选城市 : 多伦多 | 温哥华
2023年02月05日 星期日 09:48:26
dushi_city_toronto
dushi_city_vancouver
dushi_top_nav_07
dushi_top_nav_01
dushi_top_nav_29
dushi_top_nav_02
dushi_top_nav_28
dushi_top_nav_22
dushi_top_nav_05
dushi_top_nav_24

Tag: 租房

租客外出旅遊 水管凍裂房屋被淹 損失誰承擔?

多伦多冬季多发爆水管事故(星报资料图片) 在多伦多当房东称得上是份繁重的“职业”,并非轻而易举能胜任。不但房屋大大小小的维护是个问题,甄选租客、和租客沟通协调都是门学问。多伦多天寒地冻的天气刚刚过去,因为年初极寒天气所道致的各种问题却逐一而至。近日,《都市地产》记者收到了房东W女士向本报发来的故事和求助。W女士在北约克有一栋出租的独立屋,在去年12月圣诞节期间,因为租客一家人外出旅游未关水管,道致水管爆裂,淹了车库以及地下室。该由谁承担因此产生的损失?房东与租客对此存在异议,让我们听听法律界人士有何说法。 根据W女士提供给本报记者的信息,租客是2016年下半年入住。一年多时间裡,房东与租客关系良好,并且2016年冬季租客租住物业也没有发生任何类似爆水管的问题。租客一家是来自中东的富裕投资移民,家中雇有一名专门打理家务的菲佣。这家人入住以后,房东一直委派专门修理物业的承包商(contractor)Jack 负责租客提出的所有维修要求。租客夫妇平时不大会亲自打理房屋,许多家务由菲佣接手。因此,在房屋交付当初,房东W女士与自己的地产经纪以及Jack,特别花费数小时为菲佣讲解房屋的使用和维护,并修缮各种小问题。据W女士的地产经纪称,“清楚地记得当时讲过冬季水龙头的养护以及外出旅游关水闸的事项”。 2018年1月4日,菲佣回到雇主家中,发现车库水管爆裂,流到室外的水已经冻冰,并且渗入到地下室。在事件发生后,房东第一时间请Jack上门关闭水阀,整理现场。由于地下室的地毯被淹,菲佣和Jack约定1月13日进行地下室修缮和清洁,声称会由自己的雇主付钱。但1月10日菲佣没有说明任何原因便取消了原订的清理和修缮计划。1月19日,租客给房东的地产经纪发来信息,声称自己维修此次水管破裂道致的水浸花费2,000元,要求房东报销,因为根据租赁合同,“这不是租客的责任。”(this was not the responsibility of the tenant in any written document as per the lease contract) 地下室水浸不仅损坏室内物品,物业本身也会受损(星报资料图片) 冬季关水闸责任属谁 租客一家提出,自2017年夏天Jack上门做过一些维修后,他们一直没有动过水管,也以为Jack已经关掉了水管。女租客对房东称,清楚记得Jack说过会登门关掉水管。因此认为Jack和房东应该对此次水管爆裂负全责。 房东W女士也给本报发来了他们当时签署的合约,合约裡面的第4、5页和最后一页,都有提到“租客不能忘记或忽视物业、不能未经许可对房子进行施工,冬天要关闭室外的水管”。 但根据W女士提供给记者的房东与租客邮件往来,租客依然完全推卸责任给房东。言辞中,因是“新移民”,“之前租的房子都是房东来亲自关水管”,“我完全不会做”等原因,要求房东承担此次事故造成的损失。 W女士对本报记者称,她知道这完全是租客的责任。“我去哪打官司、说理也许都会赢,但是我怕耗不起那个时间和精力,因为2月底租客一家即将搬走,而且租客目前欠城市水电账单高达900多元。2月份的房租是4,800,现在等于租客是用4,800+900来和我谈2,000的架势。我害怕租客因此不按时交租、支付水电账单,道致我的还贷压力更大。” 针对这个案例中事件责任到底归属哪方、房东是否可以拒绝补偿租客这笔修缮款,本报记者采访了多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟。 于戎伟称,圣诞节和元旦期间,因为极低的气温,不少房子出现这样的问题,从数个渠道听到过类似的故事。他首先肯定根据表面証据看,事件的责任在租客。“房东提供的租约中明确了一条,‘如果是由于租客粗心、大意所道致的损害,由租客承担和赔偿’。房东应该是买了保险的,但保险公司也并不是出了任何事都会保。保险公司如果能鉴定出此次事件不在他们的理赔范围之内,我想保险公司也不会赔付房东的。从表面証据来讲,是租客的疏忽、外出旅游没有关水管道致了事故。在签约初期,就有合同条款以及地产经纪附带给租客的物业维护提示表格说过,冬季要记得关水管、放水。” 疏于维护还是使用不当 于戎伟指出,如果是物业使用不当而产生的问题而不是维护的问题,就是租客的责任。打个比方,地下室有一个灯,你从来都没有开过,但是你撞坏了,这仍然是你要去负责赔付的。从表面証据资料来看,我认为房东没有责任,租客有责任。 修缮须经房东许可 而此案例中还有一个争论点就是租客在未通知房东、未经过房东允许的情况下,就对物业进行修缮,过后再向房东索赔。对此,于戎伟表示,这种状况下,按照合约要求,租客对于房屋的任何修缮、工程,都应提前通知房东。因此,在该案例中,房东不但可以不补偿租客,更应该看物业是否有更多的潜在损失。“2,000的维修费,如果真的是地下室泡了水,需要花这么多钱去修缮、这么严重的话,那我们就要看房东的物业是不是也受到了损失呢?根据邮件証据显示,租客表示回家后,看到水淹及了车库和地下室。那么地下室淹到了什么程度,积水有多深?邮件中显示都已经到了‘让修理人员踏在冰水裡去做工作了’,那是不是整个地下室都变成像游泳池一样?如果是这样,那么房东的整个物业都受损了。” 房东可反诉租客疏忽 于戎伟提示房东,如果租客现在仍然住在这个物业裡,还没有把钥匙交回来的时候,此案例的申诉2,000元修理费报销,租客应该向房东房客管理局(LTB)提出,而不是直接要求从租金中减去2,000元。而一旦租客交还了钥匙,不再对物业有进入权和使用权时,房东如果因房屋潜在的各种损失再去起诉租客,就要去民事法院起诉。目前,本案例依然是房东房客的纠纷,在房东房客管理局的司法范围之内。房客一旦结束租约、离开了物业,房东再去起诉租客疏忽造成的损失,2.5万以下是到小额法庭,2.5万以上的是打到高等法院。届时官司会旷日持久,环节、流程、对証据的要求更加严密,比房东房客管理局严厉和复杂多了。于戎伟称,“按照邮件的描述,大面积的积水造成的损失,我个人不认为修理费只有2,000块,房东的各种损失应该比这个要多。”  而潜在损失应该如何评估?于戎伟表示,房东除了不必赔偿因租客的疏忽行为道致的损失,还可以雇佣专业的评估师去评估这样的水浸意外对物业造成怎样的损失,房东有权提出这样的要求。“市场上有专业的评估公司。房东本身可能并不知道潜在的损失会到什么程度。房东应该找自己的评估师前往评估这种程度的水浸对房子的影响。当时水多深、泡了多久等等。” 多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟 维修费和租金不能混为一谈 针对房东W女士提出的“能感觉出租客已经不愿意付钱,用欠缴的水电费账单和2月的租金来谈这2,000元修缮费用的报销”,于戎伟则指出,这根本不能混为一谈。“欠租或估计潜在的欠租与维修是两个完全不同的话题。房东不要自己把自己缠绕进去。由于目前向本报爆料的房东W女士尚未付诸法律行动,租客也没有告到法院去,尚处在双方希望谈判的阶段,于戎伟希望能够借此案例,告诉房东们不要误以为“法律偏向租客”、“房东上庭没有优势”。他说,“法律是平衡的,对谁都保护,这就叫作法律的公平。如果认为法律不保护自己,其深层原因是自己不懂法,是没有主动去寻求法律的指道和帮助。法律在书架上就是一本书;法院就是一个大楼。如果你不去请它来替你做主,它不会来主动找你的。房东遇到问题不是要犹豫和害怕,而是要去寻求法律的帮助。” 

出租房屋:10招教你避開難纏的租霸

不少投资者都会将投资的物业放租,大部分住宅租客属长期租户,会准时缴交房租并照料租住的物业。但也有一些租客拖欠租金、不爱惜租住的房子,有些还难以摆脱。 若不想落得把业物租给难缠租霸的下场,要诀是首先做好功课,以下是几个小贴士: 1. 当你放租时,广告上一定要列明“我们会对租客作背景及信用状况调查”,这样会较容易招来合资格的租客。 2. 利用如商业资讯供应商Equifax或信贷监察机构TransUnion一类机构,对未来租客进行彻底的信用查核,费用约为20元。你也可以加入安省业主协会(Ontario Landlord Association )等组织,成为会员后,信用查核费可低至10元,更可得到组织提供的一切对业主的支援。 3. 致电所有已知的旧业主查询租客情况,与更早前的业主谈谈尤其重要,你必须紧记,目前的业主可能会因为一心想摆脱租客而说谎,所以必须先由前一任业主入手。 4. 在社交平台上查看租客情况,也可Google搜寻一下你的未来租客,看看他们所报的租住资料是否与网上找到的资料相同。另外如果你也忧虑租客养宠物的问题,可看看他们的Facebook,如租客有养宠物,他们多数会把与宠物的合照放到Facebook上。 5. 面谈时,有些迹象能显示租客可能并非诚实之人,他们可能会出现以下种种举动:不完整的答话、说话时不看着对方双眼、转换话题、坐立不安或抛出大人物的名字。 6. 会见租客时,向他们问开放式问题,例如“请问你不再租住目前单位的原因是什么?”从这种简单问题所能获得的资讯,往往多得使人惊讶。 7. 探访租客目前的住处。如果你介意租客有宠物的话,进到屋里时就能闻到气味,那是难以掩饰的。当他们来看你的房子时留意他们的车子,这样就可以直接观察到他会怎样对待别人的物业。 8. 给租客一个实惠的价钱。租赁不只是为了收取最高的租金,因为当租客认为租金太贵的话,他们马上就会另觅租盘。在租金上让租客轻鬆一些,可把好租客留久一点。 9. 给予租客奖励。何不试试以10元优惠券奖励准时交租的租客?或是在圣诞时送赠礼物以表示珍惜与租客的关係。礼待租客,租客就会以准时交租,及好好照料你的物业作为回敬。 10. 要是你仍是遇上地狱租霸,要立即向租客发出所有相关问题的正式通知书,并寻求有经验的法律专家协助,他们熟知如何应付专业租霸的技俩。 出租前做足准备工夫,出租后待客以礼,这就是确保你的物业投资持继升值的法门。 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师

8名亞裔留學生租房 被疑似韓裔「房主」騙走33000元

■有受访学生指被骗徒诈取2500元。CityNews ■怀疑是受害人所指的韩裔“房主”。CityNews   综合报道 本地媒体CityNews上周揭发一名在多伦多疑冒充房主出租柏文单位,前后诈骗多名国际留学生数万元房租预交款的男子,电视镜头甚至拍到这名疑似诈骗犯的真容。不过CityNews指警方并未对其采取行动,上周四晚仍有受害人上当。 该媒体上周发布一则调查报道指,至少有8位来自日本和韩国的留学生,在市中心Front街、登打士街夹大学街以及书院街夹卑街三个不同地点的柏文大厦,被人骗去巨额钱财。骗徒向他们展示柏文单位,约定搬入日期并收取预付金。但到了交房日期,苦主再没有见到“房主”及取得柏文锁匙。受害人都将骗徒指向同一位疑是韩裔男子。前后有8位留学生指称,遭骗走33000元现金。其中两名日本留学生被骗去15000元预付房租。 CityNews调查指,怀疑诈骗男子于2014年在卑诗省,因涉骗一家小生意约5万元被警方控以13项与诈骗有关的罪名,并被卑诗警方发出全省通缉令。CityNews在周四追踪到该男子的行踪,并在街头与他相遇,镜头画面显示该男子拒绝记者的采访,并匆忙登上自己的汽车,以手遮脸驾车离去。 CityNews声称在该次遭遇后数小时,该男子被发现与人联络,并可能在周四晚间,仍从更多受害人处收取金钱。 报道指多名受害人已经向52分局报案,其中一名女留学生表示已把嫌疑人的车牌号和使用的多个电话号码向警方报告,质疑警方为何未采取行动。 警方在周五回应说,案件仍待调查不能发表评论。警方表示尚未有时间会见受害人及证人、审查怀疑涉事人士过往的历史记录等工作。警方指调查需时,展开调查后将会做出回应。 涉事单位加价放租 驻多伦多日本领事馆已向国民发出警示,提醒他们当心有人设下租房骗局。该名骗徒有时用另外一个名字。卑诗省的皇家骑警考虑将其通缉范围,由全省扩展至全国。 此外CityNews报道,上周五早上,在Kijiji网站上又有人贴出租房广告,涉及出租的房屋正是在Front街上,多名受害人之前曾看过的单位。这次房租叫价有所提高。广告声称11月初可入住。

套路!男子網登租房廣告騙財 被警方拘捕

■一名以在网络发布租房广告诈骗钱财的嫌疑人。多伦多警队提供 本报记者 多伦多警队昨日发布消息,一名以在网络发布租房广告诈骗钱财的嫌疑人已经被捕。警方公开其照片,提醒如有其他受害人,可向警方报案。 面临6项指控 该名被捕33岁男子来自宾顿市,面临6项指控。多伦多警队消息称,一名27岁的女子上月29日(星期五),在网络上发现了一则公寓出租广告,之后便与发布广告的该男子取得联系,两人见面后签订租约,女子并交付了现金押金,然而后来她才意识到自己被骗。 多伦多警方周二(10月17日)对该男子发布的另一则网络租房广告作出回应,并拘捕了该男子。他现被指控两项5,000元以下欺诈罪、一项拥有5,000元以下由犯罪所得财产罪和三项违反假释条例罪。 据悉,该男子是以化名在网络上发布租房广告,其诈骗的具体细节尚未公布,正等待进一步调查。他已于星期三上午在多伦多旧市政厅法庭过堂。 警方吁受害人举报 警方呼吁,如果任何人相信他们可能被骗或有任何相关讯息,可致电416-808-5200联系警方,或匿名致电灭罪热线416-222-TIPS(8477),或上网www.222tips.com,或发文字TOR和相关讯息给CRIMES(274637)。可在iTunes、Google Play或Blackberry App World上,下载免费的Crime Stoppers Mobile App。 

男子利用在線租房詐騙 被指六項罪名

一名33岁布兰普顿男子涉嫌利用在线租房诈骗一名女子,被指控犯有六项诈骗罪。多伦多警方说,一名27岁的女子9月29日在网上看到租房广告,随后她会见了一名男子,签署租约并交了现金押金。这名女子后来才意识到她被骗了。本周二,警方逮捕了这名男子。警方说他据称使用别名发布网路广告。 (调查仍在进行中,细节尚未披露。)戈兰德罗兹德被控两项犯罪金额低于5000美元的诈骗罪,一项非法占有5000美元以下财产罪名,以及三项未遵守缓刑规定。 德罗兹德星期三计划在多伦多法院出庭。来源:星报C08

房東惡意逐客怎麼辦?出租新規定告訴你!

  ▲今年初安省省长韦恩(右)参加公众会议听取房东房客的意见(星报数据图片) ▲多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟 ▲多伦多专攻出租物业管理的地产经纪王昕 ▲今年6月多伦多Parkdale的公寓租客在“房东与租客协会”办公室抗议业主大幅加租(星报数据图片) 文 / 本报记者 文琪 2017年4月20日,安省政府宣布推出新措施对《民用出租法》(Residential Tenancies Act, 2006)做出修改,此次是该法律10年间第一次大幅度修改。修订案中较为人关注的是对如何界定“房东收屋自用”作出量化,对恶意逐客行为给出明确的惩处标准,同时规定,即使是真实合理的“自用”导致租约解除,房东仍须给付租客相当于一个月租金的补偿,或为租客另外安排相似的住处。该法已于2017年9月1日生效,本期特请来法律界人士解析新法的修改细节。 多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟在接受本报记者专访时表示,安省于1975年开始规管民用出租事务,目前的《民用出租法》颁布于 2006年,此后的十余年间,该法没有太多变化,直到今年4月20日才发生重大修改。于戎伟认为,此次民租法的修改对于小房东来说,特别需要关注的是“收回自用问题”。 之所以这个问题值得关注,是因为房东与租客一旦发生纠纷,房东通常会想到解除租约。“房东在不掌握法律知识、没有完全合理、合法的理由时,往往会说需要收回房屋自住,仿佛收回自己用就是一把利剑,使得租客一定会被驱逐。其实收回以后,房东往往不一定真的会自己住。在以往,真的与假的理由都出现过。比如有的房东会直接卖房,或者租给可以付更多租金的租客,这些导致了对民租法的滥用现象。房东与租客协会(LTB, Landlord and Tenant Board)很早就洞察了这些滥用现象,新法出台,也有抑制这些滥用现象的作用。但是也应该注意到,新法也同样把有真实自住需求而收回房屋的房东一并涵盖在内了,同时需要房东对租客予以经济赔偿。” 三个主要修改 《民用出租法》尚未修改时,房东与租客协会会采取若干手段抑制这种“房东自用”被滥用的现象,比如说严格提高对搬回自住原因的考虑、真实性的考虑、以及对证据的界定。于戎伟称,修例前,在这些严苛的审查机制下,房东收回自住的申请严格地受到法律的衡量。修例之后,新的法律更给出了量化的附加条款。这些修改主要表现在以下三个方面。 新法要求,一旦收回自用,必须自用最少一年,之前没有时间上的量化要求。现在这个量化标准要求在这一年中,房东可以自己住、空置,但不可以出租、销售。一旦被发现房东没有自己住,另外出租他人或出售了,租客可以诉讼房东恶意驱逐。以前也是可以这样做的,但租客需要举证怎样发生恶意驱逐,一年之说只不过是租客可以诉讼房东的诉讼时效而已。而现在的新法给出了严格定义,房东必须自己居住一年,租客不用去举证是不是一年之内发生了什么问题。除非房东发生了极端的情况,但是现在还没有真实的法庭案例来界定房东的确是没有办法自己住一年而要搬离 ,同时也不是恶意驱逐。所以现阶段只能从法条本身去分析,而没有案例法(case law)去援引。 一旦租客被驱逐,无论是法令驱逐,还是证明了房东的申请是否合法或获得了法院的支持,只要法官给出的结论是房东可以收回自用,房东必须给付租客一个月租金等额的补偿金。也就是说,即使房东没有与租客打官司,房东按照LTB的标准样式给了租客合法的通知以后,租客见到通知同意搬离,这种情况也依然需要补偿一个月的租金。因为新法的法条中并没有说明必须是通过法定判决才要给租客做出补偿。只要是租客因房东收回自用而导致解除租约时,都要给付一个月的补偿金。 这条新法还特别明确地说,如果以公司名义持有物业,永远不可以收回自用。因为公司不可以居住。有些人为了避免税务、收入、法律风险等问题,认为以公司持有的方式拥有物业更为方便,于是成立公司并以公司名义购房(例如房子的产权在123456 Ontario Ltd.名下)。这些房东在新法规定下,将永远无法以收回房子自用为理由而驱逐租客。 租客欠租又当如何? 于戎伟指出,新法仍然有许多不完整的地方,并相信这些不完整会在今后的司法实践中渐渐地被案例法所弥补和解释。“在我上面提到的第2条中,就涉及到一旦因为欠租而驱逐租客,是否还要赔偿租客的情况。如果租客发生了欠租,或租客已经对物业造成了损失,这种欠租和损失本身已经是界定了的。当已经能彰显出损害实质时,且房东也向LTB提出了申诉,那么租客在房东面前是一个债务人,本身是应该向房东偿付欠租和赔偿的。这时房东还要再赔付一个月的租金吗?法条中没有给出明确的指引。但是我相信以后可能会援引以前的一些做法,没有修改法条的时候,其他类似的状况可以给出一些借鉴。比如说,租客欠房东5个月的租金,租客说我替房东修房子花了2,000块,法官往往会判定房东应尽维修义务。应花的维修费用与租客所欠房东的租金进行抵消。我相信在新法实施后,这里依然会用这种方式。目前还没有新的判例去彰显这个漏洞会被这样修改,但我相信未来会有。” 恶意驱逐及相关赔偿 提及恶意驱逐的定义,于戎伟认为应该被认定为,是由于房东出于某种不是最先提出的驱逐申请原因而形成的驱逐;同时被租客在搬离以后发现了这种意图。这表明被发现的实质与被驱逐的实质大相径庭。 于戎伟举例称,比如说房东自己的儿子要大学毕业了,要从外地搬回来要住在出租物业里。租客因为这个需要解除租约离开。然而过了几个月以后,由于种种原因,或是由于租客并不认为这个理由是真实的、租客已经发觉了这个理由是牵强甚至是编造的情况,租客可以刻意地搜集证据。如果最终发现房东儿子并没有住进来,相反房东把物业出租给不是他儿子的其他人,或者房东把房子卖了,这就是恶意驱逐。恶意驱逐在法条中被形容为“bad faith”,是恶意地说假话。一旦界定了租客被恶意驱逐,租客可以提出若干条要求让房东进行补偿。 第一,如果租客新租的地方相比以前的物业租金提高了,同时居住的环境几乎相等,房东需要补偿差价。比如以前是在这个区租住三居室的独立屋,租金为1,800,现在依然在该区租住三居室的独立屋,新租的同类型物业租金是2,400。当然市场调整了,每年都会有涨幅。但是如果房东不驱逐租客,租客可以依然住在租金为1,800的三居室,仍是按照省府规定的租金每年涨幅1.5-1.8%来缴纳,而不是每个月一下涨了600之多。于是租客所被迫花出的额外租金需要房东来承补,时间为一年。在这个例子中,就是每月600元的差价乘以12个月,共计7,200元。 第二,租客由于搬家,可能造成工作时间缺失、产生搬家费用、以及对租客造成种种不便,这些需要按照实际发生的损失,租客可以提诉。 于戎伟称,“在新法环境下,房东收回房屋自用,只要在一年内改变了房屋的用途,除非能证明这种改变是迫不得已,租客就可以更方便地证明房东恶意驱逐。所以房东应该注意遵纪守法,避免风险。一事不可诉二次,一旦房东已经和租客进行了可能是诉讼或协议的赔付,当赔偿结束,房东就自由了,对这个房子有任意处置权。” 新法会导致租金上涨吗? 记者向于戎伟提出,是否认为赋予租客更多权益的《民用出租法》新法的产生,会导致未来租金上涨,于戎伟表示之间很难看出相关性。“法律的修改和租金的上涨,我看不到有必然联系。无论是法条越来越严格还是宽松,租金是受市场控制的,是靠市场给付量决定的。房子多租客少自然租金便宜;房子少租客多自然大家会抢,租金上涨。现在是好房难求,好客难求,永远都是这种状况。房子有,没有好客人,房东照样不愿意租。有时候房东撑不下去了,因为许多人是以房养房,就是为了出租还贷,那么租给谁呢?看了三五个租客可能都不可心,但是房贷的压力产生了,就有可能选择将就。于是,纠纷有可能因此产生。所以租金的价格上升或下降,与法律的改变没有太多关系。” 多伦多专攻出租物业管理的地产经纪王昕在接受《都市地产》记者访问时也表示,影响出租市场租金的因素很多,新法的产生未必会大幅度影响租金价格。“城市规划、就业率、经济势头、按揭利率、出租单位的库存量、甚至留学生和移民政策等,都可以影响租金。也正因如此,法律一定要与时俱进,房东和租客地位平等、双双都受到管制和约束,在长线来看,才能利国利民。同时,我个人认为法律的修订也几乎不会对我的日常业务和辅助管理的客户(房东或租客)有很大影响,因为我们总是会及时地提醒客户关于租务政策的改变,以及跟客户分析新政的本质和意义,避免客户出现无谓的焦虑和担忧。” 租约加入“解约免赔偿”条款无效 地产经纪王昕表示, RTA法例修订的消息刚公布时,她把RECO(安省房地产监管委员会)和TREB(多伦多房地产管理局)的通告发给了同事,大家第一反应是三个字:凭什么!? 王昕说,“我相信,这三个字代表了大多数房东和经纪在法案修改最初的心声和体会。但随着时间推移,我想更多人会意识到这个修改的目的和意义。在新法推出时,为了获得专家确认,我还专门写邮件给一位资深律师朋友,咨询关于房东可否在一开始的租约里加入“解约免赔偿”条款,律师予以否认,原文回复是:‘根据租金管制的相关立法,租约中的租赁条款不能改变当事人的法定义务(A clause in the lease cannot change...

新租管已生效 房東不能隨便收回房子自用了

■今年初安省省长韦恩(右)参加公众会议听取房东房客的意见。星报资料图片 ■于戎伟 本报记者文琪 安省政府今年4月20日宣布推出新措施对《民用出租法》(Residential Tenancies Act,2006)作出修改,修订案中较为人关注的是对如何界定“房东收屋自用”作出量化,对恶意逐客行为给出明确的惩处标准,同时规定,即使是真实合理的“自用”导致租约解除,房东仍须给付租客相当于一个月租金的补偿,或为租客另外安排相似的住处。该法已于2017年9月1日生效,特请来法律界人士解析新法的修改细节。 多伦多於氏法律事务所的律师助理(paralegal)于戎伟在接受本报记者专访时表示,安省于1975年开始规管民用出租事务,目前的《民用出租法》颁布于2006年,此后十余年间该法没有太多变化,直到今年4月20日才发生重大修改。于认为民租法的修改对于小房东来说,特别需要关注的是“收回自用问题”。 这个问题之所以值得关注,是因为房东与租客一旦发生纠纷,房东通常会想到解除租约。“房东在不掌握法律知识、没有完全合理、合法的理由时,往往会说需要收回房屋自住。其实收回以后,房东往往不一定真的会自己住。以往,真与假的理由都出现过。比如有房东会直接卖房,或者租给可付更多租金的租客,导致对民租法的滥用现象。业主及租客仲裁委员会(Landlord and Tenant Board,LTB)很早洞察了这些滥用现象,新法出台,也有抑制这些滥用现象的作用。但也应该注意到,新法同样把有真实自住需求而收回房屋的房东一并涵盖在内,同时房东需要对租客予以经济赔偿。” 《民用出租法》尚未修改时,房东与租客协会会采取若干手段抑制这种“房东自用”被滥用的现象,比如严格提高对搬回自住原因的考虑、真实性的考量,以及对证据的界定。于戎伟称,修例前在这些严苛的审查机制下,房东收回自住的申请严格地受到法律的衡量。修例后,新的法律更给出了量化的附加条款。这些修改主要表现在以下三方面: 1. 新法要求,一旦收回自用,必须自用最少一年,之前没有时间量化要求,现在这个量化标准要求在这一年中,房东可自住、空置,但不可出租、销售。一旦被发现房东出租他人或出售了,租客可诉讼房东恶意驱逐。以前也可这样做,但租客需举证怎样发生恶意驱逐,一年之说只不过是租客可诉讼房东的时效。现在新法给出严格定义,房东必须自住一年,租客不用举证是不是一年内发生了什么问题。除非房东发生了极端情况,但现在还没有真实的法庭案例来界定房东的确是没有办法自己住一年而要搬离,同时也不是恶意驱逐。所以现阶段只能从法例本身分析,而没有案例法(case law)去援引。 2. 一旦租客被驱逐,无论是法令驱逐,还是证明了房东的申请是否合法或获得了法院的支持,只要法官给出的结论是房东可收回自用,房东必须给付租客一个月租金等额的补偿金。即使房东没有与租客打官司,房东按照LTB的标准样式给了租客合法的通知以后,租客见到通知同意搬离,这种情况也依然需要补偿一个月租金,因为新法的法例中并没有说明必须是通过法定判决才要给租客做出补偿,只要是租客因房东收回自用而导致解除租约时,都要给付一个月的补偿金。 3. 这条新法还特别明确地说,如果以公司名义持有物业,永远不可以收回自用,因为公司不可以居住。有些人认为以公司持有的方式拥有物业更为方便,于是成立公司并以公司名义购房。房东在新法规定下,将永远无法以收回房子自用为理由而驱逐租客。 于戎伟指出,新法仍然有许多不完整的地方,并相信这些不完整会在今后的司法实践中渐渐地被案例法所弥补和解释。“在我上面提到的第2条中,就涉及到一旦因为欠租而驱逐租客,是否还要赔偿租客的情况。如果租客发生了欠租,或租客已经对物业造成了损失,这种欠租和损失本身已经是界定了的。当已经能彰显出损害实质时,且房东也向LTB提出了申诉,那么租客在房东面前是一个债务人,本身是应该向房东偿付欠租和赔偿的。这时房东还要再赔付一个月的租金吗?法例中没有给出明确的指引。” 如何界定恶意驱逐 提及恶意驱逐的定义,于戎伟认为应该被认定为,是房东出于某种不是最先提出的驱逐申请原因而形成的驱逐,同时被租客在搬离后发现了这种意图。这表明被发现的实质与被驱逐的实质大相径庭。恶意驱逐在法例中被形容为“bad faith”,是恶意地说假话。一旦界定了租客被恶意驱逐,租客可提出若干条要求让房东进行补偿。 第一,如果租客新租的地方相比以前的物业租金提高了,同时居住的环境几乎相等,房东需补偿差价。第二,租客由于搬家,可能造成工作时间缺失、产生搬家费用,以及对租客造成种种不便,这些需要按照实际发生的损失,租客可以提诉。 加“解约免赔偿”条文? 业界:不能改法定义务 ■地产经纪王昕   记者向于戎伟提出,是否认为赋予租客更多权益的《民用出租法》新法的产生,会导致未来租金上涨,于表示之间很难看出相关性。“法律的修改和租金的上涨,我看不到有必然联系。无论是法例越来越严格还是宽松,租金是受市场控制的,是靠市场给付量决定的。” 多伦多专攻出租物业管理的地产经纪王昕说,“在新法推出时,为了获得专家确认,我还专门写邮件给一位资深律师朋友,咨询关于房东可否在一开始的租约里加入“解约免赔偿”条款,律师予以否认,原文回复是:‘根据租金管制的相关立法,租约中的租赁条款不能改变当事人的法定义务(A clause in the lease...

多倫多市府查封短租房!全因….

■租客博伊声称收到自称业主的电邮,要求他们迁走。星报 综合报道 多伦多肯辛顿市场(Kensington Market)有被指经改装后短期出租的物业单位,最近被市政府人员指存在卫生及安全风险,勒令查封单位及进行还原工程。有长期租住该物业其他单位的租户怀疑,业主借市政府的查封令进行迫迁,市政府已澄清查封令仅涉及该物业曾改装的短租单位。 有问题的物业位于多伦多Kensington Place 38号,楼高三层,过去主要为艺术家和学生租住,但物业自去年易手以后,有租户声称受到加租及恐吓手段迫迁,其中5个大单位清空后进行翻新和改装成多个小单位,当中最少有9个小单位曾于短租网站Airbnb出租。Airbnb在接到投诉后,于今年6月指迫迁原租户的做法不符合公司原则,因此决定停止放租单位。 最近有市府调查人员到物业检查后发出查封令,指单位在翻新及改装过后“危及人身安全及健康”,而且单位没有正确或足够逃生出口、紧急照明及出口标示,业主亦没有取得许可证证明火警系统及洒水装置符合市府标准,因此要求还原单位,日后的改装工程亦必须事前取得许可。 在查封令发出后3日,长租该物业其他单位的租客博伊(Tara Boire)声称,收到自称业主的电邮,内容引述市政府人员指整栋大厦需要清空,因此要求他们迁走,但市政府职员回复《星报》查询指,市政府的查封令不包括博伊租住的单位。代表业主比顿(Claude Bitton)的法律助理巴拉蒂迪斯(Peter Balatidis)拒绝评论事件,并反向记者索取有关文件。 市政府发言人贺坚斯(Bruce Hawkins)重申,封令仅限于物业曾翻新改装部分,假如不遵守当局指令,最高可罚款5万元,重犯最高可罚款10万元。多伦多市中心兼东约克区副首席建筑事务总监安古卢奇(Mario Angelucci)指,当局是最近才发现涉事单位进行过非法工程。  资料来源:星报

多倫多將建2000套廉租房

根据安省的一份批复,多伦多将获得一笔补贴,以建2000套廉租房。这些廉租房将建在West Don Lands的两块地上,Grosvenor街的多层停车场附近,还有 Grenville街上的一块旧址。这些土地将在周四启拍,到时候不少开发商会被邀请来竞拍。安省将以比普通住宅开发用地更便宜的价格出售这些土地。他们希望在一个月内能收到竞价,并在明年春天尽早开工。多伦多的廉租房指的是那些比市场平均租房价格低的房子。

就因為少填了這張表,房客賴着不走拖欠房租居然合法!華人房東損失不小…

■深受困扰的房东Allan。本报记者摄 ■结束房屋租赁合约,房东需向房客以书面形式发出N11或N12表格。资料图片   本报记者文琪 近年多伦多Condo的租金呈现疯狂上涨的趋势,位于市中心一带的Condo出租易,给房屋租赁带来盈利,但房东与租客的关系处理不好,往往造成房东的损失。(详细报道请参阅周五出版的《加拿大都市报》) 本报记者近日接到一位房东Allan的投诉,声称其位于市中心一睡房加一书房的condo租客在提前两月收到搬离通知、同意搬家的情况下,临近搬家时临时反悔,赖在房屋中不走。几经沟通失败后,Allan不但尚未收到当月房租,还被租客告知“我会用法律途径起诉你”,被反咬一口。Allan无助地在网上发帖寻求大家的帮助,回帖者中不乏有过类似经历的房东,对租客的处理感到头疼。 Allan对《加拿大都市报》记者表示,过去两年来他向租客收取月租1,550元,考虑租客全家只有一个人工作,信用记录还算好,妻子又全职带女儿,一家3口没有车生活不易,因此多年来没有加租。“我知道如果房东收回房子,通常是要提前两个月通知房客的。我很早就写邮件给租客,也阐明了我父母要来多伦多需要住房的情况。租客在邮件中答应了我的要求。谁知道,最后几天他告诉我市中心的租房价格现在太高,找不到他能负担得起的同类型房屋。哪怕一房的condo也租不下来,因此拒绝搬走。” 父母需改机票暂不来加 目前多伦多市中心一房的Condo月租超过1,700元,一房加一书房更是要2,000元以上。Allan表示,“租客如何处理应该是他个人问题。由于他的问题,我的父母无奈只有改了机票,暂时不来了。中国的老人,通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走,这个月房租也还没有给,我很头疼”。 Allan表示曾想过报警,但是警察也不管出租房子纠纷这些事。他曾尝试用各种方法联络租客,但租客一直回避见面,最后也不再回复邮件。更可气的是他现在完全不承认两个月前收到过我要收回房子的通知。 根据安省业主及租客仲裁委员会的规定,结束房屋租赁合约,房东需向房客以书面的形式发出N11或N12表格。N11是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书,只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。而N12则是即使房客不同意,也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知,收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。 Allan表示,以前自己租房相对简单,基本都是房东提前60天口头或者邮件通知他便搬走,也没签过什么N11或者N12。现在租客自称懂法,跟他说之前发的邮件都不作数。他一去查,也真是这样,因为他没有邮寄和书面的通知。现在只好以邮寄的方式发出一份N12,用书面的形式给租客,再等待两个月,租客到时便必须搬走。 房东收回单位一年内不准出租 ■诚忠法律服务法律助理(paralegal)张珮诗   诚忠法律服务法律助理(paralegal)张珮诗在接受《加拿大都市报》专访时表示,近一年来,可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素,前来处理房东房客纠纷的客户增多。若房东以自住为由收回单位,法例规定一年内不能出租,否刖可能被前租客检控。 她表示,类似Allan的这种与房客的纠纷,的确在邮件通知终止租赁、租客也答应的情况下,租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定,发邮件是不承认的。正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署;或如果是自用,可给租客N12通告,以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。即使日后打官司,你在庭上呈交所有邮件往来,法庭也是不承认的,只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。 提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题,张珮诗称若幸运可能需时几个月,但如果租客在各个方面都不配合,可能要半年或以上才能完全处理。“很多租客是故意拖延整个处理流程的,因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏,租金又贵,很多租客能拖则拖,已经不像以前那么讲道理了。” 提前60天通知租客 张珮诗进一步表示,以Allan的案子,首先应马上填写N12表格。需要注意的是,N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天,往后推算60天。如果在发出N12以后的60天,租客仍然没有搬走,那么就需要填写L2(Application to End a Tenancy and Evict a Tenant)表格,同时需要找专业法律人士做一份誓章,证明是收回房屋给自己或父母使用。之后就是等待排期上庭裁决。 根据张珮诗介绍,据法例的要求,在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内,如果前租客发现房东再度出租房子,是可以起诉房东的。在Allan的案件里,Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩,大概也就停留半年左右。张珮诗称,“如果Allan的父母住了半年以后回到中国,Allan再度把这个Condo拿出来出租,那么按照规定前租客是可以起诉Allan的,所以Allan可以在父母离开加拿大后,选择自住在Condo里更为保险。”

Airbnb轉租致我家爆發床蝨 政府你管不管?

女业主希望政府加强规管短租。 资料图片 床蝨 资料图片 综合报道   多伦多一名女业主把阁楼出租给租客,其后发现租客私下把物业放上短期租屋网Airbnb转租,业主对此大感惊讶,她也怀疑转租令物业出现床蝨之患。 有多个放租物业的奥玛拿利(Zenobia Omarali)忆述两年前把位于市内一个阁楼,以2,600元月租租给前雇主的儿子慕沙(Zeyadh Moosa),去年冬天慕沙声称阁楼有床蝨,要求奥玛拿利付钱请人灭虫,以及为他更换床褥,奥玛拿利同意要求。 促省府加强规管 奥玛拿利表示最近发现慕沙把物业放上Airbnb转租,日租200元,令她怀疑是Airbnb租客把床蝨带入阁楼。 她曾在Airbnb找到慕沙的帐户和阁楼照片,帐户内有另一间出租物业,共有逾140名客人留下评价。 奥玛拿利表示曾向Airbnb反映,她声称对方叫她自行联络租客,批评Airbnb不查核放租者能否合法出租物业的做法不对。奥玛拿利亦表示曾联络慕沙,他声称不知道违反法团条例,说有7人住过阁楼,他同意签署「停止并终止」(cease and desist order)信,而阁楼出租广告已从网站移除。 慕沙接受《星报》访时称,是由于奥玛拿利找不到租客,所以他才代劳,事件是出于误会。他又说在上址居住时已发现有床蝨,而大厦本身亦已经很旧。 奥玛拿利表示向《星报》公开事件是希望促请政府加强规管短租。Airbnb则回复指公司要求所有放租者遵守法例,以及在放租前获得业主同意。 资料来源:星报