選城市 : 多倫多 | 溫哥華
星期五, 十一月 24, 2017
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專欄觀點

星報專欄

楊凡專欄:加拿大皇家銀行不能倒!

《北美自由貿易協定》談判進展幾何?

汽車製造業仍然是NAFTA談判中未解決的爭議。 加通社 《北美自由貿易協定》(NAFTA)第五輪談判近日在墨西哥城結束,加拿大、美國和墨西哥三國仍未能在全部存在巨大分歧的議題上取得進展,進一步令外界憂慮NAFTA談判未能在預定明年3月底前達成共識,或道致23年歷史的NAFTA壽終正寢。 加美墨三國談判代表在部分技術事項上的談判接近達成協議,例如數碼貿易、生措施、海關執法和電訊等方面,但涉及所有主要棘手事項的談判仍然停滯不前,包括汽車製造業議題、奶製品應否設立國內管理系統、改善解決糾紛機制和美國提出較易於終止協定的理念。 加美墨外長將會缺席下輪在華盛頓舉行的NAFTA談判。 資料圖片 加墨不提反建議美表失望 加拿大和墨西哥在第四輪談判反對美國的具爭議要求,三國代表直到第五輪談判結束仍然各持己見,當中加拿大和墨西哥希望美國放軟立場,令到兩國較易獲得美國政府的建造合約。 聯邦外交部長方慧蘭(Chrystia Freeland)在渥太華回應時表示:「存在巨大分歧的主要項目未能取得進展,美國早前提出的一些較極端建議是我們無法接受的,我們要求進一步了解這些建議,以便獲得較佳結果。」 美國一名消息人士表示,美國對於加拿大和墨西哥不提出反建議感到失望,不同意兩國指建議反而會損害美國利益的說法。與此同時,路透社引述加拿大消息人士指出,加方質疑對部分倒退的要求提出反建議的好處。 墨西哥報章《Excelsior》則報道,雖然加拿大和墨西哥組成聯合陣線對抗美國,但相比下墨西哥的立場較加拿大更強硬,消息指出美國總統特朗普若果再以威脅退出NAFTA作為談判籌碼,墨西哥將會拒絕在壓力下談判,寧願讓由美國退出。 負責主理談判的三國外長缺席今輪談判,亦不會出席下月在華盛頓舉行的第六輪談判,直至第七輪談判明年1月底在滿地可召開時,包括加國外長方慧蘭等三國部長才會重返談判桌。三國部長屆時將會檢討談判進展,並且開始評估談判在明年2月和3月的進展,並商討三國最終若未能達成協議的善後工作。 三國同意NAFTA談判繼續舉行直至明年3月底,當時正值墨西哥進行2018年總統大選活動,墨西哥認為國內選舉不會影響談判。

楊凡:最新解密天堂文件 加拿大富人盡在榜上

本周伊始,大家剛剛返回上班的崗位,就被一份最新解密文件攪翻天:國際調查記者聯盟公布的天堂文件中,加拿大富人盡在榜上。 這份名單的來源是19個國際避稅註冊機構,主要是來自一家在百慕大的離岸金融法律事務所Appleby,名單包括3000多名加拿大富商。在一個人口3千萬的國度里,萬里挑一的財富精英們被一網打盡。 名單首先提及的是加拿大最大的雜貨食品連鎖店loblaws, 這家公司在2005年就在百慕大設立離岸公司,把公司旗下President Choice 的信用卡部門盈利分紅轉移到離岸公司。loblaws公司馬上發表聲明,這些資金加拿大數據CRA完全知曉,轉移資金的原因是為了將來的員工失業、傷殘和死亡留作儲備金。所有資金都是合法的,並且是完稅後的資金。 一個難以否認的事實是,加拿大兩位首富,第一名的湯姆森路透的David Thomson,另外一位Loblaw連鎖控股公司George Weston的老闆Galen Weston,他們的財富是加拿大三分之一人口即1,100萬人的財富總和。 作為火腿腸的生產廠家Maple Leaf也出現在天堂文件中,公司的總裁Michae lMcCain 在百慕大的離岸公司里持有330萬美元的資金,主要是一家叫九五國際的股票。不過,公司同樣發佈通告表示,這家離岸公司已經三十年沒有盈利收入,公司總裁本人也從未參與到這件事情里。 而加拿大最大的奶酪製造商Saputo 在百慕大設立的離岸公司,一部分是加拿大億萬富翁Lino Saputo 擁有的,根據其家族的投資機構聲明,這家ATS百慕大一號公司,主要是出於生意考慮,並且都是根據百慕大當地法規合法經營的,億萬富翁Saputo本人從未參與其運作。 相信大家對於Dare食品並不陌生,這家餅乾cookie 公司在開曼群島設立離岸公司,主要目標是為家族成員持有相關資產。Dare 本人已經在2014年去世,家族裡沒有人出面否認這件事情。 天堂名單上面Molson 啤酒廠也少不了,在2006年William Molson 去世前,就在百慕大設立了離岸公司可以轉移資產。 Petro Canada 和Suncor 在1990年開始就在百慕大設立離岸公司,將加拿大國內資金調撥到那裡,可以用於在國際上的業務。兩家公司都表示,我們設立這些離岸公司都是在符合加拿大稅法,每年都被CRA監督檢查的! 加拿大億萬富翁George DeGroote,他擁有北美第一大校車公司Laidlaw ,當然也是天堂名單上的老客戶,過去二十年里在百慕大建立三家離岸信託、五個離岸公司。不過,他的律師同意出面澄清,George在1990年後就不在加拿大居住了,在當時處理非居民時所有手續都符合法律要求。 看看這些超級富商在壟斷環境下賺的金玉滿堂,再看看我們老實繳稅的上班族,在扣除通脹後,加拿大人近二十年的收入都沒有增長,這使得普通人一房難求,買了房的朋友也是身背重債。 加拿大一直被認為是個分享財富的社會,但是從上面的數據可以看出,加拿大社會已經不再是富人和窮人,而是超級富翁和我們剩下的所有人。 根據加拿大菲莎學院九月份的報告顯示,加拿大中產階級在自由黨政府的稅改政策下,不但沒有少繳稅,反而稅負更加嚴重。在渥太華的稅改政策執行後,81%的加拿大中產階級平均每年多交840加元稅款。 當一個社會的大部分財富和相關的購買力都被少數富人所擁有,普通人要想消費,特別是買間房子,為一家人找個遮風避雨的地方時,就只能靠信貸舉債。 現在我們很無奈的看到,加拿大政府從今年以來,無視老百姓的實際情況,將銀行按揭信貸收緊,不僅普通人買房夢破滅,而且整體經濟也出現問題。 我們的衣食住行都被富人的壟斷企業所控制,生活費用不斷提高,辛苦掙點錢都被這些富人控制的壟斷企業壓榨走!富人卻暗自把這些利潤轉移到避稅天堂,怪不得我們的現實生活如此艱辛,原來加拿大的富人們都在天堂啊。 楊凡  加拿大證券學院院士/特許金融規劃師 文中提及產品和建議只作參考,不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為準。

楊凡專欄:加元面臨新一輪空頭屠殺

加拿大經濟8月份意外收縮,分析師本來預計增長0.1%,但本周的統計數據出爐,顯示加拿大GDP 8月下降0.1%,這是自從2016年10月以來首次月度經濟數據出現負增長。 說起來意外,卻也有些緣由,7月份GDP數據走平,就已經讓人開始擔心,8月的數據印證了經濟放緩的事實。隨着加拿大央行7月的突然加息,加拿大房地產應聲下落,加元匯率則聞歌起舞,一路上漲令製造業出口下降1%,特別是化工產品下降7.3%,錄得20年以來的最大月度降幅。 在加拿大央行看來,今年加拿大經濟增長異常強勁,因此在9月份又一次加息,令基準利率上漲至1%。如果不出意外,相信9月份GDP增長數據同樣不容樂觀,彭博諮詢訪問的分析師認為,與上半年的大好形勢不同,加拿大下半年的GDP增長將會下降至2.1%。 其實,加拿大今年的經濟增長主要得意於上半年,瘋狂上漲的房地產市場拉動GDP增長數據高達4%。到了4月,聯邦和安省兩級政府紛紛出台政策打壓房地產,從而令加過國經濟增長的大好形勢突然逆轉。央行看到的是上半年的經濟數據,因此採取連續兩次的背靠背嚴厲加息,進一步令房地產市場情況惡化。按揭貸款公司,銀行監管者OSFI也同樣採取行動收緊房屋按揭,並且還要在明年一月執行嚴格的壓力測試,房地產在三座大山的壓力下岌岌可危。 房地產作為加拿大房間里的大像,如果就此一蹶不振,加拿大經濟也難有作為。經過多年的房地產野蠻生長,實體經濟已經哀鴻遍野,大批生產企業南遷至墨西哥,甚至遷回美國,這種大規模的去產能之風刮過後,剩下的就只是一地雞毛。 加拿大經濟從上半年飛在天上,到目前的落在地下,一切的逆轉都從3月份的一個房屋數據開始,今年3月房價度上漲超過33%,極大程度上刺激了政客們,可以說,這個靚麗的房地產數據令政府對於房地產的態度急轉彎. 筆者在3月份的地產上漲33%的數據出台後,就曾提出這個靚麗的數據不是好兆頭,將把政府逼入死角。但三級政府不這樣看,三級政府首腦齊聚多倫多連夜開會,於4月20日祭出房地產新政重拳打壓房市。此時本來應該保持中立的加拿大央行,失去了應有的冷靜置身於世外,積極的參與進來揮舞利息大棒加入打壓房地產的聯合立體行動。 由於央行貨幣利息政策是一項利器,是全方面的無差別轟炸。表面看起來增加兩次利息都是針對房地產,但事實上卻是針對整個實體經濟,會影響到每個人利益,利息的連續上漲澆滅了房地產投資的熱情同時,也讓加拿大經濟增長的引擎熄火。 本周GDP數據出爐後,加元匯率斷線風箏般下落,自從9月加息後的83美分,一路向下到今天已經跌破78美分。在加拿大基本面脆弱的情況下,加元匯率在加息預期推動下的上漲行情已經宣告結束。央行行長波洛茲本周承認,加國經濟已經進入關鍵時刻,未來存在諸多不確定性。 CIBC銀行的總分析師本傑明認為,最近兩周的連續下跌,才剛剛開啟加元下跌的通道。所有的指標都指向一個方向,加元走低。首先是加拿大央行無力加息,而美聯儲年底加息板上釘釘,此消彼長將打壓加元兌美元匯率。 其次,美國的稅改如火如荼,令資金大量湧入美國推高美國股市,這同樣也令加元匯率承壓。另外,NAFTA談判陰雲密布,如果這一至關重要的貿易協定不復存在,加拿大經濟將會遭受重大打擊,這同樣對於加元不利。 隨着加拿大年底加息煙消雲散,加元將會遭受一番空頭屠殺。上周加拿大央行未能加息後,CIBC是五大行里唯一看跌加元的銀行,現在已經將明年初的美元兌加元匯率進一步上調至1.33! 楊凡  加拿大證券學院院士/特許金融規劃師 文中提及產品和建議只作參考,不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為準。

楊凡專欄:房貸壓力山大,央行無力加息

三宣布將央行隔夜拆借利率保持在1%的水平。央行行長波洛茲表示,經濟增長雖然向好,但是通脹水平卻一直不符合2%的目標,因此將來的利息政策會非常謹慎。 加拿大央行的表態,今年年底前的加息預期急劇下降。央行利息結果公布後,加元急劇下跌,從上周的80美分上方連續下挫,目前已經接近78美分。 加拿大央行的貨幣政策報告,對於美國貿易保護主義抬頭十分擔憂,對於將來北美自由貿易區的前景也不樂觀,因此加拿大未來的經濟增長道路並不平坦。加拿大今年經濟增長勢頭強勁,央行預計今年的GDP增長將高達3.1%,2018年的增長為2.1%,較今年會有明顯下降。今年的經濟增長主要得意於上半年,瘋狂上漲的房地產市場拉動GDP增長數據高達4%。從四月份聯邦和安省政府紛紛出台政策後,加拿大央行連續兩次的背靠背嚴厲加息,使得地產市場明顯冷卻,財富效應的消失使得消費乏力,下半年的經濟增長放緩,第三季度的GDP增長只有1.8%。 除了房地產一枝獨秀以外,實體經濟一片蕭條,企業一家接着一家倒閉,這種現像即使在金融海嘯期間也沒有出現過。這個周末,相信不少朋友到Sears 掃貨,這麼大的百年老店就這樣轟然倒下,讓人唏噓不已。  從宏觀面上看,加拿大卻是形勢大好的盛世景像,加拿大GDP增長在整個G7中一枝獨秀,加拿大央行的加息政策依據就來自這要命的GDP。 過去一貫和風細雨呵護房地產市場的央媽,今年突然露出猙獰面目,兩次背靠背加息的嚴厲手法,讓美聯儲都咋舌! 周三滿地可銀行的分析師認為,加拿大央行的下次加息可能要推遲到明年三月份,整個2018年央行加息三次,較原來預計的四次加息減少一次。 加拿大進入升息通道,讓許多習慣了低息環境的人們焦慮不安,根據最新的調查顯示,幾乎有一半的加拿大人對自己的債務支付情況擔憂,40%的人表示再加利息將會陷入財務困境。 加拿大破產債務重組公司NMP的調查問卷,給出上述非常暗淡的前景。今年九月份,加拿大的債務可支配收入比攀上歷史新高167.8%,遠遠高於美國2007年房地產崩盤時的數據。 本月早些時候,加拿大豐業銀行調查顯示,即使房價不下跌,而是保持走平態勢,隨着加息和按揭利率上漲,今年按揭貸款成本已經上升,明年將會更高達到8%的增幅,2019年上升4%, 按揭成本的上升已經超過收入增長的速度。目前加拿大按揭月供已經增加,如果加息道致每月130塊錢的月供上漲,許多人將難以為繼。  讓人感到更加絕望的是,過去如果按揭利率不好,可以到銀行以外的金融機構shopping,誰給的利率好就找誰唄。但上周銀行監管者OSFI的B20空襲來臨,根據新的要求,加拿大購房者在銀行貸款時,將要接受加息2%的壓力測試才能獲得貸款。 這項測試是以加拿大央行的五年期固定利率,或者購房者獲得的優惠貸款利率附加2%,兩個利率中以較高的利率為準。舉例來說,加拿大央行的五年固定指標利率為4.89%,如果購房者個人獲得的貸款為2.5%,那麽再附加2%後變成4.5%,壓力測試將會採用兩個利率中較高的,即加拿大央行的4.89%為基準。反過來,如果客戶在銀行獲得的按揭利率為3%,再附加2%後變成5%,那麽,壓力測試將採用5%,而不是加拿大央行的4.89%為基準。 即使是已經獲得貸款需要Renew續約的人們,如果改換金融機構,同樣要進行壓力測試。這無疑是將買房者,捆在原來的貸款銀行,無論這家銀行給出的貸款利率多高,人們都必須接受,因為你將別無選擇,這哪是要保護房地產市場的健康分明就是保護銀行的壟斷利益,剝削已經瘦骨嶙峋的廣大按揭貸款人。 楊凡  加拿大證券學院院士/特許金融規劃師 文中提及產品和建議只作參考,不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為準。

如果你買過加國製造的這類產品 可申請20加幣以上賠償

星報專欄作家︰Ellen Roseman 由上周二開始,若你購買加國製造、並含有柔性聚氨酯泡沫的沙發、床墊或地毯底層,可以申索20元或以上的賠償,理由是這種材料定價過高。只須在Foam for Cash網站上填上簡單的表格,並夾附產品標籤或收據圖片即可。 1999至2012年間,加國十多間泡沫材料生產商被指組成集團操縱價格,加拿大人發起多宗訴訟,最後達成庭外和解,生產商願意賠償。消費者和商戶都有資格瓜分賠償,視乎買入的加國泡沫材料數量和種類而定。從現在起到明年2月的申請截止日期為止,你會看到大量廣告,敦促你申索有機會獲得的賠償,並傳授索償方法。 你可能會記得,2015年同樣有一宗關於價格操控的集體訴訟達成和解,若你在1999至2002年間曾經購買任何裝有「動態隨機存取存儲器」(DRAM)的電子儀器,即可獲20元賠償,無須收據。 這宗和解的賠償總金額達8,000萬元,我也申請了索償,不出一年收到20元支票。我曾撰文講述這次成功的運動,它的口號「錢是我的」十分吸睛,吸引了過百萬宗索償。 管理人員核准了88萬宗20元的簡化索償,並在2015年12月寄出支票。索償金額超過20元、並能出示收據的人士,則在2016年7月收到支票。DRAM和解事件開創向消費者賠錢的先河,Foam For Cash和解的賠償金額較少,有3,800萬元,也是採用相同的策略。 2004年加拿大最大宗價格操縱案和解中,維他命丸生產商願意賠償天價1.32億元,以換取集體訴訟的和解,然而律師卻表示,要找回被多收費用的消費者委實太困難。生產商取而代之,把部分和解賠償金捐給加國與營養和食物教育有關的慈善和非牟利組織。 如今電子和社交媒體被廣泛使用,更方便律師接觸民群,並教道他們如何索償。安省溫莎Strosberg Sasso Sutts LLP的律師Heather Rumble Peterson表示:「我們預期大部分消費者會選擇簡化索償,申索20元。」 這類申索要求有購買證明、或一張你欲申索賠償的泡沫產品標籤照片,標籤要列明產品是加拿大製造。在這宗集體訴訟中,共有4間律師行負責起訴,Strosberg Sasso Sutts是其中一間,其他原告人包括魁省非牟利組織Option的委託人。被起訴機構包括Carpenter、DomFoam/Valle Foam、Vitofoam、Foamex Innovations和Woodbridge Foam。 Rumble Peterson說:「由於距離購買已滯後了好些時間,我們理解你手頭上可能已沒收據。索償人員將致力協助您找到合資格取得賠償的方法。」 若你沒有證明曾購買相關物品的證據,可以提交容許計算或推則購物金額的文件,例如泡沫產品的發票,歷史會計記錄或預算。 Foam for Cash運動就像「錢是我的」電腦記憶芯片運動一樣,傳達出含兩個信息。第一,雖然20元不是大數目,但你只須花5分鐘填妥網上索償表,就可以等待對方寄錢來。第二,廠家串通提高價格會對經濟構成嚴重後果,申請賠款可以表達你關注加國的良性競爭問題。 以下是www.foamclassaction.ca的答問: 誰合資格索償? 若你符合下列條件,即自動成符合索償資格:現居加拿大、或曾在1999年1月1日至2012年1月10日居住於加拿大;期內曾在加拿大購買柔性聚氨酯泡沫,或在加國製造、且符合條件的發泡製品或地毯襯墊,作個人、商業或生產用途。 哪些產品符合資格? 若購買了在加拿大製造的柔性聚氨酯泡沫、或下列加國製造的產品,均可索償: ‧床墊 ‧軟體辦公椅 ‧軟體椅 ‧雙座沙發 ‧三把沙發和沙發 ‧地毯底墊 ‧地毯墊 ‧地毯坐墊 我如何獲得賠償?  ‧你必須在2018年2月6日或以前提交填妥索償表格,以及證明你有資格索償的文件。 未及在限期前提出的申索將不獲賠償。 ‧最好使用網上索償程序提交申請,也可以透過書面索償,可在www.foamforcash.com下載簡易或標準索償表格。

楊凡專欄:史上最嚴的房貸壓力測試政策

加拿大今年的宏觀經濟形勢一片大好,預計年化的GDP增長將會達到3.6%,失業率也維持在2009年以來的低位。在剛過去的一個月里,加拿大股市上漲5%,加元兌美元匯率也維持在80美分的上方,這種匯率水平也是一年多來的高位。 不過,隨着形勢的發展,也許情況會發生改變。最近一段時間,北美自由貿易區的談判越來越不妙,分析師開始擔心,如果沒有了NAFTA,加拿大經濟將會面臨嚴峻挑戰。 外患不斷,內憂也開始顯露,本周加拿大最大的零售商Sears 破產,發出與宏觀數據不協調的聲音,同時也影射出加拿大中產階級的脆弱現狀。 目前的加拿大,中產階層越來越難以過活,從2008年金融海嘯之後,這種形勢更加嚴峻, 以多倫多為例,在這樣一個獨立屋均價百萬加元的悲情城市裡,想要買得起房的話,最保守估計,家庭年收入要達到20萬加元。 加拿大銀行監管者OSFI本周宣布新的房貸政策,根據新的要求,加拿大購房者在銀行貸款時,將要接受加息2%的壓力測試才能獲得貸款。 一般而言,在加拿大買房的貸款者分為兩個群體,首付低於20%的購房者必須要去加拿大房屋貸款中心獲得保險,而CMHC的要求早已調高。另外一個群體,即廣大的普通購房者,即非一次性現金買斷的購房者,在交夠20%的首期後,就有權利根據各個銀行的貸款利率進行優化挑選。 加拿大銀行監管者的最新要求,則是針對廣大普通購房者的一記重拳。這個被行業內稱之為B20的新規定,旨在控制銀行的房貸風險,考驗購房者是否能在利息上漲的情況下承受壓力。 根據最新的銀行按揭業B20條款精神,現在的購房者,即使交足20%的首期,仍舊要進行新的壓力測試,而且是在現行利率上再加2%的測試。這項測試則是以加拿大央行的五年期固定利率,或者購房者獲得的優惠貸款利率附加2%,兩個利率中以較高的利率為準。新的貸款政策將於明年一月一日開始執行。 舉例來說,加拿大央行的五年固定指標利率為4.89%,如果購房者個人獲得的貸款為2.5%,那麽再附加2%後變成4.5%,壓力測試將會採用兩個利率中較高的,即加拿大央行的4.89%為基準。反過來,如果客戶在銀行獲得的按揭利率為3%,再附加2%後變成5%,那麽,壓力測試將採用5%,而不是加拿大央行的4.89%為基準。 這樣一來,最新房貸政策將過去的許多購房者,紛紛選擇短期利率來規避監管的漏洞完全堵住。關於這點,OSFI最高管理者Jeremy Rudin 表示,過去許多聰明的購房者,在購買房產時盡量借到最大的貸款額度,然後到處尋找最低利率,他們大部分都是利用短期按揭貸款來實現買房目的,現在這種做法行不通了,我們不希望看到一些不符合資格的人利用貸款政策的漏洞,獲得最低利率給金融系統增加風險。 銀行和按揭貸款的業內人士對此憂心忡忡,擔心這將限制購房者的購買力,最終道致房價下跌。根據加拿大智庫capital economics的估計,新的貸款壓力測試政策,將使得房地產買家的購買力下降20%,預計道致房地產價格下跌15%! 許多分析師都認為,政府政策和央行加息的兩級左右勾拳,已經將房地產的瘋狂狀態打壓下去,銀行監管者的B20條例可以暫緩執行。無奈,OSFI的監管者認為,在加拿大央行加息的情況下,作為監管者,OSFI不是暫緩行動向後退縮,而是應該進一步加強對房地產按揭市場的管理。 新的房貸政策將於明年一月一日執行,如果以這樣的情況推理下去,加拿大的中產階級一方面失去房地產增值的福利,而政府大量的福利缺口,卻都需要中產階級支付更多稅款,使得這個本來已經脆弱不堪的階層會更加悲催,收入工資不漲,政府稅收更重,中產階級未來如何能通過壓力測試來買房呢? 楊凡  加拿大證券學院院士/特許金融規劃師 文中提及產品和建議只作參考,不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為準。

德勝專欄:輸不起的北美自由貿易協定

加拿大外交部長方慧蘭(Chrystia Freeland)(加通社圖)   10月17日,北美自由貿易協定的第四輪談判結束,三國官員美國貿易代表萊特海澤、加國外長方惠蘭、墨西哥經濟部長瓜哈爾多站在了媒體面前。與以往展示外交風度所不同的是,此次三方明顯露出重大分歧。 美國貿易代表萊特海澤面對媒體公開抱怨說,「坦白地說,我對另外兩方談判代表抵抗改變的立場感到驚異和失望」。據報道,在這一輪談判中,美國提出了多項咄咄逼人的條件,包括增加協定5年自動失效的「落日條款」、修改汽車原產地規則、廢除爭端解決機制、並要求加拿大開放10倍於現在的牛奶市場份額等,加拿大和墨西哥對這些要求的反對立場都非常堅決。 美國指責加墨兩國「不願意改變」,但加國外長方惠蘭則指出,美國這些強硬要求,實際上是在時間軸上的倒退,這些要求「要把時鐘倒撥回去,背離在NAFTA體制下的可預見性、公開性及合作。在某些情況下,這些要求甚至與世界貿易組織的規則相違背。這非常令人擔憂。」 前任加國貿易談判代表Gordon Ritchie表示,美國方面的談判手段,更像是出自低級的地產開發商,而不像出自一個超級大國。方惠蘭也指出,更新北美自由貿易協定,不能通過「贏者通吃」的心態、或者試圖削弱而不是現代化這一貿易協定的途徑來取得。 也有評論稱,美方代表的強硬模式,也許是意圖逼迫加墨其中 一國看到無望達成協議,從而斷然率先提出取消協議。 北美自由貿易協定之所以陷入僵局,最主要的原因也許還是雙方在理念上存在有巨大差別,美國一方和加墨一方在對待貿易的理念南轅北轍,一邊是相信自由貿易,一邊是試圖打壓自由貿易,很難實現交集。美方談判代表似乎是以「美國優先」為原則,期望在所有事情上都要「贏者通吃」,要求在所有事情上都不能讓對方賺便宜,這不是尋求合作的態度。任何兩個商家結成商業夥伴,任何兩個經濟體結成貿易夥伴,只想着做減法,最終的結局只有散夥。欲想結成合作夥伴,應該想到做加法,將蛋糕做大,爭取各自單獨不能得到的機會,這樣才能營造雙贏。而在當今的科技進步和經濟全球化的驅使之下,閉關鎖國的心態只能是讓自己喪失機會。 然而,並非所有的美國人都支持貿易保護主義。據近期的一篇報道稱,美國國會也希望就北美自由貿易協定發出聲音,共和、民主兩黨中都有支持自由貿易的人士。國會近期出了一份內部報告,對行政當局進行這一貿易談判的重點目標提出質疑,並指出許多美國製造商、服務提供企業以及農產品生產者反對取消NAFTA。有報道稱,加國官員近期對美國政商界展開的教育活動起到了作用,通過這些教育,讓他們了解北美經濟體整合性非常強,渾然一體,如果撤銷這一協定,美國經濟自身也會受到很大傷害。 NAFTA對於三國來說,都是三贏或者三輸。目前今年達成協議的希望淼茫,但是三方都還留了活口,同意延續到明年。最終是否能存活,似乎主要取決於美國最高當局。加國外長方惠蘭表示要「為最好而期待,為最糟而準備」。其實此次風波給加國企業敲響警鐘;雞蛋不能放在一個籃子,應積極開拓其他市場。

買房時你親自參與驗房獲益良多

Q:親自參與驗屋過程很重要嗎?我是否可以從驗屋報告中獲取需要的所有信息? A:房屋檢驗報告是一份有價值的文件,能夠幫助你了解準備購買的物業。不過,親自參與驗屋過程令你獲益更多。 我記得很多年前曾經跟隨驗屋師實地檢驗房屋,直至現在仍然保留他提交的驗屋報告。我仍然不時參考這份報告。 首先必須記住的就是,驗屋為你提供一個親眼檢驗房屋各個系統的機會。驗屋可以確定與房屋有關的問題,包括房屋結構、供電系統、排水系統、屋頂保養、暖氣和空調系統。不過,驗屋師不能拆開牆壁檢查牆內的狀況,亦不會進行任何侵入性檢查。通常驗屋師不會移動傢具或儲物箱,去查看或檢驗被遮擋的部分。 如果你跟隨驗屋師驗房,驗屋師將會指出房屋每個檢查項目的詳細狀況。你亦可以就他們發現的問題後續發問,了解他們認為問題的嚴重程度,或者他們認為可能需要進行維修的項目。知道哪些維修是需要立刻進行,哪些項目不需即時維修。 你可以預期在驗屋報告中獲知類似信息,但若參與驗屋過程,你可以更詳盡和深入了解房屋的狀況。 驗屋過程通常需要2或3小時,當考慮到可能在這間房屋居住多年時,你將會覺得花費這些時間是值得的。事實上,當我買入現在的住所時,驗屋師曾提供一些沒有納入報告的提示和建議,因為它們不是關鍵問題。這些信息真是非常有用,幫助我們作出最終決定。 正如你從親身跟隨驗屋中獲取一些報告中可能沒有的信息,報告中亦可能有很多在實地視察時未有談及的重要細節。細心閱讀整個報告將有助你進一步了解這個物業。 假如你的Offer附帶滿意驗屋結果的條件,你應當在驗屋程序完成後決定下一步行動。房地產經紀的指引很重要,他們可能與賣方就驗屋過程中發現的任何問題進行談判。對於細小問題,賣方可能承諾在你入住前修理好;至於較嚴重的問題,賣方可能同意降低售價彌補維修費用。 注意驗屋程序不包括的一些問題也十分重要,例如房屋是否存著美學或外觀上的缺陷。這意味着你和你的經紀需要留意檯面是否有缺口,掉漆等類似問題。 電話、有線電視、警報系統和草坪洒水系統,通常亦不包括在驗屋中。不過,作為附加服務,驗屋師可以代為檢驗游泳池、壁爐、棚屋或其它附屬建築。 毋庸置疑,驗房是買房過程中一個重要組成部分。親身參與驗房過程和仔細閱讀報告,可以確保你從中獲得最大收益。

法律連線:委員會未經投票 裝拆水表合法嗎?

Gerry Hyman律師是多倫多星報《共管物業法》專欄作家 問:經業主投票批准,業主委員會決定在每個單位安裝獨立水表。然後告知業主,由於共同費用降低,每月的管理費將減少50元。但是,在經過一次辯論之後,業主委員會又拆除了水表。拆除水表並未獲得業主投票批准,並且委員會也沒有通報共同費用再次增加50元。然後,物業法團徵收特別評估費(special assessment)以彌補赤字。我的問題是,特別評估是否適當?業主委員會在拆除水表前,不必經業主投票嗎? 答:一旦水表被拆除,大廈的共同費用水費部分就會增加。業主委員會應向業主通報每個業主的增加額,並要求從接下來的月份開始,每月第一天支付增加的金額。如果這樣做了,不應該出現赤字或需要徵收特別評估費。 水表的安裝涉及對公共元素的添加、更改或改進。根據《共管物業法》第97條,法團有義務向業主通知更改公共元素。委員會亦必須告知業主,需要至少15%的業主簽名申請,才可以召開為安裝水表進行投票的業主會議。若業主委員會在沒有收到開會申請的情況下舉行投票,是符合規定的。 然而,拆除水表是對共同元素的進一步改變,要求業主委員會再次通知業主,他們有權利申請舉行業主會議,以便對拆水表進行表決。 因此,拆除水表是違反《共管物業法》,儘管業主似乎只有微小的追索權。 問:我們公寓的業主向委員會提交了一項動議,要求在即將舉行的年度會議上,為通過修改現行附例進行表決。業主委員會拒絕將表決列入年度會議議程。業主委員會可否拒絕舉行投票? 答:現行的《共管物業法》沒有具體說明什麼可以又或什麼不可以成為業主會議上投票的主題。該法的修正案目前尚未生效,修正案將規定業主僅可以就3個目的申請召集會議:(1)信息會議,在會上,除常規程序以外,不會就任何事項舉行投票;(2)罷免或選舉一名或多名委員;(3)法律或者規章所允許的申請召開業主會議的所有目的。 看來,現行的法律並不打算準許業主申請召開業主會議就任何事情投票。而法律修正案似乎更明確,開會申請僅限於上述三種情況。 附例必須經大多數業主投票贊成才可以確定,然而業主卻不能主動提出附例。業主委員會拒絕召開會議是符合準則的。不過,業主委員會可能會表示,拒絕開會是因為業主無權就通過該附例投票。    

楊凡                                  更多 >>


關綺雪                               更多 >>


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