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在加拿大，虽然自雇人士（Self-Employed）相较工薪一族能有更多税务上的灵活性，合理抵税的条目也较多，但也正因其自身工作的特性，在申请贷款时要被更多地考量收入的稳定性和连续性，想成功申请到房屋贷款也就不那么简单了。加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）于近期出台了“加强版”房贷新政，目的在于令新创业的自雇人士更易获得贷款。 加拿大自雇人士贷款不易并不是什么新鲜事。满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）向本报记者透露，2018年7月，加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）曾发布一条消息，欲针对自雇人士出台“加强版”的贷款新政，旨在让自雇人士的房贷申请能容易些。但由于媒体鲜有报道，改动也是悄悄进行，至今并没有人把这个政策说透。他认为，自雇人士的贷款申请，需要在详细了解相关政策的要求后，认真做出长远规划。 自雇要证明收入连续、稳定 王红雨称，通常工薪收入的借款人，需要提供工资单、雇主信或T4来证明收入水平。只提供当下的收入证明即可，无需过去两年的连续收入证明。 “新毕业的学生只要有上述文件，证明自己正在从事全职固定工作即可。而自雇人士不仅要证明现在的收入，还要证明过去至少连续两年都有同样性质的收入，且要显示收入稳定。” ▲满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨 而自雇人士通常分为：佣金收入的销售人员；个人公司、合伙公司、有限公司的所有者等。王红雨列出，可用于支持按揭贷款申请的收入性质包括： 1. 自雇类收入self-employment income，其中包括：业务收入business income、佣金收入commission income、职业收入professional income，等； 2. 有限公司所有人的工资收入salary income或分红收入dividends。无论是哪一类收入，都需要看过去连续两年的净收入。 “例如地产经纪的收入，一部分经纪申报为'佣金收入'（commission income），毛收入填报在T1报税表的第166行，净收入报在139行。银行在审批贷款时把139行的收入作为支持贷款的收入。如果该人在2018年去申请贷款，银行会要求提供2017和2016年的T1表，核实139行的平均收入。还有一部分地产经纪，把佣金视为'业务收入'（business income），毛收入报在了第162行，净收入报在了第135行，那么银行要看135行过去连续两年的收入。” 此时问题就出现了：假如同一位地产经纪，2016年选择了把佣金视为业务收入，而2017年申报为佣金收入，王红雨提示，此时银行就会认为申请人收入不连续，导致贷款批不下来。 “对于自雇类收入、有限公司所有者的要求也一样。如果2016年个人收入是公司开的工资收入（salary income），而2017年改为分红收入（dividends），同样会造成两年收入不连续而无法用于支持贷款的审批。” 王红雨强调，连续性和提早规划是自雇人士申请贷款最重要的考量。 “贷款申请之前一年，在报税的时候一定要仔细核查上一年自己是怎么报的税，必须保持同样的连续性。假设2018年要申请贷款，2017年报税的时候，一定要参考2016年的报税，确保连续性。” 推断初创业者未来收入 在过往，因为要证明自雇人士收入连续且稳定，几乎所有银行都会要求提供连续2年的收入证明。王红雨表示，从实践中发现，最让人遗憾的是那些刚从工薪收入转为了自雇人士不到2年的申请人。 “这些申请人因为不知道银行的相关要求，可能在买房前刚改变了收入性质。例如某人从2014到2018年1月一直做工薪收入的电脑类型工作，在2018年2月辞去工作，自己注册了一个公司，并以公司名义签了服务协议（contractor），每小时的收入比原来工资收入高。但申请贷款时，银行会认为没有自雇两年以上的稳定收入，会因此而拒绝贷款。” 在大家翘首以盼良久之后，CMHC于10月1日在其网站上修改了自雇人士的贷款政策，加入了增强近期自雇（Enhancement for Recently Self-Employed）的部分。王红雨分析，现在CMHC出台的“加强版”，正在试图打破这种僵局，解救这部分人群。 “对于这种情况，加强版给出了解决办法：如果自雇不满2年，可以参照以往的工作经历、收入、学历，以及是否是收购了一个现有公司等情况，推断未来的收入（projected income ）。这一创新想法的确能够帮助初创企业所有者的贷款申请。” 他提示，大家应注意三点： 1. 该项目不包括佣金收入的自雇人士，只包括个人公司、合伙公司、有限公司的所有者； 2. CMHC从2018年7月有这个动议以来，就积极地与各家银行商议，希望获得商业银行的认可，并加入这个项目。但现在尚不清楚有哪一家商业银行加入这个项目； 3. CMHC...