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2023年02月01日 星期三 00:33:54
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Tag: 房屋买卖

沒有買家競價 她為什麼比放盤價高23萬成交?

(朴珍熙指受经纪误导,以为有其他买家竞价,在报价时出价高了20多万元。 CBC) 【加拿大都市网】在住宅买卖中,应否打破“盲标”(blind bidding)的报价方式备受争议,民调指有逾半受访者赞成,但地产协会表示反对。有学者认为,现在是时候检讨“盲标”制度对市场和公平性带来的影响。 “盲标”在本国各省的住宅买卖中已成标准做法,当多名买家同时看中同一目标时,他们就要在不知道对方报价金额的情况下进行竞投。 怀雅逊大学(Ryerson University)数据科学及地产管理学教授海德尔(Murtaza Haider)认为,“目前的管理方式存在严重问题”,取缔盲标可能会对市场价格的波动产生一些影响,但更重要的是,这将提高效率和透明度,为地产行业带来更多信任。 加拿大广播公司(CBC)委托民调机构Leger在9月17至19日间进行的调查发现,有52%的人支持取消盲标,23%希望维持不变,25%表示不知道。 朴珍熙(Park Jean-hie,译音)和家人今年春季在安省购下了一所度假小屋,以比放盘价高出23万元的报价成交,成为盲标制度下的牺牲品。 他们当时经历了竞烈的竞争,在数星期内4次于竞投战中败下阵来,不敌其他买家,在之后一次的报价中,代表他们的经纪告知他们,再次遇上了竞投对手。这次,朴珍熙不想再失之交臂,于是,在假设有两名对手的情况下,她以心目中最高的价钱报价。“我们获得的建议是,出价要比挂牌价高约20万,因为我想夺得心头好,所以再稍为出多了一点。”她事后从卖方经纪口中得知,原来她是唯一作出报价的买家。 朴珍熙对自己的经纪感到不满,向安省地产议会(Ontario Real Estate Association,简称RECO)作出投诉。“我们感到被欺骗和操纵,被虚假讯息误导,诱使我们报上最高价钱。” RECO证实已经受理她的投诉,并指如果经纪故意虚报报价者数目,有违该会规章,将会受到惩处,但拒绝就个别案例置评。涉案经纪表示会全面配合RECO接受调查,但同样拒绝发表评论。 如果地产经纪被裁定违规,RECO作出的纪律处分,由强制接受再培训课程至罚款最高5万元不等。朴珍熙认为,即使如此,也只能吐口污气,她额外付出的差价无论如何也讨不回来。“我们在未来30多年将要承担较高昂的按揭,这实在有欠公道。” 目前,以安省为例,地产经纪需要告知客户投标者的数目,但不能向别人透露报价的金额。地产经纪斯坦菲尔德(Daniel Steinfeld)支持公开所有报价,但这有违RECO的规例,于是他取得了拍卖官牌照,在2019年与合伙人开设拍卖行,以公开出价形式从事住宅买卖。他表示,“整个过程跟传统的挂牌放盘完全相同,唯一主要分别是物业以‘明标’方式作公开竞投。” 加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)及安省地产协会(Ontario Real Estate Association)均反对立例取缔盲标报价,认为消费者有权选择他们认为合适的方式来进行交易。 海德尔指出,令住宅售价居高不下的主因是供应不足,取缔盲标未必有助改善问题,但如果买家比其他竞投者出价高了50万而非30万元,这将引发连锁效应,令其他房屋的售价随之提高。   V20

交易告吹仍可能被經紀討傭金 背後原因不得不察

【加拿大都市网】在卑诗省一宗房屋买卖中,一名买家在签署买卖合约后悔约,但卖方的经纪仍向客户追讨佣金。  据加拿大广播公司(CBC)报道,Mike Armstrong在2017年8月将其位于米逊(Mission)附近Lake Errock的两座湖边小屋放售,一名代表温市一家投资公司的买家同意以135万元购买,双方签署了买卖协议书,但到过了2018年7月的最终交易日期后,无法与买家联络上。买方违反了买卖协议,意味Armstrong可以没收70,000元的订金。  Armstrong打算委托同一经纪再次放售,但换来对方提出诉讼,追讨70,875元经纪佣金另加利息。在Armstrong签署的放售委托书中,有条款列明,只要有一份法定可行的买卖合约,经纪就可收取佣金。  曾任菲沙谷地产委员会专业准则顾问的Paul Cowhig表示,经纪在交易告吹后向客户追讨佣金的情况极为罕见,虽然这是法律容许的,但在他从事经纪40年来,此事闻所未闻。“通常我们只会另找买家把房屋售出,不会向客户提出诉讼。地产经纪是一门公关行业,关键是建立关系,状告客户只会自绝后路。”他补充说,地产经纪必须向客户详细解释放盘协议书,而客户也有责任留意当中的内容。  Armstrong的地产经纪Fabian Saul表示,他此前从未遇过这种情况,但放盘协议上的条款写得很清楚,一旦买卖合约生效,经纪公司就有权向卖家要求收取这笔费用。  地产经纪公司21世纪Seaside在上诉文件中称,Armstrong收取了的订金数目,差不多足以支付佣金。如果经纪公司空手而回,而Armstrong却坐享经纪替其工作的成果,实在不公平。  Armstrong要求卑诗地产协会(BCREA)改变协议书的标准文本内容,以免其他卖家重蹈其覆辙。协会则指,任何一方在签署协议前,均须先看清楚所有细则。Cowhig指出,各省的协议条款不尽相同,本省的大可作出修订。协会称,现行的协议书是经咨询法律界、地产界及消费者代表后订立的。  Armstrong已找另一经纪公司放盘,协议中列明,如买方悔约,经纪不得提诉追讨佣金。   V20 (文章来源:星岛综合)

買房遇到這種糾紛怎麼辦?律師說無需完成交易

当购房者在完成交易前发现,卖方与邻居还在进行边界诉讼时,他们是否有义务完成交易? 另外,当买家发现所购土地在地契上显示的面积小于实际面积时,他们是否仍必须完成交易? 这些就是今年7月提交给安省上诉法院的一宗案件的问题,该案涉及的房屋位于Moore Avenue。希米丹(Sharifa Himidan)同意以1,905,000元的价格将房屋卖给法夸森(Emma Farquharson)和伯恩斯(Sheehan Burns)。 该房屋是L形的地形,车库位于后方,车道通往Cornish Road。在地契文件上,车道宽7呎,但实际宽度似乎达9呎。买卖协议附件是1987年的一项调查,该调查显示私人车道仅7呎宽。该协议指,车道是私人车道。 在签订买卖协议到交房日期(Closing Date)之间,拥有Cornish Rd拐角物业的邻居声称,希米丹并不拥有所有看起来像是通往车库的车道。他们用围栏割了两呎宽的车道,声称侵犯了他们的物业。希米丹起诉邻居侵犯车道,但该诉讼尚未结案,仍在等待解决。 法夸森和伯恩斯得知这一诉讼后,以希米丹无法明确车道的所有权为由,拒绝完成交易。卖方以对方未能完成交易要求赔偿,买家则要求退还押金。 原审法官裁定买主胜诉,裁决表示,由于车道到底是7呎宽(文件显示)还是9呎宽(肉眼上看的)仍存在争议,因此卖方的陈述存在缺陷。 上诉法院同意原审法官的意见。法官扎内特(Benjamin Zarnett)在裁决时指出,任何有合理思维的人都会认为,购房协议中所指的车道是指肉眼看到的东西,「不是7呎宽,而是9呎。」 大家从中学到什么? 购房者没有义务卷入卖方与邻居之间地界纠纷的诉讼。 当买家在交房日期前发现购买的物业的所有权在文件上比实际看起来要小时,他们就不需要完成交易。 最终,在协议失效前,邻居为这条两呎长的土地开价20万元。希米丹提出比原合同价低出145,000元继续出售该物业,获得买方法夸森和伯恩斯同意。所有各方均需付律师费用。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

華裔業主遭索賠 因為賣房子時故意隱瞞了這件事!

■■华裔业主被指在出售图中的物业时,故意隐瞒事实。Google Maps 卑诗上诉法庭周二裁定,温哥华一名华裔业主没有告知买家,物业曾发生凶杀案,毋须向买家作出赔偿。 卑诗上诉法庭推翻下级法院的判决。业主王梅珍(Mei Zhen Wang,译音)曾被下级法院裁定,在出售其价值610万物业时,故意隐瞒凶案的事实。 法官纽伯里(Mary V. Newbury)在判决书指,业主王梅珍事前没有预料到买家邵风云(Feng Yun Shao,译音),会对她的女婿Raymond Huang在2007年,在该物业内被枪杀一事“如此敏感”,而且该宗凶案亦没有对物业的质素和用途,造成任何影响,因此判王梅珍上诉得直。 综合报道

樓盤業主偷裝監控觀察買家 竟然是為了…

■■在楼盘安装监控录像,宜先向潜在买家说明。CBC 本报综合报道 以往地产代理带买家到放售楼盘视察时,业主多在家中等候,潜在买家也变得慎言,但现在经纪带客视察楼盘,业主或不在屋内,潜在买家就会畅所欲言;有地产经纪“踢爆”有楼盘业主在屋内安装监控系统,待买家离开后听买家说过什么,再按买家所言调整卖屋策略,有经纪促请当局就此立例保障买家私隐。 据CBC报道,一位在咸美顿市工作的地产代理向媒体称,最近2个潜在置业客户声称,怀疑带这2个客户“睇楼”期间,虽然业主不在放盘楼房内,却能完全掌握他们在屋内所说的一言一句,她相信业主于屋内不起眼位置安装了保安监控系统,并利用系统撷取了潜在买家之言行,业主利用潜在买家在楼盘内畅所欲言的言词更改了售楼攻略。 她举例说,有一潜在买家,在业主没有身处楼盘期间,在楼房内提到他们可以负担得起此售价,并指楼价相当“划算”,即使屋价再贵一些也愿意购置;结果卖家忽然抬价,令客户失了预算,虽然之后双方成交,但事件令买方心中有刺。 另一个案是她的一名潜在置业客户,到业主不在的楼盘视察期间,欲试用其中一座家居电器,地产代理说事件只有自己及客户知道,但之后业主联系买家,提到潜在买家欲试用其家电一事,令买方感到相当愕然。 该地产代理称她与该2名受影响潜在置业者,有理由相信业主在屋内装置了保安监控系统,即使她带客“睇楼”时业主不在家中,业主也可完全掌握地产代理与潜在买家之间的对话与一举一动。 律师指说明符双方利益 该地产代理表示虽然放盘业主有权在物业内安装保安监控系统,但当楼房正处于给予潜在买家视察期间,潜在买家私隐也应该获得保障;她指出当潜在买家与地产代理身处业主不在的放盘楼房内密谈交易内容时,既没有想过谈话内容有机会遭卖方“窃听”,即使她深信卖方并非有意透过保安系统“窃听”,但至少应该让潜在买家及地产代理,清晰知道楼房内安装了保安监控系统。 她建议安省消费者服务厅应该在楼房买卖双方现有机制与规条下,设定针对放盘楼房内安装保安监控系统设施条例,并由安省地产业议会(Real Estate Council of Ontario)严格执行。 安省消费者服务厅长秘书胡利(David Woolley)回复CBC查询时表示,作为楼宇买卖双方,都必须严加遵守本国私隐法,且绝对不可于买卖其中一方不知情下,擅用撷取得来的视像或声像,进行与商业利益有关之行为。 至于安省地产业议会的Kelvin Kucey则在声明中表示,他同意放盘一方应该将可供地产代理随时带客“睇楼”之放盘房屋标列项目内,表明屋内安装了监控摄录与录音系统;他指出现时家居监控摄录系统相当普遍,一些放盘楼房装置了这些系统不足为奇,但作为放盘卖方确有必要让买方清楚知道有此系统之存在,以免将来导致争拗。 私隐律师汤逊(Kirsten Thompson)形容事件可说是“公有公理,婆有婆理”,原因是一旦该物业仍属于放盘业主,其有权在自家楼房中安装任何监控系统,业主可将此视为保障自家财物的保护伞;但在潜在买家来说,的确会感到其言论及举措的私隐遭侵犯。 她认为立例要求放盘业主必须在楼盘标列中,特别提及家中安装了监控系统的建议,是一个相对能切合双方利益的做法,当局或有必要认真考虑此提议,以符合楼房买卖双方利益。 纵有证据指遭窃听 律师指难推翻合约   对于有报道指,有楼房卖家监听买家看楼盘时与经纪的对话。有律师认为,就算如此也难以推翻相关买卖合约。 前安省地产协会主席费利斯周三接受Newstalk 1010电台访问时表示,曾经有买家在看楼盘时,谈论自己房屋烧了,很想买楼,及愿意出价多少买该单位,后来发现这番对话遭卖家录音。虽然买家不悦,但最终楼宇也完成成交。 地产从业员黄志豪周三接受星岛A1中文电台时事节目《A1出击》访问时表示,遇过类似情况。现时不少房屋都安装了闭路电视,有些卖家可能为防放盘时遭人破坏私人物品或偷窃,而安装这些设备。业界没有惯例,经纪带客看楼盘时,要提醒客人,不要表达自己很喜欢那层楼或愿意出价多少等,视乎经纪经验而定。但他们都会提醒客人,楼盘可能有闭路电视,有任何问题,离开楼盘后上车再说。他认为,当局修例,强迫卖家表明,楼盘是否有监控装置是好事。但实行有难度,因为难以証明卖家说法是否属实。 议价过程未必构成欺骗成份 律师秦怡敬向该节目表示,难以界定卖家是否侵犯买家私稳。她质疑,联邦私稳法,是否适用于楼宇买卖,因为法例一般适用于商业活动。她解释,屋主卖楼未必构成商业活动,因为楼宇是自住,因此相关法例不一定适用于卖家监听买家。况且现今科技进步,智能家居等电子设备,都可能有监听或录音效果,买家看楼盘时,不能期望自己的私稳有全面保障,要有泄露私稳的心理准备。 秦怡敬又说,就算相关法例不适用,若当事人认为私稳遭侵犯,也可能循普通法,去提出民事诉讼索偿,因为过往已经有案例。但要视乎究竟卖家听到什么,例如买家提及出价底线等,而令买卖出现不公平等问题,这又是更复杂的问题。若要推翻有约束力的买卖合约,就要循过往案例去推翻,例如卖家是否蓄意欺骗买方或有疏忽等。但她认为,未必那么容易推翻相关合约。就算买家有证据,证明卖家利用窃听到买家底价的资讯,而不肯减价,也未必能推翻合约,因为这是议价过程,未必构成欺骗成份。她认为,买家看楼盘时,要慎防提及秘密事宜。

你的房子該怎麼賣 經紀雖有專業知識 但你有最終決定權!

▲卖家与地产经纪签署委托放牌协议之前,应与该经纪讨论一下对方的卖屋计划(星报资料图片) Q:我正在卖房,但是觉得挂牌经纪的售房策略没有什么吸引人之处。不过,她是专业人士,我是否应该遵从她的计划,抑或是提出自己的意见? A:固然,地产经纪在房屋买卖上有其专业的知识,并且可能特别为客户省钱而设了一套销售计划;或者她不认为就你的房子而言,更广泛的宣传策略是有效或有必要。不过,毕竟是你在卖房,房子该如何展示给买家,卖家有最终决定权。 应仔细阅读委托放盘协议。你是否曾与地产经纪倾谈过对市场计划的顾虑?很多时候,经纪与客户之间的不同观点可以透过坦诚讨论来解决。 如果经纪了解到客户的需要和所想时,可以为客户提供更好帮助。换言之,无论何时进入房地产市场,都应该积极参与买卖过程。 还有一点卖家要注意的是,有针对性的销售或房屋售前特别布置等附加服务,可能需要额外的费用,有些经纪公司的服务可能未必涵盖。 对于首次卖家来说,如果感到某项决定并不适合自己,就不要迫于压力勉强同意。例如,地产经纪可能会问客户,可否举行房屋开放日(open house),又或可否把家中大门钥匙放在密码箱内,以便在客户不在家时,可以方便开门让潜在买家看房,倘若卖家对这样的安排感觉不舒服或有疑问,应坦白说出来。 作为卖家,也应做好自己的本份,包括与委托的地产经纪合作;提出正确的问题;理解并完成所需的全部文书工作;必要时自行调查研究;预先及开诚布公告诉地产经纪和买家房子的整体状况。 如果经过交流沟通,你还是不甚满意放牌经纪的作法,不妨与放盘经纪公司商议,更换一位另代理经纪,或者调整市场推广计划。 废除《绿色能源法》卖房过程更简单 基于2009年推出的《绿色能源法》,安省前自由党政府计划于2019年实施强制性的家庭能源审计项目。该项目要求业主在出售物业之前,必须对物业节能状况进行评级并披露。安省新政府上台后,决定废除《绿色能源法》,这一决定亦将改变业主出售物业的规则。 安省能源厅长克福特(Greg Rickford)的新闻秘书Sydney Stonier透过邮件向我确认,废除《绿色能源法》,意味着须强制执行的家庭能源审计项目将终止。 根据前朝自由党政府的计划,该审计项目应在明年实施到位,它要求安省业主在出售物业之前,必须先进行能源审计(home energy audit)。 实施家庭能源评级及披露系统(HER&D)的最初建议,来自于前政府2009年推出的《绿色能源法》以及2016年推出的《安省气候变化行动计划》。而第34号法案(即《2018年绿色能源废除法》The Green Energy Repeal Act, 2018)的引入,终止了强制性的能源审计项目。 在34号法案引入仅一天之后,加拿大消费者委员会发布了期待已久的报告《现有房屋的强制性家庭能源评级及披露:消费者面临的机遇与风险》。 报告发现,国民普遍愿意改善他们的物业状况,使之更高效节能,不论是减少对气候变化的影响,还是改善房屋舒适性和更加成本有效地使用物业,等等。 尽管报告提及一些强制执行家庭能源审计所带来的风险,但却淡化了这类项目对于物业出售过程的负面影响。这些负面影响可能包括:负面评价物业的绝缘性能不高,或者暖气炉效率低;聘请能源顾问需要花费额外的金钱和时间;对被继承的物业或者即将被拆除的物业实施不必要的审计,等等。 在对强制性能源审计计划所做的漫长咨询过程中,业界的利益相关者出现了意见分歧。安省建筑商协会表示支持,认为该计划衍生出的好处是非常可观的,如增加工作机会、减少能源需求等。 另一方面,安省的地产经纪们则强烈反对在放盘时期进行能源审计。安省房地产协会(OREA)于2015年向能源厅提交了他们的反对意见,指这项审计是不公平的,不仅会给消费者带来风险,对房地产市场造成伤害,而且对于遏制温室气体排放效果甚微。 OREA提出了一个替代方案,将能源审计作为非强制性的标准验屋程序的一部分,这样不仅可以保护消费者、减少对市场的负面影响,还可以帮助省政府实现这项政策希望达成的目标。 从个人角度,我从一开始就反对强制性能源审计。我认为房地产业者不应成为能源厅的执法力量。并且,政府应创建替代性解决方案,通过为房屋业主和买家提供各种回扣,鼓励他们自愿减少温室气体排放。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

涉房產禁忌或缺陷是否告知 安省一直有規定

■■房屋种植大麻引发问题,相信越来越受人关注。 网上图片 星岛日报记者   在准确了解安省地产业有关资讯事实披露的法律之前,必须要理解两个重要的概念:Stigma和defect,以及两者之间重要的法律区别。 Stigma可以直译为“污名”或“禁忌”,它不是房屋的物理属性,而是房屋过往历史、经历。房屋是由人居住的,在一所房屋的过往历史中,可能隐含着一些不寻常甚至是极端的故事,比如曾经发生过凶杀血案,比如有人曾经在房屋里自杀。新的房主一旦知道这些资料,未来在这里居住时,可能产生负面的感情和心理反应。这类能引起未来买家负面心理或感情的过往历史,被叫做房屋的Stigma。 买方或要自己调查 房屋过往的哪些历史和经历会引起新买家的负面情感,对于不同的买家因人而异。买家的背景、阅历、文化禁忌不同,对于不同问题的敏感程度和重视程度也随之不同。简单举例,一幢房屋的前主人可能在物业内合法种植过一株大麻,对于一些买家而言,可能就像种过一盆花卉一样,认为是无关紧要的事实。另一些买家可能对此相当敏感,将这看成是该物业的“污名”。 在目前安省的地产相关法规中,并没有任何条款强制卖家必须披露可能引起买家负面心理反应或是禁忌的房屋历史。也就是说,法律没有规定卖家必须要强制披露房屋过往的stigma。买家如果有并与Stigma相关的任何特定方面的担心,必须透过自己的地产经纪,逐项要求卖家作出保证和澄清,或者自行作出独立调查。 隐性缺陷必须说明 Defect可以直译为“缺陷”或“损坏”,它代表的是一所房屋实际存在的物理特征。房屋物理性的缺陷或损坏又可以分为两大类。一是显性的、表面上的缺陷或损坏(Patent defects)。二是隐性的、潜在的缺陷或损坏(Latent defects)。 简单而言,在查看房屋时以肉眼可以看到,不需要移除墙壁或地板、天花板,或是打洞深入至房屋结构内部即可以发现的物理缺陷或损坏,都是显性的或表面的。举例而言,买家或其经纪看到房屋的天花板有损坏或是水渍痕迹,就可以意识到可能屋顶有损坏导致漏水,或是浴室的天花板漏水。在安省的地产法律中,没有强制规定卖家一定要向买家特别披露这些显性的、表面上的房屋缺陷问题。 那些没有在表面上呈现、以肉眼难以看到、即使是验屋师或其他专家,可能都难以发现的缺陷和损坏,被看作是隐性的和潜在的。如果这些隐性的缺陷会给居住在房屋中的人造成健康及安全上的严重危险,则卖家必须要向买家披露。比如水电系统损坏,或是房屋结构损坏等,都可以看成是可能给居住者带来危险的重大隐性缺陷。 买家预早告诉经纪自己的忌讳 回到大麻种植的话题。在自家房屋里种植大麻,可以对房屋造成显性的、表面上的损害,也可能带来的损害是隐性的、不易察觉到的,甚至是威胁居住者安全和健康的。还有第三种可能,即使在房屋中种植过大麻,也不一定必然会给房屋造成物理上的损坏。或是经过专业的整修,之前存在的损害已经完全得到修复,不复存在。法律并非规定凡种过大麻的房屋业主,一定要向买家披露这一事实。而是要视乎种植大麻是否对房屋造成损害,以及这些损害的性质。 不过在某些买家看来,即使房屋没有因种植大麻而受到物理损害,或者是所受到的损害得到完全的修复,只要房屋曾经有种植大麻的历史,对他们而言仍会是一种忌讳,会造成负面的心理反应,从而形成一个stigma。在卖方没有法定义务一定要披露,买方又对这一问题有特别关注的情况下,买方经纪就需要采取特殊步骤,小心谨慎处理。买家如有这一方面的特别关注,也要及早让他的经纪知晓。

住宅合法種大麻 賣房時不披露實情會怎樣?麻煩超乎想像

■■休闲大麻10月中旬正式合法化后,涉及大麻屋的问题将会大大增加。资料图片 星岛日报记者报道 加拿大已于今年10月17日起休闲大麻正式合法化。不吸食或未来不准备吸食大麻的人,可能认为这项改变事不关己,但实情并非如此。大麻合法化的影响和冲击远远超过一般想像。比如一个重要问题,在新的法律框架下,每个省民的家庭可以在自己的住宅里,合法种植最多四株大麻。理论上未来在家种植大麻的人比以往多,因此在房屋交易中碰到“大麻屋”及可能引致法律纠纷的机会,也会大大提高。 负责安省地产从业人员注册、发牌及职业操守监督执行的规管机构安省地产议会(Real Estate Council of Ontario,RECO),近日对从业员特别发出了这方面的指引。这些指引,对于未来买卖房屋的消费者,也有重大的参考价值。 须要了解的是,安省现有地产业规管法律中,对于房屋买卖时要如何,披露有关资讯已有详细规定。大麻合法化本身并没有对这些法规带来巨大改变。 但是10月中旬大麻合法化后,许多卖家和买家都面对新的情况而产生许多新的问题。身为卖家,日后若在自家合法种植大麻,卖屋时是否必须向买家披露?会否因为买卖房屋时未曾披露而惹官非?身为买家,未来购买房屋时如何避免不经意间“中招”,买进种植过大麻的房屋?买家有哪些法定的知情权?地产经纪又如何可以由专业角度帮到买家呢? ■■安省地产议会发出指引,向地产经纪解释应如何服务买卖双方。图为早前安省一楼盘发售时,买家排队等候入场选购。资料图片   经纪要从客户权益出发 安省地产议会在向从业人员发出的指引中表示,因应大麻合法化的新情况,身为地产经纪,未来在服务不论是买家还是卖家客户时,要特别了解他们在买卖房屋时,是否有涉及大麻屋方面的担心,并且要采取适当步骤去回应这些关注,保护客户利益。 地产从业员既要及时了解新出台的法律,也要重新了解和牢记已有的相关法律,这些都是涉及客户根本利益的规定。地产经纪要与客户就上述问题进行充分讨论,并准备好及时向客户作出完整清晰的解释。 综述RECO就房屋资讯披露问题对地产经纪发出的指引,简而言之,目前安省法律所规定,卖房时唯一强制必须向买家披露的资讯,是那些可能对居住者人身安全和健康造成危险、同时又不容易被肉眼所察觉到的隐性和潜在的、涉及房屋物理缺陷和损坏的资讯,简称之为“隐性重大物理缺陷”。 除此之外,其他涉及房屋的资讯,包括可能导致买家心理忌讳的房屋过往历史(Stigma),都不是法定的卖家必须向买家公开的资讯。 在买家没有特别问起的情况下,卖家可以选择主动披露这些资讯,也可以选择不主动披露。在买家有就某一方面问题特别询问的情况下,卖家经纪可以拒绝回答,告诉买方自己对房屋进行调查。但如果卖家选择回答时,就必须透露真实情况,不能说谎。 是否主动披露这些并非法定要求必须披露的房屋资讯,决定权完全属于卖家,而不属于卖方经纪。经纪只能遵从卖家指示,绝不可以在未经卖家同意的情况下,公开非法定必须透露的房屋资讯。但必须指出的是,如果卖家选择不披露,买家日后认为因此给自己造成了损失,即使是卖家没有违反法定披露责任,仍不能阻止买家把前屋主告上法庭。即使买家的赢面不大,卖家也要被拖下水,面对冗长而昂贵的法律诉讼。 不披露不等于问题不存在 作为买家经纪,不论卖家及其经纪选择以何种方式回应买家的质询,都需要自己对涉及的物业作出独立的调查、研究和判断,这点非常重要。因为买家经纪负有保护自己客户的义务,也负有为买家找到理想房屋的义务。找到理想房屋不仅包含找到客户想要的房屋,也包括避免客户在不知情的情况下,买到自己不想要的房屋。

須否披露房屋實情 經紀有責任向業主陳述利害

■■对于买家的要求,经纪亟需事先掌握清楚。网上图片 星岛日报记者报道 地产经纪不论代表卖方还是买方,要把现行以及未来出台的、特别是那些适用于大麻合法化或涉及大麻屋交易的各种法律法规,一一紧记,因为日后从业员相信时常会碰到这类课题。安省地产议会(RECO)向从业员提出如下法律法规澄清及行动建议。 代表卖家的地产经纪首当其冲,是在房屋挂牌之前,必须要令房屋卖家清楚了解,依据安省地产业交易法,房屋的哪些重大事实是必须向买家透露的,哪些事实是可以向买家透露,也可以不向买家透露,即不是法律强制透露、而是由卖家自由裁量做出决定的。挂牌经纪必须向卖家,清楚解释这些法规,帮助卖家在充分了解资讯的情况下,作出自己的决定。 隐性物理缺陷须申报 卖家经纪在把房屋挂牌上市之前,要与屋主就与销售有关的各种问题,进行充分的讨论和沟通。如果房屋曾经种植大麻,并且由此对房屋造成的物理损害,已经构成对居住人的人身安全危险,同时这些损害又不是由买家或其经纪、验屋师和其他专家以肉眼能够轻易发现,那么这就成为房屋的一个“隐性重大物理缺陷”,经纪要告诉卖家有法律责任,必须要向买家披露。 不过要记住的一点是,卖家只须了解在自己拥有这幢物业期间发生的情况,对于再以前的情况,卖家可能并不知情。 而且问题并不一定是非黑即白。如果要出售的房屋以前曾种植大麻,但是没有引起任何形式的损坏,这种情况要如何处理?安省法庭早前作出的裁决已经确定,在这种情况下,屋主不用主动向买家透露在他们作为业主期间该憧房屋的历史,即使这些历史对未来的买家可能成为一个忌讳。 但是如果卖家选择不透露房屋过往的stigma,即使这并不违反卖家的法定义务,买家日后还是可以以此为由,向法庭起诉卖家。这种起诉官司买家不易打赢,但是卖家一旦被起诉,还是要面对一个可能费时费力费钱的法律诉讼过程。 如卖家指示不当应撤出交易 这就带来一问题,如果买家没有特别问起,卖家到底要不要主动向买方透露在法律上没有义务必须透露的房屋情况和历史?这是一个见仁见智的问题。卖家经纪不能替屋主做决定。经纪的责任是要充分向其客人,解释和说明这两种做法(主动披露和不披露)各自的优劣之处。至于到底采取哪一种方式,完全由屋主做出决定,卖家经纪必须遵从屋主的指示。 但是另外一个经常发生的情况是,买家的经纪可能会特别要求卖家澄清房屋此前是否种过大麻。在面对买方就大麻屋或其他问题的特别质询时,卖家经纪有两个选择,一是如实作出回答,不能撒谎。二是拒绝回答,转而告诉买家自己去做功课寻找有关资讯。选择哪一种做法,也要听从其客户的指示。 如此说来,经纪只有完全依从屋主指示这一个选择。在个别情况下,卖家经纪可能并不同意或接受屋主指示自己作出的行动。这种情况如何处理?从雇佣代理关系上看,地产经纪有忠诚于其客人的义务,经纪只能尊重和遵守其委托人即卖家的决定,按照卖家所指示的方式去做。在任何情况下,卖方的地产经纪都不能未经屋主同意,向买家透露所交易房屋的历史,即使这对买家构成stigma。 地产经纪如果实在难以接受卖家指示的做法,或感到卖家所指示的有关做法可能涉及违反地产经纪职业操守时,那么地产经纪的另一个选择,是即时中止与卖家的经纪代理关系,抽身撤出这一宗地产交易。

買家經紀有專業措施 3招防止買到大麻屋

资料图片 星岛日报记者 从一系列分析中可以看到,目前安省相关法规中,强制要求卖家必须披露的资讯十分有限。首先强制透露的资讯,必须涉及物理缺陷;至于Stigma等造成买家负面心理和情感的因素,不属于强制披露范畴。第二是必须是隐性的物理缺陷,表面的和显性的物理缺陷不必披露。第三是至少依字面理解,隐性的缺陷只有在会给居住者,造成健康及安全上严重危险时,卖家才要向买家披露。 如果买家对于某一方面的stigma有特别在意,卖家又没有法定义务披露,作为买方经纪就要特别留心,透过专业经验采取相应措施。RECO强调,代表买家的经纪,有责任为买家找到和推荐“最适合于买家需要”的物业房屋,这是向买家所提供的专业服务的一个核心内容。 如在同买家的沟通和交流当中,买家已清楚表明不想买到曾经种植大麻的房屋,经纪就要设法实现买家的要求。买家经纪通常可以采取以下几个做法: 可要求卖家宣誓保证 第一、如果买家对某一间物业表现出兴趣,其代表经纪可以直接向卖方经纪,就房屋是否种植大麻做出质询。在这种情况下,卖家的经纪要么就所知的事实做出如实回答,要么拒绝作出回应,让买家的地产经纪自己做功课。 第二、无论卖方经纪采取哪种方式回应,买家经纪都要对房屋过往历史作独立研究。方式可以是在网上搜索房屋所在地址,从而发现房屋过往是否发生重大“新闻”。也可由各种公开渠道,取得房屋的纪录和文件。许多城市的警局保存有过往住宅房屋非法种植大麻的纪录。不过如只种几株,就未必有纪录。警方仅对大规模种植大麻的房屋有纪录,对于仅限于几株大麻的小规模种植,纪录未必在警局查到。 第三、买方经纪可以在购房合约(offer)中加入附加条件,要求卖家宣誓保证(warranty)所交易的房屋没有用于种植大麻。不过显而易见,卖家在多数情况下,只能对于自己拥有、居住于房屋的这一段时间做出担保。 依据不同的合同条款及合约语言,如果卖家拒绝作出如上担保,那么表示该幢房屋可能曾经用于种植大麻,或者卖家不知道在他们接手这幢房屋之前,前任屋主是否种过大麻。不论出于哪种情况,如果卖家拒绝作出担保,那么地产经纪应该与买家客户做出进一步的讨论,决定是否要承担风险继续完成交易。

不滿經紀想提前解約? 客戶只能跟公司慢慢談

■■想与房产经纪提前解约,可不是一件容易的事。 网上图片 星岛日报综合报道 一旦有关系,想要分手总是不容易的。即使是客人和房地产经纪的关系也是如此。如果客人真的对经纪很不满,那唯有跟那位经纪或其所属公司负责人坐下来慢慢沟通了。 常常听到屋主与某个房地产经纪人签约卖房子,但随后反悔想毁约,可惜的是,在合约的框架下,恐怕屋主难以脱身。 安省Norman Hill地产公司经纪人帕斯奇(Andre Pasche)表示,屋主最常毁约的理由是责怪经纪不能把物业售出。 此外,在交易过程中可能出现一些问题,包括屋主不满意经纪在签下合约前过度承诺,说服其房屋价值高于市场价值,或者额外的家居摆设(staging)、市场宣传资料(marketing materials)没有达到预期等。 就算是买家也可能对经纪不满意,很可能是历经几次投标都铩羽而归,或者开始不信任经纪给予的专业知识和建议,总之,买家会开始沮丧而希望抛弃经纪。 但想要摆脱经纪,几乎是不可能的事。帕斯奇说:“房子不卖,经纪也不取消协议,所以什么都不会发生,基本上双方都是在浪费时间,只因为赌气。” 最简单是等到合约到期 不过还是有几个步骤可以试行一下。如果您真的不满意经纪,首先需要与经纪沟通,提出自己的顾虑,看看经纪是否愿意取消合约。如果经纪不愿意,您可以与经纪的公司经理交谈,要求与公司其他销售人员合作。 同一房产经纪公司内转换经纪并不违反原始合同,原合同通常由经纪公司而非经纪人签署,合同期限为60至90天。 最后,屋主可以联系并向省内的监管房地产机构提出投诉,但这样做通常费力又耗时。帕斯奇说,简单的方法就是耐心一点等到合同到期,把房屋从市场上撤下,然后雇用新的经纪挂牌上市。 Realosophy Realty总裁帕萨利斯(John Pasalis)表示,他的公司会在合同中增加一特殊的条款,允许客户随时离开。他认为,如果客户不满意的时候,让双方解除关系、继续前进反而是好事情。 帕萨利斯建议客户在决定与经纪人签约前,应与两三位经纪先面试交谈,看看他们各自的专业与经验,才确认自己是否信任他们其中一位。 在签下合同时,确保合同内容,并询问一下如果想提早取消合同是否可行。

經紀買所代理房子是否合法? 我還該讓他幫我賣房嗎?

Q:一位房地产销售人员表示,如果一段时间内他没能卖出我的房子,他愿意自己买下。可以这样做吗?我是否应该让他成为我的销售代理? A:你所说的这种行为,在《不动产和商业经纪人法》(REBBA,Real Estate and Business Brokers Act, 2002)中并没有明确禁止。所以如果您急于卖掉自己的房子,并且卖出最高价格不是你的首要动机,就可以考虑这种选择。这是一种正当的生意行为。 明智的作法还是需要多提问,审核协议细节,并咨询房地产律师。 作为安省房地产销售人员、经纪和经纪公司的监管者,安省地产议会(Real Estate Council of Ontario,RECO)也曾收到与您描述类似的顾客投诉。消费者告诉我们,房地产销售人员在进行这种操作时并不真诚,因为他们不会认真解释其中的限制条件,或者更多的是以这种方式作为谈判策略,希望业主可以因此接受他们的公司作为挂牌经纪公司。不过,这类投诉并不是很多。 所以,如果你对这个销售人员的提议感兴趣,要注意询问他们的过往经历以及推销你的房子会使用的策略。还有更细节化的问题:包括经纪公司曾购买过多少套类似的房产?你的房子会得到全额的市场价吗?接受这种操作存在的限制条件和细节有哪些? 要确保你理解其中涉及的所有费用、报酬,并且对这笔交易的净收益(扣除所有费用后)有清晰的认识。而且你需要拿到书面协议,当中包含所涉及花销的详细书面记载,然后销售人员需逐行带你过目。 当注册的房产销售人员或经纪公司提出购买你的房产自用时,他们必须提供书面的信息披露,例如:是为自己还是为其他有关人士购买房产;可能影响房产价值的因素有哪些;以及他们对于该房产有何计划。 房地产销售人员、经纪人和经纪公司都知道,他们必须以诚实和正直的态度对待客户,并在交易中提升和保护客户的最大利益。若他们没有履行这些义务,就可能面临地产议会的纪律处分。在重要的交易中,问责制很重要,这就是为什么我强烈建议,在你准备出售或购买房屋时,聘用注册的房地产销售人员或经纪人。 是否与这家经纪公司签约完全由你决定。但是我建议你事先做好功课,理解协议的风险。还要在做决定前多面试几位候选人,并记得在安省地产议会官网上查找他们的名字。 业主会主席违规拒改 调解和仲裁可解决争议 问:我所居住的镇屋有9个单元,业主委员会主席被业主投票罢免了。委员会又指派了一位新主席,但是前任主席拒绝交接他所持有的文件材料,其中包括未解释的花费收据,他还对新主席做出威胁手势。警方只不过是建议双方避免交流。被免职的主席曾破坏多项与泊车、游泳池相关的规定,包括破坏家具等。我们接下来应该怎么做? 答:如果被免职的主席拒绝交接物业记录,依照《共管物业法》第134条,有必要由物业法团申请法庭令,责令他提交所持有的记录。向警方报告前主席针对现任主席的威胁行为是恰当作法。 至于违反规则的行为,法团与被免职主席间可根据《共管物业法》进行调解。若调解最终无法达成满意结果,接下来可以进入仲裁。仲裁员将作出具有约束力的决定,其中可能会要求业主补偿法团与争议有关的法律费用。 问:我是一名76岁的condo业主,行动不便且免疫系统脆弱。因为我没有足够的平衡及行走能力,所以很难按照大厦要求处理可回收废弃物。大厦法团曾告知若不按规定处理垃圾,就会面对市政高额罚金。我该怎么做? 答:你因为身患残疾影响到日常活动,法团有责任依照《人权法》对你的无能为力提供帮助。你可以与委员会讨论自己的状况,或许委员会可以为你安排邻居或大厦员工协助处置垃圾。若无法获得解决方案,或许可以考虑依据《人权法》进行处理。 作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作家

租約沒到期房東卻要賣房?房東該如何合理終結租約?

▲在租约到期之前,房东不能因卖房而终止租约(星报资料图片) 自去年4月20日安省政府宣布推出新措施对《民用出租法》(Residential Tenancies Act, 2006)做出修改,今年5月安省也执行了标准租约(Ontario's Standard Lease),对租客和房东的权益进行进一步细分,可以说目前安省的租客权益保护已经达到了有史以来的最高点。房东如果想要卖掉有租客居住的房子,会有哪些挑战?应该怎样着手安排? 大多伦多全职地产经纪王昕向记者表示,近期帮助一位客户售出其位于士嘉堡中心的小户型Condo,此前已稳妥帮助客户打理出租两年半。在今时今日的大多伦多地区,由于政府对租客赋予最大权利,如何合理地“终结租约”,处理相关细节并最终“销售成功”绝非一件易事。王昕毫不避忌地向记者表示,这中间的过程曲折 ,是对房东以及地产经纪物业管理技能的考验。 带着租约还是清空再上市? 王昕认为房东除了跟地产经纪评估房价和探讨售房细节以外,关于现有租约的细节以及租客安置,是出售在租房屋最为重要环节。 “房东首先要核查租约,确认租客属于固定租期(Fixed-term)阶段还是更新租期(Renewal)阶段。如果在固定租期阶段,则通常只能在租约到期前的2个月才能商议售房展示(Showing)等。例如,一年固定租期,房东不适宜在前10个月突然说要卖房、安排售房展示,因为这会对租客的生活产生较大干扰和影响。当然,也有特例,房东可以带着现有租约一起卖房,不允许买家随意看房,而是收到Offer之后才安排看房。” ▲大多伦多全职地产经纪王昕 如果在固定租期的最后2个月或者续约期间,法律还是允许房东卖房。王昕称,一种情况是房东给租客签发N12(Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental...

咸美頓市中心舊屋破破爛爛 為何引來競價者爆棚?

■■该房屋位于街角。CBC   安省咸美顿(Hamilton)市中心一幢看起来有些像一部恐怖电影场景的老旧房屋,开价45万元求售,结果上周以高出叫价5,000元成交,而且有多人竞价。 该幢房屋坐落于卑街(Bay St.)夹斯图尔特街(Stuart St.),属街角地,两层半,室内面积2,400平方呎,由1970年代以来都属于同一个家庭。 根据挂牌资料,该房屋有9呎高楼底,设有两套洗手间、8个睡房、两个厨房和两个客厅,没有车房,拥有湖滨公园(Bayfront Park)的迷人景色,并且信步可达西港GO站(West Harbour GO Station)。 往屋里看,该房屋相当黑,墙壁和天花板的油漆不仅褪色,而且部分剥落;地板上有碎片和污垢;其中一套洗手间的门更被拿下来,挨在墙壁。天花板正上方还被补上一个临时胶合板。 ■■如要入住,需要翻新。CBC   开价54万没卖出 减价吸引买家 地产经纪马莱克(Wes Malec)表示,该房屋曾在大约一个月前,开价54万元出售,可是未能售出,于是减价至45万元,吸引多个潜在买家的兴趣。在上周,他在家里收到4个出价。 马莱克续道,该房屋需要翻新,但部分人认为这价格可以负担。即使翻新费用可能要大约15万至20万元,然而经翻新后,该房屋应可增值至70万至85万元。 马莱克又表示,更重要的是该房屋的所在位置,位于相当炽热的咸美顿房屋市场。他指出,自去年7月以来,咸美顿中部的平均售价上涨了19.3%。 根据皇家地产公司(Royal LePage)上月发表的调查,咸美顿的屋价仍在上升,但与大多伦多地区相比,咸美顿的房屋较能负担,因此仍然吸引买家,尤其是首次置业人士。在今年第二季,咸美顿整体屋价上涨了6.1%,至541,778元。

買賣合同用詞大有名堂 買到大麻屋也無權毀約

如果房屋卖家在买卖合约中陈述和担保,根据自己最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge and belief),房子从未被用于种植和制造非法物质;然后在交割前发现,房子于再上一任业主手中曾被用作大麻种植。那么,买卖合约是否仍有效?买家是否有权取消交易?卖家在合约中的陈述和担保只是表明签约之时,还是延续到交割之日?最近一宗大麻屋的法庭判例引发关注,提醒买卖方要注意合约中所提到的条文细节。 2016年魏先生(Zhong Wei)看中在多伦多士嘉堡Stainforth Dr的一栋独立屋,5月15日他与屋主毕迪夫妇(Beattys)签下合约,购买价格91.6万元。 买卖合同签署3周后,买家的律师收到多伦多警方的确认信,警方证实2004年在该物业查获265棵大麻植物。魏先生拒绝购买大麻屋,决定终止合约,并要求毕迪夫妇退回3万元定金。这笔交易告吹后,毕迪夫妇降价8.6万元,将该房产售予另一华人买家。 毕迪夫妇认为魏先生毁约造成他们损 失,于是双方对簿公堂。 2017年8月,初审法官认为,买家购买房子依赖于卖家的陈述和担保,理应延续到交割之时。所以判卖家败诉,须赔偿魏先生诉讼费2.6万元,且毕迪夫妇的经纪公司须向魏先生退还3万元定金。魏先生有权撤销合同,不用赔偿卖家。毕迪夫妇不服判决而上诉。 2018年5月24日,安省上诉法院的法官却做出完全不同的判决。上诉法院判魏先生败诉,卖家毕迪夫妇可获得1.5万元诉讼赔偿。 魏先生违反买卖合同(Agreement of Purchase and Sale),所以毕迪夫妇有权获得3万元定金。 担保有效期应延续多久? 本案的核心问题是在《买卖合同》中的非法物质条款(Illegal Substances Clause),毕迪夫妇在合同中声明并保证:在他们当业主期间,该房产没被用于种植或制造非法物质(大麻),而且根据他们最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge...