选城市 : 多伦多 | 温哥华
2022年06月30日 星期四 09:35:11
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Tag: 物业费

惊爆!多伦多Condo几百业主收到$4万天价账单 不交就逐出家门!

【加拿大都市网】最近大多伦多地区的楼市可谓火热,这其中有不少Condo买家,Condo的购买有一些特殊的注意事项,今天分享的这个故事希望可以给大家一个提醒。 因为一栋Condo年久失修,高达$1400万的修葺费用要由业主来负担,否则就会无家可归! 多伦多业主Wendy Thomas已经在自己的公寓里住了42年。 最近,这个楼仿佛摇摇欲坠。 走廊墙壁上被漏水浸湿,被水泡过的黄色油漆开始冒泡,在破旧的地毯上汇集。黑暗的楼梯间里破损的灯具上挂着裸露的电线,大厅里破裂的窗户用胶带固定在一起。 Wendy Thomas供图 援引自CBC 在她自己的二楼单元,近一年前,淋浴房后面的主水管爆裂。涌出的水瓦解了部分墙壁(dry wall),破坏了整个单元的镶木地板。 这位72岁的老人花了好几天的时间来清理水,花了好几个月的时间来对付霉菌和老鼠,直到她能够负担得起基本的维修费用,尽管她的浴室墙壁上的洞仍然存在。 "我很害怕,你知道,因为我们不知道未来会发生什么,”Thomas说。 她的丈夫在7月去世,留下她一个人靠固定收入生活。 去年9月,一切变得更糟,她说。 这间约克Condo编号82号的公寓位于Jane/Finch,楼里住了321户居民,Condo本身已经有多达900万元的债务,加上迅速恶化的结构,大楼陷入困境。 上周,安省高级法院的一名法官引用了一份工程报告,该报告发现在未来一年内,这栋10层楼的维修费用将超过1400万加元。 像所有的公寓公司一样,这个公司是由一小群业主选出来的董事会监督的。根据安省的《共管公寓法》,他们有权要求所有业主支付公共开支,无论需要多少花费。 因此,他们就是这么做的。 9月2日,该公司向所有业主发出信函,通知他们在15天内支付特别评估费,根据单位大小,每个单位的评估费从30,000元到42,500元不等,这还不包含在每月约800元的管理费内。 信中说,筹集到的1120万元将用于偿还贷款,并对70项维修清单进行改进,包括更换水管、升级电梯和恢复过去15年一直关闭的聚会室。 如果居民没有能力支付,他们的单位就会被留置,根据安省的《共管法》,公寓公司可以出售该单位以收回欠款。这也意味着这些居民不能在未来的董事会选举中投票。 "他们怎么能这样做?我们正处在疫情之中,”Thomas流着泪说。"对于大多数人来说,这里是他们的退休之家。他们正在寻找一个平静的时光。" 老人拿着高息贷款 Thomas说,居民们已经尽他们所能帮助改善大楼,在他们的月费之外,还支付公司寄给他们的账单,以支付管道费用和错误的火警警报。最近,当大厅的门被更换时,他们每人被收取了60元更换新钥匙。 她说,他们也不再有保安、监管人或清洁工。 当她收到她的单位的35,000元的特别评估费账单时,Thomas向她的银行申请了贷款。然而,她和其他居民说,这栋楼已经处于失修状态,没有金融机构会借给他们钱。 后来她别无选择,只能从一个私人贷款人那里获得高息贷款。为了支付这笔款项,她不得不结束退休生活,回到了她的客户服务工作中。 多伦多Condo律师Janathan Fine说这个公寓是他35年职业生涯中见过的最糟糕的多伦多公寓。 他审查了文件,包括储备基金研究和发给居民的特别评估信。 他说:"在我看来,问题的产生是由于聪明反被聪明误--或者没有进行适当的维护、修理和更换。"有人忽视了他们长期以来必须要做的事情。" Fine说,佛罗里达州苏尔夫赛德的Champlain Towers大楼倒塌,造成98人死亡,这是一个极端的例子,说明如果老建筑没有得到适当的照顾,会发生什么。 CBC新闻联系了该公司及其董事会,但没有收到回复。该公司的律师也拒绝发表评论。 法官:大楼处于危险和破旧的状态 然而,安省高级法院上周的一项裁决揭示了损坏和不安全状况的程度以及导致特别评估的原因。一位拥有多个单元的投资者对该公司最近的处理方式提起了诉讼。 WIlliman D.Black法官在裁决中写道,该建筑至少有50年的历史,处于 危险和破旧的状态,其结构问题需要立即解决,如地下停车场屋顶的缺陷、地基的裂缝和阳台上松动的混凝土。 最近的一份工程报告估计,未来一年内必要的维修费用超过1400万元。 但该公司已经破产。法官说,截至去年春天,它的储备基金只有1.75元,运营基金有5000元。 该决定说,该公司每月还为现有债务支付8万元的利息,这些债务包括多年来从私人贷款人那里借来的800万元的维修费,以及欠多伦多市的100多万元的未付消防、供水、污水处理和垃圾收集费。市政府还开始对该公司违反消防法规采取进一步行动。 根据该决定,提起诉讼的投资者正在寻求法院命令,要求该公司举行会议,让居民就撤换董事会进行投票。一些业主正在推动董事会探索其他方案,如允许居民分期支付特别摊款,或承担更多债务来处理最紧急的维修。 但法官说,在如此严峻的情况下,任何拖延修复问题的行为都像是如履薄冰,并裁定投资者败诉。 大部分人没有付款 托马斯现在担心她的邻居,因为根据法院的裁决,大多数单位(321个单位中约有250个)还没有付款。该公司已承诺在4月之前不执行留置权--并出售他们的单位。 "我们不知道结果到底会是什么,”Thomas说。"这真的很艰难。" Daphne Persaud是那些仍在想办法的人之一,因为她向该公司的律师提出的付款计划的要求没有得到答复。现在她的财产被留置了35,881元,包括利息和法律费用。 她说,“我们现在处于一种无助状态,他们大多是老年人,周三聚集在外面,举着褪色的橙色标志,上面写着 "停止不公平的特别评估"。 "我们负担不起。这很荒唐。" 作为一个单身妈妈,她在90年代以75,000元的价格买下了她的单位,并从那时起每个月都支付管理费,这些年来管理费从300元增加到900元。 "我们的钱没有得到应有的回报。” 公寓律师Audrey Loeb说,业主的选择是有限的。他们可以申请任命一个独立的管理人,但这很昂贵,而且他们可能会得出与公司相同的结论,或者他们可以将土地卖给开发商。 "我为这些人感到心碎,"Loeb说。"他们负担不起那里。" Pexels、加通社图 编辑:言西早  小星

专家表示:高昂物业税让温市变得好似鬼城

【加拿大都市网】物业税家表示,温哥华昂贵的物业税让许多餐厅被迫迁离这座城市,不少历史悠久的零售商、餐厅和企业,例如Dover Inn、Three Vets或Chocolate Mousse 厨房用品店,都因上调93%的物业税选择离开。 物业税专家、Ryan ULC 国际税务服务负责人苏利文(Paul Sullivan)表示,在实际工作中,他听到更多这样伤感的故事。“我很沮丧,温哥华市府和省政府多年来一直无法解决这个烫手的山芋。由7%的物业承担43%的物业税根本就不是一个合理的选择。民众住宅占比超过90%,却只需负责物业税环节中的略高于一半的分量。” 苏利文还说:“与此同时,生意经营者还要面临迅速增长的税单,不仅包括水费、下水道排污等基本市政服务,还包括未建成的住宅单位,通俗点说他们还要为商店上方的空气缴税。” 他说,这些“空气税”的征收方式包括商业物业税、投机和空置税,以及学校税,而这些税费都包含在商户的租赁协议中。尽管卑诗省财政厅提供了为期一年的临时税收豁免,或者将部分税收转嫁给居民,但苏利文说,这就好似船要沉了,却只给了一个舀水的桶。 苏利文续道:“这座城市真的要变成鬼城了,走在一些曾经充满活力的街道上,例如西4街( W. 4th Ave.)和西百老汇大道(W. Broadway),我们可以看到很多租赁或出售的标识。我们的旅游景点,华埠正在消亡。” 苏利文说,真正让人头疼的是,去年物业税上调7%的基础上,温市已批准今年再上调5%。他们还将对新的停车费加倍,以及最近宣布的道路收费计划等,这将打击市中心和其他地区努力恢复客源,让一切重回正轨的企业。 苏利文认为,温市府在经济复苏前需要集中精力在基本或核心服务上,同时减少运营预算。市政府的核心职责是市警、消防、排污、垃圾回收、街道清洁、公园、社区中心和公共图书馆等,而不是一味将注意力放在在解决滥药危机、露宿者者问题等这些省级和联邦的职责,这些项目可能是必要的,但把它们加到当地纳税人的账单上则是不公平的。   V33

如何惩戒不按时交物业费的业主?

作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作家 问:有一个单位的业主经常拖欠管理费,业主立案法团根据“共管物业法”采取法律行动追讨最终,在法团打算行使权利强制出售该单位之前,为业主提供按揭贷款的银行代付了所欠管理费。 如果有业主可以反复拖欠管理费而不必担心物业被拍卖,似乎无法鼓励其他业主准时缴付管理费。 法团可以有什么办法避免这种情况发生? 答:如果业主未能在规定的日期内缴付管理费,法团可以即时给该单位加上留置权(留置权)但是,该留置权是仍未经注册的留置权所担保的金额,将包括法团为收取欠缴的管理费所花费的全部资金包括法团向业主发出律师信的费用;还包括贷款银行代行付费之前,法团准备拍卖该单位所耗费的全部费用。 如此一来,只要有能力,违规的业主一般都会愿意及时改过,免得招惹上这样一大笔费用。