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由于本地购买二手房屋时，不少屋主采用闭门出价方式，如遇到多位买家同时出价，难以估算对方所提交的价格，买家要竞投成功，经常是屡战屡败。有买家和地产经纪促请改变现行方法，在出价时能够具透明度，而不是盲目猜度。 据加拿大广播公司（CBC）报道，买家蔡小姐（Grace Choi）怀孕后，与丈夫于1月时开始在多伦多寻找房屋，但经过数月来多次出价，均未能高于其他准买家而告失败。她表示，没有意识到出价过程的心理战术，这种思考游戏比想像中困难。 蔡小姐指已经为6间房屋出价，但根本不知卖方提出的价格高低。这种传统的竞投方式欠缺透明度，只能假设对方会怎样做，根本是盲目出价。根本很难猜测，究竟提出什么价格才能成功。 在大部分买卖二手楼房时，屋主选择闭门竞投方式，买家不知道其他对手提出的价格。地产经纪高哲夫（Philip Kocev）称，看到越来越多买家已经厌倦这种传统交易方式，因为与其他竞争的买家相比，不知道自己应该提出一个什么的价格。这导致整个过程混乱和对业界的不信任，几乎所有放盘的楼房出现多个报价而告终，即使并不是一场全面的竞购战。 澳洲公开竞投也有弊端 高哲夫认为，出价的过程应该更具透明度，其公司倡议容许经纪向竞争买家披露最高报价，包括协议条款，例如成交日期和条件，这是房地产经纪人目前不能做的事。这种方法为其他买家带来机会，可以出价或离场。 另一种是公开竞投过程，这是澳洲现行方法，在此过程中，通过公开拍卖形式买家可以决定是否出价，过程更具透明度。安省地产商会（OREA）总裁许德（Tim Hudak）称，卖家可以选择公开拍卖，但这种方式并不普遍。这是关乎私人的资料，例如能负担购买的金额，并非每个买家都愿意披露。而他支持增加透明度，但不要强制采用任何一种系统，例如公开竞价拍卖程序，人们应该有权选择。 经过五个月后，蔡小姐终于找到了新居。她说如果要再买屋，会选择一个更透明的方法，这样将会减少很多压力。星岛综合报道

■■CIBC报告显示，B20压力测试导致去年按揭房贷减少150亿元。加通社 根据最新发表的一份研究报告显示，联邦政府推出的按揭压力测试，令到去年新按揭贷款金额减少150亿元。报告建议政府重新检讨相关政策。 由加拿大帝国银行世界市场（CIBC World Markets Inc.）周二发表的报告指出，2018年全国新按揭贷款总额较前一年下调8%，即相等于250亿元。 全国整体房销持续减退 根据CIBC代理首席经济师塔尔(Benjamin Tal)估计，在减少的按揭贷款中，占50至60%是受到政府收紧按揭措施的影响，即相等于130亿至150亿元，其余40至50%则与房屋价格难以负担程度上升，以及利率攀升有关。 2018年1月1日起实施的B20压力测试，要求所有“非保险按揭”（uninsured mortgage）的借款人，必须通过压力测试，测试的按揭贷款利率，为加拿大央行公布的5年期基准利率或合约按揭贷款利率再加2%。 塔尔表示，自从B20压力测试实施以来，基准利率调高了75个点子。事实上，自从联邦及多个省政府推出多项压抑楼市政策后，全国整体房屋销情持续减退。 塔尔指出，B20压力测试确实可以避免一些置业人士的借贷超出其还款能力，但他认为，面对目前房地产市道不断降温，政府应该考虑重新检讨政策，从而令措施变得更具弹性。 央行政策打击楼市 专家指对新楼影响大 加拿大金融机构监管局(OSFI)2018年1月开始，授权对无保险抵押贷款进行压力测试，旨在确保首付至少20％的购房者，可以在央行的5年基准利率或比实际抵押贷款利率高2％的情况下还款。鲲鹏国际金融总裁孙晓明认为，此举对多伦多房地产市场的负面影响非常大，应该扭转。 孙晓明昨日对本报表示，加拿大银行要求贷款人GDS(供房有关支出)的比率，要低于32%才够资格贷款，也就是说住房支出的成本，包括按揭、地税和水电杂费等支出，占毛收入的比率不能超过32%，在推出压力测试之后，无疑就增加了买家的按揭成本，从而令许多人达不到贷款的要求。同时，以前首付超过35%的买家不需要证明收入情况，现在则对所有人都要进行压力测试，如此双管齐下，更令许多人都买不了房了。 首置补贴政策帮助不大 她还表示，地产市场放缓后，对新屋市场的压力就更大。因为重售房如果卖不掉，至少卖家还可以居住或出租，而新屋卖不掉则只能空置。至于联邦政府的新预算中推出的，对首次购房者由CMHC提供10%的房价补贴政策，对多伦多地区的购房者来说，则没有多少实质帮助。因该政策要求购房者收入在12万以下，且贷款额度不能超过收入的4倍，如此算来，可购买的房屋最高价格不能超过60万，如果收入是5万，则贷款更少得可怜，可见对于多伦多人来说，有些画饼充饥。 但她也指出，贷款压力测试在抑制高房价和让市场回归理性，防止市场动荡方面，还是起到一定的积极作用。总之，在当前的市场形势下，不管是买房自住还是投资都需谨慎。 3月全国价量齐跌 业界促放宽楼按限制 加拿大房地产协会(CREA)报告显示，3月份的房地产销售量价齐跌，并将其归咎于贷款压力测试的影响。地产界和银行界也在纷纷呼吁重新审视压力测试政策，放松贷款限制。 据CREA发布的数据显示，3月份MLS的销售额与去年同期相比下降了4.6％，是2013年同期以来的最低水平。该机构还表示，卑诗省、亚省和沙省的销售额比10年同期平均水平低了20％以上，而魁省和新省的销售额则高于平均水平。 归咎于按揭贷款压力测试 从销售价格看，3月份平均售价同比下跌1.8％至481,745元。如不包括大温和大多地区这两个全国最活跃和最昂贵的市场，平均价格略低于383,000元。 CREA认为，自压力测试推出年多来，其影响仍然存在，而帮助首次买家的新的补贴措施则尚未生效。尽管经济状况良好，但地产市场的活动仍处于多年来的最低水平。 CREA首席经济学家Gregory Klump表示，3月份报告表明，地方市场趋势基本处于僵持格局。虽然抵押贷款压力测试使购房融资的获取更具挑战性，但好消息是，持续的就业增长仍然支持住房需求，等待家庭负债减少后，最终应该转化为更强劲的房屋销售活动。 多伦多销售持平 温哥华挫3成 CREA总裁Jason Stephen则称，在最近的联邦预算案中宣布的旨在帮助首次购房者政策措施，将需要一段时间才能生效，同时，许多潜在的购房者仍然受到抵押贷款压力测试的不利影响，特别是取决于他们想要购买的地方。 加拿大帝国商业银行(CIBC)资本市场副首席经济学家Benjamin Tal也敦促监管机构重新考虑抵押贷款压力测试，认为该规定过于严格，应该提供一个更灵活的标准。他在昨日发表的一份报告中写道，“对市场施加的压力测试可能是必要的……但正确的数字应是200个基点（2%）吗？” 他认为，压力测试目前是在住房市场已经放缓，且信贷质量改善的情况下实施的，的确存在一些不足。 自压力测试实施以来，之前热门市场的活动已经放缓。最新的多伦多房地产委员会(TREB)数据显示3月销售持平，表明市场相对稳定，而温哥华房地产委员会的报告，也显示该地区的销售额较上月同比下降31.4％。最近几个月，TREB也在呼吁金融机构监管局(OSFI)重新审视压力测试，以减少其可能会对整体住房市场产生的负面影响。 本报综合报道

■■满地可正直迫温哥华，争夺全国第二大地产市场的地位。 网上图片 综合报道 满地可正直迫温哥华争夺全国第二大地产市场的地位。加拿大地产商会（CREA）的统计显示，今年1月份两地的成交额是自2008年以来最接近。 温哥华今年1月的房地产市道比去年同期大跌41.7%，成交额约为11亿元。满地可的住宅成交额约为10.9亿元，在过去12个月上升16.4%。多伦多则以30亿元的成交额稳居“一哥”。 汽车保险、房屋贷款及信用卡比较网站LowestRates.ca指出，虽然温哥华的物业价格非常昂贵，但满地可以交投量取胜。满地可的人口在加拿大排第二位，不过房地产市场却长久以来却比不上温哥华。温哥华的房屋是全国最难负担得起，平均楼价为1,003,104元，满地可的平均屋价低得多，只是394,896元。 受惠低楼价没有政策干预 温哥华1月份平均屋价较去年同期下跌4.5%；满地可在镇屋和排屋升9.2%的带动下，同一期间平均屋价升6.3%。 网站指出，温哥华剧升的屋价在过去几年受三级政府的炒家税、房屋空置税和极受争议的外国买家税的多重打压。房地产市场尤其受联邦政府在2018年初开始实施的房屋贷款压力测试的严重打击，令很多买家难以符合房贷要求。这些政策令大温哥华地区的房地产市道，在2018年显著滑落，今年1月依然受影响，成交量比去年同期下降39.3%。 满地可的低楼价和没有政策干预令市道活跃，自去年12月以来交投量上升7.1%，是过去10年以来增长最快。同一期间，温哥华和多伦多只是上升1.2%。

邓燕文编译 中国政府向中国投资者施压，在经济增长放缓之时将现金带回国支持经济，中国投资者去年在美国的商业地产市场连续三季出售多于购买，从而令净购买量减少至自2012年以来的最低水平。 《华尔街日报》的报道称，房地产资本分析公司Real Capital Analytics的分析显示，来自中国大陆的保险商、大财团及其他投资者在去年第四季度卖出共8亿5400万美元的商业地产。这是中国投资者连续第三季度出售的地产多于购买，同时也是这些投资者在这么长时间以来首次成为卖家。 这些在2018年大部分时间的出售行动，标志着中国投资者逆转了之前 5年的投资做法。在那些年，中国的投资者经常击败其他竞争者，大手买入豪华地产。他们斥资数十亿美元买入类似纽约市的华尔道夫酒店，以接近10亿美元购入芝加哥的摩天大厦，及加州比华利的豪华住宅。 现在，很多中国最大的地产投资者纷纷出售部分这类豪华地产，或至少通过向新合作伙伴出售股份的做法，减少他们在美国的投资。 去年这种截然相反的做法，反映出中国政府正致力稳定货币、减少公司债务及通过压制某些海外投资的做法，以助遏止中国经济放缓的速度。而部分中国的发展商现在国内面对信贷收紧，也试图通过出售他们在美国的部分地产筹集资金。 分析师指出，此外，暗流涌动的美中贸易及政治紧张关系也令美国成为对中国公司而言不是那么适宜的投资地。 房地产资本分析的分析显示，2018年，中国人在美国地产是26.3亿元的净买家。但如果撇除由多名中国买家组成的财团用116亿购入前全球策略财产公司（GLP），那中国在去年全年就是净卖家。 除了商业地产，中国人也在出售他们在美国的住所，而同时购买住所的中国新买家则减少。全国地产商协会可获得的最新数据显示，中国人从2017年4月至2018年3月一年内购买的房屋，与一年前同期相比减少4%。经济学家指出，这样大幅度的减少反映出房价上升、美元强劲及美中关系紧张。 由于中国当局可能不会很快放松资本控制，分析师因而预期，中国投资者将在2019年继续出售他们在美国的地产。 不过报道指，仍有部分中国投资者对美国的地产感兴趣，但他们现在不再是购买摩天大厦或豪华酒店，而是将注意力集中在较为普通的地产，如仓库或提供稳定回报的零售中心。其中一个例子是，中国人寿保险公司最近在乔治亚州马利塔（Marietta）及南卡的查尔斯顿（Charleston），斥资6.07亿买下共10个购物中心80%的股份。 资深地产顾问麦金妮说，现在中国的投资者不再追求在纽约市或三藩市中心最昂贵的大厦，他们更注重回报。

■■根据警方一项机密调查发现，单是2016年，已有超过10亿元黑钱，透过温哥华地产市场被清洗。星报资料图片 综合报道   卑诗省警方一项机密调查发现，单是2016年，估计有超过10亿元黑钱，透过温哥华地产市场成功清洗。   据Global News取得的机密执法调查报告，追查了2016年卑诗省低陆平原区的超过1,200宗豪宅交易，其中占逾一成的买家有刑事纪录，涉及总额超过10亿元。同时，在相关房地产买卖中，95%相信与中国有组织犯罪集团有关连。 赌客售多个物业 涉资5千万 早于今年4月，Global News的调查报道指出，来自中国大陆、香港及澳门的黑帮组织，与在温哥华的帮派分子，共同控制中国化工厂，然后把包括芬太尼在内的毒品，偷运至温市。犯罪集团取得贩卖毒品所得金钱后，再通过卑诗省赌场，及大笔投资豪宅等途径清洗黑钱。然后再把清洗了的金钱运返中国，继续相关犯罪活动。 今年完成的一项执法情报调查结果显示，其中在温西桑那斯区（Shaughnessy）的一幢价值2,200万元的豪宅，与来自澳门的一个大温区赌客有关。 据卑诗彩票公司（BCLC）及法律文件显示，该个贵宾赌客从怀疑有组织犯罪背景的放贷人借贷，于2011年以750万元买入上述豪宅。至2016年，他以2,200万元售出，获利1,400万元。 自从2012年以来，该个贵宾赌客先后卖出多个物业，涉及金额达5,000万元。而他同时与卑诗省赌场的28宗可疑交易有关。 省律政厅长尹大卫（David Eby），今年较早时宣布成立两个专责小组，研究本省房地产市场洗黑钱活动。 该两个专责小组，将分别于明年3月向省府提交调查报告。

销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)，是衡量房地产市场属于买家市场、卖家市场还是平衡市场的指标。目前，全国约三分之二地区楼市处于平衡市场。不过，大多地区各地供求情况不一，多伦多市属平衡但偏向卖家市场，相反约克区与闪高县(Simcoe County)，则可说是买家天堂。 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的8月份全国地产销售报告，销售与新挂牌比率由7月份的56.2%微升至56.6%，而全国长期平均比率为53.4%。以该协会的解释，销售与新挂牌比率介乎40%至60%之间，属于平衡市场，买卖双方势均力敌﹔低于40%属买家市场，即代表买家选择多，议价能力较高﹔高于60%则为卖家市场，即买家需求强劲，容易出现争offer或成交价高于叫价的情况。因此，目前全国有大约三分之二的地区房市属于平衡健康状态。 咸美顿-伯灵顿仍是卖家市场 房地产网站Zoocasa就7月份的相关数据，比对了全国26个主要房市的状态。当中只有纽芬兰及拉布拉多正处于买家市场，比率为35%﹔11个地区属于平衡市场，如大温哥华、爱民顿、利载拿、大多伦多、卡加里等，比率都在40至60%之间﹔其余14个地区为卖家市场，例如咸美顿-伯灵顿、维多利亚、圣约翰、渥太华、满地可等，比率都超过60%。 事实上，与去年同期相比，全国有14个地区属于平衡市场，10个属卖家市场，只有2个为买家市场。由于受到更多买家关注，如安省的咸美顿-伯灵顿及湿比利(Sudbury)、纽宾士域省的圣约翰(Saint John)、新斯高沙省的哈里法斯、魁省的加蒂诺(Gatineau)及Saguenay，都由原来的平衡市场逆转为卖家市场。当中以Saguenay的变化最为明显，销售与新挂牌比率由2017年7月的49%，大幅跳升21%至2018年7月的70%。 相反，卑诗省的菲沙河谷(Fraser Valley)则出现放缓，由去年的60%下降至今年的45%，即由卖家市场返回平衡市场。大温哥华虽然仍然保持在平衡市场，但该个比率已由去年的56%跌至今年的43%，是另一个跌幅最明显的地区。 大多地区属平衡市场 至于大多地区，根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份二手住宅市场报告，整体销售与新挂牌比率为48.8%，属于平衡市场。当中的荷顿区(Halton Region)、皮尔区(Peel Region)、杜咸区(Durham Region)及多伦多市，比率都是50%左右，显示这些区域的房市都在健康范围内。 多伦多市的相关比率，平均是57.8%，城西、城中及城东，分别是59.8%、57.5%及56.2%，即市场平衡得来，偏向卖家市场。不过，当中也有一些地区是卖家市场。尤其W01，比率达70.7%。而W02、C01、C08、C10、E01及E02，比率都超过66%。多市唯一的买家市场在C12，比率只得35.2%。 约克区成大多区最大买家市场 另一方面，大多地区最大的买家市场，则非约克区莫属。整个约克区的销售与新挂牌比率为34%，但辖下的9个市镇，比率各有不同。当中华人聚居的烈市及万锦市，分别为30.8%及38.5%。然而，要数最明显的买家市场，皇帝镇(King)及东贵林市(East Gwillimbury)可谓冠绝整个大多区，销售与新挂牌比率分别为25.9%及26.9%。 Remax Realtron地产经纪Vicky周表示，之前市场炽热时，每一个区都只有寥寥数个挂牌，所有放盘都是刚推出便被抢去，买家只怕“手快有手慢无”，加价抢offer及免条件也在所不计。但市场转淡后，活跃挂牌量大增，四处都是选择，买家可放慢脚步，逐间屋逐间屋慢慢看，也不急于落offer，还可以讲价。这情况在uptown尤其显著，成交量一般，放盘量多，是典型的买家市场。 她以烈市独立屋市场为例，按数据显示，近几个月该市的独立屋活跃挂牌量徘徊在700间左右，最新一个月减少了一点，但也有差不多600间。然而，去年3、4月高峰期，烈市独立屋活跃放盘量只有200至300间左右。 中城区独立屋渴市 “不过，独立屋的热抢情况，在St. Clair至Eglinton、Bathurst至Leslie之间的中城区，似乎没有因房市调整而停止过，可谓出一间抢一间。只要房屋状况正常，不是烂屋，几乎一挂牌便有人抢。我有客人想在那一区买屋，多次抢offer不成，买家与经纪都感到沮丧。” 北面城镇楼价大跌 她续说，几年前受到买家关注的北面城镇如Aurora、Newmarket、Stouffville、东贵林等，房市亦曾出现一股热潮，多个发展商大兴土木，兴建大量低层房屋新盘，吸引不少投资者入货。不过，由于近期有大量楼花交吉，很多买家放盘，导致供应量猛增，压低了房价。以去年为例，Aurora或Newmarket的标准独立屋新屋价要100至120万元，但随着市场降温，银行估价也下跌。 银行估价跌业主蚀让求售 Vicky举例，有买家以110万元买入，付了8万元定金，但银行估价只有95万元。类似情况的买家，现在市场上非常多。他们一是向私人贷款筹措差价，一是放盘蚀让只求脱手，导致市面上涌现大量便宜货，拖累了当地房价之余，也点醒了有意北上买房的人，置业还是不能距离中心区域太远。 “地产是一环扣一环的，因为放盘量多，买家选择多，价不会好，业主便会惊，越是惊便越急卖。市道好时，盘少买家多，业主心态是“皇帝女不忧嫁”，越迟放盘赚得越多，尤其见到邻居放盘，便等人家高价成交了，才再加价放盘，因为迟上市一星期，叫价随时可再高几个百分点，一样不愁卖不去。但现在盘多买家少，业主心态180度逆转，见到邻居放盘，自己也赶快放，唯恐买家都被邻居抢走，自己却久久找不到买家，更担心楼价一日低过一日。” 她慨叹，市场调整后，不单业主发愁，地产从业员也叫苦连天。作为卖方经纪的，有盘在手却久久卖不出去﹔作为买方经纪的，客人叹慢板，反正选择多的是，同样是久久做不成一单生意。 “身边很多同行都挨不住，被迫转行，找另一份工维持生计，又或由全职转做兼职，只保留地产经纪牌照，并在不收月费但抽佣较高的地产公司挂牌。”