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2019年02月20日 星期三 21:30:19
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专栏观点

星报专栏

投机与空置税(六)—— 最可能的误读,投机与空置税两个重要的问题

投机与空置税,我写了五篇文章,讲了多场讲座。但是有两个问题,引起的争论很大,而且到目前为止,我还没看到,哪一篇文章对这两个问题有清晰明确的表述。这两个问题非常重要,而且容易产生误解,稍一不慎,可能踩到雷而不自知。所以大家要多加小心。 第一个问题:如果一个家庭被定义为卫星家庭,也就是说,夫妻双方,一方在加拿大报税,是加拿大公民或永久居民。另外一方不在加拿大报税。而不在加拿大报税的一方在当年挣了这个家庭大多数收入,这个大多数收入没在加拿大申报,这样的家庭被定义为卫星家庭。 这个卫星家庭在加拿大有且只有一个主要居所。但这个主要居所的产权100%为加拿大报税的配偶拥有,这个配偶和孩子一直住在这个房子里。另一个配偶的名字根本就没有出现在产权证上,房产跟他就没关系。 请问:加拿大报税的配偶需要交投机与空置税吗? 我在第一次讲座的时候,就有一位观众提出了这个问题。我当时的意见是:应该要交。理由很简单,主要居所豁免中,公民与永久居民豁免,但卫星家庭是被排除在外的。 没想到这位听众有备而来。马上拿出了法律的一个条款:如果两人按比例拥有一套房产,要交税,两人按比例交。如果一方不交税,另一方要交税,那交税的一方也是按照比例交。(她说的没错,法律确实有这个条款) 接着她说道:我是加拿大永久居民,每年报税。而且一直住在这个房子里,百分之百拥有产权。按照永久居民主要居所可以豁免,我不用交税。而我老公因为不报税所以需要交税,但是他的产权比例为零。所以按比例他交税为零。所以这样说下来,其实我们家不用交税。 她说的有没有道理? 后来我才知道,我的好多客户,以及很多朋友发过来的其他微信圈讨论的内容,都说这种情况不用交税。所以,你如果属于这种情况,请注意下面的文字。 当时我给她做了一个假设:假如你说的情况是正确的。那么,凡是卫星家庭,房产上有两个人名字的,一定会立刻想法转成一个人名字。虽然在有贷款的情况下,在银行方面转移会有困难。但是每年2%是一个重税,有困难他们也会想法克服。最终省政府收不到卫星家庭这部分税,这违反省政府出台这个政策的初衷。 第二,如果你说的情况是正确的,其实政策只需规定:税务居民名下主要居所按所占比例免税,非税务居民名下主要居所按所占比例交税。就可以结束了。根本无需把卫星家庭这个概念列出来重点说明并区别对待。 但当时刚刚法律出来,大家都在读解。我也没有十足的把握。只是如果那位听众朋友说的是可行的话,会推出不太可能的结论。 我回来后,尝试给省政府专门负责投机与空置税问询的地方发了一封邮件,没想到,两周以后,他回了,明确说明,以上情况,要交投机与空置税。 所以如果你或者你的朋友,有以上这种情况。而且误认为自己是不用交税的,请千万提醒他们注意。 限于版面,这两个问与答的邮件没法在报纸上刊登。不过,我会把原文在我微信公众号里贴出来。如果有兴趣看,可以在我微信公众号里看到(搜索阙建华Robert,或者扫描下面二维码) 另一个问题下期再说。 若想了解更多内容,请扫描下面二维码,关注我的公众号。 如果你是太空人家庭(一家两制或者卫星家庭),想要了解更多投机与空置税,以及该如何应对,可扫描下面二维码来参加我的讲座。 *本文内容由客户提供 阙建华 Robert Que  家庭财富管理专家 电话:778.996.1908

投机与空置税(五)——对留学业的打击

据加拿大国际教育组织发布的国际留学生的报告,到2018年,加拿大的国际留学生超过50万人。 这些国际留学生主要分布在两个省份:安大略省和BC省。 留学业是一个非常好"境内出口"的生意。 为什么叫"境内出口"? 我们以加拿大的牛肉为例,想要出口到其他国家,其实是非常麻烦的。首先要把牛肉运送出境,还要经受别国的各种检验,而且还要向别国交上关税,才能进入其他国家,到达国外消费者手中,收到钱,完成出口。大多数的商品都是这样,要出口,都得在境外完成。而且所有麻烦事情都是由加拿大的卖家完成的。 而留学这门生意完全是反向来的。留学生自己要过语言关,或者要达到一定的考试要求,然后花钱把自己运送到加拿大来,双手奉上留学费用。这可是完完全全的出口生意,只是在加拿大境内就完成了。而且所有的运送通关等麻烦事情都是由国外的买家留学生自己完成的。 你说这项生意相对于其他出口生意来说,好不好? 留学生到加拿大来,可能不仅仅是他一个人来,也许还带着他的爸爸或者妈妈,这就是陪读爸爸或者陪读妈妈。甚至爸妈一起陪读的也有。他们来到加拿大,除了交留学费用,吃穿住行,都得消费。在加拿大,消费即交税。他们交税,对加拿大人来说,当然是好事。好多留学生家庭也会买房,大多数买房也是方便学习,或者方便一家人居住。买房就会买配套的家具电器等,这也是消费,当然也交税了。而且他们每年还交房产税。最重要的是,他们交了税,加拿大的各种福利,他们作为外国人,也没法享受。 所以,留学,这么好的生意,政府应该小心呵护,鼓励发展才是。 但BC省投机与空置税的推出,直接打击了购房或想购房的留学生家庭。你想,一般房产税约为房屋价值的0.25%~0.3%。而投机与空置税,对他们来说是2%,接近房产税的十倍。这么高的持有成本,作为留学生会怎么想?当然更愿意租房而不是买房。本来还可以征收他们房产税和配套的消费税。现在一分税也收不到了。 而那些一定要买房的留学生,他们可以选择安大略省,或者可以选择美国,为什么一定要在BC? 所以,这不是把留学这么好的生意,往外面赶吗? 如果对两套以上的房征税还情有可原。但对留学生,一套住房也征投机与空置税,想不通有什么好处。 若想了解更多内容,请扫描下面二维码,关注我的公众号。 如果你是太空人家庭(一家两制或者卫星家庭),想要了解更多投机与空置税,以及该如何应对,可扫描下面二维码来参加我的讲座。 *本文内容由客户提供 ...

投机与空置税(四)

BC省执政党NDP在巨大争议中坚持推出投机与空置税,他们有一个漂亮的口号:要让普通工薪阶层和低收入人群拥有可负担的住房。 那么投机与空置税的推出,是不是真的能实现这一目标呢? 投机与空置税除了打击空中飞人家庭(一家两制或者卫星家庭),也打击了留学生家庭,还打击了世界各地以及加拿大BC省以外的地区想要在美丽的BC买度假屋的人士。总之,这一政策的推出,加上以前已经存在的外国人20%的买家税,使BC省的房产交易量大幅度下滑。请注意:交易量的大幅度下滑并不表示所有类型房屋的价格一定也会随后大幅度下滑。这些政策的推出,对豪宅或者高端市场的房价打击是比较大的。因为一个太空人家庭,或者一个留学生家庭,或者省外或者国外要投资度假屋的人士,看到如此高昂的持有成本(投机与空置税),如果在他不得不买房的情况下,他一定会缩减他的预算,转向较为低端的房子。所以低端的房子即使交易清淡,但价格想要大幅度的下滑,并不是那么容易。 其实,政府想要真正抑制房价的上涨,最好的方式就是增加房屋的供应。应该鼓励开发商多造房子。例如减税,减少纷繁复杂的审批程序,想法减少开发商的成本等等。但NDP政府在鼓励多造房子方面,没有推出任何政策,相反,他推出所有的政策后果都是抑制开发商建房子。 第一,他推出了严格的租屋管理法律。这个法律我们可以开专栏单独再讲。这个法律的推出对房东的打击是非常大的,其实是侵犯了房东的私有产权。想买房做房东的人都会吓得三思而后行。直接的后果就是减少出租的房源。另一个后果是新签约的房租会大幅度的上涨,长期来说,也会损害租户的利益。更为重要的是,有一部分人永远也租不到房子。从而使无家可归的人不是减少,而是更多。 第二,他推出了投机与空置税。 以上两个法律,加上以前已经存在的打击房价的政策,把开发商吓得心惊胆战,哪里还敢再造房子?这就出现了不久前的新闻,BC省30家房产开发商联合抵制省政府,要求他们收回以上两项法律,不要执行。不然的话,他们就不会建造政府要求他们建造的约12000多套廉租房。政府批地给开发商建房,很多是有附加条件的,就是要建造廉租房。不建廉租房,政府怎么可能让你建其他商品房?但是要政府收回刚刚才推出的法律,可能性是微乎其微的。所以开发商为了保护自己,会选择不造房子,直接停止供应。 可以预见,未来供应的房源会急剧减少(当然这会有一个滞后期,现在不造房子,后果三四年后才能显现),如果未来移民人数不断增加的话,刚性的住房需求会不断增加。在这种情况下,低端房的价格,也就是那些买来自住的刚性需求的房屋的价格怎么会下跌?这怎么可能满足"让普通工薪阶层和低收入家庭拥有可负担的住房"? 投机与空置税的推出,除了打击太空人家庭和留学生家庭,对实现"让普通工薪阶层和低收入家庭拥有可负担住房"的目标,没有任何帮助。  如想了解更多内容,请扫描下面二维码,关注我的公众号。 如果你是太空人家庭,想了解更多投机与空置税,以及该如何应对,可扫描下面二维码,来参加我的讲座。 *本文内容由客户提供 ...

投机与空置税(三) —— 投机与空置税是不是真的打击了投机?

BC 省政府推出的投机与空置税,从法案的名称就可以看出(the speculation and vacancy tax),目的之一就是要打击对房产的投机。 那什么样的行为才能称得上是投机行为呢?如果不对投机的行为做一个定义, 或者明确指出哪些行为是投机行为,怎么可能进行有针对性的打击呢? 很可惜,法案并没有对房产投机进行定义。 那我们就尝试来理解一下什么是投机行为? 按照传统上的定义,就是利用买卖的差价企图从中获得利润的行为,叫投机。 这个定义初看有道理,但仔细推敲就不行了。举个例子:一个人十年前买了 一个房子自己住,十年后他把房子卖掉,想换更大的房子。因为过去十年房 子价格涨了不少。这个人从买卖的差价当中获取了可观的利润,那能不能把 它叫做投机呢?我问十个人,十个人都说:那当然不是投机。为什么呢?因 为第一,房子是自己住的。第二,房子持有很长的时间,所以不应该算投机。 ...

投機與空置稅(二)

投机与空置税(二) 先说一下 BC 省投机与空置税立法的进展情况。 2018 年 11 月 27 日,BC 省的投资与空置税获得皇家代表省都的批准(Royal Assent), 表示这项争议中的法案 正式成为法律。 一般来讲,一项法案通过后,会在未来的某一个时间点正式施行。比如这项投资与空置税,是 2018 年 11 月 27 日获得正式立法。正式施行时间,一般来说。要到 2019 年 1 月 1...

为什么年轻人需要写遗嘱(二)

文:阙建华 /网上图片 上篇文章我写了年轻人,即使是单身,如名下有财产,最好写遗嘱。 另一种情况是,年轻人已经结婚,而且养育有未成年的小孩,那么写遗嘱就显得非常重要。 为什么这么说? 第一个原因是:小孩子不能管理财产!如果双亲过世,都没有留下遗嘱,那么按照BC省的法定分配程序,小孩子会获得父母的全部财产。但问题就在这儿,这些财产小孩子虽然拥有所有权,但是却需要另外有人来进行监管。那谁来管理这些财产呢?有人会说这些财产让小孩子的爷爷奶奶外公外婆来进行管理啊,或者让自己的兄弟姐妹来进行管理呀。但是你并没有在遗嘱里面指定谁来管理。 这个时候就需要有亲人主动向法庭申请提出管理资产。但是法庭并不一定会同意。比如:申请管理资产的亲人都生活在中国,并不是加拿大的居民。法庭觉得他们管理加拿大的资产并不合适。或者法庭认为有其他原因,申请人不适合管理资产。那么,法庭就会把财产委托给政府的信托机构进行管理。直到孩子年满19周岁。这时候不管财产多么巨大,也不管孩子在财务上是否足够成熟。政府机构会把所有的财产都给孩子。 第二个要写遗嘱的原因是:孩子的监护人!如果没有写遗嘱,就表示没有指定孩子的监护人。如果双亲离世,未成年孩子的监护人同样是由法庭来最终决定的。如果没有人申请做孩子的监护人,或者法庭认为申请人不适合。那么同样,法庭也会让政府机构来做孩子的监护人。 孩子的监护人有着极其重要的责任,管理孩子的日常生活及教育。大多数人的第一选择是希望有血缘关系的人来做孩子的监护人。如果让一个政府机构来做,多少人会放心呢? 所以如果没有写遗嘱,有两个重要的事项就没有指定。第一是财产的管理人。第二是孩子的监护人。在没有遗嘱指定的情况下,即使其他亲人要申请这两项权利,会面临手续极其繁琐,费时费力还不一定能成功的局面。有时候亲人申请到了孩子的监护人。但是财产的管理人仍然是政府。那么孩子的一切日常花销,教育费用。都需要孩子监护人向政府申请。这些也都非常耗时和耗费精力。 有人会问:政府机构作为财产的管理人和孩子的监护人到底怎么样啊? 作为bc省来说,有一个专门的政府机构叫Public Guardian and Trustee, 是专门负责未成年孩子的财产管理和做监护人。我们来看他收取的费用,分为三部分: 第一:管理资产价值总和的3.75%。在管理开始的时候,一次性收取。 第二:管理的资产所产生新收入的3.75%。只要有新的收入产生(如利息),就会提取收入的3.75%。 第三:管理费,按总资产价值的0.7%每年收取。 如果你的资产巨大,那么以上所收取的费用就显得特别昂贵。另外让政府指定的人来做孩子的监护人,反正我是不放心的。 所以基于以上原因,年轻人只要有未成年的孩子,都应该写下自己的遗嘱,指定孩子的监护人和孩子财产的管理人。 如想了解更多相关信息,请扫描下面二维码,关注我的公众号。 *本文内容由客户提供 阙建华 Robert Que  家庭财富管理专家 电话:778.996.1908

为什么年轻人需要写遗嘱?(一)

文:阙建华 /网上图片 我以前写过遗嘱的系列文章。但是并没有强调年轻人也需要写遗嘱。大多数人认为写遗嘱是老年人的事情。年轻人还需要写遗嘱吗?或许你看了下面的故事,会有所改变。 我刚来加拿大的时候,在一个西人公司找了份工作。这个公司里有几个中国人,大家相互照应,关系都不错。里面有一位年轻的中国女士。非常勤奋,又乐于助人。在公司里做得非常好。虽然后来我们相继离开这家公司,但几个老同事还经常相聚。这位女士,凭一己之力,还买了一个房子。 我们就觉得对她来说,就差一个男朋友了。所以有一个同事还一直热心的为她张罗男朋友的事情。 但是有一天,我收到一条短信,是一个老同事发来的,说:她去世了!什么原因?是因为生了一种叫黑色素瘤的癌症。 我们几个同事都非常的震惊。因为我们都是突然得到这个消息。尽管和她还经常联系,但生病的事竟毫无所知。 我们去参加她的葬礼,见到了她的从中国赶来处理后事的父母。我这才知道一个更加令人震惊的事情:她生病的事,竟然也没有告诉她的父母!所以她父母得到消息时,也是毫无准备。那真是晴天霹雳! 那她把生病的事告诉谁呢?就是几个她们经常见面的一起参加一个健身俱乐部的几个朋友。我们了解到,她其实尝试过各种治疗方式,有医生建议截肢,但她坚决不同意,说:那样我就会一辈子麻烦别人。朋友说赶快告诉父母。她也坚决不同意,说:我的家庭条件也不好,父母年纪也大,他们远在中国,告诉他们,他们除了着急,伤心,以及花不必要的钱外,没有任何益处。 就是这样一个不愿意为别人带来任何麻烦的人,也乐于帮助别人的人,她没有想到:因为她没有做一件事情。却给她的父母带来了许多的麻烦。 这件事情就是:她没有留下遗嘱! 她留下一个房子,一个车。都有贷款。 悲伤的父母处理完后事,对财产的决定非常简单:女儿独自一人在加拿大,没有任何亲人。财产自然归父母所有。他们也不打算住在加拿大。所以他们做的事情只有一件:卖掉房子和车子,拿到现金,回中国。 女儿生病期间,一定也想到过身后财产归属的问题。写一份遗嘱的时间是绰绰有余的。她没有写,也许她从未意识到写遗嘱是一件重要的事情,也许她的想法和父母的一样:亲人只有父母,财产肯定是他们的。写不写遗嘱都一样,既然都一样。我为什么还要花时间力气去写遗嘱? 但是当她的父母真正处理起来,才发觉困难重重。首先,没有遗嘱就没有指定财产的执行人。所以执行人最终是由遗产法庭来决定的。光是执行人的决定,法庭就花了两个多月的时间。其次,关于父母身份的认定。如果有遗嘱,一定会把作为受益人的父母的身份列在其中。会大大缩短认定父母身份的时间。因为没有遗嘱,认定这两个人是她的父母也花了很多时间。当然,这里面也有父母是中国人身份的因素。另外因为没有遗嘱,法庭问的问题很多,似乎要提供无穷无尽的材料。然后就是等待。 总之六个月过去了,她的父母已经身心俱疲。期间:房子和车子的贷款还得继续还,多拖一天,就得多还一天的贷款,对父母来说就是多一天的损失。父母在加拿大,多呆一天也是多一天的花销。因为没想到拖得这么长,还得紧急从中国调钱,因为女儿的账户根本没法动。 后来她的父母终于不能忍受了。回国了。不但没处理掉任何财产,而且还花出去好多钱。 当然,最终的结果,她的父母还是又返回加拿大,在其他朋友的协助下,财产终于处理完成。 虽然没有遗嘱,最终结果,跟他们想的一样:财产归父母所有。 但是其中的过程呢:如果考虑到损失的贷款,父母等待过程中的花销,父母耗费的时间精力。有没有遗嘱?可有天壤之别。 我想如果她在天上看到她的父母在加拿大如此受折磨,她一定会后悔没有好好规划一下,写下遗嘱。 如果你是年轻人,名下有财产,你是否会写遗嘱呢?   *本文内容由客户提供 阙建华 Robert Que  家庭财富管理专家 电话:778.996.1908

信托有什么缺点吗?(二)

文:阙建华 /网上图片 前篇我们讲过,海外信托(也称为离岸信托)的受益人如果在加拿大境内想获 得免税的收益,委托人必须是一个真正的非税务居民。如果委托人实际上是 加拿大税务居民,只是找一个非税务居民的亲属代替自己做委托人,在目前 全球税务交换的大背景下,会越来越难。 另外一个难点是:想要做海外信托,受托人(也就是各大银行机构)对资金来 源的审查越来越严格。其实做海外信托,单个资金量都比较庞大。银行是最 喜欢不过的了。为什么有钱还不赚?不是不想赚,是真的被罚怕了。 过去几年,好几个大银行,因为涉嫌帮助客户偷逃税或者洗钱,不是被本国 政府,就是被美国政府罚得心惊胆战。最著名的就是瑞士信贷,在2014年被 美国司法部罚款25亿美元,因为美国司法部认为其帮助美国客户逃税。 在加拿大运营的一间大银行,也是被美国政府罚巨款,说涉嫌帮助客户洗钱 。被罚款后,凡稍有嫌疑的客户账户都被清退。好多客户其实资金来源都很 清白,但就因为操作不当,就被要求限期关闭账户。一些账户关联着自动扣 款功能,甚至是房屋还贷账户。关闭后都要到其他银行去重建,真是被弄得 叫苦不迭。 这些事情都说明,要想真的建立一个免税的海外信托,会受到税务及反洗钱 的严格审查。资金来源及获得过程必须清楚明白。而且有足够的证据支持。 既然在海外建立信托不那么容易,那也可以在加拿大国内建立信托呀。 ...

信托有什么缺点吗?(一)

文:阙建华 /网上图片 我们讲了信托的许多优点,那信托有什么缺点呢? 我们今天这段讲的信托的缺点,其实是以前许多人认为的信托的优点。这个 优点就是信托的避税功能,但这个功能现在正在逐渐消失。 许多人认为建立信托是一种很好的避税方式。实际上,近年来随着各国税务 信息沟通加强,强大国家对避税天堂实施压力,以及各个国家内部税法的改 变,都使得想通过信托来进行避税,变得更加困难。 以前,高资产的富人主要通过建立海外信托来进行避税。当然现在富人也通 过这种方式来进行避税,但是,现在要困难得多。 以加拿大为例,如果要建立海外信托避税,设立海外信托的委托人必须是加 拿大非税务居民,受益人是加拿大税务居民才可以。这样受益人从海外信托 分得的钱是免税的。就像一个加拿大的人接受一个外国人的赠予一样是免税 的。但是加拿大的人为什么不直接接受外国人的赠予,而中间要转一个弯, 增加许多成本,通过设立信托来进行赠予呢? 这里面有几个原因:第一,设立信托有我前面几篇文章写过的许多好处,这 里不再赘述。(如果你感兴趣,可以扫描下边二维码。阅读我公众号历史文章 。可以查阅),第二,海外信托一般都设立在避税天堂。如开曼群岛,它的好 处是资产的增值是免税的。第三,设立信托的委托人不愿暴露自己的身份。 所以中间会转一次湾,设立信托,使追溯自己的身份变得困难。当然在实际 ...

杨凡                                  更多 >>


关绮雪                               更多 >>


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