑战。这是自2011年以来,首次看到五大主要城市的楼市维持健康情况,不会过热或过冷。经过不稳定价格波动及楼市调整,多伦多和温哥华的楼市回落至单数升幅,卡加里摆脱原油业低迷的状况,满地可初见经济繁荣,渥太华继续保持健康的市场增长。 利率上升及强劲的加元,有助市场价格向好。较高的借贷成本有利于抑制国内需求,外国买家已较高峰期少,在短期内可能会保持这种水平。在第三季,大多伦多地区楼价升幅按年增长21.7%,满地可楼市价格继续攀升至历史高位,按年增长14.3%;渥太华则按年上升7.9%。西部省份卡加里及大温地区房价,分别按年上升5%及2.5%。大多伦多地区楼市于今年4月销售数量下降,第三季度持续,但就业及经济增长带动下,多伦多市在8月再度增长。 全国柏文单位价格按年升15.2%,大城市如多伦多及温哥华的增长比其他地方更迅速。由于实行新按揭规例、利率上调与房屋价格昂贵,柏文大厦价格相对较相宜。

連續上升8個月後首度放緩 9月新屋動工量回落

■全国9月新屋动工量回落,但依然维持在超过20万间之上。资料图片   本报记者 全国新屋兴建量连续上升8个月后,9月的新屋动工量回落,由8月的220,573间下跌至214,821间,按月减少了5,752间。加拿大按揭及住房公司指出,每个月的新屋数字变化主要受多层共管大厦兴建所影响。 首席经济学家Bob Dugan指出,虽然9月新屋兴建量放缓,但依然是连续第4个月动工量维持在超过20万间之上。 据加拿大按揭及住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)的报告显示,大多区9月新屋较8月少7%,主要因为大型多层共管大厦项目受阻,但独立屋、半独立屋和镇屋维持强劲。由于区内对新屋的需求持续,因此新屋兴建量仍然稳定。而宾福特(Brantford)的独立屋兴建量大增,是由于当地独立屋的价格在今年初只介乎55至70万之间,吸引很多没有能力在大多伦多地区或咸美顿置业的人。伦敦市的人口增长和收入上升,令当地独立屋和多层住宅的动工量,在9月达到2006年以来的最高位。 温哥华新屋兴建量受镇屋和多层共管大厦减少所影响,况且去年录得破纪录的新屋动工量,这批屋多数仍在兴建当中。 人口增长、强劲的经济情况和低息均有利当地的新屋项目。魁省新屋兴建量上升主要是多层共管大厦增多,尤其是满地可和魁北克城的出租公寓大厦大幅增加,带动全省今年的新屋数量上升。

明年擴壓測並面臨加息 兩銀行指業主負擔能力降

随着加拿大中央银行开始上调利率,越来越多的金融机构发表研究报告说,加拿大的房奴们和借贷者需要尽快控制自己的债务,以免被越来越重的还本付息的债务负担压垮。现在又有经济研究报告指,今后一两年想买房的加拿大人中,会有更多人感到力不从心。 据加拿大广播公司CBC报道,加拿大五大银行之一的丰业银行发表的房屋可负担程度研究报告说,由于利息上升和联邦政府要求商业银行严格发放房贷标准,明年加拿大新房贷的供养负担会增加8%,加拿大住房的可负担性在变差。而相比之下,丰业银行预期明年加拿大家庭收入仅会增长2.5%。 加拿大金管局表示会很快开始实施对购房首付超过20%、不需要购买房贷保险的购房者,在申请房贷时银行也要先进行压力测试的规定。这会使更多的加拿大人申请不到房贷,或只能申请到较小数额的房贷。 不过,加拿大人负担住房能力下降这个全国平均数字,没有反映加拿大房地产市场的两个特殊情况。第一,加拿大两个过热的房地产市场大多伦多地区和大温哥华地区,扭曲了全国的平均数字,实际上大多伦多和大温哥华地区的住房负担能力比全国平均水平要差得多;在加拿大全国大部分地区,住房负担能力还是合理的。 第二,加拿大住房市场处于三分天下的局面,已把房贷付清的房主占三分之一,租房住的人占三分之一,目前仍背负房贷的房奴占三分之一。换言之,有三分之二的加拿大人不受房贷利率上涨的影响。 自住有能力仍可入市 在住房负担能力恶化的情况下,想买房的人应否入市呢?加拿大丰业银行经济部副总裁霍尔特(Derek Holt)建议,如果买房是为了长期居住而非短期投资获利,只要自己有供养房贷的能力就可入市。 除了丰业银行外,加拿大规模最大的商业银行皇家银行的经济研究报告也显示,加拿大住房负担能力指数连续8个季度恶化,现在已经降低到1990年以来的最低点。加拿大中央银行今年夏天已连续两次上调利率,并极有可能在2018年年底前再4次向上调整息率,把央行利率水平上调到2%。这对背负巨额房贷、或者是背负巨额消费贷款的加拿大人来说会是非常沉重的财务打击。 皇家银行认为,加拿大历史上超低利率的时期已经结束,结果是会给房价严重高昂的地区带来明显的负面效果。 资料来源:RCI

銀行界吁留意加息趨勢 遠期樓花風險不容忽視

本报记者 一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示,大银行这几个月不断收紧房地产贷款,经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房屋按揭贷款。 对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况,他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势,很多交易都无法成交,部分原因是楼价升至泡沫价,银行为自保,收紧房地产按揭贷款,一串连锁反应之下,造成今天的跌市。 他指出,一些投资人士手上有20至30万元,由于楼花首期不高,又能远期才成交,于是大胆购入一至两个柏文楼花。柏文单位除了价格及交投量仍处于上升期外,还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目,不料市场变化令他们始料不及。 这名银行业人士又称,目前房地产按揭贷款利率确是处于低位,加上这个月加拿大经济不算好,所以央行不敢再次加息,但大势所趋,加息或迟或早,是势在必行之事。美国立刻便会加息,并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此,现购入柏文单位楼花,最大危机是于3至5年后成交时,房地产按揭贷款利率可能加了2至3%,甚至更高。 另一方面,短期按揭贷款利息为6至7%,同时柏文单位可能因供过于求而大幅跌价,投资者以高价购入,想在成交前脱手亦会损失30至40%,甚至无法脱手,在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下,投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。

9年前買市中心樓花 今年57萬賣出回報逾5成

■2008年出售楼花的Front St.300号。 ■2017年售价单中列出了总回报达267%。 本报记者 近年大多区多个发展商推出一些像地铁沿线般地点十分热门的楼盘,这些楼花落成期是3至5年,但仍然引发排队抢购热潮,显然大多区的房地产投资人士已经从独立屋转向投资一些柏文楼花。 地产经纪黎宇昌表示,由于过去10年内买了良好地段及良好发展商楼花的人士,到成交时,大家都能够以较小成本得到丰厚的利润,所以大家在大多区独立屋及镇屋升至高位而在楼价回落之际,就选择投资楼花来继续炒卖。 单位月租2300元 黎宇昌特别举出一个由发展商TRIDEL于2008年推出楼花的市区楼盘,投资者购买这个楼花后的回报状况为例。这个是一睡房649呎单位,售价为37万元。位于市区中心的Front St. 300号。Tridel于2008年开始发售楼花,当时首期及至交楼付款为售价的20%,即7.5万元。大厦于2014年落成。而这个单位于2017年脱手售出,售价为57万元,业主赚了20万元,回报率为55%。 他指出,如果纯粹以资金投入来计算,这个单位业主投资回报率是267%,每年平均回报率为30%。如果将款项投资在加美股市上,并能正确地选购一些优良股票的话,其年回报率亦只有10%。其计算方式是业主于2008年购买楼花之后,现金分段投入总资金为75万元。到2014年成交时,业主以利率3%作房屋按揭贷款。同时立刻将单位出租,现在这单位能够收到的每月租金为2,300元,去除管理费及地税和按揭贷款供款,仍然是正现金流的投资项目。 黎宇昌强调,这个例子恰巧可以解释为什么这几年有大量金钱涌入柏文楼花单位市场了。

公寓還是獨立屋?多倫多公寓樓花受追捧

■近年不少市民购入良好地段的柏文楼花作投资。资料图片 ■柏文的售价持续上升,令买家对投资柏文单位更有信心。资料图片 ■Dan Wong 本报记者 独立屋及镇屋近期售价下跌,反观公寓回报更有利可图,于是在大多伦多及邻近地区最近出现了公寓热。王者置业的Dan Wong表示,由去年10月至今年4月确实出现了一片抢购公寓的热潮。 王者置业的Dan Wong首先以购买公寓现货来分析,投资者购买一间镇屋,以100万元成本购入,每个月收租约2,000元,但反观若以45万元购入一个良好地段,如央街地铁沿线的公寓,将单位出租亦可收到2,000元租金,但成本却低多了。此外,于2017年4月后,独立屋及镇屋的售价跌了20%,但公寓反而上升,于是大家对投资公寓更有信心,因此令公寓再现一个高峰。这完全因为投资在公寓的回报率高及成本低。 Dan Wong指出,近7年购买楼花非常流行,主要是市民及投资者对楼花的认识更多,根据他出售楼花的经验,过去7年购买了楼花的人都赚钱,而这些从楼花中赚到金钱的人,会重新将赚到的金钱投入巿场。现在的投资人士已有很多公寓的常识,他们知道只要购买一些地点好的大厦,无论将来楼市怎样变化,他的投资也不会太坏。 Dan又称购买楼花者只有10%是用来自住的。由于购入楼花至成交可以入住的时间,最少需要3年或以上,如果要等着单位来入住,时间比较长,因此很多人购买楼花是用作投资,而这种投资方式一定要有计划,以时间换取增值。 很多人购买了一至两个公寓,在收楼后将单位租出,吸取现金流作为供楼及利润。与此同时,他们又会再购入一至两个楼花,经过3至5年后,先前购买的单位已供楼一段时期,再加上楼价亦大幅度升值,于是实行换血,当其手上楼花到交楼期,就将手上的现货单位卖出,套现后作为楼花部分或全部成交款项。用这种滚雪球的技巧,投资回报便会越来越大。 楼花转名需缴60%税 Dan强调,目前大部分的发展商是容许已经购买楼花的客人,免费或收取少许手续费就可将楼花转名,很多人以为这是十分着数的事。事实上,95%以上购买楼花的客人不会这样做,因为这种楼花转让而赚钱的方法其实不划算,赚到的利润有60%须缴交给政府。法例规定楼花转让所赚到的金钱并非以利得税来计算,而是作为个人收入交税,并且要先将赚到的金钱,缴交省的13%购物税,如果大家赚了10元,就要缴交6元作为税金,谁都不会笨到用楼花转让方式来套利的。  

萬錦獲選GTA「低稅王」 過去9年每年稅率加幅約1.54%

■有报告指万锦市创下了多项“最低”的纪录,过去9年的平均税率加幅更是大多区27个城镇中最低。Metroland ■万锦市市长薛家平(左一)为万锦市感到自豪。twitter ■万锦市的物业税率一直维持于低水平。星报资料图片 ■万锦市议员何胡景 ■有议员指万锦市每年有新屋建设和落成,扩阔市府税基,增加收入。星报资料图片   本报记者 万锦市今年再度被评为大多伦多地区(GTA)低税率城市表表者。有专门报道加国市政事务的网上媒体发表研究报告指出,在大多区27个城镇中,万锦市过去9年的平均税率加幅乃是最低,平均每年税率加幅相等于1.54%。万锦更创下多项“最低”的纪录,如商业物业税率连续第5年最低。 根据多伦多网媒Novae Res Urbis(NRU Publishing)新近发表的大多伦多地区27个城镇2017年税率比较报告显示,万锦市创下了多项“最低”的纪录,包括商业物业税率连续第5年是最低、工业物业税率连续第8年是最低、多单位住宅(multi-residential)物业税率连续第8年是最低。万锦市住宅物业税率,则位列27个城镇之中第3低。 报告分析又指,万锦市过去9年平均税率合共增加了13.89%,此数字乃是大多伦多地区27个城镇中最低水平。若这数字转化为年度计算,平均每年税率加幅相等于1.54%。 新业主交税抵销市府开支 万锦市市长薛家平(Frank Scarpitti)在市府昨日发表回应公布中表示,很多年来万锦市工、商业物业税率在大多区一直是维持最低,对有这卓越成就,万锦市感到自豪。 薛家平又说,低税率、多元化兼高教育水平的劳动力、优越兼可持续发展的基建等因素,促使万锦市成为一个投资的理想地方。而万锦市政府在积极维持低税率之同时,亦继续致力为居民提供出类拔萃的市政服务。 万锦市议员何胡景昨日表示,该市物业税率一直维持低水平,过去9年中有3年更是冻结加税。何胡景说,对上述网媒就万锦市低税率情况之报道内容,一点也不感奇怪。 何透露,万锦市长期能保持低税率的主因有二。第一,万锦市每年均有新屋建设和落成,该市每年人口增长更逾2%,迁来万锦市居住的新业主,扩阔了市府税基,他们每年为库房带来约2至3%物业税收。这笔增加收入,局部抵销了市府每年面对正常开支增长。 第二,万锦市政府多年来一直着眼精简架构,从而节省市府在人员薪酬待遇方面开支。何举例说,若当局有一个部门主管退休离任,市府往往会考虑可否透过部门合并方式,今后由另一部门负责人取代离任同袍之管理岗位,而不再招聘新人代职。

明年房貸或需要壓力測試 市場恐再面臨降溫

■大多区的房产市场有复苏迹象。资料图片 大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大火热异常的房地产市场,在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后,这两个房地产市场先后冷却,但最近一段时间似乎又有了复苏的景象。但新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 据加拿大广播公司CBC记者报导,加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指导原则将在月底出台,并在明年年初开始实施。 这一指导原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试,并禁止“合作房贷”、co-lending 等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是,购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险,也不需要通过银行的压力测试。 金融机构监理办公室负责人鲁丁(Jeremy Rudin )表示,面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险,办公室不能等出了问题再采取措施,而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。 资料来源:RCI

按揭機構登全版廣告 力促聯邦停止收緊房貸

■有按揭机构呼吁联邦政府停止进一步打压楼市。 星报资料图片   综合报道 按揭机构Dominion Lending Centres周二在报章刊登全版广告,力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例,以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎,以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)修订按揭规例,因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低了20%。 行政总裁莫里斯(Gary Mauris)表示联邦政府若进一步收紧按揭,将会导致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他还指出加拿大人的拖欠债务比率,处于全球偏低水平。 莫里斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例,将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响,而过去1年的转变,包括安省政府引进海外买家税,已经造成了巨大影响。对于首次置业人士,他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员,但联邦政府去年不愿承认收紧按揭犯了错误。 资料来源:星报