選城市 : 多倫多 | 溫哥華
2019年02月17日 星期日 10:43:32
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專欄觀點

星報專欄

投機與空置稅(六)—— 最可能的誤讀,投機與空置稅兩個重要的問題

投機與空置稅,我寫了五篇文章,講了多場講座。但是有兩個問題,引起的爭論很大,而且到目前為止,我還沒看到,哪一篇文章對這兩個問題有清晰明確的表述。這兩個問題非常重要,而且容易產生誤解,稍一不慎,可能踩到雷而不自知。所以大家要多加小心。 第一個問題:如果一個家庭被定義為衛星家庭,也就是說,夫妻雙方,一方在加拿大報稅,是加拿大公民或永久居民。另外一方不在加拿大報稅。而不在加拿大報稅的一方在當年掙了這個家庭大多數收入,這個大多數收入沒在加拿大申報,這樣的家庭被定義為衛星家庭。 這個衛星家庭在加拿大有且只有一個主要居所。但這個主要居所的產權100%為加拿大報稅的配偶擁有,這個配偶和孩子一直住在這個房子里。另一個配偶的名字根本就沒有出現在產權證上,房產跟他就沒關係。 請問:加拿大報稅的配偶需要交投機與空置稅嗎? 我在第一次講座的時候,就有一位觀眾提出了這個問題。我當時的意見是:應該要交。理由很簡單,主要居所豁免中,公民與永久居民豁免,但衛星家庭是被排除在外的。 沒想到這位聽眾有備而來。馬上拿出了法律的一個條款:如果兩人按比例擁有一套房產,要交稅,兩人按比例交。如果一方不交稅,另一方要交稅,那交稅的一方也是按照比例交。(她說的沒錯,法律確實有這個條款) 接着她說道:我是加拿大永久居民,每年報稅。而且一直住在這個房子里,百分之百擁有產權。按照永久居民主要居所可以豁免,我不用交稅。而我老公因為不報稅所以需要交稅,但是他的產權比例為零。所以按比例他交稅為零。所以這樣說下來,其實我們家不用交稅。 她說的有沒有道理? 後來我才知道,我的好多客戶,以及很多朋友發過來的其他微信圈討論的內容,都說這種情況不用交稅。所以,你如果屬於這種情況,請注意下面的文字。 當時我給她做了一個假設:假如你說的情況是正確的。那麼,凡是衛星家庭,房產上有兩個人名字的,一定會立刻想法轉成一個人名字。雖然在有貸款的情況下,在銀行方面轉移會有困難。但是每年2%是一個重稅,有困難他們也會想法克服。最終省政府收不到衛星家庭這部分稅,這違反省政府出台這個政策的初衷。 第二,如果你說的情況是正確的,其實政策只需規定:稅務居民名下主要居所按所佔比例免稅,非稅務居民名下主要居所按所佔比例交稅。就可以結束了。根本無需把衛星家庭這個概念列出來重點說明並區別對待。 但當時剛剛法律出來,大家都在讀解。我也沒有十足的把握。只是如果那位聽眾朋友說的是可行的話,會推出不太可能的結論。 我回來後,嘗試給省政府專門負責投機與空置稅問詢的地方發了一封郵件,沒想到,兩周以後,他回了,明確說明,以上情況,要交投機與空置稅。 所以如果你或者你的朋友,有以上這種情況。而且誤認為自己是不用交稅的,請千萬提醒他們注意。 限於版面,這兩個問與答的郵件沒法在報紙上刊登。不過,我會把原文在我微信公眾號里貼出來。如果有興趣看,可以在我微信公眾號里看到(搜索闕建華Robert,或者掃描下面二維碼) 另一個問題下期再說。 若想了解更多內容,請掃描下面二維碼,關注我的公眾號。 如果你是太空人家庭(一家兩制或者衛星家庭),想要了解更多投機與空置稅,以及該如何應對,可掃描下面二維碼來參加我的講座。 *本文內容由客戶提供 闕建華 Robert Que  家庭財富管理專家 電話:778.996.1908

投機與空置稅(五)——對留學業的打擊

據加拿大國際教育組織發佈的國際留學生的報告,到2018年,加拿大的國際留學生超過50萬人。 這些國際留學生主要分佈在兩個省份:安大略省和BC省。 留學業是一個非常好"境內出口"的生意。 為什麼叫"境內出口"? 我們以加拿大的牛肉為例,想要出口到其他國家,其實是非常麻煩的。首先要把牛肉運送出境,還要經受別國的各種檢驗,而且還要向別國交上關稅,才能進入其他國家,到達國外消費者手中,收到錢,完成出口。大多數的商品都是這樣,要出口,都得在境外完成。而且所有麻煩事情都是由加拿大的賣家完成的。 而留學這門生意完全是反向來的。留學生自己要過語言關,或者要達到一定的考試要求,然後花錢把自己運送到加拿大來,雙手奉上留學費用。這可是完完全全的出口生意,只是在加拿大境內就完成了。而且所有的運送通關等麻煩事情都是由國外的買家留學生自己完成的。 你說這項生意相對於其他出口生意來說,好不好? 留學生到加拿大來,可能不僅僅是他一個人來,也許還帶着他的爸爸或者媽媽,這就是陪讀爸爸或者陪讀媽媽。甚至爸媽一起陪讀的也有。他們來到加拿大,除了交留學費用,吃穿住行,都得消費。在加拿大,消費即交稅。他們交稅,對加拿大人來說,當然是好事。好多留學生家庭也會買房,大多數買房也是方便學習,或者方便一家人居住。買房就會買配套的傢具電器等,這也是消費,當然也交稅了。而且他們每年還交房產稅。最重要的是,他們交了稅,加拿大的各種福利,他們作為外國人,也沒法享受。 所以,留學,這麼好的生意,政府應該小心呵護,鼓勵發展才是。 但BC省投機與空置稅的推出,直接打擊了購房或想購房的留學生家庭。你想,一般房產稅約為房屋價值的0.25%~0.3%。而投機與空置稅,對他們來說是2%,接近房產稅的十倍。這麼高的持有成本,作為留學生會怎麼想?當然更願意租房而不是買房。本來還可以徵收他們房產稅和配套的消費稅。現在一分稅也收不到了。 而那些一定要買房的留學生,他們可以選擇安大略省,或者可以選擇美國,為什麼一定要在BC? 所以,這不是把留學這麼好的生意,往外面趕嗎? 如果對兩套以上的房徵稅還情有可原。但對留學生,一套住房也征投機與空置稅,想不通有什麼好處。 若想了解更多內容,請掃描下面二維碼,關注我的公眾號。 如果你是太空人家庭(一家兩制或者衛星家庭),想要了解更多投機與空置稅,以及該如何應對,可掃描下面二維碼來參加我的講座。 *本文內容由客戶提供 ...

投機與空置稅(四)

BC省執政黨NDP在巨大爭議中堅持推出投機與空置稅,他們有一個漂亮的口號:要讓普通工薪階層和低收入人群擁有可負擔的住房。 那麼投機與空置稅的推出,是不是真的能實現這一目標呢? 投機與空置稅除了打擊空中飛人家庭(一家兩制或者衛星家庭),也打擊了留學生家庭,還打擊了世界各地以及加拿大BC省以外的地區想要在美麗的BC買度假屋的人士。總之,這一政策的推出,加上以前已經存在的外國人20%的買家稅,使BC省的房產交易量大幅度下滑。請注意:交易量的大幅度下滑並不表示所有類型房屋的價格一定也會隨後大幅度下滑。這些政策的推出,對豪宅或者高端市場的房價打擊是比較大的。因為一個太空人家庭,或者一個留學生家庭,或者省外或者國外要投資度假屋的人士,看到如此高昂的持有成本(投機與空置稅),如果在他不得不買房的情況下,他一定會縮減他的預算,轉向較為低端的房子。所以低端的房子即使交易清淡,但價格想要大幅度的下滑,並不是那麼容易。 其實,政府想要真正抑制房價的上漲,最好的方式就是增加房屋的供應。應該鼓勵開發商多造房子。例如減稅,減少紛繁複雜的審批程序,想法減少開發商的成本等等。但NDP政府在鼓勵多造房子方面,沒有推出任何政策,相反,他推出所有的政策後果都是抑制開發商建房子。 第一,他推出了嚴格的租屋管理法律。這個法律我們可以開專欄單獨再講。這個法律的推出對房東的打擊是非常大的,其實是侵犯了房東的私有產權。想買房做房東的人都會嚇得三思而後行。直接的後果就是減少出租的房源。另一個後果是新簽約的房租會大幅度的上漲,長期來說,也會損害租戶的利益。更為重要的是,有一部分人永遠也租不到房子。從而使無家可歸的人不是減少,而是更多。 第二,他推出了投機與空置稅。 以上兩個法律,加上以前已經存在的打擊房價的政策,把開發商嚇得心驚膽戰,哪裡還敢再造房子?這就出現了不久前的新聞,BC省30家房產開發商聯合抵制省政府,要求他們收回以上兩項法律,不要執行。不然的話,他們就不會建造政府要求他們建造的約12000多套廉租房。政府批地給開發商建房,很多是有附加條件的,就是要建造廉租房。不建廉租房,政府怎麼可能讓你建其他商品房?但是要政府收回剛剛才推出的法律,可能性是微乎其微的。所以開發商為了保護自己,會選擇不造房子,直接停止供應。 可以預見,未來供應的房源會急劇減少(當然這會有一個滯後期,現在不造房子,後果三四年後才能顯現),如果未來移民人數不斷增加的話,剛性的住房需求會不斷增加。在這種情況下,低端房的價格,也就是那些買來自住的剛性需求的房屋的價格怎麼會下跌?這怎麼可能滿足"讓普通工薪階層和低收入家庭擁有可負擔的住房"? 投機與空置稅的推出,除了打擊太空人家庭和留學生家庭,對實現"讓普通工薪階層和低收入家庭擁有可負擔住房"的目標,沒有任何幫助。  如想了解更多內容,請掃描下面二維碼,關注我的公眾號。 如果你是太空人家庭,想了解更多投機與空置稅,以及該如何應對,可掃描下面二維碼,來參加我的講座。 *本文內容由客戶提供 ...

投機與空置稅(三) —— 投機與空置稅是不是真的打擊了投機?

BC 省政府推出的投機與空置稅,從法案的名稱就可以看出(the speculation and vacancy tax),目的之一就是要打擊對房產的投機。 那什麼樣的行為才能稱得上是投機行為呢?如果不對投機的行為做一個定義, 或者明確指出哪些行為是投機行為,怎麼可能進行有針對性的打擊呢? 很可惜,法案並沒有對房產投機進行定義。 那我們就嘗試來理解一下什麼是投機行為? 按照傳統上的定義,就是利用買賣的差價企圖從中獲得利潤的行為,叫投機。 這個定義初看有道理,但仔細推敲就不行了。舉個例子:一個人十年前買了 一個房子自己住,十年後他把房子賣掉,想換更大的房子。因為過去十年房 子價格漲了不少。這個人從買賣的差價當中獲取了可觀的利潤,那能不能把 它叫做投機呢?我問十個人,十個人都說:那當然不是投機。為什麼呢?因 為第一,房子是自己住的。第二,房子持有很長的時間,所以不應該算投機。 ...

投機與空置稅(二)

投機與空置稅(二) 先說一下 BC 省投機與空置稅立法的進展情況。 2018 年 11 月 27 日,BC 省的投資與空置稅獲得皇家代表省都的批准(Royal Assent), 表示這項爭議中的法案 正式成為法律。 一般來講,一項法案通過後,會在未來的某一個時間點正式施行。比如這項投資與空置稅,是 2018 年 11 月 27 日獲得正式立法。正式施行時間,一般來說。要到 2019 年 1 月 1...

為什麼年輕人需要寫遺囑(二)

文:闕建華 /網上圖片 上篇文章我寫了年輕人,即使是單身,如名下有財產,最好寫遺囑。 另一種情況是,年輕人已經結婚,而且養育有未成年的小孩,那麼寫遺囑就顯得非常重要。 為什麼這麼說? 第一個原因是:小孩子不能管理財產!如果雙親過世,都沒有留下遺囑,那麼按照BC省的法定分配程序,小孩子會獲得父母的全部財產。但問題就在這兒,這些財產小孩子雖然擁有所有權,但是卻需要另外有人來進行監管。那誰來管理這些財產呢?有人會說這些財產讓小孩子的爺爺奶奶外公外婆來進行管理啊,或者讓自己的兄弟姐妹來進行管理呀。但是你並沒有在遺囑裏面指定誰來管理。 這個時候就需要有親人主動向法庭申請提出管理資產。但是法庭並不一定會同意。比如:申請管理資產的親人都生活在中國,並不是加拿大的居民。法庭覺得他們管理加拿大的資產並不合適。或者法庭認為有其他原因,申請人不適合管理資產。那麼,法庭就會把財產委託給政府的信託機構進行管理。直到孩子年滿19周歲。這時候不管財產多麼巨大,也不管孩子在財務上是否足夠成熟。政府機構會把所有的財產都給孩子。 第二個要寫遺囑的原因是:孩子的監護人!如果沒有寫遺囑,就表示沒有指定孩子的監護人。如果雙親離世,未成年孩子的監護人同樣是由法庭來最終決定的。如果沒有人申請做孩子的監護人,或者法庭認為申請人不適合。那麼同樣,法庭也會讓政府機構來做孩子的監護人。 孩子的監護人有着極其重要的責任,管理孩子的日常生活及教育。大多數人的第一選擇是希望有血緣關係的人來做孩子的監護人。如果讓一個政府機構來做,多少人會放心呢? 所以如果沒有寫遺囑,有兩個重要的事項就沒有指定。第一是財產的管理人。第二是孩子的監護人。在沒有遺囑指定的情況下,即使其他親人要申請這兩項權利,會面臨手續極其繁瑣,費時費力還不一定能成功的局面。有時候親人申請到了孩子的監護人。但是財產的管理人仍然是政府。那麼孩子的一切日常花銷,教育費用。都需要孩子監護人向政府申請。這些也都非常耗時和耗費精力。 有人會問:政府機構作為財產的管理人和孩子的監護人到底怎麼樣啊? 作為bc省來說,有一個專門的政府機構叫Public Guardian and Trustee, 是專門負責未成年孩子的財產管理和做監護人。我們來看他收取的費用,分為三部分: 第一:管理資產價值總和的3.75%。在管理開始的時候,一次性收取。 第二:管理的資產所產生新收入的3.75%。只要有新的收入產生(如利息),就會提取收入的3.75%。 第三:管理費,按總資產價值的0.7%每年收取。 如果你的資產巨大,那麼以上所收取的費用就顯得特別昂貴。另外讓政府指定的人來做孩子的監護人,反正我是不放心的。 所以基於以上原因,年輕人只要有未成年的孩子,都應該寫下自己的遺囑,指定孩子的監護人和孩子財產的管理人。 如想了解更多相關信息,請掃描下面二維碼,關注我的公眾號。 *本文內容由客戶提供 闕建華 Robert Que  家庭財富管理專家 電話:778.996.1908

為什麼年輕人需要寫遺囑?(一)

文:闕建華 /網上圖片 我以前寫過遺囑的系列文章。但是並沒有強調年輕人也需要寫遺囑。大多數人認為寫遺囑是老年人的事情。年輕人還需要寫遺囑嗎?或許你看了下面的故事,會有所改變。 我剛來加拿大的時候,在一個西人公司找了份工作。這個公司里有幾個中國人,大家相互照應,關係都不錯。裏面有一位年輕的中國女士。非常勤奮,又樂於助人。在公司里做得非常好。雖然後來我們相繼離開這家公司,但幾個老同事還經常相聚。這位女士,憑一己之力,還買了一個房子。 我們就覺得對她來說,就差一個男朋友了。所以有一個同事還一直熱心的為她張羅男朋友的事情。 但是有一天,我收到一條短訊,是一個老同事發來的,說:她去世了!什麼原因?是因為生了一種叫黑色素瘤的癌症。 我們幾個同事都非常的震驚。因為我們都是突然得到這個消息。儘管和她還經常聯繫,但生病的事竟毫無所知。 我們去參加她的葬禮,見到了她的從中國趕來處理後事的父母。我這才知道一個更加令人震驚的事情:她生病的事,竟然也沒有告訴她的父母!所以她父母得到消息時,也是毫無準備。那真是晴天霹靂! 那她把生病的事告訴誰呢?就是幾個她們經常見面的一起參加一個健身俱樂部的幾個朋友。我們了解到,她其實嘗試過各種治療方式,有醫生建議截肢,但她堅決不同意,說:那樣我就會一輩子麻煩別人。朋友說趕快告訴父母。她也堅決不同意,說:我的家庭條件也不好,父母年紀也大,他們遠在中國,告訴他們,他們除了着急,傷心,以及花不必要的錢外,沒有任何益處。 就是這樣一個不願意為別人帶來任何麻煩的人,也樂於幫助別人的人,她沒有想到:因為她沒有做一件事情。卻給她的父母帶來了許多的麻煩。 這件事情就是:她沒有留下遺囑! 她留下一個房子,一個車。都有貸款。 悲傷的父母處理完後事,對財產的決定非常簡單:女兒獨自一人在加拿大,沒有任何親人。財產自然歸父母所有。他們也不打算住在加拿大。所以他們做的事情只有一件:賣掉房子和車子,拿到現金,回中國。 女兒生病期間,一定也想到過身後財產歸屬的問題。寫一份遺囑的時間是綽綽有餘的。她沒有寫,也許她從未意識到寫遺囑是一件重要的事情,也許她的想法和父母的一樣:親人只有父母,財產肯定是他們的。寫不寫遺囑都一樣,既然都一樣。我為什麼還要花時間力氣去寫遺囑? 但是當她的父母真正處理起來,才發覺困難重重。首先,沒有遺囑就沒有指定財產的執行人。所以執行人最終是由遺產法庭來決定的。光是執行人的決定,法庭就花了兩個多月的時間。其次,關於父母身份的認定。如果有遺囑,一定會把作為受益人的父母的身份列在其中。會大大縮短認定父母身份的時間。因為沒有遺囑,認定這兩個人是她的父母也花了很多時間。當然,這裏面也有父母是中國人身份的因素。另外因為沒有遺囑,法庭問的問題很多,似乎要提供無窮無盡的材料。然後就是等待。 總之六個月過去了,她的父母已經身心俱疲。期間:房子和車子的貸款還得繼續還,多拖一天,就得多還一天的貸款,對父母來說就是多一天的損失。父母在加拿大,多呆一天也是多一天的花銷。因為沒想到拖得這麼長,還得緊急從中國調錢,因為女兒的賬戶根本沒法動。 後來她的父母終於不能忍受了。回國了。不但沒處理掉任何財產,而且還花出去好多錢。 當然,最終的結果,她的父母還是又返回加拿大,在其他朋友的協助下,財產終於處理完成。 雖然沒有遺囑,最終結果,跟他們想的一樣:財產歸父母所有。 但是其中的過程呢:如果考慮到損失的貸款,父母等待過程中的花銷,父母耗費的時間精力。有沒有遺囑?可有天壤之別。 我想如果她在天上看到她的父母在加拿大如此受折磨,她一定會後悔沒有好好規劃一下,寫下遺囑。 如果你是年輕人,名下有財產,你是否會寫遺囑呢?   *本文內容由客戶提供 闕建華 Robert Que  家庭財富管理專家 電話:778.996.1908

信託有什麼缺點嗎?(二)

文:闕建華 /網上圖片 前篇我們講過,海外信託(也稱為離岸信託)的受益人如果在加拿大境內想獲 得免稅的收益,委託人必須是一個真正的非稅務居民。如果委託人實際上是 加拿大稅務居民,只是找一個非稅務居民的親屬代替自己做委託人,在目前 全球稅務交換的大背景下,會越來越難。 另外一個難點是:想要做海外信託,受託人(也就是各大銀行機構)對資金來 源的審查越來越嚴格。其實做海外信託,單個資金量都比較龐大。銀行是最 喜歡不過的了。為什麼有錢還不賺?不是不想賺,是真的被罰怕了。 過去幾年,好幾個大銀行,因為涉嫌幫助客戶偷逃稅或者洗錢,不是被本國 政府,就是被美國政府罰得心驚膽戰。最著名的就是瑞士信貸,在2014年被 美國司法部罰款25億美元,因為美國司法部認為其幫助美國客戶逃稅。 在加拿大運營的一間大銀行,也是被美國政府罰巨款,說涉嫌幫助客戶洗錢 。被罰款後,凡稍有嫌疑的客戶賬戶都被清退。好多客戶其實資金來源都很 清白,但就因為操作不當,就被要求限期關閉賬戶。一些賬戶關聯着自動扣 款功能,甚至是房屋還貸賬戶。關閉後都要到其他銀行去重建,真是被弄得 叫苦不迭。 這些事情都說明,要想真的建立一個免稅的海外信託,會受到稅務及反洗錢 的嚴格審查。資金來源及獲得過程必須清楚明白。而且有足夠的證據支持。 既然在海外建立信託不那麼容易,那也可以在加拿大國內建立信託呀。 ...

信託有什麼缺點嗎?(一)

文:闕建華 /網上圖片 我們講了信託的許多優點,那信託有什麼缺點呢? 我們今天這段講的信託的缺點,其實是以前許多人認為的信託的優點。這個 優點就是信託的避稅功能,但這個功能現在正在逐漸消失。 許多人認為建立信託是一種很好的避稅方式。實際上,近年來隨着各國稅務 信息溝通加強,強大國家對避稅天堂實施壓力,以及各個國家內部稅法的改 變,都使得想通過信託來進行避稅,變得更加困難。 以前,高資產的富人主要通過建立海外信託來進行避稅。當然現在富人也通 過這種方式來進行避稅,但是,現在要困難得多。 以加拿大為例,如果要建立海外信託避稅,設立海外信託的委託人必須是加 拿大非稅務居民,受益人是加拿大稅務居民才可以。這樣受益人從海外信託 分得的錢是免稅的。就像一個加拿大的人接受一個外國人的贈予一樣是免稅 的。但是加拿大的人為什麼不直接接受外國人的贈予,而中間要轉一個彎, 增加許多成本,通過設立信託來進行贈予呢? 這裏面有幾個原因:第一,設立信託有我前面幾篇文章寫過的許多好處,這 里不再贅述。(如果你感興趣,可以掃描下邊二維碼。閱讀我公眾號歷史文章 。可以查閱),第二,海外信託一般都設立在避稅天堂。如開曼群島,它的好 處是資產的增值是免稅的。第三,設立信託的委託人不願暴露自己的身份。 所以中間會轉一次灣,設立信託,使追溯自己的身份變得困難。當然在實際 ...

楊凡                                  更多 >>


關綺雪                               更多 >>


法律連線                             更多 >>


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