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2021年12月04日 星期六 23:22:47
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Tag: 贷款压力测试

新房貸壓力測試實行 借款人購買力下降4%

(■■专家指新上路的抵押贷款压力测试,令置业者购买力下降。图为卑诗省炽热的楼市导致民众转往郊区置产。加通社) 联邦政府自6月1日起提高房屋抵押贷款压力测试要求,专家指新规定在一定程度上会降低大多数借款人的购买力,但不会让蓬勃的房地产市场大受影响。 在6月1日之前,任何首付超过20%、无保险抵押贷款申请者,必须参照比银行合同利率高2%,或4.79%,两者以利率更高为基准,来证明自己有能力支付按揭贷款。新政策下,则是以高于合同利率2%,或5.25%,以两者利率较高者为基准来证明。 与此同时,对于那些购买保险的贷款申请者,即首付低于20%的人,也要按照同样规定来执行。 利率比较网站rates.cab编辑麦克利斯特(Rob McLister)表示,实施更严格的压力测试,理论上将使借款人的购买力下降幅度超过4%。 降温楼市举措合理 根据ratehub.ca的数据,一个年收入10万元、首付20%、5年期固定利率1.78%,30年偿还期的申请人,在之前4.79%的测试利率下,将有资格购买65.1万元的房屋。但如果根据最新的5.25%来算,最高可购买61.8万元的房产。 满地可银行(BMO)首席经济学家波特(Doug Porter)认为,新规定可能会使那些接近借贷上限的人购买力下降约4%至5%。“因此,这是微不足道的,可能也不会对房地产市场有彻底的影响,但考虑到目前楼市火热的程度,这是一个非常合理的举措。” 专家认为,仅凭压力测试不会给房价带来巨大影响。ratehub.ca联合创始人莱尔德(James Laird)说:“加大压力测试会给价格带来一些下行压力,但绝不是决定楼市走向的唯一因素。” 莱尔德称,目前仍有大量需求,而且利率仍然很低。他补充说,一旦疫情缓解,移民数量的增加可能会进一步刺激需求,给市场带来更大压力。 利率仍低对房价影响不大 2018年金融机构监理办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions,简称OSFI)首次上调压力测试时,购房者发现他们的购买能力下降了20%。这一举措在生效前曾引发一波买家潮。这一次,没有出现同样疯狂的情况,显然4%的影响要小很多。 麦克利斯特表示,加拿大人在置业方面很有灵活性。“正如你所看到的,2018年后,加拿大人的适应能力令人难以置信,他们从爸妈那里得到帮助、他们选择购买郊区的房子,又或者选择面积较小的房屋,人们有各种各样的适应方式。而且,这一次我们同样也会看到。”

更嚴格抵押貸款壓力測試今起實施 對這些人有影響

【加拿大都市网】从6月1日期,加拿大购房者会面临更严格的抵押贷款压力测试要求,这在一定程度上会降低大多数借款人的购买力。 加国银行监管机构今年5月宣布了这一措施,目的是回应早前过热的地产市场,目前楼市已开始有些降温迹象。 加拿大房地产协会数据显示,今年年初的房屋销售速度在4月份开始放缓,售出房屋数量较3月份创下的纪录高点下降了12.5%。 就连加国几个主要,也是楼市最畅旺的城市,房屋的价格也开始停滞。根据多伦多区域地产协会数据,大多地区4月份的平均售价是1,090,922元,略低于3月的1,097,655元。 那么新的贷款压力测试间将对谁造成影响? 在6月1日之前,任何首付超过20%,无保险抵押贷款申请者,必须参照比银行提供利率高2%,或4.79%利率,哪个利率更高为基准,来证明自己有能力支付按揭贷款。在新政策下,则是以高于合同利率2%,或5.25%,哪个利率最高为基准来证明。 与此同时,对于那些购买保险的贷款申请者,即首付低于20%的人而言,他们也要按照同样规定来执行。 利率比较网站rates.cab编辑麦克利斯特(Rob McLister)表示,实施更严格的压力测试,将使借款人的理论购买力下降4%多一点。 根据ratehub.ca的数据,一个年收入10万元、首付20%、五年期固定利率1.78%,30年偿还期的申请人,在之前4.79%的测试利率下,将有资格购买65.1万元的房屋。但如果根据最新的5.25%来算,最高可购买61.8万元的房产。 满地可银行(BMO)首席经济学家波特(Doug Porter)也认为,新规定可能会使那些接近借贷上限的人购买力下降约4%至5%。“因此,这不是微不足道的,但可能也不会对房地产市场有彻底的影响,但考虑到目前火热的程度,这是一个非常合理的举措。” 新的压力测试会有助房价下调吗? 专家认为,仅凭压力测试可能会让房价大幅下调。ratehub.ca联合创始人莱尔德(James Laird)说:“加大压力测试会给价格带来一些下行压力,但绝不是决定楼市走向的唯一因素。” 莱尔德目前仍有大量需求,而且利率仍然很低。他补充说,一旦疫情缓解,移民数量的增加可能会进一步刺激需求,给市场带来更大压力。新的规定可能会让市场稍微迟钝一些,但不会成为成为冷却市场的关键因素。 上一次收紧抵押贷款规定发生了什么? 2018年金融机构监理办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions,简称OSFI)首次上调压力测试时,购房者发现他们的购买能力下降了20%。这一举措在生效前曾引发一波买家潮。这一次,没有出现同样疯狂的情况,显然4%的影响要小很多。 至于那些受影响的买家,麦克利斯特表示,实施证明加拿大人在置业方面很有灵活性。“正如你所看到的,2018年后,加拿大人的适应能力令人难以置信,他们从爸妈那得到帮助、他们选择购买郊区的房子,又或者选择面积较小的房屋,人们有各种各样的适应方式。而且,这一次我们同样也会看到。” v33 (文章来源:星岛综合)

貸款壓力測試將調升 首次購房者影響最大

(■■新房贷压力测试下月调高,但有专家表示对全国楼市影响甚微。加通社资料图片) 有贷款和住房政策专家表示,本国新的抵押贷款压力测试规则,将令首次置业者买房难度增加。 据Global新闻台报道,将于6月1日生效的新规定提高了最低压力测试合格利率水平,而金融机构监理办公室(OSFI)证实,将在周四进行的调整,会将无保险抵押贷款的压力测试合格利率水平调高,在现有利率水平上调2%或增加到5.25%,以较高者为准。温哥华抵押贷款经纪人麦法迪恩(Alex McFadyen)表示,首次购房者可能会受到新规定的影响最大,因为他们的资产净值可能不如已置产购房者,而首购族中的大多数将采取有保险的抵押贷款(insured mortgages),这类贷款所占首付比例不到该物业的20%,但规则更多。 对整体房市影响轻微 麦法迪恩表示,这一改变将产生影响,但不是人们所说的巨大影响。上次2018年的压力测试政策将接待能力降低了22%,而今年的变化只能将接待能力降低约4%至5%。 其他专家也表示,这次调整会对首次购房者产生一些影响,但对整个加拿大房地产市场的整体影响非常轻微。 多伦多大学房屋及社区发展学教授赫尔坎斯基(David Hulchanski)认为,除了首次置业者感受到轻微伤害之外,其他影响微乎其微。房地产相关者和房屋建造商等也将受到影响,因为未出售或建造的房屋利润将会降低,但房地产市场的主要参与者,如持有多个物业的业主,因为“巨大的收入和贫富差距”而不会受到影响。因此,6月1日的变化只会影响少数潜在的首次购房者和那些不是很富裕的购房者。 多伦多大学地理与规划教授沃克斯(Alan Walks)也同意这一意见,他表示,将购买力降低4%至5%的影响很小。不过潜在购房者会否在6月1日前争先恐后地完成购买决定则仍未可知,因为从现在到6月1日时间很短,只有少数购房者能够在这么短的时间内完成购房,未来10天可能看到有购房者向终点“冲刺”。 他认为此次改革另一个问题是政府完全缺乏沟通和澄清,市场上很多混乱和虚假的信息,他认为政府或参与制定这些决策的人应该进行更为清晰的沟通,人们没办法在政策改变前7天采取什么行动。星岛综合报道

樓花買家前路雙重難 如何安排規避風險?

压测风险高 不定因素多 联邦政府监管加拿大银行的专责机构 “加拿大金融机构监理办公室”(The Office of the Superintendent of Financial Institutions, 简称OSFI)于2017年10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试(Stress Test)规定。房屋贷款专家王红雨认为,该项政策对于已经买了楼花、但尚未交割产权、又没有做出财务安排的买家影响较大,处于这类情况的买家可以在年底之前与银行商洽申请“楼花按揭贷款”(builder capped rate mortgage),以控制未来的不确定因素。  根据联邦法规,由2018年1月1日起,对于无需购买贷款违约保险(mortgage insurance)的房贷申请,也要强制接受压力测试,借此确保贷款者可承受加息风险。王红雨解释说,压力测试的另一个名称是“最低审批利率”(minimum qualifying rate)。银行未来要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率(five-year benchmark rate,目前约为4.89%),或是以银行批出的实际贷款利率(contract mortgage rate)再加上2%,两者比较之后取数值更大的一个作为“最低审批利率”,用以计算和决定最终批出的贷款金额。 银行根据贷款者的还款能力决定借出多少金额。不言而喻,用以计算贷款金额的利率值越高,表示贷款者未来的利息负担越重,在收入不变的情况下借款人能负担的贷款总金额就会越少。王红雨表示根据自己计算,25年摊还贷款的情况下,用于计算贷款金额的利率每增加1个百分点,在同等收入的情况下贷款的总金额将减少10%。在明年1月1日之后,政府将银行审批贷款金额的“最低审批利率”强制性定得更高,势必造成在同等还款能力的情况下,买家能由银行借出的贷款金额更少。 楼花买家面临双重风险 接下来的问题是,所有买家在明年1月1日之后都会面对压力测试,为什麽楼花的买家受到的影响和冲击会大过其它买家?简而言之,这是因为楼花买家接受压力测试时,使用的最低审批利率数值比一般现房买家更高。原因是楼花的交接期限很长,其买家在申请楼花贷款时无法像现房买家那样,与银行洽商出一个优惠之后的实际贷款利率,或称折扣利率,因而只能以数值更高的银行“挂牌利率”(posted rate) 为基础接受压力测试,能获得的贷款额也更少。 王红雨解释说,现房买家如果在贷款批出之后90天内可以完成交易(closing),可以获得银行的折扣利率,即挂牌利率经过优惠之后的实际贷款利率。新政策生效之后,银行会以折扣利率加上2%对买家进行压力测试。举例而言,如果一个现房买家可以由银行拿到3年固定3.1%的折扣利率,加上2%之后为5.1%。在新压力政策生效之前,银行目前用央行5年基准利率,目前为4.89%,来计算贷款额度。即使在新政策生效之后,用以计算贷款金额的利率为5.1%,与生效之前的4.89%相比增加有限,受到的冲击相对较小。 相比之下楼花贷款申请人,通常需要锁定利率的时间超过90天,这种情况下申请时不会获得批准更优惠的折扣利率。他们只能以银行的挂牌利率加上2%来计算其贷款数额。举例而言,假使某大银行今天公布的挂牌利率是3年固定利率3.89%,4年4.24%,5年4.99%,那麽在1月1日之后依据新的联邦规定,贷款申请人接受压力测试时,在不能获得优惠的情况之下,只能在上述挂牌利率基础上分别加上2%,即5.89%、6.24%和6.99%,分别与央行公布的目前5年基准利率4.89%来做出比较,取两者中数值更大的,最终会以5.89%、6.24%和6.99%来计算其可以获批的贷款金额。 新政之后对于楼花买家而言将面对的一个风险是,当初签约买楼时买家可能计算过自己有资格由银行取得多少贷款。但是到1月1日压力测试实施之后,由于计算贷款金额的利率大幅提高,买家发现自己拿不到预想的那麽多贷款了。到底差额有多大,要看几年之后楼花交接之时的利率水平。根据前文提到的计算,在25年还款期的情况下,用于计算贷款金额的利率每提高1%,由银行获批的贷款总额将会缩水10%。 预先安排规避风险 王红雨表示,已经签订楼花买卖合同的买家,没有机会再对自己的购房计划做出调整,只能采取可能的补救措施,提前做好自己的财务安排。对于目前打算购买楼花的买家,更建议应先到银行做好有关的财务安排。他指今次变化清楚表示,政府的房屋贷款政策并非一成不变,对于交接周期较长的楼花买家,在做出有关决定时都要做好心理准备。 他进一步指出,买楼花本身就是一种挑战...

末班車開出壓測即兌現 明年你還買得起房嗎?

加拿大金融机构监管办公室(OSFI)公布的贷款压力测试政策(B20),即将从2018年1月1日起实施。根据新的要求,加拿大购房者在申请房贷时,都将面临接受等同于加息2%的压力测试才能获得贷款,首付款高于20%的买家也不例外。有专家预测,此举对房价的打压将产生十分显著的作用。压力测试旨在保护和控制银行等机构的房贷风险、考验购房者是否能在未来有可能连续加息、利息上涨的情况下,依然可以承受贷款压力。有十多年五大银行金融工作经验的专业贷款经纪巫春(Jay Wu)接受了本报记者访问, 详谈压力测试B20及其对明年房贷市场和房价的影响。 B20压力测试最简化的解释就是在“正常利息+2%”的情况下,评估借贷人的贷款能力。这额外增加的2%力度有多大?巫春称,假设央行一次加息平均在0.25%,那麽B20压力测试相当于直接进入连续加息8次以后的贷款环境(2/0.25=8)。巫春认为明年央行可能会出台两次实际加息。因此,借贷人的还款能力实际上是按照8次甚至10次加息后的假设环境进行实际评估的。他说,“在我们的生活中,事实上永远不可能会连续加息8次。但是B20,恰恰能让房地产市场可以呈现一次性达到8次加息后的情况。这相当于政府用行政干预政策达到间接加息的效果。”  理论上8次加息明显冷却市场 安省政府今年4月实施的海外买家税和贷款收紧政策是针对非居民以及房地产市场投机行为的管控;随后的住房政策16条(Ontario's Fair Housing Plan)也预示著严厉规管的开始。而现在的B20影响范围则更广泛更深远:即所有收入类的贷款。巫春表示,“政府这次行事风格比较严厉,中短期内一定会产生冷却市场的效果。试想按照假设一下子加了8次利息去计算,大家的贷款能力至少降低15-20%。” 央行在发布压力测试影响评估报告时曾表示,若根据去年年中至今年年中的置业数据,全国会有一成比例的按揭申请者不及格。在多伦多和温哥华及两地的周边地区,不及格率将达到12%。在目前的市场上,许多大银行已经在配合即将施行的压力测试收紧了房地产按揭贷款,经济能力差的申请者几乎已没办法向银行申请到房贷。巫春称,收入类贷款是银行贷款业务的主流,尤其是今年4月20日第一轮收紧后,依照收入做贷款的比例占到银行贷款比例的70%甚至以上。“这样B20产生的结果就是直接削减个人的贷款能力达20%,放大到整个市场上就是相应减少大概15%的购买能力。除非房价相应地降下来, 否则交易量将会是直接受到冲击的指标。” 多伦多资深贷款经纪巫春(Jay Wu) 巫春认为,今年年初4月20出台的对外国人购房的海外买家税的政策,加上这次理论上的8次加息,对房地产市场的冷却效果将会非常明显,甚至立竿见影。“这样连续勐击(one-two punch),是政府逼著金融机构收回部分流动性(liquidity),这是本质性的收紧贷款政策,与以前的所谓‘收紧’很不一样。流动性被控制了,很难相信中短期内房地产市场还可以勐涨。虽然房市还时常会有零星的热闹出现,比如说现在的condo市场,但隻要在这些政策没完成使命、淡出历史舞台之前,市场的观望状态就会一直持续。” 当然,任何事情总有两面性。很多人都很积极地看到前不久移民部给出的“未来3年将吸纳100万移民人口”的激进移民计划。再加上加拿大国内自身不间断的向大多伦多地区流入的人口,每年增加的淨人口是可以在房地产市场中角力的最强大的一股力量。 巫春认为,人口(demographic )的供需关系可能会使各项打压房地产市场政策的效果有相对削弱的力量。“从流入人口质量上看,一是国际上的新增移民,他们越来越有资本、有实力;二是国内的人口流动,大多是年轻、有就业性质的人口流动。这种高质量的人口结构必然形成对GTA房产持续性的长期需求,即‘刚需’。新增人口带来的是真实、长期的市场需求。压力测试是时效性的强制措施,具有临时性,甚至妥协性的本质。一段时间这个力量大,一段时间那个力量大。在未来两年内,市场在这两股力量的相互对抗下呈现比较平淡的趋势,产生一个平稳的过渡,也就是政府所期待的‘软著陆’。如果软著陆迹象明显,估计这些财政收紧政策又会出人意料、以早于大家预期的时间淡出江湖, 让市场选择重新坐正。”   B20过后市场价格会如何? 提及压力测试实施后房价的走势,很少有人愿意预测房价会回到什麽价值上,因为这的确比较难准确预测。多数已在市场内的人当然希望2018能继续涨;还有部分期待入市的人则希望能有更为平缓的市场。巫春认为,比房价“一直涨”更有意义的,应该是市场能有序地回归到2015-2016年初的房价水平。“我觉得2015年的房地产市场是值得复制的一年:有活跃的交易量;成交价买方、卖方都能满意;地产经纪和各种衍生的相关行业从业人员都游刃有余。虽然没有暴利,但大家都有利可图。长期来看,我认为市场需要的不是暴涨,而是一个合理、能够支撑行业、平稳上升的交易量。  ” 对于目前大家对房地产市场持观望态度、交易量大幅下跌现象是否会令人担忧,巫春称,“从我个人的角度讲,希望交易量能够回来。以前市场的暴利增长其实是杀鸡取卵,等于前两年赚了钱,后面就没得赚了。在一个健康的交易量上,我们市场参与者(market participant )才能都有事做。现在大家都在观望,没有交易量。有很多新的经纪,在以前市场好的时候把自己的工作辞了,现在又回不去了。这裡没有交易,一些新经纪可能就会被淘汰,许多衍生行业的从业者生活也会受到影响。” 少有人赶搭压测前“末班车” 以往,每当贷款政策有改变,会有许多人前往银行申请赶“末班车”,提前办理房贷手续或锁定利率。然而此次房贷压力政策即将实施前,虽然呼吁大家提前去银行做贷款的广告声颇多,但业内人士反映普遍前来的人都是问得多、做得少。 巫春称,自己手上目前正在做的贷款,都是真正买了期房、马上要交接的人。“他们都是真的有交接需求,并且被贷款压力铺天盖地的报道吓到了。这些人属于实际的购买者。但是像那种赶著年底申请贷款是为了明年再去买房的客人好像不多。这也从侧面说明,以前所谓的‘末班车’,实际上是无关痛痒的贷款政策收紧,反而刺激了大家提前进入市场的时间表,带来了壮观的抢offer景象。而今年这两次连续勐击带来的收紧,大家迅速地体会到这次是来真的了。虽然新闻上有报道大量赶末班车、去银行做预批的,但这些‘大量’仅仅是咨询了解、甚至是观望性质的。真正付出行动的人没有想象中多。 目前的这种连续左右勐击的态势, 如果给大家心裡的预期是房价会往下走,道理上就不会再有人来赶这种‘末班车’,除非是必须安家置业的人群。这和以前赶末班车将会是两回事。” 通常来说,一个信贷周期(Credit cycle)平均是4-5年的时间,除非有重大的经济事件发生,比如经济衰退、大机构倒闭等,可能会道致这个周期的时间段加快。巫春指出,上一次信贷周期已经完成、并退出视野。条件宽鬆就能贷款借钱的日子正在迅速成为集体的回忆,无法挽留,也不必挽留。“ B20将把大家带到下一个信贷周期。周期长短、政策如何精确发力、以及借贷市场如何适应、如何演化、个人及行业如何获利,我们隻能拭目以待。从事实上讲,我们现在已经进入到了第二个信贷周期了。但是从政策上讲,是明年1月1号才开始施行压力测试。现在加拿大很多银行12月15号就开始实施压力测试了。” 压力测试如何进行? 以加拿大央行的五年固定利率为4.89%来举例:如果购房者个人获得的贷款为2.0%,那麽再附加2%后变成4.0%。因为4.0%比4.89%小,压力测试将会采用两个利率中较高的,即以加拿大央行的4.89%为基准。在这个指标下,看购房者是否有能力还贷。如果客户在银行获得的按揭利率为3%,再附加2%后变成5%,压力测试将采用较高的数值5%,而不是央行的4.89%。