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星期日, 九月 24, 2017
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专栏观点

星报专栏

杨凡专栏:加拿大房地产走出阴霾

加拿大最大次贷公司Home Capital日前召开股东大会, 88.9%的股东反对股神巴菲特继续增持该公司的股票。 六月份巴菲特救助home capital 时,买进该公司20%的股份,这笔交易使得股神巴菲特,超过多伦多的Turtle Creek 资产管理公司,成为该公司最大的股东。今天,股神巴菲特要求再进行第二笔交易,以每股10.3加元的价格,继续买进2400万股homecapital股票,这笔交易则被公司的大多数股东否决。该公司总裁表示,目前公司已经走上正轨,对于新资金的需求减弱。 在今年五月加拿大次贷风暴乍起之际,Home Capital股票大幅下挫。巴菲特为风雨飘摇中的Home Capital提供20亿加元紧急资金,并且购买公司20%的股份,一下子将形势稳定下来。 Home Capital现时刚刚从频临破产中挣扎出来,就蠢蠢欲动,考虑起将来的利益分配问题了。 该公司的众多股票持有人似乎忘了,在今年五月份, Home Capital眼看要轰然倒下时,正是股神巴菲特大手笔注资购买该公司股票,使得其价格最高冲上每股20加元。当时,这家公司的许多股东,看着自己的股票价格从5加元被一直拉升翻了4倍,对股神巴菲特感激涕零。现在Home Capital的股东们开始考虑其自身利益,在将来房地产恢复,公司股票继续上升的道路上,不希望股神再插手分一杯羹。 拥有4000股Home Capital股票的小散户Harry先生, 在会议的结果公布后非常兴奋,他认为这是加拿大投资者的胜利,我们再也不想看到加拿大本土公司被美国控制了。但这真的是加拿大投资者的胜利吗?...

法律连线:推荐验屋师允许经纪收转介费吗?

提问:如果我的房地产经纪人向我推荐验屋师,是否允许经纪收取转介费?   回答者:Joe Richer(Reco Registrar)   我总是建议买家进行验屋,所以很高兴听到你正在寻找合适的验屋师。   若你的经纪或销售人员帮你联系验屋师,是允许他们收取转介费的。但就要求,在你与验屋师签约之前,经纪必须以书面形式向你披露转介的安排。     事实上,披露要求不仅仅适用于验屋师,所有类型的服务提供商都适用,例如贷款经纪人。当你卖屋的时候,你还可能要寻找房屋售前装饰师、油漆匠或者摄影师来帮助你的房屋看起来处于最好状态。   如果你的经纪或销售人员,因为向你转介而从服务提供商那里获得任何直接或间接利益,必须在你雇用他们推荐的供应商之前通知你。披露不仅限于金钱上的交易,甚至可以包括作为谢礼收到的一瓶葡萄酒。此外,如果你的代表与服务提供商有任何类型的私人关系,都被要求以书面形式告诉你。例如,如果他们是家庭成员或私人朋友。   考虑到他们之间的关系,你是否会聘用经纪推荐的服务提供商?最终选择权在你。   寻找适合你需求的服务供应商有时可能是一项挑战。由于你的经纪与以前的客户和服务提供商有合作经历,他会对使用哪些人服务有实用的建议。   但是,若你的经纪披露他们会从转介中获益,而你对此安排感到不舒服,肯定还有其它方法可以找到这些服务,朋友和家人也可以是推荐服务的好资源。   总之,无论你使用何种来源查找服务提供商,在选择合作伙伴之前,最好是多方尝试,做一些研究和面试。   寻找合适的服务提供商可以在买卖过程中带来不同效果。你的经纪人或销售人员的参考可能是有用的,但重要的是要知道他们会从中得到什么利益。与房地产交易的其它环节一样,最重要的是作出明智选择。

法律连线:两千元追欠如何演变成数万元诉讼?

作者Bob Aaron是多伦多房地产律师   最近一宗涉及多伦多共同所有权(co-ownership)物业的桉例表明,昂贵的法庭诉讼并不总是业主与物业董事会之间纠纷的解决方桉。近2000元的“拖欠款”,最终演变成双方各自付出数万元的法庭费用。   位于多伦多Gloucester St.的Gloucester Gates Residences是一栋co-ownership物业。 该建筑物是1970年前后建成的一个出租项目,1986年被改建为共同所有权。这个复合体是根据共有产权协议运作,而不是根据共管物业章程书。每个业主都收到了整栋建筑一小部分的注册契约, Joseph Parlato拥有其中一个单位。   不情愿付账代价昂贵   2015年2月,Parlato的单位开始出现漏水并漏到楼下单位。物业法团的水管工从楼下单元的天花板接近Parlato的浴缸来修理漏水。法团要求Parlato支付1,771.51元的维修账单,当他对责任提出异议时,法团向他发送了一封律师函。   长期以来,该建筑的露台、地下车库、电梯、管道和下水道已经存在严重的维修问题。在这种情况下,Parlato不认为他要负责维修费。 Dreamstime pic of ceiling repair for Bob Aaron col, homes & condos, jane vdv Uploaded by: jane vdv   最终,Parlato还是支付了1,965.86元,其中包括水管工的账单和194.36元法律费用,不过他是以“极不情愿”的方式向律师交付了款项。   Parlato没有明确授权支付管道工费用,因此,律师拒绝向法团释放这笔钱。律师寄出更多信件要求授权释放这笔已经支付的资金,于是法律费逐渐又增加了886.50元,这笔钱Parlato也支付了。   为追讨2000元付出逾4万   法团又聘请了第二名律师,其账单为1,420.80元,但这笔钱没有支付。   为了解决僵持局面,2016年夏,Parlato聘请我作为律师。然而,法团却在2016年9月对他提起诉讼,以拖欠那笔管道维修费用为由(已经支付给律师但没有释放给法团),要求强制出售他单位的权利。法团还希望合法占有那套现在价值约40万元的空置单位。   今年6月,法官Patrick Monahan在高等法院举行聆讯。我把Parlato转介给我的同事Lev...

杨凡专栏:狠心央妈再次加息 多伦多房价暴跌

许多加拿大人怀着忐忑不安的心情,于周三迎来上午十点钟的新闻:加拿大央行宣布再次加息0.25%,央行基准利率升至1%。这对于许多人而言,就如一场噩梦。 地产局同时公布了八月份房地产数据,多伦多炽热的房市继续降温,大多伦多地区平均房价732,292元较四月峰值暴跌20.5%,房屋销售数量也继续下滑34.8%。 现在不妨简单的复盘一下,我们是如何从全民皆房的群众性癫狂派对,走到今天的凄风苦雨境地呢?五月底发生了一件不为人们所注意的事情,加拿大央行的美女副行长Carolyn Wilkins突然亮出鹰派加息态势,让所有人始料不及。 难道过去一直都采取置身事外的加拿大央行,这次也要痛下黑手? Bay Street 金融区的分析师在年初对于加拿大央行今年加息的说法几乎都嗤之以鼻,但是Wilkins讲话后,全部开始紧张起来,但是沉浸在炒房大跃进中的加拿大人,每天忙于街头巷尾的抢offer 大战,没有人在意她的发言。 毕竟是因为有了“央妈” 加拿大央行的细心呵护才有了加拿大房地产今天的局面。但真正痛下黑手的还是“央妈”,在Wilkins发言后,“央妈”在七月份宣布了七年来的首次加息,挥起加息大棒对房地产开始无情打压。 两个月内连续加息两次,这种属于最严厉的背靠背连续加息,即使两年前就开始收紧货币政策的美国也没有胆量完成的货币政策“壮举”。 七月份加拿大央行如期加息后,外界普遍预计年内第二次加息应该会出现在今年10月份,而不是现在的时点。因为加拿大央行一贯的加息都是在季度货币政策报告公布后,这份报告要等到十月才会出炉。谁知,加拿大央行却采取了非常规会上的加息行动,这么猴急让人十分不解,到底发生了什么事情呢? 周三的央行会议后没有记者招待会,只有一份300字左右冷冰冰的新闻稿甩给记者。 对于房地产市场的描述是“正在降温”,对于加拿大人高企的民间债务,还是不痛不痒的一句话“继续密切关注”。 如果股票市场出现20%的下跌,大家就会狂叫股灾来了,哀鸿遍野之类的词句贴满了所有媒体头条,美联储马上就会不遗余力的救市。现在房屋价格在几个月内下跌20%,人们却都鸦雀无声,所有媒体都保持集体静默。 ...

律师热线:业主委员会有权阻止我安装遮阳罩吗?

作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作家 问:最近我被诊断患有皮肤疾病,需要尽量避免暴露在阳光下我单位的阳台每天下午大部分时间都会受太阳照射,因此我想在阳台上安装一个遮阳罩业主委员会可以禁止我安装吗? 答:“共管物业法”规定,对公共元素(包括你的露台)进行添加,更改或改进,需要获得法团同意然而,“人权法”要求公寓法团对残疾人士提供协助而“人权法“优先于”共管物业法“。 癌症是一种残疾,遮阳似乎是合理的,业主委员会必须允许的便利。委员会可能需要医学证据证明你患有皮肤癌。如果你能够提供证据,而安装遮阳罩的要求被拒绝,你可以根据“人权法“进行投诉。 问:如果法团批准安装遮阳罩(或者遮阳屏幕),是否应该到登记处(注册处)注册,将遮阳罩的证明添加到业主单位的描述中? 。答:不需要遮阳罩是阳台的一个额外设备,而阳台是属于公共设​​施,不是业主单位的一部分 - 虽然该阳台由业主专用。 问:业主是否应该考虑另外的方法去替代遮阳罩?例如不需要法团同意的立式遮阳篷(独立遮阳篷)? 答:当然业主可以考虑这种选择根据“共管物业法”第98条,对公共设施的添加,更改或者改进都需要经法团批准,而不附着在阳台上的独立遮荫篷,可能不需要法团同意。然而,法团可能会规定,在未经业主委员会批准的情况下,禁止任何类型的遮阳罩或遮阳篷。 基于遮阳篷已能满足该业主的疾病需要,法团可能会拒绝同意所要求的遮阳罩。 问:根据法案第98条,安装遮阳罩是否需要法团与业主注册一份协议? 答:第98条要求,若公共设施由业主进行更改,法团和业主应就更改订立协议该协议必须规定所建议的增加,更改或改进的费用以及维护,修理和保险费用,要由哪一方负责。 协议应该符合法律。但是,业主委员会无权利用在协议中包含单位业主不准备接受的不合理条款,来阻止安装遮阳罩。 问:业主委员会能否要求在协议中规定:一旦出售其单位,业主同意移走遮阳罩:业主交付押金以确保最终移走:业主购买保险,保障遮阳罩断裂并对建筑物造成损坏? 答:合理的规定令人满意只要协议约定的押金合理,上述规定看起来令人满意。

买屋时如何避免嘈杂社区?

怎样算是嘈杂取决于买家个人的感觉,不过第一步是要向经纪表达你的顾虑(星报资料图片) 你在买房时也是在购入一个社区,所以在购买前要确保环境,邻里适合你的生活方式十分重要。 买家往往专注于房子本身物质方面,有时不考虑屋外的环境。虽然屋内有花岗岩台面和硬木地板的确很好,不过如果让你每天从邻里的噪音中醒来,你可能不会对新居感到满意。 以我自己为例,我住在一条地铁线附近我喜欢交通便利,但我也时常听到火车运行。 - 声音虽不大,但我能听到不过重要的是我在买房之前就已经意识到了这一点。 当买家开始寻觅安乐窝时,确定自己的需求很重要,并要与经纪人或销售人员坦诚沟通。在开始查看物业之前,就将你的顾虑告诉房地产经纪。 在RECO,常能听到沟通不畅顺的情况发生。在一个例子中,那位买家是夜班工作,白天睡觉。不幸的是,经纪不了解买家的工作时间表,他们最终在一所小学旁边买了一间屋。学校经常响起的铃声和孩子们在上学,放学以及课间发出的声音,对买家造成巨大的压力。 在聘请销售代表时,谈谈你对噪音的担忧。我总是建议消费者在决定要与谁合作之前至少面谈3名房地产销售代表。典型的面试问题应该涵盖他们的经验水平,所包含的服务,买房过程的方法以及你必须支付的费用和佣金。还要谈谈你可能遇到的任何具体问题,例如噪音水平。 如果你访问的经纪中,有人对你所选择的社区房地产情况非常熟悉,将能够引导你远离有嘈杂的铁路线路,工业区域,机场飞行路线以及校园的房地产。 不过,重要的是要记住,当考虑到具体的买房判断标准时,噪音是一项很难评估的因素。该地区是否有良好的交通和附近的便利设施很容易判断,但噪音水平随着一天中的时间段以及星期几而变化。各类街头活动也会在一年的某段时间带来很多噪音,而像施工这样的事情更是不可预测,在任何地点都可以随时发生。 向邻居询问当地的噪音水平可能是有帮助,但要切记,噪音水平可能非常主观。例如,附近巷道的声音,或在我的情况下,一个地铁,可以被一些人轻易地忽略为背景音,但对于另一些人来说,则可能令人烦恼和难以集中精神。 最终,一个房地产是否适合需求要由你自己决定,因此,值得在一天的不同时间和一周的不同时间访问该社区,以便了解噪音水平。 找到适合你需求的房屋可能很具挑战性,但如果你不将这些需求传达给你的房地产代表,将会令这项挑战变得更加困难。确保你经纪或销售人员完全了解你的住房需求,那样你就不会在晚上或白天不能好好睡觉了。

央行意外加息至1%!从今天起,你的生活将会发生这些改变…

2017年7月12日上午10:00,加拿大央行7年来第一次正式宣布加息,将利率从0.5%上调至0.75%。央行行长波洛兹(Stephen Poloz)当时表示,今年暂时不考虑第二次加息。 结果才过了不到2个月,加拿大央行就把当时说过的话抛到了脑后,毫无预警的宣布将隔夜利率加息25个基准点至1%。 加元跳至两年来最高 再创记录突破82美分 与7月份第一次加息相比,今天央行的加息事出突然,各大商业银行还没有提早作出反应。在一片哗然之后,加元汇率瞬间飙升,从昨天收市的5.27人民币暴涨至5.37人民币,瞬间飙升近10分人民币。而加币兑美元汇率升1美分,至82美分。达到2015年6月以来的最高水平。 央行再加息后 RBC收益至少增加三亿 加拿大皇家银行首席行政官在今天的行业会议上表示,央行加息后,五年内RBC银行收益将至少增加三亿加元。 此前,RBC总裁曾表示,央行基准利率调高至0.75%以后,银行收益将增加一亿加元。多伦多道明银行(TD)表示加息对于金融机构来说是利好消息,但没有具体到收益增加的数字。 低利率时代终结 直接打压房市 加拿大央行加息,首当其冲受影响的可能就是楼市。7月,加拿大宏利银行( Manulife Bank of Canada)发布的一项调查结果显示,如果按揭利率提高1%左右,也就是按揭付款增加10%左右,则几乎75%的加拿大房主都将会遭遇还款困难,加息对于楼市的压力由此可见一斑。 据报道,调查中20%的受访者表示,按揭付款增加6%至10%他们会有麻烦;32%的人说增加1%至5%他们就可能遭遇还款困难;还有14%的人称,哪怕每月还款增加一点点,他们都受不了。 加息前,皇家银行(RBC)、帝国银行(CIBC)、BMO和丰业银行(scotiabankl)的按揭基准利率Prime为2.95%,而TD银行的PRIME则为3.1%。一般而言,各大商业银行会在稍后几天内调整自己的按揭基准利率Prime。 在安省限制房价的行政政策已经出台,银行贷款已经收紧的情况下,再加上加息影响,便会形成“三箭齐发”的局面。未来半年房地产市场很难有利好消息。 全面解读:央行加息会如何影响你? 加拿大皇家银行全球资产管理首席经济学家Eric Lascelles说,一句话总结,加息的意思就是每个人借钱的成本更高了。这意味着对普通消费者来说,加息有以下几方面影响: 1. 房屋按揭贷款 如果你的房屋按揭贷款利率是浮动的,那么加息之后的贷款负担会更重。如果是固定利率,则不会有什么影响。 2. 个人信贷额度 从银行借款是个人信贷额度上涨的主要原因,特别是房屋信贷额度。经济学家表示,消费信贷的增长最大影响因素与银行收取的最优惠利率相关。 3. 信用卡利率 目前大部分信用卡都是固定利率,除非你的信用卡是浮动利率,否则不用担心太多。但对于延迟还款的部分,银行可能会用更高利率收费。 4. 学生贷款 学生贷款和房屋按揭贷款类似,如果是固定利率则无需担心,如果是浮动利率,你会发现一夜之间需要还的贷款更高了。

物业状况报告 能告诉你什么?

Q:我在购买一个Condo单位,我的代理人建议在Offer中加入一项“物业状况报告”(status certificates)条件,这是什么意思? A:与独立屋比较,买Condo的时候会遇上一些额外问题,这些问题你都应该留意。 所有condo买家应该留意单位的物业状况报告,报告向买家提供其有意购买单位的详细状况,以及所属业主立案法团的重要资料。 物业状况报告的讯息非常重要,笔者也强烈建议在Offer中附加你和你的房地产律师满意物业状况报告的条件。 记住,Condo的业主立案法团可能要花上10天才能提供有关报告,收到报告后,通常律师也要再花3至5天才能完成审查。 有时卖家会给你一份以前获取的物业状况报告,但报告资料可能已经过时和不准确,直接向业主立案法团索取会比较理想。 有关Condo的一些问题,以及物业状况报告会提供的答案: •Condo的大厦章程书(declaration)包含哪些条款、附例和规定? 共管物业通常会制定有关饲养宠物、噪音、阳台家具、装饰,甚至是窗帘和地板用料的规定,确保这些条款是你能接受的。 •预计需要支付哪些费用? 你需要知道每月将要支付多少费用,包括管理费、公共区域的维护、园艺、水电和其它保养费用,也要知道业主是否需要支付特别评估费(special assessments)。 •卖家是否缴清了所有费用? 我们曾经遇到一些个案,新业主惊觉卖家没有缴清卖出之前单位每月费用,在这种情况下,新业主需负责支付这些逾期欠款。这情况是很容易避免的,因为有关信息都包含在物业状况报告中。 •业主立案法团的财务状况如何? 这些资料都会列明在物业状况报告中,足以反映储备基金是否足够负担未来维修开支。如果储备基金不足,你可能要面对管理费突然增加,或者要支付一些特别评估费。 •我是否拥有停车位和储物柜的全部产权? 物业状况报告会告诉你这些空间是个人拥有,还是属于公共元素由业主立案法团拥有并分配给你。你需要跟律师确认大厦章程书与买卖协议的内容相匹配,例如单位门牌号码、停车位号码和储物柜号码。 就像验屋有助你了解房屋的真实状态一样,查阅物业状况报告有助Condo买家确保买入的单位符合自己的需要。 如果物业状况报告披露一些使你犹豫的资料,该怎么办?若你递交的Offer包含满意物业报告的条件,一旦你决定取消交易,也许仍然有机会取回定金。  

杨凡专栏:从日食看安省电力问题

当日食发生时,安省的电力系统工作人员也在紧张的坚守岗位,应付安省电力系统的任何意外情况。 安省电力系统的女发言人Mary表示,日食将影响70%的太阳能发电,但是,电力系统完全有能力应对日食造成的影响。其实,电力系统的应对措施,主要是调动其他类别的电力资源弥补太阳能的暂时短缺。 提起安省电力,先看看我们的电费账单吧,全加拿大范围内的主要大城市看,自2010年以来,蒙特利尔一直是电费最低的城市,多伦多过去并不是位居榜首的城市,但是七年后,多伦多一跃成为加拿大电费最贵城市。 安省的电费高,其实与太阳能发电有重大关系。翻翻电费账单,你会发现电费中的有个奇怪的名字,叫做“全球调整费用”,这一费用是真正推动安省电费暴涨的元凶。 我们平时交付的电费可以分成两个部分,电力商品成本,分销运送成本。让人非常惊讶的是,正如上图所示,如果我们从电力成本中去除全球调整费用,我们安省自2008年以来的电费其实是逐年下降的。换句话说,“全球调整”的收费是隐含在用户电费中的,它实际上占了每个用户所交电费的85%。 安省百姓所交的电费中,大部分钱都是“全球调整”费,这些税费主要来补贴太阳能发电项目。因为太阳能发电的费用,要远高于常规发电。 在安省的电力供应中,我们可以看到,绝大部分都是常规发电以及核电创造的,风能,太阳能等绿色能源只创造了不足10%的电力,却要老百姓为其支付85%的费用。所以自2008年以来,安省电费暴涨71%,这是全国平均上涨水平34%的两倍多,这种上涨速度是百姓可支配收入的2.5倍,通胀水平的四倍。在过去8年,安省省民比真实市场价多支付370亿加元的电费! 可见,我们安省的电费结构就是一个怪胎,而太阳能发电在安省电力产出中只是个很小的配角,真正为我们带来服务的常规发电却只需要现在所交电费中15%的比例。在民意压力下,政府今年已经紧急推出一项新的水电计划,降低百姓用电费用25%,其中包括之前承诺的8%退税。 自由党政府同时承诺,将致力于大幅降低农村及偏远地区客户的电费,提高对低收入人群的补贴。 当然,这些福利都是有代价的,安省将在30年内增加250亿的利息费用。同时还会在3年内将25亿元的成本暂时从百姓电费账户转移到省府帐户,以便以后摊销给后人。 对于这个做法,保守党议员托德·史密斯认为:“自由党的这一政策,是让我们的孩子和孙子们支付这些人在过去八年里所犯的错误。我们将会对此付出巨大的代价,而且自由党并没有解决电价过高的根本原因。 这个25%大幅减低电费的做法,当然会得到许多百姓的欢迎。但是这种聪明做法,其实是预支将来,未来四年25%的电费减免成本不会消失,这些福利造成的240亿加元缺口,将会以债务的形势连本带息的增长。四年后当25%的福利消失后,安省的老百姓将要支付930亿加元,安省电费还不得涨上天? 我们并不否认削减电费的积极意义,但是安省政府一贯的用透支将来安抚百姓,不去解决实际问题,今后的日子怎么过呢?比起曾经宣布破产的美国加州,安省债务情况要严重的多。 即使作为世界上负债水平最高的省级政府,安省政府花钱毫不手软,安省政府在未来十年还要投入1200亿加元资金进行大规模基础设施建设。我们是否有理由担心,在将来的许多基础设施建设项目,安省会重演电力系统的悲剧呢? 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

杨凡                                  更多 >>


关绮雪                               更多 >>


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