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2023年02月03日 星期五 13:02:17
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Tag: 物业

多倫多5月房屋銷售放緩 樓價創新高

【加拿大都市网】多伦多5月份住宅物业交投按月下跌12.53%,但按年则上升1.6倍;而平均楼价上升至110.8万元的历来新高,接月记录得1.6%升幅,接年则上升28.36%。 多伦多地产局公布最新物业数据,5月份平均成交价为1,108,453元,较4月份的1,090,992元,按月上升1.6%,较2020年4月疫情爆发初期记录得的863,563元,更上升28.36%。 交投方面,5月份多伦多记录到11,951宗成交,较4月份的13,663宗,按月下跌12.53%,但较几乎停顿的2020年4月记录得的4,594宗,大增1.6倍。 多伦多地产局表示,2010年至2019年期间,5月份的平均成交量为10,336宗,亦是全年表现最强劲的月份,但2021年似乎出现逆转。 多伦多地产局总裁Lisa Patel表示,大多伦多所有地区的物业需求仍然十分殷切,最主要原因是市民对经济复苏充满信心,以及借贷成本偏低;但由于人口增长速度不正常,故导致过去2个月的物业成交量,自3月出现高峰后有所回落。 2021年3月多伦多记录得创纪录的15,652宗物业成交,较2020同期的7,945宗,上升97%。 即使过去2个月,多伦多的物业成交量下跌,但多伦多地产局表示,市场状况仍然“紧张”,故此,足以将5月份物业成交价推至历来最高水平。 多伦多5月份的新盘数量为18,586个,较4月份的20,825个,少10.75%,但较2020年5月的9,126个,多1.04倍。 多伦多地产局首席市场分析员Jason Mercer表示,虽然大量新盘供应,但未能满足需求并将楼市降温,市场继续出现争盘的情况。 (网上图片) T02 (文章来源:星岛综合)

騙術再出新花樣 律師與經紀全中招

【加拿大都市网】骗子手法防不胜防,卑诗省田土厅(Land Title and Survey Authority)证实,有人冒充业主,成功将物业转到自己名下,连地产经纪和律师也被骗倒! 田土厅发新闻稿称,近期留意到有两宗假冒业主盗取他人物业的事件。案中骗子假冒是某物业的海外业主,使用不属于真业主的电话号码和电邮,与物业经理联络,表示有意放租,借此骗得对方提供该物业的一些相关文件,以利继续“扮演”业主。 骗子以伪造护照作为身份证明文件,其扫描副本获得他委托的地产经纪接纳为业主身份的认证。两个物业都经地产经纪放盘求售,在其中一宗,骗子聘用的律师更接纳了同一份伪造身份证明文件的副本,协助将物业产权成功转至骗子名下。 田土厅指两宗案件中的伪造身份证明文件均为南非护照,但未有透露骗子如何能够说服专业人员,绕过加拿大金融交易与报告分析中心(FINTRAC)规定进行的身份确认程序。FINTRAC的职责是侦查、防止及打击洗黑钱罪案,但该机构表示,他们并不负责调查,所以不能评论有关个案的细节,亦拒绝透露事件中的专业人员有否受到处分。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道,一家有销售防止产权欺诈保险的公司称,在地产交易中,如果卖家是来自海外,需要由第三方的专业人员核实对方身份,即是要有人亲眼验证过身份证明文件。有律师指出,案中的业权目前可能仍属真正业主拥有,买家应该亦会受到相关保险保障,因为这是做按揭的必须条件。 田土厅提醒法律及地产专业人员,要依从FINTRAC订立的身份验证要求来确认客户的身份;要对身处海外或更改电话或电邮地址的客户提高警惕;并小心那些急于求售、以低于市价求售,或指示不要使用电脑放盘系统(MLS)或“待售”标志牌的客户。该机构忠告业界人员,他们在防止欺诈罪行中肩负重要角色,必须时刻保持高度警觉及恪守专业守则,以保障本省的私人物业安全。   V20 (文章来源:星岛综合)

房主注意!多倫多或徵收物業空置稅以增加住房供應

【加拿大都市网】一份提交给多伦多行政委员会的报告建议多伦多市政府应实施征收物业空置税,以增加住屋供应。 市府财务总监及司库,以及房屋秘书署执行总监,均建议征收物业空置税,若建议获得市议会通过,将会在2022年起生效。 报告指出,该项建议的目的,是针对在1年内,至少有6个月将物业空置,或没有将物业作出租的业主。 多伦多市长庄德利表示,鼓励市民不要将物业空置;他表示,征收物业空置税的目的,是希望市场上有更多物业供应。 庄德利也表示,相信绝大部分市民不需缴交这项税款,例如因病须离开家园,或到美国佛罗里达州居住半年,或进行装修的业主。 庄德利表示:“你可以住在里面,也可以租出,但若空置,你就要交税”。 多伦多市政府预计,以2年为目标,启动这计划的成本,将介乎1,000万至1,300万元,但每年可为市政府提供5,500万至6,600万元收益。 温哥华政府于2018年推出物业空置税后,空置物业数量已减少25%;根据加拿大按揭及房屋公司,以及其他市场数据显示,物业空置税推出后,温哥华的2019年出租柏文单位已增加5,000个,其中3,000个位于温哥华市中心。 有关报告将获得行政委员会接纳及批准,预期可于12月16日至17日提交予多伦多市议会作审议。 (图片:CBC) T02 (文章来源:星岛综合)

WE創辦人家族物業 多市府近千萬租10年

星岛日报讯 多伦多市政府被指在一年前签订租约,将花费近1,000万元,租用WE Charity创办人亲属名下物业10年时间,其中近400万元用于翻新。市议会已同意对此租约作出检讨。 据CBC报道,多伦多华裔市议员黄慧文本周提出一项动议,指市府需要对租赁椰菜镇(Cabbagetown)一处物业的决定,做出全面解释。该物业位于卡尔顿街(Carlton St.)233号,由WE Charity创办人基尔伯格兄弟(Craig & Marc Kielburger)的父母拥有,多伦多市将花费970万元租用10年。该物业属于黄慧文所在选区。 黄慧文指,当WE丑闻甚嚣尘上之时,社区民众开始担心市府与WE Charity和基尔伯格家族有多大关联。 多伦多市的检讨内容将包括,工作人员是如何了解到卡尔顿街233号的有关信息、WE Charity的何人与工作人员沟通并确定租赁协议的财务条款,以及双方商定的金额是否符合当前的市场价。 物业将获近400万元免费升级 该物业由“1622774 Ontario Ltd.”拥有,而公司所有人为基尔伯格夫妇(Fred & Theresa Kielburger)。 多市府在2020年初获得该租赁物业的租赁权,其近1.3万平方呎的空间,将成为24小时开放的阿德莱德(Adelaide)妇女资源中心的新址。多市的检讨将研究该租赁协议是如何处理的,以及在为资源中心选址时,是否考虑了其他租赁物业。 根据租约,市府将在10年内支付近1,000万元,其中包括370万元的翻新费用。该社区许多居民认为,这一数额非常高。 居住在该地区并拥有商业物业的科西米利奥(Carmine Coccimiglio)说,这意味着基尔伯格夫妇将获得价值近400万元的免费升级。他说,“那是我们纳税人的钱,租户通常不会投入那么多钱来装修”。 他还希望知道,这幢三层楼高的建筑此前在租赁市场上放盘数月后撤下,而市府在与其业主签订租约之前,为何没有商谈出一个更好的价格。 2018年12月至2019年3月,卡尔顿街233号在市场上放租,租金每平方呎26元。后在2019年3月下旬撤回;2019年7月,市府签下了租约。星岛综合报道

多倫多市府回收閑置物業 還要上庭打場官司

多伦多市府打赢了一场官司,终于得以收回位于皇后街(Queen St)上一处出租了几十年,目前闲置的物业。 据CP24报道,10月时,市府证实对一名租户提起诉讼。这名租户对该处名为圣帕屈克市场(St. Patrick Market)的物业签有50年的租赁合同,合同还有几年到期。该处位于皇后街靠近圣帕屈克街(St. Patrick St)位置的物业,属于市府所有。 该处原为食品市场的物业已经关门了一年多。庄德利市长之前说,希望把它收回来,让这幢建筑获得新生命。 应善加利用公有土地 该市场于2017年被多伦多公共卫生局(Toronto Public Health)勒令关闭。当时有两只老鼠被拍到在市场里啃食烘焙食品。 庄德利市长去年表示:“当我们有这样的公有财产,却未被充分利用,也未用于应有用途,我想我们有责任把它收回来,确保更好地使用它。” 周六上午,多伦多市议员周凯捷(Joe Cressy)证实,法庭已经做出有利于市府的裁定。市府将取回该市场的控制权。周凯捷在推特表示,公共土地“必须得到更好的使用”。 他写道:“在一个对艺术家的创作、小生意的发展,和人们的生活来说都越来越难以负担的城市,我们必须确保公有土地用于有利于公众的用途。”官员尚未说明市府计划将该处土地作何用途。综合报道

欠稅220萬難覓業主 多倫多市府將拍賣6物業

■位于Carling Avenue的住宅,即将进行拍卖。CTV 多伦多市府将拍卖市内六所物业(见表),以偿还超过220万元的物业税欠款。   星岛日报讯 市府已启动拍卖程序,拍卖行动将于11月28日结束。市府表示,当业主欠交物业税两年或以上,市府便会向该物业发出“欠税证明”(Tax Arrears Certificate),该证明允许市府放售该物业。 市府周五发表声明指,被拍卖的房屋,通常是欠交物业税超过三年,并且是无人居住的住宅或土地,业主可能已离世或搬迁,市府又无法联络到业主的亲人。 价高者得 买家须两周内付款 声明又指,市府在进行拍卖前,会设法透过信件、电话及上门方式与业主联系,市府也会与附近的邻居联络,希望能找到并知会业主。 市府会以“价高者得”的形式拍卖房屋,买方必须在14天内向市府支付全额款项。综合报道

多倫多兩戶鄰居打官司花了15萬 就為砍掉一棵樹!

法官摩根(Ed Morgan)在今年较早前公布的一项裁决中提出这样一个问题:两家多伦多邻居就他们相邻物业边界上一棵枫树的去留而争论不休并闹上法庭,还有什么可能比这更有加拿大特色? 本案涉及多伦多摩尔公园(Moore Park)社区​​两户紧邻的房主,他们共有一棵横跨其物业之间边界线的大树。这棵树大约有50到60年的历史,直径约为104厘米(合41吋)。 这棵树有三分之二处于艾伦(Drew Allen)和拜恩(Susan Byrne)的物业内,三分之一处于麦克杜格尔(Meghan MacDougall)和斯科特(Nigel Scott)的相邻物业内。 根据安省的《林业法案》(Forestry Act),一棵树如果其树干在两个物业之间的边界上生长,则该树由两家业主共同拥有。 艾伦和伯恩想借着家居装修和扩建之机,把枫树砍掉。他们已经拿到了所有必要的市政许可,要求法院授权砍掉这棵树。 在法庭上,麦克杜格尔和斯科特反对将树砍掉。他们的观点是,树是共同的财产,不能从他们身边夺走。他们提出重新考虑扩建建议,以避开枫树所在区域,而艾伦和拜恩则认为他们的邻居「过于顽固」。 麦克杜格尔和斯科特说他们有资格顽固。法官同意他们的立场,并指「无论不让邻居拿走你的财产看起来有多么的不合理,你也仍然可以拒绝,即使邻居真的有需要。」 法院还考虑了该树是否在法律上构成麻烦。法官摩根指出,艾伦和拜恩在大约20年前买下他们的物业。这棵树在他们使用该处物业的头18年里,并不是一个麻烦。未来18年,他们可以继续使用和享受该物业,就像过去18年一样, 而且他们可以在不触及这棵边界树的情况下使用和享受。只有当他们决定扩建物业时,这棵树才会对他们造成麻烦。 法官驳回了砍掉这棵枫树的申请,并裁定麦克杜格尔和斯科特有资格获赔打官司的成本费用。 6月举行了第二次法庭听证会,确定了获赔的数额。 在本案审理之前,麦克杜格尔和斯科特提议,只要邻居支付他们的部分法律费用,可以不考虑他们的砍树申请,但该提议遭到拒绝,双方都花费了一次完整听证会的时间和费用。 法官最后裁定,麦克杜格尔和斯科特可获赔他们提议日期之前的部分法律费用,以及在提出建议后和法庭听证的几乎所有费用。 总赔偿金为7.7万元。假设败诉一方的律师费与这个金额相近,则两家邻居所花费法律费用的合理估计将是12.5到15万元,而所有这些花费都是为了一棵枫树。

華裔花園被市政府雜草擾三年 政府該受處罰嗎?

市政府土地杂草丛生。 CBC 伍先生一家遭隔邻市政府物业的杂草问题困扰。 CBC   想像如果你有一个坏邻居,从不收拾后花园,任由一米多高的杂草透过隔栏钻进你家后园,巨大的树枝伸到你的卧房屋顶。此时你多半会打电话给市政府投诉这坏邻居。但是如果你的邻居恰好是市政府,它又对上述情况长年以来不闻不问,你又该如何应对? 多伦多市政府违反了自己制订的市政附例,是否应该受到处罚? 北约克华裔居民伍浩川(Haochuan Wu,译音)3年以来都被这些问题所困扰。 据CBC报道,伍先生一家于2004年搬进北约克Avondale街一幢房屋居住。到了2017年,他家隔邻的一块空置房屋地块被多伦多市政府买下,他的“噩梦”就此开始。那年夏天,这块地的杂草长得超过伍先生的身高。伍先生只好拍下照片传给市政府,一次一次地打311给市政府要求派人前来剪草。不过整个夏天,剪草的人只来了两次。 到了第二年开春同样的事再次上演。邻居空地上的杂草疯长,伍先生又开始一次次给市政府打电话或发电邮。结果整个2018年也只有两次有人光顾打理。而今年到目前为止,剪草工人只在最近的8月19日才首次到过这块地。伍先生表示那些荒草十分难看,而不断给市政府打电话又令他感到疲惫和沮丧。 华裔居民被这问题困扰3年 除了杂草之外,位于伍先生物业与市府空地之间的一棵大树,其枝桠已经伸到了伍先生住宅的屋顶。有工人在2018年清除了一些,却留下一堆木头。伍先生表示树的一部分已经空了,担心树枝可能难抵暴风雨而砸到他家的卧室屋顶。他向市府要求修剪树枝,迄今仍未得到回应。 多伦多市政府发言人证实伍先生提到的土地确属于多伦多市政府所有,市府购买这块土地用于改善北约克中心南侧的道路,市府交通部门也指购买这块地是为了建一条新的辅助道路。但该区市议员费利昂表示,事件看起来有些不寻常,这块地既不靠近新道路规划地点,也不与市府购买的其他地块连成一片。 “我看过这个地方,认为市府没有理由买这块地。”他猜想可能是交通部门买了这块地,然后将它抛诸脑后。“交通部门有些人可能忘了市府拥有这块地。” 另一方面,多伦多市政府对于居民按时剪草有严格规定。市政附例禁止草地和杂草生长超过20公分或8吋高。如果违反这一附例规定,市府执法人员有可能上门造访并给户主开出罚单。伍先生的问题是,市政府在自己拥有的土地上违反附例,谁会向市政府开出罚单和罚款?他希望市府能像要求居民那样,照看好自己的物业。综合报道

稱物業遭串謀低價購買 華裔男子申停約索賠遭駁回

■法官驳回原诉人的申请。资料图片   星岛日报讯   一个华裔男子指,买家与地产经纪串谋,以较低的价格购入他位于西温的房屋,然后转售图利,因此入禀卑诗最高法院,要求法庭颁令,终止该份购买协议及给予赔偿。不过,法官最近裁定,原诉人并非无知业主,否决其申请。 据区报《北岸新闻》(North Shore News)报道,原诉人蔡文贤(Wen Hsien Tsai,译音)最初在2015年5月,同意以510万元,出售其坐落于西温艾尔芒特路(Eyremount Dr.)的房屋。其后,原诉人拒绝完成交易,声称买家李志祥(Zhixiang Li,译音)与房地产经纪张毅(Yi Zhang,译音)两人合谋,以较低的价格购得该间房屋,接着在两个月后,李志祥以570万元把该间房屋转售予一间公司,而张毅则得到5万元佣金。为此,原诉人向卑诗最高法院提出诉讼。法庭文件显示,该间房屋随后以630万元摩货出售。 卑诗省去年引入新规则,打击摩货的做法。 卑诗省去年推新规打击摩货 此宗诉讼其中一个特点在于原诉人与张毅之间不同版本的对话内容。原诉人表示,他在2015年5月15日与张毅第一次通话后,告诉对方,他无意与对方见面,亦未打算以任何价格出售他的房屋。 不过,张毅回忆道,原诉人告诉他,不想以低于500万元的价格出售其房屋。在他们第一次通电话之后,他当天下午再打电话给原诉人,表示他正在寻找愿意支付500万元的潜在买家,而电话账单可以证明他有打过该个电话。 张毅又称,他当天晚些时候联络了潜在买家李志祥。张毅与李志祥是在2015年早些时候的学校活动中认识,他们两人都有孩子在该校入读。 经过商谈价格和张毅的佣金,李志祥于2015年5月16日同意以510万元买下该房子。 在这事上,原诉人的版本与张毅有些不同。原诉人称,张毅告诉他,510万元这个报价已经很好。 张毅称,在5月16日的会面时,原诉人能够阅读和理解售屋的文件;而原诉人表示,他当时签署了一堆他不知道是什么的文件,其间他曾直言,这并不妥当,因为对方没有解释该份售屋合同,为何要他签名。 原诉人指出,当时他想打电话给女儿讨论这宗交易,可是最终因为张毅的压力,无法拨打电话。 在研究过原诉人与张毅提出的供词后,卑诗最高法院法官迈尔斯(Elliott Myers)在8月8日裁定原诉人败诉,指尽管原诉人声称,无打算出售其房屋,但是原诉人在2013年以398万元的价格挂牌出售。此外,原诉人签约时并非被“禁锢”,不让他打电话给女儿商量。还有,迈尔斯在裁决书中称,根据估价报告,该间房屋的市价约为515万元,因此原诉人当时是以市价出售。同时,原诉人并非首次购买、出售或装修房屋,所以不认为原诉人的供词可靠,原诉人也不是无知的业主,而买家与张毅被指串谋无论在证据以至法律上都没有根据。综合报道

與物業經理不合 能拒絕他進屋檢查嗎?

问:我的高层单位需要更换新的公共窗户。业主委员会要求物业经理到我的单位进行评估。但我与物业经理有过节,他常年欺负我,并且不称职,我之前更换窗户未能如愿。我不希望他进入我的单位,并建议由委员、后备物业经理或物业管理公司总裁进行窗户评估,不过被委员会拒绝。我一定要允许物业经理进入屋内吗? 答:更换有问题的公共窗户是立案法团的责任。如果法团给你合理的通知,授权物业经理在合理的时间,进入你单位评估窗户,你必须依照《共管物业法》第19条准许他进入。 问:我们购买的Condo,其大厦状态说明书(status certificates)列明“不准饲养宠物”。律师告诉我们,对此无计可施,真是这样吗? 答:如果宠物禁令列于大厦章程书(declaration)中,律师是正确的,禁令有效。然而,如果禁令是列于规例(rule)中,法院则认为这是不合理。由于《共管物业法》(Condominium Act)要求规例须合理,这样的规则是不可以执行的,因此属于无效。 问:我单位厨房地板下的水管漏水,造成水浸。我们大厦团体保单规定有5,000元免赔额(deductible),我拒绝支付,于是法团委员会就将这笔费用连同利息,加到了我的管理费中,委员会可以这样做吗? 答:如果该损坏是受大厦保险的保障,而该保险包含一笔免赔额,根据《共管物业法》,这是立案法团的责任。如果是你或是经你允许住在单位的人士在你知情下造成损坏,责任就要由你承担。 如果水管出问题,不是因为你或住在你单位的人疏忽所造成,你毋须负责任何免赔额。立案法团须负责任,无权把免赔额添加到你的管理费上。 作者Gerry Hyman为星报共管物业法专栏作家

華裔夫婦吵架 超大豪宅荒廢3年沒人管!

■■由著名建筑师设计的一幢温市豪宅地盘,过去3年多一直荒废。市议会周三通过市府有权介入清理。CBC 温哥华市议会周三表决通过,市府有权在毋须业主批准下,清理克里斯代尔区(Kerrisdale)的一幢豪宅地盘。一对华裔分居夫妇发生争拗,导致该物业过去3年多以来一直荒废。 市议会周三上午通过,位于卡纳沃街(Carnarvon St.)6289号路段的一幢豪宅地盘,对公众构成滋扰。因此,如果业主继续不理会,市府职员有权进行清理。 地盘荒废逾3年 对公众构成滋扰 过去3年多以来,该突然停工的地盘旁边一直放置一个大型起重机,地面部分已被挖掘,地洞积满淤水。市府曾先后发出两份通知,下令业主处理问题,但业主未有理会。 目前,业主须要在60天内移走起重机及填补地盘内的洞穴,否则市府会“采取任何所需行动”,解决问题。 上述豪宅总面积达一万平方呎,由著名建筑师怀特(Daniel Evan White)设计。据华裔女业主李金芳(Jin Fang Li,译音)表示,她原本打算把豪宅翻新,然后与女儿一起居住,并且已经获得市府发出许可证。 可是,2015年夏季,李氏的分居丈夫董深云(Shen Yun Dong,译音)趁着她回国不知情下,向市府申请拆卸重建许可证,并且获批。据李氏于2016年提出的民事诉讼文件显示,温市政府未有业主签署的情况下而批出拆卸许可证,控告市府疏忽。 同时,李氏更控告分居丈夫,拆卸房屋后停止支付建屋费用,而他明知李氏没有资金兴建新居,令她不得不变卖物业。 综合报道

近800元天然氣賬單從天而降 原來是物業忘了….

▲有天然气用户在出售物业后未有向供应商更新资料,结果收到逾800元的账单。星报 加国有消费者最近收到属于售出了多年的商业单位天然气账单,总额超过800元。天然气公司安桥(Enbridge Gas)建议公众,物业易手后应该通知天然气或电力供应商,更新有关业主资料。居住在多伦多的内斯特(Sophia Nestor)表示,家居使用安桥天然气公司(Enbridge Gas)的每月45元天然气计划,并且以自动转账形式缴付费用。可是,今年9月,内斯特收到包括“其他收费”的月单,总额达802.62元。安桥表示,额外费用来自内斯特的丈夫米洛(Miro)持有的一个商业单位。不过,该单位早在2012年8月1日已出售。而内斯特也有文件证明确有其事。 据内斯特告诉《星报》(The Star)消费者专栏撰写人罗斯曼(Ellen Roseman),她把所有相关文件提供予安桥,但经过一周后,对方却没有任何回复。罗斯曼联络安桥申诉专员办事处(Enbridge Ombudsman's Office),反映有关内斯特的投诉。结果,安桥迅速联络内斯特,表示将会全数退回她的银行账户。罗斯曼表示,安桥申诉专员办事处设立了超过10年,但却鲜为人知,就是该公司官方网站EnbridgeGas.com“联络我们”(Contact Us)中,也没有相关的资料。安桥申诉专员办事处电邮地址为ombudsman@enbridge.com,或留言电话1-866-817-6836。 物业出售应尽早通知相关机构 安桥公司发言人布鲁克梅勒(Tanya Bruckmueller)表示,内斯特的丈夫于2012年把商业单位售予他的生意伙伴,单位其后再易手。直至最近,租客迁走。因此,该公司根据业主纪录,向米洛追讨拖欠的天然气费用。她承认,在这次事件中,公司的处理手法有改善空间。不过,布鲁克梅勒强调,一旦发现任何问题,客户应该尽早联络他们,他们将会尽力协助及作出解释。无论如何,布鲁克梅勒建议消费者,出售物业后,应尽早联络天然气及电力供应商更新资料。 另一个读者弗纳西洛(Lucy Fornasiero)表示,今年3月,她购买了5张心脏与中风会慈善彩票(Heart & Stroke Lottery),结果赢取价值30元的海湾百货公司(The Bay)礼券,但直至10月仍未收到。 遇到问题尽快寻求解决 她要求罗斯曼协助,结果心脏与中风会使用速递服务,把一张价值60元的海湾百货礼券交到弗纳西洛手上。 心脏与中风会发言人朗科(Teresa Roncon)解释,早于3月17日已经寄出了礼券,相信是邮递出现问题,以致弗纳西洛未能收到。 罗斯曼表示,消费者享有一定的权益保障,如果遇上任何问题,应该尽快寻求解决途径,以及争取合理的待遇。 星报专栏作家︰ Ellen Roseman

簽署掛牌協議前 賣家有哪些需要注意的事項?

业主通过经纪挂牌出售物业,通常要签署一份挂牌协议(listing agreement),而卖家和经纪双方,在这份协议下均有权利也有责任。 挂牌协议(listing agreement)是一个有法律约束力的合约,卖家签署了挂牌协议之后,就从普通的消费者变为某房地产经纪公司的客户(client),而该公司对客户负有诚信义务。意味着卖家销售代理及经纪公司的其他员工,在交易中必须听从卖家的指引,照顾卖家的最佳利益、以及保护卖家隐私等。而卖家则在合约商定的一个时间段内,仅仅与签约的这家公司合作卖房。 有时,卖家可能与超过一家经纪公司签署联合挂牌协议(co-listing agreements)处理售屋事宜。联合挂牌有多种原因,例如一对共同拥有一栋物业但已分居的夫妇。如果选择签订联合挂牌协议,卖家一定要在协议中明确,同意支付的佣金总额,并且指明挂牌经纪公司自行决定他们之间的佣金分享比例。 必须注意的是,在挂牌协议生效期间,即使卖家自己找到买家,也可能需要根据挂牌协议支付经纪佣金。另外,如果挂牌协议中包含“延长期”条款(holdover),即使该份协议已经到期结束,但卖家是在延长期内将房子卖出,而买家又是在挂牌协议有效期间,通过经纪介绍而认识的,那么卖家仍然需要向经纪支付佣金。 作为卖家,首要责任是在签署挂牌协议前详细了解协议内容,例如,协议中是否包括“延长期”条款,如果有,期限有多长?一些专门的服务,例如房屋售前美化和整理房屋的费用,是由你还是由经纪公司负担;卖家需要确定最后要向经纪支付的佣金总额,包括是否有花红或削减佣金的条款。 此外,经纪如何安排潜在买家参观物业,如何进行宣传和卖房策略的细节等。卖家如有疑问或含糊地方,不要惧怕要求经纪解释清楚,或请他们逐条通读。建议卖家在签署挂牌协议前,最好咨询地产律师。卖家还有责任向经纪和潜在买家诚实公开自己物业的维修状况,以及其它特别事项。 卖家有权挑选最适合代表自己的经纪,因此有关经纪的业绩和声誉非常重要,其次就是有关经纪能够提出一个积极和周全的宣传计划,协助卖家以最理想的条件出售物业。一般而论,曾经对经纪有过不愉快经验的卖家,绝大多数涉及三个理由,包括挂牌时期太长,以严重低于叫价出售物业,以及经律师多次托管物业后才成交。 作者:Joe Richer