選城市 : 多倫多 | 溫哥華
星期六, 九月 23, 2017
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專欄觀點

星報專欄

楊凡專欄:加拿大房地產走出陰霾

加拿大最大次貸公司Home Capital日前召開股東大會, 88.9%的股東反對股神巴菲特繼續增持該公司的股票。 六月份巴菲特救助home capital 時,買進該公司20%的股份,這筆交易使得股神巴菲特,超過多倫多的Turtle Creek 資產管理公司,成為該公司最大的股東。今天,股神巴菲特要求再進行第二筆交易,以每股10.3加元的價格,繼續買進2400萬股homecapital股票,這筆交易則被公司的大多數股東否決。該公司總裁表示,目前公司已經走上正軌,對於新資金的需求減弱。 在今年五月加拿大次貸風暴乍起之際,Home Capital股票大幅下挫。巴菲特為風雨飄搖中的Home Capital提供20億加元緊急資金,並且購買公司20%的股份,一下子將形勢穩定下來。 Home Capital現時剛剛從頻臨破產中掙扎出來,就蠢蠢欲動,考慮起將來的利益分配問題了。 該公司的眾多股票持有人似乎忘了,在今年五月份, Home Capital眼看要轟然倒下時,正是股神巴菲特大手筆注資購買該公司股票,使得其價格最高衝上每股20加元。當時,這家公司的許多股東,看着自己的股票價格從5加元被一直拉升翻了4倍,對股神巴菲特感激涕零。現在Home Capital的股東們開始考慮其自身利益,在將來房地產恢復,公司股票繼續上升的道路上,不希望股神再插手分一杯羹。 擁有4000股Home Capital股票的小散戶Harry先生, 在會議的結果公布後非常興奮,他認為這是加拿大投資者的勝利,我們再也不想看到加拿大本土公司被美國控制了。但這真的是加拿大投資者的勝利嗎?...

法律連線:推薦驗屋師允許經紀收轉介費嗎?

提問:如果我的房地產經紀人向我推薦驗屋師,是否允許經紀收取轉介費?   回答者:Joe Richer(Reco Registrar)   我總是建議買家進行驗屋,所以很高興聽到你正在尋找合適的驗屋師。   若你的經紀或銷售人員幫你聯繫驗屋師,是允許他們收取轉介費的。但就要求,在你與驗屋師簽約之前,經紀必須以書面形式向你披露轉介的安排。     事實上,披露要求不僅僅適用於驗屋師,所有類型的服務提供商都適用,例如貸款經紀人。當你賣屋的時候,你還可能要尋找房屋售前裝飾師、油漆匠或者攝影師來幫助你的房屋看起來處於最好狀態。   如果你的經紀或銷售人員,因為向你轉介而從服務提供商那裡獲得任何直接或間接利益,必須在你僱用他們推薦的供應商之前通知你。披露不僅限於金錢上的交易,甚至可以包括作為謝禮收到的一瓶葡萄酒。此外,如果你的代表與服務提供商有任何類型的私人關係,都被要求以書面形式告訴你。例如,如果他們是家庭成員或私人朋友。   考慮到他們之間的關係,你是否會聘用經紀推薦的服務提供商?最終選擇權在你。   尋找適合你需求的服務供應商有時可能是一項挑戰。由於你的經紀與以前的客戶和服務提供商有合作經歷,他會對使用哪些人服務有實用的建議。   但是,若你的經紀披露他們會從轉介中獲益,而你對此安排感到不舒服,肯定還有其它方法可以找到這些服務,朋友和家人也可以是推薦服務的好資源。   總之,無論你使用何種來源查找服務提供商,在選擇合作夥伴之前,最好是多方嘗試,做一些研究和面試。   尋找合適的服務提供商可以在買賣過程中帶來不同效果。你的經紀人或銷售人員的參考可能是有用的,但重要的是要知道他們會從中得到什麼利益。與房地產交易的其它環節一樣,最重要的是作出明智選擇。

法律連線:兩千元追欠如何演變成數萬元訴訟?

作者Bob Aaron是多倫多房地產律師   最近一宗涉及多倫多共同所有權(co-ownership)物業的桉例表明,昂貴的法庭訴訟並不總是業主與物業董事會之間糾紛的解決方桉。近2000元的「拖欠款」,最終演變成雙方各自付出數萬元的法庭費用。   位於多倫多Gloucester St.的Gloucester Gates Residences是一棟co-ownership物業。 該建築物是1970年前後建成的一個出租項目,1986年被改建為共同所有權。這個複合體是根據共有產權協議運作,而不是根據共管物業章程書。每個業主都收到了整棟建築一小部分的註冊契約, Joseph Parlato擁有其中一個單位。   不情願付賬代價昂貴   2015年2月,Parlato的單位開始出現漏水並漏到樓下單位。物業法團的水管工從樓下單元的天花板接近Parlato的浴缸來修理漏水。法團要求Parlato支付1,771.51元的維修賬單,當他對責任提出異議時,法團向他發送了一封律師函。   長期以來,該建築的露台、地下車庫、電梯、管道和下水道已經存在嚴重的維修問題。在這種情況下,Parlato不認為他要負責維修費。 Dreamstime pic of ceiling repair for Bob Aaron col, homes & condos, jane vdv Uploaded by: jane vdv   最終,Parlato還是支付了1,965.86元,其中包括水管工的賬單和194.36元法律費用,不過他是以「極不情願」的方式向律師交付了款項。   Parlato沒有明確授權支付管道工費用,因此,律師拒絕向法團釋放這筆錢。律師寄出更多信件要求授權釋放這筆已經支付的資金,於是法律費逐漸又增加了886.50元,這筆錢Parlato也支付了。   為追討2000元付出逾4萬   法團又聘請了第二名律師,其賬單為1,420.80元,但這筆錢沒有支付。   為了解決僵持局面,2016年夏,Parlato聘請我作為律師。然而,法團卻在2016年9月對他提起訴訟,以拖欠那筆管道維修費用為由(已經支付給律師但沒有釋放給法團),要求強制出售他單位的權利。法團還希望合法佔有那套現在價值約40萬元的空置單位。   今年6月,法官Patrick Monahan在高等法院舉行聆訊。我把Parlato轉介給我的同事Lev...

楊凡專欄:狠心央媽再次加息 多倫多房價暴跌

許多加拿大人懷着忐忑不安的心情,於周三迎來上午十點鐘的新聞:加拿大央行宣布再次加息0.25%,央行基準利率升至1%。這對於許多人而言,就如一場噩夢。 地產局同時公布了八月份房地產數據,多倫多熾熱的房市繼續降溫,大多倫多地區平均房價732,292元較四月峰值暴跌20.5%,房屋銷售數量也繼續下滑34.8%。 現在不妨簡單的復盤一下,我們是如何從全民皆房的群眾性癲狂派對,走到今天的凄風苦雨境地呢?五月底發生了一件不為人們所注意的事情,加拿大央行的美女副行長Carolyn Wilkins突然亮出鷹派加息態勢,讓所有人始料不及。 難道過去一直都採取置身事外的加拿大央行,這次也要痛下黑手? Bay Street 金融區的分析師在年初對於加拿大央行今年加息的說法幾乎都嗤之以鼻,但是Wilkins講話後,全部開始緊張起來,但是沉浸在炒房大躍進中的加拿大人,每天忙於街頭巷尾的搶offer 大戰,沒有人在意她的發言。 畢竟是因為有了「央媽」 加拿大央行的細心呵護才有了加拿大房地產今天的局面。但真正痛下黑手的還是「央媽」,在Wilkins發言後,「央媽」在七月份宣布了七年來的首次加息,揮起加息大棒對房地產開始無情打壓。 兩個月內連續加息兩次,這種屬於最嚴厲的背靠背連續加息,即使兩年前就開始收緊貨幣政策的美國也沒有膽量完成的貨幣政策「壯舉」。 七月份加拿大央行如期加息後,外界普遍預計年內第二次加息應該會出現在今年10月份,而不是現在的時點。因為加拿大央行一貫的加息都是在季度貨幣政策報告公布後,這份報告要等到十月才會出爐。誰知,加拿大央行卻採取了非常規會上的加息行動,這麼猴急讓人十分不解,到底發生了什麼事情呢? 周三的央行會議後沒有記者招待會,只有一份300字左右冷冰冰的新聞稿甩給記者。 對於房地產市場的描述是「正在降溫」,對於加拿大人高企的民間債務,還是不痛不癢的一句話「繼續密切關注」。 如果股票市場出現20%的下跌,大家就會狂叫股災來了,哀鴻遍野之類的詞句貼滿了所有媒體頭條,美聯儲馬上就會不遺餘力的救市。現在房屋價格在幾個月內下跌20%,人們卻都鴉雀無聲,所有媒體都保持集體靜默。 ...

律師熱線:業主委員會有權阻止我安裝遮陽罩嗎?

作者Gerry Hyman是星報共管物業法專欄作家 問:最近我被診斷患有皮膚疾病,需要盡量避免暴露在陽光下我單位的陽台每天下午大部分時間都會受太陽照射,因此我想在陽台上安裝一個遮陽罩業主委員會可以禁止我安裝嗎? 答:「共管物業法」規定,對公共元素(包括你的露台)進行添加,更改或改進,需要獲得法團同意然而,「人權法」要求公寓法團對殘疾人士提供協助而「人權法「優先於」共管物業法「。 癌症是一種殘疾,遮陽似乎是合理的,業主委員會必須允許的便利。委員會可能需要醫學證據證明你患有皮膚癌。如果你能夠提供證據,而安裝遮陽罩的要求被拒絕,你可以根據「人權法「進行投訴。 問:如果法團批准安裝遮陽罩(或者遮陽屏幕),是否應該到登記處(註冊處)註冊,將遮陽罩的證明添加到業主單位的描述中? 。答:不需要遮陽罩是陽台的一個額外設備,而陽台是屬於公共設​​施,不是業主單位的一部分 - 雖然該陽台由業主專用。 問:業主是否應該考慮另外的方法去替代遮陽罩?例如不需要法團同意的立式遮陽篷(獨立遮陽篷)? 答:當然業主可以考慮這種選擇根據「共管物業法」第98條,對公共設施的添加,更改或者改進都需要經法團批准,而不附着在陽台上的獨立遮蔭篷,可能不需要法團同意。然而,法團可能會規定,在未經業主委員會批准的情況下,禁止任何類型的遮陽罩或遮陽篷。 基於遮陽篷已能滿足該業主的疾病需要,法團可能會拒絕同意所要求的遮陽罩。 問:根據法案第98條,安裝遮陽罩是否需要法團與業主註冊一份協議? 答:第98條要求,若公共設施由業主進行更改,法團和業主應就更改訂立協議該協議必須規定所建議的增加,更改或改進的費用以及維護,修理和保險費用,要由哪一方負責。 協議應該符合法律。但是,業主委員會無權利用在協議中包含單位業主不準備接受的不合理條款,來阻止安裝遮陽罩。 問:業主委員會能否要求在協議中規定:一旦出售其單位,業主同意移走遮陽罩:業主交付押金以確保最終移走:業主購買保險,保障遮陽罩斷裂並對建築物造成損壞? 答:合理的規定令人滿意只要協議約定的押金合理,上述規定看起來令人滿意。

買屋時如何避免嘈雜社區?

怎樣算是嘈雜取決於買家個人的感覺,不過第一步是要向經紀表達你的顧慮(星報資料圖片) 你在買房時也是在購入一個社區,所以在購買前要確保環境,鄰里適合你的生活方式十分重要。 買家往往專註於房子本身物質方面,有時不考慮屋外的環境。雖然屋內有花崗岩檯面和硬木地板的確很好,不過如果讓你每天從鄰里的噪音中醒來,你可能不會對新居感到滿意。 以我自己為例,我住在一條地鐵線附近我喜歡交通便利,但我也時常聽到火車運行。 - 聲音雖不大,但我能聽到不過重要的是我在買房之前就已經意識到了這一點。 當買家開始尋覓安樂窩時,確定自己的需求很重要,並要與經紀人或銷售人員坦誠溝通。在開始查看物業之前,就將你的顧慮告訴房地產經紀。 在RECO,常能聽到溝通不暢順的情況發生。在一個例子中,那位買家是夜班工作,白天睡覺。不幸的是,經紀不了解買家的工作時間表,他們最終在一所小學旁邊買了一間屋。學校經常響起的鈴聲和孩子們在上學,放學以及課間發出的聲音,對買家造成巨大的壓力。 在聘請銷售代表時,談談你對噪音的擔憂。我總是建議消費者在決定要與誰合作之前至少面談3名房地產銷售代表。典型的面試問題應該涵蓋他們的經驗水平,所包含的服務,買房過程的方法以及你必須支付的費用和傭金。還要談談你可能遇到的任何具體問題,例如噪音水平。 如果你訪問的經紀中,有人對你所選擇的社區房地產情況非常熟悉,將能夠引導你遠離有嘈雜的鐵路線路,工業區域,機場飛行路線以及校園的房地產。 不過,重要的是要記住,當考慮到具體的買房判斷標準時,噪音是一項很難評估的因素。該地區是否有良好的交通和附近的便利設施很容易判斷,但噪音水平隨着一天中的時間段以及星期幾而變化。各類街頭活動也會在一年的某段時間帶來很多噪音,而像施工這樣的事情更是不可預測,在任何地點都可以隨時發生。 向鄰居詢問當地的噪音水平可能是有幫助,但要切記,噪音水平可能非常主觀。例如,附近巷道的聲音,或在我的情況下,一個地鐵,可以被一些人輕易地忽略為背景音,但對於另一些人來說,則可能令人煩惱和難以集中精神。 最終,一個房地產是否適合需求要由你自己決定,因此,值得在一天的不同時間和一周的不同時間訪問該社區,以便了解噪音水平。 找到適合你需求的房屋可能很具挑戰性,但如果你不將這些需求傳達給你的房地產代表,將會令這項挑戰變得更加困難。確保你經紀或銷售人員完全了解你的住房需求,那樣你就不會在晚上或白天不能好好睡覺了。

央行意外加息至1%!從今天起,你的生活將會發生這些改變…

2017年7月12日上午10:00,加拿大央行7年來第一次正式宣布加息,將利率從0.5%上調至0.75%。央行行長波洛茲(Stephen Poloz)當時表示,今年暫時不考慮第二次加息。 結果才過了不到2個月,加拿大央行就把當時說過的話拋到了腦後,毫無預警的宣布將隔夜利率加息25個基準點至1%。 加元跳至兩年來最高 再創記錄突破82美分 與7月份第一次加息相比,今天央行的加息事出突然,各大商業銀行還沒有提早作出反應。在一片嘩然之後,加元匯率瞬間飆升,從昨天收市的5.27人民幣暴漲至5.37人民幣,瞬間飆升近10分人民幣。而加幣兌美元匯率升1美分,至82美分。達到2015年6月以來的最高水平。 央行再加息後 RBC收益至少增加三億 加拿大皇家銀行首席行政官在今天的行業會議上表示,央行加息後,五年內RBC銀行收益將至少增加三億加元。 此前,RBC總裁曾表示,央行基準利率調高至0.75%以後,銀行收益將增加一億加元。多倫多道明銀行(TD)表示加息對於金融機構來說是利好消息,但沒有具體到收益增加的數字。 低利率時代終結 直接打壓房市 加拿大央行加息,首當其衝受影響的可能就是樓市。7月,加拿大宏利銀行( Manulife Bank of Canada)發佈的一項調查結果顯示,如果按揭利率提高1%左右,也就是按揭付款增加10%左右,則幾乎75%的加拿大房主都將會遭遇還款困難,加息對於樓市的壓力由此可見一斑。 據報道,調查中20%的受訪者表示,按揭付款增加6%至10%他們會有麻煩;32%的人說增加1%至5%他們就可能遭遇還款困難;還有14%的人稱,哪怕每月還款增加一點點,他們都受不了。 加息前,皇家銀行(RBC)、帝國銀行(CIBC)、BMO和豐業銀行(scotiabankl)的按揭基準利率Prime為2.95%,而TD銀行的PRIME則為3.1%。一般而言,各大商業銀行會在稍後幾天內調整自己的按揭基準利率Prime。 在安省限制房價的行政政策已經出台,銀行貸款已經收緊的情況下,再加上加息影響,便會形成「三箭齊發」的局面。未來半年房地產市場很難有利好消息。 全面解讀:央行加息會如何影響你? 加拿大皇家銀行全球資產管理首席經濟學家Eric Lascelles說,一句話總結,加息的意思就是每個人借錢的成本更高了。這意味着對普通消費者來說,加息有以下幾方面影響: 1. 房屋按揭貸款 如果你的房屋按揭貸款利率是浮動的,那麼加息之後的貸款負擔會更重。如果是固定利率,則不會有什麼影響。 2. 個人信貸額度 從銀行借款是個人信貸額度上漲的主要原因,特別是房屋信貸額度。經濟學家表示,消費信貸的增長最大影響因素與銀行收取的最優惠利率相關。 3. 信用卡利率 目前大部分信用卡都是固定利率,除非你的信用卡是浮動利率,否則不用擔心太多。但對於延遲還款的部分,銀行可能會用更高利率收費。 4. 學生貸款 學生貸款和房屋按揭貸款類似,如果是固定利率則無需擔心,如果是浮動利率,你會發現一夜之間需要還的貸款更高了。

物業狀況報告 能告訴你什麼?

Q:我在購買一個Condo單位,我的代理人建議在Offer中加入一項「物業狀況報告」(status certificates)條件,這是什麼意思? A:與獨立屋比較,買Condo的時候會遇上一些額外問題,這些問題你都應該留意。 所有condo買家應該留意單位的物業狀況報告,報告向買家提供其有意購買單位的詳細狀況,以及所屬業主立案法團的重要資料。 物業狀況報告的訊息非常重要,筆者也強烈建議在Offer中附加你和你的房地產律師滿意物業狀況報告的條件。 記住,Condo的業主立案法團可能要花上10天才能提供有關報告,收到報告後,通常律師也要再花3至5天才能完成審查。 有時賣家會給你一份以前獲取的物業狀況報告,但報告資料可能已經過時和不準確,直接向業主立案法團索取會比較理想。 有關Condo的一些問題,以及物業狀況報告會提供的答案: •Condo的大廈章程書(declaration)包含哪些條款、附例和規定? 共管物業通常會制定有關飼養寵物、噪音、陽台傢具、裝飾,甚至是窗帘和地板用料的規定,確保這些條款是你能接受的。 •預計需要支付哪些費用? 你需要知道每月將要支付多少費用,包括管理費、公共區域的維護、園藝、水電和其它保養費用,也要知道業主是否需要支付特別評估費(special assessments)。 •賣家是否繳清了所有費用? 我們曾經遇到一些個案,新業主驚覺賣家沒有繳清賣出之前單位每月費用,在這種情況下,新業主需負責支付這些逾期欠款。這情況是很容易避免的,因為有關信息都包含在物業狀況報告中。 •業主立案法團的財務狀況如何? 這些資料都會列明在物業狀況報告中,足以反映儲備基金是否足夠負擔未來維修開支。如果儲備基金不足,你可能要面對管理費突然增加,或者要支付一些特別評估費。 •我是否擁有停車位和儲物櫃的全部產權? 物業狀況報告會告訴你這些空間是個人擁有,還是屬於公共元素由業主立案法團擁有並分配給你。你需要跟律師確認大廈章程書與買賣協議的內容相匹配,例如單位門牌號碼、停車位號碼和儲物櫃號碼。 就像驗屋有助你了解房屋的真實狀態一樣,查閱物業狀況報告有助Condo買家確保買入的單位符合自己的需要。 如果物業狀況報告披露一些使你猶豫的資料,該怎麼辦?若你遞交的Offer包含滿意物業報告的條件,一旦你決定取消交易,也許仍然有機會取回定金。  

楊凡專欄:從日食看安省電力問題

當日食發生時,安省的電力系統工作人員也在緊張的堅守崗位,應付安省電力系統的任何意外情況。 安省電力系統的女發言人Mary表示,日食將影響70%的太陽能發電,但是,電力系統完全有能力應對日食造成的影響。其實,電力系統的應對措施,主要是調動其他類別的電力資源彌補太陽能的暫時短缺。 提起安省電力,先看看我們的電費賬單吧,全加拿大範圍內的主要大城市看,自2010年以來,蒙特利爾一直是電費最低的城市,多倫多過去並不是位居榜首的城市,但是七年後,多倫多一躍成為加拿大電費最貴城市。 安省的電費高,其實與太陽能發電有重大關係。翻翻電費賬單,你會發現電費中的有個奇怪的名字,叫做「全球調整費用」,這一費用是真正推動安省電費暴漲的元兇。 我們平時交付的電費可以分成兩個部分,電力商品成本,分銷運送成本。讓人非常驚訝的是,正如上圖所示,如果我們從電力成本中去除全球調整費用,我們安省自2008年以來的電費其實是逐年下降的。換句話說,「全球調整」的收費是隱含在用戶電費中的,它實際上佔了每個用戶所交電費的85%。 安省百姓所交的電費中,大部分錢都是「全球調整」費,這些稅費主要來補貼太陽能發電項目。因為太陽能發電的費用,要遠高於常規發電。 在安省的電力供應中,我們可以看到,絕大部分都是常規發電以及核電創造的,風能,太陽能等綠色能源只創造了不足10%的電力,卻要老百姓為其支付85%的費用。所以自2008年以來,安省電費暴漲71%,這是全國平均上漲水平34%的兩倍多,這種上漲速度是百姓可支配收入的2.5倍,通脹水平的四倍。在過去8年,安省省民比真實市場價多支付370億加元的電費! 可見,我們安省的電費結構就是一個怪胎,而太陽能發電在安省電力產出中只是個很小的配角,真正為我們帶來服務的常規發電卻只需要現在所交電費中15%的比例。在民意壓力下,政府今年已經緊急推出一項新的水電計劃,降低百姓用電費用25%,其中包括之前承諾的8%退稅。 自由黨政府同時承諾,將致力於大幅降低農村及偏遠地區客戶的電費,提高對低收入人群的補貼。 當然,這些福利都是有代價的,安省將在30年內增加250億的利息費用。同時還會在3年內將25億元的成本暫時從百姓電費賬戶轉移到省府帳戶,以便以後攤銷給後人。 對於這個做法,保守黨議員托德·史密斯認為:「自由黨的這一政策,是讓我們的孩子和孫子們支付這些人在過去八年里所犯的錯誤。我們將會對此付出巨大的代價,而且自由黨並沒有解決電價過高的根本原因。 這個25%大幅減低電費的做法,當然會得到許多百姓的歡迎。但是這種聰明做法,其實是預支將來,未來四年25%的電費減免成本不會消失,這些福利造成的240億加元缺口,將會以債務的形勢連本帶息的增長。四年後當25%的福利消失後,安省的老百姓將要支付930億加元,安省電費還不得漲上天? 我們並不否認削減電費的積極意義,但是安省政府一貫的用透支將來安撫百姓,不去解決實際問題,今後的日子怎麼過呢?比起曾經宣布破產的美國加州,安省債務情況要嚴重的多。 即使作為世界上負債水平最高的省級政府,安省政府花錢毫不手軟,安省政府在未來十年還要投入1200億加元資金進行大規模基礎設施建設。我們是否有理由擔心,在將來的許多基礎設施建設項目,安省會重演電力系統的悲劇呢? 楊凡 加拿大證券學院院士/特許金融規劃師 文中提及產品和建議只作參考,不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力,並與專業投資人士商榷為準。

楊凡                                  更多 >>


關綺雪                               更多 >>


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