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2019年01月19日 星期六 06:09:22
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Tag: 法律连线

法律连线:期房被焚毁 买家怎么办?

今年3月初,密西沙加一个Condo发展项目被大火烧毁,数十名买家正焦虑等待进一步消息,看建商何时重建该项目。不过,地产律师Bob Aaron表示,任何发展项目在火灾后是否重建,都是很复杂的,并不完全取决于建筑商。 Ville Condominiums公寓发展项目位于密西沙加的Streetsville区,坐落在Tannery St.和Joymar Dr.的交叉口附近,由建商Forest Green Homes兴建。这座4层楼高的公寓于2015年初售罄,原本预定今年10月份入住,火灾前施工已接近尾声。 不幸的是,整个项目在3月2日被一场三级大火摧毁,当时共出动了60名消防员和15辆消防车,花费好几个小时才控制火灾。灾后3天,消防队与密西沙加消防紧急服务办公室已结束火灾调查工作,但尚未公布结果。 Forest Green Homes委托的公关公司代表、TCGPR的David Eisenstadt目前仅说:“现阶段,我们还无法对此不幸事件发表评论,但未来我们将发表一个声明。” 根据公寓销售合同中的条款,如果大楼在完工前被损毁,发放建筑贷款的机构可能会倾向于要求保险公司理赔,以降低借款人未偿还的贷款损失,而不是重建大楼。 如果发生这种情况,购买合同将被终止,买方将取回已支付的定金。 Bob Aaron说,一位Ville Condominiums项目的买家通过电子邮件向他表示,他希望重建项目,愿意等待。但是现在这个决定取决于建筑贷款方而不是建筑商。况且,一些买家可能不愿意等待,如果可能的话,他们会选择立即终止合约。 ...

法律连线:卖房时需要出示SIN卡吗?

Q:我要卖房子,但房地产经纪要求看我的驾驶执照,这真的有必要吗?我担心身份被盗用。 A:反洗钱法于2001年引入,并由加拿大金融交易和报告分析中心(FINTRAC)进行监督后,对于房产买卖身份验证的规定变严格了。 透过注册房地产经纪或房地产公司买卖房子的优点是,法律要求经纪确保交易双方的真实身份,并且没有发生任何非法行为的潜在性。这就是为什么房产经纪会要求客户出示一张政府颁发、并附带照片的身份证件,例如驾驶执照或护照,然后再与另一方代表进行交涉,当买方和卖方准备达成交易时,每个人都知道另一方是合法的。 在加拿大处理重要事务时,出示身份证件相当常见。但如果您被要求提供社会保险号码(SIN),就要多小心了。因为SIN卡号码对身份盗窃诈骗者来说是珍贵信息,如果您觉得提供SIN卡号码不合理,您可选择提供另外的身份档,或与高阶经理沟通,甚至选择离开。 房地产销售人员或经纪商唯一可能询问你SIN卡号码的情况是,因为你暂存在房产信托账户中的定金获得利息,需要向加拿大税务局报告。除了一些极少数的情况外,你的SIN卡号码应该只与你的雇主分享,或在你缴税时或申请福利时与政府部门分享。 房地产中最恐怖的身份盗用问题就是房子产权被偷天换日地盗走了。犯罪分子使用虚假档将物业所有权转在自己名下,然后出售该物业或申请抵押贷款。等到他顺理成章获得这笔资金后,犯罪分子消失了,房主却无家可归,或者背负巨额房屋贷款,而这类贷款诈骗问题很难补救。 要防止身份被盗窃,勿忘以下几点小秘方: 定期检查信用卡、银行和其它金融机构的报表与数据; 每年核实您的信用报告讯息。您的信用报告可以通过Equifax Canada或TransUnion Canada取得; 请注意您的账单周期,如果账单没有按时寄达,请联系客户服务代表; 不要通过电话、电子邮件或网络提供个人或财务信息,除非您知道对方是谁; 扔弃财务档前需要撕碎或摧毁。 如果您怀疑自己是身份盗用的受害者,必须报警,亦要向自己的金融机构、信用卡公司、国家信用局(Equifax Canada和TransUnion Canada)与加拿大反欺诈中心等报告相关问题。 如果身份盗窃涉及购买或出售物业,请告知安大略省房地产理事会(Real Estate Council of Ontario)。  

法律连线:获市府许可砍房屋边界树 为什么还被罚款?

▲在安省,移除边界树木,永远要获得毗连邻居的准许(星报资料图片) 多伦多一位业主与邻居共享一棵枫树,在树艺师断定这棵树存在危险之后,向市府申请砍树许可并得到批准。尽管邻居拒绝同意移走这棵树,这位业主仍在3年后把树砍掉。那么,在市政府已经颁发许可证的情况下,一个人会否被定罪为非法砍除物业边界树? 去年11月安省法院的上诉裁决,对这一问题作出了解答。 玛特格罗斯(Mart Gross)和斯科特舍尔曼(Scott Scheuermann)是住在多伦多Fallingbrook Cres的邻居。在两人房子地皮之间的地界线上,有一棵挪威枫树。根据《林业法》(Forestry Act),这是一棵“边界树”(boundary tree),其定义为:树干在相邻土地之间的边界上生长的一棵树。 根据法规,边界树是毗连业主的共同财产。早在2009年,格罗斯就聘请了一位树艺师,树艺师编制了题为《危险树警告》的报告,报告建议:鉴于树的状况,需要移除。根据这份报告,多伦多市政府向格罗斯发放了一张砍树许可证。可是,舍尔曼和他的妻子Ann拒绝同意砍除这棵树。然而在2013年4月,按照格罗斯的指示,这棵树在一个长周末被砍倒了。 之后,舍尔曼向治安法官(Justice of the Peace)提交了一份私人信息,声称邻居违反了《林业法》,在没有征得每位土地所有者同意的情况下,伤害或摧毁毗邻土地边界上的一棵树。 预审于2015年1月在安省法院进行。治安法官穆罕默德布里赫米(Mohammed Brihmi)指出,市府发放的许可证中包含一项警告,指出申请人有义务确定树木的所有权归属,并承担所有有关树木的民事或共同法责任。 听取证据后,法官不认为格罗斯是竭尽全力避免触犯法律,也不认为他是善意但因错误观念,以为这样做会使砍伐树木成为无辜的行为。 格罗斯于2015年4月被宣判违反法律,7月份他被罚款5,000元。 布里赫米法官在裁决中写道:“有必要发出一个明确的信息:即使是有树艺师报告或市政许可证的豁免,在未经共同拥有者同意的情况下砍除边界树,不仅是非法的,还会对邻里之间的关係产生负面影响。” 他补充说:“我发现,由于这种行为对牵涉的各方、他们的家人、客人和朋友之间的关係,以及其对社区的福祉都有毒害作用,所以这宗个桉,有必要作出具体和普遍性的威慑。” 格罗斯对他的定罪提出上诉,桉件在去年9月由利伯曼(Eric (Rick) Libman)法官审理。 上诉的议题是,不顾格罗斯辩称有权移除他认为危险的树木,并且他还有多伦多市的许可证,裁定他摧毁边界树的定罪是否合理。 利伯曼法官在15,000字的长篇裁决中指出,从发放许可证到砍除树木,时隔3年半,边界树危险迫在眉睫的假设应被忽略。法官认为,格罗斯自己去砍枫树,“显然是不合理的”。 上诉庭支持预审作出的有罪判决,上诉被驳回。 从这个桉例中业主获得的教训是:在安省,移除边界树木,永远要获得毗连邻居的准许。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

法律连线:获市府许可砍房屋边界树 为什么还被罚款?

▲在安省,移除边界树木,永远要获得毗连邻居的准许(星报资料图片) 多伦多一位业主与邻居共享一棵枫树,在树艺师断定这棵树存在危险之后,向市府申请砍树许可并得到批准。尽管邻居拒绝同意移走这棵树,这位业主仍在3年后把树砍掉。那么,在市政府已经颁发许可证的情况下,一个人会否被定罪为非法砍除物业边界树? 去年11月安省法院的上诉裁决,对这一问题作出了解答。 玛特格罗斯(Mart Gross)和斯科特舍尔曼(Scott Scheuermann)是住在多伦多Fallingbrook Cres的邻居。在两人房子地皮之间的地界线上,有一棵挪威枫树。根据《林业法》(Forestry Act),这是一棵“边界树”(boundary tree),其定义为:树干在相邻土地之间的边界上生长的一棵树。 根据法规,边界树是毗连业主的共同财产。早在2009年,格罗斯就聘请了一位树艺师,树艺师编制了题为《危险树警告》的报告,报告建议:鉴于树的状况,需要移除。根据这份报告,多伦多市政府向格罗斯发放了一张砍树许可证。可是,舍尔曼和他的妻子Ann拒绝同意砍除这棵树。然而在2013年4月,按照格罗斯的指示,这棵树在一个长周末被砍倒了。 之后,舍尔曼向治安法官(Justice of the Peace)提交了一份私人信息,声称邻居违反了《林业法》,在没有征得每位土地所有者同意的情况下,伤害或摧毁毗邻土地边界上的一棵树。 预审于2015年1月在安省法院进行。治安法官穆罕默德布里赫米(Mohammed Brihmi)指出,市府发放的许可证中包含一项警告,指出申请人有义务确定树木的所有权归属,并承担所有有关树木的民事或共同法责任。 听取证据后,法官不认为格罗斯是竭尽全力避免触犯法律,也不认为他是善意但因错误观念,以为这样做会使砍伐树木成为无辜的行为。 格罗斯于2015年4月被宣判违反法律,7月份他被罚款5,000元。 布里赫米法官在裁决中写道:“有必要发出一个明确的信息:即使是有树艺师报告或市政许可证的豁免,在未经共同拥有者同意的情况下砍除边界树,不仅是非法的,还会对邻里之间的关係产生负面影响。” 他补充说:“我发现,由于这种行为对牵涉的各方、他们的家人、客人和朋友之间的关係,以及其对社区的福祉都有毒害作用,所以这宗个桉,有必要作出具体和普遍性的威慑。” 格罗斯对他的定罪提出上诉,桉件在去年9月由利伯曼(Eric (Rick) Libman)法官审理。 上诉的议题是,不顾格罗斯辩称有权移除他认为危险的树木,并且他还有多伦多市的许可证,裁定他摧毁边界树的定罪是否合理。 利伯曼法官在15,000字的长篇裁决中指出,从发放许可证到砍除树木,时隔3年半,边界树危险迫在眉睫的假设应被忽略。法官认为,格罗斯自己去砍枫树,“显然是不合理的”。 上诉庭支持预审作出的有罪判决,上诉被驳回。 从这个桉例中业主获得的教训是:在安省,移除边界树木,永远要获得毗连邻居的准许。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

法律连线:您的新屋 受安省新屋保险计划保障吗?

▲Tarion设在北约克的一个服务中心 作者Mark Weisleder是多伦多房地产律师 据估计,市场上约有15%的新房销售实际上是转售交易,建筑商最初是当作自用住宅而兴建物业,建好后又决定出售。在这种情况下,买家需要注意一些重大问题,确保自己权益受到保障。 1.房子很有可能没有在安省新屋保险计划(TARION)注册 若是购买一个在政府TARION计划中注册的新房,代表房子享有1年、2年和7年的保修期。建商就算破产亦无须担心,因为该计划保障在此保险范围内的任何维修。但若买家购买一间没有在TARION保险注册的房屋时,就无法保证交屋后建商还会不会负责该物业的维修了。此外,如果建筑商破产,买方不可能寻求任何保护方案。 2.万一发生房屋需要维修,您该如何事先做好防备,以免支付庞大费用? 如果建筑商没有事先注册TARION,又不愿承担房屋维修费,您亦没有预留任何资金来支付必要的维修,那麽您可能不得不走法律途径来起诉建商。我的观点是,遇到没有注册TARION的物业,您不妨在买卖房屋之前告诉建商,将暂时冻结房屋购买价格的10%,以防物业出现问题需要维修,如果2年后没有问题,当会结清此10%款项。 3.小心HST 按照加拿大税务局规定,出售新屋者需要根据房屋售价缴交HST税金。例如,一间新屋以200万元的价格出售(已包含HST),税务局会认定该新屋的实际销售价格是178万元加上13%的HST,而建商将缴付全部HST给税务局。 如果您代表建筑商,房屋投放在市场之前,请确保获得法律和税务谘询,以免与税务局的认知有差距。如果您是买家,要白纸黑字确定您的购买价格中是否已含HST。除此之外,考虑在买卖合约上加入一项条款,明确指出卖方声明该房屋实际上属于个人用途,曾是自住或出租给他人的住宅物业,不属于加拿大税务法中“新屋”或“大面积翻新”的认定标准。 4.事先审查建商的信誉 买卖房屋之前应了解建商的信誉,可以审查一下它之前完工销售的物业,在市场上的风评是好是坏。如果一个信誉良好的建商,没有理由不在TARION注册,但如果它没有TARION,就显得可疑了。如果您想买某个物业,一定要顾虑周全,如果不确定该如何做好保护工作,最好请律师提供谘询并审阅买卖文件的条款。 TARION新屋保险计划涵盖哪些项目? 一年保修 •确保房屋符合建筑制造业的标准施工方式,无材料缺陷。 •确保房屋适合居住,并将按照安大略省建筑规范建造。 两年保修 •地下室或房屋地基漏水,将获得保修 •窗户、门、嵌缝的材料缺陷与工人的失误,道致水渗入建筑物围护结构,可获保修 •电气、水管和供热输送和分配系统中的人工或材料缺陷亦在受保范围 •人工或材料上的缺陷,道致外部包层(如砖砌、铝或乙烯基壁板)脱落、移位或变质,获得保修 •违反安大略省建筑规范而影响人身健康和安全的缺陷,可获保障。 七年保修 •覆盖重大结构缺陷 安省新房保修计划法关于“重大结构缺陷”的定义是:任何施工或材料方面的缺陷,包括裂缝,变形,位移,和房屋承重体的问题。如果这些缺陷道致如下结果,都属于安省新屋保险计划中的范畴。 1. 道致房屋承重体失效 2. 对承重体的承载能力造成负面影响 3. 对房屋的居住功能或房屋购买合同上所涉及的特别功用造成重大影响 这种严重的结构缺陷包括:由于地基土层的移动所造成的重大损坏,地下室牆壁严重的裂痕或坍塌,房屋连接位置或屋顶的严重变形,以及建筑材料化学成分所造成的问题。提醒您,所谓的承保期限是从交房日起算,到1、2、7年后的交房日前一天终止。例如,如果你的交房日是2017年6月20日,那麽您的新屋保险计划从2017年6月20日开始,到2024年6月19日结束。上述TARION计划可由该物业的任何后续拥有人转让及承担。 安省新屋保险计划的赔偿首先是由建商承担,如果建商无法履行义务,比如建商已经关闭,保险公司会承担赔偿。因此,建商律师应该在交屋结算费用时,先暂扣一笔金额(24个月),作为建商应支付的保修费用,如果费用都赔尽却还不够支付,亦不代表建商就完全没有责任。建商需同意在交屋前向买方提供关于建筑方面的官方证明,证明其已获得市府所要求的许可证和授权,确保结构、管道、电气、供热和机械工作顺畅。(至少包括以上条款,但可以额外增加。您可参考条款,但建议您还是需寻求独立的法律建议。)

法律连线:行人在门前滑倒受伤 房屋业主该赔偿吗?

根据城市法典,若屋主未能清除毗邻私人物业的人行道上的冰和积雪,可能会被罚款125元。但是最近,我收到了多人提问,若因门前人行道的雪未清除,道致有人受伤,应该由谁来承担责任?1997年一宗索赔案的裁决,可能超出你的判断。 多伦多雪天的清晨,通常会在剷冰、扫雪声中苏醒。住宅业主不仅要清扫门前的自家车道,连归市府所有的人行道也要负责清扫。toronto.ca网站指出,市府在多伦多大部分地区的人行道提供机械清雪。然而,在市中心的核心地带,市府无法提供这项服务。 在无法提供人行道铲雪的区域,居民和企业主则有责任在降雪12小时内清除邻近物业的人行道上的冰雪。如果降雪持续数小时,我不能确定,这意味着在降雪结束后的12小时内,还是在积雪深度足以造成行人伤害的12小时内,必须清除冰雪。 如果人行道没有被铲清,并且有人因此受伤,会发生什么? 回溯到1997年1月,邦贾尔迪娜(Concetta Bongiardina)在旺市(Vaughan)Chancellor街一栋屋门前的人行道上跌倒。房屋由曼尼皮尼(Mangiapane)夫妇拥有。邦贾尔迪娜因跌倒受伤而起诉旺市,声称人行道上的冰雪对人身安全有滋扰和危险。 旺市否认负有责任,并将房屋业主曼尼皮尼夫妇加入为这宗伤害赔偿案的被告。市政府声称这对夫妇需要负责,因为他们违反了要求他们清理人行道的市府附例。 曼尼皮尼夫妇向法庭申请驳回指控。他们认为隻是简单违反附例,不应将随之产生的任何损害责任强加于己。 初级法院否决了旺市政府对业主的索赔,旺市提出上诉。 上诉法院法官麦克弗森(James MacPherson)同意初审判决,并驳回对曼尼皮尼夫妇的索赔。法庭裁定,业主没有法定责任或普通法责任,去清除邻近物业的公共人行道上的冰雪。 只有两个例外。一是,如果业主确实占用人行道,例如一家杂货店或咖啡店。第二种,如果有东西例如水,从业主的物业中溢出,使人行道变得危险。 上诉法庭指出,安省各个市政府不能将城市人行道的维护责任推卸给旁边的业主或土地占用人。 法官麦克弗森写道:“加拿大纳税人希望他们的市政府能够迅速有效地行动,保持街道和人行道畅通安全。” 邻近人行道的土地的所有者和占用人,可能因违反市府关于清除冰雪的附例而被处以罚款,但对由此造成的伤害不承担责任。   作者Bob Aaron为多伦多房地产律师

法律连线:房屋实际面积与放盘资料不符 怎样确保准确?

Q:我最近看了多间放售的住宅,有次看房时,我觉得房屋实际面积与放盘资料不相符,怎样可以知道放盘资料是否准确? A:你没有完全依赖表面数据的作法很好。放盘资料有时会出现误道,取决于你在那里看到的。比如有时卖家没有真正去量度尺寸而是估算房屋面积,或者使用旧放盘资料,又或者为吸引尽可能多的买家而夸大其辞。 举例来说,放盘资料可能将共管公寓形容作“共同产权公寓”(co-op),将单层单位描述为多层单位,或者将镇屋形容为独立屋;放盘图片又可以让物业看来比实际更大。放盘资料其实是一个房子主要特徵的快照,应该要配合其它资料才可以取得完整画面,尤其是如果你有特殊需求、喜好和必备条件时。 所以你问题的简单答案是:如果有地产销售人员参与的放盘资料,永远都应该准确无误。不过再诚实的人也会有失误。地产经纪公司、代理人和销售人员有责任确保所制作的任何放盘或广告资料准确,卖家代理被要求对所有有关房屋的声明进行确认。如果房子的某一项细节无法证实,该内容便应该从放盘资料中剔除,否则要另外附加限定陈述、澄清或免责声明。 买家和卖家代理有责任为了各自客户的利益,核对有关物业的重要事实。经纪明白资料准确无误的重要性,根据道德守则,他们也有专业责任提供准确资料,违规者可能会被纪律处分,如果没有进行尽职调查,惩罚会包括罚款。 作为客户,也应该要求自己的代理确认放盘资料是否正确。例如,如果你拥有一架三角钢琴,则需要知道钢琴能否顺利穿过房屋大门。一旦展开买房程序,我强烈建议你获得经纪的指引和建议,这包括要求经纪向卖家询问一些关键问题。 如果你正在买房,签署购买协议前最好自行进行尽职调查,以及核实所有事情。包括安排检查物业,亲自观察房子和所属社区,确保钢琴或沙发可以通过大门,没有其它东西可以代替一手资料。 聘请合资格验屋师、富经验的总承包商或者结构工程师到场,也是一个好主意,这些专业人士可以给你屋内主要系统进行公正评估:屋顶、地板和牆壁,门窗、地基、给排水、电力、暖气、通风设备和空调。他们能够告诉你电线是否符合规范,牆壁的裂缝是否值得担心。套用一句著名谚语:“要信任、但也要查证”。 愈来愈多买家和卖家聘用建筑平面图量度专家,在安省地产议会(RECO),我们曾经见到有condo单位将阳台、地下室或停车位面积计算在内。如果你不能确定一个房间有多大,或者对放盘资料有疑问,可以自行去量度。

公寓到底能不能养狗?看专家怎么说

Q:我们当初购买公寓单位时,大厦章程书(declaration)和规定(rule)中都没有限定狗隻的重量。后来,董事会致函单位业主,通知豢养的狗隻有重量限制。我现在有一隻超过限定的狗,但大厦内至少有50隻超重的狗。董事会可以强制迁走我的狗吗? A:法院认为,禁止养狗的规定显然是不合理的,因此无法执行。然而,设定重量限制或限制单位狗隻数量的规则是可执行的。 当董事会有意针对某一特定业主执行一项规定,但却没有采取措施对其他所有违规的人实施这一规定时,法院有时会拒绝强制执行这项规定。你可以寻求与法团调解,要求法团停止要求你迁走狗,因为他们没能对其他人执行该规则。 如果法团拒绝让步,则将由仲裁员决定是否将狗迁走。仲裁员还可以要求败诉方支付胜诉一方部分或全部的法律费用。   作者Gerry Hyman为星报共管物业法专栏作家

法律连线:大厦建单车库需要业主赞成吗?

大厦建单车库需要业主赞成吗? 问:我是大厦立案法团的主席,我们现在需要一个单车库存放乘坐式割草机。大厦目前有一间新建的车库,用来存放单车,以配合现时禁止在公用露台存放单车的规定,另外也由于单车泊在户外的泊车架,会被破坏甚至被偷。 一名业主先是强烈反对建单车库,认为应该由业主进行表决。接该业主又想把自己的雪胎存放在车库里,坚持认为他有权这样做,因为单车库是公共设施的一部分。他还声称我存在利益冲突,因为我的一名租客有单车。 你建议我要怎么做呢? 答:如果添加、变更或改善公共设施是必要的,并符合成本分摊协议(cost sharing agreement),而且法团作为该协议的其中一方。法团有权不通知或不经业主投票。 如果是为确保物业使用者安全的需要,或者是为防止物业即将发生的损坏,又或项目的估计费用不超过1,000元以及本年度财政预算共同开支的1%,法团也可以添加、变更或改善公共设施。 如果不是上述前提之一,法团必须向业主发出通知,介绍提案、估算的费用以及法团打算如何支付。通知必须列明:在收到通知的30天内,如果有至少15%的单位业主同意,业主就有权利要求召开会议进行投票。 通知一定要包括1998年《共管物业法》(Condominium Act)第46条、涉及申请召开会议的副本。如果法团就项目提案向业主发出的通知,没有道致召开业主大会,或召开大会的业主没有投票反对该项目,项目即可以合法地进行。 如果法团被要求向业主发送通知,却没有履行,则仍然应该将通知发出。法团一定要给予业主机会,申请就项目召开业主大会进行表决。 委员会还应该通过一项批准兴建单车库的决议。你所理解的利益冲突虽然并非《共管物业法》处理的冲突类别,但意味你应该放弃参与法团对决议的讨论,并在决议投票中弃权。 《共管物业法》允许业主合理地使用公共设施,不赞成的业主希望把他的雪胎存放在新车库里,需服从《共管物业法》以及你们公寓的章程书、附例和规则。考虑到这一点,法团应该通过一条规则,指定车库仅用于存放单车。 Gerry Hyman律师是多伦多星报《共管物业法》专栏作家

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